Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "20" октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "27" октября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Грабко Олега Владимировича, Макарова Игоря Александровича,
при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Гапоновым Робертом Ромировичем,
при участии в судебном заседании до перерыва:
Ермаковой Екатерины Николаевны, паспорт представлен,
от конкурсного управляющего Астахова Дмитрия Владимировича - Скрипачева Александра Николаевича, действующего на основании доверенности от 20.09.2016,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
при участии в судебном заседании после перерыва:
Ермаковой Екатерины Николаевны, паспорт представлен,
от конкурсного управляющего Астахова Дмитрия Владимировича - Загробян Кристины Эдуардовны, действующей на основании доверенности от 19.10.2016.
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ермаковой Екатерины Николаевны, г. Волжский,
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2016 года по делу N А12-38162/2014, судья Толмачева О.А.,
по заявлению конкурсного управляющего Астахова Дмитрия Владимировича, г. Волгоград,
к Ермаковой Екатерине Николаевне,
с участием Шевченко Виталия Владимировича, г. Волгоград,
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
в раках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Руса", г. Волгоград, ул. Николая Отрады, 4А, оф. 1, ИНН 3441039656, ОГРН 1113459000632,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суд объявлял перерыв с 16 часов 50 минут 13.10.2016 до 14 часов 30 минут 20.10.2016,
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Руса" (далее - ООО "Руса", должник), поступило заявление конкурсного управляющего Астахова Д.В. о признании недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н., и применении последствий недействительности сделки, в виде взыскания с Ермаковой Е.Н. в пользу ООО "Руса" стоимости права аренды земельного участка в размере 1446000 руб.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2016 года признано недействительным соглашение от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н.; применены последствия недействительности сделки: взысканы с Ермаковой Екатерины Николаевны в пользу ООО "Руса" 1446000 руб. и расходы за проведение экспертизы в сумме 10000 руб.; с Ермаковой Е.Н. в доход федерального бюджета взыскана госпошлина 6000 руб.
Ермакова Е.Н., не согласившись с принятым судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.07.2016, прекратить производство по делу.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что условиями оспоренного соглашения не была предусмотрена оплата, поскольку оплата была произведена по договору купли-продажи от 12.02.2014 шести объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, переданном по оспариваемому соглашению, а указанное соглашение было направлено на исполнение обязанности по передаче имущества по договору купли-продажи от 12.02.2014.
В суде апелляционной инстанции Ермакова Екатерина Николаевна поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, с учетом уточнений, просила определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, отказать в удовлетворении заявленных требований
Представитель конкурсного управляющего Астахова Д.В. возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав участников процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к следующему.
Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 (далее - Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.04.2015 ООО "Руса" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Астахов Д.В.
Конкурсный управляющий, в ходе исполнения своих обязанностей, установил, что в преддверии банкротства должником были отчуждены объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150.
Полагая, что отчуждение имущества по договору купли-продажи от 12 февраля 2014 года и передача 12.02.2014 права на аренду земельного участка, занятого указанной недвижимостью, произведены с неравноценным встречным исполнением, конкурсный управляющий оспорил данные сделки должника в самостоятельных обособленных спорах.
По рассматриваемому спору проверяется действительность сделки по передаче прав аренды на земельный участок под проданной недвижимостью.
Материалами дела подтверждено, что 12.02.2014 между ООО "Руса" (арендатор) и Ермаковой Екатериной Николаевной (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150, площадью 92.651 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка.
Согласно п. 2.4 оспариваемого соглашения обязательства нового арендатора производить оплату арендных платежей по договору аренды земельного участка, наступают с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 12.02.2014.
В соответствии с отметками регистрационного органа на договоре купли-продажи от 12.02.2014 право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, зарегистрировано за Ермаковой Е.Н. 28.02.2014.
12.12.2014 между Ермаковой Е.Н. и Шевченко В.В. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005, в соответствии с которым Шевченко В.В. является нынешним арендатором земельного участка.
Конкурсный управляющий в обоснование заявления об оспаривании соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150 указал, что данная сделка совершена безвозмездно, вследствие чего является недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные конкурсным управляющим требования, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, дело о банкротстве ООО "Руса" было возбуждено 27.10.2014.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150, площадью 92.651 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км Южнее р.п. Ерзовка (далее - Соглашение) было заключено 12.02.2014, то есть. оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.
В рамках обособленного спора определением суда от 01.03.2016 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с учетом аналогичных сделок должника или иных участников делового оборота по состоянию на 12.02.2014.
Согласно экспертному заключению ООО "Эксперт Система" (эксперт Сафронов Александр Анатольевич), рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 1338000 руб.
Определением суда от 26.04.2016 была назначена повторная экспертиза, производство которой было поручено ЗАО "Отечество" от 08.06.2016, эксперт Бородин Руслан Викторович.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка по состоянию на 12.02.2014 составила 1446000 руб.
Ермакова Е.Н. заявила суду о признании заключения эксперта недопустимым доказательством.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления Ермаковой Е.Н., поскольку все возражения Ермаковой Е.Н сводились к несогласию с выводами эксперта, что не является основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством.
Суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта от 08.06.2016, установив, что при проведении экспертизы использовался доходный подход, промежуточным этапом расчета являлось определение рыночной стоимости объекта аренды, то есть, земельного участка, который в свою очередь рассчитан методом сравнения продаж, экспертом были использована скидка на торг 15%, признал данное заключение надлежащим доказательством по делу.
Руководствуясь выводами данного экспертного заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по результатам оспариваемой сделки произведено уменьшение имущества должника ввиду неравноценного встречного исполнения с учетом отсутствия доказательств оплаты имущества; оспариваемое соглашение направлено на нарушение прав и законных интересов кредиторов путем уменьшения конкурсной массы ввиду отчуждения имущества без оплаты.
Признав оспариваемое соглашение недействительным, суд первой инстанции в качестве применения последствий недействительности сделки, взыскал с Ермаковой Е.Н. в пользу ООО "Руса" рыночную стоимость права аренды в размере 1.446.000 руб.
Апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы с учетом мнения участников процесса, истребовав материалы иного обособленного спора об оспаривании сделки по отчуждению объектов недвижимости на спорном земельном участке, находит ошибочными выводы суда первой инстанции о недействительности оспариваемого соглашения по заявленным основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Пунктом 8 названного Постановления N 63 предусмотрено, что неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершенных должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Апелляционный суд находит недоказанными квалифицирующие признаки для признания сделки недействительной, поскольку заявителем не обоснована возможность получения должником выгоды от самостоятельной продажи права аренды на земельный участок отдельно от продажи объектов недвижимости расположенных на нем.
Кроме того, в результате заключения оспариваемого соглашения к праву аренды нового арендатора переходит и обязанность по внесению арендной платы за земельные участки.
Материалами дела подтверждено, что Земельный участок из земель промышленности, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, площадью 92651 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км южнее р.п. Ерзовка, предоставлен ОАО "Спецнефтематериалы" в связи с размещенной на нем производственно -технической базой на основании постановления главы Администрации Городищенского района Волгоградской области от 29.07.2004 N 1435. На основании данного постановления между администрацией Городищенского района (арендодатель) и ОАО "Спецнефтематериалы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2005 N 330/05 (зарегистрирован в установленном порядке 06.04.2004, регистрационный номер: 64-01/48-128/2004-226) с множественностью лиц на стороне арендатора.
04.06.2013 между ОАО "Спецнефтематериалы" (арендатор) и ООО "Руса" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя права, обязанности по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 и становится арендатором земельного участка. Основанием для заключения указанного договора послужило приобретение в собственность ООО "Руса" объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, по договору купли-продажи недвижимого имущества N 858 от 29.04.2013.
12.02.2014 между ООО "Руса" (арендатор) и Ермаковой Екатериной Николаевной (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005, с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150.
Основанием для заключения указанного договора послужило приобретение в собственность Ермаковой Е.Н. объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, по договору купли-продажи недвижимого имущества 12.02.2014.
Как следует из материалов иного обособленного спора, 12 февраля 2014 года между ООО "Руса" (продавец) и Ермаковой Екатериной Николаевной (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупателю принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора и оформить право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка:
- здания административно-бытовых помещений, кад. N 34:03:140101:2413;
- здания сушильно-сортировочной установки томилинского участка, кад. N 34:03:140101:2414;
- здания котельной, кад. N 34:03:140101:2410;
- здания трансформаторной подстанции, кад. N 34:03:140101:2412;
- здания операторной для элеватора ленточного, кад. N 34:03:140101:2411;
- здания автомобильной весовой, кад. N 34:03:140101:2409.
Согласно пункту 3.1 договора стоимость недвижимого имущества составляет 1 482 080 руб.
Ермакова Е.Н. представила расписку директора ООО "Руса" Фалеева А.В., продавца спорной недвижимости, о получении от Ермаковой Е.Н. в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 денежных средств в размере 1 482 080 руб., квитанцию к приходному кассовому ордеру от 12.02.2014 N 003 на сумму 1 482 080 руб.
Конкурсный управляющий ООО "Руса" Астахов Д.В. полагая, что сделка совершена должником при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, является недействительной, оспорил ее на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указав на то, что имущество не было оплачено Ермаковой Е.Н., поскольку согласно выпискам по расчетным счетам оплата Ермаковой Е.Н. не производилась.
Оставленным без изменения постановлением Арбитражного Суда Поволжского округа от 06.04.2016 и постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27 ноября 2015 года отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Руса" Астахова Д.В.
В рамках рассмотрения заявления конкурсного управляющего ООО "Руса" Астахова Д.В. определением суда от 01.09.2015 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их отчуждения, рыночной стоимости вышеперечисленных объектов, как единого комплекса с учетом аналогичных сделок должника или иных участников делового оборота по состоянию на 12.02.2014.
Согласно экспертному заключению ООО "Эксперт Система" от 14.10.2015, эксперты: Герцен Георгий Яковлевич, Суханова Марина Сергеевна, рыночная стоимость всех объектов недвижимости, как единого комплекса определена в сумме 2 434 503 руб.
