Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Глазуновой И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
при участии: от ответчика - Афанасев О.С. по доверенности от 09.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.06.2016 по делу N А32-36676/2015
по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
к ответчику ООО "Пансионат "Сосновая роща"
при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; ООО "Глобус",
о расторжении договора N 4000001987 аренды земельного участка от 08.09.2010,
принятое судьей Мигулиной Д.А.,
установил:
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Пансионат "Сосновая роща" о расторжении договора N 4000001987 аренды земельного участка от 08.09.2010.
Решением суда от 22.06.2016 в иске отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решении е отменить, иск удовлетворить.
Жалоба мотивирована следующим.
Земельный участок не использовался по назначению более трех лет (п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Из актов от 18.06.2015 и 22.01.2016 следует неиспользование земельного участка по назначению. Судом не учтено, что плодовые деревья высажены после обращения администрации в суд, также после обращения в суд установлена теплица, указанное свидетельствует о создании видимости использования земельного участка. Заявитель ссылается на п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывая на то, что право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Данная правовая позиция отражена в постановлении АС СКО от 19.11.2015 по делу N А32-28656/2014.
Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010).
В судебном заседании и отзыве ответчик возражал против удовлетворения жалобы.
В судебное заседание не явились представители истца, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ОАО "МАРКХОТ СТП" заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 28911 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0302001:19, расположенного по адресу: г. Геленджик, с.Виноградное, предоставленного для подсобного хозяйства, от 08.09.2010 N 4000001987.
Договор аренды зарегистрирован в Геленджикском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 22.10.2010 за номером 23-23-12/1001/2010-468.
Соглашением от 17.12.2010 ОАО "МАРКХОТ СТП" передало права и обязанности арендатора ООО "Шахан".
Соглашением от 27.06.2012 ООО "Шахан" передало права и обязанности арендатора ООО "Глобус".
Соглашением от 01.10.2014 ООО "Глобус" передало права и обязанности арендатора ЗАО "Пансионат с лечением "Сосновая роща".
06.05.2015 ЗАО "Пансионат с лечением "Сосновая роща" реорганизовано в форме преобразования в ООО "Пансионат "Сосновая роща".
18.06.2015 рабочей группой в составе начальника и специалиста отдела сельского хозяйства, специалистов управления имущественных отношений, а также администрации Кабардинского внутригородского округа администрации муниципального образования город-курорт Геленджик осуществлен комиссионный выезд на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0302001:19, по результатам которого установлено: участок не используется, строительные работы не ведутся, участок находится в захламленном состоянии. Также, на участке расположены ветхие, заброшенные строения.
Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о не освоении земельного участка ответчиком.
Письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 06.08.2015 N 51-2670/15-01-38 в адрес ответчика направлена претензия с предложением представить в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом земельном участке, а также информацию о мерах, направленных на освоение данного участка, либо подписать соглашение от 5 августа 2015 года N 195 о расторжении договора аренды от 8 сентября 2010 года N 4000001987.
Письмом от 24.08.2015 ответчик сообщил, что права на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0302001:19 за ООО "Пансионат "Сосновая роща" не зарегистрированы данные строения являются вспомогательными, предназначенными для хозяйственных нужд.
Полагая, что ответчиком не исполнены требования об освоении земельного участка, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с подпунктом 3.2.4 пункта 3.2 раздела 3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0302001:19, арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении, в установленном законом порядке, договора при существенных нарушениях условий договора, к которым в частности относится использование участка не по целевому назначению, невыполнение арендатором обязанностей, установленных договором.
Пунктом 4.1.7 пункта 4.1. раздела 4 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также, в соответствии с подпунктом 4.1." пункта 4.1 раздела 4, содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый участок и прилегающую к нему территорию.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии со ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ответчик вступил во владение земельным участком в октябре 2014 года после передачи прав от нескольких предыдущих арендаторов; 18.06.2015 был установлен факт не освоения земельного участка ответчиком, оформленный актом осмотра участка.
Согласно приложенным к акту фотоматериалам на земельном участке расположен мусор из сухих веток, досок, строительного мусора, стоит лодка, произрастает трава.
