Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10934/2017) Вельке Ольги Андреевны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 (судья Глотов Н.Б.) об отказе в удовлетворении требований участника общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К" Вельке Ольги Андреевны о признании недействительным решения собрания кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К" от 24.04.2017 по первому вопросу повестки дня - утверждение Положения о порядке, о сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К", в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К" (ИНН 7203013953, ОГРН 1027200810450),
при участии в судебном заседании:
- от Вельке Ольги Андреевны - представитель не явился, извещена;
- от Чедановой Людмилы Александровны - лично (паспорт);
- от Управления Росреестра по Тюменской области - представитель не явился, извещено;
- от конкурсного управляющего Митрофанова Алексея Александровича - лично (паспорт);
- от индивидуального предпринимателя Анейчика Юрия Сергеевича - представитель не явился, извещен;
- от Зелениной О.А. - представитель не явился, извещена;
- от Кауфман Н.А. - представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" - представитель не явился, извещено,
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2016 (резолютивная часть от 21.11.2016) ООО "Гермес и К" признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него процедуры конкурсного производства сроком на шесть месяцев со дня принятия решения.
Конкурсным управляющим утвержден Митрофанов Алексей Александрович.
В Арбитражный суд Тюменской области 30.05.2017 обратился участник ООО "Гермес и К" Вельке О.А. с заявлением о признании недействительным решения комитета кредиторов ООО "Гермес и К" от 24.04.2017 (протокол N 3) по первому вопросу повестки дня - утверждение Положения о порядке, о сроках и условиях продажи имущества ООО "Гермес и К".
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Вельке О.А. просит указанное определение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована следующими доводами:
- - оценка долям в праве общей долевой собственности на общее имущество и земельный участок, приходящимся на принадлежащие должнику нежилые помещения в здании, не проводилась. Их рыночная стоимость не определялась;
- - конкурсный управляющий при формировании лотов на принадлежащие должнику на праве общей долевой собственности помещения, самостоятельно определили перераспределил доли между лотами, самостоятельно определил их рыночную стоимость, без проведения оценки и оформления правоустанавливающих документов;
- - утвержденный порядок продажи имущества должника по проведению торгов в отношении 1, 2, 3 лотов без надлежаще оформленных документов может повлечь негативные последствия, так как снижает потенциальный интерес покупателей, влечет за собой снижение стоимости его реализации и может явиться основанием для оспаривания торгов;
- - в отношении лотов N 4 и N 6 установление цены отсечения в размере 90% от начальной стоимости имущества при проведении торгов посредством публичного предложения может повлечь нарушение прав кредиторов, поскольку такое завышение минимальной цены отсечения лишает смысла продажу имущества таким способом. В случае, если торги будут признаны несостоявшимися, возникнет необходимость вновь организовывать и проводить собрание кредиторов с целью повторного рассмотрения вопроса о порядке реализации имущества должника посредством публичного предложения, производить публикацию о новых торгах. Все эти мероприятия затянут конкурсное производство, увеличат расходы на процедуру.
В поступивших на апелляционную жалобу отзывах конкурсный управляющий должника, а также кредиторы ООО "Гермес и К" ИП Анейчик Ю.С., Чеданова Л.А., Зеленина О.А., Кауфман Н.А. полагают ее не подлежащей удовлетворению.
Так, согласно отзыву конкурсного управляющего, необоснованность доводов Вельке О.А. по лоту N 4 и лоту N 6 подтверждается обстоятельствами реализации имущества по лоту N 6 на первых торгах. Довод Вельке О.А. по лоту N 6 является неактуальным, имущество реализовано, денежные средства от продажи имущества поступили на расчетный счет должника.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 28.09.2017, конкурсный управляющий ООО "Гермес и К" Митрофанов А.А. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Чеданова Л.А. высказалась по доводам отзыва.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Повторно рассмотрев материалы обособленного спора, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Выводы суда соответствуют представленным доказательствам и применимым нормам материального и процессуального права.
Право Вельке О.А. оспаривать решение комитета кредиторов признано судом первой инстанции в связи наличием в ООО "Гермес и К" корпоративного конфликта (дела А70-7311/2015, N А70-10774/2015, А70-2053/2016), а также с учетом разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.
На этот счет определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 не обжалуется.
Обращаясь в суд с заявлением, Вельке О.А. указывает, что 24 апреля 2017 года состоялось заседание комитета кредиторов, на котором единогласно приняты следующие решения:
1. Утвердить предложенное конкурсным управляющим Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К".
2. Принять к сведению отчет конкурсного управляющего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона о банкротстве, собрание кредиторов может отнести к компетенции комитета кредиторов вопросы, решения по которым в соответствии с настоящим Федеральным законом принимаются собранием кредиторов или комитетом кредиторов, за исключением вопросов, которые отнесены к исключительной компетенции собрания кредиторов.
Поскольку комитету кредиторов переданы полномочия собрания кредиторов, оспаривание принятых комитетом кредиторов решений осуществляется аналогично обжалованию решений собрания кредиторов, то есть в соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве.
Из положений пункта 4 статьи 15 Закона о банкротстве, следует, что признание решения собрания кредиторов недействительным возможно только в двух случаях: если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц или если решение собрания кредиторов принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов.
По смыслу названной нормы заявитель, обращаясь в суд с требованием о признании решений, принятых собранием кредиторов (комитетом кредиторов), недействительными, в силу статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения указанными решениями его прав и законных интересов либо факт принятия комитетом кредиторов решений с нарушением установленных законом пределов компетенции собрания кредиторов.
