Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цыганкова Максима Сергеевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.09.2016 по делу N А76-1671/2016 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
закрытого акционерного общества "Уралтара" - Безырганян В.В. (директор, выписка из протокола Совета директоров от 14.01.2015, л.д. 72), Ишимов И.А. (доверенность от 10.01.2016).
Закрытое акционерное общество "Уралтара" (далее - ЗАО "Уралтара", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Цыганкову Максиму Сергеевичу (далее - ИП Цыганков М.С., предприниматель, ответчик), в котором просило:
- - в связи с систематическим и длительным нарушением со стороны ИП Цыганкова М.С. обязательств по оплате в соответствии с условиями договора расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа: нежилого здания - производственный корпус, инв. N 13944, литера А, А1, общей площадью 2 242,5 кв. м и земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:1331001:1275, площадью 12 795 кв. м, расположенных в городе Магнитогорске Челябинской области по улице Шоссейной, 42, заключенный 28.10.2014 между ЗАО "Уралтара" и ИП Цыганковым М.С.;
- - обязать предпринимателя незамедлительно возвратить обществу объекты недвижимого имущества: нежилое здание - производственный корпус, инв. N 13944, литера А, А1, общей площадью 2 242,5 кв. м и земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:1331001:1275, площадью 12 795 кв. м, расположенные в городе Магнитогорске Челябинской области по улице Шоссейной, 42, по акту приема-передачи в состоянии, в котором они были получены по акту от 28.10.2014;
- - взыскать неустойку (пени) за нарушение обязательств по оплате в период действия договора в сумме 189 836 руб. 90 коп.
- взыскать неосновательное обогащение в размере средней арендной платы за 14 месяцев, исходя из ставки арендной платы 120 руб. за 1 кв. м и площади нежилого здания 2 242,5 кв. м, то есть в сумме 3 767 400 руб. (т. 1 л.д. 93-98, т. 2 л.д. 24-25).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.09.2016 (резолютивная часть оглашена 06.09.2016) исковые требования ЗАО "Уралтара" удовлетворены частично. Суд расторг заключенный между ЗАО "Уралтара" и ИП Цыганковым М.С. договор купли-продажи от 28.10.2014; обязал ответчика вернуть обществу "Уралтара" объекты недвижимости по акту приема-передачи и взыскал с ИП Цыганкова в пользу ЗАО "Уралтара" неустойку в размере 109 569 руб.
В удовлетворении остальной части требований истца суд отказал (т. 2 л.д. 40-44).
С принятым судебным актом не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 54).
Как полагает апеллянт, вывод суда о продаже объектов недвижимого имущества в кредит является ошибочным, т. к. договор купли-продажи таких условий не содержит, условиями договора купли-продажи предусмотрено лишь предоставление рассрочки платежей по внесению выкупной стоимости.
Суд не учел, что актом сверки от 30.06.2015 задолженность покупателя определена в размере 970 000 руб. из подлежащих оплате 8 000 000 руб., тем самым задолженность составляет менее половины покупной стоимости имущества, в силу чего по смыслу ч. 2 ст. 489 ГК РФ истец не вправе заявлять отказ от договора и требовать возврата проданного товара.
Ссылаясь на положение ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ апеллянт полагает, что обстоятельство наличия задолженности в меньшей сумме, чем половина стоимости проданного товара, признаются истцом и не требуют дальнейшего доказывания ответчиком.
С учетом изложенного апеллянт настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении требований истца.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
С учетом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, между ЗАО "Уралтара" (продавец) и предпринимателем Цыганковым М.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 28.10.2014 (т. 1 л.д. 15-17).
По условиям п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность
покупателя следующие объекты недвижимости:
- нежилое здание (производственный корпус), инв. N 13944, литера А, А1, общей площадью 2242,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Шоссейная, д. 42.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - вид разрешенного использования: занимаемый нежилыми зданиями - производственным корпусом, зданием проходной, трансформаторной подстанцией, складом готовой продукции, арочным складом, площадью 12 795 кв. м, расположенный (адрес, местоположение): Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе ул. Шоссейная, д. 42. с кадастровым номером 74:33:1331001:1275.
Общая цена настоящего договора составляет 8 000 000 руб., при этом цена нежилого здания составляет 6 000 000 руб., а цена земельного участка составляет 2 000 000 руб. Указанная цена включает в себя все возможные налоги и обязательные платежи, уплачиваемые в соответствии с действующим законодательством (п. 3.1 договора).
