Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Сделка по отчуждению доли в праве собственности на здание является ничтожной, поскольку совершена без предварительного выполнения требований закона, направленных на признание права собственности на самовольную постройку, без ведома органов власти, не выдавших разрешительную документацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Осипова О.Б.
Докладчик: Белик Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Белик Н.В.,
судей Вегелиной Е.П., Дмитриевой Л.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 мая 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе Ж на решение Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
исковые требования С, Л к Администрации Верх-Тулинского сельсовета <адрес>, Ж о признании договора купли-продажи недействительным, признании права общей долевой собственности на самовольную постройку, признании права отсутствующим на здание и земельный участок - удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М и Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв., инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый <адрес>Б, а также в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, переулок Новый, 2, недействительным по признакам ничтожности.
Применить последствия ничтожной сделки, возвратить стороны по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение.
Данное решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО расположенное по адресу: <адрес>, переулок Новый <адрес> в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы.
Площадью 8101,0 кв. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>
Признать за С право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на самовольно реконструированное здание - Здание торгово-выставочного комплекса, назначение нежилое, общая площадь объекта 1 705,5 кв., инвентарный номер здания 657, литер, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты>
Признать за Л право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на самовольно реконструированное здание - Здание торгово-выставочного комплекса, назначение нежилое, общая площадь объекта 1 705,5 кв., инвентарный номер здания 657, литер, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты> <адрес>.
В остальной части в иске С, Л - отказать.
Исковые требования Ж к С, Л о признании права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на самовольную постройку - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В. об обстоятельствах дела, объяснения представителей С, Л- П, Ж - Е, судебная коллегия
установила:
С, Л, с учетом уточнения исковых требований, обратились в суд с иском к Администрации Верх-Тулинского сельсовета <адрес>, Ж, просили признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М и Ж о продаже 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв. м, инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты> <адрес>Б, а также о продаже 1/4 доли в праве собственности на земельный участок по тому же адресу, недействительным по признакам ничтожности.
Кроме того, просили признать право общей долевой собственности на самовольно реконструированное здание - Здание торгово-выставочного комплекса, назначение нежилое, общая площадь объекта 1 705,5 кв. м, инвентарный номер здания 657, литер. А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты> С в размере 1/2 долей в праве собственности на здание, за Л 1/4 доли в праве собственности на здание.
Признать право собственности Ж на 1/4 долю в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656.1 кв. м, инвентарный N, литер, а, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты> <адрес>Б - отсутствующим.
Признать право собственности Ж на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - для размещения производственной базы, площадью 8101 кв. м, кадастровый N, расположенный относительно ориентира: <адрес>, <данные изъяты>.
Указать в решении, что оно будет являться основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО и той же доли на земельный участок по адресу относительно ориентира: <адрес>, <данные изъяты> 2, за Ж.
Доводы своего заявления обосновывают тем, что являются собственниками 3/4 доли в праве собственности на земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - для размещения производственной базы, площадью 8101 кв. м, кадастровый N, расположенный относительно ориентира: <адрес>, переулок Новый <адрес>, на основании договора купли-продажи здания ПТО от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
На данном земельном участке находится здание ПТО, назначение нежилое, площадью 1656,1 кв. м, кадастровый N. Истцу С принадлежит 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, а истцу Л - 1/4 доля. Доля в размере 1/4 на земельный участок и здание, принадлежала М. В период после ДД.ММ.ГГГГ здание ПТО было подвергнуто реконструкции, которая является самовольной, поскольку до ее осуществления не были получены разрешительные документы, а по ее окончанию - акт ввода в эксплуатацию.
Такая реконструкция была произведена с письменного согласия всех участников долевой собственности на здание и земельный участок, а именно была произведена реконструкция внутренних помещений здания, с увеличением площади 2-го этажа, в результате которой здание стало иметь общую площадь 2 154,4 кв. м, что подтверждается Информацией ОГУП "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ и Планом объекта N по состоянию на 2007 год, то есть до реконструкции. После реконструкции, здание стало называться торгово-выставочным комплексом, и в видоизмененном состоянии поставлено на кадастровый учет.
Разрешение на реконструкцию и ввод здания ПТО в реконструированном состоянии получено не было, в связи с чем, а также с учетом решения Новосибирского районного суда НСО от ДД.ММ.ГГГГ, здание ПТО является самовольно реконструированным, а значит, является самовольной постройкой.
