Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Общество утверждает, что, не заключив соглашение о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости на новый срок, администрация допустила незаконное бездействие.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2017.
Полный текст постановления изготовлен 01.06.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от общества с ограниченной ответственностью "Звенья":
Беляковой М.В. (доверенность от 08.12.2014)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Звенья"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 06.10.2016,
принятое судьей Афанасьевым А.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017,
принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Кириловой Е.А.,
по делу N А79-10204/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Звенья"
о признании незаконным бездействия администрации города Чебоксары
и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом
администрации города Чебоксары
и
общество с ограниченной ответственностью "Звенья" (далее - ООО "Звенья", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Чебоксары (далее - Администрация) и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) по незаключению соглашения о продлении срока договора аренды от 23.10.2012 N 308/5494-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Водопроводная, 5а, и об обязании Администрации в течение 14 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу заключить с заявителем дополнительное соглашение к названному договору о продлении срока аренды указанного земельного участка на три года.
Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра по Чувашской Республике) и Молякова Николая Михайловича.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 06.10.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, отказал Обществу в удовлетворении заявления.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
В кассационной жалобе Общество ссылается на обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд с заявлением. ООО "Звенья" настаивает, что бездействие уполномоченного органа является злоупотреблением правом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суды при рассмотрении спора необоснованно применили прецедентное право.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, не обеспечили явку представителей в судебное заседание.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов в силу следующего.
Администрация распоряжением от 09.04.2010 N 1144-р "Об утверждении актов выбора, градостроительного плана и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане под размещение 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места по ул. Водопроводной" утвердила акт выбора земельного участка под размещение 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места по улице Водопроводной от 25.12.2009 N 268, от 19.03.2010 N 268/1.
На основании распоряжения от 29.09.2010 N 3081-р "О предоставлении ООО "Звенья" земельного участка по ул. Водопроводной" Администрация предоставила Обществу в аренду сроком до 14.08.2012 из "земель населенных пунктов" земельный участок с кадастровым номером 21:01:010202:278, площадью 6145 квадратных метров (0,6145 гектара), в том числе: площадью 185 квадратных метров (0,0185 гектара) в охранной зоне электрокабеля; площадью 352 квадратных метра (0,0352 гектара) в охранной зоне газопровода, расположенный по улице Водопроводной, для строительства 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места.
С целью исполнения принятых распоряжений Администрация и Общество заключили договор аренды земельного участка от 15.10.2010 N 301/4734-М (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 21-21-01/169/2010-368).
ООО "Звенья" получило 18.05.2011 разрешение на строительство N "RU-21304000"-"43" 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места, в котором площадь участка обозначена в 0,6145 гектара, площадь застройки - 1200 квадратных метров.
На основании договора аренды земельного участка от 15.10.2010 N 301/4734-М и разрешения на строительство от 18.05.2011 N "RU-21304000"-"43", выданного Администрацией, Общество зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект, назначение - нежилое, общая площадь - 33,6 квадратного метра, степень готовности - 5 процентов, инвентарный номер 15427н, литера А, адрес объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а (свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2011 серии 21 АД N 485299).
Общество, как собственник незавершенного строительством объекта по адресу: город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а, 27.10.2011 обратилось в Администрацию с предложением о подготовке градостроительного плана и схемы размещения земельного участка для реконструкции незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой (письмо от 25.10.2011 N 21). К письму заявитель приложил предпроектное предложение на реконструкцию незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой, согласованное с главным архитектором города Чебоксары и разработанное в соответствии с Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденными решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 N 1683.
Управление архитектуры и градостроительства города Чебоксары 14.11.2011 подготовило градостроительный план указанного земельного участка N RU 21304000-0000000000000360, а Администрация - проект распоряжения по утверждению градостроительного плана земельного участка. Однако градостроительный план не был утвержден.
Общество повторно обратилось в адрес главы Администрации с письмом для решения вопроса о согласовании реконструкции незавершенного строительством объекта.
