Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество указало, что в государственном реестре прав собственником исходного участка, значится только оно без каких-либо ограничений и обременений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Ахмедханова Шамиля Ахмедхановича (ИНН 056014514947, ОГРНИП 315057300004905), в отсутствие представителей ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Махачкалинское монтажное управление открытого акционерного общества "Кавэлектромонтаж" (ИНН 0562067268, ОГРН 1070562001300), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ИНН 0562076424, ОГРН 1090562002662), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Махачкалинское монтажное управление открытого акционерного общества "Кавэлектромонтаж" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 (судья Ахмедов Д.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Луговая Ю.Б.) по делу N А15-4368/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ахмедханов Шамиль Ахмедханович (далее - предприниматель) подал в Арбитражный суд Республики Дагестан иск к обществу с ограниченной ответственностью "Махачкалинское монтажное управление ОАО "Кавэлектромонтаж" (далее - общество), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее - управление Росимущества) о признании права общей долевой собственности на земельный участок площадью 29 325 кв. м с кадастровым номером 05:40:000063:220, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Промшоссе, 43 (далее - исходный земельный участок), о понуждении к выделу в натуре расположенных под одноэтажными складами площадью 620,3 и 1458 кв. м (инвентарные номера 82:401:002:00056070, кадастровые (условные) номера 05:40:000063:1883, 05:40:000063:1880, литеры Г, К) и необходимых для их использования земельных участков ЗУ2 (1), ЗУ2 (2) площадью 3020,05 и 4997,06 кв. м с уникальными характеристиками, определенными во втором варианте раздела исходного земельного участка заключения дополнительной судебной землеустроительной экспертизы от 24.10.2016 N 66/16, о признании права общей долевой собственности (по 1/2 доле) на земельный участок ЗУ-1 площадью 3658 кв. м с уникальными характеристиками, определенными во втором варианте раздела исходного земельного участка заключения дополнительной судебной землеустроительной экспертизы от 24.10.2016 N 66/16, предназначенного для обеспечения проезда (прохода) к объектам недвижимости, принадлежащим на праве собственности предпринимателю и обществу (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан (далее - управление Росреестра, кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017, иск удовлетворен ввиду того, что при приватизации обществом исходного земельного участка не было учтено исключительное право предпринимателя на земельные участки, необходимые для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Предприниматель выразил намерение на реализацию права на приобретение этого участка в общую долевую собственность. Размеры, конфигурация границ, площадь выделяемых земельных участков определены по результатам проведенных по делу судебных экспертиз, которыми установлена делимость исходного земельного участка.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Зарегистрированное право собственности общества на исходный земельный участок не оспорено в судебном порядке. На момент приватизации обществом исходного земельного участка предприниматель не являлся собственником расположенных на этом участке объектов недвижимости, а собственник не реализовал свое право на оспаривание соответствующей сделки. Открытое акционерное общество "Дорснаб" при отчуждении объектов недвижимого имущества (литеры Г, К) обществу с ограниченной ответственностью "Профальянс" не являлось собственником земельного участка, расположенного под этими объектами. При продаже названных объектов предпринимателю к нему не перешло и не могло перейти право долевой собственности на исходный земельный участок. Вновь образованный земельный участок общего пользования расположен внутри земельного участка, отведенного обществу, и разделяет его на четыре части, что препятствует его использованию по назначению. Общество лишено без предусмотренных законом оснований 1/2 доли в праве собственности на приватизированный им исходный земельный участок. Необходимость обеспечения подъезда предпринимателя к принадлежащим ему объектам недвижимого имущества не может служить основанием передачи ему в принудительном порядке доли в праве собственности на земельный участок, принадлежащий другому лицу. Для этих целей возможно установление сервитута. Предприниматель вправе реализовать свои права на использование земельного участка на возмездной основе в предусмотренном гражданским и земельным законодательством порядке. Размер земельного участка, необходимого предпринимателю для использования принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, определен без учета фактического использования складских помещений (литеры К, Г), одно из которых используется не по назначению (офисное здание, поле для мини-футбола), а другое не используется и завалено мусором.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что открытое акционерное общество "Кавэлектромонтаж" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 20.08.2009 купли-продажи нежилых зданий с инвентарным номером 82:401:002:00056070 проходной площадью 21,8 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-428, литера И), цеха площадью 577,9 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-484, литера З), ЗМУ площадью 1443,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-482, литера Ж), гаража площадью 511,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-481, литера Д), центрального склада площадью 1202,6 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-432, литера В), ремонтного бокса площадью 257,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-424, литера Б), лабораторно-административного корпуса площадью 750,7 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-394, литера А), расположенных на исходном земельном участке (далее - объекты недвижимости общества). Записи о переходе к обществу права собственности на названные объекты с номерами регистрации 05-05-01/099/2009-284, 05-05-01/099/2009-285, 05-05-01/099/2009-288, 05-05-01/099/2009-286, 05-05-01/099/2009-287, 05-05-01/099/2009-289, 05-05-01/099/2009-283 внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) 28.09.2009. Управление Росимущества (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 26.09.2011 N 213 купли-продажи исходного земельного участка по цене 1 979 437 рублей 50 копеек. Запись с номером регистрации 05-05-01/150/2011-489 о переходе к обществу права собственности на исходный земельный участок внесена в государственный реестр прав 25.10.2011.
