Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по договору в части внесения платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Минеральные Воды (ОГРН 1052601045694), ответчика - закрытого акционерного общества "Медакс" (ОГРН 1022601638058), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Минераловодского муниципального района, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Медакс" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2015 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (судьи Годило Н.Н., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-933/2015, установил следующее.
Администрация города Минеральные Воды (далее - администрация города) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к закрытому акционерному обществу "Медакс" (далее - общество), в котором просила:
- взыскать с общества в пользу администрации города задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64 за период с 12.08.2011 по 31.12.2014 в размере 4 233 877 рублей 00 копеек,
- - взыскать с общества в пользу администрации города пеню за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64 в размере 892 924 рублей 07 копеек за период с 25.09.2011 по 06.05.2015;
- - расторгнуть договор аренды от 15.09.2011 N 64 земельного участка площадью 250 000 кв. м с кадастровым номером 26:24:040625:50, расположенного в 719 м на юго-восток от нежилого здания N 19 по ул. 1-ой Промышленной, в г. Минеральные Воды, с разрешенным использованием - фармацевтический комплекс в составе индустриального парка, из категории земель населенных пунктов (далее земельный участок),
- обязать общество возвратить администрации города в течение 10 дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа (уточненные требования, т. 1, л.д. 3-6, т. 2, л.д. 1-2, 153).
Решением от 18.06.2015 суд принял уточнение требований в части периода образования отыскиваемой суммы арендной платы и в части размера неустойки, начисленной на указанную задолженность, в принятии к рассмотрению дополнительных требований о взыскании арендной платы за 1 и 2 кварталы 2015 года, неустойки за просрочку ее внесения, - отказал. С общества в пользу администрации города взыскано 4 396 578 рублей 23 копейки, из которых 3 709 795 рублей 16 копеек - основной долг, 686 783 рубля 07 копеек - неустойка. Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 41 706 рублей 94 копейки государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован следующим. Статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) не предусмотрено право истца на предъявление новых требований, в дополнение к ранее заявленным по рассматриваемому делу. Такие (дополнительные) требования могут быть предъявлены в самостоятельном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 161/10). На основании постановлений администрации города от 05.07.2011 N 568 и от 12.08.2011 N 125 обществу в порядке предварительного согласования места размещения объекта предоставлен в долгосрочную аренду на срок с 12.08.2011 по 11.08.2060 земельный участок под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка. Сформированный для названной цели участок поставлен на государственный кадастровый учет 30.08.2011 за номером 26:24:040625:50, администрацией города (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64. По передаточному акту, приложенному к договору, земельный участок передан ответчику. 30.12.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право муниципальной собственности на участок. Строительство на спорном земельном участке не начато, арендная плата своевременно и в полном объеме арендатором не внесена, в том числе после направления обществу претензии от 16.12.2014. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), далее - постановление Пленума N 73). В отсутствие соответствующего муниципального нормативного правового акта, арендная плата рассчитана истцом в соответствии с постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление N 64-п, Порядок N 64-п). Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка; арендная плата подлежит пересчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок (пункты 3, 6, 9 Порядка N 64-п). Арендная плата с применением утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 (вступил в силу в 2013 году) кадастровой стоимости подлежит пересчету с 01.01.2014. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.12.2012 N 2408-р региональный индустриальный парк в городе Минеральные Воды включен в инвестиционный план первоочередных и перспективных инвестиционных проектов, реализуемых и планируемых к реализации на территории Северо-Кавказского федерального округа в период до 2025 года. На момент рассмотрения спора судом региональный индустриальный парк в городе Минеральные Воды не создан. Бездействие администрации города в виде непринятия исчерпывающих мер, направленных на создание регионального индустриального парка, не освобождает ответчика от обязанности внесения спорной арендной платы. Обществом заявлено о применении исковой давности, истечение срока которой, при наличии заявления об этом стороны в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса). Исковое заявление подано в арбитражный суд 28.01.2015, то есть с пропуском срока исковой давности в отношении задолженности по арендной плате за 2011 и 1 квартал 2012 года, а также соответствующей неустойки. Произведенный арендатором 24.04.2014 платеж (платежное поручение N 207) относится к периоду, по которому срок исковой давности не пропущен, что не влечет перерыв в течение срока исковой давности по предшествующим периодам. С учетом изложенного судом произведен перерасчет суммы арендной платы и неустойки. В силу норм статей 452, 619, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснений, процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения), требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если такой срок в предложении не указан, то в 30-дневный срок. Представленная администрацией претензия от 16.12.2014 не является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Содержащееся в письме предложение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором просроченного обязательства. Направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в предупреждении срока для устранения нарушений условий договора, законом не предусмотрено. В связи с оставлением без рассмотрения иска в части расторжения договора (часть 2 статьи 148 Кодекса), отсутствуют основания для удовлетворения требования о возврате земельного участка.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2015 апелляционная жалоба общества оставлена без удовлетворения. Решение от 18.06.2015 в части оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64 отменено, апелляционная жалоба администрации города в указанной части удовлетворена. В отмененной части по делу вынесен новый судебный акт, исковые требования администрации города в части расторжения договора аренды удовлетворены. Апелляционный суд расторг договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:50 от 15.09.2011 N 64. В остальной части решение от 18.06.2015 оставлено без изменения.