В связи с обнаруженными нарушениями в адрес ответчика направлено требование об устранении допущенных нарушений от 06.08.2015 N 51-2670/15-01-36, в котором предложено в десятидневный срок устранить допущенные нарушения. Приложением к данному требованию указано соглашение о расторжении договора аренды, подписанное со стороны администрации.
Требование получено ответчиком 13.08.2015, что подтверждается почтовым уведомлением (идентификатор 35341081095297).
24.08.2015 общество направило в адрес администрации письмо, в котором указало на устранение нарушений, а также на то, что расположенные объекты не являются капитальными, используются для вспомогательных нужд, обществом не возводились и были переданы ему вместе с земельным участком.
Повторный осмотр земельного участка после получения письма ответчика от 24.08.2015 истцом не проводился, доказательств обратного не представлено.
С учетом данного факта апелляционный суд приходит к выводу, что в установленный в требовании об устранении допущенных нарушений от 06.08.2015 N 51-2670/15-01-36 срок (10 дней) ответчиком фактически предприняты меры направленные на освоение земельного участка.
Представленным в материалы дела актом осмотра от 22.01.2016, проведенным в период рассмотрения дела в суде первой инстанции, подтверждается, что ответчиком в целях устранения выявленных нарушений, мусор был убран, на земельном участке посажены плодовые деревья, поставлена теплица для выращивания овощей.
Заявитель ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении АС СКО от 19.11.2015 по делу N А32-28656/2014 - право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок.
Таким образом право арендодателя требовать расторжения договора аренды не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения именно по истечении разумного срока.
В каждом конкретном случае разумный срок необходимо определять с учетом фактических обстоятельств дела.
В рассматриваемом случае в установленный истцом срок ответчиком произведена очистка земельного участка и в дальнейшем ответчик приступил к его использованию по сельскохозяйственному назначению.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик устранил выявленные нарушения в разумный срок, с учетом того, что работы по уборке земельного участка логически предшествуют сельскохозяйственным работам.
С учетом устранения недостатков в разумный срок, ссылка заявителя на судебную практику (постановление АС СКО от 19.11.2015 по делу N А32-28656/2014) и пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отклоняется.
Ссылка заявителя на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.
Также суд первой инстанции обосновано учитывал следующее.
В соответствии с договором и кадастровыми документами целевое назначение земельного участка - "для подсобного хозяйства".
Истец, в ходе судебного заседания суда первой инстанции, состоявшегося 19.05.2016, затруднился пояснить суду, каким образом арендатор должен использовать земельный участок, в соответствии с указанным выше видом разрешенного использования, что понимается под таким разрешенным использованием, какие его признаки и обязательные условия.
Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее -Классификатор).
Классификатор делит все земельные участки на 12 групп и устанавливает 81 вид их разрешенного использования. Например, на землях сельскохозяйственного назначения можно только выращивать различные растения, овощи и фрукты, зерновые культуры, возводить объекты вспомогательного использования, заниматься животноводством, пчеловодством, а также разводить рыбу в водоемах.
В ЗК РФ, норма, согласно которой виды разрешенного использования определяются в соответствии с единым классификатором, введена в 2010 году, а сам Классификатор утвержден лишь в 2014 году.
До введения Классификатора виды разрешенного использования определялись в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, являющимися составной частью правил землепользования и застройки.
Согласно ч. 12 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательный акты Российской Федерации" органы местного самоуправления поселения, городского округа обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Классификатором.
Разрешенное использование участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.
В Классификаторе, отсутствует такой вид разрешенного использования земельного участка как для подсобного хозяйства. Соответственно, не имеется каких-либо нормативно установленных требований по использованию земельного участка в рамках данного вида разрешенного использования.
На законодательном уровне, закреплено понятие "личное подсобное хозяйство". Так, в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Данная деятельность ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с Уставом муниципального образования город-курорт Геленджик, (утв. Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 12.12.2007 N 426), с. Виноградное, в котором расположен участок, входит в Кабардинский сельский округ.
Согласно Приложению N 6 к Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции решения Думы МО г. Геленджик 25 декабря 2015 года N 361), участок входит территориальную зону СХ-1 "Зона сельскохозяйственного производства".
