Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев дело N А12-42661/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по исковому заявлению администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Володарского, д. 5, ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139) к обществу с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (400009, г. Волгоград, переулок Аэропортовский, 1, 20, ОГРН 1073459001263, ИНН 3442089160), третье лицо: департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (400066, г. Волгоград, ул. Гагарина, д. 12, ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679), о взыскании 10 621 017 рублей 19 копеек и расторжении договоров от 30 июля 2010 года N 9344 и N 9345,
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11 апреля 2016 года до 13 апреля 2016 года 14 часов 20 минут, после чего судебное заседание было продолжено,
В арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее по тексту - истец, администрация) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Элита - Юг") о:
- - взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельного участка: от 30.07.2010 N 9345 за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 4 632 893 рублей 89 копеек и пени за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 1 313 858 рублей 01 копейки; от 30.07.2010 N 9344 за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 3 403 224 рублей 56 копеек и пени за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 1 217 040 рублей 73 копеек;
- - расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального,
- расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского.
Истцом, до принятия обжалуемого судебного акта, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен отказ от иска в части требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, а также требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. метров, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 3 декабря 2015 года:
- - принят отказ администрации Волгограда от иска в части требований о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, а также требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, производство по делу в указанной части прекращено;
- - в остальной части иск удовлетворен частично, - с ООО "Элита-Юг" в пользу администрации Волгограда взыскана задолженность по арендной плате в размере 5 526 442 рублей 33 копеек и пени в размере 900 000 рублей, всего 6 426 442 рублей 33 копейки;
- - с ООО "Элита-Юг" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 46 051 рублей.
Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Определением от 14 марта 2016 года, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в виду установленных оснований для безусловной отмены решения арбитражного суда первой инстанции по пункту 6 части 4 статьи 270 АПК РФ, выразившееся в неподписании судьей протокола судебного заседания.
Истец, до рассмотрения настоящего дела по существу, в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от иска в части требований:
- о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального,
- о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского.
В силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Судебная коллегия считает, отказ истца от иска в вышеуказанной части не противоречащим закону и не нарушающим прав других лиц, в связи с чем, принимает его и прекращает производство по делу в данной части.
Ответчик в отзыве на исковое заявление частично признал заявленные администрацией требования, ссылаясь в обоснования своих возражений на факт установления вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014 и от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014, новой кадастровой стоимости спорных земельных участков. Также, ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащей взысканию неустойки, в виду ее чрезмерности и не соответствия последствиям нарушения обязательств.
Рассмотрев заявленные администрацией требования в остальной части, апелляционная коллегия, изучив материалы дела, в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, приходит к следующим выводам.
Как подтверждено материалами дела, 30 июля 2010 года, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Элита-Юг" (арендатор) подписаны договоры аренды:
- N 9345 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:7, который, в последующем был аннулирован, с присвоением нового кадастрового номера 34:34:030061:28, площадью 19 022 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, для размещения открытой площадки для выставки-продажи легковых и сельхозавтомобилей, совместной со школами ДАСААФ организации практических занятий по вождению транспортных средств для учащихся старших классов общеобразовательных школ, на срок 10 лет с 24.03.2010 по 24.03.2020, в редакции, урегулированной вступившим в законную силу решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2011 по делу N А12-14369/2011,
- N 9344 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенного на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского в квартале 03_10_006 Дзержинского района Волгограда, для размещения открытой площадки для выставки-продажи легковых и сельхозавтомобилей, совместной со школами ДАСААФ организации практических занятий по вождению транспортных средств для учащихся старших классов общеобразовательных школ, на срок 10 лет с 24.03.2010 по 24.03.2020, в редакции, урегулированной вступившим в законную силу решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2011 по делу N А12-8843/2011.
Указанные договоры аренды от 30.07.2010 N 9345 и N 9344 зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 2.4, 2.6 договоров арендная плата в размере, определяемом пунктом 2.11, вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 2.11 договоров предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае, арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.