То есть, недействительными могут быть признаны судом такие решения собрания кредиторов, которые нарушают права и законные интересы перечисленных в пункте 4 статьи 15 Закона о банкротстве заинтересованных лиц, либо приняты с нарушением пределов компетенции собрания кредиторов.
Признание судом недействительными в порядке, установленном пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве, решений собрания кредиторов, принятых по каким-либо вопросам, предполагает утрату юридической значимости этих решений и необходимость для кредиторов повторного принятия решений по этим вопросам.
Таким образом, обращаясь в суд с настоящим требованием, Вельке О.А. должна доказать что принятое комитетом кредиторов решение нарушает ее права как участника ООО "Гермес и К".
В обоснование требования о недействительности принятого комитетом кредиторов решения по первому вопросу повестки дня, заявитель сослалась на следующие обстоятельства:
- Лоты N 1,2,3 (доли в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 211 "а"), сформированы в таком виде, что снижается интерес потенциальных приобретателей имущества должника. В каждый лот включено по одному помещению, на которые у должника имеется отдельный правоустанавливающий документ (помещения 1, 3, 5 этажей), а также включены доли в праве на помещения общего пользования и доли в праве на земельный участок, на которые у должника отсутствуют правоустанавливающие документы в том размере, в котором они включены в лоты.
- В п. 7.6. Положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К" необоснованно завышена минимальная цена предложения (цена отсечения) до 90% от начальной стоимости при реализации имущества путем публичного предложения (Лот N 4).
Выводы суда, отказавшего в удовлетворении заявления Вельке О.А., апелляционной коллегией признаны правильными.
Согласно абзацу 1 пункта 1.1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.
Таким образом, определение порядка реализации имущества должника входит в компетенцию собрания кредиторов (комитета кредиторов).
По вопросу формирования лотов N 1,2,3.
Статьей 129 Закона о банкротстве установлены полномочия конкурсного управляющего должника, к числу которых относятся и полномочия по выявлению и реализации имущества должника.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи имущества на торгах имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (по аналогии с п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").
Как утверждает конкурсный управляющий ООО "Гермес и К", в конкурсную массу должника включены объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 211А, а именно:
- - нежилое помещение 158,9 кв. м на 1 этаже;
- - нежилое помещение 485,7 кв. м на 3 этаже;
- - нежилое помещение 468,8 кв. м на 5 этаже;
- - нежилое помещение (общего пользования), общая долевая собственность 35/100. 133.9 кв. м включает в себя: электрощитовая (7.7 кв. м). со 2-7 этаж - лестничные клетки 126.2 кв. м;
- - нежилое помещение (общего пользования), долевая собственность 35/100. 386.7 кв. м включает: на I этаже - входная группа 35.7 кв. м, тамбуры, помещения аварийной емкости, тепловой узел, лифт, со 2 по 6 этаж лифтовая шахта, 7 этаж - машинное отделение для лифта;
- - земельный участок под зданием на праве долевой собственности.
Все нежилые помещения по указанному адресу находятся в отдельно стоящем здании 1994 года постройки, имеющем 7 этажей с общей площадью по внутреннему объему 3 367 кв. м.
Как указывает конкурсный управляющий, и не оспаривает Вельке О.А., помещения в указанном здании принадлежат двум собственникам: ООО "Гермес и К" и ОАО "Веста".
Второму собственнику ОАО "Веста" принадлежит: второй, четвертый, шестой, седьмой этаж и часть первого этажа. В отношении площадей общего пользования ООО "Гермес и К" и ОАО "Веста" в долевом соотношении 35/100 и 65/100 несут совместно бремя расходов на содержание, эксплуатацию, ремонт.
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0220001:0085 и находится в общей долевой собственности у ООО "Гермес и К" в размере 36/100 доли. Совместно в долевом соотношении ООО "Гермес и К" и ОАО "Веста" несут бремя расходов на земельный участок, в частности, по уплате земельного налога, на содержание и эксплуатацию участка.
Включенное в конкурсную массу имущество должника на основании оспариваемого Вельке О.А. Положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К" сформировано в шесть лотов (л.д. 46-47 т. 35) следующим образом:
Лот N 1: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 158,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ул. Республики, 211а, кадастровый номер: 72:23:0220001:5779. Доля в размере 5/100 на помещение нежилое, общая площадь 133,9 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане: первый этаж - 25, II; второй этаж - II; третий этаж - II, пятый этаж - II, шестой этаж - II, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:6192. Доля в размере 5/100 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 386,7 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:5813; Доля в размере 5/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под нежилое здание (административное) с прилегающей территорией, общая площадь 1 690,80 кв. м, адрес: г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:0085, начальная цена продажи равна - 8 050 000 руб., без НДС.
Лот N 2: Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 485,7 кв. м, этаж 3, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ул. Республики, 211а, кадастровый номер: 72:23:0220001:5778. Доля в размере 15/100 на помещение нежилое, общая площадь 133,9 кв. м. этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане: первый этаж - 25, II; второй этаж - II; третий этаж - II, пятый этаж - II, шестой этаж - II, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:6192 Доля в размере 15/100 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 386,7 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:5813. Доля в размере 16/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под нежилое здание (административное) с прилегающей территорией, общая площадь 1 690,80 кв. м, адрес: г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:0085, начальная цена продажи равна - 21 449 000 руб., без НДС.
Лот N 3: Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 468,8 кв. м, этаж 5, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ул. Республики, 211а, кадастровый номер: 72:23:0220001:5780. Доля в размере 15/100 на помещение нежилое, общая площадь 133,9 кв. м. этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане: первый этаж - 25, II; второй этаж - II; третий этаж - II, пятый этаж - II, шестой этаж - II, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:6192. Доля в размере 15/100 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 386,7 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:5813. Доля в размере 15/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под нежилое здание (административное) с прилегающей территорией, общая площадь 1 690,80 кв. м, адрес: г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:0085, начальная цена продажи равна - 20 703 000 руб., без НДС.
