Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий предварительного и основного договора они понесли убытки по найму жилья и расходы на самостоятельное устранение недостатков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум в составе:
председательствующего Бондара А.В.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Погорелко О.В., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Чуманова Е.В.,
по докладу судьи областного суда Кочневой Е.Н.,
при секретаре В.,
с участием К., Ч., А.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе Б., К.
на решение Нижегородского районного суда города Нижний Новгород Нижегородской области от 03 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 мая 2017 года по иску Б., К. к индивидуальному предпринимателю З. о защите прав потребителей, по встречному иску индивидуального предпринимателя З. к Б. о взыскании неустойки,
Б. и К. обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю З. о защите прав потребителей.
В обоснование иска указали, что 25 июня 2015 года между Б. и ИП З. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора стороны пришли к соглашению о заключении в срок до 30 сентября 2015 года договора купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, и строящегося на указанном земельном участке жилого двухэтажного дома, ориентировочной площадью <данные изъяты>
Пунктом 6.2 предварительного договора предусмотрена выплата штрафной неустойки при уклонении ответчика от подписания основного договора.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 17 от 01 июля 2015 года денежные средства в размере 1050000 рублей были внесены Б. в качестве первоначального взноса по предварительному договору от 25 июня 2015 года на покупку участка <адрес>. Окончательный расчет стороны должны были произвести после сдачи дома.
23 декабря 2015 года З. (продавцом) и Б., К. (покупателями) был заключен основной договор, предметом которого являлась купля-продажа земельного участка площадью <данные изъяты>. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером N, и размещенного на указанном земельном участке жилого дома, площадью <данные изъяты>.
Вместе с тем, между истцами и ответчиком был составлен дефектный акт, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по устранению недостатков. В согласованные сторонами сроки недостатки устранены не были.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий предварительного и основного договора, истцы понесли убытки по найму жилья и расходы по самостоятельному устранению недостатков.
Окончательно, с учетом положений ст. 39 ГПК РФ, Б. и К. просили взыскать с ИП З. в пользу Б. штрафную неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года в размере 100000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года в размере 22137 руб. 80 коп., взыскать с ИП З. в пользу Б. и К. в равных долях неустойку в размере 4047138 руб. 81 коп. за период с октября 2015 года по май 2016 года, убытки в сумме 152000 руб. за найм жилья в период с октября 2015 года по май 2016 года, расходы по оплате коммунальных платежей в съемной квартире в сумме 40044 руб. 18 коп. за период с октября 2015 года по май 2016 года, расходы по самостоятельной установке газового оборудования в размере 17885 руб. 53 коп., в равных долях компенсацию морального вреда в размере 60000 руб. и в равных долях штраф в размере 50% от присужденной суммы.
ИП З. заявлены встречные исковые требования о взыскании с Б. в пользу ИП З. штрафной неустойки по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года в размере 100000 руб.
Заявленные встречные требования обоснованы тем, что пунктом 6.3 предварительного договора предусмотрено, что в случае уклонения покупателя от подписания основного договора в срок, указанный в п. 7.3 договора либо расторжения предварительного договора по инициативе покупателя, покупатель обязуется выплатить продавцу штрафную неустойку в размере 100000 руб. Поскольку 09 сентября 2015 года от Б. в адрес ИП З. поступило заявление о расторжении предварительного договора и возврате внесенных в качестве аванса денежных средств, предварительный договор был расторгнут, основной договор 23 декабря 2015 года заключался уже с физическим лицом З.
Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгород Нижегородской области от 03 февраля 2017 года постановлено:
Исковые требования Б., К. удовлетворить частично.
Взыскать с ИП З. в пользу Б. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 22137 руб. 80 коп., убытки в размере 73992 руб. 65 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований Б. отказать.
Взыскать с ИП З. в пользу К. убытки в размере 73992 руб. 65 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований К. отказать.
Встречные исковые требования ИП З. удовлетворить.
Взыскать с Б. в пользу ИП З. штрафную неустойку в размере 100000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 3200 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 мая 2017 года решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Б., К. поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в части удовлетворения встречных исковых требований, в части отказа во взыскании штрафной неустойки по предварительному договору, неустойки, убытков, компенсации морального вреда и штрафа, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В частности, в кассационной жалобе указано на необоснованное неприменение к правоотношениям сторон Закона РФ "О защите прав потребителей".
15 сентября 2017 года гражданское дело по кассационной жалобе истребовано в Нижегородский областной суд.
26 сентября 2017 года гражданское дело поступило в суд кассационной инстанции.
