Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кувшинова В.Е.,
судей Бажана П.В., Корнилова А.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,
с участием в судебном заседании:
представителя открытого акционерного общества "Тольяттиазот" - Алтухова А.В. (доверенность от 10.01.2016 N 05),
представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Мэрии г.о. Тольятти, г. Тольятти - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 сентября 2016 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 июня 2016 года по делу N А55-13786/2015 (судья Филатов М.В.),
по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот" (ОГРН 1026302004409, ИНН 6320004728), г. Тольятти,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьего лица: Мэрии г.о. Тольятти, г. Тольятти,
о признании незаконным отказа, об обязании,
открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - заявитель, общество, ОАО "Тольяттиазот") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521, изложенный в сообщении от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (т. 1 л.д. 2-8).
Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена - Мэрия г.о. Тольятти (далее - третье лицо, Мэрия).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2016 по делу N А55-13786/2015 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521.
Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов ОАО "Тольяттиазот" путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521 (т. 1 л.д. 138-143).
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 3-14).
Общество апелляционную жалобу отклонило по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Мэрия отзыв на апелляционную жалобу не представила.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителя Росреестра и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя общества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Постановлением мэра городского округа Тольятти от 07.09.2011 N 2713-п/1 ОАО "Тольяттиазот" предварительно согласовано место размещения КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, на земельном участке, расположенном: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, площадью 36293 кв. м (т. 1 л.д. 21).
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 29.11.2011 N 3727-п/1 ОАО "Тольяттиазот" предоставлен в аренду земельный участок (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящий в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, на 18 месяцев (т. 1 л.д. 20).
28.12.2011 между ОАО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти подписан договор N 2521 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4 (т. 1 л.д. 11-12).
Данный договор прошел государственную регистрацию в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа от 17.04.2013.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 11.02.2014 N 417-п/1 по обращению ОАО "Тольяттиазот" принято решение об изменении ОАО "Тольяттиазот" срока аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, до 26.11.2014 (т. 1 л.д. 15).
11.04.2014 между ОАО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011, в части изменения срока аренды земельного участка до 26.11.2014 (т. 1 л.д. 14).
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 20.11.2014 N 4367-п/1 по обращению ОАО "Тольяттиазот" принято решение об изменении ОАО "Тольяттиазот" срока аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, до 26.01.2016 (т. 1 л.д. 16).
28.12.2014 между ОАО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011, в части изменения срока аренды земельного участка до 26.01.2016 (т. 1 л.д. 17).
20.04.2015 ОАО "Тольяттиазот" обратилось в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к Договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011.
К заявлению о регистрации заявителем были представлены следующие документы:
- - доверенность от 20.02.2015 N 3-19;
- - постановление мэрии городского округа Тольятти от 20.11.2014 г. N 4367-п/1;
- - дополнительное соглашение от 28.11.2014 к Договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011;
- - платежное поручение N 1427 от 14.04.2015.
На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителю сообщением от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору N 2521 от 28.12.2011 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, д. 4 (т. 1 л.д. 18-19).
В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ Управления Росреестра по Самарской области мотивирован тем, что в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Посчитав отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) от 28.12.2011 N 2521 незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
В этой связи, исходя из смысла пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ на государственную регистрацию должны быть представлены, документы, с которыми закон связывает возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Положениями пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).
Согласно пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пп. 3, 4 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Положениями названной нормы предусмотрено подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление ею государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Согласно пункта 1 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в двухнедельный срок на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 28.12.2011 между ООО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти заключен договор N 2521 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей.
На основании обращения ОАО "Тольяттиазот" и постановления Мэрии городского округа Тольятти от 11.02.2014 N 417-п/1 срок аренды земельного участка был изменен до 26.11.2014, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение от 11.04.2014.
Вышеназванное постановление вынесено на основании обращения заявителя и с учетом постановления Мэрии городского округа Тольятти от 07.09.2011 N 2713-п/1 "О предварительном согласовании ОАО "Тольяттиазот" места размещения КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, расположенного: г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4".
Суд первой инстанции правильно указал, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, был предоставлен заявителю с предварительным согласованием места размещения объекта.
Вместе с тем, право на продление срока аренды земельного участка предусмотрено пунктом 4.2.10 договора аренды от 28.12.2011 N 2521.
В пункте 2 статьи 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) указано, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (то есть допускается заключение договора аренды и без проведения аукциона).
Учитывая, что нормами земельного законодательства не были установлены требования по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно на торгах, в связи с чем, и при заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды не требовалось проведение торгов.
Данное обстоятельство было предметом рассмотрения по делу N А55-27453/2014 в отношении государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) от 28.12.2011 N 2521, в связи с чем в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные по делу N А55-27453/2014 обстоятельства являются преюдициальными для рассматриваемого спора и не подлежат доказыванию вновь (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.09.2016 по делу N А55-27453/2014).