В период нахождения здания ПТО в собственности истцов, а также М, последним было проведено отчуждение своей 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Однако вышеуказанная сделка по отчуждению доли в праве собственности на здание ПТО, является ничтожной, поскольку совершена без предварительного выполнения требований закона направленных на признание права собственности на самовольную постройку, без ведома органов власти, не выдавших разрешительную документацию. До признания права собственности на самовольную постройку, такая недвижимая вещь не является введенной в гражданский оборот.
Отчуждение права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, по вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также невозможно и не произошло, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ переход права собственности на земельный участок возможен только совместно с переходом права на объект недвижимости, который на нем расположен. Общее положение закона, предусмотренное ч. 2 ст. 251 и п. 2 ст. 223 ГК РФ в отношении момента возникновения права собственности у приобретателя доли в праве собственности на земельный участок с момента государственной регистрации, не применяется.
Следовательно, на основании изложенного, у Ж в связи с заключением ею договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с М не возникло право собственности ни на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок, ни на 1/4 долю в праве собственности на самовольно реконструированное здание ПТО, которое на нем расположено.
Поскольку доступ к дополнительным помещениям этажа значительно затруднен, дополнительная металлическая лестница неудобна, истцами после декабря 2015 года были выполнены работы изменению архитектурно-планировочных решений здания, направленные на приведение здания ПТО в максимально приближенное к первоначальному, в результате чего здание стало иметь общую площадь 1 705,5 кв. м.
В результате обследования был сделан вывод о том, что спорное здание соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам. Доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и охраняемых интересов других лиц, не имеется.
Истцы обращались за получением разрешения на ввод здания ПТО (здания торгово-выставочного комплекса) в эксплуатацию в реконструированном состоянии, но им в этом <адрес> было отказано, что подтверждается Уведомлением "Об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию" от ДД.ММ.ГГГГ за N-о.
Поскольку в настоящее время право собственности у истцов и ответчика на самовольную постройку - самовольно реконструированное здание ПТО, отсутствует, истцы намерены требовать признания право собственности на здание только за собой, поскольку, по мнению истцов, у ответчика М, который хоть ДД.ММ.ГГГГ и дал согласие на реконструкцию здания ПТО, но впоследствии выразил свою волю на отчуждение своей доли в праве собственности в пользу Ж, отсутствует намерение признавать право собственности на долю в праве собственности на самовольно реконструированное здание за собой, что свидетельствует об отсутствии согласия участников общей долевой собственности на земельный участок, о признании права собственности на самовольную постройку.
У Ж отсутствует право на признание права собственности на самовольно реконструированное здание, поскольку она в силу вышеизложенного не приобрела право собственности на долю земельного участка.
Реконструкция спорного объекта при наличии разрешения на такую реконструкцию со стороны сособственника земельного участка М, позволяет ему заявить требование о предоставлении в собственность части общего имущества, соразмерной его доле в праве собственности на земельный участок, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ж обратилась в суд со встречным иском к С, Л, просила признать за ответчиком право на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на самовольную постройку двухэтажное здание ПТО, назначение нежилое, площадью 1705 кв. м, инвентарный N, литер А, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, с. <адрес> <данные изъяты> <адрес>Б.
Доводы своего заявления обосновывает тем, что поскольку является участником права общей долевой собственности по отношению к указанному зданию за ней также в силу положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ должно быть признано право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на здание.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась Ж. В апелляционной жалобе изложена просьба об изменении решения суда.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что истцами не оспаривался тот факт, что ими было дано согласие на отчуждение третьим лицом М ответчику Ж указанной выше доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, истцам было известно на момент дачи третьему лицу М вышеуказанного согласия, о проведенной реконструкции здания ПТО.
Также из материалов дела следует, что в производстве <адрес> находилось гражданское дело по иску истцов к ответчику Ж о выделе доли из указанного здания в натуре. По данному делу имеется вступившее в законную силу решение суда, при этом ни при рассмотрении спора о выделе доли в натуре, ни при апелляционном обжаловании данного решения, истцами не ставилось под сомнение законность принадлежности ответчику Ж права на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на здание. Кроме того, из тех же материалов гражданского дела следует, что истцы знали о проведенной в указанном здании реконструкции.
Полагает, что с учетом поведения истцов до совершения оспариваемой сделки, а также после ее совершения следует, что требование истцов о признании оспариваемой сделки недействительной не имеет правового значения и не могло быть удовлетворено судом первой инстанции.
Суду первой инстанции при разрешении данного спора надлежало применить положения абз. 4 ч. 2 ст. 166 и 5 ст. 166 ГК РФ, однако данные нормы материального права необоснованно не были применены. Нарушение судом первой инстанции норм материального права повлекло за собой необоснованный отказ в удовлетворении встречного иска.