Данное экспертное заключение судами первой и апелляционной инстанции в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного имущества, принято не было.
Судом первой инстанции, при сравнении аналогичных сделок должника с указанным имуществом, было установлено, что первоначально спорные объекты недвижимости были приобретены должником по договору от 29.04.2013 N 858 у ОАО "Спецнефтематериалы" за 1 482 080 руб., а в последующем спорные объекты были реализованы Ермаковой Е.Н. по договору купли-продажи от 12.12.2014 Шевченко В.В. за 1 480 000 руб., то есть, по ценам, существенно не отличающимся от цены оспариваемой сделки.
При отсутствии иных доказательств, свидетельствующих о том, что встречное предоставление было неравноценным, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленной оценочной компанией ООО "Бизнес и оценка" от 13.01.2014, согласно которой цена объектов недвижимости составила 1 224 000 руб., приняв во внимание стоимость спорных объектов, установленную при приобретении должником спорного имущества и при последующей его реализации, признав доказанным надлежащими доказательствами факт уплаты Ермаковой Е.Н. должнику денежных средств в размере 1 482 080 руб., пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о неравноценности (установления заниженной цены) оспариваемой сделки.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы конкурсного управляющего должником о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной в соответствии с положениями пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, исходил из того, что им (конкурсным управляющим) не доказано, что на момент совершения оспариваемой сделки финансовое состояние должника, состав имеющегося у него имущества заведомо не позволяли произвести расчеты с кредиторами и должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества, а также не доказано, что сделка была совершена по заниженной цене и причинила ущерб должнику и кредиторам.
Вышеизложенное послужило основанием для отказа в удовлетворении требований конкурсного управляющего должником о признании недействительной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014.
Суд кассационной инстанции в своем постановлении от 06.04.2016 признал выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам.
18.02.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области зарегистрировано право собственности за ответчиком, выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на шесть объектов недвижимого имущества, приобретенного ответчиком у ООО "Руса" 12.02.2014 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Объекты недвижимого имущества, приобретенные ответчиком по договору купли-продажи от 12.02.2014, расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:03:000000:150, который принадлежал продавцу - ООО "Руса" на праве аренды по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 сроком на 49 лет.
ООО "Руса" направлено уведомление в адрес арендодателя по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 - администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области, что подтверждается штампом входящей корреспонденции администрации N 1895-юр ют 25.03.2014.
Законность совершения сделки по купле-продаже шести объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке подтверждена вступившими в законную силу судебными актами, имеющими для сторон настоящего спора преюдициальное значение, по обособленному спору по делу N А12-38162/2014 по заявлению конкурсного управляющего ООО "Руса" Астахова Д.В. к Ермаковой Е.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке и применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н. 12.02.2014.
Как указано выше, при рассмотрении указанного спора суды трех инстанций руководствовались выводами отчета оценочной компании ООО "Бизнес и оценка", согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км южнее р.п. Ерзовка, на спорном земельном участке по состоянию на 13.01.2014 составляет 1224000 руб.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения ли другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Договором купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 (т. 7 л.д. 21-27) прямо не оговорено, что цена арендуемого земельного участка не входит в цену продаваемой недвижимости.
Таким образом, в силу п. 2 статьи 555 ГК РФ, цена передаваемого с недвижимостью земельного участка входит в состав цены объектов недвижимости.
При установленных фактических обстоятельствах, в силу указанных норм права, апелляционный суд находит, что оспоренное соглашение от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 заключено, в рамках совершения сделки по купле-продаже недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.
В силу закона право аренды земельного участка автоматически переходит новому собственнику недвижимости, расположенной на этом земельном участке.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Вместе с тем, конкурсный управляющий, искусственно разделив две взаимосвязанные сделки, заявил о неравноценности сделки по передаче права аренды земельного участка как самостоятельной, тогда как оформление и передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, являлось обязанностью продавца в силу п. 2.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014.
Таким образом, оспариваемое в рассматриваемом случае соглашение следовало расценивать в совокупности с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014.
Согласно оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленной оценочной компанией ООО "Бизнес и оценка" 13.01.2014 и принятой за основу при рассмотрении обособленного спора об оспаривании договора купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 судами трех инстанций (т. 7 л.д. 1-139), цена объектов недвижимости, включая стоимость земельного участка, составила 1224000 руб.
Как следует из преюдициально установленных обстоятельств по выше указанному обособленному спору продавец Ермакова Е.Н. фактически заплатила ООО "Руса" 1480000 руб., то есть даже больше, чем определено оценщиком.
Кроме того, судами также было установлено, что первоначально спорные объекты недвижимости были приобретены должником по договору от 29.04.2013 N 858 у ОАО "Спецнефтематериалы" за 1 482 080 руб., а в последующем спорные объекты были реализованы Ермаковой Е.Н. по договору купли-продажи от 12.12.2014 Шевченко В.В. за 1 480 000 руб., то есть по ценам, существенно не отличающимся от цены оспариваемой сделки.
