Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал на то, что он по результатам торгов на основании договора уступки права аренды приобрел право аренды земельного участка, затем с ответчиком заключил договор уступки права аренды земельного участка, договор подписан сторонами и зарегистрирован, однако денежные средства ответчиком истцу за уступленное право не переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Иванченко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Афанасьева О.В.
судей Сеник Ж.Ю., Голубовой А.Ю.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Г.ИА. к С. о расторжении договора уступки права аренды земельного участка, аннулировании записи, восстановлении права аренды, по апелляционной жалобе С. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 11 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия,
установила:
Г.Г.ИА. обратился в суд с настоящим иском к ответчику, сославшись в обоснование заявленных требований на то, что он по результатам торгов на основании договора уступки права аренды от 25.02.2016 года, по цене 1 989 900 руб., приобрел у ООО "Центрдомнаремонт" право аренды земельного участка общей площадью 614 кв. м, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 01.09.2016 г. Г.Г.ИА. и С. заключили договор уступки права аренды указанного земельного участка. Согласно п. 3 договора уступки, ответчик обязался оплатить за уступленное право денежные средства в размере 700 000 руб. По утверждению истца, между сторонами существовала устная договоренность, что за уступку права аренды указанного участка ответчик оплатит истцу в общей сумме 2 500 000 рублей, из которых: 700 000 рублей ответчик оплачивает истцу путем перечисления на расчетный счет истца после оформления договора уступки аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, а 1 800 000 рублей ответчик погашает путем переоформления на имя истца однокомнатной квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Договор подписан сторонами и зарегистрирован 28.09.2016 г. в Управлении Росреестра по РО.
Срок оплаты в договоре не был указан, в связи с чем 12.02.2017 года истец направил ответчику письмо с предложением оплатить указанную в п. 3 договора уступки сумму, либо расторгнуть договор. Данное письмо ответчиком получено, однако денежные средства им истцу за уступленное право не переданы. От подписания соглашения о расторжении договора ответчик также отказался.
Ссылаясь на то, что не исполнение обязательства по оплате денежных средств является существенным нарушением условий договора, истец просил суд расторгнуть договор уступки права аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 01.09.2016 г., заключенный между ИП Г.Г.ИА. и С.; аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости от 28.09.2016 г. о регистрации права аренды на имя С. на земельный участок, площадью 614 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; восстановить за ИП Г.Г.ИА. право аренды земельного участка площадью 614 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 11 апреля 2017 года расторгнут договор уступки права аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, заключенный между Г.Г.ИА. и С. 01.09.2016 года в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 614 кв. м с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
В остальной части исковые требования Г.Г.ИБ. оставлены без удовлетворения.
С данным решением суда С. не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого решения по тем основаниям, что указанным договором не был предусмотрен порядок и срок уплаты денежных средств в размере 700 000 руб. Иных выплат и предоставлений договор не предусматривал. Апеллянт полагает, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 12.02.2017 года и 6.03.2017 года с требованием произвести оплату по договору путем перечисления на расчетный счет истца 700 000 руб. и переоформления на имя истца однокомнатной квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которой погашалась сумма в размере 1 800 000 рублей. Суд законность и обоснованность данных требований истца не исследовал. Апеллянт ссылается на то, что он фактически признает и готов был исполнять требование относительно оплаты 700 000 руб., однако возражал относительно наличия у него обязательств по переоформлению на имя истца квартиры.
Полагает, что суд проигнорировал то, что истец неоднократно отказывался от принятия у ответчика исполнения обязательств по заключенному договору в оговоренном размере - 700 000 руб., и настаивал на переоформлении квартиры. Считает, что суд безосновательно принял доводы истца о наличии договоренности относительно дополнительного обязательства ответчика по передаче квартиры.
