Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2016 года
Полный текст решения изготовлен 29 марта 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ю.М. Сидорской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Гонгало, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к Закрытому акционерному обществу "Реконструкция" (ИНН 6658412501, ОГРН 1126679016958) об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа
при участии в судебном заседании:
- от истца: Аносова Л.Ф., представитель по доверенности от 11.12.2015;
- от ответчика: Макаров А.С., представитель по доверенности от 02.09.2014
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Реконструкция" (ответчик) об изъятии у ответчика для муниципальных нужд путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824, площадью 179 045 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги. Истец просит прекратить право собственности ЗАО "Реконструкция" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:505, площадью 2391186 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги с выплатой ЗАО "Реконструкция" в качестве выкупной цены за изымаемое для муниципальных нужд имущество 11 828 000 руб., а также признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:824, площадью 179 045 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург".
Определением от 12.08.2014 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А60-33854/2014.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.09.2014 судом назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков и размера убытков, подлежащих возмещению в связи с их изъятием. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Консалтинг Групп" Савченко Тимофею Николаевичу.
В адрес Арбитражного суда Свердловской области 23.10.2014 поступило заключение эксперта, в связи с этим определением от 28.10.2014 суд назначил судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд определением от 03.12.2014 возобновил производство по делу.
Истцом представлено возражение на заключение эксперта. Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в связи с тем, что представленное в материалы дела заключение эксперта содержит противоречия, его выводы основаны на изучении несопоставимых аналогов. В судебном заседании 09.12.2014 суд, заслушав пояснения эксперта с обоснованием выбора объектов-аналогов, приняв во внимание позицию ответчика, не установил предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы (подробно мотивы суда относительно обоснованности выводов эксперта изложены в мотивировочной части настоящего судебного акта).
Решением суда от 15.12.2014 (оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2015) удовлетворены требования истца об изъятии у ответчика - ЗАО "Реконструкция" земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179045 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997 площадью 5927 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. 2-я Новосибирская, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги путем выкупа. Судом постановлено установить выкупную стоимость изымаемых земельных участков в размере 56 770 252 (пятьдесят шесть миллионов семьсот семьдесят тысяч двести пятьдесят два) рублей.
28.09.2015 от Администрации города Екатеринбурга поступило заявление о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам. В качестве нового обстоятельства истцом указано, что 17.08.2015 Администрацией города Екатеринбурга принято Постановление N 2192 "О внесении изменений в Постановление Администрации города Екатеринбурга от 26.02.2013 N 626 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по улице 2-й Новосибирской, от улицы Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и объекта недвижимости по адресу: ул. Окружная, 88". Согласно данному Постановлению земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179045 кв. м, принадлежащий ответчику, исключен из перечня объектов, подлежащих изъятию для муниципальных нужд.
Решением Арбитражного суда от 23.11.2015 заявление Администрации города Екатеринбурга о пересмотре решения от 15.12.2014 по делу N А60-33854/2014 удовлетворено, назначена дата судебного заседания для рассмотрения дела по существу.
Определениями от 17.12.2015, 27.01.2016, 01.03.2016 судебное заседание откладывалось в связи с реализацией ответчиком права на апелляционное обжалование и нахождением дела в суде апелляционной инстанции.
В настоящем судебном заседании истцом заявлено о частичном отказе от исковых требований в части изъятия у ответчика земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179 045 кв. м.
В соответствии с ч. 1, 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
В рассматриваемом случае отказ от иска в части не противоречит закону, не нарушает права других лиц, ответчик против принятия отказа от иска не возражает, в связи с чем суд принимает отказ от иска и прекращает производство по делу в части требований об изъятии у ответчика земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179 045 кв. м.
В настоящем судебном заседании истцом заявлено об изменении размера исковых требований, истец просит изъять у ответчика ЗАО "Реконструкция" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги путем выкупа для муниципальных нужд с выплатой ответчику денежной компенсации в размере 2 474 303 руб. 82 коп.; прекратить право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м (из которого образован изымаемый земельный участок), признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург".
Как пояснил в судебном заседании представитель истца, выкупная цена изымаемого земельного участка определена им на основании заключения проведенной по делу экспертизы.
Изменение размера исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика пояснил, что оставляет рассмотрение спора на усмотрение суда.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
ЗАО "Реконструкция" на момент обращения истца в арбитражный суд с иском являлось собственником недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги; земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:505, площадью 2 391 186 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 26.05.2014, а также кадастровыми паспортами земельных участков от 29.05.2014 N 66/301/14-264565 и 66/301/14-2635517.