В силу п. 3.2 договора цена уплачивается покупателем продавцу в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора - Приложение N 1, согласно которому покупатель должен уплачивать ежемесячно 25 числа, начиная с декабря 2014, по 240 000 руб., а последний платеж 25.09.2017 в размере 80 000 руб. (т. 1 л.д. 18).
За нарушение сроков оплаты продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной цены договора за каждый день просрочки (п. 4.1 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон исключительно в порядке и основаниям, предусмотренным действующим законодательством (п. 7.2 договора).
По акту приема-передачи от 28.10.2014 недвижимое имущество передано покупателю (т. 1 л.д. 19).
Регистрация перехода права собственности на нежилое здание и земельный участок к покупателю произведена органом государственной регистрации 30.10.2014 (т. 1 л.д. 19 оборот).
По расписке от 28.10.2014 в кассу ЗАО "Уралтара" от Цыганкова С.М. поступили денежные средства в сумме 500 000 руб. (т. 1 л.д. 82 оборот).
По расписке от 02.11.2014 в кассу ЗАО "Уралтара" от Цыганкова С.М. поступили денежные средства в сумме 350 000 руб. (т. 1 л.д. 83).
Платежным поручениями N 796 от 21.07.2015 и N 801 от 27.07.2015 ИП Цыганков перечислил в пользу Безырганяна В.В. денежные средства в сумме 55 000 руб. и 70 000 руб. соответственно (т. 1 л.д. 121, 122).
Транзакциями с банковской карты от Цыганкова М.С. перечислены платежи: 14.02.2015 в сумме 30 000 руб., 11.03.2015 в сумме 50 000 руб. 07.09.2015 в сумме 10 000 руб. и 30.12.2015 в сумме 100 000 руб. (т. 1 л.д. 120).
Кроме того, согласно акту сверки (т. 2 л.д. 27) истец признает поступление от ИП Цыганкова денежных средств:
- - 240 000 руб. по приходному кассовому ордеру N 1 от 24.12.2014;
- - 50 700 руб. по платежному поручению N 11 от 31.07.2015.
Всего ИП Цыганковым М.С. во исполнение обязательств по договору купли-продажи на 30.12.2015 выплачено 1 455 700 руб.
Обществом "Уралтара" в адрес ИП Цыганкова М.С. направлена претензия от 09.11.2015 с требованием погасить задолженность в сумме 476 400 руб., образовавшуюся на апрель 2015 г. (т. 1 л.д. 20-21).
Уведомлением от 21.01.2016 ЗАО "Уралтара" сообщило предпринимателю об отказе от исполнения договора, а также о необходимости расторгнуть договор на условиях и в порядке согласно прилагаемому проекту соглашения о расторжении (т. 1 л.д. 22-25).
Уведомление с проектом соглашения направлены ИП Цыганкову по адресу, указанному в договоре купли-продажи (т. 1 л.д. 26-27).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате товара, истец обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств существенного нарушения договора покупателем и наличии в силу этого оснований для расторжения договора и взыскании пени. Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании неосновательного обогащения, выразившегося в пользовании проданным имуществом, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика статуса лица, неправомерно пользовавшегося спорным имуществом и, соответственно, отсутствии на его стороне неосновательного обогащения.
Арбитражный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
В рассматриваемом случае между сторонами спора имела место гражданско-правовая сделка купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания и земельного участка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Признаков незаключенности договора купли-продажи либо свидетельствующих о недействительности сделки судебная коллегия не усматривает.
В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Договором от 28.10.2014 была предусмотрена рассрочка оплаты купленного товара.
Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.
Сроки внесения платежей определены в подписанном сторонами графике платежей.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтвержден факт неисполнения покупателем вытекающих из договора обязательств по оплате приобретенного имущества.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Наличие у товара, являвшегося объектом купли-продажи, статуса недвижимого имущества не изменяет и не прекращает действия норм пункта 3 ст. 488 и п. 2 ст. 489 ГК РФ, в силу чего продавец по такому договору при наличии указанных в названных нормах оснований вправе заявлять соответствующие требования.
Требование продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием оплаты в кредит о возврате неоплаченного имущества может быть, с учетом содержания волеизъявления указанного лица, квалифицировано в качестве одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренного п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса.
Содержание предъявленного иска свидетельствует о наличии у продавца намерения расторгнуть договор купли-продажи от 28.20.2014.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса).
Суд первой инстанции обоснованно признал претензионный порядок со стороны истца соблюденным и верно отметил, что информация о месте жительства покупателя, имеющего статус индивидуального предпринимателя, не является общедоступной, об изменении своего адреса ИП Цыганков не информировал продавца, в силу чего последний был вправе руководствоваться сведениями о месте нахождения покупателя, указанными в договоре купли-продажи.
