Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Комфорт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.01.2017 по делу N А47-7738/2016 (судья Кофанова Н.А.).
Администрация муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области (далее по тексту - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Комфорт", (далее по тексту - ответчик, Управляющая компания) о взыскании 126 868 руб. 92 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 2311 от 01.03.2012 (требования изложены с учетом принятого судом уточнения иска - т. 1 л.д. 147).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.01.2017 (резолютивная часть вынесена 24.01.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 11-13).
Не согласившись с принятым судебным актом, Управляющая компания (далее - податель жалобы, апеллянт) обратилась в суд с апелляционной жалобой.
В апелляционной жалобе податель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований (т. 2, л.д. 24-25). В обоснование жалобы приводит следующие доводы.
Управляющей компанией после заключения с прежним арендатором договора уступки прав и обязанностей по договору аренды был внесен авансовый платеж по арендной плате на предстоящий период в сумме 400 000 руб.
Истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия у прежнего арендатора - ООО "Мой дом" задолженности по договору аренды, возникшей до момента заключения договора уступки.
Суд неправомерно отказал ответчику в истребовании у истца таких доказательств, поскольку ООО "Мой дом" ликвидировано 26.01.2016.
При отсутствии документов, подтверждающих задолженность прежнего арендатора, у суда отсутствовали основания полагать, что истец правомочно зачел сумму авансового платежа в счет имеющейся задолженности прежнего арендатора - ООО "Мой дом".
С учетом изложенного апеллянт полагает судебный акт принятым с нарушением норм процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств дела, в силу чего данный акт подлежит отмене.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Мой дом" (арендатор) заключен договор аренды земель населенных пунктов от 01.03.2012 (далее - договор), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок в аренду из земель населенных пунктов площадью 196 569 кв. м для жилищного строительства, с кадастровым номером 56:08:2103001:8, местоположение: Оренбургская область, Бузулукский район, Пригородный сельсовет, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2103001 (т. 1 л.д. 12-14).
Договор заключен с 01.03.2012 по 01.03.2022 (п. 1.2 договора).
В силу п. 2.1 договора размером арендной платы за земельный участок является начальный размер годовой арендной платы, определенный отчетом об оценке N 008/012/-ОН от 17.01.2012 и за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 составляет 674 876 руб. 69 коп.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, равными частями от указанной суммы на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Оренбургской области (п. 2.3 договора).
17.11.2015 между обществом "Мой дом" (арендатор) и Управляющей компанией (новый арендатор) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по условиям п. 1.1 которого правообладатель (арендатор) передает все права и обязанности правоприобретателю (новому арендатору) в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:08:2103001:8, предоставленного администрацией муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области, для жилищного строительства, площадью 196 569 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район. Пригородный сельсовет, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2103001 (т. 1 л.д. 101-102).
В п. 1.3 договора от 17.11.2015 правообладатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора все обязательства по договору аренды земельного участка исполнены им своевременно и в полном объеме.
Права и обязанности по договору аренды передаются приобретателю в пределах срока основного договора аренды, до 01.03.2022 (п. 2.1 договора от 17.11.2015).
В силу п. 3.2.1 договора от 17.11.2015 правоприобретатель обязан принять на себя все права и обязанности правообладателя по договору аренды земельного участка N 2311 от 01.03.2012.
Договор от 17.11.2015 во исполнение п. 5.3 зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует уведомление о регистрации ограничения права от 04.12.2015 (т. 1 л.д. 21).
Платежным поручением N 138 от 02.12.2015 Управляющая компания перечислила 400 000 руб. в счет уплаты арендной платы по договору N 2311 от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 104).
Соглашением от 15.12.2015, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 21.01.2016, договор уступки от 17.11.2015 сторонами расторгнут (т. 1 л.д. 105, 22).
Администрацией в адрес Управляющей компании направлена претензия от 01.04.2016 N 73 с требованием о погашении задолженности в сумме 159 928 руб., в том числе: 72 169,76 руб. задолженность за 28 дней 2015 года; 87 758,43 руб. - задолженность за 32 дня 2016 года (т. 1 л.д. 16).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика 126 868 руб. 92 коп. основного долга.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств, вытекающих из договора N 2311 аренды земель населенных пунктов от 01.03.2012, указав, что из материалов дела следует наличие задолженности в сумме 126 868 руб. 92 коп.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).
Подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, поименованные в ч. 3 ст. 607 ГК РФ.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса).
По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
Вместе с тем в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 октября 2013 г. N 3914/13).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из буквального толкования условий договора уступки от 17.11.2015, следует, что в нем отсутствуют условия о переводе долга прежнего арендатора на нового арендатора. Вместе с тем из материалов дела следует, что договор о перенайме заключен в отсутствие согласования такого перенайма с арендодателем.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
С учетом вышеизложенных норм суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у истца полномочий требовать уплаты арендных платежей в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором.
Доказательств исполнения обязательств по внесению арендных платежей ответчиком не предъявлено.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
В соответствии со ст. 134 АПК РФ в задачи арбитражного суда входит подготовка дела к судебному разбирательству, в ходе которой суд оказывает содействие сторонам в получении необходимых доказательств, истребует по ходатайству сторон, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, по своей инициативе необходимые доказательства, а также принимает иные меры для представления сторонами доказательств.
Данные требования процессуального закона судом первой инстанции надлежащим образом выполнены не были.
Суд первой инстанции, указывая на наличие у ответчика обязательств по погашению взыскиваемой задолженности, не принял во внимание доводы ответчика об отсутствии объективных доказательств, подтверждающих факт наличия у прежнего арендатора такой задолженности.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).
В силу ликвидации юридического лица, являвшегося прежним арендатором, ответчик лишен возможности представления доказательств оплаты арендных платежей в период до заключения договора перенайма.
При таких обстоятельствах в обязанности суда входило оказание содействия стороне в получении необходимых доказательств (п. 3 ч. 1 ст. 135 АПК РФ), что в нарушение требований названной нормы судом первой инстанции произведено не было. Более того, судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств.
Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении спора не были установлены значимые для дела обстоятельства, в том числе, не проверены доводы ответчика об отсутствии задолженности прежнего арендатора, судом апелляционной инстанции истребованы и приобщены к материалам дела дополнительные доказательства - Выписка из лицевого счета администратора доходов бюджета N 04533000940 за период с 11.09.2014 по 04.12.2015, из которой следует, что прежним арендатором за указанный период внесены денежные средства в общей сумме 200 000 руб. Новым арендатором внесено 400 000 руб. С учетом годового размера арендной платы в размере 805 000 руб. общая задолженность прежнего арендатора по состоянию на 03.12.2015 составляет 1 560 353 руб. 37 коп., с учетом суммы внесенной новым арендатором до момента регистрации договора уступки, которая была учтена Администрацией в счет исполнения обязательств прежнего арендатора, сумма долга составила 1 160 353 руб. 37 коп.
Администрацией взыскивается задолженность за 28 дней декабря 2015 г. и 32 дня января 2016 г.
Доводы подателя апелляционной жалобы об том, что истцом не представлено доказательств наличия у прежнего арендатора - ООО "Мой дом" задолженности по договору аренды, возникшей до момента заключения договора перенайма, в силу чего истец неправомерно зачел сумму перечисленного ответчиком авансового платежа в счет имеющейся задолженности прежнего арендатора, подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства (п. 2 ст. 313 ГК РФ).
Поступившая от Управляющей компании денежная сумма с указанием назначения платежа - плата за землю по договору N 2311 от 01.03.2012 обоснованно зачтена Администрацией в счет исполнения обязательств общества "Мой дом" поскольку платежное поручение N 138 от 02.12.2015 не содержало указание на период, за который вносится платеж и имела место просрочка исполнения денежного обязательства должником (прежним арендатором).
Учитывая, что доказательств внесения иных платежей ответчиком не представлено, решение суда о взыскании с Управляющей компании суммы долга в размере 126 868 руб. 92 коп. является верным.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.01.2017 по делу N А47-7738/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Комфорт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.05.2017 N 18АП-3319/2017 ПО ДЕЛУ N А47-7738/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 мая 2017 г. N 18АП-3319/2017
Дело N А47-7738/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Комфорт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.01.2017 по делу N А47-7738/2016 (судья Кофанова Н.А.).