Не принял во внимание суд и то, что письменное требование истца от 6.03.2017 года, направленное в адрес ответчика, было им получено 18.03.2017 года и не содержало установленного срока для предоставления ответа на него, в связи с чем апеллянт полагает, что применительно к положениям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, Г.Г.ИА. был вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора не ранее 17.04.2017 года, тогда как им иск подан 7.03.2017 года, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Решение суда, как полагает апеллянт, так же было вынесено до истечения 30 дневного срока. При этом апеллянт указывает, что то обстоятельство, что ответчик в судебном заседании суда первой инстанции возражал против подписания соглашения о расторжении договора, не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав С. и его представителя на основании доверенности О., Г.Г.ИА. и его представителя на основании ордера К., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ввиду следующего:
Судом первой инстанции установлено, что Г.Г.ИА. по результатам открытых торгов (л.д. 14) на основании договора уступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 25.02.2016 года (л.д. 10) приобрел право аренды спорного земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 614 кв. м с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, у ООО "Центрдомнаремонт" за 1 989 900 руб.
01 сентября 2016 года между Г.Г.ИА. и С. заключен договор уступки права аренды данного земельного участка. Из условий договора следует, что Г.Г.ИА., являясь арендатором земельного участка, уступил право аренды данного участка С., за что последний обязался оплатить 700 000 руб.
2.09.2016 года право аренды ответчика зарегистрировано в ЕГРН.
Суд указал, что поскольку в договоре не был оговорен срок оплаты права аренды, 12.02.2017 года Г.Г.ИА. направил С. предложение оплатить приобретенное право аренды в размере, предусмотренном договором - 700 000 руб. в течении 2-х дней, и начать процедуру переоформления в его собственность квартиры (л.д. 21). Ответчик данное письмо получил 10.02.2017 года (л.д. 22). Оплату по договору не произвел.
6 марта 2017 года истец направляет ответчику проект соглашения о расторжении договора уступки права аренды (л.д. 41 - 45), который получен ответчиком 18 марта 2017 года (л.д. 40). Ответчик соглашение не подписал.
Установив указанные обстоятельства, применительно к положениям ст. ст. 309, ч. 2 ст. 314, ч. 2 ст. 452 ГК РФ, суд, сославшись на то, что не оплата цены уступки права аренды, является существенным нарушением условий договора, поскольку истец лишился того, на что вправе был рассчитывать, пришел к выводу, что в рассматриваемом случае имеются основания для расторжения договора аренды, при этом сделал вывод, что досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.
Давая оценку действиям ответчика, предложившего истцу уже после обращения с иском в суд получить денежную сумму в судебном заседании 3 апреля 2017 года, предоставление документов о внесении денежных средств на депозит 6 апреля 2017 года, суд указал, что они не свидетельствуют об отсутствии оснований для расторжения договора и выполнении стороной добросовестно своих обязательств, при этом свою позицию подробно мотивировал.
Отказывая в удовлетворении требования истца об аннулировании записи в ЕГРН о праве аренды С. и восстановлении за Г.Г.ИА. права аренды земельного участка, сослался на то, что применительно к положениям п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Решение суда о расторжении договора является основанием для прекращения права аренды, зарегистрированного на основании договора. Так же суд сослался на то, что гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты права как аннулирование записи в ЕГРП.
Жалоба истцом не подавалась, а в жалобе ответчика доводы о несогласии с решением суда в указанной части не содержаться.
Суд первой инстанции расторгнув договор, в удовлетворении оставшейся части требований истцу отказал, и с решением суда в данной части стороны согласились.
В соответствии с ч. 1 ст. 327 ГПК РФ Суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.
Решение суда обжаловано ответчиком и фактически содержит доводы о несогласии с решением суда в части удовлетворенных требований истца.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда и постановленным по делу решением в обжалуемой части, поскольку при разрешении спора суд правильно применил нормы материального права, установил обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и свои выводы, сделанные из данной оценки, изложил в решении.
В силу того, что при оценке доказательств суд нормы процессуального права не нарушил, в жалобе апеллянт не привел иных доказательств, которые бы не были учтены судом, судебная коллегия оснований для переоценки имеющихся в деле доказательств не усматривает. Доводы апеллянта о том, что договором уступки права аренды не был предусмотрен порядок и срок уплаты денежных средств в размере 700 000 руб., о том, что иных выплат предоставлений договор не предусматривал, ссылки апеллянта на то, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 12.02.2017 года и 6.03.2017 года в соответствии с которыми истец требовал оплату по договору произвести путем перечисления на расчетный счет истца 700 000 руб. и переоформления на имя истца однокомнатной квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которой погашалась сумма в размере 1 800 000 рублей, судебная коллегия полагает не влияющими на законность постановленного по делу решения.
