Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Сейфуллаевым С.С.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Химки Московской области: Санковский М.Ю. по доверенности от 07.09.2016; от ООО "Левобережное": не явились, извещены; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 по делу N А41-90800/16, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Левобережное", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 N ЮА-20 задолженности в размере 4532123,38 руб., неустойки в сумме 654270,88 руб. за 2, 3 кварталы 2016 года, расторжении договора, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 49 АПК РФ) к ООО "Левобережное" с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 N ЮА-20 задолженности в размере 4532123,38 руб. за период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года, неустойки в сумме 654270,88 руб. за период с 16.03.2015 по 01.11.2016, расторжении договора и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 требования Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворены в части взыскания с ООО "Левобережное" задолженности в размере 4532123,38 руб., неустойки в сумме 654270,88 руб. за период с 1 квартала 2015 по 3 квартал 2016 года. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении Договора аренды и возврате земельного участка. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что судом при вынесении решения не было учтено, что согласно п. 4.1 договора Администрация вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев подряд) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
В судебном заседании представитель Администрации городского округа Химки Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении требований подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО "Левобережное" (арендатором) заключен договор аренды от 03.03.2015 N ЮА-20 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010213:6, предоставленного для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1 договора составляет 49 лет.
В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В связи с не внесением ответчиком арендных платежей в период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года образовалась задолженность в размере 4 532 123,38 руб., о чем Администрация сообщила в претензии от 09.11.2016 с предложением погасить ее и досрочно расторгнуть договор.
Поскольку в добровольном порядке указанная сумма ответчиком погашена не была, а направленная администрацией претензия оставлена без внимания, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с указанным условием договора, истец в своих исковых требованиях заявил о взыскании с ответчика неустойки (пени) за период с 16.03.2015 по 01.11.2016 в общей сумме 654 270, 88 руб.
В связи с тем, что ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования о взыскании задолженности и неустойки в заявленном размере.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и обязании возвратить земельный участок, суд первой инстанции исходил из отсутствия специальных оснований, установленных пп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса, для прекращения договора аренды, поскольку трехлетний срок на освоение земельного участка и строительство с момента заключения договора аренды и до направления претензии от 09.11.2016, равно как и на момент рассмотрения дела, не истек. При этом, суд первой инстанции сослался на то, что ответчиком указано, а истцом не оспорено, что с момента заключения договора аренды ответчиком получены градостроительный план земельного участка, технические условия на подключение к инженерным сетям (электричество, водоснабжение), проведены инженерно-изыскательские работы, геодезические изыскания, осуществлены мероприятия по подготовке документации по планировке территории, ведутся работы по подготовке разрешительной документации на строительство.
Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред.от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В исковом заявлении в качестве основания для досрочного расторжения договора Администрация ссылалась на п. 4.1 договора, которым предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух кварталов подряд.
Судом первой инстанции установлено, что обязательства ответчика по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2015 по 3 квартал 2016 года надлежащим образом не исполнены.
Таким образом, имеет место существенное нарушение ответчиком условий договора аренды.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Данное основание согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", является специальным основанием для расторжения договора.
Учитывая, что срок предоставления земельного участка в аренду составляет 49 лет, указанное положение закона применимо к настоящему спору.
Поскольку требование Администрации о досрочном расторжении договора и возврате земельного участка (претензия от 09.11.2016) ответчиком удовлетворено не было, договор аренды подлежит расторжению.
Согласно абз. 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, изложенный в решении вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора и возврата земельного участка не соответствует обстоятельствам дела, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда в данной части.
Поскольку Администрация в силу НК РФ освобождена от уплаты госпошлины, судебные расходы за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета в порядке ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 года по делу N А41-90800/16 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.03.2015 N ЮА-20 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010213:6, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, вблизи улицы Белинского, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса", общей площадью 14 976 кв. м.
Обязать ООО "Левобережное" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, вблизи улицы Белинского, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса", общей площадью 14 976 кв. м, свободным от прав и имущества третьих лиц.
