Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Деминой Е.Г., судей Морозова В.А., Кузнецова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгановой К.А.,
с участием:
от истца открытого акционерного общества коммерческий банк "Солидарность" - представители до перерыва Павлов Р.А., доверенность N 386 от 02.11.2016, до и после перерыва Чижикова Т.Е., доверенность N 86 от 19.04.2017, после перерыва Сатонина К.А., доверенность N 75 от 15.03.2017,
от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" - представитель Назаров С.А., доверенность от 11.01.2017,
от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Профит" представитель не явился о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2016 по делу N А55-29988/2015 (судья Шаруева Н.В.)
по иску открытого акционерного общества коммерческий банк "Солидарность" (ОГРН 1026300001848, ИНН 6316028910) к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" (ОГРН 1073702021007, ИНН 3702522719), обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (ОГРН 1047796316061, ИНН 7710540980), о взыскании задолженности, обращении взыскания на имущество, расторжении кредитного договора
установил:
открытое акционерное общество коммерческий банк "Солидарность" (далее - истец, ОАО КБ "Солидарность") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" (далее - первый ответчик, ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант"), обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (далее - второй ответчик, ООО "Профит") о расторжении кредитного договора N КР-14-003 от 05.05.2014, заключенного между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Солидарность" и обществом с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант", солидарном взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" и общества с ограниченной ответственностью "Профит" задолженности по кредитному договору N КР-14-003 от 05.05.2014 в размере 317 222 129,86 руб., в том числе, задолженность в размере 304 000 000 руб., проценты в размере 13 222 129,86 руб.; обращении взыскания в пределах суммы задолженности в размере 317 222 129, 86 руб. на имущество, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Профит" и являющееся предметом залога по договору ипотеки от N 14-003 от 05.05.2014: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121.
Истец просил установить общую начальную продажную цену заложенного имущества на основании заключения о рыночной стоимости земельных участков экспертного учреждения - ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт" в размере 557 786 000 руб., в том числе: объект N 1 по цене 213 075 000 руб., объект N 2 по цене 81 505 000 руб., объект N 3 по цене 263 206 000 руб.
Решением от 26.12.2016 кредитный договор N КР-14-003 от 05.05.2014 заключенный между ОАО КБ "Солидарность" и ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" расторгнут. С ООО"Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" и ООО "Профит" в пользу ОАО коммерческий банк "Солидарность" взыскана задолженность по кредитному договору N КР-14-003 от 05.05.2014 в размере 317 222 129,86 руб., в том числе, задолженность в размере 304 000 000 руб., проценты в размере 13 222 129,86 руб. Обращено взыскание в пределах суммы задолженности в размере 317 222 129,86 руб. на имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Профит" и являющееся предметом залога по договору ипотеки от N 14-003 от 05.05.2014:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16., кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120. С реализацией имущества путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве и установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 173 385 301,60 руб.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258. С реализацией имущества путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 92 254 383,20 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121. С реализацией имущества путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 218 782 020 руб. Распределены судебные расходы.
Первый ответчик ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества.
Из апелляционной жалобы следует, что заявитель не согласен с заключением судебного эксперта ООО "Эксперт-Оценщикъ".
Свое несогласие заявитель мотивировал тем, что при исследовании экспертом был проведен анализ объектов исходя исключительно из разрешенных видов использования, при этом в экспертом заключении в отношении объектов экспертизы, не были проведены анализ максимальной продуктивности, анализ физической и финансовой осуществимости при различных вариантах использования объектов. Эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода к оценке. Неверно подобраны аналоги экспертизы при оценке земельных участков N 1 и 3. Доводы заявителя подробно изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Определением от 14.04.2017 указанное ходатайство было удовлетворено, по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Интеллект".
В судебных заседаниях в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы 06.04.2017 до 10 час. 20 мин. 11.04 2017; 11.04.2017 до 10 час. 10 мин. 13.04.2017; 30.05.2017 до 10 час. 15 мин. 06.06.2017.
В судебном заседании представитель первого ответчика поддержал жалобу и просил установить начальную продажную цену земельных участков в соответствии с экспертным заключением ООО "Агентство оценки "Интеллект".
Представили истца отклонили доводы жалобы, представили дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, в котором выразили свое несогласие с результатами повторной экспертизы, в связи с отсутствием полноценного анализа рынка, который привел к неправильному выбору метода оценки, грубым нарушением в реализации выбранного метода, который в свою очередь привел к завышению рыночной стоимости объектов исследования.
В обоснование своих доводов представители истца сослались на заключение специалиста от 26.05.2017, которое просили принять и приобщить к материалам дела.
