Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з А.В. Шиляевым,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (ИНН 5038000584) к
ЗАО "ЮИТ Московия" (ИНН 5040059722)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени и о расторжении договора аренды земельного участка
с участием лиц: согласно протоколу
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился в суд с иском к ЗАО "ЮИТ Московия" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 813 544 руб. 46 коп., пени в размере 112 926 руб. 62 коп. и о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 03.02.2015 г. требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005 оставлено без рассмотрения.
Ответчик представил отзыв на иск, контррасчет задолженности по арендным платежам из которого следует, что у "ЮИТ Московия" отсутствует задолженность по арендным платежам, возражал относительно удовлетворения судом заявленных требований.
Истец пояснил, что представленный ответчиком расчет совпадает с расчетом истца, однако он поддерживает заявленные требования в части взыскания арендных платежей и пени в полном объеме.
Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав истца, суд установил следующее.
Комитетом по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Арендодатель) с ОАО "Корпорация ВИТ" (далее - Арендатор) был заключен договора аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005 г.
Договор зарегистрирован в УФРС по Московской области 22.08.2005 г.
Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду с 25.03.2005 г. по 01.02.2006 г. земельный участок: земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:0056 площадью 25025 кв. м (в т.ч. 227 кв. м - под строением) по адресу: Московская область, город Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе для строительства многоэтажных жилых домов, категория земель - земли поселений.
На основании Постановления Главы Пушкинского муниципального района Московской области N 1848 от 23.06.2005 г. дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. к Договору срок аренды был продлен по 31.12.2007 г.
Дополнительным соглашением к Договору от 28.07.2006 г. Стороны внесли изменения и приняли п. 1.1 в следующей редакции:
"1.1. Арендатор передает, а Арендатор принимает в аренду с 25.03.2005 г. по 31.12.2007 г. земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 02 10:0056 площадью 25025 кв. м (в т.ч. 227 кв. м - под строением) под строительство многоэтажного жилого комплекса по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 57, корпуса 1, 2, 3, 4 (согласно генплана) и кафе по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 59".
12.03.2008 г. Стороны заключили Дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия Договора продлен до 12.03.2009 г., кроме того, внесены изменения в раздел 4 "Размер и условия внесения арендной платы" и раздел 5 "Ответственность Сторон".
Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра Московской области Московской области.
На основании постановления администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 05.03.2009 г. N 475 "О продлении ООО "ИндустриалСтрой" срока аренды на один год земельный участок площадью 25025 кв. м с кадастровым номером 50:13:07 02 10:0056 под строительство многоэтажного жилого комплекса по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 57, корпуса 1,2,3,4 и кафе по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 59" Дополнительным соглашением к Договору аренды от 05.03.2009 г. срок действия договора N 61-05 от 23.05.2005 г. был продлен до 12.03.2010 г.
Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:0056 было образовано четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 50:13:070210:173, 50:13:070210:174, 50:13:070210:175, 50:13:070210:176.
В связи с указанными обстоятельствами на основании Постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области N 1895 от 14.07.2010 г. "Об изменении предмета договора аренды земельного участка от 23.05.2005 г. N 61-05 и продлении его действия до 31.05.2013 г. ООО "ИндустриалСтрой" к указанному договору было принято Дополнительное соглашение N 4 от 16.07.2010 г.
В соответствии с Дополнительным соглашением N 4 к Договору от 16.07.2010 г. стороны договорились продлить срок действия Договора до 31.05.2013 г. и изложили п. 1.1 в следующей редакции:
"1.1. Арендатор предоставляет, а Арендатор принимает в аренду
- земельный участок площадью; 3041 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,
- земельный участок площадью 8506 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 0:13:070210:174,
- земельный участок площадью 13358 кв. м (2533 кв. м - водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:175,
- земельный участок площадью 120 кв. м водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:176, категория земель - земли населенных пунктов.".
