Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указал, что является арендатором земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0214/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Автодормехбаза" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Закрытое акционерное общество "Автодормехбаза" (далее ЗАО "Автодормехбаза") 25 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером *** в размере *** рублей, земельного участка с кадастровым номером *** в размере *** рублей, с кадастровым номером *** в размере *** рублей.
Свои требования ЗАО "Автодормехбаза" мотивирует тем, что является арендатором названных земельных участков. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" арендная плата за земельные участки исчисляется в процентах от их кадастровой стоимости. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельных участков напрямую влияет на размер уплачиваемой заявителем арендной платы и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ЗАО "Автодормехбаза" (по доверенности) Б. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Р., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела в аренде ЗАО "Автодормехбаза" находятся земельные участки:
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация зданий автобазы (далее земельный участок 1);
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация зданий автобазы (далее земельный участок 2);
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под установку временного сборно-разборного металлического гаража размером 3x6 м (далее земельный участок 3) (л.д. 63 - 64, 90 - 117).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года установлена в размере 326 059 715,96 рублей, земельного участка 2 в размере 86 363 рублей, земельного участка 3 в размере 29 432 493,08 рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость земельных участков, ЗАО "Автодормехбаза" представило отчет об оценке от 24 сентября 2014 года N 465054-Н, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью "Московская экспертиза независимая", в котором рыночная стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей, земельного участка 3 в размере *** рублей (далее отчет N 465054-Н).
Согласно положительному экспертному заключению от 11 ноября 2014 года N 2157/11/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "Деловой союз оценщиков", названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 9 декабря 2014 года N 51-3351/2014 отклонено заявление ЗАО "Автодормехбаза" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1, 2, 3.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Московская экспертиза независимая" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Из отчета усматривается, что объект-аналог N 3 расположен за МКАД в Московской области г. Мытищи, вместе с тем корректировка данного объекта в виду его нахождения вне города Москвы оценщиком в отчете не проведена.
На странице 48 отчета оценщик, используя данные "Справочника оценщика недвижимости" под редакцией Л., приходит к выводу о необходимости применения к объекту - аналогу N 2, повышающую величину корректировки на состав передаваемых прав в размере 14%.
Вместе с тем, исходя из приведенной на странице 47 отчета таблицы 39 указанная корректировка должна составлять 16,3%. Применение к объекту-аналогу N 2 названной корректировки в меньшем размере оценщиком в отчете не обосновано. В приложенных к отчету объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и 3 не указан вид передаваемых прав. Оценщик производя расчет рыночной стоимости объектов оценки, принимает ничем не обоснованное допущение о нахождении этих объектов-аналогов в собственности, не производя корректировок на вид передаваемых прав, чем нарушается пункт 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
В разделе 10 "Описание объекта оценки" на странице 34 отчета оценщиком указаны данные о кадастровой стоимости земельных участков 1 и 3, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, по земельному участку 1 по состоянию на 1 января 2013 года, что вводит пользователя отчета в заблуждение относительно уровня кадастровой стоимости объектов оценки на дату производства оценки, чем нарушается пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
Оценщик, проводя корректировку на вид разрешенного использования определяет вид разрешенного использование объектов оценки как "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и стоянок", что относится к 3 виду разрешенного использования. Вместе с тем, объекты оценки имеют вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий автобазы. Такой вид разрешенного использования земельных участков соотносится с 9 видом "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Таким образом, корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по объекту аналогу N 1 не требовалось, корректировка по объектам-аналогам N 2 - 3 требовалась с учетом 9 вида разрешенного использования объектов оценки.
На странице 28 отчета оценщик, проводя анализ рынка, указывает, что ценообразующим фактором, влияющим на стоимость земельных участков города Москвы, является наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и возможность их подведения на участок. Наибольшие цены запрашиваются за объекты, обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций цены снижаются. Исходя из описания объекта оценки, на странице 34 отчета у объекта имеются инженерные коммуникации. В объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация о наличии/отсутствии у них инженерных коммуникаций. Определяя рыночную стоимость объектов оценки, оценщик принимает допущения, что у объектов-аналогов и объектов оценки коммуникации проходят по границе, не включая тем самым в стоимость объекта оценки стоимость оплаченных технических условий подключения к коммуникациям и выделенных мощностей.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков 1, 2, 3. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.
Ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы представитель заявителя не заявлял.
К письменным объяснениям, ООО "Московская экспертиза независимая", организации, составившей отчет об оценке земельных участков, в которых по существу поддерживаются выводы, изложенные в отчете об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства изложенные в этих пояснениях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Таким образом, ЗАО "Автодормехбаза" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества "Автодормехбаза" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 19.05.2015 ПО ДЕЛУ N 3-0214/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Заявитель указал, что является арендатором земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 19 мая 2015 г. по делу N 3-0214/2015
Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 3-0214/2015 по заявлению Закрытого акционерного общества "Автодормехбаза" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,
установил:
Закрытое акционерное общество "Автодормехбаза" (далее ЗАО "Автодормехбаза") 25 декабря 2014 года обратилось в Московский городской суд с названным заявлением и просит установить по состоянию на 1 января 2013 года кадастровую стоимость земельных участков: с кадастровым номером *** в размере *** рублей, земельного участка с кадастровым номером *** в размере *** рублей, с кадастровым номером *** в размере *** рублей.
Свои требования ЗАО "Автодормехбаза" мотивирует тем, что является арендатором названных земельных участков. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" арендная плата за земельные участки исчисляется в процентах от их кадастровой стоимости. Таким образом, размер кадастровой стоимости земельных участков напрямую влияет на размер уплачиваемой заявителем арендной платы и установление кадастровой стоимости в размере выше рыночной имеет для заявителя негативные финансовые и экономические последствия.
