Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель указал на нарушение арендатором порядка и условий использования земельного участка, предоставленного последнему в аренду для строительства капитального объекта, выразившееся в неиспользовании земельного участка в течение трех лет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Кочетова Г.В., доверенность от 05.07.2017 N 114,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.04.2017 (судья Самсонов В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)
по делу N А12-1955/2017
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (ОГРН 1053460014816, ИНН 3445072929) о расторжении договора и возврате земельного участка, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: администрация Волгограда,
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - истец, Комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (далее - ответчик, ООО "Сказка-Плюс", общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 и понуждении ответчика возвратить по акту приема-передачи арендованный земельный участок, в состоянии не хуже первоначального.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 13.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.10.2011 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Сказка-Плюс" (арендатор) заключен договор N 10082 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
Пунктом 1.1 договора установлен срок его действия на один год, который впоследствии был продлен дополнительным соглашением от 27.08.2014 N 1 до 02.09.2017.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2012, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2016.
Пунктом 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 26.12.2016 N 136-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившим силу отдельных законов Волгоградской области" и постановлением губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 N 222 "Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области", комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области делегированы полномочия по распоряжению земельными участками, представленными для строительства.
Таким образом, в настоящее время арендодателем по вышеназванному договору выступает Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Сотрудники Комитета, проведя 13.09.2016 обследование арендованного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, составили акт N 2505, согласно которому, на данном земельном участке, не имеющем ограждения, отсутствует какой-либо объект капитального строительства, фактически на нем размещен сквер, имеются заасфальтированные пешеходные дорожки, парковые скамьи, бетонные опоры уличного освещения, произрастает древесная и кустарниковая растительность. В границах обследованного земельного участка расположена детская игровая площадка, огражденная забором из сетки рабицы и металлических труб.
Арендодатель, указывая на неиспользование арендатором земельного участка в течение трех лет, 01.11.2016, направил в адрес ООО "Сказка-Плюс" уведомление от 31.10.2016 N 21-17/23919 о расторжении спорного договора аренды и возврате арендуемого земельного участка по акту приема-передачи, приложив для подписания соглашение о его расторжении, которое было оставлено последним без ответа.
Истец, ссылаясь на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, установил факт не освоения обществом арендованного земельного участка и его не использования по назначению, в связи с чем удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка в связи с существованием обстоятельств, независящих от арендатора, а также принятия арендатором всевозможных мер, направленных на освоение земельного участка.
Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Условиями спорного договора аренды установлено целевое использование арендуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 - для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
При этом условиями пункта 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно градостроительному заключению от 10.10.2016 N 94-04 об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41, составленного Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, указанный земельный участок имеет разрешенное использование "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания, для объектов общественно-делового значения для размещения административного здания) в соответствии с информацией Публичной карты Росреестра".
При этом, спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне парков, скверов, садов, бульваров, набережных, пляжей, основными и условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства - размещение административно-торгового здания в указанной зоне не предусмотрено.
Письмом от 20.04.2012 N 77 ООО "Сказка-Плюс" направило в адрес администрации Волгограда предложение о внесении изменений территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, с целью приведения ее в соответствии с целевым использованием земельного участка. Во внесении изменений территориальной зоны ответчику было отказано со ссылкой на необходимость внесения предварительных изменений в Генеральный план Волгограда в данной части.
Данный отказ и действия органа местного самоуправления по отказу в изменении территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, ООО "Сказка-Плюс" в установленном законом порядке не оспорило.
Также, арендатором, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ООО "Сказка-Плюс" объекта недвижимости незавершенного строительством, о выполнении строительных работ, наличия проектной документации на строительство планируемого объекта, как и разрешения на строительство.
Доводы ответчика о принятии им мер, направленных на освоение земельного участка, в частности, заключение договора подряда с обществом с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский и проектный институт "Росстройпроект" на выполнение проектирования объекта - административно-торговый комплекс, в рамках исполнения которого подрядчиком были разработаны концепция застройки и эскизный проект, предусмотрено размещение на участке парковой зоны и зоны детской площадки, элементов благоустройства, были предметом оценки суда, признаны несостоятельными, поскольку, из представленного ООО "Сказка-Плюс" эскизного проекта следует, что проект строительства административно-торгового комплекса разрабатывался ответчиком с учетом объединения смежных земельных участков и размещения комплекса сразу на двух земельных участках.