В соответствии с публичной кадастровой картой Росреестра (fmaps.rosreestr.ru) участок относится к категории "земли сельскохозяйственного назначения" и имеет вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".
Поскольку материалами дела подтверждено, что требования администрации в части освоения земельного участка и приведения его в состояние, необходимое для использования по целевому назначению, исполнены ответчиком, а именно: высажены деревья, поставлена теплица, убран мусор, проведены работы по вспахиванию части земельного участка, у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.
Иные доводы заявителя направлены на доказывание существенности допущенного ответчиком нарушения и не опровергают факт выполнения ответчиком в разумный срок требований истца по освоению земельного участка после их предъявления администрацией.
Как указано выше, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Довод о том, что плодовые деревья высажены после обращения администрации в суд, также после обращения в суд установлена теплица, материалами дела не подтвержден, поскольку, как указано выше, повторный осмотр земельного участка после получения письма ответчика от 24.08.2015 об устранении нарушений и до подачи иска истцом не проводился, доказательств обратного не представлено.
Кроме того, устранение нарушений после подачи иска, с учетом срока прошедшего с момента предъявления требований об устранении нарушений до подачи иска, само по себе не свидетельствует о том, что нарушения устранены за пределами разумного срока. Подача иска не является пресечением разумного срока устранения нарушений с учетом характера нарушений.
При этом суд учитывает, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В рассматриваемом случае, с учетом отсутствия у истца претензий к ответчику относительно выполнения последним финансовых обязательств по договору и фактически. предпринятыми действиями ответчика по целевому использованию земельного участка, расторжение договора повлечет именно дальнейшее его неиспользование.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2016 по делу N А32-36676/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2016 N 15АП-12144/2016 ПО ДЕЛУ N А32-36676/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. N 15АП-12144/2016
Дело N А32-36676/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Галова В.В., Глазуновой И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Цушко И.Э.,
при участии: от ответчика - Афанасев О.С. по доверенности от 09.11.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.06.2016 по делу N А32-36676/2015
по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик
к ответчику ООО "Пансионат "Сосновая роща"
при участии третьих лиц: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; ООО "Глобус",
о расторжении договора N 4000001987 аренды земельного участка от 08.09.2010,
принятое судьей Мигулиной Д.А.,
установил:
Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Пансионат "Сосновая роща" о расторжении договора N 4000001987 аренды земельного участка от 08.09.2010.
Решением суда от 22.06.2016 в иске отказано.
Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решении е отменить, иск удовлетворить.
Жалоба мотивирована следующим.
Земельный участок не использовался по назначению более трех лет (п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Из актов от 18.06.2015 и 22.01.2016 следует неиспользование земельного участка по назначению. Судом не учтено, что плодовые деревья высажены после обращения администрации в суд, также после обращения в суд установлена теплица, указанное свидетельствует о создании видимости использования земельного участка. Заявитель ссылается на п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указывая на то, что право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок. Данная правовая позиция отражена в постановлении АС СКО от 19.11.2015 по делу N А32-28656/2014.
Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010).
В судебном заседании и отзыве ответчик возражал против удовлетворения жалобы.
В судебное заседание не явились представители истца, третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ОАО "МАРКХОТ СТП" заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 28911 кв. метров с кадастровым номером 23:40:0302001:19, расположенного по адресу: г. Геленджик, с.Виноградное, предоставленного для подсобного хозяйства, от 08.09.2010 N 4000001987.
Договор аренды зарегистрирован в Геленджикском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 22.10.2010 за номером 23-23-12/1001/2010-468.
Соглашением от 17.12.2010 ОАО "МАРКХОТ СТП" передало права и обязанности арендатора ООО "Шахан".
Соглашением от 27.06.2012 ООО "Шахан" передало права и обязанности арендатора ООО "Глобус".
Соглашением от 01.10.2014 ООО "Глобус" передало права и обязанности арендатора ЗАО "Пансионат с лечением "Сосновая роща".
06.05.2015 ЗАО "Пансионат с лечением "Сосновая роща" реорганизовано в форме преобразования в ООО "Пансионат "Сосновая роща".
