Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Коновалова С.А., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, Администрации Ногинского муниципального района Московской области: Шуева Я.Г. по доверенности от 14.01.16 N 1исх18;
- от ответчика, ООО "БЦ-ЮГ": Гейнц Р.В. по доверенности от 12.01.16 б/н; Коновалов М.Е. - ген. директор согласно решению N 19 от 18.04.14;
- от 3-го лица, Министерство имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2016 года по делу N А41-99060/15, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к ООО "БЦ-ЮГ" о расторжении, обязании,
третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" (далее - ООО "БЦ ЮГ", ответчик) со следующими требованиями: - расторгнуть договор аренды N 59-2010 от 20.12.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая; - обязать Общество с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" в течение 15 (пятнадцати) дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая.
Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя 3-го лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно исковому заявлению, на основании Постановления Администрации Ногинского муниципального района Московской области N 2440 от 11.11.2010, между Комитетом по управлению имущество Администрации Ногинского муниципального района (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" (далее - Арендатор) 20.12.2010 года заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 59-2010 (далее - договор N 59-2010 от 20.12.2010).
Согласно п. 1.1 договора N 59-2010 от 20.12.2010, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, сельском поселении Аксено-Бутырское, д. Белая, разрешенный вид использования - под размещение объектов бытового обслуживания (мастерские технического обслуживания и ремонта транспортных средств) и административных и офисных зданий.
Срок аренды установлен с 20.12.2010 по 19.12.2017 (7 лет) (п. 2.1 договора N 59-2010 от 20.12.2010).
Согласно п. 4.1.1 договора N 59-2010 от 20.12.2010, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Истец 11.09.2015 года провел осмотр земельного участка, предоставленного в аренду, по итогам которого был составлен Акт осмотра, из которого следует, что общество не использует участок по целевому назначению - земельный участок не огорожен, строительные работы не ведутся, земельный участок зарос травянистыми растениями, а также отсутствует строительная техника.
По итогам проверки в адрес ответчика истцом было направлено предупреждение N 59-2010 от 09.09.2015 года, которым Администрация просит в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 09.10.2015, либо расторгнуть договор аренды, подписав дополнительное соглашение о расторжении.
В связи с тем, что в добровольном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, суд первой инстанции указал, что на протяжении более шести лет Общество занималось подготовительным этапом, а именно освоением земельного участка, который предшествует началу использования земельного участка и который включает в себя, в частности, разработку и утверждение генерального плана территории, а также получение разрешения на строительство.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
Как указывалось ранее, 20.12.2010 Администрацией с ООО "БЦ-ЮГ" был заключен договор аренды земельного участка N 59-2010, согласно которому ООО "БЦ-ЮГ" приняло в аренду земельный участок под размещение объектов бытового обслуживания (мастерские технического обслуживания и ремонта транспортных средств) и административных и офисных зданий, категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия данного Договора установлен с 20.12.2010 по 19.12.2017 (7 лет).
Указанный Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В настоящее время, в соответствии с Законом Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ и Законом Московской области от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории Ногинского муниципального района, наделена администрация Ногинского муниципального района Московской области.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 4.4.1 Договора аренды установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия настоящего Договора.
Согласно пункту 4.4.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
При этом пункт 4.1.2 устанавливает право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора аренды.
Как усматривается из договора аренды земельный участок предоставлен Обществу для размещения объектов бытового обслуживания (мастерские технического обслуживания и ремонта транспортных средств).
Следовательно, для использования арендуемого земельного участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, Обществом должно было быть осуществлено строительство здания объекта бытового обслуживания.
Согласно Акта осмотра земельного участка от 11.09.2015 г. было установлено, что участок не огорожен, строительная техника на земельном участке отсутствует, участок зарос травянистыми растениями, земельный участок по целевому назначению не используется.
Письмом N 59-2010 от 09.09.2015 администрация Ногинского муниципального района сообщила Обществу о нарушении условий договора аренды (неиспользование участка в соответствии с видом разрешенного использования), попросила устранить выявленные нарушения в кротчайшие сроки и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 09.10.2015 года, а также предложила расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
На данное предупреждение в администрацию Ногинского муниципального района поступило письмо от ООО "БЦ-ЮГ" исх. N 09/231, в котором Общество сообщало о своей заинтересованности в освоении арендуемого земельного участка, однако до настоящего времени ни разрешение на строительство, ни отказ в его оформлении им так и не получены.