В связи со сдачей объектов в эксплуатацию, расположенных по адресам: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 57 корп. 1, Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 57 корп. 2, Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 57 корп. 3, 10.12.2011 г. Стороны заключили Дополнительное соглашение N 5 к Договору, согласно которому п. 1.1. был изложен в следующей редакции:
"1.1. Арендатор предоставляет, а Арендатор принимает в аренду:
- земельный участок площадью 3041 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,
- земельный участок площадью 8506 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:174,
категория земель-земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: МО, г. Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе, для строительства многоэтажных жилых домов, из земель, входящих в границы муниципального образования -городское поселение Пушкино".
Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 16.02.2012 г.
ООО "ИндустриалСтрой" реорганизовано в ЗАО "ИндустриалСтрой", ЗАО "ИндустриалСтрой" реорганизовано в форме присоединения в ЗАО "ЮИТ Московия" (ответчик).
Дополнительным соглашением N 6 от 02.07.2013 г., заключенным между
Арендодателем и ЗАО "ЮИТ Московия", срок Договора аренды N 61-05 от 23.05.2005 г. земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 был продлен до 30.05.2014 г.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Истец полагает, что вопреки условиям договора, ст. 614 ГК РФ, ответчик ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по оплате арендных платежей за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате за период с 01.01.2014 г. по 02.10.2014 г. в размере 1 813 544 руб. 46 коп. и пени в размере 112 926 руб. 62 коп., а всего 1 926 471 руб. 08 коп.
Поскольку указанная задолженность в добровольном порядке ответчиком не погашена, истец обратился с настоящим иском в суд.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению связи со следующим.
В соответствии с п. 1.1 договора аренды указанный земельный участок предоставлялся арендатору для строительства многоэтажных жилых домов.
На земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:174 ответчиком был возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области 16.11.2009 г., что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50522107-Ю23-09.
Квартиры в данном доме реализованы ответчиком по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи.
При этом первое право собственности на квартиру было зарегистрировано 14.12.2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50-НДN N 460478 от 14.12.2009 г.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав), содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 года N 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.
Таким образом, с 14.12.2009 г. истец утратил право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:13:070210:174, а следовательно и право требовать арендные платежи за рассматриваемый в настоящем деле период времени.
Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 ответчиком в соответствии с условиями договора и иной разрешительной документацией возведено кафе с торговыми площадями.
25.09.2014 г. произведена регистрация первого права собственности на помещение в кафе с торговыми площадями, что подтверждается свидетельством о регистрации права N 50-АИN 66683 от 25.09.2014 г.
В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности более чем одному субъекту права, относится, в том числе, земельный участок (в силу неделимости и единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости).
Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 03.04.2013 по делу N А53-4518/2009.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:173 выбыл из распоряжения истца 25.09.2014 г. в связи с регистрацией первого права собственности на помещение в возведенном на нем объекте недвижимости.
В материалы дела ответчиком представлен расчет арендных платежей по договору аренды N 61-05 от 23.05.2005 г. за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:174 и 50:13:070210:173.
Согласно представленным расчетам ответчика по спорному договору аренды имеется переплата.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 выбыли из распоряжения истца, а также то обстоятельство, что по договору N 61-05 от 23.05.2005 г. отсутствует предъявляемая ко взысканию задолженность, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд
решил:
Отказать Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области в удовлетворении заявленных требований.
Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.
Судья
О.А.КУЗЬМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 17.02.2015 ПО ДЕЛУ N А41-58990/14
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. по делу N А41-58990/14
Резолютивная часть решения объявлена 03 февраля 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з А.В. Шиляевым,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области (ИНН 5038000584) к
ЗАО "ЮИТ Московия" (ИНН 5040059722)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени и о расторжении договора аренды земельного участка
с участием лиц: согласно протоколу
установил:
Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области обратился в суд с иском к ЗАО "ЮИТ Московия" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 813 544 руб. 46 коп., пени в размере 112 926 руб. 62 коп. и о досрочном расторжении договора аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005 (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).
Определением суда от 03.02.2015 г. требование истца о расторжении договора аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005 оставлено без рассмотрения.
