Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2016 по делу N А47-12567/2015 (судья Кофанова Н.А.).
В судебном заседании принял участие представитель: истца: общества с ограниченной ответственностью "Кастом-Транс" - Артамонов Андрей Анатольевич (доверенность от 01.12.2015 N 01-12/2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Кастом-Транс" (далее - ООО "Кастом-Транс", истец) обратилось с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз" (далее - ООО "Центр оценки и экспертиз" о признании недействительным отчета N 28-56-15ю от 23.03.2015 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, выполненный ООО "Центр оценки и экспертиз" и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015, а также об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, равной 1 350 200 руб. (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 3 л.д. 94).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2016 (резолютивная часть от 18.07.2016) исковые требования удовлетворены: отчет N 28-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, выполненный ООО "Центр оценки экспертиз" от 23.03.2015 признан недействительным. Также решением урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015: рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 установлена в размере 1 350 200 руб. (т. 3 л.д. 99-104).
Не согласившись с вынесенным решением Департамент (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податель жалобы, ссылаясь на то, что годовая стоимость аренды земельного участка установлена в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", указывает на обоснованность отчета N 028-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка составленного ООО "Центр оценки и экспертиз" в рамках муниципального контракта N Z-4МК/15к от 23.03.2015.
Также апеллянт указывает, что ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" целью указанного закона предусмотрена рыночная стоимость объекта оценки, как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, где цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки.
Вместе с тем, податель жалобы ссылается на предписание главным администраторам доходов бюджета города Оренбурга принять меры по обеспечению налоговых и неналоговых доходов согласно бюджетным назначениям по администрируемым доходным источникам бюджета, а также сокращению задолженности по их уплате. Поскольку в Администрации города Оренбурга утвержден план мероприятий по мобилизации доходов в бюджет города Оренбурга на 2016 год, апеллянт полагает, что представленный отчет об оценке рыночной стоимости от 23.03.2015 в соответствии с которым размер годовой арендной платы равен 8 807 419 руб. является законным и обоснованным.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчиков.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции земельный участок с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 находится в собственности муниципального образования "Город Оренбург Оренбургской области" (т. 3 л.д. 7).
21.11.2014 Департаментом принято распоряжение N 6820 - р (т. 1 л.д. 79-80) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 ООО "Кастом-Транс" во временное владение и пользование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Оренбург Оренбургской области", площадью 15205 кв. м, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, строительство торгово-развлекательного комплекса (группы 5, 17 приложения N 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0201005.
Истцом получен проект договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015 (т. 1 л.д. 12-15), в соответствии с разделом 2 которого, размер арендной платы за год устанавливается в размере 8 807 419 руб. Указанный размер установлен на основании отчета N 028-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы объекта недвижимости от 23.03.2015, выполненного ООО "Центр оценки и экспертиз" (т. 2 л.д. 17-42).
Не согласившись с размером рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, установленного в отчете ООО "Центр оценки и экспертиз", истец обратился за оценкой рыночной стоимости указанного выше участка ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы".
Согласно отчету N 0164-2015 об определении рыночной стоимости от 23.09.2015 выполненного ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" рыночная стоимость арендной платы за земельный участок при условии заключения договора аренды сроком на 1 год составляет 1 398 860 руб. (без НДС) (т. 1 л.д. 17-55).
Поскольку стоимость арендной платы, установленная отчетом ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" значительно меньше размера арендной платы, установленной на основании отчета, выполненного ООО "Центр оценки и экспертиз" истец направил в адрес Департамента протокол разногласий по проекту договора от 13.10.2015, с предложением изменить редакцию договора в части размера арендной платы за год, установив сумму - 1 398 860 руб.
Ответчик отказался от подписания протокола разногласий, указав на то, что расчет арендной платы указанный в проекте договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015 является обоснованным (т. 1 л.д. 77).