Данный вывод согласуется с правовым подходом, изложенным в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.06.2014 по делу N А55-18462/2013.
В этой связи утверждение Росреестра о том, что в соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора, признано судом необоснованным.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке имеется строящийся объект недвижимого имущества.
Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства N 63-00-102/15-1036479 от 30.12.2015, выданному филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 95%.
Данная информация подтверждается также Техническим паспортом незавершенного строительством объекта, изготовленным муниципальным предприятием городского округа Тольятти "Инвентаризатор".
Имеется свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2016, которым за заявителем зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, назначение (КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерные сети), площадь застройки 1290,3 кв. м, степень готовности объекта 95%, расположенного: г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4.
В этой связи довод заявителя о том, что указанные документы в совокупности подтверждают наличие незавершенного строительством объекта с высокой степенью готовности на спорном земельном участке, является обоснованным.
В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, исходя из смысла положений пункта 1 статьи 452 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательными для сторон с момента их государственной регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что ОАО "Тольяттиазот" на основании договора аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011 пользуется арендованным земельным участком. Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1492 общей площадью 36 293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставлен ОАО "Тольяттиазот" для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей по договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 26.09.2013 N 2982-П/1 ОАО "Тольяттиазот" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей в границах предоставленного земельного участка.
В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, трехлетний срок относится к сроку действия решения о согласовании размещения объекта, в течение которого должно быть принято решение о предоставлении земельного участка.
В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен заявителю в течение указанного срока, при этом сам по себе срок предоставления земельного участка в аренду данными нормами не регулируется.
Пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) предусмотрено предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Следовательно, срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
Ссылка Росреестра о применении положений статей 610, 621 ГК РФ в отношении договора аренды N 2521 от 28.12.2011, судом первой инстанции правомерно признана несостоятельной.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В договоре аренды от 28.12.2011 N 2521 стороны согласовали, что в случае не завершения строительства в установленный договором срок, арендатор обязан за 2 месяца до истечения срока аренды обратиться с заявлением в Мэрию городского округа Тольятти о продлении срока аренды земельного участка и разрешения на строительство.
Из материалов дела следует, что ОАО "Тольяттиазот" письмом от 06.10.2014 обратилось с заявлением в Мэрию городского округа Тольятти, что подтверждает намерение заявителя продлить договор аренды для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду для целей строительства.
Указанное письмо получено Департаментом по управлению муниципальным имуществом городского округа Тольятти до окончания срока его действия, с учетом заключенных дополнительных соглашений.
Постановление мэра городского округа Тольятти от 20.11.2014 N 4367-п/1 "Об изменении ОАО "Тольяттиазот" срока аренды земельного участка с месторасположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей" вынесено в период действия договора аренды земельного участка (до истечения срока действия договора).
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что дополнительное соглашение от 28.11.2014 в данном случае следует рассматривать как изменение срока действия ранее заключенного договора аренды N 2521 от 28.12.2011, а не как новый договор.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
С учетом изложенного, является обоснованным довод ОАО "Тольяттиазот" о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1492 имеет обременение в виде строящихся на нем объектов, и соответственно, не может предоставляться по результатам проведения торгов (ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011 следует, что указанное соглашение не является самостоятельным основанием возникновения арендных обязательств и не является сделкой по передаче имущества в аренду.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что оспариваемый отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка N N 2521 от 28.12.2011, заключенному между Мэрией г.о. Тольятти и ОАО "Тольяттиазот", изложенный в сообщении от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, что согласно статьи 201 АПК РФ является основанием для признания его незаконным.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что заявленные обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Управление Росреестра по Самарской области в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 июня 2016 года по делу N А55-13786/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.09.2016 N 11АП-11502/2016 ПО ДЕЛУ N А55-13786/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2016 г. по делу N А55-13786/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 30 сентября 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кувшинова В.Е.,
судей Бажана П.В., Корнилова А.Б.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Меликян О.В.,
с участием в судебном заседании:
представителя открытого акционерного общества "Тольяттиазот" - Алтухова А.В. (доверенность от 10.01.2016 N 05),
представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещен надлежащим образом,
представитель Мэрии г.о. Тольятти, г. Тольятти - не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 28 сентября 2016 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 июня 2016 года по делу N А55-13786/2015 (судья Филатов М.В.),
по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот" (ОГРН 1026302004409, ИНН 6320004728), г. Тольятти,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
с участием третьего лица: Мэрии г.о. Тольятти, г. Тольятти,
о признании незаконным отказа, об обязании,
установил:
открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - заявитель, общество, ОАО "Тольяттиазот") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - регистрирующий орган, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521, изложенный в сообщении от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя (т. 1 л.д. 2-8).