Согласно условиям пункта 2.12 договоров, в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Истец, ссылаясь на неисполнение ООО "Элита-Юг" обязательств по внесению арендной платы за период с 01.12.2013 по 20.08.2015, образовался в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При этом, по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
С учетом положений вышеназванных норм права и условий договора аренды, расчет размера арендной платы произведен истцом на основании постановления главы администрации Волгоградской области N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, постановления губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 N 424, исходя из следующего:
- в период с 01.12.2013 по 31.12.2013:
- - по договору N 9345 - 132 082,85 рублей (исходя из размера арендной платы 1 584 994,16 рублей в год);
- - по договору N 9344 - 270 158,10 рублей (исходя из арендной платы 3 241 897,16 рублей в год).
- в период с 01.01.2014 по 31.12.2014:
- по договору N 9345 арендная плата определена:
- в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 в размере 1 584 994,16 рублей в год,
- в период с 06.01.2014 по 03.04.2014 - в размере 1 663 612,11 рублей в год,
- в период с 04.04.2014 по 31.12.2014 - в размере 2 911 973,76 рублей в год.
- по договору N 9344 от 30.09.2011 арендная плата определена:
- в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 в размере 3 241 897,16 рублей в год,
- в период с 06.01.2014 по 17.07.2014 в размере 3 402 699,85 рублей в год,
- в период с 18.07.2014 по 31.12.2014 в размере 1 349 647 рублей в год.
Изменение размера арендной платы по договору аренды N 9345 в период с 04.04.2014 по 31.12.2014 и по договору аренды N 9344 в период с 17.07.2014 по 31.12.2014 произведено истцом в связи с установлением вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014 и от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014, новой кадастровой стоимости спорных земельных участков.
Вместе с тем, истцом не учтено следующее.
Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 21 июля 2014 года (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем 2 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании абзаца 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Частью 8 статьи 3 Федерального закона N 225-ФЗ от 21.07.2014 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции ФЗ N 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
Так, решением арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014, вступившим в законную силу, удовлетворено требование ООО "Элита-Юг", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030058:15, установлена равной его рыночной стоимости в размере 75 908 000 рублей.
По данным Картотеки арбитражных дел (kad.arbitr.ru) исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по данному делу подано ООО "Элита-Юг" в суд 18.04.2014.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014, вступившим в законную силу, удовлетворено требование ООО "Элита-Юг", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:28, установлена равной его рыночной стоимости в размере 70 305 000 рублей.
По данным Картотеки арбитражных дел (kad.arbitr.ru) исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по указанному делу подано ООО "Элита-Юг" в суд 06.06.2014.
С учетом указанных обстоятельств, исходя из положений вышеназванных норм права, кадастровая стоимость спорных земельных участков для целей расчета арендной платы должна применяться:
- - с кадастровым номером 34:34:030058:15, установленная решением суда от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014 в размере 75 908 000 рублей - с 18.07.2014, то есть, с момента вступления указанного решения суда в законную силу;
- - с кадастровым номером 34:34:030061:28, установленная решением суда от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014 в размере 70 305 000 рублей с 01.01.2014, в виду подачи ООО "Элита-Юг" заявления о пересмотре кадастровой стоимости в суд - 06.06.2014 до 22.07.2014, т.е. до дня вступления в силу Федерального закона N 225-ФЗ и его рассмотрения судом после указанной даты.
На основании вышеизложенного, арендная плата по договору аренды земельного участка N 9345 должна составлять:
- в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 - 1 190 615,18 рублей в год,
- в период с 06.01.2014 по 31.12.2014 - 1 249 671,38 рублей в год,
- с 01.01.2015 - 1 318 218,75 рублей в год.
С учетом установленных обстоятельств, а также произведенной ответчиком в заявленный истцом период оплаты, задолженность ООО "Элита-Юг" по арендной плате за период с 01.12.2013 по 30.08.2015 составила 5 526 442, 33 рубля, в том числе:
- - по договору N 9345 - 2 123 217,77 рублей (лист дела 99 тома 1);
- - по договору N 9344 - 3 403 224,56 рублей (лист дела 40 тома 1).
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку арендных платежей за период с 11.12.2013 по 20.08.2015:
- по договору N 9345 в сумме 1 313 858 рублей 01 копейки,
- по договору N 9344 в сумме 1 217 040 рублей 73 копеек.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
С учетом установленного размера задолженности по арендной плате заявленные истцом требования в части взыскания неустойки являются обоснованными только в размере 1 928 209, 59 рублей, в том числе:
- - по договору аренды N 9344 в сумме 1 271 040,73 рублей;
- - по договору аренды N 9345 в сумме 657 161, 86 рубля.