Ответчик представил отзыв на иск, контррасчет задолженности по арендным платежам из которого следует, что у "ЮИТ Московия" отсутствует задолженность по арендным платежам, возражал относительно удовлетворения судом заявленных требований.
Истец пояснил, что представленный ответчиком расчет совпадает с расчетом истца, однако он поддерживает заявленные требования в части взыскания арендных платежей и пени в полном объеме.
Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав истца, суд установил следующее.
Комитетом по управлению имуществом Пушкинского муниципального района Московской области (далее - Арендодатель) с ОАО "Корпорация ВИТ" (далее - Арендатор) был заключен договора аренды земельного участка N 61-05 от 23.05.2005 г.
Договор зарегистрирован в УФРС по Московской области 22.08.2005 г.
Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду с 25.03.2005 г. по 01.02.2006 г. земельный участок: земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:0056 площадью 25025 кв. м (в т.ч. 227 кв. м - под строением) по адресу: Московская область, город Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе для строительства многоэтажных жилых домов, категория земель - земли поселений.
На основании Постановления Главы Пушкинского муниципального района Московской области N 1848 от 23.06.2005 г. дополнительным соглашением от 23.06.2005 г. к Договору срок аренды был продлен по 31.12.2007 г.
Дополнительным соглашением к Договору от 28.07.2006 г. Стороны внесли изменения и приняли п. 1.1 в следующей редакции:
"1.1. Арендатор передает, а Арендатор принимает в аренду с 25.03.2005 г. по 31.12.2007 г. земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 02 10:0056 площадью 25025 кв. м (в т.ч. 227 кв. м - под строением) под строительство многоэтажного жилого комплекса по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 57, корпуса 1, 2, 3, 4 (согласно генплана) и кафе по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 59".
12.03.2008 г. Стороны заключили Дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок действия Договора продлен до 12.03.2009 г., кроме того, внесены изменения в раздел 4 "Размер и условия внесения арендной платы" и раздел 5 "Ответственность Сторон".
Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра Московской области Московской области.
На основании постановления администрации Пушкинского муниципального района Московской области от 05.03.2009 г. N 475 "О продлении ООО "ИндустриалСтрой" срока аренды на один год земельный участок площадью 25025 кв. м с кадастровым номером 50:13:07 02 10:0056 под строительство многоэтажного жилого комплекса по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 57, корпуса 1,2,3,4 и кафе по строительному адресу: Московская область, город Пушкино, Московский проспект, д. 59" Дополнительным соглашением к Договору аренды от 05.03.2009 г. срок действия договора N 61-05 от 23.05.2005 г. был продлен до 12.03.2010 г.
Впоследствии из земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:0056 было образовано четыре земельных участка с кадастровыми номерами: 50:13:070210:173, 50:13:070210:174, 50:13:070210:175, 50:13:070210:176.
В связи с указанными обстоятельствами на основании Постановления Администрации Пушкинского муниципального района Московской области N 1895 от 14.07.2010 г. "Об изменении предмета договора аренды земельного участка от 23.05.2005 г. N 61-05 и продлении его действия до 31.05.2013 г. ООО "ИндустриалСтрой" к указанному договору было принято Дополнительное соглашение N 4 от 16.07.2010 г.
В соответствии с Дополнительным соглашением N 4 к Договору от 16.07.2010 г. стороны договорились продлить срок действия Договора до 31.05.2013 г. и изложили п. 1.1 в следующей редакции:
"1.1. Арендатор предоставляет, а Арендатор принимает в аренду
- земельный участок площадью; 3041 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,
- земельный участок площадью 8506 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 0:13:070210:174,
- земельный участок площадью 13358 кв. м (2533 кв. м - водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:175,
- земельный участок площадью 120 кв. м водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:176, категория земель - земли населенных пунктов.".