Лот N 4: Банк, назначение: нежилое здание, 3-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 582,3 кв. м, лит. А, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2, кадастровый номер: 72:23:0216003:935 (запись регистрации: N 72-72-01/105/2013-131 от 25.03.2013). Гараж, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей-0), общая площадь 44,2 кв. м, инв. N нет, лит. А1, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2, строение 1, кадастровый номер: 72:23:0216003:937 (запись регистрации: N 72-72-01/105/2013-130 от 25.03.2013). Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание (банк) и нежилое строение (гараж), площадь 954 кв. м, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2, строение 1, кадастровый номер: 72:23:0216003:32 (запись регистрации: N 72-01/01-99/2003-276 от 07.05.2003), начальная цена продажи равна - 45 479 000 руб., без НДС.
Лот N 5: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, площадь 4903 кв. м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, Переваловское МО, с правой стороны по ходу движения по дороге, ведущей от федеральной трассы Екатеринбург-Тюмень, до д. Подъем, 1 км, кадастровый номер: 72:17:1907002:1768, начальная цена продажи равна - 1 931 000 руб., без НДС.
Лот N 6: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, площадь 35 кв. м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, Переваловское МО, с правой стороны по ходу движения по дороге, ведущей от федеральной трассы Екатеринбург-Тюмень, до д. Подъем, 1 км, кадастровый номер: 72:17:1907002:1774, начальная цена продажи равна - 16 000 руб., без НДС.
Содержание оспариваемых Вельке О.А. лотов свидетельствует о том, что, помимо собственно конкретных нежилых помещений, в состав лотов вошли доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под зданием, с кадастровым номером 72:23:0220001:0085.
Рыночная стоимость объектов, сформированных в лоты 1, 2, 3, определена оценщиком ИП Шатохиным А.О., представлен отчет N 08-1/17 об оценке объектов недвижимости ООО "Гермес и К" от 07.03.2017 (л.д. 48-50 т. 35).
Согласно отчету N 08-1/17 от 07.03.2017, на стр. 115-116 отражена рыночная стоимость объектов, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 211 А:
- - помещение, площадь 158,9 кв. м, I этаж - 8 050 000 руб.;
- - помещение, площадь 485,7 кв. м, III этаж - 21 449 000 руб.;
- - помещение, площадь 468,8 кв. м, V этаж - 20 703 000 руб.
В строках 7, 8 и 9 таблицы на стр. 115-116 отчета оценщиком отражены:
- 1. доля в размере 35/100 на нежилое помещение, площадь 133.9 кв. м. Указано, что стоимость доли включена в рыночную стоимость помещений площадью 158,9 кв. м, I этаж и площадью 485,7 кв. м, III этаж;
- 2. доля в размере 35/100 на нежилое помещение, площадь 386,7 кв. м. Стоимость доли включена в рыночную стоимость помещения площадью 468,8 кв. м, V этаж;
- Доля в размере 36/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:0085.
Рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности отдельно не оценивалась и, таким образом, включена в стоимость нежилых помещений I, III, V этажей, принадлежащих на праве собственности должнику и включенных в конкурсную массу.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Вельке О.А. об определении конкурсным управляющим самостоятельно рыночной стоимости долей в праве собственности на помещения общего пользования, а также их произвольном перераспределении.
Площади общего пользования в здании следуют судьбе основного объекта права.
ООО "Гермес и К" является собственником нежилых помещений, занимающих I, III, V этажи здания.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Процитированные положения гражданского и жилищного законодательства устанавливают принцип пропорционального распределения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в соответствии с фактической площадью помещений, принадлежащих собственнику.
Продажа принадлежащих должнику помещений на торгах приведет к появлению нескольких разных собственников. Продажа имущества, разбитого на лоты NN 1, 2, 3, сформированные способом, предусмотренным оспариваемым Положением, неизбежно повлечет перераспределение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество здания. Площади помещений, находящихся в индивидуальной собственности разных лиц, исключают сохранение прежнего порядка распределения долей в общем имуществе, когда все нежилые помещения находятся в собственности одного лица. Продажа собственником помещений должна сопровождаться одномоментным отчуждением принадлежащих продавцу долей в праве общей долевой собственности на общее имущество способом, предусматривающим пропорциональное распределение таких долей соразмерно площадям реализуемых нежилых помещений.
Доли в праве на общее имущество сами по себе не могут выступать объектом сделок. Соответственно, не требуют самостоятельной рыночной оценки.
Аналогичные выводы касаются долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:0085.
Поэтому порядок формирования лотов NN 1, 2, 3, оспариваемый Вельке О.А., соответствует закону и установленным фактическим обстоятельствам, прав заявителя не нарушает.
Довод Вельке О.А. о необоснованном завышении минимальной цены предложения (цена отсечения) до 90% от начальной стоимости при реализации имущества путем публичного предложения (Лот N 4), судом первой инстанции обоснованно отклонен, исходя из следующего.
В силу статьи 2 Закона о банкротстве целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр.
Реализация имущества должника в конкурсном производстве также подчинена указанной цели, при этом именно кредиторам в соответствии со статьями 138, 139 Закона о банкротстве принадлежит право определения порядка, сроков и условий продажи имущества должника.
Реализуя названное право, кредиторы являются заинтересованными в установлении оптимального порядка реализации имущества должника и получения от данной реализации максимально возможной суммы денежных средств для погашения требований кредиторов.