В дополнениях в апелляционной жалобе апеллянт указывает, что суду надлежало отказать в удовлетворении всех исковых требований, поскольку стороны злоупотребляют своим правом, так как возведенный объект не соответствует требованиям, имеет недостатки, создающие угрозу жизни и здоровья, работающим гражданам и посетителям.
Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что С на праве собственности принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на здание ПТО, назначение нежилое. Площадь: общая 1 656,1 кв. м. Инвентарный N. Литер: А, А1. Этажность: 2, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый, 2Б (л.д. 9 т. 1) и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы, площадью 8 101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, 2 (л.д. 10 т. 1).
Ж и Л принадлежит по 1/4 доли каждому в праве общей долевой собственности на здание ПТО, назначение нежилое. Площадь: общая 1 656.1 кв. м. Инвентарный N. Литер: А, А1. Этажность: 2, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты>(л.д. 18, 20 т. 1) и по 1/2 доли каждому в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты>, 2 (л.д. 19, 21 т. 1).
До ДД.ММ.ГГГГ доля, принадлежавшая в настоящий момент Ж принадлежала М(л.д. 18- оборот,20-оборот т. 1, 22-23 т. 1). В период после ДД.ММ.ГГГГ здание ПТО было подвергнуто реконструкции, которая является самовольной, поскольку до ее осуществления не были получены разрешительные документы, а по ее окончанию - акт ввода в эксплуатацию.
Такая реконструкция была произведена с письменного согласия всех участников долевой собственности на здание и земельный участок, а именно была произведена реконструкция внутренних помещений здания, с увеличением площади 2- го этажа, в результате которой здание стало иметь общую площадь 2 154,4 кв. м, что подтверждается Информацией ОГУП "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-44 т. 1) и Планом объекта N по состоянию на 2007 год (л.д. 45-52 т. 1), то есть до реконструкции.
После реконструкции, здание стало называться торгово-выставочным комплексом и в видоизмененном состоянии поставлено на кадастровый учет.
Разрешение на реконструкцию и ввод здания ПТО в реконструированном состоянии получено не было, в связи с чем, а также с учетом решения Новосибирского районного суда НСО от ДД.ММ.ГГГГ, здание ПТО является самовольно реконструированным, а значит и является самовольной постройкой.
Признавая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между М и Ж недействительным, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 168, 222, 454 Гражданского кодекса и исходил из того, что до признания права собственности на самовольную постройку, такая недвижимая вещь не является введенной в гражданский оборот, в связи с чем пришел к выводу, что вышеуказанная сделка по отчуждению доли в праве собственности на здание ПТО, является ничтожной, как совершенная без предварительного выполнения требований закона направленных на признание права собственности на самовольную постройку, без ведома органов власти, не выдавших разрешительную документацию.
Поскольку, по мнению суда первой инстанции, отчуждение права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, по вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также невозможно и не произошло, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из буквального толкования данной нормы закона следует, что переход права собственности на земельный участок возможен только совместно с переходом права на объект недвижимости, который на нем расположен.
Данная норма, является выражением одного из принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и носит императивный характер (в части обязательности перехода права собственности на долю земельного участка) лишь при смене участника общей долевой собственности на строение.
На основании изложенного, как указал суд первой инстанции у Ж в связи с заключением ею договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с М не возникло право собственности ни на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок, ни на 1/4 долю в праве собственности на самовольно реконструированное здание ПТО площадью, 1656,1 кв. м, которое на нем расположено, так как на момент заключения Договора купли-продажи объекта с площадью 1656,1 кв. м, уже не существовало.
Оценивая доводы апелляционной жалобы Ж в данной части судебная, коллегия исходит из нижеследующего.
В силу пункта 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По правилам ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
Из материалов дела, как указывалось выше, следует, что ДД.ММ.ГГГГ между М и Ж заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание ПТО, назначение нежилое. Площадь: общая 1 656,1 кв. м. Инвентарный N. Литер: А. А1. Этажность: 2, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты> и 1/4 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м, Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>. В соответствии с п. 2.2. Договора купли-продажи цена договора <данные изъяты>. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Из нормы, установленной ст. 168 ГК РФ, следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку предметом вышеназванного договора купли-продажи являлась доля в праве собственности на здание ПТО, площадью, до его реконструкции, следовательно, вывод суда о продаже доли в самовольно возведенном объект, который не может быть объектом прав, не соответствует фактическим обстоятельствам по делу, и противоречит вышеуказанным нормам материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Учитывая изложенное, решение суда в части признания договора купли-продажи от 18.09.2014 г., заключенного между М и Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв. м, инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый <адрес>, а также в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, переулок Новый, 2, недействительным, применении последствий недействительности данной сделки, указанием на то, что данное решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Ж, законным быть признано не может, подлежит отмене, с принятием в данной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении данной части требований.