На этом основании действия ООО "Сказка-Плюс" по заключению договора подряда на проектные работы и получение в рамках указанного договора эскизного проекта не могут быть отнесены к доказательствам добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Более того, эскизный проект не может подменять собой проектную документацию на строительство планируемого объекта и разрешение на строительство, подготовленные и полученные арендатором в установленном законом порядке, так как и не свидетельствуют об использовании ответчиком спорного земельного участка по целевому назначению.
Ссылка ответчика на решения Центрального районного суда г. Волгограда от 27.10.2011 по делу N 2-6789/2011 и от 04.04.2013 по делу N 2-1090/2013 как на доказательство наличия объективных обстоятельств, препятствующих использованию спорного земельного участка по назначению, являющаяся повторением возражений на настоящее исковое заявление, также правомерно отклонена судом первой и апелляционной инстанций, поскольку вышеназванными судебными актами в удовлетворении требований прокурора г. Волгограда о признании незаконным постановления администрации Волгограда от 05.09.2005 N 1554 "О предварительном согласовании места размещения административного здания ООО "Сказка-Плюс" и освобождении спорного земельного участка отказано.
В связи с чем, обстоятельства ведения судебных споров в отношении арендуемого земельного участка, не могут быть отнесены к числу обстоятельств, препятствующих в использовании спорного земельного участка.
Правильно не принят во внимание судами довод ответчика об отказе в удовлетворении требований Комитета в расторжении договора аренды в рамках рассмотрения спора по делу N А12-33110/2016 (решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016), поскольку, основаниями заявленных арендодателем требований явилось наличие у ООО "Сказка-Плюс" задолженности по арендной плате.
Довод общества о том, что для осуществления строительства единого административно-торгового комплекса, необходимо объединение спорного земельного участка со смежным земельным участком с кадастровым номером 34:34:040034:24 площадью 1092 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. 10-й Дивизии НКВД, 2а, арендуемым ООО "Сказка Плюс" на основании договора аренды от 08.12.2006, правомерно отклонен апелляционным судом, поскольку указанные обстоятельства не могут являться доказательством использования ответчиком арендуемого по спорному договору аренды земельного участка в соответствии с его целевым назначением - "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания", ввиду предоставления ответчику названных земельных участков с различным целевым назначением.
Суды обоснованно отклонили доводы общества о том, что акт осмотра составлен Комитетом 13.09.2016 в одностороннем порядке и поэтому не может рассматриваться как достоверное и достаточное доказательство, поскольку пришли к выводу, что факт неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по целевому назначению доказан в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, наряду с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.
Суды приняли во внимание, что арендатором не представлено доказательств осуществления какой-либо деятельности на арендованном земельном участке в течение длительного периода времени - более 5-ти лет (с момента заключения спорного договора аренды - 17.10.2011 и до момента рассмотрения настоящего спора, что также свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся, в силу условий пункта 8.2.1 договора, пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статей 45, 46 ЗК РФ, основанием для его досрочного расторжения.
Доводы ООО "Сказка-Плюс" о наличии злоупотребления правом со стороны арендодателя, ввиду оплаты арендатором арендных платежей по спорному договору аренды, также были предметом оценки суда апелляционной инстанции, правомерно им отклонены поскольку, задолженность по арендной плате была взыскана с общества на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Волгоградской области по делам N А12-46763/2015, N А12-22404/2013.
Арбитражный суд первой инстанции оценил доводы общества о нарушении норм процессуального права, выразившиеся в несоблюдении истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, являющихся в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основанием для оставления настоящего иска без рассмотрения, и обоснованно их отклонил.
В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Оценив претензию (уведомление от 31.10.2016 N 21-17/23919) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082, в связи с неиспользованием арендатором земельного участка в течение трех лет, направленное обществу 01.11.2016, суд признал досудебный порядок расторжения договора истцом соблюденным.
В указанном уведомлении истец предложил ответчику представить в течение 30 дней доказательства исполнения условий договора аренды и освоения земельного участка, в противном случае подписать соглашение о расторжении договора от 17.10.2011 N 10082 аренды земельного участка и возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи.