Вместе с тем, определяя размер подлежащей взысканию неустойки, с учетом заявленного ответчиком ходатайства об ее уменьшении в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд руководствуется следующим.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства.
В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд при применении данной нормы обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
В Информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Согласно пункту 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.
Как указывалось ранее, в пункте 2.12 договоров стороны предусмотрели в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Вместе с тем, исходя из компенсационной природы неустойки, а также учитывая ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства (размеру обязательства и периоду просрочки), а также необходимость соблюдения баланса взаимных интересов истца и ответчика, судебная коллегия полагает подлежащим удовлетворению заявленное ответчиком ходатайство и уменьшения неустойки по обоим договорам аренды до 900 000 рублей:
- - по договору аренды N 9344 до 600 000 рублей;
- - по договору аренды N 9345 до 300 000 рублей.
В то же время, снижение судом неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для возложения на истца обязанности по оплате госпошлины в части отказа в иске (пункт 9 постановления ВАС РФ от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства РФ о государственной пошлине") госпошлина взыскивается с ответчика в полном объеме, т.е. исходя из обоснованно заявленного размера неустойки.
Доводы ответчика о неправомерности применения при расчете арендной платы коэффициента индексации, отклоняются апелляционным судом, в силу следующего.
Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ) следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом, утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Изложенные подходы к толкованию приведенных правовых норм следуют из определений Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2014 года N 22-АПГ14-4, от 13 мая 2015 года N 306-ЭС14-6558.
В этой связи, при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.
Учитывая, что в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п (пункт 2.1.1) коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы и ежегодно устанавливается постановлением губернатора Волгоградской области в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 1.5), постановлениями губернатора Волгоградской области установлено значение данного коэффициента.
Заявленные доводы администрации о необходимости расчета размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:28, исходя из установленной решением суда от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014 рыночной стоимости в размере 70 305 000 рублей с 04.04.2014, отклоняются апелляционным судом, как противоречащие положениям пункта 8 статьи 3 ФЗ N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 18 Постановления от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку, указанная дата является датой внесения в государственный кадастр недвижимости нового номера спорного земельного участка, а не датой внесения его кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания при рассмотрении названного арбитражного дела.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд считает обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования по взысканию задолженности по по договорам аренды земельного участка:
- - от 30.07.2010 N 9344 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 3 403 224 рублей 56 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 600 000 рублей;
- - от 30.07.2010 N 9345 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 2 123 217 рублей 77 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 300 000 рублей, всего 6 426 442 рубля 33 копейки.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела распределены судебной коллегией в соответствии со статьями 110 АПК РФ, 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и отнесены на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 53 418 рублей.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 3 декабря 2015 года по делу N А12-42661/2015 отменить по безусловным основаниям, в связи с неподписанием судьей протокола судебного заседания.
Принять по делу новый судебный акт.
Принять отказ администрации Волгограда от иска в части требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, а также требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" возвратить Администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части иск администрации Волгограда удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (ОГРН 1073459001263; ИНН 3442089160) в пользу администрации Волгограда (ОГРН 1023403433822; ИНН 3444059139) задолженность по договорам аренды земельного участка:
- - от 30.07.2010 N 9344 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 3 403 224 рублей 56 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 600 000 рублей;
- - от 30.07.2010 N 9345 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 2 123 217 рублей 77 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 300 000 рублей, всего 6 426 442 рубля 33 копейки.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (ОГРН 1073459001263; ИНН 3442089160) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 53 418 рублей.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.04.2016 N 12АП-284/2016 ПО ДЕЛУ N А12-42661/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2016 г. по делу N А12-42661/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Долженко Е.Д.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев дело N А12-42661/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, по исковому заявлению администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Володарского, д. 5, ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139) к обществу с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (400009, г. Волгоград, переулок Аэропортовский, 1, 20, ОГРН 1073459001263, ИНН 3442089160), третье лицо: департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (400066, г. Волгоград, ул. Гагарина, д. 12, ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679), о взыскании 10 621 017 рублей 19 копеек и расторжении договоров от 30 июля 2010 года N 9344 и N 9345,
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 11 апреля 2016 года до 13 апреля 2016 года 14 часов 20 минут, после чего судебное заседание было продолжено,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее по тексту - истец, администрация) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Элита - Юг") о:
- - взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды земельного участка: от 30.07.2010 N 9345 за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 4 632 893 рублей 89 копеек и пени за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 1 313 858 рублей 01 копейки; от 30.07.2010 N 9344 за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 3 403 224 рублей 56 копеек и пени за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 1 217 040 рублей 73 копеек;
- - расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального,
- расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского.