Постанавливая решение в части признания права собственности на самовольную постройку, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что после проведения повторной реконструкции здание торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <данные изъяты> <адрес>, общая площадь здания стала составлять 1 705,5 кв. м, а поскольку уведомлением N-О от ДД.ММ.ГГГГ С было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как ранее разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось, то признание права собственности С, Л на их доли в здании торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <адрес>, <данные изъяты> с учетом проведенной реконструкции, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд пришел к выводу, что исковые требования о признании права собственности подлежат удовлетворению.
Придя к данному выводу, суд первой инстанции также указал, что ответчиками не представлено суду доказательств, подтверждающих, что размещение такого объекта с учетом проведенной реконструкции, будет нарушать права и интересы третьих лиц, либо будет противоречить нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации или иного закона.
Судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции и в данной части в силу нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, в результате произведенной реконструкции площадь здания спорного объекта увеличена по сравнению с первоначальной до 1705,5 кв. м, без получения разрешения на строительство (реконструкцию) в установленном законом порядке.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ С отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку собственником не представлены документы в соответствии с ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса, в том числе подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта требованиям технических регламентов и техническим условиям (л.д. 77 т. 1).
При таких обстоятельствах на произведенную истицей реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Обосновывая свои выводы, о том, что сохранение данной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции сослался на заключение технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности N от ДД.ММ.ГГГГ составленного ООО "Пожарно-техническая экспертиза и безопасность" (л.д. 53-66 т. 1), заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем здания торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <адрес>, переулок Новый 2Б Шифр N Инв. 7276, составленного ЗАО РОСГИПРОЛЕС (л.д. 80-146 т. 1) в апреле 2016 года.
Однако, обосновывая свои вывода в данной части судом первой инстанции не учтено и не получило оценки заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем здания торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <адрес>, <данные изъяты> Шифр N Инв. 7327/1, составленного ЗАО РОСГИПРОЛЕС в ноябре 2016 года (л.д. 1-72 т. 2), из которого следует, что несущей способности второстепенных балок 16 ГОСТ 82240-97 шаг 1500 мм недостаточно для восприятия принятых для расчета нагрузок, как и несущей способности главных балок 30 а ГОСТ 8239-72 шаг 6000 мм, на что обоснованно было указано в своем отзыве на исковое заявление администрацией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78-79 т. 2).
Кроме того, по заключению технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности ООО "Пожарно - техническая экспертиза и безопасность", составленном ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122-131 т. 2), на момент технического обследования спорного объекта установлено, что второй этаж, расположенный над тамбуром торгово - выставочным залом, кабинетами N,4,5,6 и теплоузлом N, выполнен с нарушением нормативной документации в части требований пожарной безопасности и не пригоден к эксплуатации.
Таким образом, при наличии вышеперечисленных противоречивых доказательств, судом первой инстанции сделан не соответствующей, действующему законодательству вывод, о том, что сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и этот объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку достаточных и достоверных доказательств, данным обстоятельствам, истцами в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, в связи с чем и в данной части решение суда, по мнению судебной коллегии, подлежит отмене, с вынесением нового - об отказе в удовлетворении и данной части требований.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, с учетом вышеуказанных выводов и положений ст. 327.1 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между М и Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв. м, инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый <адрес>Б, а также в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты>, недействительным, применении последствий недействительности данной сделки, указанием на то, что данное решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Ж, а также признании права собственности на самовольную постройку - отменить, в данной части постановить новое, которым в удовлетворении данной части требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу Ж - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.05.2017 N 33-3887/2017
Требование: О признании договора купли-продажи недействительным, признании права общей долевой собственности на самовольную постройку, признании права отсутствующим на здание и земельный участок.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Сделка по отчуждению доли в праве собственности на здание является ничтожной, поскольку совершена без предварительного выполнения требований закона, направленных на признание права собственности на самовольную постройку, без ведома органов власти, не выдавших разрешительную документацию.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 года
Судья: Осипова О.Б.
