Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Претензия о расторжении договора аренды земельного участка в связи с возведением объекта, не соответствующего цели предоставления земельного участка, кооперативом не исполнена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица - потребительского жилищно-строительного кооператива "Светлана-34" (ИНН 2319032755, ОГРН 1042311077181) - Чугай И.И. (доверенность от 01.02.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Стрелец 2008" (ИНН 2319044165, ОГРН 1082367000540), третьего лица - потребительского жилищно-строительного кооператива "Сигнал" (ИНН 2319030684, ОГРН 1022302829174), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-11861/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ЖСК "Стрелец 2008" (далее - кооператив) о расторжении договора от 13.02.2006 N 4900003642 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302004:0015), расположенного по ул. Дмитриевой в Хостинском районе города Сочи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПЖСК "Сигнал" и ПЖСК "Светлана-34" (т. 1, л.д. 77, 78).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642 как заключенного администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральной собственности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Недействительность договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке, поэтому в удовлетворении иска администрации суды первой и апелляционной инстанций отказали. Суд первой инстанции также указал, что последующая регистрация в 2009 году права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок не исцеляет первоначальный порок ничтожной сделки.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 10.09.2015 и постановление от 04.12.2015, удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает на нарушение ответчиком условий спорного договора аренды, выразившееся в незаконном возведении на земельном участке с кадастровом номером 23:49:0302004:0015 объекта капитального строительства.
В отзыве на кассационную жалобу кооператив просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель ПЖСК "Светлана-34" указал на отсутствие оснований для отмены решения от 10.09.2015 и постановления от 04.12.2015.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ПЖСК "Сигнал" (арендатор) 13.02.2006 заключили договор N 4900003642 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302004:0015) для строительства и эксплуатации закрытой автостоянки коллективного пользования боксового типа на 18 машино-мест с эксплуатируемой кровлей по ул. Дмитриевой в Хостинском районе г. Сочи (т. 1, л.д. 24-27). Договор заключен на срок до 01.01.2055.
Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1 договора).
Земельный участок находится во владении кооператива на основании договора уступки прав от 01.10.2008 N 1/2008 по договору о предоставлении земельного участка в аренду, а также договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 09.12.2014 N 19/289/2014-553; т. 1, л.д. 20, 21). Договор аренды зарегистрирован 10.08.2006, сделка уступки прав и обязанностей арендатора - 01.12.2008.
В отношении данного земельного участка 14.08.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
Земельный участок полностью расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (лист 3 кадастрового паспорта от 03.12.2014 N 2343/12/14-1138600; т. 1, л.д. 17-19).
Управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи 19.09.2014 провело обследование земельного участка, расположенного по ул. Дмитриевой в Хостинском районе г. Сочи. В ходе обследования установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства блочного типа переменной этажности 2-9. Результаты обследования отражены в акте от 19.09.2014 (т. 1, л.д. 22, 23).
Ссылаясь на обстоятельства, зафиксированные в акте обследования, департамент имущественных отношений администрации города Сочи в письме от 09.10.2014 предложил кооперативу привести использование земельного участка в соответствие с его целевым назначением, а в случае не устранения выявленных нарушений предупредил о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке (т. 1, л.д. 12-16).
В претензии от 22.10.2014 департамент имущественных отношений администрации города Сочи предложил кооперативу расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с возведением объекта, не соответствующего цели предоставления земельного участка (т. 1, л.д. 12-16).
Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642 как заключенного администрацией с превышением полномочий в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Данный вывод основан на нормах земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения арендной сделки.
Земельный участок по ул. Дмитриевой в Хостинском районе г. Сочи, предоставленный в пользование на условиях аренды по договору от 13.02.2006 N 4900003642, расположен в пределах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.
На момент заключения договора к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) изменен уровень публичной собственности на земельные участки в границах курортов федерального значения; такие участки отнесены к муниципальной собственности.
До вступления в силу Закона N 244-ФЗ (декабрь 2008 года) администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения. Право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302004:0015 зарегистрировано в ЕГРП 14.08.2009 (запись регистрации N 23-23-19/069/2009-267).
Таким образом, договор от 13.02.2006 N 4900003642 заключен администрацией в отсутствие соответствующих полномочий, что свидетельствует о нарушении при его заключении требований статей 209, 214, 608 Гражданского кодекса. Такой договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Недействительность договора аренды от 13.02.2006, установленная судебными инстанциями при разрешении спора, исключает возможность удовлетворения требования администрации о расторжении такого договора в судебном порядке.
