Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017 по делу N А11-1390/2016, принятое судьей Поповой З.В.,
по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Вышка", Владимирская обл., Суздальский район, п. Малининский, ИНН 3325009379, ОГРН 1023302551964, к администрации города Владимира, г. Владимир, ул. Горького, д. 36, ИНН 3302008636, ОГРН 1033302009146, в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира, г. Владимир,
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,
- при участии: от ответчика (заявителя) - Татаркиной И.Б. по доверенности N 01-17/38 от 04.05.2017 (сроком на 1 год);
- от истца - Александровой К.В. по доверенности от 10.01.2017 (сроком на 3 года),
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Вышка" обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации города Владимира в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", на условиях, содержащихся в проекте договора от 19.11.2015 N 106, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в редакции, представленной в протоколе разногласий СПК "Вышка", а именно указав выкупную цену участка - 29 432 руб. 74 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил обязать администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 по выкупной цене 11 363 293 руб., исходя из стоимости земельного участка, определенной заключением эксперта от 10.11.2016 N 03-02/16-35 общества с ограниченной ответственностью "Владимирский центр кадастровых работ геодезии и картографии" В.В. Урлиной, подготовленным по результатам судебной экспертизы по настоящему делу (цена части участка, на которой расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, и необходимая для их использования, рассчитана по льготной цене, а оставшаяся часть по рыночной цене). Уточнение судом принято.
Решением от 15.06.2017 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования частично, урегулировал разногласия, возникшие между администрацией города Владимира и сельскохозяйственным производственным кооперативом "Вышка" при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", принял пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 16 904 293 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)", принял пункт 2.3 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", в следующей редакции: "Оплата стоимости участка производится в тридцатидневный срок со дня заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на счет, указанный в пункте 2.2 договора купли-продажи. Покупатель перечисляет сумму в размере 16 904 293 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)", в остальной части в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Владимира обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
Заявитель не согласен с результатами проведенной в суде первой инстанции экспертизы, заключение Имшенецкого А.Н. противоречит действующему законодательству об оценочной деятельности и содержит сведения, не соответствующие действительности. Экспертом необоснованно проведена оценка по наименее эффективному виду использования - сельскохозяйственное использование.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель СПК "Вышка" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, СПК "Вышка" 02.07.2013 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", находящегося у него на праве постоянного бессрочного пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2013 серии 33 АЛ N 661403).
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.06.2013, кадастровая стоимость 1 090 101 руб. 35 коп., разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования.
В целях осуществления своей деятельности Кооператив использует принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, а именно: нежилые здания - телятник кирпичный (инвентарный N 1670:22, литера А), пилораму (инвентарный N 1690:22, литера А), столовую (инвентарный N 1673:22, литера А), магазин с пристройкой (инвентарный N 1685:22, литера А), конюшню (инвентарный N 1672:22, литера А), контору с пристройкой (инвентарный N 1687:22, литера А), зернохранилище (инвентарный N 1688:22, литера А), здание для размола зерна (инвентарный N 1671:22, литера А), здание для молодняка (инвентарный N 1669:22, литера А), гараж (инвентарный N 1686:22, литера А), весовую (инвентарный N 1689:22, литера А), что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права.
Данные объекты расположены на спорном земельном участке.
Письмом от 12.08.2013 N 27-01-10/5418 Администрация отказала Кооперативу в оформлении права собственности, указав, что необходимо выполнить раздел земельного участка с целью образования нового участка, занятого объектами недвижимости.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А11-10258/2013 данный отказ признан незаконным.
Администрацией 29.05.2015 подготовлено постановление N 3375 о предоставлении земельного участка в собственность за плату СПК "Вышка", в декабре 2015 года направлен проект договора купли-продажи от 19.11.2015 N 106, стоимость участка указана в размере 557 551 960 руб. 55 коп.
В протоколе разногласий Кооператив указал, что стоимость участка составляет 29 432 руб. 74 коп.