Судебный акт мотивирован следующим. При вынесении решения о частичном удовлетворении требований администрации города в части взыскания задолженности по арендной плате и пени суд первой инстанции руководствовался подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами права, верно произвел перерасчет сумм арендной платы и неустойки, однако пришел к ошибочному выводу об оставлении без рассмотрения требования администрации города о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64. Письмом от 16.12.2014 N 2617 администрация города предложила обществу произвести оплату задолженности по договору в срок до 15.01.2015, подписать соглашение о расторжении договора аренды, а также сообщила, что в случае отказа оплатить задолженность и расторгнуть договор, арендодатель обратится в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. Получение указанного письма обществом подтверждается имеющимся в материалах дела уведомлением о вручении и не оспаривается ответчиком. Содержащееся в названном письме предложение о расторжении договора, сделанное одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором просроченного обязательства, не является нарушением норм права, регламентирующих процедуру расторжения договора, все необходимые в рамках такой процедуры сведения в нем отражены, а требования - выполнены.
В кассационной жалобе общество просит решение от 18.06.2015 и апелляционное постановление от 15.12.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, судами не применена подлежащая применению статья 10 Гражданского кодекса. Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума N 16), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. Согласно договоренности сторон и условий, изложенных в заявке на создание регионального индустриального парка на территории города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края (далее - заявка на создание индустриального парка), арендная плата за спорный земельный участок для общества после регистрации индустриального парка должна составлять 0,35 руб. /кв. м. До настоящего времени индустриальный парк не создан по вине администрации. Закрепленную в заявке на создание индустриального парка арендную плату общество полностью оплатило. Согласно действующей редакции пункта 1 статьи 5 Закона Ставропольского края от 29.12.2009 N 98-КЗ "О региональных индустриальных, туристско-рекреационных и технологических парках" (далее - Закон края N 98-КЗ) общество не имеет возможности самостоятельно подать заявку на регистрацию индустриального парка, а администрация своих обязательств по такой регистрации не выполняет. В результате бездействия администрации обществу необоснованно начисляются завышенные суммы арендной платы. Исполнение договора аренды земельного участка предполагало использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:50 под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка, исключая, тем самым, использование участка арендатором для других целей, не соответствующих условиям договора. Арендатор фактически не мог использовать спорный земельный участок по назначению и в соответствии с разрешенным использованием в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
В арбитражный суд округа письменные отзывы на кассационную жалобу участвующими в деле лицами не представлены.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальным образованием город Минеральные Воды в лице администрации города (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 15.09.2011 N 64, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в долгосрочную аренду на срок с 12.08.2011 по 11.08.2060 земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 250 тыс. кв. м, с кадастровым номером 26:24:040625:50, находящийся по адресу: Ставропольский край, город Минеральные Воды, в 790 м на юго-восток от нежилого здания N 19 по ул. 1-ой Промышленной, под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка. Арендная сделка зарегистрирована 04.10.2011, факт передачи земельного участка арендатору, в отсутствие у последнего претензий в отношении принимаемого участка, подтвержден актом приема-передачи (т. 1, л.д. 10-14, 15, 16-17, 18-19).