Поскольку протокол разногласий Департаментом был отклонен ООО "Кастом-Транс", в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, на основании результатов судебной экспертизы в виде иной независимой оценки с вопросом о соответствии отчетов об оценке N 28-56-15ю и N 0164-2015, пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке N 28-56-15ю требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности. При этом, на основании выводов судебной экспертизы N 002/16 от 30.06.2016 о стоимости годовой арендной платы за земельный участок, судом установлена рыночная стоимость объекта аренды в размере 1 350 200 руб. в связи с чем спорный пункт договора аренды земельного участка N 15/л-173 юр от 13.08.2015 суд посчитал необходимым принять в редакции истца после принятия уточнений исковых требований по результатам судебной экспертизы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Как установлено судом первой инстанции, разногласия сторон возникли в части, касающейся раздела 2.1 договора о размере арендной платы за использование земельного участка.
В материалы дела ответчиком представлен отчет N 028-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы объекта недвижимости от 23.03.2015, проведенный ООО "Центр оценки и экспертиз", согласно которому размер арендной платы за год составил 8 807 419 руб.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно ст. 5 Закона об оценочной деятельности к объектам оценки относятся, в том числе, право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. При этом в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 N 92) указано, что в силу ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Согласно п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ).
Учитывая, что в данном случае требования об установлении цены договора аренды сопряжены с требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки с привлечением оценщика в качестве соответчика и обусловлены ими, заявленный иск следует квалифицировать также и в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Закона об оценочной деятельности, в том числе, в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.
Исходя из преследуемого истцом в настоящем споре материально-правового интереса требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценочной компании следует признать также направленным на разрешение разногласий, возникших при заключении договора аренды.
Судом первой инстанции для установления действительного размера годовой арендной платы, по ходатайству истца назначалась судебная экспертиза в виде иной независимой оценки с вопросом о соответствии отчетов об оценке N 28-56-15ю, N 0164-2015 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и обоснованности рыночной стоимости аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, определенной в данных отчетах.
Из представленного заключения эксперта N 671 от 16.03.2016, выполненного экспертом А.А. Труфановым, следует, что отчет об оценке N 28-56-15ю не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость аренды земельного участка определенная в отчетах является необоснованной, стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке N 28-56-15ю, не подтверждается.
По ходатайству истца также назначалась судебная экспертиза на предмет установления размера рыночной стоимости арендной платы в год земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 на 13.10.2015.
Из представленного экспертной организацией заключения эксперта N 002/16 от 30.06.2016 (т. 3 л.д. 53-75) об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 15205 кв. м с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, следует, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 350 200 руб.
Результаты экспертизы ответчиками опровергнуты не были.
Изучив представленное заключение эксперта N 002/16, суд апелляционной инстанции приходит к убеждению, что отчет, выполненный экспертом Савенковым Б.В., отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать достоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах оснований не принимать цену, определенную в данном отчете, у суда на основании ст. 13 Закона об оценочной деятельности не имеется.
Поскольку выводы, изложенные в экспертных заключениях, как верно отмечено судом первой инстанции, по существу не оспорены, убедительных доводов, опровергающих объяснения эксперта, не заявлено, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для выводов о недостоверности представленных экспертных заключений.
Доводы апелляционной жалобы о несоответствии цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, где цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки подлежат отклонению, поскольку по существу указанные возражения являются несогласием ответчика с информацией, указанной экспертом в заключении, тогда как обоснование таковых возражений должно подтверждаться лицом в соответствии с правилами ч. 1 ст. 65 АПК РФ, между тем таких доказательств апеллянтом не представлено.
Ссылки подателя жалобы на предписание о принятии мер по обеспечению налоговых и неналоговых доходов согласно бюджетным назначениям по администрируемым доходным источникам бюджета, а также сокращению задолженности по их уплате, утверждение Администрацией города Оренбурга плана мероприятий по мобилизации доходов в бюджет города Оренбурга на 2016 год, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку не имеют правового значения для правильного разрешения настоящего спора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2016 по делу N А47-12567/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.09.2016 N 18АП-11742/2016 ПО ДЕЛУ N А47-12567/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 сентября 2016 г. N 18АП-11742/2016
Дело N А47-12567/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2016 по делу N А47-12567/2015 (судья Кофанова Н.А.).