Представитель второго ответчика ООО "Профит", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
С учетом мнения представителей истца и первого ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "Профит".
Проверив материалы дела, ознакомившись с отзывом истца, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.
05.05.2014 между ОАО КБ "Солидарность" (Банк) и ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" (заемщик) был заключен кредитный договор N КР-14-003 от 05.05.2014 в соответствии с которым Банк предоставил заемщику кредит в сумме 500 000 000 руб. под 15,5% годовых, с погашением кредита в соответствии с графиком со сроком последнего платежа 14.05.2017.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, между Банком и ООО "Профит" был заключен договор поручительства N 14-0003 от 05.05.2014, в соответствии с которым ООО "Профит" обязалось отвечать солидарно за исполнение первым ответчиком в полном объеме обязательств по кредитному договору.
Также в обеспечение исполнения обязательств первого ответчика по кредитному договору, между истцом и вторым ответчиком был заключен договор ипотеки N 14-003 от 05.05.2014, в соответствии с которым второй ответчик передал истцу в залог принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:
земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 (объект 1).
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 (объект 2).
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом.
Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 (объект 3).
Общая начальная продажная стоимость предмета залога установлена в размере 910 448 000,00 руб., в том числе объект 1-351 631 000 руб., объект 2-115 122 000 руб., объект 3-443 695 000 руб.
Кредитные средства были выданы заемщику Банком в сумме 500 000 000 руб., что подтверждено выпиской банка за период с 05.05.2014 по 01.12.2015 и не оспорено первым ответчиком.
Согласно подпункту "а" пункта 3.4.3 кредитного договора Банк вправе потребовать досрочного взыскания задолженности в случае если заемщик не выполнит какое-либо обязательство по кредитному договору, в том числе если нарушит сроки погашения кредита и/или уплаты процентов.
Неисполнение первым ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору о погашении задолженности и уплате процентов послужили основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.
Согласно расчету истца по состоянию на 01.12.2015 задолженность ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" по кредитному договору составляет 317 222 129,86 руб., в том числе долг - 304 000 000 руб., проценты - 13 222 129 руб.
Согласно части 1 статьи 807, части 1 статьи 810, статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заемщик обязан возвратить истцу полученную сумму кредита в обусловленный кредитным договором срок и в установленный срок уплатить проценты за пользование кредитом.
Согласно статье 363 ГК РФ Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов.
Факт получения ответчиком суммы кредита, размер задолженности по кредиту и процентам, факт невозвращения суммы кредита материалами дела подтверждены, ответчиками не оспорены. Документы, свидетельствующие об исполнении денежного обязательства в полном объеме, ответчиком также не представлены.
Учитывая, что условиями договора поручительства N 14-003 от 05.05.2014 предусмотрена солидарная ответственность по кредитному договору N КР-14-003 от 05.05.2014 требование истца о взыскании с ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" и ООО "Профит" задолженности по кредитному договору в размере 317 222 129,86 руб., в том числе, долг - 304 000 000 руб., проценты - 13 222 129 руб. судом первой инстанции правомерно признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о расторжении кредитного договора.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 4.1 кредитного договора установлено, что он действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору.
Согласно подпункту "а" пункта 3.4.3 кредитного договора в случае если заемщик не выполнит какое-либо обязательство по кредитному договору, в том числе если нарушит сроки погашения кредита и/или уплаты процентов, банк вправе расторгнуть кредитный договор.
Неисполнение должником обязанности по своевременному возврату кредитору заемных средств, неуплате процентов за пользование кредитом является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.
Досудебный порядок урегулирования данного вопроса соблюден истцом путем направления первому ответчику требования о погашении задолженности, которое содержит в том числе предложение о расторжении кредитного договора, факт получения указанного требования первый ответчик не отрицал. Соглашение о расторжении кредитного договора между Банком и первым ответчиком заключено не было.
При таких обстоятельствах указанное требование судом первой инстанции удовлетворено обоснованно.
Согласно статье 348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по кредитному договору, залогодержатель (кредитор) имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований из его стоимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная цена продажи имущества на торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
В связи с наличием спора между сторонами о рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества определением суда от 13.09.2016 была назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, проведение которой было поручено ООО "Эксперт-Оценщикъ".
Согласно экспертному заключению N 284-01 общая рыночная стоимость земельных участков составляет 605 527 313 руб. в том числе: объекта N 1-216 731 627 руб.; объекта N 2-115 317 979 руб.; объекта N 3-273 477 525 руб.