Стороны договорились, что при расчете применяются размеры ставок арендной платы за землю, утвержденные правительством Ставропольского края; при заключении договора аренды земельного участка оплата текущего квартала производится в течение 10 дней с момента выдачи договора, в дальнейшем арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально, в первом квартале до 20-го числа первого месяца квартала, в следующих кварталах - до 10-го числа первого месяца текущего квартала (пункты 3.2, 3.4 договора).
На момент заключения договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении составил 1 160 700 рублей (пункт 3.1 договора). Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции (пункт 3.5 договора), арендодателем в одностороннем порядке, без подписания сторонами дополнительных соглашений (пункт 3.6 договора), пересматривается в соответствии с требованиями законодательства в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования участка (пункт 3.7 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 6.3 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Указывая, что арендатор не приступил к строительству объекта, и у него образовалась значительная задолженность по арендной плате за земельный участок (с момента заключения договора от 15.09.2011 N 64 оплата вносилась только два раза), на которую начислена пеня, письмом от 16.12.2014 N 2617 администрация города предложила обществу в срок до 15.01.2015 произвести оплату задолженности и подписать соглашение о расторжении договора аренды. Арендатор также предупрежден, что в случае отказа оплатить задолженность и расторгнуть договор, администрация города обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора (т. 1, л.д. 21-22, 23).
Не получив какого-либо ответа от общества, и полагая свои права арендодателя по договору от 15.09.2011 N 64 нарушенными ответчиком существенным образом, администрация города обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса, здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (пункт 1 статьи 333 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 4.1.1 договора администрация города и общество закрепили условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случаях, если арендатор не внес арендную плату более чем за 6 месяцев, нарушает другие условия договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что доказательства своевременного внесения и полной оплаты образовавшейся (в период с 12.08.2011 по 31.12.2014) задолженности по арендной плате за предоставленный земельный участок и пени за просрочку ее внесения, обществом не представлены, срок исковой давности в отношении задолженности по арендной плате за 2011 год и 1 квартал 2012 года, а также соответствующей неустойки, администрацией города пропущен. Повторно изучив материалы дела и доводы поданных администрацией города и обществом апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции также признал соблюденным досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64, а указанное требование - законным и обоснованным.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что судами не применена подлежащая применению статья 10 Гражданского кодекса, окружным судом не принимается, поскольку фактов осуществления администрацией города своих гражданских прав исключительно с намерением причинить вред обществу, совершения действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом) судебные инстанции не установили.
Ссылаясь на пункт 8 постановления Пленума N 16, общество не указало, каким своим правом, вытекающим из условия договора от 15.09.2011 N 64, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо каким своим правом, основанным на императивной норме, администрация города злоупотребила, в чем это злоупотребление выразилось и какими доказательствами оно подтверждается.
Приведенные в жалобе аргументы, обусловленные содержанием заявки на создание индустриального парка, и завышением отыскиваемой арендной платы, по сравнению с заявкой, подлежат отклонению. Правовое значение заявки на создание индустриального парка (подписана главой города, адресована директору государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края") для правоотношений сторон, возникших из договора аренды от 15.09.2011 N 64, заявителем не раскрыто. Вывод суда первой инстанции об отсутствии нормативного обоснования указанного в заявке на создание индустриального парка размера арендной платы для резидентов регионального индустриального парка в городе Минеральные Воды (0,35 руб. /кв. м), обществом не опровергнут. Постановление N 64-п, на основании которого сторонами в договоре от 15.09.2011 N 64 определен размер арендной платы за спорный земельный участок, соответствующих положений не содержит.
Приведенные в жалобе аргументы о том, что до настоящего времени индустриальный парк не создан по вине администрации, общество не имеет возможности самостоятельно подать заявку на регистрацию индустриального парка, окружной суд, исходя из предмета и оснований возникшего спора, находит несостоятельными. Обязательства арендодателя перед арендатором, связанные с созданием регионального индустриального парка в городе Минеральные Воды, в договоре от 15.09.2011 N 64 не предусмотрены. Доказательства оспаривания обществом и признания в судебном порядке незаконными действий (бездействия) администрации города при реализации полномочий по созданию регионального индустриального парка в городе Минеральные Воды в материалах настоящего дела отсутствуют.