При этом доказательств наличия каких-либо уважительных причин, объективно препятствующих ответчику столь длительное время использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению, Обществом не представлено.
22.10.2015 сотрудниками администрации Ногинского муниципального района был произведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:16:0603022:338, по результатам которого был составлен Акт осмотра.
В рамках проведенного повторного осмотра было установлено, что участок не используется по целевому назначению: на участке по-прежнему отсутствует строительная техника, строительные работы не ведутся, участок зарос травянистыми растениями, участок по целевому назначению не используется.
Таким образом, неоднократными осмотрами предоставленного Обществу земельного участка, установлено, что земельный участок не использовался ООО "БЦ-ЮГ" по целевому назначению.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 4.4.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 4.1.1 Договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям предусмотренным пунктом 2 ст. 45 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Тот факт, что с момента выделения ООО "БЦ-ЮГ" земельного участка в 2010 году и до настоящего времени прошло уже более 5 лет, в течение которых строительство не только не завершено, но и вообще не начиналось, является нарушением условий договора аренды (пункт 4.4.2), так и положений ст. 46 ЗК РФ, устанавливающей максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
ООО "БЦ-ЮГ" не представило доказательств наличия обстоятельств, объективно существовавших в реальности вне зависимости от воли Общества и безусловно исключавших возможность целевого использования земельного участка.
При этом, с заявлением о подготовке градостроительного плана ООО "БЦ-ЮГ" обратилось только осенью 2015 года, утвержден был 22.12.2015 года (т.е. по прошествии 5 лет со дня заключения договора аренды земельного участка).
До этого на протяжении пяти лет ООО "БЦ-ЮГ" не предпринимало никаких действий и предусмотренных законом мер как для использования, так и для освоения земельного участка.
Условия договора аренды земельного участка N 59-2010 от 20.12 2010 (пунктом 4.4.10) предусматривают обязанность арендатора, помимо использования участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, выполнять работы по благоустройству территории.
Указанные действия также входят в понятие "освоение земельного участка".
Однако, как следует из представленных в 50:16:0603022:338, по периметру участок неогорожен, территория не охраняется, участок не ухожен, зарос травянистыми растениями, отсутствует строительная техника, участок по целевому назначению не используется.
Таким образом, ответчиком нарушены как особые условия договора аренды (пункт 4.4.2, 4.4.10), так и положения ст. 46 ЗК РФ, устанавливающей максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии предусмотренных законом оснований для расторжения договора земельного участка N 59-2010.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось ранее, письмом N 59-2010 от 09.09.2015 администрация Ногинского муниципального района сообщила Обществу о нарушении условий договора аренды (неиспользование участка в соответствии с видом разрешенного использования), попросила устранить выявленные нарушения в кротчайшие сроки и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 09.10.2015 года, а также предложила расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
Факт направления письма подтверждается описью вложения, а также квитанцией на л.д. 35.
Поскольку истцом подтвержден факт соблюдения претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора и обязании ответчика возвратить земельный участок на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2016 года подлежит отмене, исковые требования о расторжении договора аренды и об обязании вернуть земельный участок подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03.03.2016 года по делу N А41-99060/15 отменить.
Расторгнуть договор аренды N 59-2010 от 20.12.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" в течение 15 (пятнадцати) дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2016 N 10АП-5128/2016 ПО ДЕЛУ N А41-99060/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2016 г. по делу N А41-99060/15
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Коновалова С.А., Катькиной Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от истца, Администрации Ногинского муниципального района Московской области: Шуева Я.Г. по доверенности от 14.01.16 N 1исх18;
- от ответчика, ООО "БЦ-ЮГ": Гейнц Р.В. по доверенности от 12.01.16 б/н; Коновалов М.Е. - ген. директор согласно решению N 19 от 18.04.14;
- от 3-го лица, Министерство имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ногинского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2016 года по делу N А41-99060/15, принятое судьей Бирюковым Р.Ш., по иску Администрации Ногинского муниципального района Московской области к ООО "БЦ-ЮГ" о расторжении, обязании,
третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области,
установил:
Администрация Ногинского муниципального района Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" (далее - ООО "БЦ ЮГ", ответчик) со следующими требованиями: - расторгнуть договор аренды N 59-2010 от 20.12.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая; - обязать Общество с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" в течение 15 (пятнадцати) дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая.
Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, Администрация Ногинского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя 3-го лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что имеются основания для отмены решения суда первой инстанции.
Согласно исковому заявлению, на основании Постановления Администрации Ногинского муниципального района Московской области N 2440 от 11.11.2010, между Комитетом по управлению имущество Администрации Ногинского муниципального района (далее - Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" (далее - Арендатор) 20.12.2010 года заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 59-2010 (далее - договор N 59-2010 от 20.12.2010).
Согласно п. 1.1 договора N 59-2010 от 20.12.2010, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, сельском поселении Аксено-Бутырское, д. Белая, разрешенный вид использования - под размещение объектов бытового обслуживания (мастерские технического обслуживания и ремонта транспортных средств) и административных и офисных зданий.
Срок аренды установлен с 20.12.2010 по 19.12.2017 (7 лет) (п. 2.1 договора N 59-2010 от 20.12.2010).
Согласно п. 4.1.1 договора N 59-2010 от 20.12.2010, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
Истец 11.09.2015 года провел осмотр земельного участка, предоставленного в аренду, по итогам которого был составлен Акт осмотра, из которого следует, что общество не использует участок по целевому назначению - земельный участок не огорожен, строительные работы не ведутся, земельный участок зарос травянистыми растениями, а также отсутствует строительная техника.
По итогам проверки в адрес ответчика истцом было направлено предупреждение N 59-2010 от 09.09.2015 года, которым Администрация просит в кратчайшие сроки устранить выявленные нарушения и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 09.10.2015, либо расторгнуть договор аренды, подписав дополнительное соглашение о расторжении.
В связи с тем, что в добровольном порядке ответчик не подписал соглашение о расторжении договора аренды, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, суд первой инстанции указал, что на протяжении более шести лет Общество занималось подготовительным этапом, а именно освоением земельного участка, который предшествует началу использования земельного участка и который включает в себя, в частности, разработку и утверждение генерального плана территории, а также получение разрешения на строительство.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.
Как указывалось ранее, 20.12.2010 Администрацией с ООО "БЦ-ЮГ" был заключен договор аренды земельного участка N 59-2010, согласно которому ООО "БЦ-ЮГ" приняло в аренду земельный участок под размещение объектов бытового обслуживания (мастерские технического обслуживания и ремонта транспортных средств) и административных и офисных зданий, категория земель - земли населенных пунктов.
Срок действия данного Договора установлен с 20.12.2010 по 19.12.2017 (7 лет).
Указанный Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
В настоящее время, в соответствии с Законом Московской области от 24.07.2014 N 106/2014-ОЗ и Законом Московской области от 24.07.2014 N 107/2014-ОЗ государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории Ногинского муниципального района, наделена администрация Ногинского муниципального района Московской области.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ договор является одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 4.4.1 Договора аренды установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия настоящего Договора.
Согласно пункту 4.4.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
При этом пункт 4.1.2 устанавливает право арендодателя на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора аренды.
Как усматривается из договора аренды земельный участок предоставлен Обществу для размещения объектов бытового обслуживания (мастерские технического обслуживания и ремонта транспортных средств).
Следовательно, для использования арендуемого земельного участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, Обществом должно было быть осуществлено строительство здания объекта бытового обслуживания.
Согласно Акта осмотра земельного участка от 11.09.2015 г. было установлено, что участок не огорожен, строительная техника на земельном участке отсутствует, участок зарос травянистыми растениями, земельный участок по целевому назначению не используется.
