Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.
судей Семенюта Е.А.
Протасова А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бушминой И.В.,
при участии:
- от ООО "Агротехнологии": Жуйков А.А., представитель по доверенности от 20.12.2016 N 568, выдана до 31.12.2017;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: Сычева Е.В., представитель по доверенности от 10.01.2017 N 01, выдана сроком на 1 год;
- от Котельникова Н.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Севрюковой А.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Кочетовой Т.В.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Астаховой Л.С.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Волкова Н.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 по делу N А64-242/2017 (судья Парфенова Л.И.), по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (ОГРН 1036846999298, ИНН 6803120472) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944), в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды, третьи лица: Котельников Николай Андреевич, Севрюкова Антонина Александровна, Кочетова Таисия Васильевна, Астахова Людмила Серафимовна, Волков Николай Александрович,
Общество с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (заявитель, ООО "Агротехнологии") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016; обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016, заключенного между ООО "Агротехнологии" и участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Агротехнологии" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Полагает, что отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016. Считает, что отказ является незаконным.
Представитель ООО "Агротехнологии" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве и дополнении к нему, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до "09" часов "55" минут "19" октября 2017 года. Перерыв был продлен до "16" часов "50" минут "19" октября 2017 года.
В судебное заседание третьи лица явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
23.06.2016 года собственниками земельных долей в составе земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:29 площадью 72 872 300 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира в границах кадастрового квартала, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, Жердевский район, с. Шпикулово на общем собрании принято решение о передаче названного участка в аренду ООО "Агротехнологии" сроком на десять лет. Решение оформлено в виде протокола общего собрания от 23.06.2016.
12.07.2016 заключен договор аренды N 4385/16-111 земельного участка сельскохозяйственного назначения.
12.08.2016 заявителем представлен в Управление (Межмуниципальный отдел по Жердевскому и Токаревскому районам) на государственную регистрацию договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016.
При проведении правовой экспертизы документов у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации.
В поданном на государственную регистрацию договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016, с одной стороны - Арендодателей, выступают сособственники данного земельного участка, одним из которых согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на 25.08.2016 года является ООО "Агротехнологии" (в размере 1209/5768 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) и, с другой стороны - Арендатор, также ООО "Агротехнологии".
По результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации договора 25.08.2016 Управление направило в адрес ООО "Агротехнологии" уведомление о приостановлении государственной регистрации N 68/004/301/2016-4 в связи с возникновением у регистратора сомнений в основаниях для проведения государственной регистрации на основании п. 1, 2 ст. 19 ФЗ от 21.071997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
12.01.2017 года заинтересованное лицо уведомлением отказало в государственной регистрации сделки об ограничении (обременении) права от N 68/004/301/2016-4. Земельный участок в силу его характеристик не является неделимым, и земельные доли могут быть выделены при определении на местности при отсутствии нарушении норм действующего законодательства и прав иных участников долевой собственности.
В уведомлении от 12.01.2017 сообщено, что в связи с истечением 12.01.2017 срока приостановления государственной регистрации сделки и неустранением причин приостановления, препятствующих, по мнению Росреестра, осуществлению государственной регистрации сделки об ограничении (обременении) права ООО "Агротехнологии" отказано в государственной регистрации сделки об ограничении (обременении) прав на земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29 площадью 72 872 300 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира в границах кадастрового квартала, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, Жердевский район, с. Шпикулово.
Не согласившись с данным отказам, заявитель обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ), действующем с 01.01.2017, перечисленные требования к документам представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе соответствие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации сохранились и содержатся в п. 1 ст. 21 данного закона.
В случае, если форма и (или) содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, это является основанием для приостановления государственной регистрации по решению государственного регистратора прав (абз. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ), если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу с 01.01.2017) государственная регистрация аренды вышеуказанного земельного участка приостанавливалась по инициативе регистратора с 25.08.2016 до 24.09.2016 и по инициативе заявителя с 23.09.2016 до 23.12.2016.