В кассационной жалобе администрация не приводит доводов о несогласии с выводами судов о невозможности удовлетворения иска в связи с установленной при разрешении спора недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 31.03.2016 N Ф08-1183/2016 ПО ДЕЛУ N А32-11861/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обстоятельства: Претензия о расторжении договора аренды земельного участка в связи с возведением объекта, не соответствующего цели предоставления земельного участка, кооперативом не исполнена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2016 г. по делу N А32-11861/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьего лица - потребительского жилищно-строительного кооператива "Светлана-34" (ИНН 2319032755, ОГРН 1042311077181) - Чугай И.И. (доверенность от 01.02.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - жилищно-строительного кооператива "Стрелец 2008" (ИНН 2319044165, ОГРН 1082367000540), третьего лица - потребительского жилищно-строительного кооператива "Сигнал" (ИНН 2319030684, ОГРН 1022302829174), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Попов А.А.) по делу N А32-11861/2015, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ЖСК "Стрелец 2008" (далее - кооператив) о расторжении договора от 13.02.2006 N 4900003642 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302004:0015), расположенного по ул. Дмитриевой в Хостинском районе города Сочи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПЖСК "Сигнал" и ПЖСК "Светлана-34" (т. 1, л.д. 77, 78).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642 как заключенного администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральной собственности (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Недействительность договора исключает возможность его расторжения в судебном порядке, поэтому в удовлетворении иска администрации суды первой и апелляционной инстанций отказали. Суд первой инстанции также указал, что последующая регистрация в 2009 году права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок не исцеляет первоначальный порок ничтожной сделки.
В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 10.09.2015 и постановление от 04.12.2015, удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает на нарушение ответчиком условий спорного договора аренды, выразившееся в незаконном возведении на земельном участке с кадастровом номером 23:49:0302004:0015 объекта капитального строительства.
В отзыве на кассационную жалобу кооператив просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель ПЖСК "Светлана-34" указал на отсутствие оснований для отмены решения от 10.09.2015 и постановления от 04.12.2015.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и ПЖСК "Сигнал" (арендатор) 13.02.2006 заключили договор N 4900003642 аренды земельного участка площадью 1500 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302004:0015) для строительства и эксплуатации закрытой автостоянки коллективного пользования боксового типа на 18 машино-мест с эксплуатируемой кровлей по ул. Дмитриевой в Хостинском районе г. Сочи (т. 1, л.д. 24-27). Договор заключен на срок до 01.01.2055.
Земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1 договора).
Земельный участок находится во владении кооператива на основании договора уступки прав от 01.10.2008 N 1/2008 по договору о предоставлении земельного участка в аренду, а также договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 09.12.2014 N 19/289/2014-553; т. 1, л.д. 20, 21). Договор аренды зарегистрирован 10.08.2006, сделка уступки прав и обязанностей арендатора - 01.12.2008.
В отношении данного земельного участка 14.08.2009 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи.
Земельный участок полностью расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта (лист 3 кадастрового паспорта от 03.12.2014 N 2343/12/14-1138600; т. 1, л.д. 17-19).
Управление муниципального земельного контроля администрации города Сочи 19.09.2014 провело обследование земельного участка, расположенного по ул. Дмитриевой в Хостинском районе г. Сочи. В ходе обследования установлено, что на земельном участке расположен объект капитального строительства блочного типа переменной этажности 2-9. Результаты обследования отражены в акте от 19.09.2014 (т. 1, л.д. 22, 23).
Ссылаясь на обстоятельства, зафиксированные в акте обследования, департамент имущественных отношений администрации города Сочи в письме от 09.10.2014 предложил кооперативу привести использование земельного участка в соответствие с его целевым назначением, а в случае не устранения выявленных нарушений предупредил о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке (т. 1, л.д. 12-16).
В претензии от 22.10.2014 департамент имущественных отношений администрации города Сочи предложил кооперативу расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с возведением объекта, не соответствующего цели предоставления земельного участка (т. 1, л.д. 12-16).
Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642 как заключенного администрацией с превышением полномочий в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Данный вывод основан на нормах земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения арендной сделки.
Земельный участок по ул. Дмитриевой в Хостинском районе г. Сочи, предоставленный в пользование на условиях аренды по договору от 13.02.2006 N 4900003642, расположен в пределах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.
На момент заключения договора к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов города Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) изменен уровень публичной собственности на земельные участки в границах курортов федерального значения; такие участки отнесены к муниципальной собственности.
До вступления в силу Закона N 244-ФЗ (декабрь 2008 года) администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения. Право собственности муниципального образования на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302004:0015 зарегистрировано в ЕГРП 14.08.2009 (запись регистрации N 23-23-19/069/2009-267).
Таким образом, договор от 13.02.2006 N 4900003642 заключен администрацией в отсутствие соответствующих полномочий, что свидетельствует о нарушении при его заключении требований статей 209, 214, 608 Гражданского кодекса. Такой договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в первоначальной редакции).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).
Недействительность договора аренды от 13.02.2006, установленная судебными инстанциями при разрешении спора, исключает возможность удовлетворения требования администрации о расторжении такого договора в судебном порядке.
В кассационной жалобе администрация не приводит доводов о несогласии с выводами судов о невозможности удовлетворения иска в связи с установленной при разрешении спора недействительностью (ничтожностью) договора аренды от 13.02.2006 N 4900003642.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)