Таким образом, истец, направив соответствующее уведомление по известному ему адресу покупателя, реализовал свое право на прекращение договорных отношений с ответчиком путем заявления требований о расторжении договора и возврате переданного по сделке имущества.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что сумма платежей, полученных от покупателя, как на момент предъявления иска, так и на момент вынесения решения по настоящему делу составила 1 455 700 руб., что значительно менее половины не только общей цены товара, в размере 8 000 000 руб., но и той суммы, которая согласно графику платежей должна быть внесена покупателем на дату 25.08.2016.
Неполучение продавцом оплаты за отчуждаемое покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Довод подателя жалобы о том, что условие договора о рассрочке оплаты за приобретаемый товар не свидетельствует о продаже имущества в кредит, подлежат отклонению в силу его противоречия буквальному толкованию нормы п. 1 ст. 488 ГК РФ, по смыслу которой продажей товаров в кредит признаются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.
Довод о том, что задолженность покупателя составляет менее половины покупной стоимости имущества, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, которые подробно изложены в настоящем постановлении выше. Иных доказательств внесения платы за купленное по договору от 28.10.2014 имущество ответчиком не представлено. Предлагаемая апеллянтом трактовка акта сверки (т. 1 л.д. 82), составленного по состоянию на 30.06.2015 и свидетельствующего о наличии у покупателя задолженности в сумме 970 000 руб., что, по мнению апеллянта, говорит о признании истцом факта отсутствия иной задолженности, противоречит логике хозяйственных отношений и нормам процессуального законодательства, регламентирующим правила представления и оценки доказательств.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционная жалоба ИП Цыганкова М.С. не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку госпошлина апеллянтом при обращении с жалобой уплачена не была, с него надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.09.2016 по делу N А76-1671/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цыганкова Максима Сергеевича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Цыганкова Максима Сергеевича в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2016 N 18АП-13557/2016 ПО ДЕЛУ N А76-1671/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2016 г. N 18АП-13557/2016
Дело N А76-1671/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 08 ноября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цыганкова Максима Сергеевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.09.2016 по делу N А76-1671/2016 (судья Бесихина Т.Н.).
В судебном заседании приняли участие представители:
закрытого акционерного общества "Уралтара" - Безырганян В.В. (директор, выписка из протокола Совета директоров от 14.01.2015, л.д. 72), Ишимов И.А. (доверенность от 10.01.2016).
Закрытое акционерное общество "Уралтара" (далее - ЗАО "Уралтара", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Цыганкову Максиму Сергеевичу (далее - ИП Цыганков М.С., предприниматель, ответчик), в котором просило:
- - в связи с систематическим и длительным нарушением со стороны ИП Цыганкова М.С. обязательств по оплате в соответствии с условиями договора расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа: нежилого здания - производственный корпус, инв. N 13944, литера А, А1, общей площадью 2 242,5 кв. м и земельного участка из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:1331001:1275, площадью 12 795 кв. м, расположенных в городе Магнитогорске Челябинской области по улице Шоссейной, 42, заключенный 28.10.2014 между ЗАО "Уралтара" и ИП Цыганковым М.С.;
- - обязать предпринимателя незамедлительно возвратить обществу объекты недвижимого имущества: нежилое здание - производственный корпус, инв. N 13944, литера А, А1, общей площадью 2 242,5 кв. м и земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:33:1331001:1275, площадью 12 795 кв. м, расположенные в городе Магнитогорске Челябинской области по улице Шоссейной, 42, по акту приема-передачи в состоянии, в котором они были получены по акту от 28.10.2014;
- - взыскать неустойку (пени) за нарушение обязательств по оплате в период действия договора в сумме 189 836 руб. 90 коп.
- взыскать неосновательное обогащение в размере средней арендной платы за 14 месяцев, исходя из ставки арендной платы 120 руб. за 1 кв. м и площади нежилого здания 2 242,5 кв. м, то есть в сумме 3 767 400 руб. (т. 1 л.д. 93-98, т. 2 л.д. 24-25).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.09.2016 (резолютивная часть оглашена 06.09.2016) исковые требования ЗАО "Уралтара" удовлетворены частично. Суд расторг заключенный между ЗАО "Уралтара" и ИП Цыганковым М.С. договор купли-продажи от 28.10.2014; обязал ответчика вернуть обществу "Уралтара" объекты недвижимости по акту приема-передачи и взыскал с ИП Цыганкова в пользу ЗАО "Уралтара" неустойку в размере 109 569 руб.