Докладчик: Белик Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Белик Н.В.,
судей Вегелиной Е.П., Дмитриевой Л.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 16 мая 2017 года гражданское дело по апелляционной жалобе Ж на решение Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:
исковые требования С, Л к Администрации Верх-Тулинского сельсовета <адрес>, Ж о признании договора купли-продажи недействительным, признании права общей долевой собственности на самовольную постройку, признании права отсутствующим на здание и земельный участок - удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М и Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв., инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый <адрес>Б, а также в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, переулок Новый, 2, недействительным по признакам ничтожности.
Применить последствия ничтожной сделки, возвратить стороны по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение.
Данное решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО расположенное по адресу: <адрес>, переулок Новый <адрес> в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы.
Площадью 8101,0 кв. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <адрес> <адрес>
Признать за С право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на самовольно реконструированное здание - Здание торгово-выставочного комплекса, назначение нежилое, общая площадь объекта 1 705,5 кв., инвентарный номер здания 657, литер, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты>
Признать за Л право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на самовольно реконструированное здание - Здание торгово-выставочного комплекса, назначение нежилое, общая площадь объекта 1 705,5 кв., инвентарный номер здания 657, литер, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты> <адрес>.
В остальной части в иске С, Л - отказать.
Исковые требования Ж к С, Л о признании права собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на самовольную постройку - оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Белик Н.В. об обстоятельствах дела, объяснения представителей С, Л- П, Ж - Е, судебная коллегия
установила:
С, Л, с учетом уточнения исковых требований, обратились в суд с иском к Администрации Верх-Тулинского сельсовета <адрес>, Ж, просили признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М и Ж о продаже 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв. м, инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты> <адрес>Б, а также о продаже 1/4 доли в праве собственности на земельный участок по тому же адресу, недействительным по признакам ничтожности.
Кроме того, просили признать право общей долевой собственности на самовольно реконструированное здание - Здание торгово-выставочного комплекса, назначение нежилое, общая площадь объекта 1 705,5 кв. м, инвентарный номер здания 657, литер. А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты> С в размере 1/2 долей в праве собственности на здание, за Л 1/4 доли в праве собственности на здание.
Признать право собственности Ж на 1/4 долю в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656.1 кв. м, инвентарный N, литер, а, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, <данные изъяты> <адрес>Б - отсутствующим.
Признать право собственности Ж на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - для размещения производственной базы, площадью 8101 кв. м, кадастровый N, расположенный относительно ориентира: <адрес>, <данные изъяты>.
Указать в решении, что оно будет являться основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО и той же доли на земельный участок по адресу относительно ориентира: <адрес>, <данные изъяты> 2, за Ж.
Доводы своего заявления обосновывают тем, что являются собственниками 3/4 доли в праве собственности на земельный участок, категории земель - земли населенных пунктов - для размещения производственной базы, площадью 8101 кв. м, кадастровый N, расположенный относительно ориентира: <адрес>, переулок Новый <адрес>, на основании договора купли-продажи здания ПТО от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
На данном земельном участке находится здание ПТО, назначение нежилое, площадью 1656,1 кв. м, кадастровый N. Истцу С принадлежит 1/2 доля в праве собственности на земельный участок, а истцу Л - 1/4 доля. Доля в размере 1/4 на земельный участок и здание, принадлежала М. В период после ДД.ММ.ГГГГ здание ПТО было подвергнуто реконструкции, которая является самовольной, поскольку до ее осуществления не были получены разрешительные документы, а по ее окончанию - акт ввода в эксплуатацию.
Такая реконструкция была произведена с письменного согласия всех участников долевой собственности на здание и земельный участок, а именно была произведена реконструкция внутренних помещений здания, с увеличением площади 2-го этажа, в результате которой здание стало иметь общую площадь 2 154,4 кв. м, что подтверждается Информацией ОГУП "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ и Планом объекта N по состоянию на 2007 год, то есть до реконструкции. После реконструкции, здание стало называться торгово-выставочным комплексом, и в видоизмененном состоянии поставлено на кадастровый учет.
Разрешение на реконструкцию и ввод здания ПТО в реконструированном состоянии получено не было, в связи с чем, а также с учетом решения Новосибирского районного суда НСО от ДД.ММ.ГГГГ, здание ПТО является самовольно реконструированным, а значит, является самовольной постройкой.
В период нахождения здания ПТО в собственности истцов, а также М, последним было проведено отчуждение своей 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Однако вышеуказанная сделка по отчуждению доли в праве собственности на здание ПТО, является ничтожной, поскольку совершена без предварительного выполнения требований закона направленных на признание права собственности на самовольную постройку, без ведома органов власти, не выдавших разрешительную документацию. До признания права собственности на самовольную постройку, такая недвижимая вещь не является введенной в гражданский оборот.
