Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.06.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" (Брянская область, Комаричский район, д. Апажа, ОГРН 1153256004692, ИНН 3245006975) на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.03.2017 по делу N А09-18373/2016 (судья Малюгов И.В.),
следующее.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365) (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" и обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма Амтел" (Брянская область, Комаричский район, п. Ивановский, ОГРН 1053238504660, ИНН 3249000477) об установлении факта наличия технической ошибки в записях ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 315 000 кв. метров, расположенного по адресу: Брянская область, р-н Комаричский. тер. Быховское сельское поселение, участок расположен в 3 500 метров по направлению на юго-восток от с. Апажа Комариского района Брянской области (т. 1, л.д. 2).
Определением суда от 25.01.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "Сбербанк России" и общество с ограниченной ответственностью "АгроКом".
Решением суда от 29.03.2017 (т. 1, л.д. 109) заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "КомаричиАгро" просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что возникший спор следовало разрешать по правилам искового производства, а поданное управлением заявление подлежало оставлению без рассмотрения. Указывает на необоснованную ссылку суда на определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.
В возражениях управление просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что целью его обращения в суд являлось исправление технической ошибки, которая не могла быть устранена самостоятельно в связи с тем, что затрагивались права правообладателей и третьих лиц. Ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 образован из земельного участка с кадастровым номером 32:14:000000:32, который был обременен правом аренды на срок по 29.11.2054. В связи с этим и запись о государственной регистрации договора аренды должна быть перенесена в соответствующие разделы ЕГРН на основании пункта 51 приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, действующего в период регистрации.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Управление заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, в связи с обращением конкурсного управляющего ООО "Агрофирма Амтел" управлением была выявлена ошибка в сведениях ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 315 000 кв. метров, расположенного по адресу: Брянская область, р-н Комаричский. тер. Быховское сельское поселение, участок расположен в 3 500 метров по направлению на юго-восток от с. Апажа Комариского района Брянской области, а именно: отсутствие регистрационной записи об ограничении (обременении) указанного земельного участка в виде аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 образован из земельного участка с кадастровым номером 32:14:000000:32, находившегося в общей долевой собственности, и переданного собственниками земельных долей по договору аренды от 19.05.2005 в пользование ООО "Агрофирма Амтел".
Актуальная запись об ограничении (обременении) права собственности в виде аренды в пользу ООО "Агрофирма Амтел" N 32-32-14/001/2005/612 была отражена в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН).
19.01.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 зарегистрировано за ООО "КомаричиАгро" на основании договора дарения от 24.12.2015..
Однако при регистрации права собственности на образованный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 в ЕГРП не была перенесена запись об обременении права в виде аренды по договору от 19.05.2005 в пользу ООО "Агрофирма Амтел".
Ссылаясь на то, что названное обстоятельство стало следствием технической ошибки, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Как установлено судом, исходный земельный участок с кадастровым номером 32:14:000000:32, из которого был образован земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Как установил при рассмотрении дела суд первой инстанции, при передаче в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером 32:14:000000:32, сособственники, распорядившись принадлежавшими им правами собственности на доли, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду. Договор аренды от 19.05.2005 никем оспорен не был. Несогласия с его заключением и выдела в связи с этим кем-либо из сособственников своей доли в праве на исходный земельный участок с кадастровым номером 32:14:000000:32, не происходило.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно руководствовался подлежащими применению к спорной ситуации нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, приобретение ООО "Комаричи Агро" выделенного и уже находящегося в аренде у ООО "Агрофирма Амтел" земельного участка не влечет прекращение договора аренды, ранее заключенного в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301), в связи, с чем при образовании земельного участка право аренды на него не прекращается.
Применительно к разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка устанавливался ранее действовавшим пунктом 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
В соответствии с пунктом 51 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, действующих на момент возникновения спора и применимых к нему в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела 3 переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Пунктом 7 статьи 22 Закона N 122-ФЗ, действующим на момент возникновения спорных правоотношений и применимого к ним в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривалось, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
Из материалов дела следует, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемый земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 заявление о государственной регистрации прекращения ограничений (обременений) в виде аренды по договору от 19.05.2005 в управление не подавалось и, соответственно, государственная регистрация прекращения ограничений (обременений) не производилась.
Таким образом, управление одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 должно было перенести в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок запись 32-32/011/003/2016-403/1 об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка.
Однако в результате технической ошибки имевшаяся актуальная запись 32-32/011/003/2016-403/1 подраздела III-1 ЕГРП об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 в виде аренды на основании договора аренды от 19.05.2005 не была перенесена в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок, что привело к несоответствию друг другу сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав в отношении вышеуказанных земельных участков.
Таким образом, поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения на образованный земельный участок, суд первой инстанции обоснованно признал в его действиях наличие технической ошибки и исправил ее в порядке статьи 21 Закона N 122-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных отношений.