Администрация муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области (далее по тексту - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Комфорт", (далее по тексту - ответчик, Управляющая компания) о взыскании 126 868 руб. 92 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 2311 от 01.03.2012 (требования изложены с учетом принятого судом уточнения иска - т. 1 л.д. 147).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 31.01.2017 (резолютивная часть вынесена 24.01.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме (т. 2 л.д. 11-13).
Не согласившись с принятым судебным актом, Управляющая компания (далее - податель жалобы, апеллянт) обратилась в суд с апелляционной жалобой.
В апелляционной жалобе податель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований (т. 2, л.д. 24-25). В обоснование жалобы приводит следующие доводы.
Управляющей компанией после заключения с прежним арендатором договора уступки прав и обязанностей по договору аренды был внесен авансовый платеж по арендной плате на предстоящий период в сумме 400 000 руб.
Истцом в материалы дела не представлено доказательств наличия у прежнего арендатора - ООО "Мой дом" задолженности по договору аренды, возникшей до момента заключения договора уступки.
Суд неправомерно отказал ответчику в истребовании у истца таких доказательств, поскольку ООО "Мой дом" ликвидировано 26.01.2016.
При отсутствии документов, подтверждающих задолженность прежнего арендатора, у суда отсутствовали основания полагать, что истец правомочно зачел сумму авансового платежа в счет имеющейся задолженности прежнего арендатора - ООО "Мой дом".
С учетом изложенного апеллянт полагает судебный акт принятым с нарушением норм процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств дела, в силу чего данный акт подлежит отмене.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и ООО "Мой дом" (арендатор) заключен договор аренды земель населенных пунктов от 01.03.2012 (далее - договор), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок в аренду из земель населенных пунктов площадью 196 569 кв. м для жилищного строительства, с кадастровым номером 56:08:2103001:8, местоположение: Оренбургская область, Бузулукский район, Пригородный сельсовет, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2103001 (т. 1 л.д. 12-14).
Договор заключен с 01.03.2012 по 01.03.2022 (п. 1.2 договора).
В силу п. 2.1 договора размером арендной платы за земельный участок является начальный размер годовой арендной платы, определенный отчетом об оценке N 008/012/-ОН от 17.01.2012 и за период с 01.03.2012 по 31.12.2012 составляет 674 876 руб. 69 коп.
Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, равными частями от указанной суммы на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Оренбургской области (п. 2.3 договора).
17.11.2015 между обществом "Мой дом" (арендатор) и Управляющей компанией (новый арендатор) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по условиям п. 1.1 которого правообладатель (арендатор) передает все права и обязанности правоприобретателю (новому арендатору) в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:08:2103001:8, предоставленного администрацией муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области, для жилищного строительства, площадью 196 569 кв. м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район. Пригородный сельсовет, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала 56:08:2103001 (т. 1 л.д. 101-102).
В п. 1.3 договора от 17.11.2015 правообладатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора все обязательства по договору аренды земельного участка исполнены им своевременно и в полном объеме.
Права и обязанности по договору аренды передаются приобретателю в пределах срока основного договора аренды, до 01.03.2022 (п. 2.1 договора от 17.11.2015).
В силу п. 3.2.1 договора от 17.11.2015 правоприобретатель обязан принять на себя все права и обязанности правообладателя по договору аренды земельного участка N 2311 от 01.03.2012.
Договор от 17.11.2015 во исполнение п. 5.3 зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует уведомление о регистрации ограничения права от 04.12.2015 (т. 1 л.д. 21).
Платежным поручением N 138 от 02.12.2015 Управляющая компания перечислила 400 000 руб. в счет уплаты арендной платы по договору N 2311 от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 104).
Соглашением от 15.12.2015, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 21.01.2016, договор уступки от 17.11.2015 сторонами расторгнут (т. 1 л.д. 105, 22).
Администрацией в адрес Управляющей компании направлена претензия от 01.04.2016 N 73 с требованием о погашении задолженности в сумме 159 928 руб., в том числе: 72 169,76 руб. задолженность за 28 дней 2015 года; 87 758,43 руб. - задолженность за 32 дня 2016 года (т. 1 л.д. 16).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ответчика 126 868 руб. 92 коп. основного долга.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне ответчика неисполненных денежных обязательств, вытекающих из договора N 2311 аренды земель населенных пунктов от 01.03.2012, указав, что из материалов дела следует наличие задолженности в сумме 126 868 руб. 92 коп.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).
Подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, поименованные в ч. 3 ст. 607 ГК РФ.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 Гражданского кодекса).
По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
Вместе с тем в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 1 октября 2013 г. N 3914/13).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из буквального толкования условий договора уступки от 17.11.2015, следует, что в нем отсутствуют условия о переводе долга прежнего арендатора на нового арендатора. Вместе с тем из материалов дела следует, что договор о перенайме заключен в отсутствие согласования такого перенайма с арендодателем.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
С учетом вышеизложенных норм суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у истца полномочий требовать уплаты арендных платежей в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором.
Доказательств исполнения обязательств по внесению арендных платежей ответчиком не предъявлено.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
В соответствии со ст. 134 АПК РФ в задачи арбитражного суда входит подготовка дела к судебному разбирательству, в ходе которой суд оказывает содействие сторонам в получении необходимых доказательств, истребует по ходатайству сторон, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, по своей инициативе необходимые доказательства, а также принимает иные меры для представления сторонами доказательств.
Данные требования процессуального закона судом первой инстанции надлежащим образом выполнены не были.
Суд первой инстанции, указывая на наличие у ответчика обязательств по погашению взыскиваемой задолженности, не принял во внимание доводы ответчика об отсутствии объективных доказательств, подтверждающих факт наличия у прежнего арендатора такой задолженности.
Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ).
В силу ликвидации юридического лица, являвшегося прежним арендатором, ответчик лишен возможности представления доказательств оплаты арендных платежей в период до заключения договора перенайма.
При таких обстоятельствах в обязанности суда входило оказание содействия стороне в получении необходимых доказательств (п. 3 ч. 1 ст. 135 АПК РФ), что в нарушение требований названной нормы судом первой инстанции произведено не было. Более того, судом необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства истца об истребовании доказательств.
Поскольку судом первой инстанции при рассмотрении спора не были установлены значимые для дела обстоятельства, в том числе, не проверены доводы ответчика об отсутствии задолженности прежнего арендатора, судом апелляционной инстанции истребованы и приобщены к материалам дела дополнительные доказательства - Выписка из лицевого счета администратора доходов бюджета N 04533000940 за период с 11.09.2014 по 04.12.2015, из которой следует, что прежним арендатором за указанный период внесены денежные средства в общей сумме 200 000 руб. Новым арендатором внесено 400 000 руб. С учетом годового размера арендной платы в размере 805 000 руб. общая задолженность прежнего арендатора по состоянию на 03.12.2015 составляет 1 560 353 руб. 37 коп., с учетом суммы внесенной новым арендатором до момента регистрации договора уступки, которая была учтена Администрацией в счет исполнения обязательств прежнего арендатора, сумма долга составила 1 160 353 руб. 37 коп.
Администрацией взыскивается задолженность за 28 дней декабря 2015 г. и 32 дня января 2016 г.
Доводы подателя апелляционной жалобы об том, что истцом не представлено доказательств наличия у прежнего арендатора - ООО "Мой дом" задолженности по договору аренды, возникшей до момента заключения договора перенайма, в силу чего истец неправомерно зачел сумму перечисленного ответчиком авансового платежа в счет имеющейся задолженности прежнего арендатора, подлежат отклонению.
В силу п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях: должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства (п. 2 ст. 313 ГК РФ).
Поступившая от Управляющей компании денежная сумма с указанием назначения платежа - плата за землю по договору N 2311 от 01.03.2012 обоснованно зачтена Администрацией в счет исполнения обязательств общества "Мой дом" поскольку платежное поручение N 138 от 02.12.2015 не содержало указание на период, за который вносится платеж и имела место просрочка исполнения денежного обязательства должником (прежним арендатором).
Учитывая, что доказательств внесения иных платежей ответчиком не представлено, решение суда о взыскании с Управляющей компании суммы долга в размере 126 868 руб. 92 коп. является верным.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 31.01.2017 по делу N А47-7738/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания жилищным фондом "Комфорт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)