Суждения заявителя жалобы об отсутствии у арендатора возможности использовать спорный земельный участок по назначению в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, не основаны на содержании представленных судам при рассмотрении настоящего дела доказательств. Ссылаясь на наличие препятствий в использовании земельного участка, и не оспаривая факт передачи ему участка по договору от 15.09.2011 N 64, общество нарушение обязательства арендодателем не подтвердило, с встречным иском к администрации города не обратилось, самостоятельных требований к арендодателю в отдельном процессе не заявило. С учетом изложенного основания считать ответчика подлежащим освобождению от ответственности за неисполнение договора у судов отсутствовали.
При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 15.12.2015 по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, суд апелляционной инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и применил к ним нормы права при разрешении спора по существу. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Поскольку апелляционный суд в части отменил решение, а обществом обжалуются решение от 18.06.2015 и постановление от 15.12.2015, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса оставлению в силе подлежит постановление суда апелляционной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, основания для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют.
Поступившее из Арбитражного суда Ставропольского края заявление администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о замене стороны по делу в порядке процессуального правопреемства, подлежит рассмотрению судом первой инстанции, которому оно адресовано. В силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу N А63-933/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 23.04.2016 N Ф08-1657/2016 ПО ДЕЛУ N А63-933/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора, обязании возвратить участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Администрация ссылалась на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по договору в части внесения платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2016 г. по делу N А63-933/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Минеральные Воды (ОГРН 1052601045694), ответчика - закрытого акционерного общества "Медакс" (ОГРН 1022601638058), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации Минераловодского муниципального района, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Медакс" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.06.2015 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (судьи Годило Н.Н., Жуков Е.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-933/2015, установил следующее.
Администрация города Минеральные Воды (далее - администрация города) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к закрытому акционерному обществу "Медакс" (далее - общество), в котором просила:
- взыскать с общества в пользу администрации города задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64 за период с 12.08.2011 по 31.12.2014 в размере 4 233 877 рублей 00 копеек,
- - взыскать с общества в пользу администрации города пеню за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64 в размере 892 924 рублей 07 копеек за период с 25.09.2011 по 06.05.2015;
- - расторгнуть договор аренды от 15.09.2011 N 64 земельного участка площадью 250 000 кв. м с кадастровым номером 26:24:040625:50, расположенного в 719 м на юго-восток от нежилого здания N 19 по ул. 1-ой Промышленной, в г. Минеральные Воды, с разрешенным использованием - фармацевтический комплекс в составе индустриального парка, из категории земель населенных пунктов (далее земельный участок),
- обязать общество возвратить администрации города в течение 10 дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа (уточненные требования, т. 1, л.д. 3-6, т. 2, л.д. 1-2, 153).