Администрация в письме от 03.05.2012 N 3589 отказала в подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка на реконструкцию незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой, указав, что реконструкция противоречит Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 N 1683.
Вместе с тем распоряжением Администрации от 02.10.2012 N 3186-р "О продлении ООО "Звенья" срока аренды земельного участка по ул. Водопроводной" срок аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, был продлен до 01.10.2013.
На основании данного распоряжении с Обществом заключен новый договор аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М, по условиям которого Администрация (арендодатель) сдала, а Общество (арендатор) приняло во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010202:278, общей площадью 6145 квадратных метров, для завершения строительства 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места, в том числе 185 квадратных метров в охранной зоне электрокабеля и 352 квадратных метра в охранной зоне водопровода, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная.
Вступившим в законную силу решением от 17.03.2014 по делу N А79-7771/2013, оставленным в силе постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии признал незаконным бездействие Администрации, выразившееся в длительном неутверждении Обществу градостроительного плана арендованного земельного участка, а также обязал Администрацию утвердить и в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу выдать Обществу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278.
Администрация постановлением от 24.03.2015 N 1175 утвердила Обществу градостроительный план от 24.03.2015 N RU 21304000-191.
Уведомлением от 26.05.2015 N 29/08-2088, которое Общество получило 29.05.2015, Администрация в одностороннем порядке отказалась от договора аренды.
Общество обратилось в Администрацию с предложением (письмо от 15.06.2015 N 11) о пролонгации договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М сроком на три года для завершения строительства "многофункционального здания бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой".
Комитет в письме от 08.07.2015 N 039/з2678 сообщил Обществу о том, что срок рассмотрения его письма от 15.06.2015 N 11 продлен до 07.08.2015, в письме от 07.09.2015 - о том, что заключение договора аренды считает возможным после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии по делу N А79-10423/2014.
Посчитав, что со стороны администрации имеется незаконное бездействие, выразившееся в незаключении соглашения о продлении срока договора аренды от 23.10.2012 N 308/5494-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Водопроводная, 5 а, заявитель обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с настоящим иском.
Судебные инстанции установили, что Общество обращалось в арбитражный суд с иском о признании незаконными действий Администрации по отказу от договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М, выраженному в уведомлении от 26.05.2015 N 29/08-2088 (дело N А79-5245/2015).
Кроме того, Администрация обращалась в арбитражный суд с заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Общества на незавершенный строительством объект общей площадью 33,6 квадратного метра, назначение - нежилое, степень готовности - 5 процентов, инвентарный номер 15427н, литера А, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а, полагая, что спорный объект незавершенного строительства не является недвижимостью, поскольку не соответствует признакам, установленным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, ссылаясь на нарушение зарегистрированным правом собственности Общества прав владельца, арендодателя земельного участка (дело N А79-10423/2014).
В производстве Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии также находилось дело N А79-2228/2015 по иску Администрации к Обществу о признании недействительными (ничтожными) договоров от 15.10.2010 N 301/4734-М и от 23.10.2012 N 308/5494-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, заключенных между администрацией и Обществом, и применении последствий недействительности сделок в виде обязания Общества возвратить администрации арендованный земельный участок, в месячный срок с даты вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 21:01:010202:278 в пригодное для использования состояние за счет собственных средств путем демонтажа и вывоза с земельного участка всех возведенных конструкций и элементов, а в случае неисполнения Обществом решения суда в части приведения земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278 в пригодное для использования состояние в установленный срок предоставить Администрации право совершения указанных действий с последующим возложением расходов на Общество.