В судебном заседании принял участие представитель: истца: общества с ограниченной ответственностью "Кастом-Транс" - Артамонов Андрей Анатольевич (доверенность от 01.12.2015 N 01-12/2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Кастом-Транс" (далее - ООО "Кастом-Транс", истец) обратилось с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга (далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертиз" (далее - ООО "Центр оценки и экспертиз" о признании недействительным отчета N 28-56-15ю от 23.03.2015 об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, выполненный ООО "Центр оценки и экспертиз" и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015, а также об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, равной 1 350 200 руб. (с учетом уточнений принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 3 л.д. 94).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2016 (резолютивная часть от 18.07.2016) исковые требования удовлетворены: отчет N 28-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, выполненный ООО "Центр оценки экспертиз" от 23.03.2015 признан недействительным. Также решением урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015: рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 установлена в размере 1 350 200 руб. (т. 3 л.д. 99-104).
Не согласившись с вынесенным решением Департамент (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податель жалобы, ссылаясь на то, что годовая стоимость аренды земельного участка установлена в соответствии с решением Оренбургского городского Совета от 25.04.2011 N 120 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, являющихся собственностью муниципального образования "город Оренбург", указывает на обоснованность отчета N 028-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы земельного участка составленного ООО "Центр оценки и экспертиз" в рамках муниципального контракта N Z-4МК/15к от 23.03.2015.
Также апеллянт указывает, что ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" целью указанного закона предусмотрена рыночная стоимость объекта оценки, как наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, где цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки.
Вместе с тем, податель жалобы ссылается на предписание главным администраторам доходов бюджета города Оренбурга принять меры по обеспечению налоговых и неналоговых доходов согласно бюджетным назначениям по администрируемым доходным источникам бюджета, а также сокращению задолженности по их уплате. Поскольку в Администрации города Оренбурга утвержден план мероприятий по мобилизации доходов в бюджет города Оренбурга на 2016 год, апеллянт полагает, что представленный отчет об оценке рыночной стоимости от 23.03.2015 в соответствии с которым размер годовой арендной платы равен 8 807 419 руб. является законным и обоснованным.
К дате судебного заседания истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков не явились.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчиков.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл. 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции земельный участок с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 находится в собственности муниципального образования "Город Оренбург Оренбургской области" (т. 3 л.д. 7).
21.11.2014 Департаментом принято распоряжение N 6820 - р (т. 1 л.д. 79-80) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 ООО "Кастом-Транс" во временное владение и пользование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Оренбург Оренбургской области", площадью 15205 кв. м, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, строительство торгово-развлекательного комплекса (группы 5, 17 приложения N 1 к постановлению Правительства Оренбургской области от 24.12.2012 N 1122-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Оренбургской области"), с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, земельный участок расположен в северо-западной части кадастрового квартала 56:44:0201005.
Истцом получен проект договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015 (т. 1 л.д. 12-15), в соответствии с разделом 2 которого, размер арендной платы за год устанавливается в размере 8 807 419 руб. Указанный размер установлен на основании отчета N 028-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы объекта недвижимости от 23.03.2015, выполненного ООО "Центр оценки и экспертиз" (т. 2 л.д. 17-42).
Не согласившись с размером рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок, установленного в отчете ООО "Центр оценки и экспертиз", истец обратился за оценкой рыночной стоимости указанного выше участка ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы".
Согласно отчету N 0164-2015 об определении рыночной стоимости от 23.09.2015 выполненного ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" рыночная стоимость арендной платы за земельный участок при условии заключения договора аренды сроком на 1 год составляет 1 398 860 руб. (без НДС) (т. 1 л.д. 17-55).
Поскольку стоимость арендной платы, установленная отчетом ООО "Бюро оценки и судебной экспертизы" значительно меньше размера арендной платы, установленной на основании отчета, выполненного ООО "Центр оценки и экспертиз" истец направил в адрес Департамента протокол разногласий по проекту договора от 13.10.2015, с предложением изменить редакцию договора в части размера арендной платы за год, установив сумму - 1 398 860 руб.
Ответчик отказался от подписания протокола разногласий, указав на то, что расчет арендной платы указанный в проекте договора аренды земельного участка N 15/л-173юр от 13.08.2015 является обоснованным (т. 1 л.д. 77).