Решением от 18.06.2015 суд принял уточнение требований в части периода образования отыскиваемой суммы арендной платы и в части размера неустойки, начисленной на указанную задолженность, в принятии к рассмотрению дополнительных требований о взыскании арендной платы за 1 и 2 кварталы 2015 года, неустойки за просрочку ее внесения, - отказал. С общества в пользу администрации города взыскано 4 396 578 рублей 23 копейки, из которых 3 709 795 рублей 16 копеек - основной долг, 686 783 рубля 07 копеек - неустойка. Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 41 706 рублей 94 копейки государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован следующим. Статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) не предусмотрено право истца на предъявление новых требований, в дополнение к ранее заявленным по рассматриваемому делу. Такие (дополнительные) требования могут быть предъявлены в самостоятельном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 161/10). На основании постановлений администрации города от 05.07.2011 N 568 и от 12.08.2011 N 125 обществу в порядке предварительного согласования места размещения объекта предоставлен в долгосрочную аренду на срок с 12.08.2011 по 11.08.2060 земельный участок под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка. Сформированный для названной цели участок поставлен на государственный кадастровый учет 30.08.2011 за номером 26:24:040625:50, администрацией города (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64. По передаточному акту, приложенному к договору, земельный участок передан ответчику. 30.12.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право муниципальной собственности на участок. Строительство на спорном земельном участке не начато, арендная плата своевременно и в полном объеме арендатором не внесена, в том числе после направления обществу претензии от 16.12.2014. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), далее - постановление Пленума N 73). В отсутствие соответствующего муниципального нормативного правового акта, арендная плата рассчитана истцом в соответствии с постановлением правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление N 64-п, Порядок N 64-п). Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов устанавливаются по видам функционального использования и по видам разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка; арендная плата подлежит пересчету в одностороннем порядке по требованию арендодателя по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка в результате проведения государственной кадастровой оценки земель и (или) изменения базового размера арендной платы за земельный участок (пункты 3, 6, 9 Порядка N 64-п). Арендная плата с применением утвержденной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 (вступил в силу в 2013 году) кадастровой стоимости подлежит пересчету с 01.01.2014. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.12.2012 N 2408-р региональный индустриальный парк в городе Минеральные Воды включен в инвестиционный план первоочередных и перспективных инвестиционных проектов, реализуемых и планируемых к реализации на территории Северо-Кавказского федерального округа в период до 2025 года. На момент рассмотрения спора судом региональный индустриальный парк в городе Минеральные Воды не создан. Бездействие администрации города в виде непринятия исчерпывающих мер, направленных на создание регионального индустриального парка, не освобождает ответчика от обязанности внесения спорной арендной платы. Обществом заявлено о применении исковой давности, истечение срока которой, при наличии заявления об этом стороны в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс). С истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса). Исковое заявление подано в арбитражный суд 28.01.2015, то есть с пропуском срока исковой давности в отношении задолженности по арендной плате за 2011 и 1 квартал 2012 года, а также соответствующей неустойки. Произведенный арендатором 24.04.2014 платеж (платежное поручение N 207) относится к периоду, по которому срок исковой давности не пропущен, что не влечет перерыв в течение срока исковой давности по предшествующим периодам. С учетом изложенного судом произведен перерасчет суммы арендной платы и неустойки. В силу норм статей 452, 619, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66) разъяснений, процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения), требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если такой срок в предложении не указан, то в 30-дневный срок. Представленная администрацией претензия от 16.12.2014 не является надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Содержащееся в письме предложение о расторжении договора сделано одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором просроченного обязательства. Направление извещения о расторжении договора аренды до истечения установленного в предупреждении срока для устранения нарушений условий договора, законом не предусмотрено. В связи с оставлением без рассмотрения иска в части расторжения договора (часть 2 статьи 148 Кодекса), отсутствуют основания для удовлетворения требования о возврате земельного участка.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2015 апелляционная жалоба общества оставлена без удовлетворения. Решение от 18.06.2015 в части оставления без рассмотрения исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64 отменено, апелляционная жалоба администрации города в указанной части удовлетворена. В отмененной части по делу вынесен новый судебный акт, исковые требования администрации города в части расторжения договора аренды удовлетворены. Апелляционный суд расторг договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:50 от 15.09.2011 N 64. В остальной части решение от 18.06.2015 оставлено без изменения.
Судебный акт мотивирован следующим. При вынесении решения о частичном удовлетворении требований администрации города в части взыскания задолженности по арендной плате и пени суд первой инстанции руководствовался подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами права, верно произвел перерасчет сумм арендной платы и неустойки, однако пришел к ошибочному выводу об оставлении без рассмотрения требования администрации города о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64. Письмом от 16.12.2014 N 2617 администрация города предложила обществу произвести оплату задолженности по договору в срок до 15.01.2015, подписать соглашение о расторжении договора аренды, а также сообщила, что в случае отказа оплатить задолженность и расторгнуть договор, арендодатель обратится в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. Получение указанного письма обществом подтверждается имеющимся в материалах дела уведомлением о вручении и не оспаривается ответчиком. Содержащееся в названном письме предложение о расторжении договора, сделанное одновременно с предупреждением о необходимости исполнения арендатором просроченного обязательства, не является нарушением норм права, регламентирующих процедуру расторжения договора, все необходимые в рамках такой процедуры сведения в нем отражены, а требования - выполнены.