Согласно пункту 1 указанной статьи техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, информирует соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок об исправлении технической ошибки в записях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Той же нормой предусмотрено, что исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Закон N 122-ФЗ в пункте 2 статьи 21 прямо предусматривал, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда. С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Согласно пункту 1 статьи 61 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, также допускается исправление технической ошибки, к которой относится описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. При этом такое исправление не должно влечь за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В настоящем случае право ООО "КомаричиАгро" на спорный земельный участок не затрагивается и никем не оспаривается. Возможное неизвещение прежним собственником земельного участка ООО "КомаричиАгро", как нового приобретателя, о нахождении объекта в долгосрочной аренде, основанием для отказа в исправлении технической ошибки являться не может. Притязания сторон договора, на основании которого ООО "КомаричиАгро" стало собственником спорного участка, должны разрешаться по нормам об обязательствах с использованием соответствующих способов защиты.
Довод подателя жалобы о заявительном характере государственной регистрации обременений апелляционный суд отклоняет, поскольку Законом N 122-ФЗ прямо предусматривалась одновременная государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки и соответствующих обременений.
Довод заявителя о необходимости оставления заявления без рассмотрения на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с необходимостью рассмотрения дела в исковом порядке, не принимается судом.
В исковом порядке рассматриваются споры в случае наличия притязаний нескольких лиц в отношении определенного объекта гражданских прав.
В настоящем случае на право собственности ООО "КомаричиАгро" никто из лиц, участвующих в деле, притязаний не заявляет.
Настоящие требования заявлены органом регистрации в суд в связи с допущенной им при проведении регистрационных действий технической ошибкой и в связи с тем, что исправление указанной ошибки во внесудебном порядке может нарушить законные интересы третьего лица - ПАО "Сбербанк", являющегося залогодержателем спорного земельного участка.
Кроме того, использование ненадлежащей судебной процедуры рассмотрения дела не является основанием для отмены правильного по существу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения спора, к которому привлечены все заинтересованные лица.
Иной подход повлечет затягивание разрешения возникшего конфликта по формальным основаниям, и не будет способствовать процессуальной экономии (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Брянской области от 29.03.2017 по делу N А09-18373/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2017 N 20АП-3071/2017 ПО ДЕЛУ N А09-18373/2016
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2017 г. по делу N А09-18373/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 15.06.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" (Брянская область, Комаричский район, д. Апажа, ОГРН 1153256004692, ИНН 3245006975) на решение Арбитражного суда Брянской области от 29.03.2017 по делу N А09-18373/2016 (судья Малюгов И.В.),
установил:
следующее.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск, ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365) (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КомаричиАгро" и обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма Амтел" (Брянская область, Комаричский район, п. Ивановский, ОГРН 1053238504660, ИНН 3249000477) об установлении факта наличия технической ошибки в записях ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 315 000 кв. метров, расположенного по адресу: Брянская область, р-н Комаричский. тер. Быховское сельское поселение, участок расположен в 3 500 метров по направлению на юго-восток от с. Апажа Комариского района Брянской области (т. 1, л.д. 2).
Определением суда от 25.01.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "Сбербанк России" и общество с ограниченной ответственностью "АгроКом".
Решением суда от 29.03.2017 (т. 1, л.д. 109) заявленные требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ООО "КомаричиАгро" просит решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель считает, что возникший спор следовало разрешать по правилам искового производства, а поданное управлением заявление подлежало оставлению без рассмотрения. Указывает на необоснованную ссылку суда на определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301.
В возражениях управление просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает на то, что целью его обращения в суд являлось исправление технической ошибки, которая не могла быть устранена самостоятельно в связи с тем, что затрагивались права правообладателей и третьих лиц. Ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 образован из земельного участка с кадастровым номером 32:14:000000:32, который был обременен правом аренды на срок по 29.11.2054. В связи с этим и запись о государственной регистрации договора аренды должна быть перенесена в соответствующие разделы ЕГРН на основании пункта 51 приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, действующего в период регистрации.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Управление заявило письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебное заседание проводилось в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, в связи с обращением конкурсного управляющего ООО "Агрофирма Амтел" управлением была выявлена ошибка в сведениях ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0370104:7, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, площадью 315 000 кв. метров, расположенного по адресу: Брянская область, р-н Комаричский. тер. Быховское сельское поселение, участок расположен в 3 500 метров по направлению на юго-восток от с. Апажа Комариского района Брянской области, а именно: отсутствие регистрационной записи об ограничении (обременении) указанного земельного участка в виде аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 образован из земельного участка с кадастровым номером 32:14:000000:32, находившегося в общей долевой собственности, и переданного собственниками земельных долей по договору аренды от 19.05.2005 в пользование ООО "Агрофирма Амтел".
Актуальная запись об ограничении (обременении) права собственности в виде аренды в пользу ООО "Агрофирма Амтел" N 32-32-14/001/2005/612 была отражена в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН).
19.01.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 зарегистрировано за ООО "КомаричиАгро" на основании договора дарения от 24.12.2015..