Поскольку разногласия сторонами не урегулированы в досудебном порядке, кооператив обратился с настоящим иском в суд.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действующей в спорный период, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Законом Владимирской области от 11.03.2010 N 11-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области" установлен порядок управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Владимирской области.
Полномочным органом по распоряжению земельными участками на территории города Владимира, собственность которых не разграничена, является Администрация.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 2 названного Закона при приобретении юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками устанавливается льготная выкупная цена, установленная субъектами Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу ЗК РФ, вправе в установленный законом срок по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
В пункте 9 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Вводного закона до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08).
Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ пункт 1 статьи 2 Вводного закона дополнен абзацем четвертым, предусматривающим возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Выкуп осуществляется до 01.07.2012 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.
Применительно к правоотношениям сторон критериями для выкупа земельного участка являются: наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у обратившегося за выкупом юридического лица; нахождение на таком участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заинтересованному лицу на праве собственности.
Как следует из материалов дела, у СПК "Вышка" имеются все условия для выкупа земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, что также подтверждается постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А11-10258/2013.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 8155/10 указано, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ) юридические лица, не указанные в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 названного Кодекса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал правовую позицию:
одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.
Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 ЗК РФ (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости). При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков. Иное толкование вышеприведенных положений земельного законодательства ставит в преимущественное положение заявителя как лица, имеющего права на переоформление права бессрочного пользования на земельный участок, по сравнению с собственниками строений, имеющих право в порядке статьи 36 ЗК РФ приобрести в частную собственность по льготной цене земельный участок, но только в размере, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости.
На основании изложенного, поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для реализации права на выкуп в отношении всего спорного земельного участка площадью 411 359 кв. м по льготной цене.
В соответствии с заключением экспертизы от 10.11.2016 N 03-02/16-35 размер площади участка с кадастровым номером 336226011303:404 площадью 411 359 кв. м, необходимой для содержания использования, обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости с учетом необходимых нормативных дополнительных сооружений, технологических, пожарных проездов, а также санитарно-защитной зоны составит 60 000 кв. м.
С учетом результатов судебной экспертизы, не оспоренных сторонами, льготная цена подлежит применению только для определения выкупной цены участка площадью 60 000 кв. м.
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости незастроенной части земельного участка по состоянию на 02.07.2013 назначались экспертизы.
Согласно экспертному заключению N 03-02/16-35 общества с ограниченной ответственностью "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 округленно составляет 27 801 000 руб., рыночная стоимость части земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания, использования, обслуживания объектов, округленно составляет 11 359 000 руб.
С учетом обстоятельств дела судом назначена комиссионная экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО "Бизнес-Система" от 07.04.2017 эксперт Мартынов А.С. сделал следующие выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33622:011303:404 составляет 26 345 000 руб.; рыночная стоимость участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет 10 651 000 руб.
Согласно экспертному заключению от 12.04.2017 N 07-Э-17 ООО "Агентство оценки" (исправленному) эксперт Имшенецкий А.Н. сделал следующие выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33622:011303:404 составляет 26 200 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет 16 900 000 руб.
При разрешении спора, учитывая пояснения всех экспертов, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта Имшеницкого А.Н. от 12.04.2017 N 07-Э-17.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертизы, а также ее недостоверности, ответчик не представил.
Суд оценил представленное в материалы дела заключение и установил, что оно не содержит каких-либо противоречий и сомнений в его достоверности не имеется.
Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения.
Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта. Именно последний определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования, а также применение той или иной методики, определяет какие факторы влияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта, какие виды наиболее эффективного использования у объекта оценки, какой вид его фактического и возможного использования и т.д., устанавливает каким образом проводить осмотр, необходим ли осмотр для определения рыночной стоимости. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом.
При этом судом учтено, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования.
Ссылка Администрации на то, что имеется проект планировки спорного участка по жилую застройку, документально не подтверждена.
Таким образом, оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.
