Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между ответчиками без проведения торгов был заключен договор аренды земельного участка, согласно договору участок предоставлен для целей, не связанных со строительством. Соглашением к договору сторонами изменен вид разрешенного использования участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гончарова Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Луевой Л.Ю., Паршиной С.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", Р. о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" П. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 августа 2017 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Р. - Ж., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, позицию прокурора Медведевой З.А., возражавшей относительно удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия
установила:
прокурор г. Саратова, выступающий в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов", Р., в котором просил признать недействительным заключенное <дата> года между ответчиками соглашение к договору аренды N N от <дата> года земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
В обоснование требований прокурор указал, что между ответчиками 28 ноября 2014 года без проведения торгов был заключен договор аренды земельного участка, согласно договору участок предоставлен для целей, не связанных со строительством - "ведение садоводства в индивидуальном порядке". Соглашением к договору от 16 июля 2015 года сторонами изменен вид разрешенного использования участка на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры". Прокурор полагает, что соглашение является недействительным, нарушающим права неопределенного круга лиц, поскольку предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства должно осуществляться путем проведения торгов.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 21 августа 2017 года исковые требования удовлетворены.
На решение суда представителем администрации муниципального образования "Город Саратов" П. подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает неправильным вывод суда о нарушении органом местного самоуправления требований действующего законодательства, принципа публичности и прав неопределенного круга лиц. Арендуемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5, градостроительный регламент, установленный для данной зоны, предусматривает в качестве основного вида разрешенного использования вид "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)". В силу ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальной зоны. В соответствии с ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
По доводам жалобы прокуратурой г. Саратова поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены (с учетом новых доказательств, приобщенных в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ к материалам дела в суде апелляционной инстанции).
Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Положения п. п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В пункте 2 статьи 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В статье 1 ЗК РФ приведены принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип деления земель по целевому назначению на категории. Указанный принцип предполагает определение правового режима земель исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Категории земель приведены в статье 7 ЗК РФ. Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В статье 42 ЗК РФ указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Порядок предоставления земельного участка для целей, связанных со строительством на нем объектов, и для целей, не связанных со строительством объектов, регламентирован ЗК РФ.
Как следует из материалов дела, 28 ноября 2014 года администрацией муниципального образования "Город Саратов" принято постановление N N, согласно которому Р. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов. Участок передан Р. в аренду для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства в индивидуальном порядке. В постановлении отражено, что участок предоставлен в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, после информирования населения в газете "Саратовская панорама" от <дата> года NN и на основании заявления Р.
28 ноября 2014 года между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Р. заключен договор аренды N N земельного участка с кадастровым номером N сроком на 49 лет (до 28 ноября 2063 года), участок предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством - ведение садоводства в индивидуальном порядке. Согласно договору арендатор вправе использовать участок на условиях, установленных договором, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендатору земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (п. п. 5.1, 5.2, 5.3 договора). Ни в договоре, ни в акте приема-передачи участка не указано на наличие на участке капитальных строений или сооружений. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11 декабря 2014 года.
Из акта осмотра земельного участка, составленного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля 30 мая 2017 года, и фотографий к нему следует, что арендуемый участок не используется, свободен от строений, ограждение отсутствует.
Статья 34 ЗК РФ (пункты 1 - 5 в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) предусматривала, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.
В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.
Таким образом, предоставление земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, не предусматривало проведение торгов, принцип публичности реализовывался органом местного самоуправления посредством публикации в средствах массовой информации сообщения о предстоящем предоставлении участка.
Предоставление земельного участка для строительства по состоянию на ноябрь 2014 года регламентировалось статьями 30 и 30.1 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства осуществлялось на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Следовательно, при предоставлении земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления обязан был либо принять решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды, либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании. В последнем случае при подаче заинтересованными лицами заявлений о намерении приобрести право аренды на земельный участок орган местного самоуправления должен был провести соответствующий аукцион.
Судом первой инстанции установлено, что 16 июля 2015 года между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Р. заключено соглашение к договору аренды земельного участка N N от <дата> года, согласно которому стороны решили внести изменения в действующий договор аренды участка. Сторонами изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для целей, не связанных со строительством - ведение садоводства в индивидуальном порядке" на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры". Из дела правоустанавливающих документов, копия которого приобщена в суде апелляционной инстанции, видно, что соглашение зарегистрировано в ЕГРН 12 августа 2015 года.