Определениями суда от 10.04.2015 указанные дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А79-10423/2014.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 22.10.2015 по делу N А79-10423/2014, вступившим в законную силу, частично удовлетворил исковые требования Администрации: признал отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества на незавершенный строительством объект общей площадью 33,6 квадратного метра, назначение - нежилое, степень готовности - пять процентов, инвентарный номер 15427н, литера А, адрес объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а, аннулировал запись в ЕГРП от 15.08.2011 за N 2121/01/114/2011-390, исключил сведения из государственного кадастра объектов недвижимости. В удовлетворении исковых требований Общества суд отказал.
В рамках дела N А79-10423/2014 суд пришел к выводу об отсутствии у объекта, размещенного на арендованном земельном участке признаков недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства), установил, что Общество с 2011 года не осуществляет строительство объекта, для которого предоставлялся земельный участок, а ведет переписку по вопросу строительства на арендованном земельном участке многофункционального здания бизнеса и торговли с жилой частью, предусматривающей наличие офисных помещений на первом этаже и жилых помещений со второго по девятый этажи (предпроектное предложение, решение суда по делу N А79-7771/2013), поэтому, учитывая запрет на предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов, признал правомерным заявленный администрацией отказ от договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М, сформулированный в письме от 26.05.2015 N 29/08-2088.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Установленные по делу N А79-10423/2014 обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, следовательно, основываясь на этих обстоятельствах, суды при рассмотрении настоящего дела пришли к правомерному выводу о том, что в связи с реализацией Администрацией права на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М (уведомление от 26.05.2015 N 29/08-2088), признанной решением по вышеназванному делу правомерной, данный договор с 29.05.2015 считается расторгнутым.
В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, далее - ЗК РФ) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды используемого земельного участка на новый срок.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
ЗК РФ дополнен главой V.I "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением о пролонгации договора аренды 15.06.2015, поэтому к рассматриваемым правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 01.06.2017 N Ф01-1531/2017 ПО ДЕЛУ N А79-10204/2015
Требование: О признании незаконным бездействия администрации города.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Общество утверждает, что, не заключив соглашение о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости на новый срок, администрация допустила незаконное бездействие.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2017 г. по делу N А79-10204/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2017.
Полный текст постановления изготовлен 01.06.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,
при участии представителя
от общества с ограниченной ответственностью "Звенья":
Беляковой М.В. (доверенность от 08.12.2014)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Звенья"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 06.10.2016,
принятое судьей Афанасьевым А.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017,
принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Кириловой Е.А.,
по делу N А79-10204/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Звенья"
о признании незаконным бездействия администрации города Чебоксары
и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом
администрации города Чебоксары
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Звенья" (далее - ООО "Звенья", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным бездействия администрации города Чебоксары (далее - Администрация) и Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) по незаключению соглашения о продлении срока договора аренды от 23.10.2012 N 308/5494-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Водопроводная, 5а, и об обязании Администрации в течение 14 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу заключить с заявителем дополнительное соглашение к названному договору о продлении срока аренды указанного земельного участка на три года.
Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление Росреестра по Чувашской Республике) и Молякова Николая Михайловича.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 06.10.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, отказал Обществу в удовлетворении заявления.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.
В кассационной жалобе Общество ссылается на обстоятельства, послужившие основанием для обращения в суд с заявлением. ООО "Звенья" настаивает, что бездействие уполномоченного органа является злоупотреблением правом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а суды при рассмотрении спора необоснованно применили прецедентное право.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Иные лица, участвующие в деле, не обеспечили явку представителей в судебное заседание.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых по делу судебных актов в силу следующего.
Администрация распоряжением от 09.04.2010 N 1144-р "Об утверждении актов выбора, градостроительного плана и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане под размещение 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места по ул. Водопроводной" утвердила акт выбора земельного участка под размещение 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места по улице Водопроводной от 25.12.2009 N 268, от 19.03.2010 N 268/1.