26.02.2013 Администрацией города Екатеринбурга вынесено постановление N 626 об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по улице 2-й Новосибирской от улицы Окружной до Екатеринбургской кольцевой автодороги и объекта недвижимости по адресу: ул. Окружная, 88. Согласно приложению N 2 указанного постановления изъятию подлежит часть земельного участка 66:41:0511021:493 (площадью изъятия 5928 кв. м).
Данное постановление зарегистрировано в установленном законом порядке (п. 4 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Уведомление об изъятии земельных участков было вручено ответчику 10.06.2013.
Поскольку земельный участок, на который зарегистрировано право собственности ответчика изымается частично, произведено межевание земельного участков: из участка 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м сформировано три земельных участка, в том числе спорный с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м.
В ходе рассмотрения спора ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м (свидетельство о праве собственности от 11.12.2014 серия 66 АЖ 803660).
Для определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка оценщиком Василовских А.В. была проведена их оценка, согласно отчету оценщика N 26/07/Н14 стоимость земельного участка составляет 577 000 руб.
Собственник изымаемого земельного участка не выразил согласия на отчуждение земельного участка по предлагаемой цене.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации города Екатеринбурга в Арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
В связи с тем, что ответчиком заявлено о несогласии с выкупной ценой, судом была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной цены изымаемого имущества. В Арбитражный суд Свердловской области 23.10.2014 поступило заключение эксперта. Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 2 474 303 руб. 82 коп. (стр. 86 заключения эксперта, т. 3, л. д. 84).
Размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием 2 земельных участков, составляет 1 292 331 руб. (в указанную сумму эксперт включил государственную пошлину за регистрацию прав на земельный участок, а также расходы на приобретение аналогичных земельных участков, сумма расходов определена в процентном соотношении от стоимости двух земельных участков, в отношении которых были первоначально заявлены требования).
При рассмотрении спора в настоящем судебном заседании представитель истца определил выкупную стоимость земельного участка на основании заключения эксперта.
Представитель ответчика при первоначальном рассмотрении спора в декабре 2014 г. пояснял, что в случае определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков в размере, установленном в заключении эксперта, ответчик не будет претендовать на компенсацию убытков, причиненных изъятием земельных участков. В настоящем судебном заседании позиция ответчика по данному вопросу не была скорректирована.
Суд критически относится к выводам эксперта о размере убытков, поскольку из материалов дела не усматривается воля ответчика на покупку аналогичного земельного участка. Следовательно, выводы о том, что ответчиком будут понесены расходы на покупку аналогичного земельного участка, носят предположительный характер.
В случае, если такие расходы действительно будут понесены в будущем обществом "Реконструкция", ответчик не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском при наличии к тому предусмотренных законом оснований (ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В настоящем судебном заседании стороны не оспаривают выводы эксперта относительно определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м.
При оценке представленного в материалы дела заключения эксперта суд исходит из того, что имеющиеся в нем неточности в отношении непредставления эксперту данных на земельные участки, являющиеся объектом оценки, наличие в нем избыточной информации, не использованной при проведении оценки, носят несущественный характер и могут быть устранены путем исследования иных доказательств, представленных в материалы дела (в частности, кадастровых паспортов, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), из которых усматривается, что изымаемые земельные участки принадлежат на праве собственности ЗАО "Реконструкция", имеется обременение в виде изъятия для муниципальных нужд. Для проверки обоснованности возражений представителя ответчика в отношении выбранных аналогов в судебное заседание 09.12.2014 был приглашен эксперт Савченко Т.