Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации, и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, в период ее приостановления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Южная строительно-инвестиционная компания", общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка "Развитие", акционерного общества "Русинвестпроект", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 (судьи Сулименко О.А., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-15252/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просила:
- признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 общей площадью 1180 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15,
- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде договора аренды от 31.03.1998 N 4900000809, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Южная строительно-инвестиционная компания" (далее - ООО "Южная строительно-инвестиционная компания", компания),
- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде ипотеки (уточненные требования; т. 1, л.д. 197-199, 208-209).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Южная строительно-инвестиционная компания", общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Развитие" (далее - банк) и акционерное общество "Русинвестпроект" (далее - АО "Русинвестпроект"; т. 1, л.д. 1-2, 165-166, 208-209).
Решением от 30.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.07.2017, суд признал незаконным отказ управления Росреестра, выраженный в сообщении от 25.01.2016 N 23/050/803/2015-7449, в государственной регистрации прекращения договора аренды от 31.03.1998 N 809 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014. На управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать прекращение обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде его аренды на основании договора аренды земельного участка от 31.03.1998 N 809 (номер регистрационной записи об аренде земельного участка: 23-23-50/043/2008-409; дата государственной регистрации арендного обременения: 08.08.2008), с одновременным прекращением регистрационной записи об ипотеке права аренды указанного земельного участка, зарегистрированной на основании договора об ипотеке от 11.08.2011 (номер государственной регистрации: 23-23-50/016/2011-673; дата государственной регистрации: 20.08.2011).
Судебные акты мотивированы тем, что отказ управления Росреестра от 25.01.2016 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 препятствует исполнению вступившего в законную силу решения арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка, прошедшего процедуры апелляционного и кассационного обжалования, которое является обязательным для всех без исключения органов, организаций, должностных лиц (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014 обязательства сторон по договору аренды земельного участка от 31.03.1998 прекратились. В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка, при обременении права аренды ипотекой. Передача права аренды земельного участка в залог банку в обеспечение кредитного обязательства не означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права потребовать расторжения договора аренды. Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) залог прекращается, в том числе в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. В связи с утратой залогодержателем права залога с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора аренды, его согласие на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым. Судебные акты по делу N А32-33704/2014 банк-залогодержатель не обжаловал, в отзыве по настоящему делу сообщил об уступке им прав и обязанностей кредитора и залогодержателя АО "Русинвестпроект". Регистрация ипотеки спорного земельного участка в пользу АО "Русинвестпроект" сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по состоянию на 07.12.2016 не подтверждена. Несмотря на отсутствие в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014 указания на прекращение ипотеки права аренды земельного участка, в связи с расторжением договора аренды, основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке участка отсутствуют, ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса). Управление Росреестра должно было одновременно с регистрацией прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка, погасить и регистрационную запись об ипотеке права аренды участка, ввиду отсутствия предмета ипотеки. Сохранение в ЕГРП регистрационных записей об аренде земельного участка, равно как и об ипотеке права аренды того же участка, препятствует администрации распорядиться земельным участком по своему усмотрению.
В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 30.03.2017 и апелляционное постановление от 05.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав администрации в заявленных требованиях в полном объеме.
Податель жалобы указал, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ, Закон об ипотеке). В судебных актах, вынесенных по делу N А32-33704/2014, и представленных на государственную регистрацию, отсутствуют сведения о погашении ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя в управление Росреестра также не поступало. В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором правомерно было установлено, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов невозможно.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 23.11.1995 N 930 между комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и Удаловым Валерием Петровичем (арендатор) заключен договор от 31.03.1998 N 809 аренды земельного участка площадью 1 180 кв. м, предоставленного для строительства административного здания по ул. Горького, 15, в Центральном районе (т. 1, л.д. 35-40, 41-45).
Срок действия договора аренды установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1). Арендная сделка зарегистрирована Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи.
Следует из кадастрового плана земельного участка от 14.06.2007, что сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с номером 23:49:0204016:0007 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 1 180 кв. м, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15, предназначенный для строительства административного здания, обремененный арендой в пользу Удалова В.П. (т. 1, л.д. 32-34).