Отчуждение права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, по вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также невозможно и не произошло, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ переход права собственности на земельный участок возможен только совместно с переходом права на объект недвижимости, который на нем расположен. Общее положение закона, предусмотренное ч. 2 ст. 251 и п. 2 ст. 223 ГК РФ в отношении момента возникновения права собственности у приобретателя доли в праве собственности на земельный участок с момента государственной регистрации, не применяется.
Следовательно, на основании изложенного, у Ж в связи с заключением ею договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с М не возникло право собственности ни на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок, ни на 1/4 долю в праве собственности на самовольно реконструированное здание ПТО, которое на нем расположено.
Поскольку доступ к дополнительным помещениям этажа значительно затруднен, дополнительная металлическая лестница неудобна, истцами после декабря 2015 года были выполнены работы изменению архитектурно-планировочных решений здания, направленные на приведение здания ПТО в максимально приближенное к первоначальному, в результате чего здание стало иметь общую площадь 1 705,5 кв. м.
В результате обследования был сделан вывод о том, что спорное здание соответствует градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам. Доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и охраняемых интересов других лиц, не имеется.
Истцы обращались за получением разрешения на ввод здания ПТО (здания торгово-выставочного комплекса) в эксплуатацию в реконструированном состоянии, но им в этом <адрес> было отказано, что подтверждается Уведомлением "Об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию" от ДД.ММ.ГГГГ за N-о.
Поскольку в настоящее время право собственности у истцов и ответчика на самовольную постройку - самовольно реконструированное здание ПТО, отсутствует, истцы намерены требовать признания право собственности на здание только за собой, поскольку, по мнению истцов, у ответчика М, который хоть ДД.ММ.ГГГГ и дал согласие на реконструкцию здания ПТО, но впоследствии выразил свою волю на отчуждение своей доли в праве собственности в пользу Ж, отсутствует намерение признавать право собственности на долю в праве собственности на самовольно реконструированное здание за собой, что свидетельствует об отсутствии согласия участников общей долевой собственности на земельный участок, о признании права собственности на самовольную постройку.
У Ж отсутствует право на признание права собственности на самовольно реконструированное здание, поскольку она в силу вышеизложенного не приобрела право собственности на долю земельного участка.
Реконструкция спорного объекта при наличии разрешения на такую реконструкцию со стороны сособственника земельного участка М, позволяет ему заявить требование о предоставлении в собственность части общего имущества, соразмерной его доле в праве собственности на земельный участок, а при невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ж обратилась в суд со встречным иском к С, Л, просила признать за ответчиком право на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на самовольную постройку двухэтажное здание ПТО, назначение нежилое, площадью 1705 кв. м, инвентарный N, литер А, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>, с. <адрес> <данные изъяты> <адрес>Б.
Доводы своего заявления обосновывает тем, что поскольку является участником права общей долевой собственности по отношению к указанному зданию за ней также в силу положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ должно быть признано право собственности на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на здание.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась Ж. В апелляционной жалобе изложена просьба об изменении решения суда.
В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что истцами не оспаривался тот факт, что ими было дано согласие на отчуждение третьим лицом М ответчику Ж указанной выше доли в праве общей долевой собственности. Кроме того, истцам было известно на момент дачи третьему лицу М вышеуказанного согласия, о проведенной реконструкции здания ПТО.
Также из материалов дела следует, что в производстве <адрес> находилось гражданское дело по иску истцов к ответчику Ж о выделе доли из указанного здания в натуре. По данному делу имеется вступившее в законную силу решение суда, при этом ни при рассмотрении спора о выделе доли в натуре, ни при апелляционном обжаловании данного решения, истцами не ставилось под сомнение законность принадлежности ответчику Ж права на 1/4 долю в праве общей долевой собственности на здание. Кроме того, из тех же материалов гражданского дела следует, что истцы знали о проведенной в указанном здании реконструкции.
Полагает, что с учетом поведения истцов до совершения оспариваемой сделки, а также после ее совершения следует, что требование истцов о признании оспариваемой сделки недействительной не имеет правового значения и не могло быть удовлетворено судом первой инстанции.
Суду первой инстанции при разрешении данного спора надлежало применить положения абз. 4 ч. 2 ст. 166 и 5 ст. 166 ГК РФ, однако данные нормы материального права необоснованно не были применены. Нарушение судом первой инстанции норм материального права повлекло за собой необоснованный отказ в удовлетворении встречного иска.