Суд признал указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу и на его основании установил начальную продажную стоимость заложенного имущества.
При этом суд учел, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Данное положение в силу прямой аналогии подлежит применению и при определении рыночной стоимости на основании заключения судебного эксперта.
Исходя из изложенного суд установил начальную продажную цену заложенных объектов недвижимости в размере 80% от их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Эксперт-Оценщикь" N 284-010.
Поскольку рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества значительно превышает сумму задолженности по иску, взыскание обоснованно обращено в пределах суммы долга.
Изучив доводы жалобы первого ответчика и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что согласно отчету о залоговой стоимости имущества N 2016.08-282 от 25.08.2016, подготовленного экспертом ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт", рыночная стоимость земельных участков на дату оценки составляет 557 786 000 руб., согласно заключению судебной экспертизы N 284-10 "ООО "Эксперт-Оценщик" рыночная стоимость земельных участков составляет 605 527 131 руб.
Истец и ответчики не согласились с выводами судебного эксперта ООО "Эксперт-Оценщикъ". Первый ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта Уткина В.Н., которое судом первой инстанции было оставлено без удовлетворения.
Истец настаивал на установлении начальной продажной стоимости объектов на основании выводов эксперта ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт".
Учитывая, что результаты оценок имеют существенные расхождения, эксперт в судебное заседание не вызван и сомнения ответчика не устранил, суд апелляционной инстанции признал ходатайство первого ответчика о назначении повторной экспертизы обоснованным и назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Агентство оценки "Интеллект".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство оценки "Интеллект" N 10 рыночная стоимость земельных участков составляет:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 - 275 343 692 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 - 180 294 576,80 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 - 347 435 732 руб.
Оценив указанное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами и проведя сравнительный анализ экспертных заключений ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт" и "ООО "Эксперт-Оценщик" суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться на основании результатов повторной экспертизы ООО "Агентство оценки "Интеллект".
При этом суд исходит из того, что заключение эксперта является полным, мотивированным, выводы эксперта обоснованны исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства, экспертом изучены кадастровые паспорта, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы, проанализировано местонахождение объектов экспертизы, проведен анализ наиболее эффективного использование земельных участков, выбор подхода к оценке земельных участков является мотивированным.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его профессиональные навыки не вызывают сомнения.
Доводы истца, изложенные в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу о недостоверности выводов эксперта, отклоняются как необоснованные.
Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о его недостоверности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Истец сомневаясь в обоснованности заключения эксперта, ходатайство о назначении повторной экспертизы или вызове эксперта в судебное заседание не заявил.
В обоснование своих возражений истец сослался на заключение специалиста от 26.05.2017, которое является рецензией на заключение судебной экспертизы.
Между тем, заключение специалиста на заключение повторной судебной экспертизы N 10 ООО "Агентство оценки" Интеллект", является субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.
Кроме того, при составлении заключения в рамках судебной экспертизы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом выводы эксперта истцом не опровергнуты.
Заключение специалиста от 26.05.2016, представленное истцом и заключение эксперта НО "Ассоциация Поволжское межрегиональное объединение судебных экспертов", представленное первым ответчиком на судебную экспертизу N 284-10 ООО "Эксперт-Оценщикъ", являющиеся недопустимыми доказательствами и возвращены истцу и первому ответчику.
Довод представителя истца, приведенный судебном заседании о том, что суд апелляционной инстанции обязан принять заключение специалиста от 26.05.2017 и дать ему оценку в силу пункта 2 статьи 268 АПК РФ отклоняется как необоснованный. Ссылка на указанную статью в данном случае является неуместной. Суд дал оценку указанному документу, признав его недопустимым доказательством по делу.
Закон не запрещает апелляционному суду принимать дополнительные документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы, а обязывает суд сделать это (абзац 2 части 2 статьи 268 АПК РФ). Вместе с тем заключение специалиста, представлено истцом не для обоснования своих возражений на апелляционную жалобу первого ответчика, а как доказательство, опровергающее выводы судебного эксперта, в связи с чем, указанный документ признан судом апелляционной инстанции недопустимым доказательством по делу по вышеуказанным основаниям и возвращен истцу.
Таким образом в установленном законом порядке заключение эксперта ООО "Агентство оценки "Интеллект" истцом не опровергнуто.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Руководствуясь указанной нормой, суд апелляционной инстанции устанавливает начальную продажную цену спорного заложенного имущества, исходя из 80% рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО "Агентство оценки "Интеллект" N 10 в размере 642 459 200 руб., в том числе:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 в размере 220 274 953,60 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 в размере 144 235 660,80 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 в размере 277 948 585, 60 руб.
