Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: В связи с ненадлежащим исполнением обязательств в адрес организации направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды земельного участка. Допущенные нарушения условий договора не устранены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии от истца -администрации муниципального образования Абинский район (ИНН 2323023753, ОГРН 1042313647749) - Трутьева В.Н. (доверенность от 20.04.2016), от ответчика - Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (ИНН 2310109594, ОГРН 1052335018900) - Федорова С.Н. (доверенность от 18.04.2016), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Абинский район на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу N А32-28913/2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
Администрация муниципального образования Абинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (далее - организация) о взыскании долга по арендной плате по договору от 13.10.2009 N 0100009250 в сумме 178 366 рублей 65 копеек, неустойки в размере 7266 рублей 65 копеек, а также о расторжении данного договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 (судья Левченко О.С.) с организации в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 178 366 рублей 65 копеек за период с 01.01.2014 по 01.07.2014, неустойка по состоянию на 04.06.2014 в размере 7266 рублей 65 копеек. Суд также принял решение о расторжении договора аренды земельного участка. Судебный акт мотивирован наличием у арендодателя права на определение размера арендной платы по договору на основании действующих нормативных правовых актов. Расчет арендной платы и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей признан судом обоснованным. Нарушение арендатором предусмотренной договором обязанности по своевременному внесению арендной платы суд признал достаточным основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 решение от 12.12.2014 отменено в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора аренды и изменено в части взыскания неустойки. Резолютивная часть решения от 12.12.2014 изложена в следующей редакции: "Взыскать с Краснодарской краевой общественной организации клуб спортивной охоты "Кубанская охота" в пользу администрации муниципального образования Абинский район пеню с 10.01.2014 по 13.01.2014 в размере 38 рублей 52 копеек. В удовлетворении остальных требований отказать". Суд апелляционной инстанции установил, что расчет арендной платы за использование ответчиком земельного участка в спорный период произведен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 N 50). Истец в качестве базы для расчета арендной платы использовал рыночную стоимость земельного участка (т. 2, л.д. 12). В целях определения рыночной стоимости земельного участка по делу назначена судебная экспертиза. В соответствии с заключением судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 7841 кв. м (кадастровый номер 23:01:0803000:1002) составляет 19 343 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью 41 135 кв. м (кадастровый номер 23:01:0803000:1001) - 101 478 рублей (т. 3, л.д. 74). Администрация результаты экспертизы не оспорила, документы, подтверждающие указанную в расчете арендной платы цену земельных участков, не представила как изначально, так и по предложению апелляционного суда (определение от 25.01.2016). Подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Довод администрации о необходимости применения ставки арендной платы, указанной в пункте 7 приложения N 2 к постановлению от 27.01.2011 N 50, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку данная ставка применяется при расчете арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края. Земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, относятся к иной категории земель. В соответствии с пунктом 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, арендная плата в данном случае рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка (руб.), определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы (%). Суд апелляционной инстанции установил, что арендатор на основании платежных поручений от 13.01.2014 N 5 и от 04.04.2014 N 27 произвел арендные платежи в соответствии с графиком оплаты, предусмотренным договором аренды. Внесенная ответчиком арендная плата превышает размер долга, исчисленного от рыночной стоимости земельных участков, определенной на основании результатов судебной экспертизы и ставки арендной платы, названной в подпункте 4 пункта 1 постановления N 50. Поскольку заявленная истцом задолженность по арендной плате отсутствует, оснований для досрочного расторжения договора, так и для взыскания арендной платы за период, указанный истцом, суд апелляционной инстанции не усмотрел. В то же время апелляционный суд установил, что при перечислении 13.01.2014 арендной платы в размере 35 022 рублей ответчик допустил просрочку платежа на 4 дня. Установленная договором неустойка за указанный период составляет 38 рублей 52 копейки (35 022 рубля х ((8,25% /300) х 4). Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 19.02.2016. Податель жалобы полагает, что при расчете арендной платы за спорный участок администрация правомерно применила рыночную стоимость земельных участков, указанную в отчетах от 31.05.2012, подготовленных ООО "Аудит Консалт Право". Рыночная стоимость земельных участков, определенная судебным экспертом, существенно отличается от сведений, представленных истцом. В отзыве администрация оспорила результаты судебной экспертизы. Кроме того, в пункте 2.2 договора аренды, а также в пункте 5.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, предусмотрена возможность пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующего соответствующие правоотношения. Истец полагает, что представленный им расчет долга по арендной плате и неустойки, составленный на основании отчетов, подготовленных ООО "Аудит Консалт Право", не противоречит законодательству Российской Федерации и Краснодарского края. Суд апелляционной инстанции неправомерно отнес на администрацию судебные расходы, поскольку рыночную стоимость участков администрация не определяла.