Суд в решении, в его мотивировочной части четко указал, что 01 сентября 2016 года между Г.Г.ИА. и С. заключен договор уступки права аренды земельного участка и из условий договора следует, что Г.Г.ИА. уступил право аренды данного участка С., за что последний обязался оплатить 700 000 руб. При этом суд сослался на то, что неоплата именно данной указанной денежной суммы в сроки предусмотренные законом и в последующем, вплоть до обращения истца в суд, является существенным нарушением условий договора, что применительно к положениям ч. 2 п. 1 ст. 450 ГК РФ является основанием к расторжению договора в судебном порядке.
Следовательно, суд в решении не делал выводов о наличии у ответчика перед истцом дополнительно, помимо суммы 700 000 руб., обязательства произвести оплату по договору путем оформления в собственность квартиры. Иное понимание апеллянтом мотивировочной части решения суда первой инстанции ошибочно, более того, не соответствует однозначно изложенным выводам суда.
Материалами дела подтверждается то, что договором сторон установлена обязанность С. оплатить Г.Г.ИА. денежные средства в размере 700 000 руб. за переход к нему от истца права аренды спорного земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 614 кв. м с кадастровым номером: 61:58:0005267:350, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Г.Г.ИА. свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, перешедшее к ответчику право аренды не только подтверждается договором от 1.09.2016 года, но и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между тем С. принятые на себя по договору обязательства не исполнил вплоть до обращения истца в суд, чего в ходе рассмотрения дела не опроверг.
Не представлено ответчиком и отвечающих принципу относимости и допустимости доказательства того, что ответчик, как он указывает в жалобе, предлагал оплатить сумму 700 000 руб. и что истец не принял от него исполнение в виде оплаты 700 000 руб.
Делая вывод о неисполнении ответчиком обязательства по оплате суммы суд исходил из того, что ввиду отсутствия в договоре уступки срока оплаты, 12.02.2017 года Г.Г.ИА. направил С. предложение оплатить денежные средства в размере, предусмотренном договором в течении 2-х дней, и начать процедуру переоформления в его собственность квартиры. Ответчик данное письмо получил 20.02.2017 года (л.д. 22, 36). Никаких действий по выполнению условий договора и требований истца не предпринял, обратного суду не доказал. 6.03.2017 года истец направил ответчику письмо, в котором констатировал факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате, и приложил два экземпляра соглашения о расторжении договора уступки права аренды от 1.09.2016 года, которые ответчик не подписал и так же денежные средства в 2-х дневный срок не оплатил.
В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку в претензии от 12.02.2017 года, полученной ответчиком, содержался срок, в течении которого истец предложил ответчику исполнить условия договора об оплате - 2 дня с момента получения претензии, учитывая то, что получив претензию 20.02.2017 года ответчиком данное требование исполнено не было, истец обоснованно и правомерно обратился в суд с настоящим иском.
Следовательно, судом сделан правомерный вывод о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В этой же претензии от 12.02.2017 года истец, в случае неоплаты ответчиком права аренды, предложил расторгнуть заключенный сторонами договор уступки права аренды путем подписания соглашения о расторжении. При этом материалами дела подтверждается то, что денежные средства в размере, указанном в договоре ответчик истцу до его обращения в суд не перечислил.
Обращает на себя внимание и то, что из дословного текста претензии от 12.02.2017 года следует, что истец предложил ответчику в течении 2-х дней с момента получения претензии оплатить 700 000 руб. и лишь начать процедуру переоформления квартиры, то есть четкое требование содержалось лишь в части оплаты денег в сумме 700 000 руб., указанную в договоре и данную обязанность ответчик не выполнил в течении 2-х дней с момента получения претензии (20.02.2017 года), из чего обоснованно исходил суд.
После определенного срока ожидания истец направил ответчику письмо от 6.03.2017 года, в котором констатирован факт неисполнения требований истца, после получения которого ответчик так же денежные средства не внес на расчетный счет истца в указанный в полученной им претензии срок.
Таким образом, суждения апеллянта о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергаются имеющимися в деле письменными доказательствами.