Однако при регистрации права собственности на образованный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 в ЕГРП не была перенесена запись об обременении права в виде аренды по договору от 19.05.2005 в пользу ООО "Агрофирма Амтел".
Ссылаясь на то, что названное обстоятельство стало следствием технической ошибки, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Как установлено судом, исходный земельный участок с кадастровым номером 32:14:000000:32, из которого был образован земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 24.07.2001 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Как установил при рассмотрении дела суд первой инстанции, при передаче в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером 32:14:000000:32, сособственники, распорядившись принадлежавшими им правами собственности на доли, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду. Договор аренды от 19.05.2005 никем оспорен не был. Несогласия с его заключением и выдела в связи с этим кем-либо из сособственников своей доли в праве на исходный земельный участок с кадастровым номером 32:14:000000:32, не происходило.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно руководствовался подлежащими применению к спорной ситуации нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, приобретение ООО "Комаричи Агро" выделенного и уже находящегося в аренде у ООО "Агрофирма Амтел" земельного участка не влечет прекращение договора аренды, ранее заключенного в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
Эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301), в связи, с чем при образовании земельного участка право аренды на него не прекращается.
Применительно к разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка устанавливался ранее действовавшим пунктом 5 статьи 22.2 Закона N 122-ФЗ.
В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
В соответствии с пунктом 51 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, действующих на момент возникновения спора и применимых к нему в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела 3 переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования.
Пунктом 7 статьи 22 Закона N 122-ФЗ, действующим на момент возникновения спорных правоотношений и применимого к ним в силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривалось, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
Из материалов дела следует, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемый земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 заявление о государственной регистрации прекращения ограничений (обременений) в виде аренды по договору от 19.05.2005 в управление не подавалось и, соответственно, государственная регистрация прекращения ограничений (обременений) не производилась.
Таким образом, управление одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 должно было перенести в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок запись 32-32/011/003/2016-403/1 об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка.
Однако в результате технической ошибки имевшаяся актуальная запись 32-32/011/003/2016-403/1 подраздела III-1 ЕГРП об ограничении (обременении) права на земельный участок с кадастровым номером 32:14:0370104:7 в виде аренды на основании договора аренды от 19.05.2005 не была перенесена в специальные части подраздела III ЕГРП на вновь образованный земельный участок, что привело к несоответствию друг другу сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав в отношении вышеуказанных земельных участков.
Таким образом, поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения на образованный земельный участок, суд первой инстанции обоснованно признал в его действиях наличие технической ошибки и исправил ее в порядке статьи 21 Закона N 122-ФЗ, действовавшей на момент возникновения спорных отношений.
Согласно пункту 1 указанной статьи техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, информирует соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в тот же срок об исправлении технической ошибки в записях в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Той же нормой предусмотрено, что исправление технической ошибки в записях, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимого имущества.
Закон N 122-ФЗ в пункте 2 статьи 21 прямо предусматривал, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда. С заявлением об исправлении такой технической ошибки в суд, арбитражный суд также вправе обратиться соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Согласно пункту 1 статьи 61 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", вступившего в силу с 01.01.2017, также допускается исправление технической ошибки, к которой относится описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка, на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. При этом такое исправление не должно влечь за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
В настоящем случае право ООО "КомаричиАгро" на спорный земельный участок не затрагивается и никем не оспаривается. Возможное неизвещение прежним собственником земельного участка ООО "КомаричиАгро", как нового приобретателя, о нахождении объекта в долгосрочной аренде, основанием для отказа в исправлении технической ошибки являться не может. Притязания сторон договора, на основании которого ООО "КомаричиАгро" стало собственником спорного участка, должны разрешаться по нормам об обязательствах с использованием соответствующих способов защиты.
Довод подателя жалобы о заявительном характере государственной регистрации обременений апелляционный суд отклоняет, поскольку Законом N 122-ФЗ прямо предусматривалась одновременная государственная регистрация права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки и соответствующих обременений.
Довод заявителя о необходимости оставления заявления без рассмотрения на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с необходимостью рассмотрения дела в исковом порядке, не принимается судом.
В исковом порядке рассматриваются споры в случае наличия притязаний нескольких лиц в отношении определенного объекта гражданских прав.
В настоящем случае на право собственности ООО "КомаричиАгро" никто из лиц, участвующих в деле, притязаний не заявляет.
Настоящие требования заявлены органом регистрации в суд в связи с допущенной им при проведении регистрационных действий технической ошибкой и в связи с тем, что исправление указанной ошибки во внесудебном порядке может нарушить законные интересы третьего лица - ПАО "Сбербанк", являющегося залогодержателем спорного земельного участка.
Кроме того, использование ненадлежащей судебной процедуры рассмотрения дела не является основанием для отмены правильного по существу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения спора, к которому привлечены все заинтересованные лица.
Иной подход повлечет затягивание разрешения возникшего конфликта по формальным основаниям, и не будет способствовать процессуальной экономии (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 29.03.2017 по делу N А09-18373/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
М.В.ТОКАРЕВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)