В заседании представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель организации полагал, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Кассационный суд объявлял перерыв в судебном заседании до 12 часов 10 минут 04 мая 2016 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 13.10.2009 администрация (арендодатель) и организация (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, согласно которому арендатору предоставлены в пользование земельные участки из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенные по адресу (имеющие адресные ориентиры): Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного кордона, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенные для организации хозяйства клуба спортивной охоты: земельный участок площадью 7841 кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1002; земельный участок площадью 41 135 кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1001.
Договор действует в течение 49 лет до 12.10.2058 (пункт 7.2) и зарегистрирован в установленном порядке.
Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 13.10.2009 (пункт 1.3).
В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата исчисляется от установленного приложением к договору размера арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.1. договора, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Управление муниципальной собственности администрации муниципального образования Абинский район (далее - управление) в письме от 04.07.2014 N 5817 предложило арендатору в добровольном порядке погасить долг по договору от 13.10.2009, указало на наличие права арендодателя принять решение о прекращении пользования участком и досрочном расторжении договора (т. 1, л.д. 13, 14).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств управление направило в адрес организации письмо от 22.07.2014 N 6313 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 15-17).
Администрация, полагая, что арендатор не устранил допущенные нарушения условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее - Земельный кодекс) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку в отношении спорных земельных участков государственная собственность не разграничена (т. 1, л.д. 19, 20), арендная плата по договору, заключенному с организацией, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст соответствующих изменений.
При определении размера арендной платы по договору в спорный период следовало применять постановление от 27.01.2011 N 50.
В соответствии с данным нормативным правовым актом размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, относящихся к неразграниченной государственной собственности на территории Краснодарского края, определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости предоставленные ответчику земельные участки относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения (т. 1, л.д. 25, 26).
Подпункт 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 с 01.04.2012 устанавливает ставку арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельных участков, относящихся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
В соответствии с пунктом 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы. В силу пункта 4.3 данных Правил при изменении арендной платы в связи изменением рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы.
С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 (т. 3, л.д. 5-95), а также внесенных ответчиком платежей по договору (т. 1, л.д. 31-41), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у организации долга по арендной плате в заявленный истцом период (с 01.01.2014 по 01.07.2014).
Администрация, ссылаясь в качестве основания для расчета арендной платы в спорный период (исходя из рыночной стоимости участка), на отчеты от 31.05.2012 (т. 1, л.д. 43-47), не учитывает следующее.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Поскольку в нарушение приведенной нормы, а также пунктов 4.1 и 4.3 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, администрация не представила в материалы дела отчет об оценке, который мог быть использован для расчета размера арендной платы в спорный период (с 01.01.2014 по 01.07.2014), апелляционный суд правомерно руководствовался результатами проведенной по делу судебной экспертизы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 11.05.2016 N Ф08-2372/2016 ПО ДЕЛУ N А32-28913/2014
Требование: О взыскании долга по арендной плате по договору неустойки и расторжении договора.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: В связи с ненадлежащим исполнением обязательств в адрес организации направлено письмо с предложением о расторжении договора аренды земельного участка. Допущенные нарушения условий договора не устранены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 мая 2016 г. по делу N А32-28913/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии от истца -администрации муниципального образования Абинский район (ИНН 2323023753, ОГРН 1042313647749) - Трутьева В.Н. (доверенность от 20.04.2016), от ответчика - Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (ИНН 2310109594, ОГРН 1052335018900) - Федорова С.Н. (доверенность от 18.04.2016), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Абинский район на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 по делу N А32-28913/2014 (судьи Мисник Н.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.), установил следующее.