При этом, исходя из толкования пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 по делу N А12-1955/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 03.10.2017 N Ф06-24068/2017 ПО ДЕЛУ N А12-1955/2017
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, понуждении возвратить указанный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Арендодатель указал на нарушение арендатором порядка и условий использования земельного участка, предоставленного последнему в аренду для строительства капитального объекта, выразившееся в неиспользовании земельного участка в течение трех лет.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. N Ф06-24068/2017
Дело N А12-1955/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,
судей Коноплевой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,
при участии представителя:
Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Кочетова Г.В., доверенность от 05.07.2017 N 114,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс"
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.04.2017 (судья Самсонов В.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)
по делу N А12-1955/2017
по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (ОГРН 1053460014816, ИНН 3445072929) о расторжении договора и возврате земельного участка, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: администрация Волгограда,
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - истец, Комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (далее - ответчик, ООО "Сказка-Плюс", общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082 и понуждении ответчика возвратить по акту приема-передачи арендованный земельный участок, в состоянии не хуже первоначального.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 13.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав представителя стороны, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.10.2011 между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Сказка-Плюс" (арендатор) заключен договор N 10082 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
Пунктом 1.1 договора установлен срок его действия на один год, который впоследствии был продлен дополнительным соглашением от 27.08.2014 N 1 до 02.09.2017.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2012, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2016.
Пунктом 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 26.12.2016 N 136-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившим силу отдельных законов Волгоградской области" и постановлением губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 N 222 "Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области", комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области делегированы полномочия по распоряжению земельными участками, представленными для строительства.
Таким образом, в настоящее время арендодателем по вышеназванному договору выступает Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Сотрудники Комитета, проведя 13.09.2016 обследование арендованного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, составили акт N 2505, согласно которому, на данном земельном участке, не имеющем ограждения, отсутствует какой-либо объект капитального строительства, фактически на нем размещен сквер, имеются заасфальтированные пешеходные дорожки, парковые скамьи, бетонные опоры уличного освещения, произрастает древесная и кустарниковая растительность. В границах обследованного земельного участка расположена детская игровая площадка, огражденная забором из сетки рабицы и металлических труб.
Арендодатель, указывая на неиспользование арендатором земельного участка в течение трех лет, 01.11.2016, направил в адрес ООО "Сказка-Плюс" уведомление от 31.10.2016 N 21-17/23919 о расторжении спорного договора аренды и возврате арендуемого земельного участка по акту приема-передачи, приложив для подписания соглашение о его расторжении, которое было оставлено последним без ответа.
Истец, ссылаясь на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, установил факт не освоения обществом арендованного земельного участка и его не использования по назначению, в связи с чем удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка в связи с существованием обстоятельств, независящих от арендатора, а также принятия арендатором всевозможных мер, направленных на освоение земельного участка.
Отклоняя указанный довод, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Условиями спорного договора аренды установлено целевое использование арендуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 - для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
При этом условиями пункта 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно градостроительному заключению от 10.10.2016 N 94-04 об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41, составленного Департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, указанный земельный участок имеет разрешенное использование "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания, для объектов общественно-делового значения для размещения административного здания) в соответствии с информацией Публичной карты Росреестра".
При этом, спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне парков, скверов, садов, бульваров, набережных, пляжей, основными и условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства - размещение административно-торгового здания в указанной зоне не предусмотрено.
Письмом от 20.04.2012 N 77 ООО "Сказка-Плюс" направило в адрес администрации Волгограда предложение о внесении изменений территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, с целью приведения ее в соответствии с целевым использованием земельного участка. Во внесении изменений территориальной зоны ответчику было отказано со ссылкой на необходимость внесения предварительных изменений в Генеральный план Волгограда в данной части.
Данный отказ и действия органа местного самоуправления по отказу в изменении территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, ООО "Сказка-Плюс" в установленном законом порядке не оспорило.
Также, арендатором, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ООО "Сказка-Плюс" объекта недвижимости незавершенного строительством, о выполнении строительных работ, наличия проектной документации на строительство планируемого объекта, как и разрешения на строительство.
Доводы ответчика о принятии им мер, направленных на освоение земельного участка, в частности, заключение договора подряда с обществом с ограниченной ответственностью "Научно-исследовательский и проектный институт "Росстройпроект" на выполнение проектирования объекта - административно-торговый комплекс, в рамках исполнения которого подрядчиком были разработаны концепция застройки и эскизный проект, предусмотрено размещение на участке парковой зоны и зоны детской площадки, элементов благоустройства, были предметом оценки суда, признаны несостоятельными, поскольку, из представленного ООО "Сказка-Плюс" эскизного проекта следует, что проект строительства административно-торгового комплекса разрабатывался ответчиком с учетом объединения смежных земельных участков и размещения комплекса сразу на двух земельных участках.
