Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В обоснование требований административный истец ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка, однако указанный отчет не может являться допустимым доказательством, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена в нем на дату иную, чем дата определения кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Р.П.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению У.А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
У.А.В. <...> обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЛО, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости - <...> руб., с даты утверждения кадастровой стоимости земельного участка - <...>.
В исковом заявлении указал, что с <...> является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, согласно акту об утверждении кадастровой стоимости от <...>, составляет <...> руб. Отчетом об оценке N установлена рыночная стоимость земельного участка на <...>, которая составляет <...> руб. О неправильном определении кадастровой стоимости свидетельствует и то обстоятельство, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка не соответствует постановлению Правительства Ленинградской области N 383 от 30.10.2010 (т. 1 л.д. 3 - 6).
Определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 28.05.2015 настоящее гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Ленинградский областной суд (т. 1 л.д. 100).
<...> гражданское дело по иску У.А.В. к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" принято к производству Ленинградского областного суда (т. 1 л.д. 102).
<...> У.А.В. уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости - <...> руб., с даты утверждения кадастровой стоимости земельного участка - <...> (т. 1 л.д. 217).
При этом представил отчет об оценке N от <...>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на <...> составляет <...> руб. (т. 2 л.д. 3).
В письменных возражениях на заявленные административным истцом требования, административный ответчик <адрес> указало, что отчет об оценке от <...> не подтверждает рыночную стоимость земельного участка, поскольку отчет должен быть составлен на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Отчет об оценке от <...> не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (п. 19 ФСО N 1, п. 4 ФСО N 3, п. 10 ФСО N 7). Оценщиком анализировались данные Фонда имущества Санкт-Петербурга и ИНК ГУИОН, однако объект оценки расположен в Ленинградской области. При определении скидки на торг использованы данные без учета зависимости такой скидки от численности населения, местоположения и даты определения рыночной стоимости. Рассчитывая размер корректировки на удаленность от КАД, оценщик использовал объекты-аналоги отличные от оцениваемого объекта по таким показателям как категория земель и вид разрешенного использования, однако корректировку по указанным характеристикам не произвел. Кроме того, оценщик не произвел корректировку на дату предложения. Объявления по объектам аналогам N 2 и N 3 не содержат сведения о категории земель и инженерной оснащенности земельных участков. Таким образом, представленные в отчете сведения и расчеты не отвечают принципам обоснованности, достоверности и относимости. Положительное экспертное заключение содержит лишь результаты проверки отчета на соответствие требованиям действующего законодательства и фактически не содержит оценку и проверку указанной в отчете рыночной стоимости земельного участка. Обоснованность применения при расчете кадастровой стоимости земельного участка удельного показателя стоимости, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30.21.2010 N 383, подтверждена Верховным Судом РФ (т. 1 л.д. 209, т. 2 л.д. 111).
В представленных административным ответчиком ФГБУ "ФКП Росреестра" письменных возражениях указано, что рыночная стоимость земельного участка была определена на <...>, в то время как кадастровая стоимость земельного участка была установлена <...> на основании решения об осуществлении кадастрового учета (т. 1 л.д. 107).
В судебное заседание административный истец У.А.В., представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, представитель заинтересованного лица администрации МО "Мшинское сельское поселение" Лужского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не ходатайствовали, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующие в судебном заседании представители административного истца М.М.В. и Ю.С.В. настаивали на удовлетворении заявленных требований, поскольку рыночная стоимость земельных участков определена в отчете, правильность которого подтверждена экспертным заключением. Кроме того, административным истцом было представлено три отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которым рыночная стоимость земельного участка отличается в незначительных пределах. Указали, что доводы административных ответчиков сводятся лишь к критической оценке представленного административным истцом отчета, однако, никаких доказательств иной рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками суду не представлено. Обращали внимание, что при определении размера скидки на торг оценщик использовал пять источников, в которых отражены не только данные по Санкт-Петербургу. Полагали, что использование оценщиком при корректировке на удаленность объектов-аналогов с категорией земель "земли населенных пунктов", могло только лишь привести к увеличению рыночной стоимости земельного участка, что не может свидетельствовать о недобросовестности оценщика.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Р.А.Г. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления по доводам, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных возражениях. Дополнительно указала, что при расчете корректировки на торг и удаленность от КАД оценщик использовал данные из другого сегмента рынка, отличного от рынка, к которому можно отнести оцениваемый объект. Представление нескольких отчетов не свидетельствует о правильности определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку во всех отчетах использованы одинаковые объекты-аналоги. Обращала внимание на то, что кадастровая стоимость по сути является рыночной стоимостью, только определенной методом массовой оценки, что допускается законом.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" В.Т.В. возражала против удовлетворения заявления и сообщила, что поддерживает доводы Правительства Ленинградской области. Уточнила, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца являлось <...>.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 57 Конституции РФ каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
Исходя из положений ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области на 01.01.2008.