Сведений о том, что право аренды на земельный участок под указанными объектами недвижимости являлось самостоятельным объектом продажи по иным аналогичным сделкам должника с указанными объектами недвижимости, как до совершения спорной сделки, так и после нее, в деле не имеется.
Таким образом, при сравнении аналогичных сделок с рассматриваемой сделкой относительно спорного земельного участка, основанием которых являлся переход права собственности на объекты недвижимости, не усматривается неравноценности сделок.
Выводы же экспертов по рассматриваемому обособленному спору относились к определению стоимости реализации земельного участка без учета находящихся на земельном участке сооружений, одновременно с передачей права аренды реализованных покупателю.
Так экспертам не были представлены сведения о нахождении на земельном участке объектов недвижимости и о продаже данных объектов одновременно с передачей земельного участка.
Данные обстоятельства не учитывались при проведении обоих судебных экспертиз, земельный участок был описан как условно свободный (от недвижимости) (л.д. 123 т. 12, л.д. 81 т. 14), в качестве аналогов рассматривались только свободные от недвижимости земельные участки (т. 14 л.д. 63), что не позволяет принять во внимание заключение судебных экспертизы как надлежащее доказательство по делу.
Поскольку преюдициально по первому обособленному спору установлено, что конкурсным управляющим неравноценность договора купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 не подтверждена, договор купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 не предусматривал дополнительную оплату за земельный участок, цена передаваемого с недвижимостью земельного участка входит в состав цены объектов недвижимости (п. 2 статьи 555 ГК РФ), передача спорного земельного участка в аренду являлась прямой обязанность продавца по договору купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 (п. 2.1.2) - данные обстоятельства исключают возможность признания соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150 недействительной сделкой по признаку неравноценности, в связи с чем отсутствовала необходимость отдельной оценки передаваемого права аренды земельного участка под недвижимостью.
При отсутствии оснований для квалификации оспариваемой сделки как сделки, заключенной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также недоказанности конкурсным управляющим должника совокупности условий, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве само по себе установление факта совершения сделки с аффилированным лицом не может являться достаточным основанием для признания сделки недействительной.
Учитывая, что Ермакова Е.Н. в силу закона приобрела право аренды на соответствующий земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, основания для признания недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н., по признакам неравноценности и причинения вреда кредиторам (ст. 61.2 Закона о банкротстве) отсутствуют.
Апелляционный суд находит ошибочным и вывод суда первой инстанции о признании спорного соглашения недействительной сделкой по статьями 10, 168 ГК РФ, так как в деле отсутствуют доказательства неравноценного встречного предоставления другой стороной сделки, а также доказательств причинения вреда имущественным правам кредиторов, совершения должником сделки с целью уменьшения конкурсной массы и нарушения прав и законных интересов кредиторов.
Апелляционным судом не установлено нарушение сторонами, заключившими оспариваемые сделки, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, их намерение уменьшить конкурсную массу должника, причинить вред правам и законным интересам кредиторов или других лиц, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом из материалов настоящего спора и исследованных материалов иного обособленного спора, установлено, что встречное предоставление, полученное должником по взаимосвязанным сделкам, соразмерно рыночной стоимости имущества, доказательств обратного не представлено.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит, что доводы апелляционной жалобы являются обоснованными, определение суда первой инстанции следует отменить, отказать в удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н. и применении последствий недействительности сделки.
Судебные расходы подлежат перераспределению в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ: подлежит взысканию- с ООО "Руса" в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение иска в суде первой инстанции 6000 руб.; с ООО "Руса", в пользу Ермаковой Екатерины Николаевны, - в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы 3000 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2016 года по делу N А12-38162/2014 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Руса" о признании недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н. и применении последствий недействительности сделки.
Взыскать с ООО "Руса", ИНН 3441039656, ОГРН 1113459000632, 400121, г. Волгоград, ул. Н. Отрады, дом 4а, офис 1, в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в суде первой инстанции в сумме 6000 руб.
Взыскать с ООО "Руса", ИНН 3441039656, ОГРН 1113459000632, 400121, г. Волгоград, ул. Н. Отрады, дом 4а, офис 1, в пользу Ермаковой Екатерины Николаевны, Волгоградская область, г. Волжский, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2016 N 12АП-8127/2016 ПО ДЕЛУ N А12-38162/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2016 г. по делу N А12-38162/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "20" октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен "27" октября 2016 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,
судей Грабко Олега Владимировича, Макарова Игоря Александровича,
при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Гапоновым Робертом Ромировичем,
при участии в судебном заседании до перерыва:
Ермаковой Екатерины Николаевны, паспорт представлен,
от конкурсного управляющего Астахова Дмитрия Владимировича - Скрипачева Александра Николаевича, действующего на основании доверенности от 20.09.2016,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
при участии в судебном заседании после перерыва:
Ермаковой Екатерины Николаевны, паспорт представлен,
от конкурсного управляющего Астахова Дмитрия Владимировича - Загробян Кристины Эдуардовны, действующей на основании доверенности от 19.10.2016.