В дополнениях в апелляционной жалобе апеллянт указывает, что суду надлежало отказать в удовлетворении всех исковых требований, поскольку стороны злоупотребляют своим правом, так как возведенный объект не соответствует требованиям, имеет недостатки, создающие угрозу жизни и здоровья, работающим гражданам и посетителям.
Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что С на праве собственности принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на здание ПТО, назначение нежилое. Площадь: общая 1 656,1 кв. м. Инвентарный N. Литер: А, А1. Этажность: 2, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый, 2Б (л.д. 9 т. 1) и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы, площадью 8 101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, 2 (л.д. 10 т. 1).
Ж и Л принадлежит по 1/4 доли каждому в праве общей долевой собственности на здание ПТО, назначение нежилое. Площадь: общая 1 656.1 кв. м. Инвентарный N. Литер: А, А1. Этажность: 2, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты>(л.д. 18, 20 т. 1) и по 1/2 доли каждому в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты>, 2 (л.д. 19, 21 т. 1).
До ДД.ММ.ГГГГ доля, принадлежавшая в настоящий момент Ж принадлежала М(л.д. 18- оборот,20-оборот т. 1, 22-23 т. 1). В период после ДД.ММ.ГГГГ здание ПТО было подвергнуто реконструкции, которая является самовольной, поскольку до ее осуществления не были получены разрешительные документы, а по ее окончанию - акт ввода в эксплуатацию.
Такая реконструкция была произведена с письменного согласия всех участников долевой собственности на здание и земельный участок, а именно была произведена реконструкция внутренних помещений здания, с увеличением площади 2- го этажа, в результате которой здание стало иметь общую площадь 2 154,4 кв. м, что подтверждается Информацией ОГУП "Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по <адрес>" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 43-44 т. 1) и Планом объекта N по состоянию на 2007 год (л.д. 45-52 т. 1), то есть до реконструкции.
После реконструкции, здание стало называться торгово-выставочным комплексом и в видоизмененном состоянии поставлено на кадастровый учет.
Разрешение на реконструкцию и ввод здания ПТО в реконструированном состоянии получено не было, в связи с чем, а также с учетом решения Новосибирского районного суда НСО от ДД.ММ.ГГГГ, здание ПТО является самовольно реконструированным, а значит и является самовольной постройкой.
Признавая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между М и Ж недействительным, суд первой инстанции, руководствовался положениями ст. ст. 166, 167, 168, 222, 454 Гражданского кодекса и исходил из того, что до признания права собственности на самовольную постройку, такая недвижимая вещь не является введенной в гражданский оборот, в связи с чем пришел к выводу, что вышеуказанная сделка по отчуждению доли в праве собственности на здание ПТО, является ничтожной, как совершенная без предварительного выполнения требований закона направленных на признание права собственности на самовольную постройку, без ведома органов власти, не выдавших разрешительную документацию.
Поскольку, по мнению суда первой инстанции, отчуждение права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, по вышеуказанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также невозможно и не произошло, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Из буквального толкования данной нормы закона следует, что переход права собственности на земельный участок возможен только совместно с переходом права на объект недвижимости, который на нем расположен.
Данная норма, является выражением одного из принципов земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ и носит императивный характер (в части обязательности перехода права собственности на долю земельного участка) лишь при смене участника общей долевой собственности на строение.
На основании изложенного, как указал суд первой инстанции у Ж в связи с заключением ею договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с М не возникло право собственности ни на 1/4 долю в праве собственности на земельный участок, ни на 1/4 долю в праве собственности на самовольно реконструированное здание ПТО площадью, 1656,1 кв. м, которое на нем расположено, так как на момент заключения Договора купли-продажи объекта с площадью 1656,1 кв. м, уже не существовало.
Оценивая доводы апелляционной жалобы Ж в данной части судебная, коллегия исходит из нижеследующего.
В силу пункта 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По правилам ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
Из материалов дела, как указывалось выше, следует, что ДД.ММ.ГГГГ между М и Ж заключен договор купли-продажи 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание ПТО, назначение нежилое. Площадь: общая 1 656,1 кв. м. Инвентарный N. Литер: А. А1. Этажность: 2, расположенное по адресу <адрес>, <данные изъяты> и 1/4 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м, Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>. В соответствии с п. 2.2. Договора купли-продажи цена договора <данные изъяты>. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Из нормы, установленной ст. 168 ГК РФ, следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку предметом вышеназванного договора купли-продажи являлась доля в праве собственности на здание ПТО, площадью, до его реконструкции, следовательно, вывод суда о продаже доли в самовольно возведенном объект, который не может быть объектом прав, не соответствует фактическим обстоятельствам по делу, и противоречит вышеуказанным нормам материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение может считаться законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Учитывая изложенное, решение суда в части признания договора купли-продажи от 18.09.2014 г., заключенного между М и Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв. м, инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый <адрес>, а также в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, переулок Новый, 2, недействительным, применении последствий недействительности данной сделки, указанием на то, что данное решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Ж, законным быть признано не может, подлежит отмене, с принятием в данной части нового судебного акта об отказе в удовлетворении данной части требований.
