Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" Богдановой О.Е. по доверенности от 08.02.2016, Ивановой М.А. по доверенности от 11.01.2016, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Дуды О.И. по доверенности от 06.04.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 января 2016 года по делу N А13-15130/2015 (судья Зрелякова Л.В.),
общество с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" (место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 13; ОГРН 1063525104576, ИНН 3525168231, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576; далее - Управление) о признании незаконным отказа от 23.07.2015 в государственной регистрации соглашения от 2 июня 2015 года о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 31 октября 2011 года N 01-1063, с кадастровым номером 35:24:0401003:32, о возложении на Управление обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Вологды (далее - Администрация).
Решением суда от 31 января 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Управление с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Управление не согласно с выводом суда о том, что залог прекратился на основании положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В суд не представлены какие-либо доказательства о невозможности исполнения обязанности Обществом передать оставшиеся квартиры по актам приема передачи участникам долевого строительства. Вывод суда о том, что Общество и Администрация правомерно заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка является необоснованным. При отсутствии оснований для погашения записи об ипотеке, оснований для прекращения аренды также не имеется. Действующее законодательство связывает прекращение ипотеки в силу закона на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, с моментом исполнения застройщиком своих обязательств по всем договорам участия в долевом строительстве, то есть с моментом передачи в порядке, установленном статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. Управление не согласно с выводами суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401003:32 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке с момента государственной регистрации первого права собственности одного из участников долевого строительства в силу норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи чем, аренда прекращена в силу закона. Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401003:32 был сформирован и предоставлен в аренду заявителю в целях размещения на нем не одного жилого дома, а 2-х многоквартирных жилых домов. Размещение на земельном участке 2-х объектов капитального строительства (жилых домов) исключает возникновение права в силу закона общей долевой собственности на земельный участок только у собственников помещений одного из жилых домов. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Общество в отзыве и представители в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Администрация в отзыве удовлетворение апелляционной жалобы оставляет на усмотрение суда. Заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.10.2011 Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альтера" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства N 01-1063, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401003:32, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: многоэтажные дома, общей площадью 1128 кв. м, адрес: Вологодская область, город Вологда, улица Череповецкая, дом 24.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении 29 ноября 2011 года.
По соглашению от 10 января 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства от 31 октября 2011 года N 01-1063 права и обязанности арендатора в полном объеме переданы Обществу.
Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 13 февраля 2012 года.
В соответствии с законом Вологодской области от 25.05.2012 N 2771-ОЗ "О признании утратившим силу закона области "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Вологда" полномочия органа исполнительной государственной власти в сфере земельных отношений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Вологда", прекращены.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В связи с этим полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка для строительства от 31 октября 2011 года N 01-1063 с 3 сентября 2012 года возложены на Администрацию.
На арендованном земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401003:32 Общество осуществляло строительство жилого комплекса по улицам Череповецкой - Шекснинской в городе Вологде.
Общество 30 апреля 2015 года получило разрешение на ввод в эксплуатацию последней очереди строительства (корпус 2) (т. 1, л. 122 - 123). После ввода в эксплуатацию объекта Общество начало передавать дольщикам оконченные строительством квартиры по актам приема-передачи. Одновременно Общество обратилось в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, в связи с окончанием строительства и вводом дома в эксплуатацию.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 2 июня 2015 года заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для строительства N 01-1063, в котором договорились считать договор аренды расторгнутым с 30 апреля 2015 года.
В пункте 2 указанного соглашения отражено, что настоящее соглашение одновременно является и актом приема-передачи земельного участка (т. 1, л. 38).
В целях государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды Общество 9 июня 2015 года обратилось в Управление с соответствующим заявлением.
Сообщением от 23.07.2015 N 35/101/010/2015 Управление отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении договора, со ссылкой на пункт 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли этот акт.
Ссылаясь на то, что указанный отказ в государственной регистрации является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Общество прекратило пользоваться участком в связи с вводом домов в эксплуатацию и регистрацией прав собственности участников долевого строительства на квартиры, следовательно, отказ Управления в регистрации соглашения о расторжении договора аренды нарушает права заявителя.
Апелляционная инстанция считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.
При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды Администрацией и Обществом, а также передача обществом Администрации спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к Управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Указанное положение корреспондируется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене.
В удовлетворении заявления Общества о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и возложении на Управление обязанности произвести указанные действия надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 января 2016 года по делу N А13-15130/2015 отменить.
В удовлетворении заявления обществу с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2016 ПО ДЕЛУ N А13-15130/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. по делу N А13-15130/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 27 апреля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Черединой Н.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коряковской М.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" Богдановой О.Е. по доверенности от 08.02.2016, Ивановой М.А. по доверенности от 11.01.2016, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области Дуды О.И. по доверенности от 06.04.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 января 2016 года по делу N А13-15130/2015 (судья Зрелякова Л.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" (место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 13; ОГРН 1063525104576, ИНН 3525168231, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576; далее - Управление) о признании незаконным отказа от 23.07.2015 в государственной регистрации соглашения от 2 июня 2015 года о расторжении договора аренды земельного участка для строительства от 31 октября 2011 года N 01-1063, с кадастровым номером 35:24:0401003:32, о возложении на Управление обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Вологды (далее - Администрация).
