Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению прокурора, заключение названных договоров было осуществлено с нарушением действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Триля А.В.
судей Сириной В.В.
Тихомирова В.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инотех" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.10.2016 (судья Булахова Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (судьи: Нагишева О.Б., Терехина И.И., Киреева О.Ю.) по делу N А45-8373/2016 по иску заместителя прокурора Новосибирской области в интересах муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в лице администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района к администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района, обществу с ограниченной ответственностью "Инотех" о признании недействительными договоров, применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Другое лицо, участвующее в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836).
В заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Инотех": директор Кобелев В.И. на основании протокола от 30.07.2013, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 03.05.2017, Бартеньев А.А. на основании доверенности от 08.02.2017;
- от прокуратуры Новосибирской области: Чезганова Л.В. на основании поручения от 03.04.2017 N 8-146-2016.
Суд
установил:
Заместитель прокурора Новосибирской области (далее - истец, прокурор) в интересах муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в лице администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района обратился в арбитражный суд с иском к администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района (ИНН 5433108109, ОГРН 1035404348671, далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Инотех" (ИНН 5433194387, ОГРН 1135476124464, далее - ответчик, общество, ООО "Инотех"):
- - о признании недействительным договора аренды от 14.02.2014 N 01-2014 земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, заключенного Верх-Тулинским сельсоветом Новосибирского района Новосибирской области с ООО "Инотех";
- - о признании недействительным договора купли-продажи от 16.07.2014 объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 54:19:000000:1789, 54:19:000000:1790, 54:19:000000:1791, 54:19:000000:1792, 54:19:000000:2455, 54:19:000000:1794, 54:19:000000:1795, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, заключенного между Верх-Тулинским сельсоветом Новосибирского района Новосибирской области и ООО "Инотех";
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки; обязании ООО "Инотех" возвратить администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области недвижимое имущество: нежилые здания с кадастровыми номерами 54:19:000000:1789, 54:19:000000:1790, 54:19:000000:1791, 54:19:000000:1792, 54:19:000000:2455, 54:19:000000:1794, 54:19:000000:1795; обязании администрации возвратить ООО "Инотех" денежные средства в размере 41 253 руб.;
- - о признании недействительным заключенного между администрацией и обществом "Инотех" договора купли-продажи от 20.04.2015 земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет;
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки; обязании ООО "Инотех" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет; обязании администрации возвратить ООО "Инотех" денежные средства в размере 71 107,74 руб.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.10.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Инотех" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы ссылается на то, что в рассматриваемом споре прокурор не являлся заинтересованным лицом, не имел оснований для подачи искового заявления, поскольку со стороны третьих лиц отсутствовал интерес, связанный с покупкой спорного земельного участка и объектов недвижимости.
Заявитель полагает, что принятые судебными инстанциями судебные акты являются неисполнимыми, так как спорные объекты недвижимости были снесены.
Кроме того, ООО "Инотех" указывает не исследованность судебными инстанциями материалов кадастрового дела и представленных в обоснование правовой позиции общества нормативно-правовых документов, регламентирующих правовой и технический процесс формирования земельного участка.
Прокурор находит судебные акты законными и обоснованными.
Обществом к моменту рассмотрения жалобы представлены "дополнительные пояснения по кассационной жалобе", в которых содержатся доводы, не приведенные в кассационной жалобе. В нарушение части 3 статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса РФ дополнение к жалобе не направлено лицам, участвующим в деле. По этой причине дополнение к жалобе судом кассационной инстанции не рассматривается.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.
Как следует из материалов дела, 06.11.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением N 3 о подготовке и выдаче акта выбора земельного участка с предварительным согласованием места строительства капитальных многоуровневых складских и торговых помещений.