Администрация муниципального образования Абинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Краснодарской краевой общественной организации - Клуб спортивной охоты "Кубанская охота" (далее - организация) о взыскании долга по арендной плате по договору от 13.10.2009 N 0100009250 в сумме 178 366 рублей 65 копеек, неустойки в размере 7266 рублей 65 копеек, а также о расторжении данного договора аренды земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2014 (судья Левченко О.С.) с организации в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в размере 178 366 рублей 65 копеек за период с 01.01.2014 по 01.07.2014, неустойка по состоянию на 04.06.2014 в размере 7266 рублей 65 копеек. Суд также принял решение о расторжении договора аренды земельного участка. Судебный акт мотивирован наличием у арендодателя права на определение размера арендной платы по договору на основании действующих нормативных правовых актов. Расчет арендной платы и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей признан судом обоснованным. Нарушение арендатором предусмотренной договором обязанности по своевременному внесению арендной платы суд признал достаточным основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 решение от 12.12.2014 отменено в части взыскания задолженности по арендной плате, расторжения договора аренды и изменено в части взыскания неустойки. Резолютивная часть решения от 12.12.2014 изложена в следующей редакции: "Взыскать с Краснодарской краевой общественной организации клуб спортивной охоты "Кубанская охота" в пользу администрации муниципального образования Абинский район пеню с 10.01.2014 по 13.01.2014 в размере 38 рублей 52 копеек. В удовлетворении остальных требований отказать". Суд апелляционной инстанции установил, что расчет арендной платы за использование ответчиком земельного участка в спорный период произведен в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 N 50). Истец в качестве базы для расчета арендной платы использовал рыночную стоимость земельного участка (т. 2, л.д. 12). В целях определения рыночной стоимости земельного участка по делу назначена судебная экспертиза. В соответствии с заключением судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 7841 кв. м (кадастровый номер 23:01:0803000:1002) составляет 19 343 рублей; рыночная стоимость земельного участка площадью 41 135 кв. м (кадастровый номер 23:01:0803000:1001) - 101 478 рублей (т. 3, л.д. 74). Администрация результаты экспертизы не оспорила, документы, подтверждающие указанную в расчете арендной платы цену земельных участков, не представила как изначально, так и по предложению апелляционного суда (определение от 25.01.2016). Подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 установлена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Довод администрации о необходимости применения ставки арендной платы, указанной в пункте 7 приложения N 2 к постановлению от 27.01.2011 N 50, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку данная ставка применяется при расчете арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края. Земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, относятся к иной категории земель. В соответствии с пунктом 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, арендная плата в данном случае рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка (руб.), определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы (%). Суд апелляционной инстанции установил, что арендатор на основании платежных поручений от 13.01.2014 N 5 и от 04.04.2014 N 27 произвел арендные платежи в соответствии с графиком оплаты, предусмотренным договором аренды. Внесенная ответчиком арендная плата превышает размер долга, исчисленного от рыночной стоимости земельных участков, определенной на основании результатов судебной экспертизы и ставки арендной платы, названной в подпункте 4 пункта 1 постановления N 50. Поскольку заявленная истцом задолженность по арендной плате отсутствует, оснований для досрочного расторжения договора, так и для взыскания арендной платы за период, указанный истцом, суд апелляционной инстанции не усмотрел. В то же время апелляционный суд установил, что при перечислении 13.01.2014 арендной платы в размере 35 022 рублей ответчик допустил просрочку платежа на 4 дня. Установленная договором неустойка за указанный период составляет 38 рублей 52 копейки (35 022 рубля х ((8,25% /300) х 4). Данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 19.02.2016. Податель жалобы полагает, что при расчете арендной платы за спорный участок администрация правомерно применила рыночную стоимость земельных участков, указанную в отчетах от 31.05.2012, подготовленных ООО "Аудит Консалт Право". Рыночная стоимость земельных участков, определенная судебным экспертом, существенно отличается от сведений, представленных истцом. В отзыве администрация оспорила результаты судебной экспертизы. Кроме того, в пункте 2.2 договора аренды, а также в пункте 5.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, предусмотрена возможность пересмотра арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующего соответствующие правоотношения. Истец полагает, что представленный им расчет долга по арендной плате и неустойки, составленный на основании отчетов, подготовленных ООО "Аудит Консалт Право", не противоречит законодательству Российской Федерации и Краснодарского края. Суд апелляционной инстанции неправомерно отнес на администрацию судебные расходы, поскольку рыночную стоимость участков администрация не определяла.
