Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Орган по управлению государственным имуществом, указав на то, что земельный участок, предоставленный для строительства, не используется обществом в данных целях в течение трех лет, сослался на уклонение общества от расторжения договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.06.2015 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-11771/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "МСК", (ОГРН 1093460001172, ИНН 3445102147) г. Волгоград, о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении вернуть по акту приема-передачи земельный участок,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (далее - ООО "МСК", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2010 N 9250; понуждении вернуть земельный участок площадью 2 556 кв. м с кадастровым номером 34:34:020098:302, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. 2-ая Горная, 21, по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015, исковые требования в части расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2010 N 9250 оставлены без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Комитет, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.05.2010 между администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройконсалтинг" (далее - ООО "Стройконсалтинг") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9250, по условиям которого ООО "Стройконсалтинг" в аренду сроком на год с 30.04.2010 по 30.04.2011 предоставлен земельный участок площадью 2 556 кв. м с кадастровым номером 34:34:020098:302, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. 2-ая Горная, 21, для строительства административного здания (далее - договор аренды от 31.05.2010 N 9250).
ООО "Стройконсалтинг" передало ООО "МСК" права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.05.2010 N 9250 на основании договор о передаче прав и обязанностей от 03.11.2010.
Срок действия договора от 31.05.2010 N 9250 сторонами продлевался до 17.10.2012 и до 17.10.2015 на основании изменений от 31.10.2011 и 05.03.2012, соответственно.
Согласно пункту 4.5 договора аренды от 31.05.2010 N 9250 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
Специалистом отдела оформления прав на землю, учета и использования земель Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области Зиновьевой И.В. проведен осмотр земельного участка площадью 2 556 кв. м с кадастровым номером 34:34:020098:302 на предмет его фактического использования, в ходе которого было установлено, что земельный участок не имеет ограждения, свободен от строений и сооружений, заращен сорной травой, замусорен, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 14.11.2014.
Комитет, указывая, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:020098:302, предоставленный для строительства, не используется обществом в указанных целях в течение трех лет, направило в его адрес письмо от 10.12.2014 N 21-17/33852 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 9250 и акта приема-передачи земельного участка.
Поскольку ответчик уклонился от расторжения договора аренды от 31.05.2010 N 9250 и не возвратил спорный земельный участок, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требований о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 9250, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца о досрочном расторжении указанного договора подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Комитетом был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды от 31.05.2010 N 9250, так как им в адрес ответчика было направлено письмо от 10.12.2014 N 21-17/33852 с требованием о расторжении договора аренды, судебной коллегией отклоняется.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 3.1 договора аренды от 31.05.2010 N 9250 предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном законом порядке, в том числе и в случае использования участка не по целевому назначению (разрешенному использованию).
Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное предупреждение о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения и при направлении предложения о расторжении договора.
Между тем, как установлено судами, в письме от 10.12.2014 N 21-17/33852 истцом не предложено обществу в разумный срок устранить выявленные нарушения из чего следует, что требования части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитетом не соблюдены.
Таким образом, Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный действующим законодательством, в связи с чем суды правильно оставили требования Комитета о досрочном расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 9250 без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.01.2016 N Ф06-4064/2015 ПО ДЕЛУ N А12-11771/2015
Требование: 1) О расторжении договора аренды земельного участка; 2) О понуждении вернуть по акту приема-передачи земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Орган по управлению государственным имуществом, указав на то, что земельный участок, предоставленный для строительства, не используется обществом в данных целях в течение трех лет, сослался на уклонение общества от расторжения договора аренды земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. N Ф06-4064/2015
Дело N А12-11771/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Ананьева Р.В.,
судей Петрушкина В.А., Карповой В.А.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.06.2015 (судья Зотова Н.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Шалкин В.Б.)
по делу N А12-11771/2015
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью "МСК", (ОГРН 1093460001172, ИНН 3445102147) г. Волгоград, о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении вернуть по акту приема-передачи земельный участок,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МСК" (далее - ООО "МСК", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2010 N 9250; понуждении вернуть земельный участок площадью 2 556 кв. м с кадастровым номером 34:34:020098:302, расположенный по адресу: г. Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. 2-ая Горная, 21, по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.06.2015, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015, исковые требования в части расторжении договора аренды земельного участка от 31.05.2010 N 9250 оставлены без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Комитет, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 31.05.2010 между администрацией Волгограда (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройконсалтинг" (далее - ООО "Стройконсалтинг") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9250, по условиям которого ООО "Стройконсалтинг" в аренду сроком на год с 30.04.2010 по 30.04.2011 предоставлен земельный участок площадью 2 556 кв. м с кадастровым номером 34:34:020098:302, расположенный по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, ул. 2-ая Горная, 21, для строительства административного здания (далее - договор аренды от 31.05.2010 N 9250).
ООО "Стройконсалтинг" передало ООО "МСК" права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.05.2010 N 9250 на основании договор о передаче прав и обязанностей от 03.11.2010.
Срок действия договора от 31.05.2010 N 9250 сторонами продлевался до 17.10.2012 и до 17.10.2015 на основании изменений от 31.10.2011 и 05.03.2012, соответственно.
Согласно пункту 4.5 договора аренды от 31.05.2010 N 9250 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия договора.
Специалистом отдела оформления прав на землю, учета и использования земель Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области Зиновьевой И.В. проведен осмотр земельного участка площадью 2 556 кв. м с кадастровым номером 34:34:020098:302 на предмет его фактического использования, в ходе которого было установлено, что земельный участок не имеет ограждения, свободен от строений и сооружений, заращен сорной травой, замусорен, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 14.11.2014.
Комитет, указывая, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:020098:302, предоставленный для строительства, не используется обществом в указанных целях в течение трех лет, направило в его адрес письмо от 10.12.2014 N 21-17/33852 с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 9250 и акта приема-передачи земельного участка.
Поскольку ответчик уклонился от расторжения договора аренды от 31.05.2010 N 9250 и не возвратил спорный земельный участок, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требований о расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 9250, предусмотренный пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца о досрочном расторжении указанного договора подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что Комитетом был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды от 31.05.2010 N 9250, так как им в адрес ответчика было направлено письмо от 10.12.2014 N 21-17/33852 с требованием о расторжении договора аренды, судебной коллегией отклоняется.
Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Пунктом 3.1 договора аренды от 31.05.2010 N 9250 предусмотрено, что арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном законом порядке, в том числе и в случае использования участка не по целевому назначению (разрешенному использованию).
Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства.
Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное предупреждение о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств в разумный срок само по себе не является предложением о расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит нарушения и при направлении предложения о расторжении договора.
Между тем, как установлено судами, в письме от 10.12.2014 N 21-17/33852 истцом не предложено обществу в разумный срок устранить выявленные нарушения из чего следует, что требования части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации Комитетом не соблюдены.
Таким образом, Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный действующим законодательством, в связи с чем суды правильно оставили требования Комитета о досрочном расторжении договора аренды от 31.05.2010 N 9250 без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)