Постановлением администрации от 25.12.2013 N 592 "О предварительном согласовании и утверждении акта выбора земельного участка для размещения комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой ООО "Инотех" на земельном участке, являющемся собственностью Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области" предварительно согласовано место размещения комплекса многоуровневых складских и торговых помещений, утвержден акт выбора земельного участка для размещения комплекса из земель промышленности, транспорта, связи, с кадастровым номером 54:19:034001:81, утверждена схема расположения земельного участка ориентировочно площадью 620 000 кв. м, обществу предложено выполнить кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81.
На основании заключенного между администрацией и обществом договора аренды 14.02.2014 N 01-2014 обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 620 000 кв. м, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, из категории земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений.
Указанный договор заключен сроком на 49 лет, в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области (регистрационная запись от 07.03.2014 N 54-19/002/2014-429).
Предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81 на основании свидетельства о праве собственности от 23.09.2013 N 54 АЕ 164484 являлся собственностью Верх-Тулинского сельсовета.
На земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:81 находится семь объектов недвижимости: нежилое здание (гараж N 6), кадастровый номер 54:19:000000:1789, площадью 261, 6 кв. м; нежилое здание (хранилище), кадастровый номер 54:19:000000:1790, площадью 98, 8 кв. м; нежилое задание (насосная станция I подъема), кадастровый номер 54:19:000000:1791, площадью 4,3 кв. м; нежилое здание (котельная), кадастровый номер 54:19:000000:1792, площадью 137, 3 кв. м; нежилое здание (дом дежурной смены N 7), кадастровый номер 54:19:000000:2455, площадью 115, 2 кв. м; нежилое здание (казарма), кадастровый номер 54:19:000000:1794, площадью 729, 9 кв. м; нежилое здание (хранилище), кадастровый номер 54:19:000000:1795, площадью 1569,7 кв. м.
Перечисленные объекты недвижимости являлись муниципальной собственностью Верх-Тулинского сельсовета, что подтверждено свидетельствами о регистрации права.
Решением от 10.06.2014 N 1 43-й сессии Совета депутатов Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района на 2014 год, в который были включены, в том числе, семь вышеуказанных объектов недвижимого имущества.
16.07.2014 между администрацией и обществом заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого обществу в собственность переданы семь перечисленных нежилых зданий, расположенных на арендованном земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет.
04.08.2014 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход к обществу права собственности на эти объекты недвижимости (регистрационные записи N N 5419/019/2014-375, 5419/019/2014-376, 5419/019/2014-377, 5419/019/2014-378, 5419/019/2014-379, 5419/019/2014-380, 5419/019/2014-815).
Общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества составила 41 253 руб.
Общество платежным поручением от 04.08.2014 N 11 выплатило стоимость объектов недвижимого имущества по договору от 16.07.2014, перечислив администрации 41 253 руб.
20.04.2015 администрация заключила с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 677911 кв. м, ранее переданного обществу в аренду.
Земельный участок продан обществу за 25 991 107,74 руб.
Платежным поручением от 30.09.2015 N 100011 общество частично оплатило стоимость земельного участка в размере 71 107,74 руб.
Посчитав, что заключение вышеназванных договоров было осуществлено с нарушением действующего законодательства, прокурор в порядке части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ, со ссылкой на положения статей 30, 31, 32, 38 Земельного кодекса РФ, пункта 5 статьи 13, пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По результатам исследования представленных в материалы дела документов и приведенных участвующими в деле лицами доводов, судебные инстанции пришли к выводу о доказанности незаконной передачи спорного земельного участка ООО "Инотех" в арендное пользование без проведения торгов, признав также недействительность (ничтожность) сделки купли-продажи семи объектов недвижимого имущества от 16.07.2014 и договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2015.
Оснований не согласиться с выводами судебных инстанций не имеется.
В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Согласно пункту 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей в спорный период) в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 этой статьи.
В силу пункта 1 статьи 38 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей в спорный период) предметом торгов (конкурса, аукциона) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение аренды такого земельного участка.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ проведение работ по формированию земельного участка включает подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие решения о проведении торгов, публикация сообщения о проведении торгов.