Не основаны на законе и материалах дела доводы апеллянта о том, что иск в суд мог быть предъявлен истцом только по истечении 30 дней с момента получения апеллянтом второго письма истца (от 6.03.2017 года), поскольку, по первых, в направленной истцом и полученной ответчиком 20.02.2017 года претензии от 12.02.2017 года (л.д. 21 - 22, 36), был указан срок исполнения требования истца - 2 дня. В данный срок обязательства ответчиком по оплате не исполнено и это подтверждается материалами дела. Указание на срок исполнения обязательства, в силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ, является основанием для требования об исполнении обязательства в определенный срок с момента получения претензии, а не в течении 30 дней с момента получения требования, как ошибочно полагал апеллянт.
Во-вторых, ссылаясь на обращение истца в суд до истечения 30 дней с момента получения апеллянтом второго письма истца, он необоснованно даже этот 30-ти дневный срок исчисляет с даты получения второго письма, умалчивая о том, что 20.02.2017 года (л.д. 36) им уже была получена и не исполнена вплоть до обращения истца в суд претензия истца от 12.02.2017 года, тогда как в данной претензии срок ее исполнения установлен 2 дня с момента получения.
Ссылки апеллянта на то, что в претензиях истец требовал не только оплатить деньги, но и переоформить на его имя квартиру, правильных выводов суда не опровергают, поскольку, как указано выше, в претензии требование об оплате относилось только к деньгам, в отношении квартиры истец предложил приступить к переоформлению. Следовательно, С., не лишен был возможности и обязан был исполнить обязательство в той части, которую он считал соответствующей условиям письменного договора сторон, а именно оплатить в указанный в претензии от 12.02.2017 года срок сумму 700 000 руб., чего не сделал, что суд правомерно счел обстоятельством, имеющим правовое значение для дела, свидетельствующим о существенном нарушении условий договора, поскольку истец не получил то, на что вправе был рассчитывать заключая договор уступки от 1.09.2016 года.
Доводы апеллянта относительно того, что судом были приняты суждения истца о наличии у апеллянта дополнительного обязательства по передаче квартиры, помимо указанного в договоре обязательства по оплате денег, судебная коллегия отклоняет, поскольку, как указано ранее, суд в решении не делал выводы о наличии обязанности ответчика по оплате цены договора путем оформления в собственность истца квартиры ответчика.
В ходе рассмотрения дела суд устанавливая обстоятельства по делу данные вопросы выяснял, при этом не судом, а самим же ответчиком при даче пояснений суду неоднократно указывалось на то, что при заключении договора "речь шла об однокомнатной квартире, но я никому ничего не обещал, мы об этом разговаривали с сыном истца" (протокол судебного заседания л.д. 48) Аналогичные пояснения о том, что вопрос о переоформлении квартиры обсуждался при заключении договора, давались апеллентом в судебном заседании 11.04.2017 года (л.д. 58 оборот). Соответственно и в претензии было указано на обязанность оплатить сумму и предложение начать процедуру переоформления квартиры. Однако суд при оценке факта нарушения ответчиком обязательство по договору исходил лишь из неоплаты им в установленный в претензии срок цены договора - 700 000 руб.
Таким образом, суд первой инстанции никаких выводов о наличии у ответчика дополнительного обязательства по оплате права аренды перед истцом, помимо того, которое отражено в договоре, в решении не сделал, как и не исходил из неисполнения ответчиком этого обязательства, на что необоснованно ссылается апеллянт. Данные суждения являются лишь мнением апеллянта, которое не свидетельствует о незаконности решения суда.
Судом установлено, что ответчик отказался подписывать соглашение о расторжении договора, что он подтвердил в судебном заседании.
Соответственно суд, установив факт существенного нарушения ответчиком обязательства по договору уступки права аренды, которое послужило основанием обращения истца в суд, а так же ввиду отказа ответчика заключить соглашение о расторжении договора, постановил решение об удовлетворении требования истца о расторжении договора, с чем судебная коллегия, исходя из изложенного, полагает возможным согласиться.
Доводов о несогласии с решением в части тех требований, в удовлетворении которых суд отказал, жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам апелляционной жалобы С. не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 11 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Мотивированное определение изготовлено 11 июля 2017 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-11291/2017
Требование: О расторжении договора уступки права аренды земельного участка, аннулировании записи, восстановлении права аренды.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал на то, что он по результатам торгов на основании договора уступки права аренды приобрел право аренды земельного участка, затем с ответчиком заключил договор уступки права аренды земельного участка, договор подписан сторонами и зарегистрирован, однако денежные средства ответчиком истцу за уступленное право не переданы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. по делу N 33-11291/2017
Судья Иванченко М.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Афанасьева О.В.