Н. Эксперт пояснил, что на период определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков на продажу было выставлено 30 земельных участков, сопоставимых с оцениваемыми. Сопоставимость определена экспертом с учетом местонахождения земельных участков, категории земель и вида разрешенного использования. Средняя стоимость за сотку составила 46 624 руб. 74 коп. (таблица 6, стр. 53 - 56 приложения к исследовательской части заключения). Из данных земельных участков экспертом было выбрано 4 аналога (таблица 12, стр. 80 - 83 приложения к исследовательской части заключения). В качестве аналогов выбраны такие земельные участки, которые территориально находятся максимально близко к оцениваемым и имеют одинаковую с оцениваемыми категорию земель и вид разрешенного использования. Эксперт подчеркнул, что все аналоги имеют категорию земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Эксперт отметил, что при определении рыночной стоимости земельного участка во внимание принимается основное разрешенное использование земельного участка. То обстоятельство, что при продаже участков-аналогов продавцы в объявлениях указывают в качестве возможного использования участка возможность использования под индивидуальное жилищное строительство, объекты торговли, производственные предприятия, само по себе вид разрешенного использования не меняет. Эксперт при оценке исходит именно из вида разрешенного использования. Указание в объявлениях на возможное использование - это предположение собственников участков, продавцы указывают перспективное использование. При этом все продавцы исходят из того, что земельный участок подходит для застройки. Как пояснил представитель ответчика, он имел аналогичную цель использования земельного участка: планировал осуществлять строительство в среднесрочной перспективе, соответствующих действий не предпринято ввиду установления обременения администрацией города и необходимости значительных финансовых вложений для комплексного развития земельных участков. Представителем ответчика подчеркнуто, что дачное строительство на данных землях возможно и в настоящее время и при имеющемся виде разрешенного использования. Экспертом представлены дополнительные письменные пояснения и распечатки с сайта Публичной кадастровой палаты в подтверждение характеристик земельных участков, принятых им в качестве аналогов. В отношении площади изымаемых земельных участков и участков аналогов эксперт пояснил, что такая характеристика земельного участка, как площадь не имеет существенного значения, поскольку земельный участок может быть разделен на части. Судом принимается во внимание, что представленный в таблице 6 земельный участок с большой площадью, не принятый экспертом в качестве аналога, имеет более высокую цену, что повлекло бы увеличение средней цены. Кроме того, экспертом применена корректировка на масштаб участка (таблицы 14, 15, стр. 84 приложения к исследовательской части заключения). Судом принимается во внимание, что цена изымаемых земельных участков определена экспертом ниже средней цены, рассчитанной в таблице 6.
Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.
Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Представленные в материалы дела отчеты N 24/07/Н14 и 26/07/Н14 не принимаются судом в качестве таких доказательств, поскольку в указанных отчетах в качестве аналогов приняты земельные участки, находящиеся на значительном расстоянии от объектов оценки (с. Косулино Белоярского района, тогда как спорные земельные участки находятся в г. Екатеринбурге).
При разрешении настоящего спора установлен факт соблюдения истцом определенного законом порядка извещения ответчика о принятии решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая на период спорных правоотношений), а также недостижение сторонами соглашения о выкупной цене изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов.
При этом заключение эксперта об определении рыночной стоимости изымаемого имущества, принято судом в качестве надлежащего доказательства о цене возмещения.
С учетом данных представителем ответчика пояснений о том, что при определении рыночной стоимости изымаемых земельных участков в размере, установленном в заключении эксперта, ответчик не будет претендовать на компенсацию убытков, причиненных изъятием земельных участков, а также с учетом критической оценки выводов эксперта в части размера убытков от изъятия земельного участка, суд определяет выкупную цену в размере установленной экспертом рыночной стоимости изымаемого земельного участка в размере 2 474 303 руб. 82 коп.
При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.
Решение по настоящему делу является основанием для государственной регистрации права собственности на изымаемый земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург", а также для государственной регистрации прекращения права собственности ЗАО "Реконструкция" на указанный земельный участок.
Судом принимается во внимание, что в период рассмотрения спора ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м (свидетельство о праве собственности от 11.12.2014 серия 66 АЖ 803660), поэтому возникновение права собственности у истца на данный земельный участок влечет соответственно прекращение права собственности ответчика именно на данный земельный участок, а не на участок с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м, из которого выделен изымаемый для муниципальных нужд земельный участок).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Прекратить производство по делу в части требований об изъятии земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179045 кв. м
2. Изъять у Закрытого акционерного общества "Реконструкция" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги путем выкупа для муниципальных нужд.
Прекратить право собственности Закрытого акционерного общества "Реконструкция" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги.
Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург".