По смыслу положений Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), земельный участок считается сформированным, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет.
Статья 7 Закона N 221-ФЗ предусматривает определенный перечень уникальных характеристик земельного участка, которые в обязательном порядке должны отражаться в государственном кадастре недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом N 221-ФЗ требований. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если вышеуказанные характеристики земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок следует считать сформированным.
По материалам дела судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 620 000 кв. м, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается материалами кадастрового дела объекта недвижимости, открытого 21.05.2005, кадастровым паспортом земельного участка от 01.11.2013.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу, что на дату обращения общества с заявлением о выдаче акта выбора в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81 этот земельный участок был сформирован, в связи с чем его следовало предоставлять обществу в арендное пользование исключительно на торгах.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что предложенные обществу мероприятия по уточнению границ земельного участка (принимая во внимание ранее действующее законодательство) не являются работами по формированию земельного участка.
В пункте 1 статьи 32 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Вместе с тем доказательств несения обществом расходов в связи с осуществлением кадастрового учета спорного земельного участка, а также исполнение администрацией надлежащим образом требований об информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объектов нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, материалы дела не содержат.
Более того, по процедуре, использованной ответчиками, обществу мог быть предоставлен лишь участок, свободный от прав третьих лиц.
Судебными инстанциями установлено, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:81 находились семь объектов недвижимости, являвшихся муниципальной собственностью.
При наличии на спорном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности иных лиц, осуществление процедуры выбора земельного участка и заключение договора аренды не соответствует действующему законодательству.
Как следует из пункта 2 части 1 статьи 13 Закона N 178-ФЗ одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа этого имущества на аукционе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Согласно данной норме такой способ приватизации как продажа имущества на аукционе предполагает, что для целей приобретения государственного имущества покупатель не должен выполнить какие-либо условия в отношении приватизируемого имущества, покупатель лишь должен предложить наибольшую цену.
Доказательств того, что администрация 16.07.2014 заключила договор купли-продажи семи объектов недвижимости и продала их обществу, с соблюдением требований пункта 5 статьи 13, пункта 1 статьи 18 Закона N 178-ФЗ в материалы дела также не представлено.
Также из материалов дела усматривается, что администрацией при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от 16.07.2014 нарушены положения пункта 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, в соответствии с которыми приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом изложенного судебные инстанции обоснованно признали недействительной сделку по купле-продаже семи объектов недвижимого имущества.
Принимая во внимание изложенное и признавая договор купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что администрация должна была производить продажу спорного земельного участка одновременно с объектами недвижимости, расположенными на нем, путем проведения аукциона, а не на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, по которой обществу был передан спорный земельный участок.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что принятые по делу судебные акты являются неисполнимыми ввиду сноса находившихся на спорном земельном участке семи объектов недвижимости.
Вместе с тем суд исходил из представленной в материалы дела информации филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области от 03.08.2016 (т. 3 л.д. 20-22), из которой следует, что вышеуказанные здания являются объектами кадастрового учета и документы, подтверждающие прекращение существования указанных объектов недвижимости, в ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области не поступали.
Доводы кассационной жалобы относительно отсутствия полномочий у прокурора на подачу иска были предметом рассмотрения судов и мотивированно отклонены.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.10.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А45-8373/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 05.05.2017 N Ф04-1134/2017 ПО ДЕЛУ N А45-8373/2016
Требование: О признании недействительными договоров аренды земельного участка, купли-продажи нежилых зданий и участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок.Разделы:
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обстоятельства: По мнению прокурора, заключение названных договоров было осуществлено с нарушением действующего законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2017 г. по делу N А45-8373/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Триля А.В.
судей Сириной В.В.