Определением суда первой инстанции, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена - Мэрия г.о. Тольятти (далее - третье лицо, Мэрия).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.06.2016 по делу N А55-13786/2015 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521.
Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов ОАО "Тольяттиазот" путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 2521 (т. 1 л.д. 138-143).
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 3-14).
Общество апелляционную жалобу отклонило по основаниям, изложенным в отзыве на нее.
Мэрия отзыв на апелляционную жалобу не представила.
На основании статей 156 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу по имеющимся в деле материалам и в отсутствие представителя Росреестра и третьего лица, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
В судебном заседании представитель общества отклонил апелляционную жалобу по основаниям, приведенным в отзыве.
Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя общества, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, Постановлением мэра городского округа Тольятти от 07.09.2011 N 2713-п/1 ОАО "Тольяттиазот" предварительно согласовано место размещения КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, на земельном участке, расположенном: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, площадью 36293 кв. м (т. 1 л.д. 21).
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 29.11.2011 N 3727-п/1 ОАО "Тольяттиазот" предоставлен в аренду земельный участок (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящий в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, на 18 месяцев (т. 1 л.д. 20).
28.12.2011 между ОАО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти подписан договор N 2521 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4 (т. 1 л.д. 11-12).
Данный договор прошел государственную регистрацию в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа от 17.04.2013.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 11.02.2014 N 417-п/1 по обращению ОАО "Тольяттиазот" принято решение об изменении ОАО "Тольяттиазот" срока аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, до 26.11.2014 (т. 1 л.д. 15).
11.04.2014 между ОАО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011, в части изменения срока аренды земельного участка до 26.11.2014 (т. 1 л.д. 14).
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 20.11.2014 N 4367-п/1 по обращению ОАО "Тольяттиазот" принято решение об изменении ОАО "Тольяттиазот" срока аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, до 26.01.2016 (т. 1 л.д. 16).
28.12.2014 между ОАО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011, в части изменения срока аренды земельного участка до 26.01.2016 (т. 1 л.д. 17).
20.04.2015 ОАО "Тольяттиазот" обратилось в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к Договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011.
К заявлению о регистрации заявителем были представлены следующие документы:
- - доверенность от 20.02.2015 N 3-19;
- - постановление мэрии городского округа Тольятти от 20.11.2014 г. N 4367-п/1;
- - дополнительное соглашение от 28.11.2014 к Договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011;
- - платежное поручение N 1427 от 14.04.2015.
На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявителю сообщением от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору N 2521 от 28.12.2011 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский р-н, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, д. 4 (т. 1 л.д. 18-19).
В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Отказ Управления Росреестра по Самарской области мотивирован тем, что в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Посчитав отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) от 28.12.2011 N 2521 незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, удовлетворив заявленные требования, правильно применил нормы материального права.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
В этой связи, исходя из смысла пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ на государственную регистрацию должны быть представлены, документы, с которыми закон связывает возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.
Положениями пункта 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).
Согласно пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года), предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пп. 3, 4 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года), предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Положениями названной нормы предусмотрено подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В силу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление ею государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Согласно пункта 1 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в двухнедельный срок на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 28.12.2011 между ООО "Тольяттиазот" и Мэрией городского округа Тольятти заключен договор N 2521 аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492), входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 36293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей.
На основании обращения ОАО "Тольяттиазот" и постановления Мэрии городского округа Тольятти от 11.02.2014 N 417-п/1 срок аренды земельного участка был изменен до 26.11.2014, о чем сторонами подписано дополнительное соглашение от 11.04.2014.
Вышеназванное постановление вынесено на основании обращения заявителя и с учетом постановления Мэрии городского округа Тольятти от 07.09.2011 N 2713-п/1 "О предварительном согласовании ОАО "Тольяттиазот" места размещения КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей, расположенного: г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4".
Суд первой инстанции правильно указал, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, был предоставлен заявителю с предварительным согласованием места размещения объекта.
Вместе с тем, право на продление срока аренды земельного участка предусмотрено пунктом 4.2.10 договора аренды от 28.12.2011 N 2521.
В пункте 2 статьи 30.1 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) указано, что продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса (то есть допускается заключение договора аренды и без проведения аукциона).
Учитывая, что нормами земельного законодательства не были установлены требования по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта исключительно на торгах, в связи с чем, и при заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды не требовалось проведение торгов.
Данное обстоятельство было предметом рассмотрения по делу N А55-27453/2014 в отношении государственной регистрации дополнительного соглашения от 11.04.2014 к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0201058:1492) от 28.12.2011 N 2521, в связи с чем в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установленные по делу N А55-27453/2014 обстоятельства являются преюдициальными для рассматриваемого спора и не подлежат доказыванию вновь (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.09.2016 по делу N А55-27453/2014).
