Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель Горбуненко А.И. по доверенности от 03.09.2017, паспорт;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы,
общества с ограниченной ответственностью "Эпсилон"
и администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27 апреля 2017 года по делу N А32-15377/2016
по иску администрации г. Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Эпсилон"
при участии третьих лиц: ЖСК "Гермес", ООО "Агрофирма "Кудепста",
о взыскании задолженности 158 112 249 руб. 82 коп.
и пени в размере 82 114 684 руб. 14 коп.,
принятое судьей Миргородской О.П.,
администрация г. Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Эпсилон" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 158 112 249 руб. 82 коп. и пени в размере 82 114 684 руб. 14 коп.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка.
ООО "Эпсилон" было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 апреля 2017 года с ООО "Эпсилон" в пользу администрации города - курорта Сочи взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 27.04.2006 N 04-24/189С за период с 05.05.2013 по 31.03.2016 в размере 21 210 074 руб. 28 коп. и пеня в размере 15 237 486 руб. В остальной части иска отказано. С ООО "Эпсилон" в доход Федерального бюджета РФ взыскана государственная пошлина в размере 200 000 руб.
С принятым судебным актом не согласился истец, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к необоснованности применения судом первой инстанции ст. 333 ГК РФ, так как ответчик знал о применении данной неустойки при неисполнении им договорных обязательств в части оплаты. Уменьшение неустойки влечет нарушение прав администрация г. Сочи как участника договорных отношений. Кроме того, указывает, что ответчиками был согласован переход обязанностей по договору аренды в полном объеме.
ООО "Эпсилон" также обжаловало решение суда первой инстанции, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что арендную плату следует рассчитывать с 27.05.2015 - момента перехода прав арендатора по договору о передаче прав и обязанностей.
Председательствующий в судебном заседании объявил о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2017 года судьи Маштаковой Е.А. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в трудовом отпуске.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.
В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору N 04-24/189С от 27.04.2006 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю предоставило ОАО "Агрофирма "Кудепста" в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 7, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, общей площадью 75 251 кв. м.
Договор заключен на срок с 27.04.2006 по 27.04.2055.
Согласно пункту 4.3 договора размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка.
В соответствии с пунктом 6.1.3 арендатор вправе в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Земельный участок был предоставлен в аренду на основании распоряжения Теруправления Росимущества по Краснодарскому краю от 22.03.2006 N 04-04/1123С "О переоформлении ОАО "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи". Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество.
По договору N 7 от 07.07.2006 ОАО "Агрофирма "Кудепста" передало жилищно-строительному кооперативу "Гранит" права и обязанности по договору аренды земельного участка N 04-24/189С от 27.04.2006, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ОАО "Агрофирма "Кудепста" с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 7, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, общей площадью 75 251 кв. м.
По договору N 7/7 от 12.03.2007 жилищно-строительный кооператив "Гранит" передало жилищно-строительному кооперативу "Гермес" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 общей площадью 75 251 кв. м.
В связи с передачей земельного участка в собственность муниципального образования город-курорт Сочи, между администрацией города Сочи и ЖСК "Гермес" заключено дополнительно соглашение от 23.11.2012, согласно которому договору аренды присвоен номер N 4900770189 от 27.04.2006.
Согласно п. 3 Соглашения расчет арендной платы производиться с 07.11.2009.
На основании выписки из ЕГРП от 08.04.2015 N 23/050/116/2015-024 с 03.12.2012 арендатором является ООО "Агрофирма "Кудепста". Соглашение о передаче прав и обязанностей от ЖСК "Гермес" в департамент имущественных отношений администрации города Сочи не поступало.
Договором N 7/5 от 23.04.2015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, права перешли от ООО "Агрофирма "Кудепста" к ООО "Эпсилон".
ЖСК "Гермес" допустило задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 за период с 07.11.2009 по 01.12.2012 по арендной плате в размере 66 865 803 руб., задолженность по пени - 58 050 472, 01 руб.
ООО "Агрофирма "Кудепста" допустило задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 за период с 03.12.2012 по 26.05.2015 по арендной плате в размере 64 711 192,14 руб., задолженность по пени - 22 367 700,47 руб.
ООО "Эпсилон" допустило задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 за период с 27.05.2015 по 31.03.2016 по арендной плате в размере 26 475 254,68 руб., задолженность по пени - 1 696 511,66 руб.