Тихомирова В.В.,
при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инотех" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.10.2016 (судья Булахова Е.И.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 (судьи: Нагишева О.Б., Терехина И.И., Киреева О.Ю.) по делу N А45-8373/2016 по иску заместителя прокурора Новосибирской области в интересах муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в лице администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района к администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района, обществу с ограниченной ответственностью "Инотех" о признании недействительными договоров, применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Другое лицо, участвующее в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278, ОГРН 1045402545836).
В заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Инотех": директор Кобелев В.И. на основании протокола от 30.07.2013, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 03.05.2017, Бартеньев А.А. на основании доверенности от 08.02.2017;
- от прокуратуры Новосибирской области: Чезганова Л.В. на основании поручения от 03.04.2017 N 8-146-2016.
Суд
установил:
Заместитель прокурора Новосибирской области (далее - истец, прокурор) в интересах муниципального образования Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в лице администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района обратился в арбитражный суд с иском к администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района (ИНН 5433108109, ОГРН 1035404348671, далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Инотех" (ИНН 5433194387, ОГРН 1135476124464, далее - ответчик, общество, ООО "Инотех"):
- - о признании недействительным договора аренды от 14.02.2014 N 01-2014 земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, заключенного Верх-Тулинским сельсоветом Новосибирского района Новосибирской области с ООО "Инотех";
- - о признании недействительным договора купли-продажи от 16.07.2014 объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 54:19:000000:1789, 54:19:000000:1790, 54:19:000000:1791, 54:19:000000:1792, 54:19:000000:2455, 54:19:000000:1794, 54:19:000000:1795, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, заключенного между Верх-Тулинским сельсоветом Новосибирского района Новосибирской области и ООО "Инотех";
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки; обязании ООО "Инотех" возвратить администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области недвижимое имущество: нежилые здания с кадастровыми номерами 54:19:000000:1789, 54:19:000000:1790, 54:19:000000:1791, 54:19:000000:1792, 54:19:000000:2455, 54:19:000000:1794, 54:19:000000:1795; обязании администрации возвратить ООО "Инотех" денежные средства в размере 41 253 руб.;
- - о признании недействительным заключенного между администрацией и обществом "Инотех" договора купли-продажи от 20.04.2015 земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет;
- - о применении последствий недействительности ничтожной сделки; обязании ООО "Инотех" возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет; обязании администрации возвратить ООО "Инотех" денежные средства в размере 71 107,74 руб.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.10.2016, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Инотех" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы ссылается на то, что в рассматриваемом споре прокурор не являлся заинтересованным лицом, не имел оснований для подачи искового заявления, поскольку со стороны третьих лиц отсутствовал интерес, связанный с покупкой спорного земельного участка и объектов недвижимости.
Заявитель полагает, что принятые судебными инстанциями судебные акты являются неисполнимыми, так как спорные объекты недвижимости были снесены.
Кроме того, ООО "Инотех" указывает не исследованность судебными инстанциями материалов кадастрового дела и представленных в обоснование правовой позиции общества нормативно-правовых документов, регламентирующих правовой и технический процесс формирования земельного участка.
Прокурор находит судебные акты законными и обоснованными.
Обществом к моменту рассмотрения жалобы представлены "дополнительные пояснения по кассационной жалобе", в которых содержатся доводы, не приведенные в кассационной жалобе. В нарушение части 3 статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса РФ дополнение к жалобе не направлено лицам, участвующим в деле. По этой причине дополнение к жалобе судом кассационной инстанции не рассматривается.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.
Как следует из материалов дела, 06.11.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением N 3 о подготовке и выдаче акта выбора земельного участка с предварительным согласованием места строительства капитальных многоуровневых складских и торговых помещений.
Постановлением администрации от 25.12.2013 N 592 "О предварительном согласовании и утверждении акта выбора земельного участка для размещения комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой ООО "Инотех" на земельном участке, являющемся собственностью Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области" предварительно согласовано место размещения комплекса многоуровневых складских и торговых помещений, утвержден акт выбора земельного участка для размещения комплекса из земель промышленности, транспорта, связи, с кадастровым номером 54:19:034001:81, утверждена схема расположения земельного участка ориентировочно площадью 620 000 кв. м, обществу предложено выполнить кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81.