Согласно п. 2.3.1 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы или вида объединений, соответствующих измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.
Судом установлено, что <...> за У.А.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного хозяйства, общая площадь <...> кв. м, местонахождение: <адрес>, кадастровый номер N (т. 1 л.д. 10).
Сведения о земельном участке с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости <...> (т. 1 л.д. 12).
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что датой утверждения кадастровой стоимости является <...>. Дата определения кадастровой стоимости отсутствует (т. 1 л.д. 11).
<...> филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области принято решение N о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости по адресу <адрес> (т. 1 л.д. 113).
Исходя из анализа положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.
Поскольку в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на <...>, земельный участок не мог быть включен, то его рыночная стоимость должна быть определена по состоянию на <...>
Таким образом, представленный административным истцом отчет об оценке N от <...> (т. 1 л.д. 21) не может являться допустимым доказательствам, поскольку в указанном отчете рыночная стоимость земельного участка определена на <...>, то есть дату иную, чем дата определения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование своих доводов о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости административным истцом также был представлен составленный <...> ООО "Л" отчет об оценке N (т. 2 л.д. 2).
Из указанного отчета следует, что по состоянию на <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <...> руб.
Отчет составлен оценщиком С.О.К., являющейся членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков". Ответственность оценщика застрахована в ООО РСО "ЕВРОИНСТ" (т. 2 л.д. 9).
Согласно выполненному МСНО - НП "ОНЭО" экспертному заключению N от <...>, отчет ООО "Л" N N от <...> соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Применение использованных оценочных подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки обосновано. Расчет стоимости объекта оценки выполнен в соответствии с изложенной методикой определения стоимости. Приведенные в отчете исходные данные и допущения достаточны для расчета рыночной стоимости объекта оценки, достоверность представленных данных подтверждена ссылками на источники (т. 2 л.д. 97).
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик С.О.К. пояснила, что при определении рыночной стоимости земельного участка был проанализирован рынок на дату оценки и подобраны объекты-аналоги максимально схожие с оцениваемым объектом. При определении скидки на торг были использованы данные из различных источников. Размер корректировки на удаленность от КАД выполнен методом парных продаж. При расчете указанной корректировки возможно использование объектов-аналогов с видом разрешенного использования и категорией земель отличных от оцениваемого объекта, поскольку данный параметр не зависит от указанных характеристик земельного участка. При подборе объектов-аналогов исходила из того, что на практике ДНП располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и при наличии инженерных коммуникаций, сведения о них были бы указаны в объявлении (т. 2 л.д.).
В письменных разъяснениях С.О.К. указала, что оцениваемый земельный участок и объекты, используемые для определения корректировки на удаленность от КАД, можно отнести к одному сегменту рынка земельных участков. Согласно исторически сложившейся практике оценки на размер скидки на торг не влияет вид использования и категория земельного участка, при условии, что земельные участки предназначены под жилье. Поскольку в открытых источниках не представлено сведений о динамике изменения стоимости земельных участков под дачное строительство в Ленинградской области, то посчитала обоснованным не применять корректировку на дату предложения (т. 2 л.д.).
В соответствии со ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной У.А.В. рыночной стоимости земельного участка лежит на Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управлении Росреестра по Ленинградской области.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Представленный административным истцом отчет N от <...> содержит описание объекта оценки, его количественные и качественные характеристики. Итоговая стоимость объекта оценки определена на основе сравнительного подхода, достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельного участка приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", в редакции действовавшей на момент подготовки отчета, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Изложенная в отчете информация об объектах-аналогах, в том числе объектах использованных при корректировках, является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источниках размещения, которые указаны в приложении к отчету.
Кроме того, данная информация является достаточной, поскольку административными ответчиками не указано, использование какой дополнительной информации приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
При этом, административный ответчик не обосновал, каким образом указанные им нарушения в части выбора объектов-аналогов могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки.