Определением судьи Нижегородского областного суда от 26 октября 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Нижегородского областного суда.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно части 2 статьи 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Заслушав доклад судьи областного суда Кочневой Е.Н., пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, президиум находит вынесенные судебные постановления подлежащими отмене в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли на основе двух договоров: предварительного договора от 25 июня 2015 года, заключенного между Б. и индивидуальным предпринимателем З., и договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 декабря 2015 года, заключенного между З., с одной стороны, и Б., К., с другой стороны.
В соответствии с п. 2.1.2 предварительного договора его предметом является заключение в будущем договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, и строящегося на указанном земельном участке жилого двухэтажного дома, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв. м. Стоимость земельного участка и жилого дома составила 3 410 681 руб.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 17 от 01 июля 2015 года денежные средства в размере 1050000 рублей были внесены Б. в качестве первоначального взноса по предварительному договору от 25 июня 2015 года на покупку участка <адрес>.
Пунктом 7.3 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 сентября 2015 года.
Согласно п. 6.3 предварительного договора в случае уклонения покупателя от подписания основного договора купли-продажи в срок, указанный в п. 7.3 договора, либо расторжения предварительного договора по инициативе покупателя, покупатель обязуется выплатить продавцу штрафную неустойку в размере 100000 (Сто тысяч) рублей.
Пунктом 6.2 договора аналогичная ответственность предусмотрена для продавца, в том числе, в случае расторжения договора по его инициативе.
09 сентября 2015 года и 18 сентября 2015 года Б. обратилась с заявлениями к ответчику о расторжении договора.
Кроме того, в материалах дела имеется копия дополнительного соглашения N 1 от 16 ноября 2015 года к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года, в соответствии с которым сторонами внесены изменения в предварительный договор, в частности, срок заключения основного договора изменен на 30 декабря 2015 года.
23 декабря 2015 года З. (продавцом) и Б., К. (покупателями) был заключен основной договор, предметом которого являлась купля-продажа земельного участка площадью <данные изъяты> для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером N и размещенный на указанном земельном участке жилой дом, площадью <данные изъяты>
В декабре 2015 года между сторонами был подписан дефектный акт, в соответствии с которым был зафиксирован ряд дефектов, в том числе, по системе газоснабжения и установлены сроки их устранения.
27 апреля и 03 мая 2016 года истцами оплачены ОАО "Газпром газораспределение Нижний Новгород" работы по врезке и обрезке на наружных газопроводах и пуску газа в наружные газопроводы и газовые приборы. Отказывая в удовлетворении требований Б. и К. о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, суд первой инстанции (и с ним согласилась апелляционная инстанция) пришел к выводу о том, что на правоотношения сторон положения Закона РФ "О защите прав потребителей" не распространяются. При этом суд исходил из того, что основной договор от 23 декабря 2015 года заключен с З., как физическим лицом.
Однако данный вывод не соответствует требованиям закона и сделан без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.
Как разъяснено в пунктах 4, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п. 4).
Исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12).
Изначально в отношении указанных в договоре от 23 декабря 2015 года объектов недвижимости стороны заключили предварительный договор от 25 июня 2015 года. При этом стороной договора З. был указан как индивидуальный предприниматель.
В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о приобретении строительных материалов, заказе спецтехники З., как индивидуальным предпринимателем. Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей одним из видов его предпринимательской деятельности является покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Таким образом, суд оценки характеру деятельности З. при строительстве и продаже недвижимого имущества не дал, ограничившись формальным указанием на его статус в договоре купли-продажи.
Более того, установив, что объект недвижимости передан с недостатками, суд частично удовлетворил требования истцов о компенсации убытков и расходов по устранению недостатков, взыскав денежные средства с ответчика как индивидуального предпринимателя.
Таким образом, выводы суда в отношении статуса З. как стороны договора являются противоречивыми.
Делая вывод о взыскании штрафа с Б., суд первой инстанции, и с ним согласилась апелляционная инстанция, исходил из п. 6.3 предварительного договора, согласно которому в случае уклонения покупателя от подписания основного договора купли-продажи в срок, указанный в п. 7.3 договора, либо расторжения предварительного договора по инициативе покупателя, покупатель обязуется выплатить продавцу штрафную неустойку в размере 100000 рублей. При этом суд исходил из того, что предварительный договор, заключенный 25 июня 2015 года, был расторгнут по инициативе Б., направившей 18 сентября 2015 года заявление о расторжении договора.
Данный вывод судов не соответствует требованиям закона.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой вышеуказанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения договора в будущем.
Между тем, пункт 1.3 предварительного договора предусматривает уплату при подписании договора, денежных средств в размере 1050000 рублей наличными средствами. Указанное условие Б. было исполнено, денежные средства, внесенные по предварительному договору, ответчиком не возвращены.