В адрес ЖСК "Гермес", ООО "Агрофирма "Кудепста", ООО "Эпсилон" истцом были направлены претензии исх. N 32231/02-05-17 с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Однако ответов на данные претензии арендодателем получено не было.
Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 07.11.2009 по 31.03.2016 в размере 158 112 249 руб. 82 коп.
Довод ООО "Эпсилон" о том, что обязанность по оплате арендных платежей и ответственность за нарушение этой обязанности за период до 27 мая 2015 года (дата передачи прав и обязанностей по договору переуступки права требования по договору аренды, заключенного между ООО Эпсилон" и ООО "Агрофирма "Кудепста") не может быть возложена на него отклоняется судом апелляционной по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 выработаны правовые позиции по вопросу, связанному с переуступкой прав по договору аренды, а именно указано, что к новому арендатору земельного участка, в случае приобретения права пользования земельным участком на условиях аренды на основании договора о передаче прав и обязанностей по данному договору, переходят не только права, но и обязанности, в том числе обязанность по погашению задолженности по арендной плате и пени, накопленная предыдущим арендатором земельного участка, то есть в данном случае ООО "Эпсилон".
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель вправе требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Данный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
В соответствии с договорами о передаче прав и обязанностей от 07.07.2006 (между ООО "Агрофирма "Кудепста" и ЖСК "Гранит"), от 12 марта 2007 (между ЖСК "Гранит" и ЖСК "Гермес") и от 23 апреля 2015 (между ООО "Агрофирма "Кудепста" и ООО "Эпсилон") переданы все права и обязанности в полном объеме, установленные договором аренды земельного участка от 27.04.2006 N 04-24/189С.
Каких-либо исключений из объема передаваемых обязанностей, возникших у арендатора до подписания договоров от 07.07.2006, от 12 марта 2007 и от 23 апреля 2015, в данных договорах не указано. Ответчики согласовали переход обязанностей по договору аренды в полном объеме.
Таким образом, в данном случае фактически произошла замена арендатора в спорном материальном правоотношении как до обращения администрации в суд с иском по настоящему делу, так и в процессе рассмотрения дела судом.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 указал, что, если при рассмотрении дела судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
В рамках настоящего дела злоупотребления правом со стороны предыдущих арендаторов судом не установлено, таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено. Таким образом, у суда отсутствовали основания для привлечения предыдущих арендаторов в качестве солидарных ответчиков для участия в деле.
На момент подписания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от предыдущего арендатора, ответчик мог осведомиться о наличии непогашенной задолженности по договору до заключения договора о передаче прав и обязанностей, чего ответчиком сделано не было.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ООО "Эпсилон" не лишено права взыскания с ЖСК "Гермес" и ООО "Агрофирма "Кудепста" просроченных платежей за использование данного земельного участка в порядке регресса.
Из материалов дела следует, что истец произвел расчет арендной платы за участок с применением методики и ставок, утвержденных постановлением N 791. Предоставленный в аренду земельный участок находился в федеральной собственности. По акту приема-передачи от 07.11.2009 спорный земельный участок был передан из федеральной собственности в муниципальную, в связи с чем на него было зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи. Поскольку переданный в аренду земельный участок до 07.11.2009 находился в федеральной собственности, договор от 27.04.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета. Как следует из текста договора аренды от 27.04.2006, он заключен в связи с переоформлением ОАО "Агрофирма "Кудепста" принадлежащего названному юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения). Доказательства, свидетельствующие о том, что участок предоставлен ОАО "Агрофирма "Кудепста" по правилам статей 30.1, 30.2 либо 31 Земельного кодекса, в деле отсутствуют. Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил N 582, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, на момент передачи участка из федеральной собственности в муниципальную арендная плата по договору от 27.04.2006 подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которое переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Согласно пункту 6 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Законом N 244-ФЗ из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценки.
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие применить в заявленный период ставку арендной платы, названную в пунктах 11 и 12 постановления N 791 (наличие на участке жилищного фонда социального использования, специализированного или индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда коммерческого использования, осуществление гражданами или их объединениями жилищного строительства с некоммерческими целями).
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 30.12.2015 по делу N 301-ЭС15-11204, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 указанные Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования.
В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (пункт 5.2) арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах:
- - 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (подпункт "в");
- - 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 27.12.2009 года N 342-ФЗ, от 12.12.2011 года N 427-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582, вступивших в законную силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации.