На основании заключенного между администрацией и обществом договора аренды 14.02.2014 N 01-2014 обществу в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 620 000 кв. м, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, из категории земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений.
Указанный договор заключен сроком на 49 лет, в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Новосибирской области (регистрационная запись от 07.03.2014 N 54-19/002/2014-429).
Предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81 на основании свидетельства о праве собственности от 23.09.2013 N 54 АЕ 164484 являлся собственностью Верх-Тулинского сельсовета.
На земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:81 находится семь объектов недвижимости: нежилое здание (гараж N 6), кадастровый номер 54:19:000000:1789, площадью 261, 6 кв. м; нежилое здание (хранилище), кадастровый номер 54:19:000000:1790, площадью 98, 8 кв. м; нежилое задание (насосная станция I подъема), кадастровый номер 54:19:000000:1791, площадью 4,3 кв. м; нежилое здание (котельная), кадастровый номер 54:19:000000:1792, площадью 137, 3 кв. м; нежилое здание (дом дежурной смены N 7), кадастровый номер 54:19:000000:2455, площадью 115, 2 кв. м; нежилое здание (казарма), кадастровый номер 54:19:000000:1794, площадью 729, 9 кв. м; нежилое здание (хранилище), кадастровый номер 54:19:000000:1795, площадью 1569,7 кв. м.
Перечисленные объекты недвижимости являлись муниципальной собственностью Верх-Тулинского сельсовета, что подтверждено свидетельствами о регистрации права.
Решением от 10.06.2014 N 1 43-й сессии Совета депутатов Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района на 2014 год, в который были включены, в том числе, семь вышеуказанных объектов недвижимого имущества.
16.07.2014 между администрацией и обществом заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого обществу в собственность переданы семь перечисленных нежилых зданий, расположенных на арендованном земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:81, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет.
04.08.2014 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован переход к обществу права собственности на эти объекты недвижимости (регистрационные записи N N 5419/019/2014-375, 5419/019/2014-376, 5419/019/2014-377, 5419/019/2014-378, 5419/019/2014-379, 5419/019/2014-380, 5419/019/2014-815).
Общая стоимость приобретаемого недвижимого имущества составила 41 253 руб.
Общество платежным поручением от 04.08.2014 N 11 выплатило стоимость объектов недвижимого имущества по договору от 16.07.2014, перечислив администрации 41 253 руб.
20.04.2015 администрация заключила с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 677911 кв. м, ранее переданного обществу в аренду.
Земельный участок продан обществу за 25 991 107,74 руб.
Платежным поручением от 30.09.2015 N 100011 общество частично оплатило стоимость земельного участка в размере 71 107,74 руб.
Посчитав, что заключение вышеназванных договоров было осуществлено с нарушением действующего законодательства, прокурор в порядке части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса РФ, со ссылкой на положения статей 30, 31, 32, 38 Земельного кодекса РФ, пункта 5 статьи 13, пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По результатам исследования представленных в материалы дела документов и приведенных участвующими в деле лицами доводов, судебные инстанции пришли к выводу о доказанности незаконной передачи спорного земельного участка ООО "Инотех" в арендное пользование без проведения торгов, признав также недействительность (ничтожность) сделки купли-продажи семи объектов недвижимого имущества от 16.07.2014 и договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2015.
Оснований не согласиться с выводами судебных инстанций не имеется.
В соответствии со статьей 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Согласно пункту 6 статьи 30 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей в спорный период) в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 этой статьи.
В силу пункта 1 статьи 38 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей в спорный период) предметом торгов (конкурса, аукциона) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение аренды такого земельного участка.
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ проведение работ по формированию земельного участка включает подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие решения о проведении торгов, публикация сообщения о проведении торгов.