На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом.
Кроме того, приходя к выводу о расторжении договора с момента одностороннего отказа Б. от договора и взыскании в связи с данным обстоятельством штрафной неустойки, суд не учел разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".
Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (п. 12).
Согласно пункту 15 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).
Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).
Между тем, судом не указана императивная или диспозитивная норма либо условие договора, предоставляющие Б. право на односторонний отказ от договора. Из материалов дела не следует, что Б. при заключении договора осуществляла предпринимательскую деятельность.
Таким образом, с учетом содержания договора, является ли он предварительным, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи или иным договором, суду следовало установить возможность одностороннего отказа потребителя от исполнения договора и допустимость условия о взыскании штрафной неустойки при таком отказе. Между тем, судом оценки договору и его условиям дано не было.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" в случае, если обжалуемая часть решения обусловлена другой его частью или иным судебным постановлением, вынесенным по этому же делу, которые не обжалуются заявителем, то эта часть решения или судебное постановление также подлежат проверке судом кассационной инстанции.
Поскольку возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами связана с установлением даты начала неправомерного пользования денежными средствами, размер убытков обусловлен периодом нарушения прав истцов, заявителями поставлен вопрос об отмене апелляционного определения в полном объеме, то решение суда также подлежит проверке в полном объеме.
С учетом того обстоятельства, что при разрешении данного спора судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителей жалобы, судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
Решение Нижегородского районного суда города Нижний Новгород Нижегородской области от 03 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 мая 2017 года по гражданскому делу по иску Б., К. к индивидуальному предпринимателю З. о защите прав потребителей, по встречному иску индивидуального предпринимателя З. к Б. о взыскании неустойки отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Нижегородский районный суд города Нижний Новгород Нижегородской области в ином составе суда.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 15.11.2017 ПО ДЕЛУ N 44Г-54/2017
Требование: О защите прав потребителей.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий предварительного и основного договора они понесли убытки по найму жилья и расходы на самостоятельное устранение недостатков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. по делу N 44г-54/2017
Президиум в составе:
председательствующего Бондара А.В.
и членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Погорелко О.В., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Чуманова Е.В.,
по докладу судьи областного суда Кочневой Е.Н.,
при секретаре В.,
с участием К., Ч., А.,
рассмотрев гражданское дело по кассационной жалобе Б., К.
на решение Нижегородского районного суда города Нижний Новгород Нижегородской области от 03 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 мая 2017 года по иску Б., К. к индивидуальному предпринимателю З. о защите прав потребителей, по встречному иску индивидуального предпринимателя З. к Б. о взыскании неустойки,
установил:
Б. и К. обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю З. о защите прав потребителей.
В обоснование иска указали, что 25 июня 2015 года между Б. и ИП З. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора стороны пришли к соглашению о заключении в срок до 30 сентября 2015 года договора купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, и строящегося на указанном земельном участке жилого двухэтажного дома, ориентировочной площадью <данные изъяты>
Пунктом 6.2 предварительного договора предусмотрена выплата штрафной неустойки при уклонении ответчика от подписания основного договора.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 17 от 01 июля 2015 года денежные средства в размере 1050000 рублей были внесены Б. в качестве первоначального взноса по предварительному договору от 25 июня 2015 года на покупку участка <адрес>. Окончательный расчет стороны должны были произвести после сдачи дома.
23 декабря 2015 года З. (продавцом) и Б., К. (покупателями) был заключен основной договор, предметом которого являлась купля-продажа земельного участка площадью <данные изъяты>. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером N, и размещенного на указанном земельном участке жилого дома, площадью <данные изъяты>.
Вместе с тем, между истцами и ответчиком был составлен дефектный акт, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по устранению недостатков. В согласованные сторонами сроки недостатки устранены не были.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий предварительного и основного договора, истцы понесли убытки по найму жилья и расходы по самостоятельному устранению недостатков.
Окончательно, с учетом положений ст. 39 ГПК РФ, Б. и К. просили взыскать с ИП З. в пользу Б. штрафную неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года в размере 100000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года в размере 22137 руб. 80 коп., взыскать с ИП З. в пользу Б. и К. в равных долях неустойку в размере 4047138 руб. 81 коп. за период с октября 2015 года по май 2016 года, убытки в сумме 152000 руб. за найм жилья в период с октября 2015 года по май 2016 года, расходы по оплате коммунальных платежей в съемной квартире в сумме 40044 руб. 18 коп. за период с октября 2015 года по май 2016 года, расходы по самостоятельной установке газового оборудования в размере 17885 руб. 53 коп., в равных долях компенсацию морального вреда в размере 60000 руб. и в равных долях штраф в размере 50% от присужденной суммы.