Поскольку протокол разногласий Департаментом был отклонен ООО "Кастом-Транс", в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, на основании результатов судебной экспертизы в виде иной независимой оценки с вопросом о соответствии отчетов об оценке N 28-56-15ю и N 0164-2015, пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке N 28-56-15ю требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности. При этом, на основании выводов судебной экспертизы N 002/16 от 30.06.2016 о стоимости годовой арендной платы за земельный участок, судом установлена рыночная стоимость объекта аренды в размере 1 350 200 руб. в связи с чем спорный пункт договора аренды земельного участка N 15/л-173 юр от 13.08.2015 суд посчитал необходимым принять в редакции истца после принятия уточнений исковых требований по результатам судебной экспертизы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).
Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.
Как установлено судом первой инстанции, разногласия сторон возникли в части, касающейся раздела 2.1 договора о размере арендной платы за использование земельного участка.
В материалы дела ответчиком представлен отчет N 028-56-15ю об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы объекта недвижимости от 23.03.2015, проведенный ООО "Центр оценки и экспертиз", согласно которому размер арендной платы за год составил 8 807 419 руб.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно ст. 5 Закона об оценочной деятельности к объектам оценки относятся, в том числе, право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества. При этом в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо от 30.05.2005 N 92) указано, что в силу ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Согласно п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 АПК РФ).
Учитывая, что в данном случае требования об установлении цены договора аренды сопряжены с требованиями о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки с привлечением оценщика в качестве соответчика и обусловлены ими, заявленный иск следует квалифицировать также и в качестве оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Закона об оценочной деятельности, в том числе, в специальном порядке путем урегулирования преддоговорного спора.
Исходя из преследуемого истцом в настоящем споре материально-правового интереса требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете оценочной компании следует признать также направленным на разрешение разногласий, возникших при заключении договора аренды.
Судом первой инстанции для установления действительного размера годовой арендной платы, по ходатайству истца назначалась судебная экспертиза в виде иной независимой оценки с вопросом о соответствии отчетов об оценке N 28-56-15ю, N 0164-2015 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и обоснованности рыночной стоимости аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, определенной в данных отчетах.
Из представленного заключения эксперта N 671 от 16.03.2016, выполненного экспертом А.А. Труфановым, следует, что отчет об оценке N 28-56-15ю не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности; рыночная стоимость аренды земельного участка определенная в отчетах является необоснованной, стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке N 28-56-15ю, не подтверждается.
По ходатайству истца также назначалась судебная экспертиза на предмет установления размера рыночной стоимости арендной платы в год земельного участка с кадастровым номером 56:44:0201005:1909 на 13.10.2015.
Из представленного экспертной организацией заключения эксперта N 002/16 от 30.06.2016 (т. 3 л.д. 53-75) об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 15205 кв. м с кадастровым номером 56:44:0201005:1909, следует, что рыночная стоимость объекта оценки составляет 1 350 200 руб.
Результаты экспертизы ответчиками опровергнуты не были.
Изучив представленное заключение эксперта N 002/16, суд апелляционной инстанции приходит к убеждению, что отчет, выполненный экспертом Савенковым Б.В., отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать достоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах оснований не принимать цену, определенную в данном отчете, у суда на основании ст. 13 Закона об оценочной деятельности не имеется.
Поскольку выводы, изложенные в экспертных заключениях, как верно отмечено судом первой инстанции, по существу не оспорены, убедительных доводов, опровергающих объяснения эксперта, не заявлено, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для выводов о недостоверности представленных экспертных заключений.
Доводы апелляционной жалобы о несоответствии цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, где цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки подлежат отклонению, поскольку по существу указанные возражения являются несогласием ответчика с информацией, указанной экспертом в заключении, тогда как обоснование таковых возражений должно подтверждаться лицом в соответствии с правилами ч. 1 ст. 65 АПК РФ, между тем таких доказательств апеллянтом не представлено.
Ссылки подателя жалобы на предписание о принятии мер по обеспечению налоговых и неналоговых доходов согласно бюджетным назначениям по администрируемым доходным источникам бюджета, а также сокращению задолженности по их уплате, утверждение Администрацией города Оренбурга плана мероприятий по мобилизации доходов в бюджет города Оренбурга на 2016 год, не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку не имеют правового значения для правильного разрешения настоящего спора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2016 по делу N А47-12567/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)