Установить выкупную стоимость имущества в размере 2 474 303 руб. (два миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи триста три) 82 коп.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru. В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Ю.М.СИДОРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 29.03.2016 ПО ДЕЛУ N А60-33854/14
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу N А60-33854/14
Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2016 года
Полный текст решения изготовлен 29 марта 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Ю.М. Сидорской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Гонгало, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800)
к Закрытому акционерному обществу "Реконструкция" (ИНН 6658412501, ОГРН 1126679016958) об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа
при участии в судебном заседании:
- от истца: Аносова Л.Ф., представитель по доверенности от 11.12.2015;
- от ответчика: Макаров А.С., представитель по доверенности от 02.09.2014
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Администрация города Екатеринбурга (истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Реконструкция" (ответчик) об изъятии у ответчика для муниципальных нужд путем выкупа земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824, площадью 179 045 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги. Истец просит прекратить право собственности ЗАО "Реконструкция" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:505, площадью 2391186 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги с выплатой ЗАО "Реконструкция" в качестве выкупной цены за изымаемое для муниципальных нужд имущество 11 828 000 руб., а также признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:824, площадью 179 045 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург".
Определением от 12.08.2014 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А60-33854/2014.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.09.2014 судом назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков и размера убытков, подлежащих возмещению в связи с их изъятием. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Консалтинг Групп" Савченко Тимофею Николаевичу.
В адрес Арбитражного суда Свердловской области 23.10.2014 поступило заключение эксперта, в связи с этим определением от 28.10.2014 суд назначил судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд определением от 03.12.2014 возобновил производство по делу.
Истцом представлено возражение на заключение эксперта. Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в связи с тем, что представленное в материалы дела заключение эксперта содержит противоречия, его выводы основаны на изучении несопоставимых аналогов. В судебном заседании 09.12.2014 суд, заслушав пояснения эксперта с обоснованием выбора объектов-аналогов, приняв во внимание позицию ответчика, не установил предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы (подробно мотивы суда относительно обоснованности выводов эксперта изложены в мотивировочной части настоящего судебного акта).
Решением суда от 15.12.2014 (оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2015 и постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2015) удовлетворены требования истца об изъятии у ответчика - ЗАО "Реконструкция" земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179045 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997 площадью 5927 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. 2-я Новосибирская, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги путем выкупа. Судом постановлено установить выкупную стоимость изымаемых земельных участков в размере 56 770 252 (пятьдесят шесть миллионов семьсот семьдесят тысяч двести пятьдесят два) рублей.
28.09.2015 от Администрации города Екатеринбурга поступило заявление о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам. В качестве нового обстоятельства истцом указано, что 17.08.2015 Администрацией города Екатеринбурга принято Постановление N 2192 "О внесении изменений в Постановление Администрации города Екатеринбурга от 26.02.2013 N 626 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по улице 2-й Новосибирской, от улицы Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, и объекта недвижимости по адресу: ул. Окружная, 88". Согласно данному Постановлению земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179045 кв. м, принадлежащий ответчику, исключен из перечня объектов, подлежащих изъятию для муниципальных нужд.
Решением Арбитражного суда от 23.11.2015 заявление Администрации города Екатеринбурга о пересмотре решения от 15.12.2014 по делу N А60-33854/2014 удовлетворено, назначена дата судебного заседания для рассмотрения дела по существу.
Определениями от 17.12.2015, 27.01.2016, 01.03.2016 судебное заседание откладывалось в связи с реализацией ответчиком права на апелляционное обжалование и нахождением дела в суде апелляционной инстанции.
В настоящем судебном заседании истцом заявлено о частичном отказе от исковых требований в части изъятия у ответчика земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179 045 кв. м.
В соответствии с ч. 1, 5 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично. Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
В рассматриваемом случае отказ от иска в части не противоречит закону, не нарушает права других лиц, ответчик против принятия отказа от иска не возражает, в связи с чем суд принимает отказ от иска и прекращает производство по делу в части требований об изъятии у ответчика земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179 045 кв. м.
В настоящем судебном заседании истцом заявлено об изменении размера исковых требований, истец просит изъять у ответчика ЗАО "Реконструкция" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги путем выкупа для муниципальных нужд с выплатой ответчику денежной компенсации в размере 2 474 303 руб. 82 коп.; прекратить право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м (из которого образован изымаемый земельный участок), признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург".
Как пояснил в судебном заседании представитель истца, выкупная цена изымаемого земельного участка определена им на основании заключения проведенной по делу экспертизы.
Изменение размера исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика пояснил, что оставляет рассмотрение спора на усмотрение суда.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
ЗАО "Реконструкция" на момент обращения истца в арбитражный суд с иском являлось собственником недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги; земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:505, площадью 2 391 186 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 26.05.2014, а также кадастровыми паспортами земельных участков от 29.05.2014 N 66/301/14-264565 и 66/301/14-2635517.