Общество с ограниченной ответственностью "Профальянс" (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договоры от 02.12.2013 N 01-12, 02-12 купли-продажи нежилых зданий с инвентарным номером 82:401:002:00056070 склада площадью 1458 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-483, литера К) и склада площадью 620,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-480, литера Г), расположенных на исходном земельном участке (далее - объекты недвижимости предпринимателя). Стороны согласовали переход к покупателю прав на исходный земельный участок (пункт 1.3). Записи о переходе к предпринимателю права собственности на названные объекты недвижимости внесены в государственный реестр прав 30.12.2013 и 22.10.2014. Предприниматель (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Дагагроинвест" (арендатор) заключили договор от 02.06.2015 N 07/15 аренды объектов недвижимости предпринимателя за 1500 тыс. рублей в год на 11 месяцев. Объекты аренды переданы арендатору по акту от 02.06.2015.
В государственном реестре прав собственником исходного земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственной базой, значится только общество без каких-либо ограничений и обременений (выписка и государственного реестра прав от 22.01.2016).
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, правомерно исходили из следующего.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 и действующая после указанной даты статья 39.20).
Применительно к названным положениям Земельного кодекса Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.03.2004 N 82-О отмечено, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
В постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы следующие правовые подходы. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Нормы Земельного кодекса не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется. При конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций, не учли все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а также выработанный Верховным Судом Российской Федерации в определении от 26.01.2017 N 306-ЭС14-7266 правовой подход применительно к схожим фактическим обстоятельствам по делу.
Высшей судебной инстанцией указано на необходимость установления объема прав собственников объектов недвижимости на приватизируемый исходный земельный участок в целях рассмотрения вопроса о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.
В рамках настоящего дела не установлены обстоятельства, связанные с основаниями и порядком выбытия находящихся на исходном земельном участке объектов недвижимости из публичной (государственной или муниципальной) собственности в частную собственность правопредшественников общества и предпринимателя, с условиями соответствующей приватизации, с ранее существовавшим порядком использования исходного земельного участка его правообладателями, с наличием (отсутствием) возможности обеспечения доступа к выделяемым земельным участкам с городских территорий общего пользования без установления режима общего пользования на часть исходного земельного участка. В обжалуемых судебных актах также не отражены право, на котором исходный земельный участок использовался до его приватизации собственниками объектов недвижимости, а также распределение объема этого права между ними. Суды также не привлекли к участию в деле предыдущих собственников объектов недвижимости предпринимателя, не установили их отношение к вопросу о единоличной приватизации исходного земельного участка обществом, не выявили наличие (отсутствие) между ними договоренности относительно распределения прав на исходный земельный участок. Суды не дали правовой оценки возможности передачи предпринимателю недвижимого имущества в собственность без четкого определения вида и объема прав покупателя на исходный земельный участок. Данные обстоятельства имеют существенное значение как для правильного толкования условия о переходе прав на землю по заключенному с предпринимателем договору купли-продажи объектов недвижимости, так и для разрешения спора в целом.
По смыслу правового подхода высшей судебной инстанции, в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса, предусматривающей право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, судам следовало установить, в чем заключается нарушение прав предпринимателя при том, что с момента приобретения объектов недвижимости он и его предшественники фактически пользовались частью исходного земельного участка, расположенной под принадлежащими им объектами, не неся самостоятельных затрат, связанных с содержанием этого участка, не заявляя длительное время о нарушении каких-либо прав.