В кассационной жалобе общество просит решение от 18.06.2015 и апелляционное постановление от 15.12.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. По мнению подателя жалобы, судами не применена подлежащая применению статья 10 Гражданского кодекса. Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума N 16), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом. Согласно договоренности сторон и условий, изложенных в заявке на создание регионального индустриального парка на территории города Минеральные Воды Минераловодского района Ставропольского края (далее - заявка на создание индустриального парка), арендная плата за спорный земельный участок для общества после регистрации индустриального парка должна составлять 0,35 руб. /кв. м. До настоящего времени индустриальный парк не создан по вине администрации. Закрепленную в заявке на создание индустриального парка арендную плату общество полностью оплатило. Согласно действующей редакции пункта 1 статьи 5 Закона Ставропольского края от 29.12.2009 N 98-КЗ "О региональных индустриальных, туристско-рекреационных и технологических парках" (далее - Закон края N 98-КЗ) общество не имеет возможности самостоятельно подать заявку на регистрацию индустриального парка, а администрация своих обязательств по такой регистрации не выполняет. В результате бездействия администрации обществу необоснованно начисляются завышенные суммы арендной платы. Исполнение договора аренды земельного участка предполагало использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:24:040625:50 под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка, исключая, тем самым, использование участка арендатором для других целей, не соответствующих условиям договора. Арендатор фактически не мог использовать спорный земельный участок по назначению и в соответствии с разрешенным использованием в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.
В арбитражный суд округа письменные отзывы на кассационную жалобу участвующими в деле лицами не представлены.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальным образованием город Минеральные Воды в лице администрации города (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 15.09.2011 N 64, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в долгосрочную аренду на срок с 12.08.2011 по 11.08.2060 земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 250 тыс. кв. м, с кадастровым номером 26:24:040625:50, находящийся по адресу: Ставропольский край, город Минеральные Воды, в 790 м на юго-восток от нежилого здания N 19 по ул. 1-ой Промышленной, под строительство фармацевтического комплекса в составе индустриального парка. Арендная сделка зарегистрирована 04.10.2011, факт передачи земельного участка арендатору, в отсутствие у последнего претензий в отношении принимаемого участка, подтвержден актом приема-передачи (т. 1, л.д. 10-14, 15, 16-17, 18-19).
Стороны договорились, что при расчете применяются размеры ставок арендной платы за землю, утвержденные правительством Ставропольского края; при заключении договора аренды земельного участка оплата текущего квартала производится в течение 10 дней с момента выдачи договора, в дальнейшем арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально, в первом квартале до 20-го числа первого месяца квартала, в следующих кварталах - до 10-го числа первого месяца текущего квартала (пункты 3.2, 3.4 договора).
На момент заключения договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении составил 1 160 700 рублей (пункт 3.1 договора). Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции (пункт 3.5 договора), арендодателем в одностороннем порядке, без подписания сторонами дополнительных соглашений (пункт 3.6 договора), пересматривается в соответствии с требованиями законодательства в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования участка (пункт 3.7 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,03% от размера не внесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Согласно пункту 6.3 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Указывая, что арендатор не приступил к строительству объекта, и у него образовалась значительная задолженность по арендной плате за земельный участок (с момента заключения договора от 15.09.2011 N 64 оплата вносилась только два раза), на которую начислена пеня, письмом от 16.12.2014 N 2617 администрация города предложила обществу в срок до 15.01.2015 произвести оплату задолженности и подписать соглашение о расторжении договора аренды. Арендатор также предупрежден, что в случае отказа оплатить задолженность и расторгнуть договор, администрация города обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора (т. 1, л.д. 21-22, 23).
Не получив какого-либо ответа от общества, и полагая свои права арендодателя по договору от 15.09.2011 N 64 нарушенными ответчиком существенным образом, администрация города обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса, здесь и далее - в применимой к спорным отношениям редакции).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить (пункт 1 статьи 333 Кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.
В пункте 4.1.1 договора администрация города и общество закрепили условие о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случаях, если арендатор не внес арендную плату более чем за 6 месяцев, нарушает другие условия договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, здесь и далее - Земельный кодекс, в применимой к спорным отношениям редакции).