В соответствии со статьей 1 Закона Владимирской области от 11.03.2010 N 11-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области" цена земельных участков, находящихся в собственности Владимирской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, определяется по формуле: Ц = КС x Ккр x НС / 100%, где:
- Ц - цена земельного участка;
- Ккр - коэффициент кратности ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, величина которого равна 9;
- НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка в рублях.
В части 2 данной статьи установлено, что цена земельного участка, определяемая в соответствии с частью 1 настоящей статьи, не может превышать его кадастровую стоимость.
Согласно постановлению Губернатора Владимирской области от 23.11.2012 N 1323 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Владимирской области", а также кадастрового паспорта участка кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 33622:011303:404 общей площадью 411 359 кв. м по состоянию на 02.07.2013 составляла 1 090 101 руб. 35 коп., удельный показатель кадастровой стоимость - 2 руб. 65 коп.
Расчет выкупной стоимости участка площадью 60 000 кв. м, необходимой для содержания, использования и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, составляет: кадастровая стоимость участка площадью 60 000 кв. м при удельном показателе 2,65 руб. /кв. м (60 000 x 2,65) = 159 000 руб.; 159 000 x 0,3% (ставка земельного налога) x 9 = 4293 руб.
Рыночная стоимость незастроенной части участка определена в заключении эксперта Имшеницкого А.Н. от 12.04.2017 в размере 16 900 000 руб.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что выкупная стоимость всего земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", будет составляет 16 904 293 руб.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта.
Ссылка ответчика на отчет независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Владимирский долговой центр" от 12.05.2015 N 1231, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 566 852 702 руб., правомерно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку отчет не подтверждается результатами трех проведенных судебных экспертиз.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017 по делу N А11-1390/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Владимира - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2017 ПО ДЕЛУ N А11-1390/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2017 г. по делу N А11-1390/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Владимира на решение Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017 по делу N А11-1390/2016, принятое судьей Поповой З.В.,
по иску сельскохозяйственного производственного кооператива "Вышка", Владимирская обл., Суздальский район, п. Малининский, ИНН 3325009379, ОГРН 1023302551964, к администрации города Владимира, г. Владимир, ул. Горького, д. 36, ИНН 3302008636, ОГРН 1033302009146, в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира, г. Владимир,
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,
- при участии: от ответчика (заявителя) - Татаркиной И.Б. по доверенности N 01-17/38 от 04.05.2017 (сроком на 1 год);
- от истца - Александровой К.В. по доверенности от 10.01.2017 (сроком на 3 года),
установил:
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Вышка" обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации города Владимира в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", на условиях, содержащихся в проекте договора от 19.11.2015 N 106, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в редакции, представленной в протоколе разногласий СПК "Вышка", а именно указав выкупную цену участка - 29 432 руб. 74 коп.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил обязать администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 по выкупной цене 11 363 293 руб., исходя из стоимости земельного участка, определенной заключением эксперта от 10.11.2016 N 03-02/16-35 общества с ограниченной ответственностью "Владимирский центр кадастровых работ геодезии и картографии" В.В. Урлиной, подготовленным по результатам судебной экспертизы по настоящему делу (цена части участка, на которой расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, и необходимая для их использования, рассчитана по льготной цене, а оставшаяся часть по рыночной цене). Уточнение судом принято.
Решением от 15.06.2017 Арбитражный суд Владимирской области удовлетворил исковые требования частично, урегулировал разногласия, возникшие между администрацией города Владимира и сельскохозяйственным производственным кооперативом "Вышка" при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", принял пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 16 904 293 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)", принял пункт 2.3 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", в следующей редакции: "Оплата стоимости участка производится в тридцатидневный срок со дня заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на счет, указанный в пункте 2.2 договора купли-продажи. Покупатель перечисляет сумму в размере 16 904 293 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)", в остальной части в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация города Владимира обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
Заявитель не согласен с результатами проведенной в суде первой инстанции экспертизы, заключение Имшенецкого А.Н. противоречит действующему законодательству об оценочной деятельности и содержит сведения, не соответствующие действительности. Экспертом необоснованно проведена оценка по наименее эффективному виду использования - сельскохозяйственное использование.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель СПК "Вышка" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, СПК "Вышка" 02.07.2013 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", находящегося у него на праве постоянного бессрочного пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2013 серии 33 АЛ N 661403).