18.06.2015 рабочей группой в составе начальника и специалиста отдела сельского хозяйства, специалистов управления имущественных отношений, а также администрации Кабардинского внутригородского округа администрации муниципального образования город-курорт Геленджик осуществлен комиссионный выезд на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0302001:19, по результатам которого установлено: участок не используется, строительные работы не ведутся, участок находится в захламленном состоянии. Также, на участке расположены ветхие, заброшенные строения.
Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о не освоении земельного участка ответчиком.
Письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 06.08.2015 N 51-2670/15-01-38 в адрес ответчика направлена претензия с предложением представить в администрацию муниципального образования город-курорт Геленджик правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом земельном участке, а также информацию о мерах, направленных на освоение данного участка, либо подписать соглашение от 5 августа 2015 года N 195 о расторжении договора аренды от 8 сентября 2010 года N 4000001987.
Письмом от 24.08.2015 ответчик сообщил, что права на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0302001:19 за ООО "Пансионат "Сосновая роща" не зарегистрированы данные строения являются вспомогательными, предназначенными для хозяйственных нужд.
Полагая, что ответчиком не исполнены требования об освоении земельного участка, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с подпунктом 3.2.4 пункта 3.2 раздела 3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0302001:19, арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении, в установленном законом порядке, договора при существенных нарушениях условий договора, к которым в частности относится использование участка не по целевому назначению, невыполнение арендатором обязанностей, установленных договором.
Пунктом 4.1.7 пункта 4.1. раздела 4 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также, в соответствии с подпунктом 4.1." пункта 4.1 раздела 4, содержать в должном санитарном порядке и чистоте арендуемый участок и прилегающую к нему территорию.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии со ст. 45, 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с частью 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию его нарушения арендатором обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, ответчик вступил во владение земельным участком в октябре 2014 года после передачи прав от нескольких предыдущих арендаторов; 18.06.2015 был установлен факт не освоения земельного участка ответчиком, оформленный актом осмотра участка.
Согласно приложенным к акту фотоматериалам на земельном участке расположен мусор из сухих веток, досок, строительного мусора, стоит лодка, произрастает трава.
В связи с обнаруженными нарушениями в адрес ответчика направлено требование об устранении допущенных нарушений от 06.08.2015 N 51-2670/15-01-36, в котором предложено в десятидневный срок устранить допущенные нарушения. Приложением к данному требованию указано соглашение о расторжении договора аренды, подписанное со стороны администрации.
Требование получено ответчиком 13.08.2015, что подтверждается почтовым уведомлением (идентификатор 35341081095297).
24.08.2015 общество направило в адрес администрации письмо, в котором указало на устранение нарушений, а также на то, что расположенные объекты не являются капитальными, используются для вспомогательных нужд, обществом не возводились и были переданы ему вместе с земельным участком.
Повторный осмотр земельного участка после получения письма ответчика от 24.08.2015 истцом не проводился, доказательств обратного не представлено.
С учетом данного факта апелляционный суд приходит к выводу, что в установленный в требовании об устранении допущенных нарушений от 06.08.2015 N 51-2670/15-01-36 срок (10 дней) ответчиком фактически предприняты меры направленные на освоение земельного участка.
Представленным в материалы дела актом осмотра от 22.01.2016, проведенным в период рассмотрения дела в суде первой инстанции, подтверждается, что ответчиком в целях устранения выявленных нарушений, мусор был убран, на земельном участке посажены плодовые деревья, поставлена теплица для выращивания овощей.
Заявитель ссылается на правовую позицию, изложенную в постановлении АС СКО от 19.11.2015 по делу N А32-28656/2014 - право арендодателя требовать расторжения договора аренды по основанию порока поведения арендатора не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения по истечении разумного срока, если иск о расторжении договора был предъявлен арендодателем в разумный срок.
Таким образом право арендодателя требовать расторжения договора аренды не прекращается даже в случае устранения арендатором нарушения именно по истечении разумного срока.
В каждом конкретном случае разумный срок необходимо определять с учетом фактических обстоятельств дела.
В рассматриваемом случае в установленный истцом срок ответчиком произведена очистка земельного участка и в дальнейшем ответчик приступил к его использованию по сельскохозяйственному назначению.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Апелляционный суд приходит к выводу, что ответчик устранил выявленные нарушения в разумный срок, с учетом того, что работы по уборке земельного участка логически предшествуют сельскохозяйственным работам.