В целях приведения нормативных правовых актов муниципального образования города Сочи в соответствие с Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 года принято Постановление Главы города Сочи N 210 от 30 июня 2009 года "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".
Подпунктом "в" пункта 5.2 постановления Главы города Сочи N 210 от 30 июня 2009 года "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного, при расчете арендной платы в отношении земельных участков ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости такого земельного участка.
Судом установлено, что земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Земельный участок предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
При таких обстоятельствах применение администрацией коэффициента 2% от кадастровой стоимости земельного участка в 2014 году нормативно необоснованно, в связи с чем, арендная плата в 2014 году и в последующие года подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициента 1,5%.
При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.
При этом механизм (формула) расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка закреплен в разделе 3 Правил, а порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка - в разделе 4 Правил.
Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости. Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Аналогичный правовой вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2017 года по делу N А32-47422/2015, а также в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 марта 2017 года по делу N А32-12397/2014.
Кроме того, согласно расчету истца им применяется размер кадастровой стоимости земельного участка как 1 724 954 руб. 06 коп., что начиная с 2014 года неправомерно по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии с данными положениями статьи 24.20, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Поскольку решением арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 199 497260 руб. применение иной кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы в 2014, 2015, 2016 неправомерно.
Кроме того, ответчиком было сделано заявление о применении срока исковой давности.
Согласно статье 196 Кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу пункта 2 статьи 200 Кодекса по обязательствам, срок исполнения которых не определен, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.
В п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права 05 мая 2016 года в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за период с 07.11.2009 по 05 мая 2013 заявлены за пределами срока исковой давности.
Таким образом согласно расчету суда первой инстанции ко взысканию с ответчика подлежит сумма в размере 21 210 074 руб. 28 коп. Оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.
Кроме того истец просил также взыскать с ответчика пеню в размере 82 114 684 руб. 14 коп.
Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 7.2 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Принимая во внимание ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, фактические обстоятельства дела, установленный договором размер неустойки, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма неустойки явно несоразмерна характеру и последствиям допущенных нарушений, и счел возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки исходя из ставки 0,1% до 15 237 486 руб. При этом расчет пени произведен с учетом сделанного ответчиком заявления о применении срока исковой давности.
Доводы истца о необоснованном снижении судом заявленной суммы неустойки, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены.
Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Исходя из правовой природы неустойки, являющейся мерой обеспечивающей исполнение обязательств, штрафной санкцией за несвоевременное или ненадлежащее исполнение обязательств, пеня, предусмотренная сторонами в договоре, не может служить мерой, позволяющей одной стороне извлекать финансовую выгоду за счет несвоевременного исполнения обязательств ее контрагентом.
Неустойка должна носить компенсационный характер, а не являться карательной мерой.
Выплата истцу должна составлять такую сумму компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
По мнению суда апелляционной инстанции, положения статьи 333 ГК РФ судом первой инстанции применены верно, взысканная неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства. Удовлетворение иска без учета статьи 333 ГК РФ не привело бы к установлению разумного баланса интересов сторон. В данном случае суд обеспечил соблюдение баланса интересов сторон, что не повлекло ущемление имущественных прав истца либо ответчика.
Кроме того, из материалов дела не усматриваются какие-либо существенные негативные последствия для истца, связанные с нарушением обязательства, истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих наличие у него возможных убытков, вызванных нарушением ответчиком установленных договором обязательств.
С учетом компенсационной природы неустойки, которая способствует обеспечению баланса интересов заинтересованных сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда не имеется.
Доводы апелляционных жалоб не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 апреля 2017 года по делу N А32-15377/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2017 N 15АП-8669/2017 ПО ДЕЛУ N А32-15377/2016
Разделы:Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2017 г. N 15АП-8669/2017
Дело N А32-15377/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель Горбуненко А.И. по доверенности от 03.09.2017, паспорт;
- от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы,
общества с ограниченной ответственностью "Эпсилон"
и администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27 апреля 2017 года по делу N А32-15377/2016
по иску администрации г. Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Эпсилон"
при участии третьих лиц: ЖСК "Гермес", ООО "Агрофирма "Кудепста",
о взыскании задолженности 158 112 249 руб. 82 коп.
и пени в размере 82 114 684 руб. 14 коп.,
принятое судьей Миргородской О.П.,
установил:
администрация г. Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "Эпсилон" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 158 112 249 руб. 82 коп. и пени в размере 82 114 684 руб. 14 коп.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка.