ИП З. заявлены встречные исковые требования о взыскании с Б. в пользу ИП З. штрафной неустойки по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года в размере 100000 руб.
Заявленные встречные требования обоснованы тем, что пунктом 6.3 предварительного договора предусмотрено, что в случае уклонения покупателя от подписания основного договора в срок, указанный в п. 7.3 договора либо расторжения предварительного договора по инициативе покупателя, покупатель обязуется выплатить продавцу штрафную неустойку в размере 100000 руб. Поскольку 09 сентября 2015 года от Б. в адрес ИП З. поступило заявление о расторжении предварительного договора и возврате внесенных в качестве аванса денежных средств, предварительный договор был расторгнут, основной договор 23 декабря 2015 года заключался уже с физическим лицом З.
Решением Нижегородского районного суда г. Н.Новгород Нижегородской области от 03 февраля 2017 года постановлено:
Исковые требования Б., К. удовлетворить частично.
Взыскать с ИП З. в пользу Б. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 22137 руб. 80 коп., убытки в размере 73992 руб. 65 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований Б. отказать.
Взыскать с ИП З. в пользу К. убытки в размере 73992 руб. 65 коп., в остальной части в удовлетворении исковых требований К. отказать.
Встречные исковые требования ИП З. удовлетворить.
Взыскать с Б. в пользу ИП З. штрафную неустойку в размере 100000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 3200 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 мая 2017 года решение районного суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Б., К. поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в части удовлетворения встречных исковых требований, в части отказа во взыскании штрафной неустойки по предварительному договору, неустойки, убытков, компенсации морального вреда и штрафа, в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права. В частности, в кассационной жалобе указано на необоснованное неприменение к правоотношениям сторон Закона РФ "О защите прав потребителей".
15 сентября 2017 года гражданское дело по кассационной жалобе истребовано в Нижегородский областной суд.
26 сентября 2017 года гражданское дело поступило в суд кассационной инстанции.
Определением судьи Нижегородского областного суда от 26 октября 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Нижегородского областного суда.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно части 2 статьи 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Заслушав доклад судьи областного суда Кочневой Е.Н., пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, президиум находит вынесенные судебные постановления подлежащими отмене в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли на основе двух договоров: предварительного договора от 25 июня 2015 года, заключенного между Б. и индивидуальным предпринимателем З., и договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 23 декабря 2015 года, заключенного между З., с одной стороны, и Б., К., с другой стороны.
В соответствии с п. 2.1.2 предварительного договора его предметом является заключение в будущем договора купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, и строящегося на указанном земельном участке жилого двухэтажного дома, ориентировочной площадью <данные изъяты> кв. м. Стоимость земельного участка и жилого дома составила 3 410 681 руб.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N 17 от 01 июля 2015 года денежные средства в размере 1050000 рублей были внесены Б. в качестве первоначального взноса по предварительному договору от 25 июня 2015 года на покупку участка <адрес>.
Пунктом 7.3 предварительного договора установлено, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 30 сентября 2015 года.
Согласно п. 6.3 предварительного договора в случае уклонения покупателя от подписания основного договора купли-продажи в срок, указанный в п. 7.3 договора, либо расторжения предварительного договора по инициативе покупателя, покупатель обязуется выплатить продавцу штрафную неустойку в размере 100000 (Сто тысяч) рублей.
Пунктом 6.2 договора аналогичная ответственность предусмотрена для продавца, в том числе, в случае расторжения договора по его инициативе.
09 сентября 2015 года и 18 сентября 2015 года Б. обратилась с заявлениями к ответчику о расторжении договора.
Кроме того, в материалах дела имеется копия дополнительного соглашения N 1 от 16 ноября 2015 года к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 июня 2015 года, в соответствии с которым сторонами внесены изменения в предварительный договор, в частности, срок заключения основного договора изменен на 30 декабря 2015 года.
23 декабря 2015 года З. (продавцом) и Б., К. (покупателями) был заключен основной договор, предметом которого являлась купля-продажа земельного участка площадью <данные изъяты> для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером N и размещенный на указанном земельном участке жилой дом, площадью <данные изъяты>
В декабре 2015 года между сторонами был подписан дефектный акт, в соответствии с которым был зафиксирован ряд дефектов, в том числе, по системе газоснабжения и установлены сроки их устранения.