Следовательно, доводы административного ответчика Правительства Ленинградской области о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям п. 19 ФСО N 1 фактически свидетельствуют о несогласии с использованным в отчете методом расчета корректировок, и не могут свидетельствовать о нарушении оценщиком требований п. 19 ФСО N 1.
Вопреки доводам административного ответчика, суд не усматривает при подготовке отчета нарушений требований п. 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Как следует из пояснений оценщика С.О.К. и самого отчета, для определения стоимости земельного участка исследовался как рынок земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного строительства под дачное строительство, так и рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, который максимально приближен к возможному фактическому использованию оцениваемого объекта.
Указание административного ответчика на необоснованный отказ оценщика от корректировки на дату предложения не соответствует действительности, поскольку оценщик исходил из отсутствия достаточных данных о динамике цен на рынке земельных участков под дачное строительство, а также учел динамику цен на других рынках.
Кроме того, суд учитывает, что экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу, в связи с чем оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:29:0357001:111, равной его рыночной стоимости, составляющей на дату определения кадастровой стоимости 201000 руб.
Однако оснований для установления указанной стоимости в качестве кадастровой с <...> не имеется.
Согласно ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом необходимо учитывать, что возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной, не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков. Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.
В данном случае заявление подано в 2015 году, следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с <...>
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
административное исковое заявление У.А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равном <...> рублей по состоянию на <...>, на период с <...> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления У.А.В. о пересмотре кадастровой стоимости считать <...>.
В удовлетворении административного искового заявления У.А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на период с <...> по <...> отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2015 г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.10.2015 ПО ДЕЛУ N 3-55/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: В обоснование требований административный истец ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости принадлежащего ему земельного участка, однако указанный отчет не может являться допустимым доказательством, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена в нем на дату иную, чем дата определения кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 октября 2015 г. по делу N 3-55/2015
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Р.П.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению У.А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
У.А.В. <...> обратился в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" по ЛО, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости - <...> руб., с даты утверждения кадастровой стоимости земельного участка - <...>.
В исковом заявлении указал, что с <...> является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, согласно акту об утверждении кадастровой стоимости от <...>, составляет <...> руб. Отчетом об оценке N установлена рыночная стоимость земельного участка на <...>, которая составляет <...> руб. О неправильном определении кадастровой стоимости свидетельствует и то обстоятельство, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка не соответствует постановлению Правительства Ленинградской области N 383 от 30.10.2010 (т. 1 л.д. 3 - 6).
Определением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 28.05.2015 настоящее гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Ленинградский областной суд (т. 1 л.д. 100).
<...> гражданское дело по иску У.А.В. к филиалу ФГБУ "ФКП Росреестра" принято к производству Ленинградского областного суда (т. 1 л.д. 102).
<...> У.А.В. уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости - <...> руб., с даты утверждения кадастровой стоимости земельного участка - <...> (т. 1 л.д. 217).
При этом представил отчет об оценке N от <...>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N на <...> составляет <...> руб. (т. 2 л.д. 3).
В письменных возражениях на заявленные административным истцом требования, административный ответчик <адрес> указало, что отчет об оценке от <...> не подтверждает рыночную стоимость земельного участка, поскольку отчет должен быть составлен на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости. Отчет об оценке от <...> не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (п. 19 ФСО N 1, п. 4 ФСО N 3, п. 10 ФСО N 7). Оценщиком анализировались данные Фонда имущества Санкт-Петербурга и ИНК ГУИОН, однако объект оценки расположен в Ленинградской области. При определении скидки на торг использованы данные без учета зависимости такой скидки от численности населения, местоположения и даты определения рыночной стоимости. Рассчитывая размер корректировки на удаленность от КАД, оценщик использовал объекты-аналоги отличные от оцениваемого объекта по таким показателям как категория земель и вид разрешенного использования, однако корректировку по указанным характеристикам не произвел. Кроме того, оценщик не произвел корректировку на дату предложения. Объявления по объектам аналогам N 2 и N 3 не содержат сведения о категории земель и инженерной оснащенности земельных участков. Таким образом, представленные в отчете сведения и расчеты не отвечают принципам обоснованности, достоверности и относимости. Положительное экспертное заключение содержит лишь результаты проверки отчета на соответствие требованиям действующего законодательства и фактически не содержит оценку и проверку указанной в отчете рыночной стоимости земельного участка. Обоснованность применения при расчете кадастровой стоимости земельного участка удельного показателя стоимости, установленного постановлением Правительства Ленинградской области от 30.21.2010 N 383, подтверждена Верховным Судом РФ (т. 1 л.д. 209, т. 2 л.д. 111).