ООО "Эпсилон" было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27 апреля 2017 года с ООО "Эпсилон" в пользу администрации города - курорта Сочи взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 27.04.2006 N 04-24/189С за период с 05.05.2013 по 31.03.2016 в размере 21 210 074 руб. 28 коп. и пеня в размере 15 237 486 руб. В остальной части иска отказано. С ООО "Эпсилон" в доход Федерального бюджета РФ взыскана государственная пошлина в размере 200 000 руб.
С принятым судебным актом не согласился истец, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к необоснованности применения судом первой инстанции ст. 333 ГК РФ, так как ответчик знал о применении данной неустойки при неисполнении им договорных обязательств в части оплаты. Уменьшение неустойки влечет нарушение прав администрация г. Сочи как участника договорных отношений. Кроме того, указывает, что ответчиками был согласован переход обязанностей по договору аренды в полном объеме.
ООО "Эпсилон" также обжаловало решение суда первой инстанции, в порядке, определенном положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что арендную плату следует рассчитывать с 27.05.2015 - момента перехода прав арендатора по договору о передаче прав и обязанностей.
Председательствующий в судебном заседании объявил о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2017 года судьи Маштаковой Е.А. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в трудовом отпуске.
В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.
В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционные жалобы рассматриваются в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору N 04-24/189С от 27.04.2006 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю предоставило ОАО "Агрофирма "Кудепста" в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 7, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, общей площадью 75 251 кв. м.
Договор заключен на срок с 27.04.2006 по 27.04.2055.
Согласно пункту 4.3 договора размер ежегодной арендной платы может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка.
В соответствии с пунктом 6.1.3 арендатор вправе в пределах срока действия договора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.
Земельный участок был предоставлен в аренду на основании распоряжения Теруправления Росимущества по Краснодарскому краю от 22.03.2006 N 04-04/1123С "О переоформлении ОАО "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в Адлерском и Хостинском районах города Сочи". Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество.
По договору N 7 от 07.07.2006 ОАО "Агрофирма "Кудепста" передало жилищно-строительному кооперативу "Гранит" права и обязанности по договору аренды земельного участка N 04-24/189С от 27.04.2006, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и ОАО "Агрофирма "Кудепста" с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, м-н Кудепста, участок N 7, для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса, общей площадью 75 251 кв. м.
По договору N 7/7 от 12.03.2007 жилищно-строительный кооператив "Гранит" передало жилищно-строительному кооперативу "Гермес" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 общей площадью 75 251 кв. м.
В связи с передачей земельного участка в собственность муниципального образования город-курорт Сочи, между администрацией города Сочи и ЖСК "Гермес" заключено дополнительно соглашение от 23.11.2012, согласно которому договору аренды присвоен номер N 4900770189 от 27.04.2006.
Согласно п. 3 Соглашения расчет арендной платы производиться с 07.11.2009.
На основании выписки из ЕГРП от 08.04.2015 N 23/050/116/2015-024 с 03.12.2012 арендатором является ООО "Агрофирма "Кудепста". Соглашение о передаче прав и обязанностей от ЖСК "Гермес" в департамент имущественных отношений администрации города Сочи не поступало.
Договором N 7/5 от 23.04.2015 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, права перешли от ООО "Агрофирма "Кудепста" к ООО "Эпсилон".
ЖСК "Гермес" допустило задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 за период с 07.11.2009 по 01.12.2012 по арендной плате в размере 66 865 803 руб., задолженность по пени - 58 050 472, 01 руб.
ООО "Агрофирма "Кудепста" допустило задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 за период с 03.12.2012 по 26.05.2015 по арендной плате в размере 64 711 192,14 руб., задолженность по пени - 22 367 700,47 руб.
ООО "Эпсилон" допустило задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:04 08 000:0007 за период с 27.05.2015 по 31.03.2016 по арендной плате в размере 26 475 254,68 руб., задолженность по пени - 1 696 511,66 руб.
В адрес ЖСК "Гермес", ООО "Агрофирма "Кудепста", ООО "Эпсилон" истцом были направлены претензии исх. N 32231/02-05-17 с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Однако ответов на данные претензии арендодателем получено не было.
Изложенные обстоятельства, послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.
В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 07.11.2009 по 31.03.2016 в размере 158 112 249 руб. 82 коп.