26.02.2013 Администрацией города Екатеринбурга вынесено постановление N 626 об изъятии для муниципальных нужд земельных участков по улице 2-й Новосибирской от улицы Окружной до Екатеринбургской кольцевой автодороги и объекта недвижимости по адресу: ул. Окружная, 88. Согласно приложению N 2 указанного постановления изъятию подлежит часть земельного участка 66:41:0511021:493 (площадью изъятия 5928 кв. м).
Данное постановление зарегистрировано в установленном законом порядке (п. 4 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Уведомление об изъятии земельных участков было вручено ответчику 10.06.2013.
Поскольку земельный участок, на который зарегистрировано право собственности ответчика изымается частично, произведено межевание земельного участков: из участка 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м сформировано три земельных участка, в том числе спорный с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м.
В ходе рассмотрения спора ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги, образованный из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м (свидетельство о праве собственности от 11.12.2014 серия 66 АЖ 803660).
Для определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка оценщиком Василовских А.В. была проведена их оценка, согласно отчету оценщика N 26/07/Н14 стоимость земельного участка составляет 577 000 руб.
Собственник изымаемого земельного участка не выразил согласия на отчуждение земельного участка по предлагаемой цене.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации города Екатеринбурга в Арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В силу п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (ст. 55 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4 ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).
В связи с тем, что ответчиком заявлено о несогласии с выкупной ценой, судом была назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной цены изымаемого имущества. В Арбитражный суд Свердловской области 23.10.2014 поступило заключение эксперта. Согласно указанному заключению эксперта рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 2 474 303 руб. 82 коп. (стр. 86 заключения эксперта, т. 3, л. д. 84).
Размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием 2 земельных участков, составляет 1 292 331 руб. (в указанную сумму эксперт включил государственную пошлину за регистрацию прав на земельный участок, а также расходы на приобретение аналогичных земельных участков, сумма расходов определена в процентном соотношении от стоимости двух земельных участков, в отношении которых были первоначально заявлены требования).
При рассмотрении спора в настоящем судебном заседании представитель истца определил выкупную стоимость земельного участка на основании заключения эксперта.
Представитель ответчика при первоначальном рассмотрении спора в декабре 2014 г. пояснял, что в случае определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков в размере, установленном в заключении эксперта, ответчик не будет претендовать на компенсацию убытков, причиненных изъятием земельных участков. В настоящем судебном заседании позиция ответчика по данному вопросу не была скорректирована.
Суд критически относится к выводам эксперта о размере убытков, поскольку из материалов дела не усматривается воля ответчика на покупку аналогичного земельного участка. Следовательно, выводы о том, что ответчиком будут понесены расходы на покупку аналогичного земельного участка, носят предположительный характер.
В случае, если такие расходы действительно будут понесены в будущем обществом "Реконструкция", ответчик не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельным иском при наличии к тому предусмотренных законом оснований (ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В настоящем судебном заседании стороны не оспаривают выводы эксперта относительно определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м.
При оценке представленного в материалы дела заключения эксперта суд исходит из того, что имеющиеся в нем неточности в отношении непредставления эксперту данных на земельные участки, являющиеся объектом оценки, наличие в нем избыточной информации, не использованной при проведении оценки, носят несущественный характер и могут быть устранены путем исследования иных доказательств, представленных в материалы дела (в частности, кадастровых паспортов, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), из которых усматривается, что изымаемые земельные участки принадлежат на праве собственности ЗАО "Реконструкция", имеется обременение в виде изъятия для муниципальных нужд. Для проверки обоснованности возражений представителя ответчика в отношении выбранных аналогов в судебное заседание 09.12.2014 был приглашен эксперт Савченко Т.Н. Эксперт пояснил, что на период определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков на продажу было выставлено 30 земельных участков, сопоставимых с оцениваемыми. Сопоставимость определена экспертом с учетом местонахождения земельных участков, категории земель и вида разрешенного использования. Средняя стоимость за сотку составила 46 624 руб. 74 коп. (таблица 6, стр. 53 - 56 приложения к исследовательской части заключения). Из данных земельных участков экспертом было выбрано 4 аналога (таблица 12, стр. 80 - 83 приложения к исследовательской части заключения). В качестве аналогов выбраны такие земельные участки, которые территориально находятся максимально близко к оцениваемым и имеют одинаковую с оцениваемыми категорию земель и вид разрешенного использования. Эксперт подчеркнул, что все аналоги имеют категорию земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Эксперт отметил, что