Вельке О.А., являясь участником ООО "Гермес и К", получая удовлетворение своего требования исключительно после расчетов с кредиторами, должна быть заинтересована в продаже имущества должника по максимально высокой цене.
В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции с учетом доводов Вельке О.А. и оппонирующих ей кредиторов ООО "Гермес и К" установил, что Лот N 4 (нежилое здание, 3-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 582,3 кв. м, лит. А, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2) представляет собой объект, который потенциально обладает наибольшим интересом со стороны инвесторов, ввиду его отдельного расположения в исторической части города, наличия собственной инфраструктуры.
В соответствии с Положением о продаже имущества лот N 4 сформирован в составе нежилого трехэтажного здания площадью 582,3 кв. м, гараж площадью 44,2 кв. м, земельный участок площадью 954 кв. м, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Нагорная, д. 2, рыночной стоимостью 45 479 000 рублей.
При проведении торгов посредством публичного предложения установлен период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения - каждые 30 календарных дней и цена отсечения 90%.
Как указано в отзыве конкурсного управляющего ООО "Гермес и К", период в 30 календарных дней определен для расширения круга потенциальных покупателей с учетом стоимости объекта: возможность потенциальному покупателю оформить кредит, заем, привлечь соинвесторов и прочее.
Цена отсечения - 90% направлена на получение максимально возможной цены при продаже.
При разработке проекта Положения о продаже имущества, конкурсный управляющий учитывал следующие обстоятельства: наличие требований внешних кредиторов по текущим платежам в размере 1 млн. рублей; наличие требований внешних кредиторов, установленных судебными актами о включении в реестр требований кредиторов должника в размере 2,5 млн. рублей; наличие судебных актов о взыскании с ООО "Гермес и К" действительной стоимости доли в пользу вышедших участников; наличие судебных актов о взыскании с ООО "Гермес и К" судебных расходов в пользу участников, вышедших участников по требованиям, основанных на корпоративном праве; рыночная стоимость объектов недвижимости; покупательский спрос на коммерческую недвижимость.
Цена отсечения, оспариваемая Вельке О.А., утверждена в составе Положения комитетом кредиторов в пределах отведенной компетенции последнего.
При утверждении Положения на таких условиях кредиторы принимали в расчет индивидуализирующие признаки и ценность объекта, чья рыночная стоимость является существенной и составляет 45 479 000 рублей.
Очевидным видится тот факт, что все, включая Вельке О.А., заинтересованы в реализации наилучшего варианта продажи объекта по максимально возможной цене.
Если торги на стадии публичного предложения на условиях оспариваемого Положения не приведут к реализации здания, кредиторы вправе повторно рассмотреть вопрос об условиях и порядке продажи объекта.
Как обоснованно отмечено судом, расходы на проведение торгов, которые, согласно озвученной позиции управляющего, не превышают ста тысяч рублей, не могут конкурировать со стоимостью объекта, начальная цена продажи которого составляет 45 479 000 рублей.
При таком соотношении предполагаемых дополнительных расходов и начальной продажной цены здания дополнительная возможность обсуждения кредиторами вариантов дальнейшей продажи с учетом необходимости изменения условий и порядка реализации объекта не приведет к существенному дисбалансу прав и законных интересов должника и его кредиторов. Доводы о текущих расходах при таких обстоятельствах не могут быть противопоставлены утвержденной комитетом кредиторов цене отсечения по лоту N 4.
В отношении лота N 6 Вельке О.А. в суде первой инстанции доводы не приводила, в связи с чем апелляционная жалоба в указанной части не проверяется (ч. 7 статьи 268 АПК РФ).
Выводы суда в части оценки доводов Вельке О.А. о том, что Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К", утвержденное комитетом кредиторов, не содержит обязанности конкурсного управляющего опубликовать информацию о торгах в издании "Коммерсант", заявитель жалобы не оспаривает. В указанной части определение суда первой инстанции проверке не подлежит на основании части 5 статьи 268 АПК РФ.
Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба Вельке О.А. оставлена без удовлетворения.
Пунктом 5 статьи 15 Закона о банкротстве предусмотрено обжалование определения арбитражного суда о признании недействительным решения собрания кредиторов в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве.
В пункте 35.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что пункт 3 статьи 61 Закона о банкротстве предусматривает возможность обжалования судебных актов в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение четырнадцати дней со дня их вынесения; по результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции принимает постановление, которое является окончательным; при этом пересмотр постановления суда апелляционной инстанции в порядке кассационного производства в рамках такого порядка законодательством не предусмотрен; в рамках этого порядка возможно дальнейшее обжалование судебных актов в надзорном порядке.
Таким образом, настоящее постановление является окончательным и дальнейшему обжалованию в суд кассационной инстанции не подлежит.
Руководствуясь п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, является окончательным и дальнейшему обжалованию в суд кассационной инстанции не подлежит.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2017 N 08АП-10934/2017 ПО ДЕЛУ N А70-9028/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. N 08АП-10934/2017
Дело N А70-9028/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шаровой Н.А.,
судей Зориной О.В., Смольниковой М.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ветюговой А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10934/2017) Вельке Ольги Андреевны на определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 (судья Глотов Н.Б.) об отказе в удовлетворении требований участника общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К" Вельке Ольги Андреевны о признании недействительным решения собрания кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К" от 24.04.2017 по первому вопросу повестки дня - утверждение Положения о порядке, о сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К", в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Гермес и К" (ИНН 7203013953, ОГРН 1027200810450),
при участии в судебном заседании:
- от Вельке Ольги Андреевны - представитель не явился, извещена;
- от Чедановой Людмилы Александровны - лично (паспорт);
- от Управления Росреестра по Тюменской области - представитель не явился, извещено;
- от конкурсного управляющего Митрофанова Алексея Александровича - лично (паспорт);
- от индивидуального предпринимателя Анейчика Юрия Сергеевича - представитель не явился, извещен;
- от Зелениной О.А. - представитель не явился, извещена;
- от Кауфман Н.А. - представитель не явился, извещен;
- от общества с ограниченной ответственностью "Управление недвижимостью" - представитель не явился, извещено,
установил:
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 22.11.2016 (резолютивная часть от 21.11.2016) ООО "Гермес и К" признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него процедуры конкурсного производства сроком на шесть месяцев со дня принятия решения.