С учетом устранения недостатков в разумный срок, ссылка заявителя на судебную практику (постановление АС СКО от 19.11.2015 по делу N А32-28656/2014) и пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", отклоняется.
Ссылка заявителя на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование.
Также суд первой инстанции обосновано учитывал следующее.
В соответствии с договором и кадастровыми документами целевое назначение земельного участка - "для подсобного хозяйства".
Истец, в ходе судебного заседания суда первой инстанции, состоявшегося 19.05.2016, затруднился пояснить суду, каким образом арендатор должен использовать земельный участок, в соответствии с указанным выше видом разрешенного использования, что понимается под таким разрешенным использованием, какие его признаки и обязательные условия.
Согласно части 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее -Классификатор).
Классификатор делит все земельные участки на 12 групп и устанавливает 81 вид их разрешенного использования. Например, на землях сельскохозяйственного назначения можно только выращивать различные растения, овощи и фрукты, зерновые культуры, возводить объекты вспомогательного использования, заниматься животноводством, пчеловодством, а также разводить рыбу в водоемах.
В ЗК РФ, норма, согласно которой виды разрешенного использования определяются в соответствии с единым классификатором, введена в 2010 году, а сам Классификатор утвержден лишь в 2014 году.
До введения Классификатора виды разрешенного использования определялись в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, являющимися составной частью правил землепользования и застройки.
Согласно ч. 12 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательный акты Российской Федерации" органы местного самоуправления поселения, городского округа обязаны до 1 января 2020 года внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренных Классификатором.
Разрешенное использование участков, установленное до дня утверждения Классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору.
В Классификаторе, отсутствует такой вид разрешенного использования земельного участка как для подсобного хозяйства. Соответственно, не имеется каких-либо нормативно установленных требований по использованию земельного участка в рамках данного вида разрешенного использования.
На законодательном уровне, закреплено понятие "личное подсобное хозяйство". Так, в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Данная деятельность ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.
В соответствии с Уставом муниципального образования город-курорт Геленджик, (утв. Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 12.12.2007 N 426), с. Виноградное, в котором расположен участок, входит в Кабардинский сельский округ.
Согласно Приложению N 6 к Правилам землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик (в редакции решения Думы МО г. Геленджик 25 декабря 2015 года N 361), участок входит территориальную зону СХ-1 "Зона сельскохозяйственного производства".
В соответствии с публичной кадастровой картой Росреестра (fmaps.rosreestr.ru) участок относится к категории "земли сельскохозяйственного назначения" и имеет вид разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства".
Поскольку материалами дела подтверждено, что требования администрации в части освоения земельного участка и приведения его в состояние, необходимое для использования по целевому назначению, исполнены ответчиком, а именно: высажены деревья, поставлена теплица, убран мусор, проведены работы по вспахиванию части земельного участка, у суда отсутствовали основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды.
Иные доводы заявителя направлены на доказывание существенности допущенного ответчиком нарушения и не опровергают факт выполнения ответчиком в разумный срок требований истца по освоению земельного участка после их предъявления администрацией.
Как указано выше, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Довод о том, что плодовые деревья высажены после обращения администрации в суд, также после обращения в суд установлена теплица, материалами дела не подтвержден, поскольку, как указано выше, повторный осмотр земельного участка после получения письма ответчика от 24.08.2015 об устранении нарушений и до подачи иска истцом не проводился, доказательств обратного не представлено.
Кроме того, устранение нарушений после подачи иска, с учетом срока прошедшего с момента предъявления требований об устранении нарушений до подачи иска, само по себе не свидетельствует о том, что нарушения устранены за пределами разумного срока. Подача иска не является пресечением разумного срока устранения нарушений с учетом характера нарушений.
При этом суд учитывает, что расторжение договора, влекущее такие последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В рассматриваемом случае, с учетом отсутствия у истца претензий к ответчику относительно выполнения последним финансовых обязательств по договору и фактически. предпринятыми действиями ответчика по целевому использованию земельного участка, расторжение договора повлечет именно дальнейшее его неиспользование.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.06.2016 по делу N А32-36676/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
И.Н.ГЛАЗУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)