В качестве оснований приостановления регистрации регистратор указал, что в представленном на государственную регистрацию договоре аренды наличествует совпадение арендодателя и арендатора земельного участка ООО "Агротехнологии" в одном лице, а также что форма и (или) содержание документа, предоставленного для регистрации (договора аренды), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается в случае совпадения кредитора и должника в одном лице (Арендодатель и Арендатор).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды, предполагается передача имущества лицом, у которого это имущество находится в собственности либо ином законном владении, иному лицу, которые не является ни собственником, ни иным владельцем такого имущества на каких-либо основаниях (ст. 606 - 608 ГК РФ).
Следовательно, ООО "Агротехнологии" может выступать в договоре аренды только с какой-то одной стороны.
Таким образом, арендные отношения между ООО "Агротехнологии" как собственника земельного участка в принадлежащей ему доле (1209/5768 долей) и ООО "Агротехнологии" как арендатора считаются прекращенными в соответствии со статьей 413 ГК РФ.
Договор аренды не может быть зарегистрирован в части отдельных положений (земельных долей), в силу того, что земельные доли не определены на местности и представляют собой долю в праве на объект недвижимого имущества в силу ст. 244 ГК РФ, тогда как предметом договора аренды может быть только индивидуально определенный объект имущества, а в отношении земельного участка - земельный участок, границы которого определены и обособлены.
При этом земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29 в силу его характеристик не является неделимым, и земельные доли могут быть выделены при определении на местности при отсутствии нарушении норм действующего законодательства и прав иных участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон об обороте земель) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 Закона об обороте земель.
Частью 1 ст. 13 Закона об обороте земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель.
Доказательств межевания и выделения использованной доли земельного участка заявителем в материалы дела не представлено.
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
В деле имеются доказательства того, что один из собственников земельной доли (Никитин В.В.) выразил несогласие с заключением договора аренды исходного (находящегося в долевой собственности) земельного участка, а также осуществил выдел собственной доли до его заключения.
Таким образом, договор аренды по его содержанию, в том числе и площади, не соответствует требованиям закона.
Следовательно, основания для приостановления государственной регистрации договора аренды имелись.
Учитывая, что причины, препятствующие проведению государственной регистрации сделки, не были устранены, 12.01.2017 в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения было обоснованно отказано.
Нарушений закона, прав и законных интересов заявителя не допущено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.
В данном случае договор от 12.07.2016 N 4385/16-111 можно квалифицировать как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату одному лицу - Обществу.
В рассматриваемом случае, основанием для передачи объекта в аренду является не волеизъявление каждого из совладельцев, а решение общего собрания.
Тот факт, что в договоре аренды указано, что доверенное лицо избрано участниками долевой собственности и уполномочено осуществлять от их имени юридически значимые действия не противоречит закону, а предполагает лишь принятие и оформление соответствующего решения дольщиков, принятого на общем собрании.
Порядок принятия решения о передаче Обществу в аренду земельных долей соблюден.
В связи с чем, с учетом особенностей правового регулирования оборота земель сельхозназначения и статуса владельцев земельных долей, довод о совпадении в одном лице арендодателя и арендатора, суд считает несостоятельным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является верным.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя и им уплачены.
Обществу с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная госпошлина по платежному поручению N 23681 от 06.07.2017 в размере 1500 руб., поскольку в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина при подаче апелляционной жалобы для юридических лиц составляет не 3000 рублей, а 1500 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 по делу N А64-242/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2017 N 19АП-6029/2017 ПО ДЕЛУ N А64-242/2017
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2017 г. по делу N А64-242/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.
судей Семенюта Е.А.