судей Сеник Ж.Ю., Голубовой А.Ю.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Г.Г.ИА. к С. о расторжении договора уступки права аренды земельного участка, аннулировании записи, восстановлении права аренды, по апелляционной жалобе С. на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 11 апреля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия,
установила:
Г.Г.ИА. обратился в суд с настоящим иском к ответчику, сославшись в обоснование заявленных требований на то, что он по результатам торгов на основании договора уступки права аренды от 25.02.2016 года, по цене 1 989 900 руб., приобрел у ООО "Центрдомнаремонт" право аренды земельного участка общей площадью 614 кв. м, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. 01.09.2016 г. Г.Г.ИА. и С. заключили договор уступки права аренды указанного земельного участка. Согласно п. 3 договора уступки, ответчик обязался оплатить за уступленное право денежные средства в размере 700 000 руб. По утверждению истца, между сторонами существовала устная договоренность, что за уступку права аренды указанного участка ответчик оплатит истцу в общей сумме 2 500 000 рублей, из которых: 700 000 рублей ответчик оплачивает истцу путем перечисления на расчетный счет истца после оформления договора уступки аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, а 1 800 000 рублей ответчик погашает путем переоформления на имя истца однокомнатной квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Договор подписан сторонами и зарегистрирован 28.09.2016 г. в Управлении Росреестра по РО.
Срок оплаты в договоре не был указан, в связи с чем 12.02.2017 года истец направил ответчику письмо с предложением оплатить указанную в п. 3 договора уступки сумму, либо расторгнуть договор. Данное письмо ответчиком получено, однако денежные средства им истцу за уступленное право не переданы. От подписания соглашения о расторжении договора ответчик также отказался.
Ссылаясь на то, что не исполнение обязательства по оплате денежных средств является существенным нарушением условий договора, истец просил суд расторгнуть договор уступки права аренды земельного участка находящегося в государственной собственности от 01.09.2016 г., заключенный между ИП Г.Г.ИА. и С.; аннулировать запись в Едином государственном реестре недвижимости от 28.09.2016 г. о регистрации права аренды на имя С. на земельный участок, площадью 614 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; восстановить за ИП Г.Г.ИА. право аренды земельного участка площадью 614 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 11 апреля 2017 года расторгнут договор уступки права аренды земельного участка находящегося в государственной собственности, заключенный между Г.Г.ИА. и С. 01.09.2016 года в отношении земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 614 кв. м с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
В остальной части исковые требования Г.Г.ИБ. оставлены без удовлетворения.
С данным решением суда С. не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене обжалуемого решения по тем основаниям, что указанным договором не был предусмотрен порядок и срок уплаты денежных средств в размере 700 000 руб. Иных выплат и предоставлений договор не предусматривал. Апеллянт полагает, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 12.02.2017 года и 6.03.2017 года с требованием произвести оплату по договору путем перечисления на расчетный счет истца 700 000 руб. и переоформления на имя истца однокомнатной квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которой погашалась сумма в размере 1 800 000 рублей. Суд законность и обоснованность данных требований истца не исследовал. Апеллянт ссылается на то, что он фактически признает и готов был исполнять требование относительно оплаты 700 000 руб., однако возражал относительно наличия у него обязательств по переоформлению на имя истца квартиры.
Полагает, что суд проигнорировал то, что истец неоднократно отказывался от принятия у ответчика исполнения обязательств по заключенному договору в оговоренном размере - 700 000 руб., и настаивал на переоформлении квартиры. Считает, что суд безосновательно принял доводы истца о наличии договоренности относительно дополнительного обязательства ответчика по передаче квартиры.