Довод ООО "Эпсилон" о том, что обязанность по оплате арендных платежей и ответственность за нарушение этой обязанности за период до 27 мая 2015 года (дата передачи прав и обязанностей по договору переуступки права требования по договору аренды, заключенного между ООО Эпсилон" и ООО "Агрофирма "Кудепста") не может быть возложена на него отклоняется судом апелляционной по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13 выработаны правовые позиции по вопросу, связанному с переуступкой прав по договору аренды, а именно указано, что к новому арендатору земельного участка, в случае приобретения права пользования земельным участком на условиях аренды на основании договора о передаче прав и обязанностей по данному договору, переходят не только права, но и обязанности, в том числе обязанность по погашению задолженности по арендной плате и пени, накопленная предыдущим арендатором земельного участка, то есть в данном случае ООО "Эпсилон".
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель вправе требовать уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Данный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
В соответствии с договорами о передаче прав и обязанностей от 07.07.2006 (между ООО "Агрофирма "Кудепста" и ЖСК "Гранит"), от 12 марта 2007 (между ЖСК "Гранит" и ЖСК "Гермес") и от 23 апреля 2015 (между ООО "Агрофирма "Кудепста" и ООО "Эпсилон") переданы все права и обязанности в полном объеме, установленные договором аренды земельного участка от 27.04.2006 N 04-24/189С.
Каких-либо исключений из объема передаваемых обязанностей, возникших у арендатора до подписания договоров от 07.07.2006, от 12 марта 2007 и от 23 апреля 2015, в данных договорах не указано. Ответчики согласовали переход обязанностей по договору аренды в полном объеме.
Таким образом, в данном случае фактически произошла замена арендатора в спорном материальном правоотношении как до обращения администрации в суд с иском по настоящему делу, так и в процессе рассмотрения дела судом.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 указал, что, если при рассмотрении дела судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
В рамках настоящего дела злоупотребления правом со стороны предыдущих арендаторов судом не установлено, таких доказательств ответчиком в материалы дела не представлено. Таким образом, у суда отсутствовали основания для привлечения предыдущих арендаторов в качестве солидарных ответчиков для участия в деле.
На момент подписания договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от предыдущего арендатора, ответчик мог осведомиться о наличии непогашенной задолженности по договору до заключения договора о передаче прав и обязанностей, чего ответчиком сделано не было.
Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что ООО "Эпсилон" не лишено права взыскания с ЖСК "Гермес" и ООО "Агрофирма "Кудепста" просроченных платежей за использование данного земельного участка в порядке регресса.
Из материалов дела следует, что истец произвел расчет арендной платы за участок с применением методики и ставок, утвержденных постановлением N 791. Предоставленный в аренду земельный участок находился в федеральной собственности. По акту приема-передачи от 07.11.2009 спорный земельный участок был передан из федеральной собственности в муниципальную, в связи с чем на него было зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи. Поскольку переданный в аренду земельный участок до 07.11.2009 находился в федеральной собственности, договор от 27.04.2006 заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. При этом, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета. Как следует из текста договора аренды от 27.04.2006, он заключен в связи с переоформлением ОАО "Агрофирма "Кудепста" принадлежащего названному юридическому лицу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок в спорный период в силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса относился к землям, ограниченным в обороте (вторая зона округа санитарной охраны курорта федерального значения). Доказательства, свидетельствующие о том, что участок предоставлен ОАО "Агрофирма "Кудепста" по правилам статей 30.1, 30.2 либо 31 Земельного кодекса, в деле отсутствуют. Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил N 582, вступивших в силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, на момент передачи участка из федеральной собственности в муниципальную арендная плата по договору от 27.04.2006 подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которое переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".
Согласно пункту 6 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" арендная плата по договорам аренды земельных участков, переданных в соответствии с Законом N 244-ФЗ из федеральной в муниципальную собственность, сохраняется на уровне, установленном договором аренды земельного участка федеральной собственности и действует до ее актуализации, индексации или переоценки.
В материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие применить в заявленный период ставку арендной платы, названную в пунктах 11 и 12 постановления N 791 (наличие на участке жилищного фонда социального использования, специализированного или индивидуального жилищного фонда, жилищного фонда коммерческого использования, осуществление гражданами или их объединениями жилищного строительства с некоммерческими целями).
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 30.12.2015 по делу N 301-ЭС15-11204, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 указанные Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.