Истцом, до принятия обжалуемого судебного акта, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлен отказ от иска в части требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, а также требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. метров, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 3 декабря 2015 года:
- - принят отказ администрации Волгограда от иска в части требований о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, а также требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, производство по делу в указанной части прекращено;
- - в остальной части иск удовлетворен частично, - с ООО "Элита-Юг" в пользу администрации Волгограда взыскана задолженность по арендной плате в размере 5 526 442 рублей 33 копеек и пени в размере 900 000 рублей, всего 6 426 442 рублей 33 копейки;
- - с ООО "Элита-Юг" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 46 051 рублей.
Истец, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Определением от 14 марта 2016 года, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в виду установленных оснований для безусловной отмены решения арбитражного суда первой инстанции по пункту 6 части 4 статьи 270 АПК РФ, выразившееся в неподписании судьей протокола судебного заседания.
Истец, до рассмотрения настоящего дела по существу, в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от иска в части требований:
- о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального,
- о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании ООО "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского.
В силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Судебная коллегия считает, отказ истца от иска в вышеуказанной части не противоречащим закону и не нарушающим прав других лиц, в связи с чем, принимает его и прекращает производство по делу в данной части.
Ответчик в отзыве на исковое заявление частично признал заявленные администрацией требования, ссылаясь в обоснования своих возражений на факт установления вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014 и от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014, новой кадастровой стоимости спорных земельных участков. Также, ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащей взысканию неустойки, в виду ее чрезмерности и не соответствия последствиям нарушения обязательств.
Рассмотрев заявленные администрацией требования в остальной части, апелляционная коллегия, изучив материалы дела, в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, приходит к следующим выводам.
Как подтверждено материалами дела, 30 июля 2010 года, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Элита-Юг" (арендатор) подписаны договоры аренды:
- N 9345 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:7, который, в последующем был аннулирован, с присвоением нового кадастрового номера 34:34:030061:28, площадью 19 022 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, для размещения открытой площадки для выставки-продажи легковых и сельхозавтомобилей, совместной со школами ДАСААФ организации практических занятий по вождению транспортных средств для учащихся старших классов общеобразовательных школ, на срок 10 лет с 24.03.2010 по 24.03.2020, в редакции, урегулированной вступившим в законную силу решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2011 по делу N А12-14369/2011,
- N 9344 земельного участка с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенного на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского в квартале 03_10_006 Дзержинского района Волгограда, для размещения открытой площадки для выставки-продажи легковых и сельхозавтомобилей, совместной со школами ДАСААФ организации практических занятий по вождению транспортных средств для учащихся старших классов общеобразовательных школ, на срок 10 лет с 24.03.2010 по 24.03.2020, в редакции, урегулированной вступившим в законную силу решением арбитражного суда Волгоградской области от 30.09.2011 по делу N А12-8843/2011.
Указанные договоры аренды от 30.07.2010 N 9345 и N 9344 зарегистрированы в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 2.4, 2.6 договоров арендная плата в размере, определяемом пунктом 2.11, вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 2.11 договоров предусмотрено, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда, соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае, арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.
Согласно условиям пункта 2.12 договоров, в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Истец, ссылаясь на неисполнение ООО "Элита-Юг" обязательств по внесению арендной платы за период с 01.12.2013 по 20.08.2015, образовался в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.01.2013) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
При этом, по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
С учетом положений вышеназванных норм права и условий договора аренды, расчет размера арендной платы произведен истцом на основании постановления главы администрации Волгоградской области N 2033 "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п, постановления губернатора Волгоградской области от 14.05.2013 N 424, исходя из следующего:
- в период с 01.12.2013 по 31.12.2013:
- - по договору N 9345 - 132 082,85 рублей (исходя из размера арендной платы 1 584 994,16 рублей в год);
- - по договору N 9344 - 270 158,10 рублей (исходя из арендной платы 3 241 897,16 рублей в год).