В заседании представитель администрации на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель организации полагал, что судебные акты являются законными и обоснованными.
Кассационный суд объявлял перерыв в судебном заседании до 12 часов 10 минут 04 мая 2016 года.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 13.10.2009 администрация (арендодатель) и организация (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, согласно которому арендатору предоставлены в пользование земельные участки из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенные по адресу (имеющие адресные ориентиры): Краснодарский край, Абинский район, на территории Ахтырского лесного кордона, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, предназначенные для организации хозяйства клуба спортивной охоты: земельный участок площадью 7841 кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1002; земельный участок площадью 41 135 кв. м с кадастровым номером 23:01:0803000:1001.
Договор действует в течение 49 лет до 12.10.2058 (пункт 7.2) и зарегистрирован в установленном порядке.
Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 13.10.2009 (пункт 1.3).
В соответствии с пунктом 2.3. договора арендная плата исчисляется от установленного приложением к договору размера арендной платы за участок со дня передачи участка, указанного в пункте 1.1. договора, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.
В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Управление муниципальной собственности администрации муниципального образования Абинский район (далее - управление) в письме от 04.07.2014 N 5817 предложило арендатору в добровольном порядке погасить долг по договору от 13.10.2009, указало на наличие права арендодателя принять решение о прекращении пользования участком и досрочном расторжении договора (т. 1, л.д. 13, 14).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств управление направило в адрес организации письмо от 22.07.2014 N 6313 с предложением о расторжении договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 15-17).
Администрация, полагая, что арендатор не устранил допущенные нарушения условий договора, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее - Земельный кодекс) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку в отношении спорных земельных участков государственная собственность не разграничена (т. 1, л.д. 19, 20), арендная плата по договору, заключенному с организацией, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст соответствующих изменений.
При определении размера арендной платы по договору в спорный период следовало применять постановление от 27.01.2011 N 50.
В соответствии с данным нормативным правовым актом размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, относящихся к неразграниченной государственной собственности на территории Краснодарского края, определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.
Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости предоставленные ответчику земельные участки относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения (т. 1, л.д. 25, 26).
Подпункт 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 N 50 с 01.04.2012 устанавливает ставку арендной платы в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельных участков, относящихся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
В соответствии с пунктом 4.1 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды и ставки арендной платы. В силу пункта 4.3 данных Правил при изменении арендной платы в связи изменением рыночной стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы.
С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2014 (т. 3, л.д. 5-95), а также внесенных ответчиком платежей по договору (т. 1, л.д. 31-41), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у организации долга по арендной плате в заявленный истцом период (с 01.01.2014 по 01.07.2014).
Администрация, ссылаясь в качестве основания для расчета арендной платы в спорный период (исходя из рыночной стоимости участка), на отчеты от 31.05.2012 (т. 1, л.д. 43-47), не учитывает следующее.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Поскольку в нарушение приведенной нормы, а также пунктов 4.1 и 4.3 Правил, утвержденных постановлением от 27.01.2011 N 50, администрация не представила в материалы дела отчет об оценке, который мог быть использован для расчета размера арендной платы в спорный период (с 01.01.2014 по 01.07.2014), апелляционный суд правомерно руководствовался результатами проведенной по делу судебной экспертизы.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)