Конкурсным управляющим утвержден Митрофанов Алексей Александрович.
В Арбитражный суд Тюменской области 30.05.2017 обратился участник ООО "Гермес и К" Вельке О.А. с заявлением о признании недействительным решения комитета кредиторов ООО "Гермес и К" от 24.04.2017 (протокол N 3) по первому вопросу повестки дня - утверждение Положения о порядке, о сроках и условиях продажи имущества ООО "Гермес и К".
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе Вельке О.А. просит указанное определение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована следующими доводами:
- - оценка долям в праве общей долевой собственности на общее имущество и земельный участок, приходящимся на принадлежащие должнику нежилые помещения в здании, не проводилась. Их рыночная стоимость не определялась;
- - конкурсный управляющий при формировании лотов на принадлежащие должнику на праве общей долевой собственности помещения, самостоятельно определили перераспределил доли между лотами, самостоятельно определил их рыночную стоимость, без проведения оценки и оформления правоустанавливающих документов;
- - утвержденный порядок продажи имущества должника по проведению торгов в отношении 1, 2, 3 лотов без надлежаще оформленных документов может повлечь негативные последствия, так как снижает потенциальный интерес покупателей, влечет за собой снижение стоимости его реализации и может явиться основанием для оспаривания торгов;
- - в отношении лотов N 4 и N 6 установление цены отсечения в размере 90% от начальной стоимости имущества при проведении торгов посредством публичного предложения может повлечь нарушение прав кредиторов, поскольку такое завышение минимальной цены отсечения лишает смысла продажу имущества таким способом. В случае, если торги будут признаны несостоявшимися, возникнет необходимость вновь организовывать и проводить собрание кредиторов с целью повторного рассмотрения вопроса о порядке реализации имущества должника посредством публичного предложения, производить публикацию о новых торгах. Все эти мероприятия затянут конкурсное производство, увеличат расходы на процедуру.
В поступивших на апелляционную жалобу отзывах конкурсный управляющий должника, а также кредиторы ООО "Гермес и К" ИП Анейчик Ю.С., Чеданова Л.А., Зеленина О.А., Кауфман Н.А. полагают ее не подлежащей удовлетворению.
Так, согласно отзыву конкурсного управляющего, необоснованность доводов Вельке О.А. по лоту N 4 и лоту N 6 подтверждается обстоятельствами реализации имущества по лоту N 6 на первых торгах. Довод Вельке О.А. по лоту N 6 является неактуальным, имущество реализовано, денежные средства от продажи имущества поступили на расчетный счет должника.
В заседании суда апелляционной инстанции, открытом 28.09.2017, конкурсный управляющий ООО "Гермес и К" Митрофанов А.А. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Чеданова Л.А. высказалась по доводам отзыва.
Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ.
Повторно рассмотрев материалы обособленного спора, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Выводы суда соответствуют представленным доказательствам и применимым нормам материального и процессуального права.
Право Вельке О.А. оспаривать решение комитета кредиторов признано судом первой инстанции в связи наличием в ООО "Гермес и К" корпоративного конфликта (дела А70-7311/2015, N А70-10774/2015, А70-2053/2016), а также с учетом разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016.
На этот счет определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 не обжалуется.
Обращаясь в суд с заявлением, Вельке О.А. указывает, что 24 апреля 2017 года состоялось заседание комитета кредиторов, на котором единогласно приняты следующие решения:
1. Утвердить предложенное конкурсным управляющим Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К".
2. Принять к сведению отчет конкурсного управляющего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Закона о банкротстве, собрание кредиторов может отнести к компетенции комитета кредиторов вопросы, решения по которым в соответствии с настоящим Федеральным законом принимаются собранием кредиторов или комитетом кредиторов, за исключением вопросов, которые отнесены к исключительной компетенции собрания кредиторов.
Поскольку комитету кредиторов переданы полномочия собрания кредиторов, оспаривание принятых комитетом кредиторов решений осуществляется аналогично обжалованию решений собрания кредиторов, то есть в соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве.
Из положений пункта 4 статьи 15 Закона о банкротстве, следует, что признание решения собрания кредиторов недействительным возможно только в двух случаях: если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц или если решение собрания кредиторов принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов.
По смыслу названной нормы заявитель, обращаясь в суд с требованием о признании решений, принятых собранием кредиторов (комитетом кредиторов), недействительными, в силу статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения указанными решениями его прав и законных интересов либо факт принятия комитетом кредиторов решений с нарушением установленных законом пределов компетенции собрания кредиторов.
То есть, недействительными могут быть признаны судом такие решения собрания кредиторов, которые нарушают права и законные интересы перечисленных в пункте 4 статьи 15 Закона о банкротстве заинтересованных лиц, либо приняты с нарушением пределов компетенции собрания кредиторов.
Признание судом недействительными в порядке, установленном пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве, решений собрания кредиторов, принятых по каким-либо вопросам, предполагает утрату юридической значимости этих решений и необходимость для кредиторов повторного принятия решений по этим вопросам.