Данный вывод согласуется с правовым подходом, изложенным в постановлениях Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2013 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.06.2014 по делу N А55-18462/2013.
В этой связи утверждение Росреестра о том, что в соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 ЗК РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов, в связи с чем договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора, признано судом необоснованным.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке имеется строящийся объект недвижимого имущества.
Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства N 63-00-102/15-1036479 от 30.12.2015, выданному филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Самарской области степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 95%.
Данная информация подтверждается также Техническим паспортом незавершенного строительством объекта, изготовленным муниципальным предприятием городского округа Тольятти "Инвентаризатор".
Имеется свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2016, которым за заявителем зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, назначение (КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерные сети), площадь застройки 1290,3 кв. м, степень готовности объекта 95%, расположенного: г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4.
В этой связи довод заявителя о том, что указанные документы в совокупности подтверждают наличие незавершенного строительством объекта с высокой степенью готовности на спорном земельном участке, является обоснованным.
В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, исходя из смысла положений пункта 1 статьи 452 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации и вступают в силу и становятся обязательными для сторон с момента их государственной регистрации.
Судом первой инстанции установлено, что ОАО "Тольяттиазот" на основании договора аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011 пользуется арендованным земельным участком. Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1492 общей площадью 36 293 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставлен ОАО "Тольяттиазот" для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей по договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011.
Постановлением мэра городского округа Тольятти от 26.09.2013 N 2982-П/1 ОАО "Тольяттиазот" выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей в границах предоставленного земельного участка.
В силу пункта 8 статьи 31 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
Таким образом, трехлетний срок относится к сроку действия решения о согласовании размещения объекта, в течение которого должно быть принято решение о предоставлении земельного участка.
В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен заявителю в течение указанного срока, при этом сам по себе срок предоставления земельного участка в аренду данными нормами не регулируется.
Пунктом 3 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 года) предусмотрено предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Следовательно, срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
Ссылка Росреестра о применении положений статей 610, 621 ГК РФ в отношении договора аренды N 2521 от 28.12.2011, судом первой инстанции правомерно признана несостоятельной.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В договоре аренды от 28.12.2011 N 2521 стороны согласовали, что в случае не завершения строительства в установленный договором срок, арендатор обязан за 2 месяца до истечения срока аренды обратиться с заявлением в Мэрию городского округа Тольятти о продлении срока аренды земельного участка и разрешения на строительство.
Из материалов дела следует, что ОАО "Тольяттиазот" письмом от 06.10.2014 обратилось с заявлением в Мэрию городского округа Тольятти, что подтверждает намерение заявителя продлить договор аренды для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду для целей строительства.
Указанное письмо получено Департаментом по управлению муниципальным имуществом городского округа Тольятти до окончания срока его действия, с учетом заключенных дополнительных соглашений.
Постановление мэра городского округа Тольятти от 20.11.2014 N 4367-п/1 "Об изменении ОАО "Тольяттиазот" срока аренды земельного участка с месторасположением: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, западнее здания, имеющего адрес: ул. Коммунистическая, 4, предоставленного для строительства КНС, КТП-1, КТП-2 и инженерных сетей" вынесено в период действия договора аренды земельного участка (до истечения срока действия договора).
Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что дополнительное соглашение от 28.11.2014 в данном случае следует рассматривать как изменение срока действия ранее заключенного договора аренды N 2521 от 28.12.2011, а не как новый договор.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае срок договора аренды земельного участка для строительства, заключенного с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, обусловлен сроком строительства этого объекта.
С учетом изложенного, является обоснованным довод ОАО "Тольяттиазот" о том, что земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201058:1492 имеет обременение в виде строящихся на нем объектов, и соответственно, не может предоставляться по результатам проведения торгов (ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из содержания дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка N 2521 от 28.12.2011 следует, что указанное соглашение не является самостоятельным основанием возникновения арендных обязательств и не является сделкой по передаче имущества в аренду.
Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что оспариваемый отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.11.2014 к договору аренды земельного участка N N 2521 от 28.12.2011, заключенному между Мэрией г.о. Тольятти и ОАО "Тольяттиазот", изложенный в сообщении от 28.04.2015 N 63/009/701/2015-182 не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, что согласно статьи 201 АПК РФ является основанием для признания его незаконным.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что заявленные обществом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.
При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену обжалуемого решения, также не установлено.
Таким образом, обжалуемое судебное решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины, госпошлина Управление Росреестра по Самарской области в федеральный бюджет не уплачивается.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 июня 2016 года по делу N А55-13786/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Е.КУВШИНОВ
В.Е.КУВШИНОВ
Судьи
П.В.БАЖАН
А.Б.КОРНИЛОВ
П.В.БАЖАН
А.Б.КОРНИЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)