На этом основании действия ООО "Сказка-Плюс" по заключению договора подряда на проектные работы и получение в рамках указанного договора эскизного проекта не могут быть отнесены к доказательствам добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Более того, эскизный проект не может подменять собой проектную документацию на строительство планируемого объекта и разрешение на строительство, подготовленные и полученные арендатором в установленном законом порядке, так как и не свидетельствуют об использовании ответчиком спорного земельного участка по целевому назначению.
Ссылка ответчика на решения Центрального районного суда г. Волгограда от 27.10.2011 по делу N 2-6789/2011 и от 04.04.2013 по делу N 2-1090/2013 как на доказательство наличия объективных обстоятельств, препятствующих использованию спорного земельного участка по назначению, являющаяся повторением возражений на настоящее исковое заявление, также правомерно отклонена судом первой и апелляционной инстанций, поскольку вышеназванными судебными актами в удовлетворении требований прокурора г. Волгограда о признании незаконным постановления администрации Волгограда от 05.09.2005 N 1554 "О предварительном согласовании места размещения административного здания ООО "Сказка-Плюс" и освобождении спорного земельного участка отказано.
В связи с чем, обстоятельства ведения судебных споров в отношении арендуемого земельного участка, не могут быть отнесены к числу обстоятельств, препятствующих в использовании спорного земельного участка.
Правильно не принят во внимание судами довод ответчика об отказе в удовлетворении требований Комитета в расторжении договора аренды в рамках рассмотрения спора по делу N А12-33110/2016 (решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016), поскольку, основаниями заявленных арендодателем требований явилось наличие у ООО "Сказка-Плюс" задолженности по арендной плате.
Довод общества о том, что для осуществления строительства единого административно-торгового комплекса, необходимо объединение спорного земельного участка со смежным земельным участком с кадастровым номером 34:34:040034:24 площадью 1092 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. 10-й Дивизии НКВД, 2а, арендуемым ООО "Сказка Плюс" на основании договора аренды от 08.12.2006, правомерно отклонен апелляционным судом, поскольку указанные обстоятельства не могут являться доказательством использования ответчиком арендуемого по спорному договору аренды земельного участка в соответствии с его целевым назначением - "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания", ввиду предоставления ответчику названных земельных участков с различным целевым назначением.
Суды обоснованно отклонили доводы общества о том, что акт осмотра составлен Комитетом 13.09.2016 в одностороннем порядке и поэтому не может рассматриваться как достоверное и достаточное доказательство, поскольку пришли к выводу, что факт неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по целевому назначению доказан в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, наряду с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.
Суды приняли во внимание, что арендатором не представлено доказательств осуществления какой-либо деятельности на арендованном земельном участке в течение длительного периода времени - более 5-ти лет (с момента заключения спорного договора аренды - 17.10.2011 и до момента рассмотрения настоящего спора, что также свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся, в силу условий пункта 8.2.1 договора, пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статей 45, 46 ЗК РФ, основанием для его досрочного расторжения.
Доводы ООО "Сказка-Плюс" о наличии злоупотребления правом со стороны арендодателя, ввиду оплаты арендатором арендных платежей по спорному договору аренды, также были предметом оценки суда апелляционной инстанции, правомерно им отклонены поскольку, задолженность по арендной плате была взыскана с общества на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Волгоградской области по делам N А12-46763/2015, N А12-22404/2013.
Арбитражный суд первой инстанции оценил доводы общества о нарушении норм процессуального права, выразившиеся в несоблюдении истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, являющихся в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основанием для оставления настоящего иска без рассмотрения, и обоснованно их отклонил.
В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Оценив претензию (уведомление от 31.10.2016 N 21-17/23919) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082, в связи с неиспользованием арендатором земельного участка в течение трех лет, направленное обществу 01.11.2016, суд признал досудебный порядок расторжения договора истцом соблюденным.
В указанном уведомлении истец предложил ответчику представить в течение 30 дней доказательства исполнения условий договора аренды и освоения земельного участка, в противном случае подписать соглашение о расторжении договора от 17.10.2011 N 10082 аренды земельного участка и возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи.
При этом, исходя из толкования пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.
Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.
Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2017 по делу N А12-1955/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
Ф.В.ХАЙРУЛЛИНА
Судьи
М.В.КОНОПЛЕВА
А.Ф.ФАТХУТДИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)