- в период с 01.01.2014 по 31.12.2014:
- по договору N 9345 арендная плата определена:
- в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 в размере 1 584 994,16 рублей в год,
- в период с 06.01.2014 по 03.04.2014 - в размере 1 663 612,11 рублей в год,
- в период с 04.04.2014 по 31.12.2014 - в размере 2 911 973,76 рублей в год.
- по договору N 9344 от 30.09.2011 арендная плата определена:
- в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 в размере 3 241 897,16 рублей в год,
- в период с 06.01.2014 по 17.07.2014 в размере 3 402 699,85 рублей в год,
- в период с 18.07.2014 по 31.12.2014 в размере 1 349 647 рублей в год.
Изменение размера арендной платы по договору аренды N 9345 в период с 04.04.2014 по 31.12.2014 и по договору аренды N 9344 в период с 17.07.2014 по 31.12.2014 произведено истцом в связи с установлением вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014 и от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014, новой кадастровой стоимости спорных земельных участков.
Вместе с тем, истцом не учтено следующее.
Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции от 21 июля 2014 года (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем 2 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
На основании абзаца 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Частью 8 статьи 3 Федерального закона N 225-ФЗ от 21.07.2014 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции ФЗ N 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
Так, решением арбитражного суда Волгоградской области от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014, вступившим в законную силу, удовлетворено требование ООО "Элита-Юг", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030058:15, установлена равной его рыночной стоимости в размере 75 908 000 рублей.
По данным Картотеки арбитражных дел (kad.arbitr.ru) исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по данному делу подано ООО "Элита-Юг" в суд 18.04.2014.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014, вступившим в законную силу, удовлетворено требование ООО "Элита-Юг", кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030061:28, установлена равной его рыночной стоимости в размере 70 305 000 рублей.
По данным Картотеки арбитражных дел (kad.arbitr.ru) исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, по указанному делу подано ООО "Элита-Юг" в суд 06.06.2014.
С учетом указанных обстоятельств, исходя из положений вышеназванных норм права, кадастровая стоимость спорных земельных участков для целей расчета арендной платы должна применяться:
- - с кадастровым номером 34:34:030058:15, установленная решением суда от 17.06.2014 по делу N А12-12991/2014 в размере 75 908 000 рублей - с 18.07.2014, то есть, с момента вступления указанного решения суда в законную силу;
- - с кадастровым номером 34:34:030061:28, установленная решением суда от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014 в размере 70 305 000 рублей с 01.01.2014, в виду подачи ООО "Элита-Юг" заявления о пересмотре кадастровой стоимости в суд - 06.06.2014 до 22.07.2014, т.е. до дня вступления в силу Федерального закона N 225-ФЗ и его рассмотрения судом после указанной даты.
На основании вышеизложенного, арендная плата по договору аренды земельного участка N 9345 должна составлять:
- в период с 01.01.2014 по 05.01.2014 - 1 190 615,18 рублей в год,
- в период с 06.01.2014 по 31.12.2014 - 1 249 671,38 рублей в год,
- с 01.01.2015 - 1 318 218,75 рублей в год.
С учетом установленных обстоятельств, а также произведенной ответчиком в заявленный истцом период оплаты, задолженность ООО "Элита-Юг" по арендной плате за период с 01.12.2013 по 30.08.2015 составила 5 526 442, 33 рубля, в том числе:
- - по договору N 9345 - 2 123 217,77 рублей (лист дела 99 тома 1);
- - по договору N 9344 - 3 403 224,56 рублей (лист дела 40 тома 1).
Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку арендных платежей за период с 11.12.2013 по 20.08.2015:
- по договору N 9345 в сумме 1 313 858 рублей 01 копейки,
- по договору N 9344 в сумме 1 217 040 рублей 73 копеек.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
С учетом установленного размера задолженности по арендной плате заявленные истцом требования в части взыскания неустойки являются обоснованными только в размере 1 928 209, 59 рублей, в том числе:
- - по договору аренды N 9344 в сумме 1 271 040,73 рублей;
- - по договору аренды N 9345 в сумме 657 161, 86 рубля.
Вместе с тем, определяя размер подлежащей взысканию неустойки, с учетом заявленного ответчиком ходатайства об ее уменьшении в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд руководствуется следующим.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, направленных на защиту баланса имущественных интересов сторон, поэтому часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность суда определять соразмерность взыскиваемой неустойки последствиям ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательства.