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ермаковой Екатерины Николаевны, г. Волжский,
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2016 года по делу N А12-38162/2014, судья Толмачева О.А.,
по заявлению конкурсного управляющего Астахова Дмитрия Владимировича, г. Волгоград,
к Ермаковой Екатерине Николаевне,
с участием Шевченко Виталия Владимировича, г. Волгоград,
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
в раках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Руса", г. Волгоград, ул. Николая Отрады, 4А, оф. 1, ИНН 3441039656, ОГРН 1113459000632,
в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суд объявлял перерыв с 16 часов 50 минут 13.10.2016 до 14 часов 30 минут 20.10.2016,
установил:
в Арбитражный суд Волгоградской области, в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Руса" (далее - ООО "Руса", должник), поступило заявление конкурсного управляющего Астахова Д.В. о признании недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н., и применении последствий недействительности сделки, в виде взыскания с Ермаковой Е.Н. в пользу ООО "Руса" стоимости права аренды земельного участка в размере 1446000 руб.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2016 года признано недействительным соглашение от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н.; применены последствия недействительности сделки: взысканы с Ермаковой Екатерины Николаевны в пользу ООО "Руса" 1446000 руб. и расходы за проведение экспертизы в сумме 10000 руб.; с Ермаковой Е.Н. в доход федерального бюджета взыскана госпошлина 6000 руб.
Ермакова Е.Н., не согласившись с принятым судебным актом, обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.07.2016, прекратить производство по делу.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что условиями оспоренного соглашения не была предусмотрена оплата, поскольку оплата была произведена по договору купли-продажи от 12.02.2014 шести объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, переданном по оспариваемому соглашению, а указанное соглашение было направлено на исполнение обязанности по передаче имущества по договору купли-продажи от 12.02.2014.
В суде апелляционной инстанции Ермакова Екатерина Николаевна поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе, с учетом уточнений, просила определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, отказать в удовлетворении заявленных требований
Представитель конкурсного управляющего Астахова Д.В. возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционный суд, в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по имеющимся в деле доказательствам проверяет законность и обоснованность судебного акта в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав участников процесса, в открытом судебном заседании, апелляционный суд приходит к следующему.
Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 (далее - Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.04.2015 ООО "Руса" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Астахов Д.В.
Конкурсный управляющий, в ходе исполнения своих обязанностей, установил, что в преддверии банкротства должником были отчуждены объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150.
Полагая, что отчуждение имущества по договору купли-продажи от 12 февраля 2014 года и передача 12.02.2014 права на аренду земельного участка, занятого указанной недвижимостью, произведены с неравноценным встречным исполнением, конкурсный управляющий оспорил данные сделки должника в самостоятельных обособленных спорах.
По рассматриваемому спору проверяется действительность сделки по передаче прав аренды на земельный участок под проданной недвижимостью.
Материалами дела подтверждено, что 12.02.2014 между ООО "Руса" (арендатор) и Ермаковой Екатериной Николаевной (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150, площадью 92.651 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка.
Согласно п. 2.4 оспариваемого соглашения обязательства нового арендатора производить оплату арендных платежей по договору аренды земельного участка, наступают с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи от 12.02.2014.
В соответствии с отметками регистрационного органа на договоре купли-продажи от 12.02.2014 право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, зарегистрировано за Ермаковой Е.Н. 28.02.2014.
12.12.2014 между Ермаковой Е.Н. и Шевченко В.В. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005, в соответствии с которым Шевченко В.В. является нынешним арендатором земельного участка.
Конкурсный управляющий в обоснование заявления об оспаривании соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150 указал, что данная сделка совершена безвозмездно, вследствие чего является недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные конкурсным управляющим требования, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, дело о банкротстве ООО "Руса" было возбуждено 27.10.2014.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150, площадью 92.651 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км Южнее р.п. Ерзовка (далее - Соглашение) было заключено 12.02.2014, то есть. оспариваемая сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом.
В рамках обособленного спора определением суда от 01.03.2016 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с учетом аналогичных сделок должника или иных участников делового оборота по состоянию на 12.02.2014.
Согласно экспертному заключению ООО "Эксперт Система" (эксперт Сафронов Александр Анатольевич), рыночная стоимость права аренды земельного участка составила 1338000 руб.
Определением суда от 26.04.2016 была назначена повторная экспертиза, производство которой было поручено ЗАО "Отечество" от 08.06.2016, эксперт Бородин Руслан Викторович.
Согласно заключению повторной судебной экспертизы рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка по состоянию на 12.02.2014 составила 1446000 руб.
Ермакова Е.Н. заявила суду о признании заключения эксперта недопустимым доказательством.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления Ермаковой Е.Н., поскольку все возражения Ермаковой Е.Н сводились к несогласию с выводами эксперта, что не является основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством.