Судам также следовало проверить и дать должную оценку доводу общества об отсутствии возможности соединения в лице предпринимателя как собственника его объектов недвижимости, так и собственника исходного земельного участка (его части) под ними, а также учесть то, что общество приобрело исходный земельный участок в собственность за плату, поэтому определение доли в праве собственности не может быть безвозмездным.
Кроме того, принимая обжалуемые судебные акты, суды взяли за основу экспертное предложение по способу раздела исходного земельного участка, не учитывающее размещение грузоподъемной кран-балки и крановых путей, в нарушение статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса не обосновав соответствующий выбор и не приведя мотивы, по которым отвергнуто альтернативное экспертное предложение. При доказанности использования обществом совокупности принадлежащих ему объектов как имущественного комплекса оно могло бы претендовать на приобретение в собственность части исходного земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества (в том числе под краном-балкой и крановыми путями). Сама по себе регистрация права собственности общества на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствовала квалификации таких объектов как единого комплекса (аналогичный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции вынужден заключить о том, что суды первой и апелляционной инстанций допустили нарушения норм материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора. Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о том, что предприниматель обладает исключительным правом на приватизацию исходного земельного участка в пропорции, определенной в предложенном экспертом и принятом судами варианте раздела, что именно такая часть исходного земельного участка необходима предпринимателю для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, что доступ к выделяемым земельным участкам невозможно обеспечить без установления режима общего пользования на часть исходного земельного участка не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 по делу N А15-4368/2015 отменить.
Дело N А15-4368/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 31.10.2017 N Ф08-7525/2017 ПО ДЕЛУ N А15-4368/2015
Требование: О признании права общей долевой собственности на земельный участок, понуждении к выделу в натуре расположенных под одноэтажными складами и необходимых для их использования участков, признании права общей долевой собственности на участок.Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Общество указало, что в государственном реестре прав собственником исходного участка, значится только оно без каких-либо ограничений и обременений.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2017 г. по делу N А15-4368/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 31 октября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Ахмедханова Шамиля Ахмедхановича (ИНН 056014514947, ОГРНИП 315057300004905), в отсутствие представителей ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Махачкалинское монтажное управление открытого акционерного общества "Кавэлектромонтаж" (ИНН 0562067268, ОГРН 1070562001300), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (ИНН 0562076424, ОГРН 1090562002662), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Махачкалинское монтажное управление открытого акционерного общества "Кавэлектромонтаж" на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 (судья Ахмедов Д.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Луговая Ю.Б.) по делу N А15-4368/2015, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ахмедханов Шамиль Ахмедханович (далее - предприниматель) подал в Арбитражный суд Республики Дагестан иск к обществу с ограниченной ответственностью "Махачкалинское монтажное управление ОАО "Кавэлектромонтаж" (далее - общество), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Дагестан (далее - управление Росимущества) о признании права общей долевой собственности на земельный участок площадью 29 325 кв. м с кадастровым номером 05:40:000063:220, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Промшоссе, 43 (далее - исходный земельный участок), о понуждении к выделу в натуре расположенных под одноэтажными складами площадью 620,3 и 1458 кв. м (инвентарные номера 82:401:002:00056070, кадастровые (условные) номера 05:40:000063:1883, 05:40:000063:1880, литеры Г, К) и необходимых для их использования земельных участков ЗУ2 (1), ЗУ2 (2) площадью 3020,05 и 4997,06 кв. м с уникальными характеристиками, определенными во втором варианте раздела исходного земельного участка заключения дополнительной судебной землеустроительной экспертизы от 24.10.2016 N 66/16, о признании права общей долевой собственности (по 1/2 доле) на земельный участок ЗУ-1 площадью 3658 кв. м с уникальными характеристиками, определенными во втором варианте раздела исходного земельного участка заключения дополнительной судебной землеустроительной экспертизы от 24.10.2016 N 66/16, предназначенного для обеспечения проезда (прохода) к объектам недвижимости, принадлежащим на праве собственности предпринимателю и обществу (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Дагестан, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Дагестан (далее - управление Росреестра, кадастровая палата).
Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017, иск удовлетворен ввиду того, что при приватизации обществом исходного земельного участка не было учтено исключительное право предпринимателя на земельные участки, необходимые для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Предприниматель выразил намерение на реализацию права на приобретение этого участка в общую долевую собственность. Размеры, конфигурация границ, площадь выделяемых земельных участков определены по результатам проведенных по делу судебных экспертиз, которыми установлена делимость исходного земельного участка.
Общество обжаловало решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Зарегистрированное право собственности общества на исходный земельный участок не оспорено в судебном порядке. На момент приватизации обществом исходного земельного участка предприниматель не являлся собственником расположенных на этом участке объектов недвижимости, а собственник не реализовал свое право на оспаривание соответствующей сделки. Открытое акционерное общество "Дорснаб" при отчуждении объектов недвижимого имущества (литеры Г, К) обществу с ограниченной ответственностью "Профальянс" не являлось собственником земельного участка, расположенного под этими объектами. При продаже названных объектов предпринимателю к нему не перешло и не могло перейти право долевой собственности на исходный земельный участок. Вновь образованный земельный участок общего пользования расположен внутри земельного участка, отведенного обществу, и разделяет его на четыре части, что препятствует его использованию по назначению. Общество лишено без предусмотренных законом оснований 1/2 доли в праве собственности на приватизированный им исходный земельный участок. Необходимость обеспечения подъезда предпринимателя к принадлежащим ему объектам недвижимого имущества не может служить основанием передачи ему в принудительном порядке доли в праве собственности на земельный участок, принадлежащий другому лицу. Для этих целей возможно установление сервитута. Предприниматель вправе реализовать свои права на использование земельного участка на возмездной основе в предусмотренном гражданским и земельным законодательством порядке. Размер земельного участка, необходимого предпринимателю для использования принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, определен без учета фактического использования складских помещений (литеры К, Г), одно из которых используется не по назначению (офисное здание, поле для мини-футбола), а другое не используется и завалено мусором.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что открытое акционерное общество "Кавэлектромонтаж" (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 20.08.2009 купли-продажи нежилых зданий с инвентарным номером 82:401:002:00056070 проходной площадью 21,8 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-428, литера И), цеха площадью 577,9 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-484, литера З), ЗМУ площадью 1443,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-482, литера Ж), гаража площадью 511,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-481, литера Д), центрального склада площадью 1202,6 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-432, литера В), ремонтного бокса площадью 257,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-424, литера Б), лабораторно-административного корпуса площадью 750,7 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-394, литера А), расположенных на исходном земельном участке (далее - объекты недвижимости общества). Записи о переходе к обществу права собственности на названные объекты с номерами регистрации 05-05-01/099/2009-284, 05-05-01/099/2009-285, 05-05-01/099/2009-288, 05-05-01/099/2009-286, 05-05-01/099/2009-287, 05-05-01/099/2009-289, 05-05-01/099/2009-283 внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) 28.09.2009. Управление Росимущества (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 26.09.2011 N 213 купли-продажи исходного земельного участка по цене 1 979 437 рублей 50 копеек. Запись с номером регистрации 05-05-01/150/2011-489 о переходе к обществу права собственности на исходный земельный участок внесена в государственный реестр прав 25.10.2011.
Общество с ограниченной ответственностью "Профальянс" (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договоры от 02.12.2013 N 01-12, 02-12 купли-продажи нежилых зданий с инвентарным номером 82:401:002:00056070 склада площадью 1458 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-483, литера К) и склада площадью 620,3 кв. м (кадастровый (условный) номер 05-05-01/002/2008-480, литера Г), расположенных на исходном земельном участке (далее - объекты недвижимости предпринимателя). Стороны согласовали переход к покупателю прав на исходный земельный участок (пункт 1.3). Записи о переходе к предпринимателю права собственности на названные объекты недвижимости внесены в государственный реестр прав 30.12.2013 и 22.10.2014. Предприниматель (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Дагагроинвест" (арендатор) заключили договор от 02.06.2015 N 07/15 аренды объектов недвижимости предпринимателя за 1500 тыс. рублей в год на 11 месяцев. Объекты аренды переданы арендатору по акту от 02.06.2015.
В государственном реестре прав собственником исходного земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под производственной базой, значится только общество без каких-либо ограничений и обременений (выписка и государственного реестра прав от 22.01.2016).
Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, правомерно исходили из следующего.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 и действующая после указанной даты статья 39.20).