Поскольку спорный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, применению подлежит ставка арендной платы, установленная нормативными правовыми актами муниципального образования.
В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (пункт 5.2) арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах:
- - 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (подпункт "в");
- - 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 27.12.2009 года N 342-ФЗ, от 12.12.2011 года N 427-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.
Согласно подпункту "г" пункта 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 года N 582, вступивших в законную силу с 04.08.2009, размер арендной платы составляет 1,5 процента кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации.
В целях приведения нормативных правовых актов муниципального образования города Сочи в соответствие с Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 года принято Постановление Главы города Сочи N 210 от 30 июня 2009 года "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".
Подпунктом "в" пункта 5.2 постановления Главы города Сочи N 210 от 30 июня 2009 года "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
На основании изложенного, при расчете арендной платы в отношении земельных участков ограниченных в обороте, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, подлежит применению ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости такого земельного участка.
Судом установлено, что земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Земельный участок предоставлен в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
При таких обстоятельствах применение администрацией коэффициента 2% от кадастровой стоимости земельного участка в 2014 году нормативно необоснованно, в связи с чем, арендная плата в 2014 году и в последующие года подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости с применением коэффициента 1,5%.
При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.
При этом механизм (формула) расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка закреплен в разделе 3 Правил, а порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка - в разделе 4 Правил.
Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости. Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Аналогичный правовой вывод содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2017 года по делу N А32-47422/2015, а также в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 марта 2017 года по делу N А32-12397/2014.
Кроме того, согласно расчету истца им применяется размер кадастровой стоимости земельного участка как 1 724 954 руб. 06 коп., что начиная с 2014 года неправомерно по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
В соответствии с данными положениями статьи 24.20, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.
Поскольку решением арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 199 497260 руб. применение иной кадастровой стоимости земельного участка при расчете арендной платы в 2014, 2015, 2016 неправомерно.
Кроме того, ответчиком было сделано заявление о применении срока исковой давности.
Согласно статье 196 Кодекса общий срок исковой давности устанавливается в три года. В силу пункта 2 статьи 200 Кодекса по обязательствам, срок исполнения которых не определен, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства.
В п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права 05 мая 2016 года в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности за период с 07.11.2009 по 05 мая 2013 заявлены за пределами срока исковой давности.
Таким образом согласно расчету суда первой инстанции ко взысканию с ответчика подлежит сумма в размере 21 210 074 руб. 28 коп. Оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.
Кроме того истец просил также взыскать с ответчика пеню в размере 82 114 684 руб. 14 коп.
Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу пункта 7.2 договора стороны согласовали, что за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 0,5% от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
Принимая во внимание ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ, фактические обстоятельства дела, установленный договором размер неустойки, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что сумма неустойки явно несоразмерна характеру и последствиям допущенных нарушений, и счел возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки исходя из ставки 0,1% до 15 237 486 руб. При этом расчет пени произведен с учетом сделанного ответчиком заявления о применении срока исковой давности.
Доводы истца о необоснованном снижении судом заявленной суммы неустойки, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены.
Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Исходя из правовой природы неустойки, являющейся мерой обеспечивающей исполнение обязательств, штрафной санкцией за несвоевременное или ненадлежащее исполнение обязательств, пеня, предусмотренная сторонами в договоре, не может служить мерой, позволяющей одной стороне извлекать финансовую выгоду за счет несвоевременного исполнения обязательств ее контрагентом.
Неустойка должна носить компенсационный характер, а не являться карательной мерой.
Выплата истцу должна составлять такую сумму компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
По мнению суда апелляционной инстанции, положения статьи 333 ГК РФ судом первой инстанции применены верно, взысканная неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства. Удовлетворение иска без учета статьи 333 ГК РФ не привело бы к установлению разумного баланса интересов сторон. В данном случае суд обеспечил соблюдение баланса интересов сторон, что не повлекло ущемление имущественных прав истца либо ответчика.
Кроме того, из материалов дела не усматриваются какие-либо существенные негативные последствия для истца, связанные с нарушением обязательства, истцом не представлено суду доказательств, подтверждающих наличие у него возможных убытков, вызванных нарушением ответчиком установленных договором обязательств.
С учетом компенсационной природы неустойки, которая способствует обеспечению баланса интересов заинтересованных сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены решения суда не имеется.
Доводы апелляционных жалоб не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 апреля 2017 года по делу N А32-15377/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)