Суд первой инстанции, проанализировав заключение эксперта от 08.06.2016, установив, что при проведении экспертизы использовался доходный подход, промежуточным этапом расчета являлось определение рыночной стоимости объекта аренды, то есть, земельного участка, который в свою очередь рассчитан методом сравнения продаж, экспертом были использована скидка на торг 15%, признал данное заключение надлежащим доказательством по делу.
Руководствуясь выводами данного экспертного заключения, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что по результатам оспариваемой сделки произведено уменьшение имущества должника ввиду неравноценного встречного исполнения с учетом отсутствия доказательств оплаты имущества; оспариваемое соглашение направлено на нарушение прав и законных интересов кредиторов путем уменьшения конкурсной массы ввиду отчуждения имущества без оплаты.
Признав оспариваемое соглашение недействительным, суд первой инстанции в качестве применения последствий недействительности сделки, взыскал с Ермаковой Е.Н. в пользу ООО "Руса" рыночную стоимость права аренды в размере 1.446.000 руб.
Апелляционный суд, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы с учетом мнения участников процесса, истребовав материалы иного обособленного спора об оспаривании сделки по отчуждению объектов недвижимости на спорном земельном участке, находит ошибочными выводы суда первой инстанции о недействительности оспариваемого соглашения по заявленным основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Пунктом 8 названного Постановления N 63 предусмотрено, что неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершенных должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
Апелляционный суд находит недоказанными квалифицирующие признаки для признания сделки недействительной, поскольку заявителем не обоснована возможность получения должником выгоды от самостоятельной продажи права аренды на земельный участок отдельно от продажи объектов недвижимости расположенных на нем.
Кроме того, в результате заключения оспариваемого соглашения к праву аренды нового арендатора переходит и обязанность по внесению арендной платы за земельные участки.
Материалами дела подтверждено, что Земельный участок из земель промышленности, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, площадью 92651 кв. м, расположенный по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км южнее р.п. Ерзовка, предоставлен ОАО "Спецнефтематериалы" в связи с размещенной на нем производственно -технической базой на основании постановления главы Администрации Городищенского района Волгоградской области от 29.07.2004 N 1435. На основании данного постановления между администрацией Городищенского района (арендодатель) и ОАО "Спецнефтематериалы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.12.2005 N 330/05 (зарегистрирован в установленном порядке 06.04.2004, регистрационный номер: 64-01/48-128/2004-226) с множественностью лиц на стороне арендатора.
04.06.2013 между ОАО "Спецнефтематериалы" (арендатор) и ООО "Руса" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя права, обязанности по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 и становится арендатором земельного участка. Основанием для заключения указанного договора послужило приобретение в собственность ООО "Руса" объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, по договору купли-продажи недвижимого имущества N 858 от 29.04.2013.
12.02.2014 между ООО "Руса" (арендатор) и Ермаковой Екатериной Николаевной (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005, с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150.
Основанием для заключения указанного договора послужило приобретение в собственность Ермаковой Е.Н. объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, по договору купли-продажи недвижимого имущества 12.02.2014.
Как следует из материалов иного обособленного спора, 12 февраля 2014 года между ООО "Руса" (продавец) и Ермаковой Екатериной Николаевной (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупателю принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора и оформить право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка:
- здания административно-бытовых помещений, кад. N 34:03:140101:2413;
- здания сушильно-сортировочной установки томилинского участка, кад. N 34:03:140101:2414;
- здания котельной, кад. N 34:03:140101:2410;
- здания трансформаторной подстанции, кад. N 34:03:140101:2412;
- здания операторной для элеватора ленточного, кад. N 34:03:140101:2411;
- здания автомобильной весовой, кад. N 34:03:140101:2409.
Согласно пункту 3.1 договора стоимость недвижимого имущества составляет 1 482 080 руб.
Ермакова Е.Н. представила расписку директора ООО "Руса" Фалеева А.В., продавца спорной недвижимости, о получении от Ермаковой Е.Н. в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 денежных средств в размере 1 482 080 руб., квитанцию к приходному кассовому ордеру от 12.02.2014 N 003 на сумму 1 482 080 руб.
Конкурсный управляющий ООО "Руса" Астахов Д.В. полагая, что сделка совершена должником при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, является недействительной, оспорил ее на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указав на то, что имущество не было оплачено Ермаковой Е.Н., поскольку согласно выпискам по расчетным счетам оплата Ермаковой Е.Н. не производилась.
Оставленным без изменения постановлением Арбитражного Суда Поволжского округа от 06.04.2016 и постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 определением Арбитражного суда Волгоградской области от 27 ноября 2015 года отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Руса" Астахова Д.В.
В рамках рассмотрения заявления конкурсного управляющего ООО "Руса" Астахова Д.В. определением суда от 01.09.2015 была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату их отчуждения, рыночной стоимости вышеперечисленных объектов, как единого комплекса с учетом аналогичных сделок должника или иных участников делового оборота по состоянию на 12.02.2014.
Согласно экспертному заключению ООО "Эксперт Система" от 14.10.2015, эксперты: Герцен Георгий Яковлевич, Суханова Марина Сергеевна, рыночная стоимость всех объектов недвижимости, как единого комплекса определена в сумме 2 434 503 руб.