28.07.2010 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204016:7, в данном реестре отражено обременение участков арендой, зарегистрированное 08.08.2008 (т. 1, л.д. 28-29).
В результате ряда гражданско-правовых сделок (договоры от 21.07.2008, от 29.12.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.1998 N 809, соглашения от 27.08.2010, от 22.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.1998 N 809) права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 перешли к компании, о чем в ЕГРП внесена запись 22.06.2011 (т. 1, л.д. 19-21, 22-23, 24-25, 26-27).
Кроме того, на основании договора об ипотеке от 11.08.2011, заключенного банком (залогодержатель) и компанией (заемщик), в ЕГРП 20.08.2011 внесена запись об обременении земельного участка в пользу банка, которому компанией в залог передано право аренды, возникшее из договора от 31.03.1998 N 809 (т. 1, л.д. 28-29, 115-118).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014 по иску администрации к компании, суд расторг договор аренды земельного участка от 31.03.1998 N 4900000809 (первоначальный номер 809). 19.06.2015 названное решение вступило в законную силу (т. 1, л.д. 126-138, 139-142, 148-152).
14.12.2015 уполномоченный представитель муниципального образования город-курорт Сочи обратился (через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Центральном районе города Сочи) с заявлением о государственной регистрации расторжения ранее совершенной в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 сделки, на основании судебных актов по делу N А32-33704/2014 (т. 1, л.д. 143-147).
Государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка приостановлена с 25.12.2015 на срок по 25.01.2016. Государственный регистратор указал на наличие в ЕГРП записи об обременении участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в пользу банка, и на отсутствие в представленных на регистрацию судебных актах сведений о погашении ипотеки, заявления залогодержателя о погашении ипотеки. Для возобновления государственной регистрации расторжения договора аренды заявителю предложено погасить ипотеку (т. 1, л.д. 153-154).
Сообщением от 25.01.2016 N 23/050/803/2015-7449 в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 отказано, со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации, и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, в период ее приостановления (т. 1, л.д. 13-14).
Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (здесь и далее - в применимой к спорным правоотношениям редакции).
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статья 18 Закона N 122-ФЗ).
В пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса закреплено, что в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса следует, что в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса, залог прекращается.
Пунктом 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.
Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что поскольку договор аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 расторгнут вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014, и подтверждающие данное обстоятельство документы представлены в регистрирующий орган, наличие в ЕГРП записи об обременении участка ипотекой в пользу банка не препятствовало государственной регистрации расторжения арендной сделки.
Установив, что запись об ипотеке внесена на основании заключенного банком с компанией договора об ипотеке, и предметом залога по нему является право аренды компанией земельного участка на основании договора от 31.03.1998 N 809, расторгнутого арбитражным судом 19.06.2015 (дата вступления в законную силу решения от 04.03.2015), суд удовлетворил заявленные администрацией требования, возложив на управление Росреестра обязанность зарегистрировать прекращение арендного обременения в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 с одновременным прекращением записи об ипотеке.
Доводы жалобы о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, тогда как в судебных актах, вынесенных по делу N А32-33704/2014, и представленных на государственную регистрацию, отсутствуют сведения о погашении ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя также не поступало, окружным судом не принимаются, поскольку не свидетельствуют ни о невозможности государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, ни о сохранении предмета залога при прекращении заложенного права, и не основаны на буквальном содержании пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке.
Кроме того, согласно пункту 5 статьи 29 Закона N 122-ФЗ погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 30.03.2017 и апелляционного постановления от 05.07.2017 по доводам жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу N А32-15252/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.11.2017 N Ф08-8032/2017 ПО ДЕЛУ N А32-15252/2016
Требование: О признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, обязании погасить регистрационные записи об обременении земельного участка в виде договоров аренды и ипотеки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован непредставлением документов, необходимых для государственной регистрации, и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, в период ее приостановления.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2017 г. по делу N А32-15252/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Южная строительно-инвестиционная компания", общества с ограниченной ответственностью коммерческого банка "Развитие", акционерного общества "Русинвестпроект", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 (судьи Сулименко О.А., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-15252/2016, установил следующее.
Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просила:
- признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 общей площадью 1180 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15,
- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде договора аренды от 31.03.1998 N 4900000809, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом с ограниченной ответственностью "Южная строительно-инвестиционная компания" (далее - ООО "Южная строительно-инвестиционная компания", компания),
- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде ипотеки (уточненные требования; т. 1, л.д. 197-199, 208-209).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Южная строительно-инвестиционная компания", общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк "Развитие" (далее - банк) и акционерное общество "Русинвестпроект" (далее - АО "Русинвестпроект"; т. 1, л.д. 1-2, 165-166, 208-209).
Решением от 30.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.07.2017, суд признал незаконным отказ управления Росреестра, выраженный в сообщении от 25.01.2016 N 23/050/803/2015-7449, в государственной регистрации прекращения договора аренды от 31.03.1998 N 809 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014. На управление Росреестра возложена обязанность зарегистрировать прекращение обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в виде его аренды на основании договора аренды земельного участка от 31.03.1998 N 809 (номер регистрационной записи об аренде земельного участка: 23-23-50/043/2008-409; дата государственной регистрации арендного обременения: 08.08.2008), с одновременным прекращением регистрационной записи об ипотеке права аренды указанного земельного участка, зарегистрированной на основании договора об ипотеке от 11.08.2011 (номер государственной регистрации: 23-23-50/016/2011-673; дата государственной регистрации: 20.08.2011).
Судебные акты мотивированы тем, что отказ управления Росреестра от 25.01.2016 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 препятствует исполнению вступившего в законную силу решения арбитражного суда о расторжении договора аренды земельного участка, прошедшего процедуры апелляционного и кассационного обжалования, которое является обязательным для всех без исключения органов, организаций, должностных лиц (статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). С момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014 обязательства сторон по договору аренды земельного участка от 31.03.1998 прекратились. В гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие расторжение договора аренды либо исключающие прекращение регистрационной записи об аренде земельного участка, при обременении права аренды ипотекой. Передача права аренды земельного участка в залог банку в обеспечение кредитного обязательства не означает, что в связи с такой ипотекой арендодатель обязан и впредь претерпевать нарушения его прав как собственника имущества неисправным арендатором, без права потребовать расторжения договора аренды. Согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) залог прекращается, в том числе в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. В связи с утратой залогодержателем права залога с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора аренды, его согласие на погашение регистрационной записи об аренде не является необходимым. Судебные акты по делу N А32-33704/2014 банк-залогодержатель не обжаловал, в отзыве по настоящему делу сообщил об уступке им прав и обязанностей кредитора и залогодержателя АО "Русинвестпроект". Регистрация ипотеки спорного земельного участка в пользу АО "Русинвестпроект" сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по состоянию на 07.12.2016 не подтверждена. Несмотря на отсутствие в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014 указания на прекращение ипотеки права аренды земельного участка, в связи с расторжением договора аренды, основания для сохранения регистрационной записи об ипотеке участка отсутствуют, ввиду прекращения предмета ипотеки (статья 352 Гражданского кодекса). Управление Росреестра должно было одновременно с регистрацией прекращения регистрационной записи об аренде земельного участка, погасить и регистрационную запись об ипотеке права аренды участка, ввиду отсутствия предмета ипотеки. Сохранение в ЕГРП регистрационных записей об аренде земельного участка, равно как и об ипотеке права аренды того же участка, препятствует администрации распорядиться земельным участком по своему усмотрению.
В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 30.03.2017 и апелляционное постановление от 05.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав администрации в заявленных требованиях в полном объеме.
Податель жалобы указал, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ, Закон об ипотеке). В судебных актах, вынесенных по делу N А32-33704/2014, и представленных на государственную регистрацию, отсутствуют сведения о погашении ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя в управление Росреестра также не поступало. В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором правомерно было установлено, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов невозможно.
Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 23.11.1995 N 930 между комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и Удаловым Валерием Петровичем (арендатор) заключен договор от 31.03.1998 N 809 аренды земельного участка площадью 1 180 кв. м, предоставленного для строительства административного здания по ул. Горького, 15, в Центральном районе (т. 1, л.д. 35-40, 41-45).
Срок действия договора аренды установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1). Арендная сделка зарегистрирована Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи.