Взыскать с ООО "Левобережное" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 года по делу N А41-90800/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.06.2017 N 10АП-8001/2017 ПО ДЕЛУ N А41-90800/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. по делу N А41-90800/16
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семушкиной В.Н.,
судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,
при ведении протокола судебного заседания: Сейфуллаевым С.С.,
при участии в заседании:
от Администрации городского округа Химки Московской области: Санковский М.Ю. по доверенности от 07.09.2016; от ООО "Левобережное": не явились, извещены; от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Химки Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 по делу N А41-90800/16, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по иску Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Левобережное", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 N ЮА-20 задолженности в размере 4532123,38 руб., неустойки в сумме 654270,88 руб. за 2, 3 кварталы 2016 года, расторжении договора, обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6,
установил:
Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением (уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке ст. 49 АПК РФ) к ООО "Левобережное" с требованиями о взыскании по договору аренды земельного участка от 03.03.2015 N ЮА-20 задолженности в размере 4532123,38 руб. за период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года, неустойки в сумме 654270,88 руб. за период с 16.03.2015 по 01.11.2016, расторжении договора и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 требования Администрации городского округа Химки Московской области удовлетворены в части взыскания с ООО "Левобережное" задолженности в размере 4532123,38 руб., неустойки в сумме 654270,88 руб. за период с 1 квартала 2015 по 3 квартал 2016 года. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Химки Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о расторжении Договора аренды и возврате земельного участка. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что судом при вынесении решения не было учтено, что согласно п. 4.1 договора Администрация вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендатором арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев подряд) либо внесения ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
В судебном заседании представитель Администрации городского округа Химки Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение в части отказа в удовлетворении требований подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ООО "Левобережное" (арендатором) заключен договор аренды от 03.03.2015 N ЮА-20 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010213:6, предоставленного для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса.
Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Срок аренды земельного участка в соответствии с п. 2.1 договора составляет 49 лет.
В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
В связи с не внесением ответчиком арендных платежей в период с 1 квартала 2015 года по 3 квартал 2016 года образовалась задолженность в размере 4 532 123,38 руб., о чем Администрация сообщила в претензии от 09.11.2016 с предложением погасить ее и досрочно расторгнуть договор.
Поскольку в добровольном порядке указанная сумма ответчиком погашена не была, а направленная администрацией претензия оставлена без внимания, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В соответствии с указанным условием договора, истец в своих исковых требованиях заявил о взыскании с ответчика неустойки (пени) за период с 16.03.2015 по 01.11.2016 в общей сумме 654 270, 88 руб.
В связи с тем, что ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования о взыскании задолженности и неустойки в заявленном размере.
Отказывая в удовлетворении требований о расторжении договора и обязании возвратить земельный участок, суд первой инстанции исходил из отсутствия специальных оснований, установленных пп. 1 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса, для прекращения договора аренды, поскольку трехлетний срок на освоение земельного участка и строительство с момента заключения договора аренды и до направления претензии от 09.11.2016, равно как и на момент рассмотрения дела, не истек. При этом, суд первой инстанции сослался на то, что ответчиком указано, а истцом не оспорено, что с момента заключения договора аренды ответчиком получены градостроительный план земельного участка, технические условия на подключение к инженерным сетям (электричество, водоснабжение), проведены инженерно-изыскательские работы, геодезические изыскания, осуществлены мероприятия по подготовке документации по планировке территории, ведутся работы по подготовке разрешительной документации на строительство.
Между тем, апелляционный суд не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ, Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред.от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В исковом заявлении в качестве основания для досрочного расторжения договора Администрация ссылалась на п. 4.1 договора, которым предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения арендатором арендной платы в течение двух кварталов подряд.
Судом первой инстанции установлено, что обязательства ответчика по внесению арендной платы за период с 1 квартала 2015 по 3 квартал 2016 года надлежащим образом не исполнены.
Таким образом, имеет место существенное нарушение ответчиком условий договора аренды.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Данное основание согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", является специальным основанием для расторжения договора.
Учитывая, что срок предоставления земельного участка в аренду составляет 49 лет, указанное положение закона применимо к настоящему спору.
Поскольку требование Администрации о досрочном расторжении договора и возврате земельного участка (претензия от 09.11.2016) ответчиком удовлетворено не было, договор аренды подлежит расторжению.
Согласно абз. 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, изложенный в решении вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора и возврата земельного участка не соответствует обстоятельствам дела, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения суда в данной части.
Поскольку Администрация в силу НК РФ освобождена от уплаты госпошлины, судебные расходы за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета в порядке ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 года по делу N А41-90800/16 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.03.2015 N ЮА-20 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010213:6, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, вблизи улицы Белинского, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса", общей площадью 14 976 кв. м.
Обязать ООО "Левобережное" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010213:6, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, микрорайон Левобережный, вблизи улицы Белинского, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: "для строительства и эксплуатации многофункционального административно-делового комплекса", общей площадью 14 976 кв. м, свободным от прав и имущества третьих лиц.
Взыскать с ООО "Левобережное" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 12 мая 2017 года по делу N А41-90800/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.СЕМУШКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
В.Н.СЕМУШКИНА
Судьи
С.А.КОНОВАЛОВ
М.А.НЕМЧИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)