На основании распоряжения от 29.09.2010 N 3081-р "О предоставлении ООО "Звенья" земельного участка по ул. Водопроводной" Администрация предоставила Обществу в аренду сроком до 14.08.2012 из "земель населенных пунктов" земельный участок с кадастровым номером 21:01:010202:278, площадью 6145 квадратных метров (0,6145 гектара), в том числе: площадью 185 квадратных метров (0,0185 гектара) в охранной зоне электрокабеля; площадью 352 квадратных метра (0,0352 гектара) в охранной зоне газопровода, расположенный по улице Водопроводной, для строительства 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места.
С целью исполнения принятых распоряжений Администрация и Общество заключили договор аренды земельного участка от 15.10.2010 N 301/4734-М (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 21-21-01/169/2010-368).
ООО "Звенья" получило 18.05.2011 разрешение на строительство N "RU-21304000"-"43" 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места, в котором площадь участка обозначена в 0,6145 гектара, площадь застройки - 1200 квадратных метров.
На основании договора аренды земельного участка от 15.10.2010 N 301/4734-М и разрешения на строительство от 18.05.2011 N "RU-21304000"-"43", выданного Администрацией, Общество зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект, назначение - нежилое, общая площадь - 33,6 квадратного метра, степень готовности - 5 процентов, инвентарный номер 15427н, литера А, адрес объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а (свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2011 серии 21 АД N 485299).
Общество, как собственник незавершенного строительством объекта по адресу: город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а, 27.10.2011 обратилось в Администрацию с предложением о подготовке градостроительного плана и схемы размещения земельного участка для реконструкции незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой (письмо от 25.10.2011 N 21). К письму заявитель приложил предпроектное предложение на реконструкцию незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой, согласованное с главным архитектором города Чебоксары и разработанное в соответствии с Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденными решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 N 1683.
Управление архитектуры и градостроительства города Чебоксары 14.11.2011 подготовило градостроительный план указанного земельного участка N RU 21304000-0000000000000360, а Администрация - проект распоряжения по утверждению градостроительного плана земельного участка. Однако градостроительный план не был утвержден.
Общество повторно обратилось в адрес главы Администрации с письмом для решения вопроса о согласовании реконструкции незавершенного строительством объекта.
Администрация в письме от 03.05.2012 N 3589 отказала в подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка на реконструкцию незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой, указав, что реконструкция противоречит Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 N 1683.
Вместе с тем распоряжением Администрации от 02.10.2012 N 3186-р "О продлении ООО "Звенья" срока аренды земельного участка по ул. Водопроводной" срок аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, был продлен до 01.10.2013.
На основании данного распоряжении с Обществом заключен новый договор аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М, по условиям которого Администрация (арендодатель) сдала, а Общество (арендатор) приняло во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010202:278, общей площадью 6145 квадратных метров, для завершения строительства 2-этажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места, в том числе 185 квадратных метров в охранной зоне электрокабеля и 352 квадратных метра в охранной зоне водопровода, расположенного по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная.
Вступившим в законную силу решением от 17.03.2014 по делу N А79-7771/2013, оставленным в силе постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии признал незаконным бездействие Администрации, выразившееся в длительном неутверждении Обществу градостроительного плана арендованного земельного участка, а также обязал Администрацию утвердить и в тридцатидневный срок со дня вступления решения в законную силу выдать Обществу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278.
Администрация постановлением от 24.03.2015 N 1175 утвердила Обществу градостроительный план от 24.03.2015 N RU 21304000-191.
Уведомлением от 26.05.2015 N 29/08-2088, которое Общество получило 29.05.2015, Администрация в одностороннем порядке отказалась от договора аренды.
Общество обратилось в Администрацию с предложением (письмо от 15.06.2015 N 11) о пролонгации договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М сроком на три года для завершения строительства "многофункционального здания бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой".
Комитет в письме от 08.07.2015 N 039/з2678 сообщил Обществу о том, что срок рассмотрения его письма от 15.06.2015 N 11 продлен до 07.08.2015, в письме от 07.09.2015 - о том, что заключение договора аренды считает возможным после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии по делу N А79-10423/2014.