Таким образом, обращаясь в суд с настоящим требованием, Вельке О.А. должна доказать что принятое комитетом кредиторов решение нарушает ее права как участника ООО "Гермес и К".
В обоснование требования о недействительности принятого комитетом кредиторов решения по первому вопросу повестки дня, заявитель сослалась на следующие обстоятельства:
- Лоты N 1,2,3 (доли в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 211 "а"), сформированы в таком виде, что снижается интерес потенциальных приобретателей имущества должника. В каждый лот включено по одному помещению, на которые у должника имеется отдельный правоустанавливающий документ (помещения 1, 3, 5 этажей), а также включены доли в праве на помещения общего пользования и доли в праве на земельный участок, на которые у должника отсутствуют правоустанавливающие документы в том размере, в котором они включены в лоты.
- В п. 7.6. Положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К" необоснованно завышена минимальная цена предложения (цена отсечения) до 90% от начальной стоимости при реализации имущества путем публичного предложения (Лот N 4).
Выводы суда, отказавшего в удовлетворении заявления Вельке О.А., апелляционной коллегией признаны правильными.
Согласно абзацу 1 пункта 1.1 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения предложение о продаже имущества должника, включающее в себя сведения о составе этого имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа этого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене этого имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже этого имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.
Таким образом, определение порядка реализации имущества должника входит в компетенцию собрания кредиторов (комитета кредиторов).
По вопросу формирования лотов N 1,2,3.
Статьей 129 Закона о банкротстве установлены полномочия конкурсного управляющего должника, к числу которых относятся и полномочия по выявлению и реализации имущества должника.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи имущества на торгах имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (по аналогии с п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя").
Как утверждает конкурсный управляющий ООО "Гермес и К", в конкурсную массу должника включены объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, д. 211А, а именно:
- - нежилое помещение 158,9 кв. м на 1 этаже;
- - нежилое помещение 485,7 кв. м на 3 этаже;
- - нежилое помещение 468,8 кв. м на 5 этаже;
- - нежилое помещение (общего пользования), общая долевая собственность 35/100. 133.9 кв. м включает в себя: электрощитовая (7.7 кв. м). со 2-7 этаж - лестничные клетки 126.2 кв. м;
- - нежилое помещение (общего пользования), долевая собственность 35/100. 386.7 кв. м включает: на I этаже - входная группа 35.7 кв. м, тамбуры, помещения аварийной емкости, тепловой узел, лифт, со 2 по 6 этаж лифтовая шахта, 7 этаж - машинное отделение для лифта;
- - земельный участок под зданием на праве долевой собственности.
Все нежилые помещения по указанному адресу находятся в отдельно стоящем здании 1994 года постройки, имеющем 7 этажей с общей площадью по внутреннему объему 3 367 кв. м.
Как указывает конкурсный управляющий, и не оспаривает Вельке О.А., помещения в указанном здании принадлежат двум собственникам: ООО "Гермес и К" и ОАО "Веста".
Второму собственнику ОАО "Веста" принадлежит: второй, четвертый, шестой, седьмой этаж и часть первого этажа. В отношении площадей общего пользования ООО "Гермес и К" и ОАО "Веста" в долевом соотношении 35/100 и 65/100 несут совместно бремя расходов на содержание, эксплуатацию, ремонт.
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0220001:0085 и находится в общей долевой собственности у ООО "Гермес и К" в размере 36/100 доли. Совместно в долевом соотношении ООО "Гермес и К" и ОАО "Веста" несут бремя расходов на земельный участок, в частности, по уплате земельного налога, на содержание и эксплуатацию участка.
Включенное в конкурсную массу имущество должника на основании оспариваемого Вельке О.А. Положения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К" сформировано в шесть лотов (л.д. 46-47 т. 35) следующим образом:
Лот N 1: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 158,9 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ул. Республики, 211а, кадастровый номер: 72:23:0220001:5779. Доля в размере 5/100 на помещение нежилое, общая площадь 133,9 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане: первый этаж - 25, II; второй этаж - II; третий этаж - II, пятый этаж - II, шестой этаж - II, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:6192. Доля в размере 5/100 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 386,7 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:5813; Доля в размере 5/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под нежилое здание (административное) с прилегающей территорией, общая площадь 1 690,80 кв. м, адрес: г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:0085, начальная цена продажи равна - 8 050 000 руб., без НДС.
Лот N 2: Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 485,7 кв. м, этаж 3, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ул. Республики, 211а, кадастровый номер: 72:23:0220001:5778. Доля в размере 15/100 на помещение нежилое, общая площадь 133,9 кв. м. этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане: первый этаж - 25, II; второй этаж - II; третий этаж - II, пятый этаж - II, шестой этаж - II, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:6192 Доля в размере 15/100 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 386,7 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:5813. Доля в размере 16/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под нежилое здание (административное) с прилегающей территорией, общая площадь 1 690,80 кв. м, адрес: г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:0085, начальная цена продажи равна - 21 449 000 руб., без НДС.
Лот N 3: Помещение, назначение: нежилое, общая площадь 468,8 кв. м, этаж 5, адрес объекта: Тюменская область, город Тюмень, ул. Республики, 211а, кадастровый номер: 72:23:0220001:5780. Доля в размере 15/100 на помещение нежилое, общая площадь 133,9 кв. м. этаж 1,2,3,4,5,6,7, номера на поэтажном плане: первый этаж - 25, II; второй этаж - II; третий этаж - II, пятый этаж - II, шестой этаж - II, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:6192. Доля в размере 15/100 на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 386,7 кв. м, этаж 1,2,3,4,5,6,7, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:5813. Доля в размере 15/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: под нежилое здание (административное) с прилегающей территорией, общая площадь 1 690,80 кв. м, адрес: г. Тюмень, ул. Республики, 211 а, кадастровый (или условный) номер объекта: 72:23:0220001:0085, начальная цена продажи равна - 20 703 000 руб., без НДС.