В связи со сдачей объектов в эксплуатацию, расположенных по адресам: Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 57 корп. 1, Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 57 корп. 2, Московская область, г. Пушкино, Московский проспект, д. 57 корп. 3, 10.12.2011 г. Стороны заключили Дополнительное соглашение N 5 к Договору, согласно которому п. 1.1. был изложен в следующей редакции:
"1.1. Арендатор предоставляет, а Арендатор принимает в аренду:
- земельный участок площадью 3041 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:173,
- земельный участок площадью 8506 кв. м (водоохранная зона р. Серебрянка) с кадастровым номером 50:13:070210:174,
категория земель-земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к настоящему Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: МО, г. Пушкино, между Московским проспектом и Пушкинским шоссе, для строительства многоэтажных жилых домов, из земель, входящих в границы муниципального образования -городское поселение Пушкино".
Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Росреестра по Московской области 16.02.2012 г.
ООО "ИндустриалСтрой" реорганизовано в ЗАО "ИндустриалСтрой", ЗАО "ИндустриалСтрой" реорганизовано в форме присоединения в ЗАО "ЮИТ Московия" (ответчик).
Дополнительным соглашением N 6 от 02.07.2013 г., заключенным между
Арендодателем и ЗАО "ЮИТ Московия", срок Договора аренды N 61-05 от 23.05.2005 г. земельных участков с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 был продлен до 30.05.2014 г.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользовании.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).
Истец полагает, что вопреки условиям договора, ст. 614 ГК РФ, ответчик ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по оплате арендных платежей за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174, в связи с чем у него образовалась задолженность по оплате за период с 01.01.2014 г. по 02.10.2014 г. в размере 1 813 544 руб. 46 коп. и пени в размере 112 926 руб. 62 коп., а всего 1 926 471 руб. 08 коп.
Поскольку указанная задолженность в добровольном порядке ответчиком не погашена, истец обратился с настоящим иском в суд.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению связи со следующим.
В соответствии с п. 1.1 договора аренды указанный земельный участок предоставлялся арендатору для строительства многоэтажных жилых домов.
На земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:174 ответчиком был возведен многоквартирный жилой дом, который введен в эксплуатацию Администрацией Пушкинского муниципального района Московской области 16.11.2009 г., что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU50522107-Ю23-09.
Квартиры в данном доме реализованы ответчиком по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи.
При этом первое право собственности на квартиру было зарегистрировано 14.12.2009 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50-НДN N 460478 от 14.12.2009 г.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав), содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 года N 11642/11, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им.
Таким образом, с 14.12.2009 г. истец утратил право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:13:070210:174, а следовательно и право требовать арендные платежи за рассматриваемый в настоящем деле период времени.
Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 ответчиком в соответствии с условиями договора и иной разрешительной документацией возведено кафе с торговыми площадями.
25.09.2014 г. произведена регистрация первого права собственности на помещение в кафе с торговыми площадями, что подтверждается свидетельством о регистрации права N 50-АИN 66683 от 25.09.2014 г.
В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
К общему имуществу здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности более чем одному субъекту права, относится, в том числе, земельный участок (в силу неделимости и единства правовой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости).
Указанная позиция согласуется с позицией, изложенной в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 03.04.2013 по делу N А53-4518/2009.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:13:070210:173 выбыл из распоряжения истца 25.09.2014 г. в связи с регистрацией первого права собственности на помещение в возведенном на нем объекте недвижимости.
В материалы дела ответчиком представлен расчет арендных платежей по договору аренды N 61-05 от 23.05.2005 г. за земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:174 и 50:13:070210:173.
Согласно представленным расчетам ответчика по спорному договору аренды имеется переплата.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что земельные участки с кадастровыми номерами 50:13:070210:173 и 50:13:070210:174 выбыли из распоряжения истца, а также то обстоятельство, что по договору N 61-05 от 23.05.2005 г. отсутствует предъявляемая ко взысканию задолженность, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ суд
решил:
Отказать Комитету по управлению имуществом Администрации Пушкинского муниципального района Московской области в удовлетворении заявленных требований.
Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.
Судья
О.А.КУЗЬМИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)