Следует из кадастрового плана земельного участка от 14.06.2007, что сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с номером 23:49:0204016:0007 земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 1 180 кв. м, местоположением относительно ориентира, расположенного в границах участка, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, 15, предназначенный для строительства административного здания, обремененный арендой в пользу Удалова В.П. (т. 1, л.д. 32-34).
28.07.2010 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204016:7, в данном реестре отражено обременение участков арендой, зарегистрированное 08.08.2008 (т. 1, л.д. 28-29).
В результате ряда гражданско-правовых сделок (договоры от 21.07.2008, от 29.12.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.1998 N 809, соглашения от 27.08.2010, от 22.03.2011 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.1998 N 809) права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 перешли к компании, о чем в ЕГРП внесена запись 22.06.2011 (т. 1, л.д. 19-21, 22-23, 24-25, 26-27).
Кроме того, на основании договора об ипотеке от 11.08.2011, заключенного банком (залогодержатель) и компанией (заемщик), в ЕГРП 20.08.2011 внесена запись об обременении земельного участка в пользу банка, которому компанией в залог передано право аренды, возникшее из договора от 31.03.1998 N 809 (т. 1, л.д. 28-29, 115-118).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014 по иску администрации к компании, суд расторг договор аренды земельного участка от 31.03.1998 N 4900000809 (первоначальный номер 809). 19.06.2015 названное решение вступило в законную силу (т. 1, л.д. 126-138, 139-142, 148-152).
14.12.2015 уполномоченный представитель муниципального образования город-курорт Сочи обратился (через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Центральном районе города Сочи) с заявлением о государственной регистрации расторжения ранее совершенной в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 сделки, на основании судебных актов по делу N А32-33704/2014 (т. 1, л.д. 143-147).
Государственная регистрация расторжения договора аренды земельного участка приостановлена с 25.12.2015 на срок по 25.01.2016. Государственный регистратор указал на наличие в ЕГРП записи об обременении участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 в пользу банка, и на отсутствие в представленных на регистрацию судебных актах сведений о погашении ипотеки, заявления залогодержателя о погашении ипотеки. Для возобновления государственной регистрации расторжения договора аренды заявителю предложено погасить ипотеку (т. 1, л.д. 153-154).
Сообщением от 25.01.2016 N 23/050/803/2015-7449 в государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 отказано, со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации, и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации, в период ее приостановления (т. 1, л.д. 13-14).
Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону, нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Сочи, администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.
Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ (здесь и далее - в применимой к спорным правоотношениям редакции).
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статья 18 Закона N 122-ФЗ).
В пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса закреплено, что в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса следует, что в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса, залог прекращается.
Пунктом 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.
Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к верному выводу о том, что поскольку договор аренды муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 расторгнут вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 04.03.2015 по делу N А32-33704/2014, и подтверждающие данное обстоятельство документы представлены в регистрирующий орган, наличие в ЕГРП записи об обременении участка ипотекой в пользу банка не препятствовало государственной регистрации расторжения арендной сделки.
Установив, что запись об ипотеке внесена на основании заключенного банком с компанией договора об ипотеке, и предметом залога по нему является право аренды компанией земельного участка на основании договора от 31.03.1998 N 809, расторгнутого арбитражным судом 19.06.2015 (дата вступления в законную силу решения от 04.03.2015), суд удовлетворил заявленные администрацией требования, возложив на управление Росреестра обязанность зарегистрировать прекращение арендного обременения в отношении участка с кадастровым номером 23:49:0204016:7 с одновременным прекращением записи об ипотеке.
Доводы жалобы о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, тогда как в судебных актах, вынесенных по делу N А32-33704/2014, и представленных на государственную регистрацию, отсутствуют сведения о погашении ипотеки, заявление о погашении ипотеки от залогодержателя также не поступало, окружным судом не принимаются, поскольку не свидетельствуют ни о невозможности государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка, ни о сохранении предмета залога при прекращении заложенного права, и не основаны на буквальном содержании пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке.
Кроме того, согласно пункту 5 статьи 29 Закона N 122-ФЗ погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 30.03.2017 и апелляционного постановления от 05.07.2017 по доводам жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2017 по делу N А32-15252/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)