Не принял во внимание суд и то, что письменное требование истца от 6.03.2017 года, направленное в адрес ответчика, было им получено 18.03.2017 года и не содержало установленного срока для предоставления ответа на него, в связи с чем апеллянт полагает, что применительно к положениям ч. 2 ст. 450 ГК РФ, Г.Г.ИА. был вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора не ранее 17.04.2017 года, тогда как им иск подан 7.03.2017 года, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Решение суда, как полагает апеллянт, так же было вынесено до истечения 30 дневного срока. При этом апеллянт указывает, что то обстоятельство, что ответчик в судебном заседании суда первой инстанции возражал против подписания соглашения о расторжении договора, не может свидетельствовать о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав С. и его представителя на основании доверенности О., Г.Г.ИА. и его представителя на основании ордера К., судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ввиду следующего:
Судом первой инстанции установлено, что Г.Г.ИА. по результатам открытых торгов (л.д. 14) на основании договора уступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 25.02.2016 года (л.д. 10) приобрел право аренды спорного земельного участка - категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 614 кв. м с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, у ООО "Центрдомнаремонт" за 1 989 900 руб.
01 сентября 2016 года между Г.Г.ИА. и С. заключен договор уступки права аренды данного земельного участка. Из условий договора следует, что Г.Г.ИА., являясь арендатором земельного участка, уступил право аренды данного участка С., за что последний обязался оплатить 700 000 руб.
2.09.2016 года право аренды ответчика зарегистрировано в ЕГРН.
Суд указал, что поскольку в договоре не был оговорен срок оплаты права аренды, 12.02.2017 года Г.Г.ИА. направил С. предложение оплатить приобретенное право аренды в размере, предусмотренном договором - 700 000 руб. в течении 2-х дней, и начать процедуру переоформления в его собственность квартиры (л.д. 21). Ответчик данное письмо получил 10.02.2017 года (л.д. 22). Оплату по договору не произвел.
6 марта 2017 года истец направляет ответчику проект соглашения о расторжении договора уступки права аренды (л.д. 41 - 45), который получен ответчиком 18 марта 2017 года (л.д. 40). Ответчик соглашение не подписал.
Установив указанные обстоятельства, применительно к положениям ст. ст. 309, ч. 2 ст. 314, ч. 2 ст. 452 ГК РФ, суд, сославшись на то, что не оплата цены уступки права аренды, является существенным нарушением условий договора, поскольку истец лишился того, на что вправе был рассчитывать, пришел к выводу, что в рассматриваемом случае имеются основания для расторжения договора аренды, при этом сделал вывод, что досудебный порядок урегулирования спора истцом был соблюден.
Давая оценку действиям ответчика, предложившего истцу уже после обращения с иском в суд получить денежную сумму в судебном заседании 3 апреля 2017 года, предоставление документов о внесении денежных средств на депозит 6 апреля 2017 года, суд указал, что они не свидетельствуют об отсутствии оснований для расторжения договора и выполнении стороной добросовестно своих обязательств, при этом свою позицию подробно мотивировал.
Отказывая в удовлетворении требования истца об аннулировании записи в ЕГРН о праве аренды С. и восстановлении за Г.Г.ИА. права аренды земельного участка, сослался на то, что применительно к положениям п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Решение суда о расторжении договора является основанием для прекращения права аренды, зарегистрированного на основании договора. Так же суд сослался на то, что гражданское законодательство не предусматривает такого способа защиты права как аннулирование записи в ЕГРП.
Жалоба истцом не подавалась, а в жалобе ответчика доводы о несогласии с решением суда в указанной части не содержаться.
Суд первой инстанции расторгнув договор, в удовлетворении оставшейся части требований истцу отказал, и с решением суда в данной части стороны согласились.
В соответствии с ч. 1 ст. 327 ГПК РФ Суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.
Решение суда обжаловано ответчиком и фактически содержит доводы о несогласии с решением суда в части удовлетворенных требований истца.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда и постановленным по делу решением в обжалуемой части, поскольку при разрешении спора суд правильно применил нормы материального права, установил обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и свои выводы, сделанные из данной оценки, изложил в решении.
В силу того, что при оценке доказательств суд нормы процессуального права не нарушил, в жалобе апеллянт не привел иных доказательств, которые бы не были учтены судом, судебная коллегия оснований для переоценки имеющихся в деле доказательств не усматривает. Доводы апеллянта о том, что договором уступки права аренды не был предусмотрен порядок и срок уплаты денежных средств в размере 700 000 руб., о том, что иных выплат предоставлений договор не предусматривал, ссылки апеллянта на то, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 12.02.2017 года и 6.03.2017 года в соответствии с которыми истец требовал оплату по договору произвести путем перечисления на расчетный счет истца 700 000 руб. и переоформления на имя истца однокомнатной квартиры по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, которой погашалась сумма в размере 1 800 000 рублей, судебная коллегия полагает не влияющими на законность постановленного по делу решения.