Письмом N 59-2010 от 09.09.2015 администрация Ногинского муниципального района сообщила Обществу о нарушении условий договора аренды (неиспользование участка в соответствии с видом разрешенного использования), попросила устранить выявленные нарушения в кротчайшие сроки и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 09.10.2015 года, а также предложила расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
На данное предупреждение в администрацию Ногинского муниципального района поступило письмо от ООО "БЦ-ЮГ" исх. N 09/231, в котором Общество сообщало о своей заинтересованности в освоении арендуемого земельного участка, однако до настоящего времени ни разрешение на строительство, ни отказ в его оформлении им так и не получены.
При этом доказательств наличия каких-либо уважительных причин, объективно препятствующих ответчику столь длительное время использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению, Обществом не представлено.
22.10.2015 сотрудниками администрации Ногинского муниципального района был произведен повторный осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:16:0603022:338, по результатам которого был составлен Акт осмотра.
В рамках проведенного повторного осмотра было установлено, что участок не используется по целевому назначению: на участке по-прежнему отсутствует строительная техника, строительные работы не ведутся, участок зарос травянистыми растениями, участок по целевому назначению не используется.
Таким образом, неоднократными осмотрами предоставленного Обществу земельного участка, установлено, что земельный участок не использовался ООО "БЦ-ЮГ" по целевому назначению.
В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 4.4.2 Договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Пунктом 4.1.1 Договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям предусмотренным пунктом 2 ст. 45 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Тот факт, что с момента выделения ООО "БЦ-ЮГ" земельного участка в 2010 году и до настоящего времени прошло уже более 5 лет, в течение которых строительство не только не завершено, но и вообще не начиналось, является нарушением условий договора аренды (пункт 4.4.2), так и положений ст. 46 ЗК РФ, устанавливающей максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
ООО "БЦ-ЮГ" не представило доказательств наличия обстоятельств, объективно существовавших в реальности вне зависимости от воли Общества и безусловно исключавших возможность целевого использования земельного участка.
При этом, с заявлением о подготовке градостроительного плана ООО "БЦ-ЮГ" обратилось только осенью 2015 года, утвержден был 22.12.2015 года (т.е. по прошествии 5 лет со дня заключения договора аренды земельного участка).
До этого на протяжении пяти лет ООО "БЦ-ЮГ" не предпринимало никаких действий и предусмотренных законом мер как для использования, так и для освоения земельного участка.
Условия договора аренды земельного участка N 59-2010 от 20.12 2010 (пунктом 4.4.10) предусматривают обязанность арендатора, помимо использования участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, выполнять работы по благоустройству территории.
Указанные действия также входят в понятие "освоение земельного участка".
Однако, как следует из представленных в 50:16:0603022:338, по периметру участок неогорожен, территория не охраняется, участок не ухожен, зарос травянистыми растениями, отсутствует строительная техника, участок по целевому назначению не используется.
Таким образом, ответчиком нарушены как особые условия договора аренды (пункт 4.4.2, 4.4.10), так и положения ст. 46 ЗК РФ, устанавливающей максимальный трехгодичный лимит в целевом использовании земельного участка.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии предусмотренных законом оснований для расторжения договора земельного участка N 59-2010.
В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Как указывалось ранее, письмом N 59-2010 от 09.09.2015 администрация Ногинского муниципального района сообщила Обществу о нарушении условий договора аренды (неиспользование участка в соответствии с видом разрешенного использования), попросила устранить выявленные нарушения в кротчайшие сроки и представить доказательства устранения допущенных нарушений в срок до 09.10.2015 года, а также предложила расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, направив для подписания три экземпляра подписанного со своей стороны дополнительного соглашения о расторжении договора.
Факт направления письма подтверждается описью вложения, а также квитанцией на л.д. 35.
Поскольку истцом подтвержден факт соблюдения претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора и обязании ответчика возвратить земельный участок на основании ч. 1 ст. 450 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, решение Арбитражного суда Московской области от 03 марта 2016 года подлежит отмене, исковые требования о расторжении договора аренды и об обязании вернуть земельный участок подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 03.03.2016 года по делу N А41-99060/15 отменить.
Расторгнуть договор аренды N 59-2010 от 20.12.2010 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "БЦ-ЮГ" в течение 15 (пятнадцати) дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи Администрации Ногинского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:16:0603022:338, площадью 13 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, сельское поселение Аксено-Бутырское, д. Белая.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
Н.Н.КАТЬКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)