Применительно к названным положениям Земельного кодекса Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.03.2004 N 82-О отмечено, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.
Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
В постановлениях от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулированы следующие правовые подходы. Земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них. Каждый из таких собственников имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования. Нормы Земельного кодекса не могут быть истолкованы как запрещающие нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется. При конкуренции требований о разделе и выделе земельных участков, заявленных разными лицами, суд решает вопрос о выделе земельного участка заявившему об этом лицу. Причитающаяся ему часть земельного участка в натуре определяется судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке кадастровых работ.
Вместе с тем, суды первой и апелляционной инстанций, не учли все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, а также выработанный Верховным Судом Российской Федерации в определении от 26.01.2017 N 306-ЭС14-7266 правовой подход применительно к схожим фактическим обстоятельствам по делу.
Высшей судебной инстанцией указано на необходимость установления объема прав собственников объектов недвижимости на приватизируемый исходный земельный участок в целях рассмотрения вопроса о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.
В рамках настоящего дела не установлены обстоятельства, связанные с основаниями и порядком выбытия находящихся на исходном земельном участке объектов недвижимости из публичной (государственной или муниципальной) собственности в частную собственность правопредшественников общества и предпринимателя, с условиями соответствующей приватизации, с ранее существовавшим порядком использования исходного земельного участка его правообладателями, с наличием (отсутствием) возможности обеспечения доступа к выделяемым земельным участкам с городских территорий общего пользования без установления режима общего пользования на часть исходного земельного участка. В обжалуемых судебных актах также не отражены право, на котором исходный земельный участок использовался до его приватизации собственниками объектов недвижимости, а также распределение объема этого права между ними. Суды также не привлекли к участию в деле предыдущих собственников объектов недвижимости предпринимателя, не установили их отношение к вопросу о единоличной приватизации исходного земельного участка обществом, не выявили наличие (отсутствие) между ними договоренности относительно распределения прав на исходный земельный участок. Суды не дали правовой оценки возможности передачи предпринимателю недвижимого имущества в собственность без четкого определения вида и объема прав покупателя на исходный земельный участок. Данные обстоятельства имеют существенное значение как для правильного толкования условия о переходе прав на землю по заключенному с предпринимателем договору купли-продажи объектов недвижимости, так и для разрешения спора в целом.
По смыслу правового подхода высшей судебной инстанции, в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса, предусматривающей право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, судам следовало установить, в чем заключается нарушение прав предпринимателя при том, что с момента приобретения объектов недвижимости он и его предшественники фактически пользовались частью исходного земельного участка, расположенной под принадлежащими им объектами, не неся самостоятельных затрат, связанных с содержанием этого участка, не заявляя длительное время о нарушении каких-либо прав.
Судам также следовало проверить и дать должную оценку доводу общества об отсутствии возможности соединения в лице предпринимателя как собственника его объектов недвижимости, так и собственника исходного земельного участка (его части) под ними, а также учесть то, что общество приобрело исходный земельный участок в собственность за плату, поэтому определение доли в праве собственности не может быть безвозмездным.
Кроме того, принимая обжалуемые судебные акты, суды взяли за основу экспертное предложение по способу раздела исходного земельного участка, не учитывающее размещение грузоподъемной кран-балки и крановых путей, в нарушение статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса не обосновав соответствующий выбор и не приведя мотивы, по которым отвергнуто альтернативное экспертное предложение. При доказанности использования обществом совокупности принадлежащих ему объектов как имущественного комплекса оно могло бы претендовать на приобретение в собственность части исходного земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества (в том числе под краном-балкой и крановыми путями). Сама по себе регистрация права собственности общества на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствовала квалификации таких объектов как единого комплекса (аналогичный правовой подход сформулирован Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции вынужден заключить о том, что суды первой и апелляционной инстанций допустили нарушения норм материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора. Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о том, что предприниматель обладает исключительным правом на приватизацию исходного земельного участка в пропорции, определенной в предложенном экспертом и принятом судами варианте раздела, что именно такая часть исходного земельного участка необходима предпринимателю для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, что доступ к выделяемым земельным участкам невозможно обеспечить без установления режима общего пользования на часть исходного земельного участка не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 31.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 по делу N А15-4368/2015 отменить.
Дело N А15-4368/2015 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.А.АНЦИФЕРОВ
В.А.АНЦИФЕРОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)