Суд в решении, в его мотивировочной части четко указал, что 01 сентября 2016 года между Г.Г.ИА. и С. заключен договор уступки права аренды земельного участка и из условий договора следует, что Г.Г.ИА. уступил право аренды данного участка С., за что последний обязался оплатить 700 000 руб. При этом суд сослался на то, что неоплата именно данной указанной денежной суммы в сроки предусмотренные законом и в последующем, вплоть до обращения истца в суд, является существенным нарушением условий договора, что применительно к положениям ч. 2 п. 1 ст. 450 ГК РФ является основанием к расторжению договора в судебном порядке.
Следовательно, суд в решении не делал выводов о наличии у ответчика перед истцом дополнительно, помимо суммы 700 000 руб., обязательства произвести оплату по договору путем оформления в собственность квартиры. Иное понимание апеллянтом мотивировочной части решения суда первой инстанции ошибочно, более того, не соответствует однозначно изложенным выводам суда.
Материалами дела подтверждается то, что договором сторон установлена обязанность С. оплатить Г.Г.ИА. денежные средства в размере 700 000 руб. за переход к нему от истца права аренды спорного земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 614 кв. м с кадастровым номером: 61:58:0005267:350, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Г.Г.ИА. свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, перешедшее к ответчику право аренды не только подтверждается договором от 1.09.2016 года, но и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между тем С. принятые на себя по договору обязательства не исполнил вплоть до обращения истца в суд, чего в ходе рассмотрения дела не опроверг.
Не представлено ответчиком и отвечающих принципу относимости и допустимости доказательства того, что ответчик, как он указывает в жалобе, предлагал оплатить сумму 700 000 руб. и что истец не принял от него исполнение в виде оплаты 700 000 руб.
Делая вывод о неисполнении ответчиком обязательства по оплате суммы суд исходил из того, что ввиду отсутствия в договоре уступки срока оплаты, 12.02.2017 года Г.Г.ИА. направил С. предложение оплатить денежные средства в размере, предусмотренном договором в течении 2-х дней, и начать процедуру переоформления в его собственность квартиры. Ответчик данное письмо получил 20.02.2017 года (л.д. 22, 36). Никаких действий по выполнению условий договора и требований истца не предпринял, обратного суду не доказал. 6.03.2017 года истец направил ответчику письмо, в котором констатировал факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате, и приложил два экземпляра соглашения о расторжении договора уступки права аренды от 1.09.2016 года, которые ответчик не подписал и так же денежные средства в 2-х дневный срок не оплатил.
В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Поскольку в претензии от 12.02.2017 года, полученной ответчиком, содержался срок, в течении которого истец предложил ответчику исполнить условия договора об оплате - 2 дня с момента получения претензии, учитывая то, что получив претензию 20.02.2017 года ответчиком данное требование исполнено не было, истец обоснованно и правомерно обратился в суд с настоящим иском.
Следовательно, судом сделан правомерный вывод о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.
В этой же претензии от 12.02.2017 года истец, в случае неоплаты ответчиком права аренды, предложил расторгнуть заключенный сторонами договор уступки права аренды путем подписания соглашения о расторжении. При этом материалами дела подтверждается то, что денежные средства в размере, указанном в договоре ответчик истцу до его обращения в суд не перечислил.
Обращает на себя внимание и то, что из дословного текста претензии от 12.02.2017 года следует, что истец предложил ответчику в течении 2-х дней с момента получения претензии оплатить 700 000 руб. и лишь начать процедуру переоформления квартиры, то есть четкое требование содержалось лишь в части оплаты денег в сумме 700 000 руб., указанную в договоре и данную обязанность ответчик не выполнил в течении 2-х дней с момента получения претензии (20.02.2017 года), из чего обоснованно исходил суд.
После определенного срока ожидания истец направил ответчику письмо от 6.03.2017 года, в котором констатирован факт неисполнения требований истца, после получения которого ответчик так же денежные средства не внес на расчетный счет истца в указанный в полученной им претензии срок.
Таким образом, суждения апеллянта о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергаются имеющимися в деле письменными доказательствами.