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.06.2013, кадастровая стоимость 1 090 101 руб. 35 коп., разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования.
В целях осуществления своей деятельности Кооператив использует принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, а именно: нежилые здания - телятник кирпичный (инвентарный N 1670:22, литера А), пилораму (инвентарный N 1690:22, литера А), столовую (инвентарный N 1673:22, литера А), магазин с пристройкой (инвентарный N 1685:22, литера А), конюшню (инвентарный N 1672:22, литера А), контору с пристройкой (инвентарный N 1687:22, литера А), зернохранилище (инвентарный N 1688:22, литера А), здание для размола зерна (инвентарный N 1671:22, литера А), здание для молодняка (инвентарный N 1669:22, литера А), гараж (инвентарный N 1686:22, литера А), весовую (инвентарный N 1689:22, литера А), что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права.
Данные объекты расположены на спорном земельном участке.
Письмом от 12.08.2013 N 27-01-10/5418 Администрация отказала Кооперативу в оформлении права собственности, указав, что необходимо выполнить раздел земельного участка с целью образования нового участка, занятого объектами недвижимости.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А11-10258/2013 данный отказ признан незаконным.
Администрацией 29.05.2015 подготовлено постановление N 3375 о предоставлении земельного участка в собственность за плату СПК "Вышка", в декабре 2015 года направлен проект договора купли-продажи от 19.11.2015 N 106, стоимость участка указана в размере 557 551 960 руб. 55 коп.
В протоколе разногласий Кооператив указал, что стоимость участка составляет 29 432 руб. 74 коп.
Поскольку разногласия сторонами не урегулированы в досудебном порядке, кооператив обратился с настоящим иском в суд.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в редакции, действующей в спорный период, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Законом Владимирской области от 11.03.2010 N 11-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области" установлен порядок управления и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности Владимирской области.
Полномочным органом по распоряжению земельными участками на территории города Владимира, собственность которых не разграничена, является Администрация.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 2 названного Закона при приобретении юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками устанавливается льготная выкупная цена, установленная субъектами Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу ЗК РФ, вправе в установленный законом срок по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.
В пункте 9 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Вводного закона до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08).
Федеральным законом от 18.07.2011 N 214-ФЗ пункт 1 статьи 2 Вводного закона дополнен абзацем четвертым, предусматривающим возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Выкуп осуществляется до 01.07.2012 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.
Применительно к правоотношениям сторон критериями для выкупа земельного участка являются: наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у обратившегося за выкупом юридического лица; нахождение на таком участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заинтересованному лицу на праве собственности.
Как следует из материалов дела, у СПК "Вышка" имеются все условия для выкупа земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, что также подтверждается постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу N А11-10258/2013.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 8155/10 указано, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ) юридические лица, не указанные в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 названного Кодекса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 N 14711/05 сформировал правовую позицию:
одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и статья 36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.
Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 ЗК РФ (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости). При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков. Иное толкование вышеприведенных положений земельного законодательства ставит в преимущественное положение заявителя как лица, имеющего права на переоформление права бессрочного пользования на земельный участок, по сравнению с собственниками строений, имеющих право в порядке статьи 36 ЗК РФ приобрести в частную собственность по льготной цене земельный участок, но только в размере, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости.
На основании изложенного, поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для реализации права на выкуп в отношении всего спорного земельного участка площадью 411 359 кв. м по льготной цене.
В соответствии с заключением экспертизы от 10.11.2016 N 03-02/16-35 размер площади участка с кадастровым номером 336226011303:404 площадью 411 359 кв. м, необходимой для содержания использования, обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости с учетом необходимых нормативных дополнительных сооружений, технологических, пожарных проездов, а также санитарно-защитной зоны составит 60 000 кв. м.