Решением суда от 31 января 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Управление с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к следующему. Управление не согласно с выводом суда о том, что залог прекратился на основании положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В суд не представлены какие-либо доказательства о невозможности исполнения обязанности Обществом передать оставшиеся квартиры по актам приема передачи участникам долевого строительства. Вывод суда о том, что Общество и Администрация правомерно заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка является необоснованным. При отсутствии оснований для погашения записи об ипотеке, оснований для прекращения аренды также не имеется. Действующее законодательство связывает прекращение ипотеки в силу закона на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, с моментом исполнения застройщиком своих обязательств по всем договорам участия в долевом строительстве, то есть с моментом передачи в порядке, установленном статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. Управление не согласно с выводами суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401003:32 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном участке с момента государственной регистрации первого права собственности одного из участников долевого строительства в силу норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в связи чем, аренда прекращена в силу закона. Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401003:32 был сформирован и предоставлен в аренду заявителю в целях размещения на нем не одного жилого дома, а 2-х многоквартирных жилых домов. Размещение на земельном участке 2-х объектов капитального строительства (жилых домов) исключает возникновение права в силу закона общей долевой собственности на земельный участок только у собственников помещений одного из жилых домов. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.
Общество в отзыве и представители в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Администрация в отзыве удовлетворение апелляционной жалобы оставляет на усмотрение суда. Заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Апелляционная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, пришла к следующим выводам.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.10.2011 Департаментом земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Альтера" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства N 01-1063, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал за плату во временное владение и пользование, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401003:32, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: многоэтажные дома, общей площадью 1128 кв. м, адрес: Вологодская область, город Вологда, улица Череповецкая, дом 24.
Договор аренды зарегистрирован в Управлении 29 ноября 2011 года.
По соглашению от 10 января 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка для строительства от 31 октября 2011 года N 01-1063 права и обязанности арендатора в полном объеме переданы Обществу.
Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 13 февраля 2012 года.
В соответствии с законом Вологодской области от 25.05.2012 N 2771-ОЗ "О признании утратившим силу закона области "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования "Город Вологда" полномочия органа исполнительной государственной власти в сфере земельных отношений по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Вологда", прекращены.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В связи с этим полномочия арендодателя по договору аренды земельного участка для строительства от 31 октября 2011 года N 01-1063 с 3 сентября 2012 года возложены на Администрацию.
На арендованном земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401003:32 Общество осуществляло строительство жилого комплекса по улицам Череповецкой - Шекснинской в городе Вологде.
Общество 30 апреля 2015 года получило разрешение на ввод в эксплуатацию последней очереди строительства (корпус 2) (т. 1, л. 122 - 123). После ввода в эксплуатацию объекта Общество начало передавать дольщикам оконченные строительством квартиры по актам приема-передачи. Одновременно Общество обратилось в Администрацию с заявлением о расторжении договора аренды, в связи с окончанием строительства и вводом дома в эксплуатацию.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 2 июня 2015 года заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка для строительства N 01-1063, в котором договорились считать договор аренды расторгнутым с 30 апреля 2015 года.
В пункте 2 указанного соглашения отражено, что настоящее соглашение одновременно является и актом приема-передачи земельного участка (т. 1, л. 38).
В целях государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды Общество 9 июня 2015 года обратилось в Управление с соответствующим заявлением.
Сообщением от 23.07.2015 N 35/101/010/2015 Управление отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении договора, со ссылкой на пункт 8.1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Частью 5 статьи 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли этот акт.
Ссылаясь на то, что указанный отказ в государственной регистрации является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что Общество прекратило пользоваться участком в связи с вводом домов в эксплуатацию и регистрацией прав собственности участников долевого строительства на квартиры, следовательно, отказ Управления в регистрации соглашения о расторжении договора аренды нарушает права заявителя.
Апелляционная инстанция считает, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не учтено следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.
При таких обстоятельствах заключение соглашения о расторжении договора аренды Администрацией и Обществом, а также передача обществом Администрации спорного земельного участка по акту приема-передачи невозможны, недопустимо и распоряжение этим участком названными лицами.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и Администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к Управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Указанное положение корреспондируется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене.
В удовлетворении заявления Общества о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды и возложении на Управление обязанности произвести указанные действия надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 января 2016 года по делу N А13-15130/2015 отменить.
В удовлетворении заявления обществу с ограниченной ответственностью "ВологдаСтройЗаказчик" отказать.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Н.ШАДРИНА
А.Н.ШАДРИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)