при определении рыночной стоимости земельного участка во внимание принимается основное разрешенное использование земельного участка. То обстоятельство, что при продаже участков-аналогов продавцы в объявлениях указывают в качестве возможного использования участка возможность использования под индивидуальное жилищное строительство, объекты торговли, производственные предприятия, само по себе вид разрешенного использования не меняет. Эксперт при оценке исходит именно из вида разрешенного использования. Указание в объявлениях на возможное использование - это предположение собственников участков, продавцы указывают перспективное использование. При этом все продавцы исходят из того, что земельный участок подходит для застройки. Как пояснил представитель ответчика, он имел аналогичную цель использования земельного участка: планировал осуществлять строительство в среднесрочной перспективе, соответствующих действий не предпринято ввиду установления обременения администрацией города и необходимости значительных финансовых вложений для комплексного развития земельных участков. Представителем ответчика подчеркнуто, что дачное строительство на данных землях возможно и в настоящее время и при имеющемся виде разрешенного использования. Экспертом представлены дополнительные письменные пояснения и распечатки с сайта Публичной кадастровой палаты в подтверждение характеристик земельных участков, принятых им в качестве аналогов. В отношении площади изымаемых земельных участков и участков аналогов эксперт пояснил, что такая характеристика земельного участка, как площадь не имеет существенного значения, поскольку земельный участок может быть разделен на части. Судом принимается во внимание, что представленный в таблице 6 земельный участок с большой площадью, не принятый экспертом в качестве аналога, имеет более высокую цену, что повлекло бы увеличение средней цены. Кроме того, экспертом применена корректировка на масштаб участка (таблицы 14, 15, стр. 84 приложения к исследовательской части заключения). Судом принимается во внимание, что цена изымаемых земельных участков определена экспертом ниже средней цены, рассчитанной в таблице 6.
Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м. Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.
Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Представленные в материалы дела отчеты N 24/07/Н14 и 26/07/Н14 не принимаются судом в качестве таких доказательств, поскольку в указанных отчетах в качестве аналогов приняты земельные участки, находящиеся на значительном расстоянии от объектов оценки (с. Косулино Белоярского района, тогда как спорные земельные участки находятся в г. Екатеринбурге).
При разрешении настоящего спора установлен факт соблюдения истцом определенного законом порядка извещения ответчика о принятии решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд (ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая на период спорных правоотношений), а также недостижение сторонами соглашения о выкупной цене изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов.
При этом заключение эксперта об определении рыночной стоимости изымаемого имущества, принято судом в качестве надлежащего доказательства о цене возмещения.
С учетом данных представителем ответчика пояснений о том, что при определении рыночной стоимости изымаемых земельных участков в размере, установленном в заключении эксперта, ответчик не будет претендовать на компенсацию убытков, причиненных изъятием земельных участков, а также с учетом критической оценки выводов эксперта в части размера убытков от изъятия земельного участка, суд определяет выкупную цену в размере установленной экспертом рыночной стоимости изымаемого земельного участка в размере 2 474 303 руб. 82 коп.
При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.
Решение по настоящему делу является основанием для государственной регистрации права собственности на изымаемый земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург", а также для государственной регистрации прекращения права собственности ЗАО "Реконструкция" на указанный земельный участок.
Судом принимается во внимание, что в период рассмотрения спора ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м (свидетельство о праве собственности от 11.12.2014 серия 66 АЖ 803660), поэтому возникновение права собственности у истца на данный земельный участок влечет соответственно прекращение права собственности ответчика именно на данный земельный участок, а не на участок с кадастровым номером 66:41:0511021:493, площадью 33733 кв. м, из которого выделен изымаемый для муниципальных нужд земельный участок).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Прекратить производство по делу в части требований об изъятии земельного участка с кадастровым номером 66:41:0511021:824 площадью 179045 кв. м
2. Изъять у Закрытого акционерного общества "Реконструкция" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги путем выкупа для муниципальных нужд.
Прекратить право собственности Закрытого акционерного общества "Реконструкция" на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги.
Признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0511021:997, площадью 5927 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, по ул. 2-й Новосибирской, от ул. Окружной до Екатеринбургской кольцевой автомобильной дороги за муниципальным образованием "город Екатеринбург".
Установить выкупную стоимость имущества в размере 2 474 303 руб. (два миллиона четыреста семьдесят четыре тысячи триста три) 82 коп.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru. В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Ю.М.СИДОРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)