С учетом результатов судебной экспертизы, не оспоренных сторонами, льготная цена подлежит применению только для определения выкупной цены участка площадью 60 000 кв. м.
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Судом первой инстанции с целью определения рыночной стоимости незастроенной части земельного участка по состоянию на 02.07.2013 назначались экспертизы.
Согласно экспертному заключению N 03-02/16-35 общества с ограниченной ответственностью "Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии" рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 округленно составляет 27 801 000 руб., рыночная стоимость части земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания, использования, обслуживания объектов, округленно составляет 11 359 000 руб.
С учетом обстоятельств дела судом назначена комиссионная экспертиза.
Согласно экспертному заключению ООО "Бизнес-Система" от 07.04.2017 эксперт Мартынов А.С. сделал следующие выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33622:011303:404 составляет 26 345 000 руб.; рыночная стоимость участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет 10 651 000 руб.
Согласно экспертному заключению от 12.04.2017 N 07-Э-17 ООО "Агентство оценки" (исправленному) эксперт Имшенецкий А.Н. сделал следующие выводы: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33622:011303:404 составляет 26 200 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет 16 900 000 руб.
При разрешении спора, учитывая пояснения всех экспертов, суд первой инстанции руководствовался заключением эксперта Имшеницкого А.Н. от 12.04.2017 N 07-Э-17.
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы экспертизы, а также ее недостоверности, ответчик не представил.
Суд оценил представленное в материалы дела заключение и установил, что оно не содержит каких-либо противоречий и сомнений в его достоверности не имеется.
Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости данного заключения.
Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта. Именно последний определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования, а также применение той или иной методики, определяет какие факторы влияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта, какие виды наиболее эффективного использования у объекта оценки, какой вид его фактического и возможного использования и т.д., устанавливает каким образом проводить осмотр, необходим ли осмотр для определения рыночной стоимости. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом.
При этом судом учтено, что спорный земельный участок имеет разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования.
Ссылка Администрации на то, что имеется проект планировки спорного участка по жилую застройку, документально не подтверждена.
Таким образом, оснований считать, что данное доказательство получено с нарушением действующего законодательства, не имеется.
В соответствии со статьей 1 Закона Владимирской области от 11.03.2010 N 11-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области" цена земельных участков, находящихся в собственности Владимирской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, определяется по формуле: Ц = КС x Ккр x НС / 100%, где:
- Ц - цена земельного участка;
- Ккр - коэффициент кратности ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, величина которого равна 9;
- НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка в рублях.
В части 2 данной статьи установлено, что цена земельного участка, определяемая в соответствии с частью 1 настоящей статьи, не может превышать его кадастровую стоимость.
Согласно постановлению Губернатора Владимирской области от 23.11.2012 N 1323 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Владимирской области", а также кадастрового паспорта участка кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 33622:011303:404 общей площадью 411 359 кв. м по состоянию на 02.07.2013 составляла 1 090 101 руб. 35 коп., удельный показатель кадастровой стоимость - 2 руб. 65 коп.
Расчет выкупной стоимости участка площадью 60 000 кв. м, необходимой для содержания, использования и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, составляет: кадастровая стоимость участка площадью 60 000 кв. м при удельном показателе 2,65 руб. /кв. м (60 000 x 2,65) = 159 000 руб.; 159 000 x 0,3% (ставка земельного налога) x 9 = 4293 руб.
Рыночная стоимость незастроенной части участка определена в заключении эксперта Имшеницкого А.Н. от 12.04.2017 в размере 16 900 000 руб.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что выкупная стоимость всего земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Владимир, ул. Производственная, ТОО "Вышка", будет составляет 16 904 293 руб.
Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на законность принятого судебного акта.
Ссылка ответчика на отчет независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью "Владимирский долговой центр" от 12.05.2015 N 1231, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 566 852 702 руб., правомерно не принята судом первой инстанции во внимание, поскольку отчет не подтверждается результатами трех проведенных судебных экспертиз.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 15.06.2017 по делу N А11-1390/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Владимира - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)