В представленных административным ответчиком ФГБУ "ФКП Росреестра" письменных возражениях указано, что рыночная стоимость земельного участка была определена на <...>, в то время как кадастровая стоимость земельного участка была установлена <...> на основании решения об осуществлении кадастрового учета (т. 1 л.д. 107).
В судебное заседание административный истец У.А.В., представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области, представитель заинтересованного лица администрации МО "Мшинское сельское поселение" Лужского района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не ходатайствовали, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующие в судебном заседании представители административного истца М.М.В. и Ю.С.В. настаивали на удовлетворении заявленных требований, поскольку рыночная стоимость земельных участков определена в отчете, правильность которого подтверждена экспертным заключением. Кроме того, административным истцом было представлено три отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которым рыночная стоимость земельного участка отличается в незначительных пределах. Указали, что доводы административных ответчиков сводятся лишь к критической оценке представленного административным истцом отчета, однако, никаких доказательств иной рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками суду не представлено. Обращали внимание, что при определении размера скидки на торг оценщик использовал пять источников, в которых отражены не только данные по Санкт-Петербургу. Полагали, что использование оценщиком при корректировке на удаленность объектов-аналогов с категорией земель "земли населенных пунктов", могло только лишь привести к увеличению рыночной стоимости земельного участка, что не может свидетельствовать о недобросовестности оценщика.
Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Р.А.Г. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления по доводам, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных возражениях. Дополнительно указала, что при расчете корректировки на торг и удаленность от КАД оценщик использовал данные из другого сегмента рынка, отличного от рынка, к которому можно отнести оцениваемый объект. Представление нескольких отчетов не свидетельствует о правильности определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку во всех отчетах использованы одинаковые объекты-аналоги. Обращала внимание на то, что кадастровая стоимость по сути является рыночной стоимостью, только определенной методом массовой оценки, что допускается законом.
Представитель административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" В.Т.В. возражала против удовлетворения заявления и сообщила, что поддерживает доводы Правительства Ленинградской области. Уточнила, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка административного истца являлось <...>.
Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 57 Конституции РФ каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
Исходя из положений ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как указано в ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Согласно ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Исходя из положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области на 01.01.2008.
Согласно п. 2.3.1 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений, его кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения группы или вида объединений, соответствующих измененному виду разрешенного использования, на площадь земельного участка.
Судом установлено, что <...> за У.А.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного хозяйства, общая площадь <...> кв. м, местонахождение: <адрес>, кадастровый номер N (т. 1 л.д. 10).
Сведения о земельном участке с кадастровым номером N внесены в государственный кадастр недвижимости <...> (т. 1 л.д. 12).
Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что датой утверждения кадастровой стоимости является <...>. Дата определения кадастровой стоимости отсутствует (т. 1 л.д. 11).
<...> филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ленинградской области принято решение N о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости по адресу <адрес> (т. 1 л.д. 113).
Исходя из анализа положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.
Поскольку в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на <...>, земельный участок не мог быть включен, то его рыночная стоимость должна быть определена по состоянию на <...>
Таким образом, представленный административным истцом отчет об оценке N от <...> (т. 1 л.д. 21) не может являться допустимым доказательствам, поскольку в указанном отчете рыночная стоимость земельного участка определена на <...>, то есть дату иную, чем дата определения кадастровой стоимости земельного участка.
В обоснование своих доводов о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости административным истцом также был представлен составленный <...> ООО "Л" отчет об оценке N (т. 2 л.д. 2).
Из указанного отчета следует, что по состоянию на <...> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет <...> руб.
Отчет составлен оценщиком С.О.К., являющейся членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков". Ответственность оценщика застрахована в ООО РСО "ЕВРОИНСТ" (т. 2 л.д. 9).