Согласно ответу, полученному на запрос судебной коллегии из комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", земельный участок с кадастровым номером N расположен в территориальной зоне Ж-5 - зона дачных и садоводческих участков. Вид разрешенного использования "размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)" является для данной зоны основным.
Из представленных доказательств следует, что при подписании соглашения сторонами договора аренды был изменен не вид разрешенного использования, а целевое назначение участка (с использования для целей, не связанных со строительством, на индивидуальное жилищное строительство).
Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В подпункте 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
В силу статьи 39.18 ЗК РФ (пункты 1, 4 - 7) в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.
Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.
Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до сорока пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.
В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Исходя из изложенного, как статья 30.1 ЗК РФ, так и статья 39.18 ЗК РФ предусматривают обязательность публикации органом местного самоуправления в средствах массовой информации извещения о предстоящем предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства. При этом в течение тридцати дней со дня опубликования извещения любые заинтересованные лица вправе подать заявления о намерении участвовать в аукционе. В случае подачи такого заявления уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов и совершает действия по организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, правовой целью заключения ответчиками оспариваемого прокурором соглашения было предоставление Р. земельного участка на принципиально иных условиях (для строительства индивидуального жилого дома), в обход процедур, предусмотренных действующим законодательством. Несоблюдение процедуры предоставления участка повлекло нарушение принципа публичности и прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности узнать о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и подать заявление о намерении участвовать в аукционе.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований прокурора. Доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности (ст. 67 ГПК РФ). Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-8050/2017
Требование: О признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Между ответчиками без проведения торгов был заключен договор аренды земельного участка, согласно договору участок предоставлен для целей, не связанных со строительством. Соглашением к договору сторонами изменен вид разрешенного использования участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. по делу N 33-8050
Судья: Гончарова Н.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Луевой Л.Ю., Паршиной С.В.,
при секретаре С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению прокурора г. Саратова в интересах неопределенного круга лиц к администрации муниципального образования "Город Саратов", Р. о признании соглашения к договору аренды земельного участка недействительным по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" П. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 августа 2017 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Р. - Ж., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, позицию прокурора Медведевой З.А., возражавшей относительно удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений на нее, судебная коллегия
установила:
прокурор г. Саратова, выступающий в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Саратов", Р., в котором просил признать недействительным заключенное <дата> года между ответчиками соглашение к договору аренды N N от <дата> года земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
В обоснование требований прокурор указал, что между ответчиками 28 ноября 2014 года без проведения торгов был заключен договор аренды земельного участка, согласно договору участок предоставлен для целей, не связанных со строительством - "ведение садоводства в индивидуальном порядке". Соглашением к договору от 16 июля 2015 года сторонами изменен вид разрешенного использования участка на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры". Прокурор полагает, что соглашение является недействительным, нарушающим права неопределенного круга лиц, поскольку предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства должно осуществляться путем проведения торгов.
Решением Волжского районного суда г. Саратова от 21 августа 2017 года исковые требования удовлетворены.
На решение суда представителем администрации муниципального образования "Город Саратов" П. подана апелляционная жалоба, в которой содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает неправильным вывод суда о нарушении органом местного самоуправления требований действующего законодательства, принципа публичности и прав неопределенного круга лиц. Арендуемый земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-5, градостроительный регламент, установленный для данной зоны, предусматривает в качестве основного вида разрешенного использования вид "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)". В силу ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальной зоны. В соответствии с ч. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
По доводам жалобы прокуратурой г. Саратова поданы возражения, в которых содержится просьба оставить решение суда без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены (с учетом новых доказательств, приобщенных в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ к материалам дела в суде апелляционной инстанции).
Согласно части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В п. п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ указано, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Положения п. п. 1 - 2 ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В пункте 2 статьи 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В статье 1 ЗК РФ приведены принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип деления земель по целевому назначению на категории. Указанный принцип предполагает определение правового режима земель исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Категории земель приведены в статье 7 ЗК РФ. Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
В статье 42 ЗК РФ указано, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Порядок предоставления земельного участка для целей, связанных со строительством на нем объектов, и для целей, не связанных со строительством объектов, регламентирован ЗК РФ.
Как следует из материалов дела, 28 ноября 2014 года администрацией муниципального образования "Город Саратов" принято постановление N N, согласно которому Р. в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов. Участок передан Р. в аренду для целей, не связанных со строительством, - ведение садоводства в индивидуальном порядке. В постановлении отражено, что участок предоставлен в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, после информирования населения в газете "Саратовская панорама" от <дата> года NN и на основании заявления Р.