В удовлетворении остальной части требований истца суд отказал (т. 2 л.д. 40-44).
С принятым судебным актом не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (т. 2 л.д. 54).
Как полагает апеллянт, вывод суда о продаже объектов недвижимого имущества в кредит является ошибочным, т. к. договор купли-продажи таких условий не содержит, условиями договора купли-продажи предусмотрено лишь предоставление рассрочки платежей по внесению выкупной стоимости.
Суд не учел, что актом сверки от 30.06.2015 задолженность покупателя определена в размере 970 000 руб. из подлежащих оплате 8 000 000 руб., тем самым задолженность составляет менее половины покупной стоимости имущества, в силу чего по смыслу ч. 2 ст. 489 ГК РФ истец не вправе заявлять отказ от договора и требовать возврата проданного товара.
Ссылаясь на положение ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ апеллянт полагает, что обстоятельство наличия задолженности в меньшей сумме, чем половина стоимости проданного товара, признаются истцом и не требуют дальнейшего доказывания ответчиком.
С учетом изложенного апеллянт настаивает на отмене судебного акта и отказе в удовлетворении требований истца.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.
С учетом мнения представителей истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, между ЗАО "Уралтара" (продавец) и предпринимателем Цыганковым М.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 28.10.2014 (т. 1 л.д. 15-17).
По условиям п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность
покупателя следующие объекты недвижимости:
- нежилое здание (производственный корпус), инв. N 13944, литера А, А1, общей площадью 2242,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Шоссейная, д. 42.
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - вид разрешенного использования: занимаемый нежилыми зданиями - производственным корпусом, зданием проходной, трансформаторной подстанцией, складом готовой продукции, арочным складом, площадью 12 795 кв. м, расположенный (адрес, местоположение): Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, в районе ул. Шоссейная, д. 42. с кадастровым номером 74:33:1331001:1275.
Общая цена настоящего договора составляет 8 000 000 руб., при этом цена нежилого здания составляет 6 000 000 руб., а цена земельного участка составляет 2 000 000 руб. Указанная цена включает в себя все возможные налоги и обязательные платежи, уплачиваемые в соответствии с действующим законодательством (п. 3.1 договора).
В силу п. 3.2 договора цена уплачивается покупателем продавцу в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора - Приложение N 1, согласно которому покупатель должен уплачивать ежемесячно 25 числа, начиная с декабря 2014, по 240 000 руб., а последний платеж 25.09.2017 в размере 80 000 руб. (т. 1 л.д. 18).
За нарушение сроков оплаты продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной цены договора за каждый день просрочки (п. 4.1 договора).
Договор может быть досрочно расторгнут по требованию одной из сторон исключительно в порядке и основаниям, предусмотренным действующим законодательством (п. 7.2 договора).
По акту приема-передачи от 28.10.2014 недвижимое имущество передано покупателю (т. 1 л.д. 19).
Регистрация перехода права собственности на нежилое здание и земельный участок к покупателю произведена органом государственной регистрации 30.10.2014 (т. 1 л.д. 19 оборот).
По расписке от 28.10.2014 в кассу ЗАО "Уралтара" от Цыганкова С.М. поступили денежные средства в сумме 500 000 руб. (т. 1 л.д. 82 оборот).
По расписке от 02.11.2014 в кассу ЗАО "Уралтара" от Цыганкова С.М. поступили денежные средства в сумме 350 000 руб. (т. 1 л.д. 83).
Платежным поручениями N 796 от 21.07.2015 и N 801 от 27.07.2015 ИП Цыганков перечислил в пользу Безырганяна В.В. денежные средства в сумме 55 000 руб. и 70 000 руб. соответственно (т. 1 л.д. 121, 122).
Транзакциями с банковской карты от Цыганкова М.С. перечислены платежи: 14.02.2015 в сумме 30 000 руб., 11.03.2015 в сумме 50 000 руб. 07.09.2015 в сумме 10 000 руб. и 30.12.2015 в сумме 100 000 руб. (т. 1 л.д. 120).
Кроме того, согласно акту сверки (т. 2 л.д. 27) истец признает поступление от ИП Цыганкова денежных средств:
- - 240 000 руб. по приходному кассовому ордеру N 1 от 24.12.2014;
- - 50 700 руб. по платежному поручению N 11 от 31.07.2015.
Всего ИП Цыганковым М.С. во исполнение обязательств по договору купли-продажи на 30.12.2015 выплачено 1 455 700 руб.
Обществом "Уралтара" в адрес ИП Цыганкова М.С. направлена претензия от 09.11.2015 с требованием погасить задолженность в сумме 476 400 руб., образовавшуюся на апрель 2015 г. (т. 1 л.д. 20-21).