В настоящем судебном заседании представитель заявителя ЗАО "Автодормехбаза" (по доверенности) Б. заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представитель заинтересованного лица Правительства Москвы (по доверенности) Р., представляющий также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, представитель заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы (по доверенности) П. требования не признали, считали, что заявителем не представлено достоверных доказательств, которые бы подтверждали его требования, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном заявителем отчете об оценке рыночной стоимости земельных участков, не могут быть признаны обоснованными.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и представитель Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителя заявителя, представителей заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования заявителя удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела в аренде ЗАО "Автодормехбаза" находятся земельные участки:
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация зданий автобазы (далее земельный участок 1);
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация зданий автобазы (далее земельный участок 2);
- - с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв. м, расположенный по адресу: ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под установку временного сборно-разборного металлического гаража размером 3x6 м (далее земельный участок 3) (л.д. 63 - 64, 90 - 117).
Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года N 751-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2013 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года установлена в размере 326 059 715,96 рублей, земельного участка 2 в размере 86 363 рублей, земельного участка 3 в размере 29 432 493,08 рублей.
Оспаривая названную кадастровую стоимость земельных участков, ЗАО "Автодормехбаза" представило отчет об оценке от 24 сентября 2014 года N 465054-Н, составленного по заказу заявителя Обществом с ограниченной ответственностью "Московская экспертиза независимая", в котором рыночная стоимость земельного участка 1 по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере *** рублей, земельного участка 2 в размере *** рублей, земельного участка 3 в размере *** рублей (далее отчет N 465054-Н).
Согласно положительному экспертному заключению от 11 ноября 2014 года N 2157/11/14, подготовленному Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией "Деловой союз оценщиков", названный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 9 декабря 2014 года N 51-3351/2014 отклонено заявление ЗАО "Автодормехбаза" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков 1, 2, 3.
Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости объектов недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.
Согласно положениям статей 12, 15 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).
Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорного имущества проведена оценщиком ООО "Московская экспертиза независимая" с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Как усматривается из материалов дела, при оценке земельных участков оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость - пункт 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1).
Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
Из отчета усматривается, что объект-аналог N 3 расположен за МКАД в Московской области г. Мытищи, вместе с тем корректировка данного объекта в виду его нахождения вне города Москвы оценщиком в отчете не проведена.
На странице 48 отчета оценщик, используя данные "Справочника оценщика недвижимости" под редакцией Л., приходит к выводу о необходимости применения к объекту - аналогу N 2, повышающую величину корректировки на состав передаваемых прав в размере 14%.
Вместе с тем, исходя из приведенной на странице 47 отчета таблицы 39 указанная корректировка должна составлять 16,3%. Применение к объекту-аналогу N 2 названной корректировки в меньшем размере оценщиком в отчете не обосновано. В приложенных к отчету объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и 3 не указан вид передаваемых прав. Оценщик производя расчет рыночной стоимости объектов оценки, принимает ничем не обоснованное допущение о нахождении этих объектов-аналогов в собственности, не производя корректировок на вид передаваемых прав, чем нарушается пункт 19 ФСО N 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В пункте 4 Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3) раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).
В разделе 10 "Описание объекта оценки" на странице 34 отчета оценщиком указаны данные о кадастровой стоимости земельных участков 1 и 3, определенной по состоянию на 1 января 2013 года, по земельному участку 1 по состоянию на 1 января 2013 года, что вводит пользователя отчета в заблуждение относительно уровня кадастровой стоимости объектов оценки на дату производства оценки, чем нарушается пункт 4 ФСО N 3 (принцип однозначности).
Оценщик, проводя корректировку на вид разрешенного использования определяет вид разрешенного использование объектов оценки как "земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и стоянок", что относится к 3 виду разрешенного использования. Вместе с тем, объекты оценки имеют вид разрешенного использования: для эксплуатации зданий автобазы. Такой вид разрешенного использования земельных участков соотносится с 9 видом "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Таким образом, корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по объекту аналогу N 1 не требовалось, корректировка по объектам-аналогам N 2 - 3 требовалась с учетом 9 вида разрешенного использования объектов оценки.
На странице 28 отчета оценщик, проводя анализ рынка, указывает, что ценообразующим фактором, влияющим на стоимость земельных участков города Москвы, является наличие/отсутствие инженерных коммуникаций и возможность их подведения на участок. Наибольшие цены запрашиваются за объекты, обеспеченные всеми коммуникациями, по мере снижения числа коммуникаций цены снижаются. Исходя из описания объекта оценки, на странице 34 отчета у объекта имеются инженерные коммуникации. В объявлениях о продаже объектов-аналогов отсутствует информация о наличии/отсутствии у них инженерных коммуникаций. Определяя рыночную стоимость объектов оценки, оценщик принимает допущения, что у объектов-аналогов и объектов оценки коммуникации проходят по границе, не включая тем самым в стоимость объекта оценки стоимость оплаченных технических условий подключения к коммуникациям и выделенных мощностей.
Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.
Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность, указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельных участков 1, 2, 3. Других доказательств в подтверждение своих требований заявителем не представлено.
Ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы представитель заявителя не заявлял.
К письменным объяснениям, ООО "Московская экспертиза независимая", организации, составившей отчет об оценке земельных участков, в которых по существу поддерживаются выводы, изложенные в отчете об оценке, суд относится критически, поскольку обстоятельства изложенные в этих пояснениях, не нашли своего объективного подтверждения в судебном заседании и опровергаются приведенным выше анализом содержания названного отчета.
Ссылки представителя заявителя на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.
Таким образом, ЗАО "Автодормехбаза" не представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 55, 56, 67, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении требований Закрытого акционерного общества "Автодормехбаза" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
Московского городского суда
М.Ю.КАЗАКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)