По смыслу положений Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), земельный участок считается сформированным, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет.
Статья 7 Закона N 221-ФЗ предусматривает определенный перечень уникальных характеристик земельного участка, которые в обязательном порядке должны отражаться в государственном кадастре недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом N 221-ФЗ требований. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если вышеуказанные характеристики земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок следует считать сформированным.
По материалам дела судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 620 000 кв. м, местоположением: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский поставлен на государственный кадастровый учет, что подтверждается материалами кадастрового дела объекта недвижимости, открытого 21.05.2005, кадастровым паспортом земельного участка от 01.11.2013.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу, что на дату обращения общества с заявлением о выдаче акта выбора в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81 этот земельный участок был сформирован, в связи с чем его следовало предоставлять обществу в арендное пользование исключительно на торгах.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что предложенные обществу мероприятия по уточнению границ земельного участка (принимая во внимание ранее действующее законодательство) не являются работами по формированию земельного участка.
В пункте 1 статьи 32 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) установлено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Пунктом 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Вместе с тем доказательств несения обществом расходов в связи с осуществлением кадастрового учета спорного земельного участка, а также исполнение администрацией надлежащим образом требований об информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объектов нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, материалы дела не содержат.
Более того, по процедуре, использованной ответчиками, обществу мог быть предоставлен лишь участок, свободный от прав третьих лиц.
Судебными инстанциями установлено, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:81 находились семь объектов недвижимости, являвшихся муниципальной собственностью.
При наличии на спорном земельном участке объектов недвижимости, находящихся в собственности иных лиц, осуществление процедуры выбора земельного участка и заключение договора аренды не соответствует действующему законодательству.
Как следует из пункта 2 части 1 статьи 13 Закона N 178-ФЗ одним из способов приватизации государственного и муниципального имущества является продажа этого имущества на аукционе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 178-ФЗ на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. Согласно данной норме такой способ приватизации как продажа имущества на аукционе предполагает, что для целей приобретения государственного имущества покупатель не должен выполнить какие-либо условия в отношении приватизируемого имущества, покупатель лишь должен предложить наибольшую цену.
Доказательств того, что администрация 16.07.2014 заключила договор купли-продажи семи объектов недвижимости и продала их обществу, с соблюдением требований пункта 5 статьи 13, пункта 1 статьи 18 Закона N 178-ФЗ в материалы дела также не представлено.
Также из материалов дела усматривается, что администрацией при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от 16.07.2014 нарушены положения пункта 1 статьи 28 Закона N 178-ФЗ, в соответствии с которыми приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
С учетом изложенного судебные инстанции обоснованно признали недействительной сделку по купле-продаже семи объектов недвижимого имущества.
Принимая во внимание изложенное и признавая договор купли-продажи земельного участка от 20.04.2015 недействительной (ничтожной) сделкой, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что администрация должна была производить продажу спорного земельного участка одновременно с объектами недвижимости, расположенными на нем, путем проведения аукциона, а не на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, по которой обществу был передан спорный земельный участок.
В кассационной жалобе заявитель ссылается на то, что принятые по делу судебные акты являются неисполнимыми ввиду сноса находившихся на спорном земельном участке семи объектов недвижимости.
Вместе с тем суд исходил из представленной в материалы дела информации филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Новосибирской области от 03.08.2016 (т. 3 л.д. 20-22), из которой следует, что вышеуказанные здания являются объектами кадастрового учета и документы, подтверждающие прекращение существования указанных объектов недвижимости, в ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области не поступали.
Доводы кассационной жалобы относительно отсутствия полномочий у прокурора на подачу иска были предметом рассмотрения судов и мотивированно отклонены.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены судебных актов.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.10.2016 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2017 по делу N А45-8373/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.В.ТРИЛЬ
Судьи
В.В.СИРИНА
В.В.ТИХОМИРОВ
А.В.ТРИЛЬ
Судьи
В.В.СИРИНА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)