Протасова А.И.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бушминой И.В.,
при участии:
- от ООО "Агротехнологии": Жуйков А.А., представитель по доверенности от 20.12.2016 N 568, выдана до 31.12.2017;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: Сычева Е.В., представитель по доверенности от 10.01.2017 N 01, выдана сроком на 1 год;
- от Котельникова Н.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Севрюковой А.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Кочетовой Т.В.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Астаховой Л.С.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Волкова Н.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 по делу N А64-242/2017 (судья Парфенова Л.И.), по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (ОГРН 1036846999298, ИНН 6803120472) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320, ИНН 6829009944), в государственной регистрации договора аренды земельного участка, обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды, третьи лица: Котельников Николай Андреевич, Севрюкова Антонина Александровна, Кочетова Таисия Васильевна, Астахова Людмила Серафимовна, Волков Николай Александрович,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (заявитель, ООО "Агротехнологии") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016; обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016, заключенного между ООО "Агротехнологии" и участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Агротехнологии" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Полагает, что отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016. Считает, что отказ является незаконным.
Представитель ООО "Агротехнологии" поддержал доводы апелляционной жалобы, просит суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области против удовлетворения апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве и дополнении к нему, просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв до "09" часов "55" минут "19" октября 2017 года. Перерыв был продлен до "16" часов "50" минут "19" октября 2017 года.
В судебное заседание третьи лица явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
23.06.2016 года собственниками земельных долей в составе земельного участка с кадастровым номером 68:03:0000000:29 площадью 72 872 300 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира в границах кадастрового квартала, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, Жердевский район, с. Шпикулово на общем собрании принято решение о передаче названного участка в аренду ООО "Агротехнологии" сроком на десять лет. Решение оформлено в виде протокола общего собрания от 23.06.2016.
12.07.2016 заключен договор аренды N 4385/16-111 земельного участка сельскохозяйственного назначения.
12.08.2016 заявителем представлен в Управление (Межмуниципальный отдел по Жердевскому и Токаревскому районам) на государственную регистрацию договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016.
При проведении правовой экспертизы документов у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации.
В поданном на государственную регистрацию договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 4385/16-111 от 12.07.2016, с одной стороны - Арендодателей, выступают сособственники данного земельного участка, одним из которых согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на 25.08.2016 года является ООО "Агротехнологии" (в размере 1209/5768 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок) и, с другой стороны - Арендатор, также ООО "Агротехнологии".
По результатам рассмотрения заявления о государственной регистрации договора 25.08.2016 Управление направило в адрес ООО "Агротехнологии" уведомление о приостановлении государственной регистрации N 68/004/301/2016-4 в связи с возникновением у регистратора сомнений в основаниях для проведения государственной регистрации на основании п. 1, 2 ст. 19 ФЗ от 21.071997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
12.01.2017 года заинтересованное лицо уведомлением отказало в государственной регистрации сделки об ограничении (обременении) права от N 68/004/301/2016-4. Земельный участок в силу его характеристик не является неделимым, и земельные доли могут быть выделены при определении на местности при отсутствии нарушении норм действующего законодательства и прав иных участников долевой собственности.
В уведомлении от 12.01.2017 сообщено, что в связи с истечением 12.01.2017 срока приостановления государственной регистрации сделки и неустранением причин приостановления, препятствующих, по мнению Росреестра, осуществлению государственной регистрации сделки об ограничении (обременении) права ООО "Агротехнологии" отказано в государственной регистрации сделки об ограничении (обременении) прав на земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29 площадью 72 872 300 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира в границах кадастрового квартала, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Тамбовская область, Жердевский район, с. Шпикулово.
Не согласившись с данным отказам, заявитель обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ), действующем с 01.01.2017, перечисленные требования к документам представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе соответствие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации сохранились и содержатся в п. 1 ст. 21 данного закона.
В случае, если форма и (или) содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, это является основанием для приостановления государственной регистрации по решению государственного регистратора прав (абз. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ), если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу с 01.01.2017) государственная регистрация аренды вышеуказанного земельного участка приостанавливалась по инициативе регистратора с 25.08.2016 до 24.09.2016 и по инициативе заявителя с 23.09.2016 до 23.12.2016.