В силу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размер неустойки, он должен быть соразмерен указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд при применении данной нормы обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).
В Информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и др.
Согласно пункту 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.
Как указывалось ранее, в пункте 2.12 договоров стороны предусмотрели в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок, взыскание неустойки с арендатора в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Вместе с тем, исходя из компенсационной природы неустойки, а также учитывая ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства (размеру обязательства и периоду просрочки), а также необходимость соблюдения баланса взаимных интересов истца и ответчика, судебная коллегия полагает подлежащим удовлетворению заявленное ответчиком ходатайство и уменьшения неустойки по обоим договорам аренды до 900 000 рублей:
- - по договору аренды N 9344 до 600 000 рублей;
- - по договору аренды N 9345 до 300 000 рублей.
В то же время, снижение судом неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для возложения на истца обязанности по оплате госпошлины в части отказа в иске (пункт 9 постановления ВАС РФ от 20.03.1997 N 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства РФ о государственной пошлине") госпошлина взыскивается с ответчика в полном объеме, т.е. исходя из обоснованно заявленного размера неустойки.
Доводы ответчика о неправомерности применения при расчете арендной платы коэффициента индексации, отклоняются апелляционным судом, в силу следующего.
Из пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 137-ФЗ) следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом, утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Изложенные подходы к толкованию приведенных правовых норм следуют из определений Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2014 года N 22-АПГ14-4, от 13 мая 2015 года N 306-ЭС14-6558.
В этой связи, при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.
Учитывая, что в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п (пункт 2.1.1) коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы и ежегодно устанавливается постановлением губернатора Волгоградской области в зависимости от прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного Федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 1.5), постановлениями губернатора Волгоградской области установлено значение данного коэффициента.
Заявленные доводы администрации о необходимости расчета размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:28, исходя из установленной решением суда от 03.09.2014 по делу N А12-20274/2014 рыночной стоимости в размере 70 305 000 рублей с 04.04.2014, отклоняются апелляционным судом, как противоречащие положениям пункта 8 статьи 3 ФЗ N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 18 Постановления от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" и не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку, указанная дата является датой внесения в государственный кадастр недвижимости нового номера спорного земельного участка, а не датой внесения его кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания при рассмотрении названного арбитражного дела.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, установленные по делу обстоятельства, апелляционный суд считает обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования по взысканию задолженности по по договорам аренды земельного участка:
- - от 30.07.2010 N 9344 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 3 403 224 рублей 56 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 600 000 рублей;
- - от 30.07.2010 N 9345 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 2 123 217 рублей 77 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 300 000 рублей, всего 6 426 442 рубля 33 копейки.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела распределены судебной коллегией в соответствии со статьями 110 АПК РФ, 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и отнесены на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 53 418 рублей.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 3 декабря 2015 года по делу N А12-42661/2015 отменить по безусловным основаниям, в связи с неподписанием судьей протокола судебного заседания.
Принять по делу новый судебный акт.
Принять отказ администрации Волгограда от иска в части требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9345 аренды земельного участка и обязании общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" возвратить администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030061:7 площадью 19 022 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_008, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального, а также требования о расторжении договора от 30.07.2010 N 9344 аренды земельного участка и обязании общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" возвратить Администрации Волгограда земельный участок с кадастровым номером 34:34:030058:15 площадью 38 907 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, квартал 03_10_006, на пересечении ул. Авторемонтной и пр. Бузулукского, производство по делу в указанной части прекратить.
В остальной части иск администрации Волгограда удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (ОГРН 1073459001263; ИНН 3442089160) в пользу администрации Волгограда (ОГРН 1023403433822; ИНН 3444059139) задолженность по договорам аренды земельного участка:
- - от 30.07.2010 N 9344 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 3 403 224 рублей 56 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 600 000 рублей;
- - от 30.07.2010 N 9345 по арендной плате за период с 01.12.2013 по 20.08.2015 в размере 2 123 217 рублей 77 копеек, неустойку за период с 11.12.2013 по 20.08.2015 в размере 300 000 рублей, всего 6 426 442 рубля 33 копейки.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Элита-Юг" (ОГРН 1073459001263; ИНН 3442089160) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 53 418 рублей.
Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительные листы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.А.ДУБРОВИНА
О.А.ДУБРОВИНА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
И.И.ЖЕВАК
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)