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора (по правилам пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса) возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для него риск наступления последствий такого поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что доказательства своевременного внесения и полной оплаты образовавшейся (в период с 12.08.2011 по 31.12.2014) задолженности по арендной плате за предоставленный земельный участок и пени за просрочку ее внесения, обществом не представлены, срок исковой давности в отношении задолженности по арендной плате за 2011 год и 1 квартал 2012 года, а также соответствующей неустойки, администрацией города пропущен. Повторно изучив материалы дела и доводы поданных администрацией города и обществом апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции также признал соблюденным досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 15.09.2011 N 64, а указанное требование - законным и обоснованным.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод кассационной жалобы о том, что судами не применена подлежащая применению статья 10 Гражданского кодекса, окружным судом не принимается, поскольку фактов осуществления администрацией города своих гражданских прав исключительно с намерением причинить вред обществу, совершения действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом) судебные инстанции не установили.
Ссылаясь на пункт 8 постановления Пленума N 16, общество не указало, каким своим правом, вытекающим из условия договора от 15.09.2011 N 64, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо каким своим правом, основанным на императивной норме, администрация города злоупотребила, в чем это злоупотребление выразилось и какими доказательствами оно подтверждается.
Приведенные в жалобе аргументы, обусловленные содержанием заявки на создание индустриального парка, и завышением отыскиваемой арендной платы, по сравнению с заявкой, подлежат отклонению. Правовое значение заявки на создание индустриального парка (подписана главой города, адресована директору государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Управляющая компания инвестиционного и инновационного развития Ставропольского края") для правоотношений сторон, возникших из договора аренды от 15.09.2011 N 64, заявителем не раскрыто. Вывод суда первой инстанции об отсутствии нормативного обоснования указанного в заявке на создание индустриального парка размера арендной платы для резидентов регионального индустриального парка в городе Минеральные Воды (0,35 руб. /кв. м), обществом не опровергнут. Постановление N 64-п, на основании которого сторонами в договоре от 15.09.2011 N 64 определен размер арендной платы за спорный земельный участок, соответствующих положений не содержит.
Приведенные в жалобе аргументы о том, что до настоящего времени индустриальный парк не создан по вине администрации, общество не имеет возможности самостоятельно подать заявку на регистрацию индустриального парка, окружной суд, исходя из предмета и оснований возникшего спора, находит несостоятельными. Обязательства арендодателя перед арендатором, связанные с созданием регионального индустриального парка в городе Минеральные Воды, в договоре от 15.09.2011 N 64 не предусмотрены. Доказательства оспаривания обществом и признания в судебном порядке незаконными действий (бездействия) администрации города при реализации полномочий по созданию регионального индустриального парка в городе Минеральные Воды в материалах настоящего дела отсутствуют.
Суждения заявителя жалобы об отсутствии у арендатора возможности использовать спорный земельный участок по назначению в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, не основаны на содержании представленных судам при рассмотрении настоящего дела доказательств. Ссылаясь на наличие препятствий в использовании земельного участка, и не оспаривая факт передачи ему участка по договору от 15.09.2011 N 64, общество нарушение обязательства арендодателем не подтвердило, с встречным иском к администрации города не обратилось, самостоятельных требований к арендодателю в отдельном процессе не заявило. С учетом изложенного основания считать ответчика подлежащим освобождению от ответственности за неисполнение договора у судов отсутствовали.
При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 15.12.2015 по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, суд апелляционной инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и применил к ним нормы права при разрешении спора по существу. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17328/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).
Поскольку апелляционный суд в части отменил решение, а обществом обжалуются решение от 18.06.2015 и постановление от 15.12.2015, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса оставлению в силе подлежит постановление суда апелляционной инстанции.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество, основания для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса отсутствуют.
Поступившее из Арбитражного суда Ставропольского края заявление администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края о замене стороны по делу в порядке процессуального правопреемства, подлежит рассмотрению судом первой инстанции, которому оно адресовано. В силу части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу N А63-933/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
В.А.АНЦИФЕРОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)