В качестве оснований приостановления регистрации регистратор указал, что в представленном на государственную регистрацию договоре аренды наличествует совпадение арендодателя и арендатора земельного участка ООО "Агротехнологии" в одном лице, а также что форма и (или) содержание документа, предоставленного для регистрации (договора аренды), не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается в случае совпадения кредитора и должника в одном лице (Арендодатель и Арендатор).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды, предполагается передача имущества лицом, у которого это имущество находится в собственности либо ином законном владении, иному лицу, которые не является ни собственником, ни иным владельцем такого имущества на каких-либо основаниях (ст. 606 - 608 ГК РФ).
Следовательно, ООО "Агротехнологии" может выступать в договоре аренды только с какой-то одной стороны.
Таким образом, арендные отношения между ООО "Агротехнологии" как собственника земельного участка в принадлежащей ему доле (1209/5768 долей) и ООО "Агротехнологии" как арендатора считаются прекращенными в соответствии со статьей 413 ГК РФ.
Договор аренды не может быть зарегистрирован в части отдельных положений (земельных долей), в силу того, что земельные доли не определены на местности и представляют собой долю в праве на объект недвижимого имущества в силу ст. 244 ГК РФ, тогда как предметом договора аренды может быть только индивидуально определенный объект имущества, а в отношении земельного участка - земельный участок, границы которого определены и обособлены.
При этом земельный участок с кадастровым номером 68:03:0000000:29 в силу его характеристик не является неделимым, и земельные доли могут быть выделены при определении на местности при отсутствии нарушении норм действующего законодательства и прав иных участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон об обороте земель) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 Закона об обороте земель.
Частью 1 ст. 13 Закона об обороте земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте земель.
Доказательств межевания и выделения использованной доли земельного участка заявителем в материалы дела не представлено.
Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек (пункт 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ).
В деле имеются доказательства того, что один из собственников земельной доли (Никитин В.В.) выразил несогласие с заключением договора аренды исходного (находящегося в долевой собственности) земельного участка, а также осуществил выдел собственной доли до его заключения.
Таким образом, договор аренды по его содержанию, в том числе и площади, не соответствует требованиям закона.
Следовательно, основания для приостановления государственной регистрации договора аренды имелись.
Учитывая, что причины, препятствующие проведению государственной регистрации сделки, не были устранены, 12.01.2017 в государственной регистрации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения было обоснованно отказано.
Нарушений закона, прав и законных интересов заявителя не допущено.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.
В данном случае договор от 12.07.2016 N 4385/16-111 можно квалифицировать как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату одному лицу - Обществу.
В рассматриваемом случае, основанием для передачи объекта в аренду является не волеизъявление каждого из совладельцев, а решение общего собрания.
Тот факт, что в договоре аренды указано, что доверенное лицо избрано участниками долевой собственности и уполномочено осуществлять от их имени юридически значимые действия не противоречит закону, а предполагает лишь принятие и оформление соответствующего решения дольщиков, принятого на общем собрании.
Порядок принятия решения о передаче Обществу в аренду земельных долей соблюден.
В связи с чем, с учетом особенностей правового регулирования оборота земель сельхозназначения и статуса владельцев земельных долей, довод о совпадении в одном лице арендодателя и арендатора, суд считает несостоятельным.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является верным.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
В связи с чем, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя и им уплачены.
Обществу с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная госпошлина по платежному поручению N 23681 от 06.07.2017 в размере 1500 руб., поскольку в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса РФ госпошлина при подаче апелляционной жалобы для юридических лиц составляет не 3000 рублей, а 1500 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269 и статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2017 по делу N А64-242/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Н.Д.МИРОНЦЕВА
Судьи
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
Е.А.СЕМЕНЮТА
А.И.ПРОТАСОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)