Данное экспертное заключение судами первой и апелляционной инстанции в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного имущества, принято не было.
Судом первой инстанции, при сравнении аналогичных сделок должника с указанным имуществом, было установлено, что первоначально спорные объекты недвижимости были приобретены должником по договору от 29.04.2013 N 858 у ОАО "Спецнефтематериалы" за 1 482 080 руб., а в последующем спорные объекты были реализованы Ермаковой Е.Н. по договору купли-продажи от 12.12.2014 Шевченко В.В. за 1 480 000 руб., то есть, по ценам, существенно не отличающимся от цены оспариваемой сделки.
При отсутствии иных доказательств, свидетельствующих о том, что встречное предоставление было неравноценным, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, подготовленной оценочной компанией ООО "Бизнес и оценка" от 13.01.2014, согласно которой цена объектов недвижимости составила 1 224 000 руб., приняв во внимание стоимость спорных объектов, установленную при приобретении должником спорного имущества и при последующей его реализации, признав доказанным надлежащими доказательствами факт уплаты Ермаковой Е.Н. должнику денежных средств в размере 1 482 080 руб., пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о неравноценности (установления заниженной цены) оспариваемой сделки.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы конкурсного управляющего должником о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной в соответствии с положениями пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, исходил из того, что им (конкурсным управляющим) не доказано, что на момент совершения оспариваемой сделки финансовое состояние должника, состав имеющегося у него имущества заведомо не позволяли произвести расчеты с кредиторами и должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества, а также не доказано, что сделка была совершена по заниженной цене и причинила ущерб должнику и кредиторам.
Вышеизложенное послужило основанием для отказа в удовлетворении требований конкурсного управляющего должником о признании недействительной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014.
Суд кассационной инстанции в своем постановлении от 06.04.2016 признал выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, имеющимся в нем доказательствам.
18.02.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области зарегистрировано право собственности за ответчиком, выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на шесть объектов недвижимого имущества, приобретенного ответчиком у ООО "Руса" 12.02.2014 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Объекты недвижимого имущества, приобретенные ответчиком по договору купли-продажи от 12.02.2014, расположены на земельном участке с кадастровым номером 34:03:000000:150, который принадлежал продавцу - ООО "Руса" на праве аренды по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 сроком на 49 лет.
ООО "Руса" направлено уведомление в адрес арендодателя по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 - администрации Городищенского муниципального района Волгоградской области, что подтверждается штампом входящей корреспонденции администрации N 1895-юр ют 25.03.2014.
Законность совершения сделки по купле-продаже шести объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке подтверждена вступившими в законную силу судебными актами, имеющими для сторон настоящего спора преюдициальное значение, по обособленному спору по делу N А12-38162/2014 по заявлению конкурсного управляющего ООО "Руса" Астахова Д.В. к Ермаковой Е.Н. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке и применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н. 12.02.2014.
Как указано выше, при рассмотрении указанного спора суды трех инстанций руководствовались выводами отчета оценочной компании ООО "Бизнес и оценка", согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км южнее р.п. Ерзовка, на спорном земельном участке по состоянию на 13.01.2014 составляет 1224000 руб.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения ли другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В силу пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно пункту 2 статьи 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Договором купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 (т. 7 л.д. 21-27) прямо не оговорено, что цена арендуемого земельного участка не входит в цену продаваемой недвижимости.
Таким образом, в силу п. 2 статьи 555 ГК РФ, цена передаваемого с недвижимостью земельного участка входит в состав цены объектов недвижимости.
При установленных фактических обстоятельствах, в силу указанных норм права, апелляционный суд находит, что оспоренное соглашение от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330/05 от 26.12.2005 заключено, в рамках совершения сделки по купле-продаже недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.
В силу закона право аренды земельного участка автоматически переходит новому собственнику недвижимости, расположенной на этом земельном участке.
В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ N 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Вместе с тем, конкурсный управляющий, искусственно разделив две взаимосвязанные сделки, заявил о неравноценности сделки по передаче права аренды земельного участка как самостоятельной, тогда как оформление и передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, являлось обязанностью продавца в силу п. 2.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014.
Таким образом, оспариваемое в рассматриваемом случае соглашение следовало расценивать в совокупности с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.02.2014.
Согласно оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленной оценочной компанией ООО "Бизнес и оценка" 13.01.2014 и принятой за основу при рассмотрении обособленного спора об оспаривании договора купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 судами трех инстанций (т. 7 л.д. 1-139), цена объектов недвижимости, включая стоимость земельного участка, составила 1224000 руб.
Как следует из преюдициально установленных обстоятельств по выше указанному обособленному спору продавец Ермакова Е.Н. фактически заплатила ООО "Руса" 1480000 руб., то есть даже больше, чем определено оценщиком.
Кроме того, судами также было установлено, что первоначально спорные объекты недвижимости были приобретены должником по договору от 29.04.2013 N 858 у ОАО "Спецнефтематериалы" за 1 482 080 руб., а в последующем спорные объекты были реализованы Ермаковой Е.Н. по договору купли-продажи от 12.12.2014 Шевченко В.В. за 1 480 000 руб., то есть по ценам, существенно не отличающимся от цены оспариваемой сделки.