Лот N 4: Банк, назначение: нежилое здание, 3-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 582,3 кв. м, лит. А, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2, кадастровый номер: 72:23:0216003:935 (запись регистрации: N 72-72-01/105/2013-131 от 25.03.2013). Гараж, назначение: нежилое здание, 1-этажный (подземных этажей-0), общая площадь 44,2 кв. м, инв. N нет, лит. А1, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2, строение 1, кадастровый номер: 72:23:0216003:937 (запись регистрации: N 72-72-01/105/2013-130 от 25.03.2013). Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое здание (банк) и нежилое строение (гараж), площадь 954 кв. м, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2, строение 1, кадастровый номер: 72:23:0216003:32 (запись регистрации: N 72-01/01-99/2003-276 от 07.05.2003), начальная цена продажи равна - 45 479 000 руб., без НДС.
Лот N 5: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, площадь 4903 кв. м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, Переваловское МО, с правой стороны по ходу движения по дороге, ведущей от федеральной трассы Екатеринбург-Тюмень, до д. Подъем, 1 км, кадастровый номер: 72:17:1907002:1768, начальная цена продажи равна - 1 931 000 руб., без НДС.
Лот N 6: Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, площадь 35 кв. м, адрес: Тюменская область, Тюменский район, Переваловское МО, с правой стороны по ходу движения по дороге, ведущей от федеральной трассы Екатеринбург-Тюмень, до д. Подъем, 1 км, кадастровый номер: 72:17:1907002:1774, начальная цена продажи равна - 16 000 руб., без НДС.
Содержание оспариваемых Вельке О.А. лотов свидетельствует о том, что, помимо собственно конкретных нежилых помещений, в состав лотов вошли доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, а также доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под зданием, с кадастровым номером 72:23:0220001:0085.
Рыночная стоимость объектов, сформированных в лоты 1, 2, 3, определена оценщиком ИП Шатохиным А.О., представлен отчет N 08-1/17 об оценке объектов недвижимости ООО "Гермес и К" от 07.03.2017 (л.д. 48-50 т. 35).
Согласно отчету N 08-1/17 от 07.03.2017, на стр. 115-116 отражена рыночная стоимость объектов, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Республики, 211 А:
- - помещение, площадь 158,9 кв. м, I этаж - 8 050 000 руб.;
- - помещение, площадь 485,7 кв. м, III этаж - 21 449 000 руб.;
- - помещение, площадь 468,8 кв. м, V этаж - 20 703 000 руб.
В строках 7, 8 и 9 таблицы на стр. 115-116 отчета оценщиком отражены:
- 1. доля в размере 35/100 на нежилое помещение, площадь 133.9 кв. м. Указано, что стоимость доли включена в рыночную стоимость помещений площадью 158,9 кв. м, I этаж и площадью 485,7 кв. м, III этаж;
- 2. доля в размере 35/100 на нежилое помещение, площадь 386,7 кв. м. Стоимость доли включена в рыночную стоимость помещения площадью 468,8 кв. м, V этаж;
- Доля в размере 36/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:0085.
Рыночная стоимость долей в праве общей долевой собственности отдельно не оценивалась и, таким образом, включена в стоимость нежилых помещений I, III, V этажей, принадлежащих на праве собственности должнику и включенных в конкурсную массу.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы Вельке О.А. об определении конкурсным управляющим самостоятельно рыночной стоимости долей в праве собственности на помещения общего пользования, а также их произвольном перераспределении.
Площади общего пользования в здании следуют судьбе основного объекта права.
ООО "Гермес и К" является собственником нежилых помещений, занимающих I, III, V этажи здания.
В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.
Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Пунктом 1 статьи 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Процитированные положения гражданского и жилищного законодательства устанавливают принцип пропорционального распределения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в соответствии с фактической площадью помещений, принадлежащих собственнику.
Продажа принадлежащих должнику помещений на торгах приведет к появлению нескольких разных собственников. Продажа имущества, разбитого на лоты NN 1, 2, 3, сформированные способом, предусмотренным оспариваемым Положением, неизбежно повлечет перераспределение долей в праве общей долевой собственности на общее имущество здания. Площади помещений, находящихся в индивидуальной собственности разных лиц, исключают сохранение прежнего порядка распределения долей в общем имуществе, когда все нежилые помещения находятся в собственности одного лица. Продажа собственником помещений должна сопровождаться одномоментным отчуждением принадлежащих продавцу долей в праве общей долевой собственности на общее имущество способом, предусматривающим пропорциональное распределение таких долей соразмерно площадям реализуемых нежилых помещений.
Доли в праве на общее имущество сами по себе не могут выступать объектом сделок. Соответственно, не требуют самостоятельной рыночной оценки.
Аналогичные выводы касаются долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:0085.
Поэтому порядок формирования лотов NN 1, 2, 3, оспариваемый Вельке О.А., соответствует закону и установленным фактическим обстоятельствам, прав заявителя не нарушает.
Довод Вельке О.А. о необоснованном завышении минимальной цены предложения (цена отсечения) до 90% от начальной стоимости при реализации имущества путем публичного предложения (Лот N 4), судом первой инстанции обоснованно отклонен, исходя из следующего.
В силу статьи 2 Закона о банкротстве целью конкурсного производства является соразмерное удовлетворение требований кредиторов, включенных в реестр.