Не основаны на законе и материалах дела доводы апеллянта о том, что иск в суд мог быть предъявлен истцом только по истечении 30 дней с момента получения апеллянтом второго письма истца (от 6.03.2017 года), поскольку, по первых, в направленной истцом и полученной ответчиком 20.02.2017 года претензии от 12.02.2017 года (л.д. 21 - 22, 36), был указан срок исполнения требования истца - 2 дня. В данный срок обязательства ответчиком по оплате не исполнено и это подтверждается материалами дела. Указание на срок исполнения обязательства, в силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ, является основанием для требования об исполнении обязательства в определенный срок с момента получения претензии, а не в течении 30 дней с момента получения требования, как ошибочно полагал апеллянт.
Во-вторых, ссылаясь на обращение истца в суд до истечения 30 дней с момента получения апеллянтом второго письма истца, он необоснованно даже этот 30-ти дневный срок исчисляет с даты получения второго письма, умалчивая о том, что 20.02.2017 года (л.д. 36) им уже была получена и не исполнена вплоть до обращения истца в суд претензия истца от 12.02.2017 года, тогда как в данной претензии срок ее исполнения установлен 2 дня с момента получения.
Ссылки апеллянта на то, что в претензиях истец требовал не только оплатить деньги, но и переоформить на его имя квартиру, правильных выводов суда не опровергают, поскольку, как указано выше, в претензии требование об оплате относилось только к деньгам, в отношении квартиры истец предложил приступить к переоформлению. Следовательно, С., не лишен был возможности и обязан был исполнить обязательство в той части, которую он считал соответствующей условиям письменного договора сторон, а именно оплатить в указанный в претензии от 12.02.2017 года срок сумму 700 000 руб., чего не сделал, что суд правомерно счел обстоятельством, имеющим правовое значение для дела, свидетельствующим о существенном нарушении условий договора, поскольку истец не получил то, на что вправе был рассчитывать заключая договор уступки от 1.09.2016 года.
Доводы апеллянта относительно того, что судом были приняты суждения истца о наличии у апеллянта дополнительного обязательства по передаче квартиры, помимо указанного в договоре обязательства по оплате денег, судебная коллегия отклоняет, поскольку, как указано ранее, суд в решении не делал выводы о наличии обязанности ответчика по оплате цены договора путем оформления в собственность истца квартиры ответчика.
В ходе рассмотрения дела суд устанавливая обстоятельства по делу данные вопросы выяснял, при этом не судом, а самим же ответчиком при даче пояснений суду неоднократно указывалось на то, что при заключении договора "речь шла об однокомнатной квартире, но я никому ничего не обещал, мы об этом разговаривали с сыном истца" (протокол судебного заседания л.д. 48) Аналогичные пояснения о том, что вопрос о переоформлении квартиры обсуждался при заключении договора, давались апеллентом в судебном заседании 11.04.2017 года (л.д. 58 оборот). Соответственно и в претензии было указано на обязанность оплатить сумму и предложение начать процедуру переоформления квартиры. Однако суд при оценке факта нарушения ответчиком обязательство по договору исходил лишь из неоплаты им в установленный в претензии срок цены договора - 700 000 руб.
Таким образом, суд первой инстанции никаких выводов о наличии у ответчика дополнительного обязательства по оплате права аренды перед истцом, помимо того, которое отражено в договоре, в решении не сделал, как и не исходил из неисполнения ответчиком этого обязательства, на что необоснованно ссылается апеллянт. Данные суждения являются лишь мнением апеллянта, которое не свидетельствует о незаконности решения суда.
Судом установлено, что ответчик отказался подписывать соглашение о расторжении договора, что он подтвердил в судебном заседании.
Соответственно суд, установив факт существенного нарушения ответчиком обязательства по договору уступки права аренды, которое послужило основанием обращения истца в суд, а так же ввиду отказа ответчика заключить соглашение о расторжении договора, постановил решение об удовлетворении требования истца о расторжении договора, с чем судебная коллегия, исходя из изложенного, полагает возможным согласиться.
Доводов о несогласии с решением в части тех требований, в удовлетворении которых суд отказал, жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам апелляционной жалобы С. не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 11 апреля 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу С. - без удовлетворения.
Мотивированное определение изготовлено 11 июля 2017 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)