27 апреля и 03 мая 2016 года истцами оплачены ОАО "Газпром газораспределение Нижний Новгород" работы по врезке и обрезке на наружных газопроводах и пуску газа в наружные газопроводы и газовые приборы. Отказывая в удовлетворении требований Б. и К. о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, суд первой инстанции (и с ним согласилась апелляционная инстанция) пришел к выводу о том, что на правоотношения сторон положения Закона РФ "О защите прав потребителей" не распространяются. При этом суд исходил из того, что основной договор от 23 декабря 2015 года заключен с З., как физическим лицом.
Однако данный вывод не соответствует требованиям закона и сделан без учета обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела.
Как разъяснено в пунктах 4, 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (п. 4).
Исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей (п. 12).
Изначально в отношении указанных в договоре от 23 декабря 2015 года объектов недвижимости стороны заключили предварительный договор от 25 июня 2015 года. При этом стороной договора З. был указан как индивидуальный предприниматель.
В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о приобретении строительных материалов, заказе спецтехники З., как индивидуальным предпринимателем. Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей одним из видов его предпринимательской деятельности является покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Таким образом, суд оценки характеру деятельности З. при строительстве и продаже недвижимого имущества не дал, ограничившись формальным указанием на его статус в договоре купли-продажи.
Более того, установив, что объект недвижимости передан с недостатками, суд частично удовлетворил требования истцов о компенсации убытков и расходов по устранению недостатков, взыскав денежные средства с ответчика как индивидуального предпринимателя.
Таким образом, выводы суда в отношении статуса З. как стороны договора являются противоречивыми.
Делая вывод о взыскании штрафа с Б., суд первой инстанции, и с ним согласилась апелляционная инстанция, исходил из п. 6.3 предварительного договора, согласно которому в случае уклонения покупателя от подписания основного договора купли-продажи в срок, указанный в п. 7.3 договора, либо расторжения предварительного договора по инициативе покупателя, покупатель обязуется выплатить продавцу штрафную неустойку в размере 100000 рублей. При этом суд исходил из того, что предварительный договор, заключенный 25 июня 2015 года, был расторгнут по инициативе Б., направившей 18 сентября 2015 года заявление о расторжении договора.
Данный вывод судов не соответствует требованиям закона.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой вышеуказанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения договора в будущем.
Между тем, пункт 1.3 предварительного договора предусматривает уплату при подписании договора, денежных средств в размере 1050000 рублей наличными средствами. Указанное условие Б. было исполнено, денежные средства, внесенные по предварительному договору, ответчиком не возвращены.
На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом.
Кроме того, приходя к выводу о расторжении договора с момента одностороннего отказа Б. от договора и взыскании в связи с данным обстоятельством штрафной неустойки, суд не учел разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".
Согласно п. 12 Постановления Пленума ВС РФ если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (п. 12).
Согласно пункту 15 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).
Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).
Между тем, судом не указана императивная или диспозитивная норма либо условие договора, предоставляющие Б. право на односторонний отказ от договора. Из материалов дела не следует, что Б. при заключении договора осуществляла предпринимательскую деятельность.
Таким образом, с учетом содержания договора, является ли он предварительным, договором купли-продажи будущей недвижимой вещи или иным договором, суду следовало установить возможность одностороннего отказа потребителя от исполнения договора и допустимость условия о взыскании штрафной неустойки при таком отказе. Между тем, судом оценки договору и его условиям дано не было.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 г. N 29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" в случае, если обжалуемая часть решения обусловлена другой его частью или иным судебным постановлением, вынесенным по этому же делу, которые не обжалуются заявителем, то эта часть решения или судебное постановление также подлежат проверке судом кассационной инстанции.
Поскольку возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами связана с установлением даты начала неправомерного пользования денежными средствами, размер убытков обусловлен периодом нарушения прав истцов, заявителями поставлен вопрос об отмене апелляционного определения в полном объеме, то решение суда также подлежит проверке в полном объеме.
С учетом того обстоятельства, что при разрешении данного спора судом допущены нарушения норм материального и процессуального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителей жалобы, судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
Решение Нижегородского районного суда города Нижний Новгород Нижегородской области от 03 февраля 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 02 мая 2017 года по гражданскому делу по иску Б., К. к индивидуальному предпринимателю З. о защите прав потребителей, по встречному иску индивидуального предпринимателя З. к Б. о взыскании неустойки отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Нижегородский районный суд города Нижний Новгород Нижегородской области в ином составе суда.
Председательствующий
А.В.БОНДАР
А.В.БОНДАР
Заместитель председателя суда
Е.А.ВОЛОСАТЫХ
Е.А.ВОЛОСАТЫХ
Председатель состава
Е.Н.ЦЫПКИНА
Е.Н.ЦЫПКИНА
Судья - докладчик
Е.Н.КОЧНЕВА
Е.Н.КОЧНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)