Постанавливая решение в части признания права собственности на самовольную постройку, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 222 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что после проведения повторной реконструкции здание торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <данные изъяты> <адрес>, общая площадь здания стала составлять 1 705,5 кв. м, а поскольку уведомлением N-О от ДД.ММ.ГГГГ С было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как ранее разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось, то признание права собственности С, Л на их доли в здании торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <адрес>, <данные изъяты> с учетом проведенной реконструкции, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд пришел к выводу, что исковые требования о признании права собственности подлежат удовлетворению.
Придя к данному выводу, суд первой инстанции также указал, что ответчиками не представлено суду доказательств, подтверждающих, что размещение такого объекта с учетом проведенной реконструкции, будет нарушать права и интересы третьих лиц, либо будет противоречить нормам Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации или иного закона.
Судебная коллегия не может согласиться с решением суда первой инстанции и в данной части в силу нижеследующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).
Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, в результате произведенной реконструкции площадь здания спорного объекта увеличена по сравнению с первоначальной до 1705,5 кв. м, без получения разрешения на строительство (реконструкцию) в установленном законом порядке.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ С отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку собственником не представлены документы в соответствии с ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса, в том числе подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта требованиям технических регламентов и техническим условиям (л.д. 77 т. 1).
При таких обстоятельствах на произведенную истицей реконструкцию нежилого помещения распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки.
Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Согласно пункту 26 указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Обосновывая свои выводы, о том, что сохранение данной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции сослался на заключение технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности N от ДД.ММ.ГГГГ составленного ООО "Пожарно-техническая экспертиза и безопасность" (л.д. 53-66 т. 1), заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем здания торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <адрес>, переулок Новый 2Б Шифр N Инв. 7276, составленного ЗАО РОСГИПРОЛЕС (л.д. 80-146 т. 1) в апреле 2016 года.
Однако, обосновывая свои вывода в данной части судом первой инстанции не учтено и не получило оценки заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем здания торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу <адрес>, <данные изъяты> Шифр N Инв. 7327/1, составленного ЗАО РОСГИПРОЛЕС в ноябре 2016 года (л.д. 1-72 т. 2), из которого следует, что несущей способности второстепенных балок 16 ГОСТ 82240-97 шаг 1500 мм недостаточно для восприятия принятых для расчета нагрузок, как и несущей способности главных балок 30 а ГОСТ 8239-72 шаг 6000 мм, на что обоснованно было указано в своем отзыве на исковое заявление администрацией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78-79 т. 2).
Кроме того, по заключению технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности ООО "Пожарно - техническая экспертиза и безопасность", составленном ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 122-131 т. 2), на момент технического обследования спорного объекта установлено, что второй этаж, расположенный над тамбуром торгово - выставочным залом, кабинетами N,4,5,6 и теплоузлом N, выполнен с нарушением нормативной документации в части требований пожарной безопасности и не пригоден к эксплуатации.
Таким образом, при наличии вышеперечисленных противоречивых доказательств, судом первой инстанции сделан не соответствующей, действующему законодательству вывод, о том, что сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и этот объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку достаточных и достоверных доказательств, данным обстоятельствам, истцами в силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, в связи с чем и в данной части решение суда, по мнению судебной коллегии, подлежит отмене, с вынесением нового - об отказе в удовлетворении и данной части требований.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, с учетом вышеуказанных выводов и положений ст. 327.1 ГПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Новосибирского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между М и Ж в отношении 1/4 доли в праве собственности на здание ПТО, назначение нежилое, площадь объекта 1656,1 кв. м, инвентарный N, литер А, А1, этажность 2, кадастровый N, расположенное по адресу <адрес>, переулок Новый <адрес>Б, а также в отношении 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - для размещения производственной базы. Площадью 8101,0 кв. м. Местоположение установлено относительно ориентира - здание ПТО, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, <данные изъяты>, <адрес>, <данные изъяты>, недействительным, применении последствий недействительности данной сделки, указанием на то, что данное решение является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Ж, а также признании права собственности на самовольную постройку - отменить, в данной части постановить новое, которым в удовлетворении данной части требований отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу Ж - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)