Посчитав, что со стороны администрации имеется незаконное бездействие, выразившееся в незаключении соглашения о продлении срока договора аренды от 23.10.2012 N 308/5494-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, расположенного по адресу: город Чебоксары, улица Водопроводная, 5 а, заявитель обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с настоящим иском.
Судебные инстанции установили, что Общество обращалось в арбитражный суд с иском о признании незаконными действий Администрации по отказу от договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М, выраженному в уведомлении от 26.05.2015 N 29/08-2088 (дело N А79-5245/2015).
Кроме того, Администрация обращалась в арбитражный суд с заявлением о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Общества на незавершенный строительством объект общей площадью 33,6 квадратного метра, назначение - нежилое, степень готовности - 5 процентов, инвентарный номер 15427н, литера А, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а, полагая, что спорный объект незавершенного строительства не является недвижимостью, поскольку не соответствует признакам, установленным в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, ссылаясь на нарушение зарегистрированным правом собственности Общества прав владельца, арендодателя земельного участка (дело N А79-10423/2014).
В производстве Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии также находилось дело N А79-2228/2015 по иску Администрации к Обществу о признании недействительными (ничтожными) договоров от 15.10.2010 N 301/4734-М и от 23.10.2012 N 308/5494-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, заключенных между администрацией и Обществом, и применении последствий недействительности сделок в виде обязания Общества возвратить администрации арендованный земельный участок, в месячный срок с даты вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 21:01:010202:278 в пригодное для использования состояние за счет собственных средств путем демонтажа и вывоза с земельного участка всех возведенных конструкций и элементов, а в случае неисполнения Обществом решения суда в части приведения земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278 в пригодное для использования состояние в установленный срок предоставить Администрации право совершения указанных действий с последующим возложением расходов на Общество.
Определениями суда от 10.04.2015 указанные дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением делу номера А79-10423/2014.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 22.10.2015 по делу N А79-10423/2014, вступившим в законную силу, частично удовлетворил исковые требования Администрации: признал отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества на незавершенный строительством объект общей площадью 33,6 квадратного метра, назначение - нежилое, степень готовности - пять процентов, инвентарный номер 15427н, литера А, адрес объекта: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Водопроводная, дом 5а, аннулировал запись в ЕГРП от 15.08.2011 за N 2121/01/114/2011-390, исключил сведения из государственного кадастра объектов недвижимости. В удовлетворении исковых требований Общества суд отказал.
В рамках дела N А79-10423/2014 суд пришел к выводу об отсутствии у объекта, размещенного на арендованном земельном участке признаков недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства), установил, что Общество с 2011 года не осуществляет строительство объекта, для которого предоставлялся земельный участок, а ведет переписку по вопросу строительства на арендованном земельном участке многофункционального здания бизнеса и торговли с жилой частью, предусматривающей наличие офисных помещений на первом этаже и жилых помещений со второго по девятый этажи (предпроектное предложение, решение суда по делу N А79-7771/2013), поэтому, учитывая запрет на предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов, признал правомерным заявленный администрацией отказ от договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М, сформулированный в письме от 26.05.2015 N 29/08-2088.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Установленные по делу N А79-10423/2014 обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, следовательно, основываясь на этих обстоятельствах, суды при рассмотрении настоящего дела пришли к правомерному выводу о том, что в связи с реализацией Администрацией права на одностороннее расторжение договора аренды земельного участка от 23.10.2012 N 308/5494-М (уведомление от 26.05.2015 N 29/08-2088), признанной решением по вышеназванному делу правомерной, данный договор с 29.05.2015 считается расторгнутым.
В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015, далее - ЗК РФ) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды используемого земельного участка на новый срок.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
ЗК РФ дополнен главой V.I "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Общество обратилось в Администрацию с заявлением о пролонгации договора аренды 15.06.2015, поэтому к рассматриваемым правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)