Сведений о том, что право аренды на земельный участок под указанными объектами недвижимости являлось самостоятельным объектом продажи по иным аналогичным сделкам должника с указанными объектами недвижимости, как до совершения спорной сделки, так и после нее, в деле не имеется.
Таким образом, при сравнении аналогичных сделок с рассматриваемой сделкой относительно спорного земельного участка, основанием которых являлся переход права собственности на объекты недвижимости, не усматривается неравноценности сделок.
Выводы же экспертов по рассматриваемому обособленному спору относились к определению стоимости реализации земельного участка без учета находящихся на земельном участке сооружений, одновременно с передачей права аренды реализованных покупателю.
Так экспертам не были представлены сведения о нахождении на земельном участке объектов недвижимости и о продаже данных объектов одновременно с передачей земельного участка.
Данные обстоятельства не учитывались при проведении обоих судебных экспертиз, земельный участок был описан как условно свободный (от недвижимости) (л.д. 123 т. 12, л.д. 81 т. 14), в качестве аналогов рассматривались только свободные от недвижимости земельные участки (т. 14 л.д. 63), что не позволяет принять во внимание заключение судебных экспертизы как надлежащее доказательство по делу.
Поскольку преюдициально по первому обособленному спору установлено, что конкурсным управляющим неравноценность договора купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 не подтверждена, договор купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 не предусматривал дополнительную оплату за земельный участок, цена передаваемого с недвижимостью земельного участка входит в состав цены объектов недвижимости (п. 2 статьи 555 ГК РФ), передача спорного земельного участка в аренду являлась прямой обязанность продавца по договору купли- продажи недвижимого имущества от 12.02.2014 (п. 2.1.2) - данные обстоятельства исключают возможность признания соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150 недействительной сделкой по признаку неравноценности, в связи с чем отсутствовала необходимость отдельной оценки передаваемого права аренды земельного участка под недвижимостью.
При отсутствии оснований для квалификации оспариваемой сделки как сделки, заключенной с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов, а также недоказанности конкурсным управляющим должника совокупности условий, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве само по себе установление факта совершения сделки с аффилированным лицом не может являться достаточным основанием для признания сделки недействительной.
Учитывая, что Ермакова Е.Н. в силу закона приобрела право аренды на соответствующий земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, основания для признания недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н., по признакам неравноценности и причинения вреда кредиторам (ст. 61.2 Закона о банкротстве) отсутствуют.
Апелляционный суд находит ошибочным и вывод суда первой инстанции о признании спорного соглашения недействительной сделкой по статьями 10, 168 ГК РФ, так как в деле отсутствуют доказательства неравноценного встречного предоставления другой стороной сделки, а также доказательств причинения вреда имущественным правам кредиторов, совершения должником сделки с целью уменьшения конкурсной массы и нарушения прав и законных интересов кредиторов.
Апелляционным судом не установлено нарушение сторонами, заключившими оспариваемые сделки, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, их намерение уменьшить конкурсную массу должника, причинить вред правам и законным интересам кредиторов или других лиц, а также злоупотребление правом в иных формах. При этом из материалов настоящего спора и исследованных материалов иного обособленного спора, установлено, что встречное предоставление, полученное должником по взаимосвязанным сделкам, соразмерно рыночной стоимости имущества, доказательств обратного не представлено.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит, что доводы апелляционной жалобы являются обоснованными, определение суда первой инстанции следует отменить, отказать в удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н. и применении последствий недействительности сделки.
Судебные расходы подлежат перераспределению в соответствии с правилами ст. 110 АПК РФ: подлежит взысканию- с ООО "Руса" в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение иска в суде первой инстанции 6000 руб.; с ООО "Руса", в пользу Ермаковой Екатерины Николаевны, - в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы 3000 руб.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2016 года по делу N А12-38162/2014 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Руса" о признании недействительным соглашения от 12.02.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 330 от 26.12.2005, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, в 3 км. Южнее р.п. Ерзовка, кадастровый номер 34:03:00 00 00:0150, заключенного между ООО "Руса" и Ермаковой Е.Н. и применении последствий недействительности сделки.
Взыскать с ООО "Руса", ИНН 3441039656, ОГРН 1113459000632, 400121, г. Волгоград, ул. Н. Отрады, дом 4а, офис 1, в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в суде первой инстанции в сумме 6000 руб.
Взыскать с ООО "Руса", ИНН 3441039656, ОГРН 1113459000632, 400121, г. Волгоград, ул. Н. Отрады, дом 4а, офис 1, в пользу Ермаковой Екатерины Николаевны, Волгоградская область, г. Волжский, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в кассационном порядке в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший определение.
Председательствующий
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
О.В.ГРАБКО
И.А.МАКАРОВ
Г.И.АГИБАЛОВА
Судьи
О.В.ГРАБКО
И.А.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)