Согласно выполненному МСНО - НП "ОНЭО" экспертному заключению N от <...>, отчет ООО "Л" N N от <...> соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Применение использованных оценочных подходов для определения рыночной стоимости объекта оценки обосновано. Расчет стоимости объекта оценки выполнен в соответствии с изложенной методикой определения стоимости. Приведенные в отчете исходные данные и допущения достаточны для расчета рыночной стоимости объекта оценки, достоверность представленных данных подтверждена ссылками на источники (т. 2 л.д. 97).
Допрошенная в качестве свидетеля оценщик С.О.К. пояснила, что при определении рыночной стоимости земельного участка был проанализирован рынок на дату оценки и подобраны объекты-аналоги максимально схожие с оцениваемым объектом. При определении скидки на торг были использованы данные из различных источников. Размер корректировки на удаленность от КАД выполнен методом парных продаж. При расчете указанной корректировки возможно использование объектов-аналогов с видом разрешенного использования и категорией земель отличных от оцениваемого объекта, поскольку данный параметр не зависит от указанных характеристик земельного участка. При подборе объектов-аналогов исходила из того, что на практике ДНП располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и при наличии инженерных коммуникаций, сведения о них были бы указаны в объявлении (т. 2 л.д.).
В письменных разъяснениях С.О.К. указала, что оцениваемый земельный участок и объекты, используемые для определения корректировки на удаленность от КАД, можно отнести к одному сегменту рынка земельных участков. Согласно исторически сложившейся практике оценки на размер скидки на торг не влияет вид использования и категория земельного участка, при условии, что земельные участки предназначены под жилье. Поскольку в открытых источниках не представлено сведений о динамике изменения стоимости земельных участков под дачное строительство в Ленинградской области, то посчитала обоснованным не применять корректировку на дату предложения (т. 2 л.д.).
В соответствии со ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В силу ст. 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной У.А.В. рыночной стоимости земельного участка лежит на Правительстве Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и Управлении Росреестра по Ленинградской области.
В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Представленный административным истцом отчет N от <...> содержит описание объекта оценки, его количественные и качественные характеристики. Итоговая стоимость объекта оценки определена на основе сравнительного подхода, достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании стоимости земельного участка приведена в описательной таблице, отчет содержит сведения об источниках используемой информации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", в редакции действовавшей на момент подготовки отчета, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
Изложенная в отчете информация об объектах-аналогах, в том числе объектах использованных при корректировках, является достоверной, поскольку подтверждена сведениями об источниках размещения, которые указаны в приложении к отчету.
Кроме того, данная информация является достаточной, поскольку административными ответчиками не указано, использование какой дополнительной информации приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
При этом, административный ответчик не обосновал, каким образом указанные им нарушения в части выбора объектов-аналогов могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки.
Следовательно, доводы административного ответчика Правительства Ленинградской области о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям п. 19 ФСО N 1 фактически свидетельствуют о несогласии с использованным в отчете методом расчета корректировок, и не могут свидетельствовать о нарушении оценщиком требований п. 19 ФСО N 1.
Вопреки доводам административного ответчика, суд не усматривает при подготовке отчета нарушений требований п. 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Как следует из пояснений оценщика С.О.К. и самого отчета, для определения стоимости земельного участка исследовался как рынок земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного строительства под дачное строительство, так и рынок земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, который максимально приближен к возможному фактическому использованию оцениваемого объекта.
Указание административного ответчика на необоснованный отказ оценщика от корректировки на дату предложения не соответствует действительности, поскольку оценщик исходил из отсутствия достаточных данных о динамике цен на рынке земельных участков под дачное строительство, а также учел динамику цен на других рынках.
Кроме того, суд учитывает, что экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу, в связи с чем оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 47:29:0357001:111, равной его рыночной стоимости, составляющей на дату определения кадастровой стоимости 201000 руб.
Однако оснований для установления указанной стоимости в качестве кадастровой с <...> не имеется.
Согласно ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
При этом необходимо учитывать, что возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной, не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков. Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.
В данном случае заявление подано в 2015 году, следовательно, установленная кадастровая стоимость подлежит применению с <...>
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
административное исковое заявление У.А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью <...> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равном <...> рублей по состоянию на <...>, на период с <...> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления У.А.В. о пересмотре кадастровой стоимости считать <...>.
В удовлетворении административного искового заявления У.А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на период с <...> по <...> отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную инстанцию Ленинградского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2015 г.
Судья
НОЧЕВНИК С.Г.
НОЧЕВНИК С.Г.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)