Уведомлением от 21.01.2016 ЗАО "Уралтара" сообщило предпринимателю об отказе от исполнения договора, а также о необходимости расторгнуть договор на условиях и в порядке согласно прилагаемому проекту соглашения о расторжении (т. 1 л.д. 22-25).
Уведомление с проектом соглашения направлены ИП Цыганкову по адресу, указанному в договоре купли-продажи (т. 1 л.д. 26-27).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате товара, истец обратился в суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств существенного нарушения договора покупателем и наличии в силу этого оснований для расторжения договора и взыскании пени. Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании неосновательного обогащения, выразившегося в пользовании проданным имуществом, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика статуса лица, неправомерно пользовавшегося спорным имуществом и, соответственно, отсутствии на его стороне неосновательного обогащения.
Арбитражный суд, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
В рассматриваемом случае между сторонами спора имела место гражданско-правовая сделка купли-продажи объекта недвижимости (нежилого здания и земельного участка).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Признаков незаключенности договора купли-продажи либо свидетельствующих о недействительности сделки судебная коллегия не усматривает.
В силу п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Договором от 28.10.2014 была предусмотрена рассрочка оплаты купленного товара.
Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 настоящего Кодекса.
Сроки внесения платежей определены в подписанном сторонами графике платежей.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела подтвержден факт неисполнения покупателем вытекающих из договора обязательств по оплате приобретенного имущества.
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Наличие у товара, являвшегося объектом купли-продажи, статуса недвижимого имущества не изменяет и не прекращает действия норм пункта 3 ст. 488 и п. 2 ст. 489 ГК РФ, в силу чего продавец по такому договору при наличии указанных в названных нормах оснований вправе заявлять соответствующие требования.
Требование продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием оплаты в кредит о возврате неоплаченного имущества может быть, с учетом содержания волеизъявления указанного лица, квалифицировано в качестве одностороннего отказа от исполнения договора, предусмотренного п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса.
Содержание предъявленного иска свидетельствует о наличии у продавца намерения расторгнуть договор купли-продажи от 28.20.2014.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса).
Суд первой инстанции обоснованно признал претензионный порядок со стороны истца соблюденным и верно отметил, что информация о месте жительства покупателя, имеющего статус индивидуального предпринимателя, не является общедоступной, об изменении своего адреса ИП Цыганков не информировал продавца, в силу чего последний был вправе руководствоваться сведениями о месте нахождения покупателя, указанными в договоре купли-продажи.
Таким образом, истец, направив соответствующее уведомление по известному ему адресу покупателя, реализовал свое право на прекращение договорных отношений с ответчиком путем заявления требований о расторжении договора и возврате переданного по сделке имущества.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что сумма платежей, полученных от покупателя, как на момент предъявления иска, так и на момент вынесения решения по настоящему делу составила 1 455 700 руб., что значительно менее половины не только общей цены товара, в размере 8 000 000 руб., но и той суммы, которая согласно графику платежей должна быть внесена покупателем на дату 25.08.2016.
Неполучение продавцом оплаты за отчуждаемое покупателю имущество, лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи.
Довод подателя жалобы о том, что условие договора о рассрочке оплаты за приобретаемый товар не свидетельствует о продаже имущества в кредит, подлежат отклонению в силу его противоречия буквальному толкованию нормы п. 1 ст. 488 ГК РФ, по смыслу которой продажей товаров в кредит признаются случаи, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.
Довод о том, что задолженность покупателя составляет менее половины покупной стоимости имущества, противоречит представленным в материалы дела доказательствам, которые подробно изложены в настоящем постановлении выше. Иных доказательств внесения платы за купленное по договору от 28.10.2014 имущество ответчиком не представлено. Предлагаемая апеллянтом трактовка акта сверки (т. 1 л.д. 82), составленного по состоянию на 30.06.2015 и свидетельствующего о наличии у покупателя задолженности в сумме 970 000 руб., что, по мнению апеллянта, говорит о признании истцом факта отсутствия иной задолженности, противоречит логике хозяйственных отношений и нормам процессуального законодательства, регламентирующим правила представления и оценки доказательств.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, апелляционная жалоба ИП Цыганкова М.С. не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку госпошлина апеллянтом при обращении с жалобой уплачена не была, с него надлежит взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 09.09.2016 по делу N А76-1671/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Цыганкова Максима Сергеевича - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Цыганкова Максима Сергеевича в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
Л.А.СУСПИЦИНА
А.А.РУМЯНЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)