Реализация имущества должника в конкурсном производстве также подчинена указанной цели, при этом именно кредиторам в соответствии со статьями 138, 139 Закона о банкротстве принадлежит право определения порядка, сроков и условий продажи имущества должника.
Реализуя названное право, кредиторы являются заинтересованными в установлении оптимального порядка реализации имущества должника и получения от данной реализации максимально возможной суммы денежных средств для погашения требований кредиторов.
Вельке О.А., являясь участником ООО "Гермес и К", получая удовлетворение своего требования исключительно после расчетов с кредиторами, должна быть заинтересована в продаже имущества должника по максимально высокой цене.
В ходе судебного разбирательства суд первой инстанции с учетом доводов Вельке О.А. и оппонирующих ей кредиторов ООО "Гермес и К" установил, что Лот N 4 (нежилое здание, 3-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 582,3 кв. м, лит. А, адрес: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Нагорная, 2) представляет собой объект, который потенциально обладает наибольшим интересом со стороны инвесторов, ввиду его отдельного расположения в исторической части города, наличия собственной инфраструктуры.
В соответствии с Положением о продаже имущества лот N 4 сформирован в составе нежилого трехэтажного здания площадью 582,3 кв. м, гараж площадью 44,2 кв. м, земельный участок площадью 954 кв. м, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Нагорная, д. 2, рыночной стоимостью 45 479 000 рублей.
При проведении торгов посредством публичного предложения установлен период, по истечении которого последовательно снижается цена предложения - каждые 30 календарных дней и цена отсечения 90%.
Как указано в отзыве конкурсного управляющего ООО "Гермес и К", период в 30 календарных дней определен для расширения круга потенциальных покупателей с учетом стоимости объекта: возможность потенциальному покупателю оформить кредит, заем, привлечь соинвесторов и прочее.
Цена отсечения - 90% направлена на получение максимально возможной цены при продаже.
При разработке проекта Положения о продаже имущества, конкурсный управляющий учитывал следующие обстоятельства: наличие требований внешних кредиторов по текущим платежам в размере 1 млн. рублей; наличие требований внешних кредиторов, установленных судебными актами о включении в реестр требований кредиторов должника в размере 2,5 млн. рублей; наличие судебных актов о взыскании с ООО "Гермес и К" действительной стоимости доли в пользу вышедших участников; наличие судебных актов о взыскании с ООО "Гермес и К" судебных расходов в пользу участников, вышедших участников по требованиям, основанных на корпоративном праве; рыночная стоимость объектов недвижимости; покупательский спрос на коммерческую недвижимость.
Цена отсечения, оспариваемая Вельке О.А., утверждена в составе Положения комитетом кредиторов в пределах отведенной компетенции последнего.
При утверждении Положения на таких условиях кредиторы принимали в расчет индивидуализирующие признаки и ценность объекта, чья рыночная стоимость является существенной и составляет 45 479 000 рублей.
Очевидным видится тот факт, что все, включая Вельке О.А., заинтересованы в реализации наилучшего варианта продажи объекта по максимально возможной цене.
Если торги на стадии публичного предложения на условиях оспариваемого Положения не приведут к реализации здания, кредиторы вправе повторно рассмотреть вопрос об условиях и порядке продажи объекта.
Как обоснованно отмечено судом, расходы на проведение торгов, которые, согласно озвученной позиции управляющего, не превышают ста тысяч рублей, не могут конкурировать со стоимостью объекта, начальная цена продажи которого составляет 45 479 000 рублей.
При таком соотношении предполагаемых дополнительных расходов и начальной продажной цены здания дополнительная возможность обсуждения кредиторами вариантов дальнейшей продажи с учетом необходимости изменения условий и порядка реализации объекта не приведет к существенному дисбалансу прав и законных интересов должника и его кредиторов. Доводы о текущих расходах при таких обстоятельствах не могут быть противопоставлены утвержденной комитетом кредиторов цене отсечения по лоту N 4.
В отношении лота N 6 Вельке О.А. в суде первой инстанции доводы не приводила, в связи с чем апелляционная жалоба в указанной части не проверяется (ч. 7 статьи 268 АПК РФ).
Выводы суда в части оценки доводов Вельке О.А. о том, что Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества ООО "Гермес и К", утвержденное комитетом кредиторов, не содержит обязанности конкурсного управляющего опубликовать информацию о торгах в издании "Коммерсант", заявитель жалобы не оспаривает. В указанной части определение суда первой инстанции проверке не подлежит на основании части 5 статьи 268 АПК РФ.
Обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, установлены судом с учетом имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права применены правильно.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба Вельке О.А. оставлена без удовлетворения.
Пунктом 5 статьи 15 Закона о банкротстве предусмотрено обжалование определения арбитражного суда о признании недействительным решения собрания кредиторов в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 61 Закона о банкротстве.
В пункте 35.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что пункт 3 статьи 61 Закона о банкротстве предусматривает возможность обжалования судебных актов в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение четырнадцати дней со дня их вынесения; по результатам рассмотрения жалобы суд апелляционной инстанции принимает постановление, которое является окончательным; при этом пересмотр постановления суда апелляционной инстанции в порядке кассационного производства в рамках такого порядка законодательством не предусмотрен; в рамках этого порядка возможно дальнейшее обжалование судебных актов в надзорном порядке.
Таким образом, настоящее постановление является окончательным и дальнейшему обжалованию в суд кассационной инстанции не подлежит.
Руководствуясь п. 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Тюменской области от 10 июля 2017 года по делу N А70-9028/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, является окончательным и дальнейшему обжалованию в суд кассационной инстанции не подлежит.
Председательствующий
Н.А.ШАРОВА
Н.А.ШАРОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
О.В.ЗОРИНА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)