28 ноября 2014 года между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Р. заключен договор аренды N N земельного участка с кадастровым номером N сроком на 49 лет (до 28 ноября 2063 года), участок предоставлен в аренду для целей, не связанных со строительством - ведение садоводства в индивидуальном порядке. Согласно договору арендатор вправе использовать участок на условиях, установленных договором, в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. При прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендатору земельный участок в том состоянии, в котором он его получил (п. п. 5.1, 5.2, 5.3 договора). Ни в договоре, ни в акте приема-передачи участка не указано на наличие на участке капитальных строений или сооружений. Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11 декабря 2014 года.
Из акта осмотра земельного участка, составленного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля 30 мая 2017 года, и фотографий к нему следует, что арендуемый участок не используется, свободен от строений, ограждение отсутствует.
Статья 34 ЗК РФ (пункты 1 - 5 в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) предусматривала, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают в письменной или электронной форме с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса. Соответствующее заявление может быть подано через многофункциональный центр.
В указанном в пункте 2 настоящей статьи заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.
Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, указанному в пункте 4 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка может быть выдана (направлена) через многофункциональный центр.
Таким образом, предоставление земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, не предусматривало проведение торгов, принцип публичности реализовывался органом местного самоуправления посредством публикации в средствах массовой информации сообщения о предстоящем предоставлении участка.
Предоставление земельного участка для строительства по состоянию на ноябрь 2014 года регламентировалось статьями 30 и 30.1 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30.1 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства осуществлялось на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти, субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка.
В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Следовательно, при предоставлении земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления обязан был либо принять решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды, либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании. В последнем случае при подаче заинтересованными лицами заявлений о намерении приобрести право аренды на земельный участок орган местного самоуправления должен был провести соответствующий аукцион.
Судом первой инстанции установлено, что 16 июля 2015 года между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и Р. заключено соглашение к договору аренды земельного участка N N от <дата> года, согласно которому стороны решили внести изменения в действующий договор аренды участка. Сторонами изменен вид разрешенного использования земельного участка с "для целей, не связанных со строительством - ведение садоводства в индивидуальном порядке" на "жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры". Из дела правоустанавливающих документов, копия которого приобщена в суде апелляционной инстанции, видно, что соглашение зарегистрировано в ЕГРН 12 августа 2015 года.
Согласно ответу, полученному на запрос судебной коллегии из комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", земельный участок с кадастровым номером N расположен в территориальной зоне Ж-5 - зона дачных и садоводческих участков. Вид разрешенного использования "размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей)" является для данной зоны основным.
Из представленных доказательств следует, что при подписании соглашения сторонами договора аренды был изменен не вид разрешенного использования, а целевое назначение участка (с использования для целей, не связанных со строительством, на индивидуальное жилищное строительство).
Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В подпункте 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
В силу статьи 39.18 ЗК РФ (пункты 1, 4 - 7) в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:
1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";
2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.
Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.
Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;
2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", и направляет указанное решение заявителю. В случае, если схема расположения земельного участка, в соответствии с которой предстоит образовать земельный участок, подлежит согласованию в соответствии со статьей 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок принятия указанного решения может быть продлен не более чем до сорока пяти дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Об отсутствии заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств, поступивших в срок, указанный в абзаце первом настоящего пункта, и о продлении срока принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган уведомляет заявителя.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.17 настоящего Кодекса.
В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:
1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;
2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Исходя из изложенного, как статья 30.1 ЗК РФ, так и статья 39.18 ЗК РФ предусматривают обязательность публикации органом местного самоуправления в средствах массовой информации извещения о предстоящем предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства. При этом в течение тридцати дней со дня опубликования извещения любые заинтересованные лица вправе подать заявления о намерении участвовать в аукционе. В случае подачи такого заявления уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов и совершает действия по организации аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, правовой целью заключения ответчиками оспариваемого прокурором соглашения было предоставление Р. земельного участка на принципиально иных условиях (для строительства индивидуального жилого дома), в обход процедур, предусмотренных действующим законодательством. Несоблюдение процедуры предоставления участка повлекло нарушение принципа публичности и прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности узнать о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и подать заявление о намерении участвовать в аукционе.
При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований прокурора. Доводы жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, являлись предметом исследования и оценки суда с изложением в решении соответствующих мотивов, представленным доказательствам дана надлежащая оценка с позиций их относимости, допустимости и достоверности (ст. 67 ГПК РФ). Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Волжского районного суда г. Саратова от 21 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)