В соответствии с частью 1 статья 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно пункту 5 указанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Поскольку судебный акт фактически принят в пользу истца, с изменением лишь начальной продажной цены заложенного имущества, судебные расходы относятся на первого ответчика.
При указанных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2016 по делу N А55-29988/2015 изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества. Установить общую начальную продажную цену заложенного имущества в размере 642 459 200 (шестисот сорока двух миллионов четырехсот пятидесяти девяти тысяч двухсот) руб., в том числе:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 в размере 220 274 953 (двухсот двадцати миллионов двухсот семидесяти четырех тысяч девятисот пятидесяти трех) руб. 60 коп.;
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 в размере 144 235 660 (ста сорока четырех миллионов двухсот тридцати пяти тысяч шестисот шестидесяти) руб. 80 коп.
- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 в размере 277 948 585 (двухсот семидесяти семи миллионов девятисот сорока восьми тысяч пятисот восьмидесяти пяти) руб. 60 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Судебные расходы по оплате экспертизы и уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе отнести на ответчика общество с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант".
Перечислить с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства за проведение судебной экспертизы на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Интеллект" в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) руб.
Возвратить с лицевого счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства, перечисленные для оплаты экспертизы: обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" в размере 5000 (пяти тысяч) руб., открытому акционерному обществу коммерческий банк "Солидарность" в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2017 N 11АП-1496/2017 ПО ДЕЛУ N А55-29988/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. по делу N А55-29988/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 14 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Деминой Е.Г., судей Морозова В.А., Кузнецова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгановой К.А.,
с участием:
от истца открытого акционерного общества коммерческий банк "Солидарность" - представители до перерыва Павлов Р.А., доверенность N 386 от 02.11.2016, до и после перерыва Чижикова Т.Е., доверенность N 86 от 19.04.2017, после перерыва Сатонина К.А., доверенность N 75 от 15.03.2017,
от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" - представитель Назаров С.А., доверенность от 11.01.2017,
от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Профит" представитель не явился о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 2 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2016 по делу N А55-29988/2015 (судья Шаруева Н.В.)
по иску открытого акционерного общества коммерческий банк "Солидарность" (ОГРН 1026300001848, ИНН 6316028910) к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" (ОГРН 1073702021007, ИНН 3702522719), обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (ОГРН 1047796316061, ИНН 7710540980), о взыскании задолженности, обращении взыскания на имущество, расторжении кредитного договора
установил:
открытое акционерное общество коммерческий банк "Солидарность" (далее - истец, ОАО КБ "Солидарность") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" (далее - первый ответчик, ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант"), обществу с ограниченной ответственностью "Профит" (далее - второй ответчик, ООО "Профит") о расторжении кредитного договора N КР-14-003 от 05.05.2014, заключенного между открытым акционерным обществом коммерческий банк "Солидарность" и обществом с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант", солидарном взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" и общества с ограниченной ответственностью "Профит" задолженности по кредитному договору N КР-14-003 от 05.05.2014 в размере 317 222 129,86 руб., в том числе, задолженность в размере 304 000 000 руб., проценты в размере 13 222 129,86 руб.; обращении взыскания в пределах суммы задолженности в размере 317 222 129, 86 руб. на имущество, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Профит" и являющееся предметом залога по договору ипотеки от N 14-003 от 05.05.2014: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258.
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121.
Истец просил установить общую начальную продажную цену заложенного имущества на основании заключения о рыночной стоимости земельных участков экспертного учреждения - ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт" в размере 557 786 000 руб., в том числе: объект N 1 по цене 213 075 000 руб., объект N 2 по цене 81 505 000 руб., объект N 3 по цене 263 206 000 руб.
Решением от 26.12.2016 кредитный договор N КР-14-003 от 05.05.2014 заключенный между ОАО КБ "Солидарность" и ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" расторгнут. С ООО"Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" и ООО "Профит" в пользу ОАО коммерческий банк "Солидарность" взыскана задолженность по кредитному договору N КР-14-003 от 05.05.2014 в размере 317 222 129,86 руб., в том числе, задолженность в размере 304 000 000 руб., проценты в размере 13 222 129,86 руб. Обращено взыскание в пределах суммы задолженности в размере 317 222 129,86 руб. на имущество, принадлежащее на праве собственности ООО "Профит" и являющееся предметом залога по договору ипотеки от N 14-003 от 05.05.2014:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16., кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120. С реализацией имущества путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве и установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 173 385 301,60 руб.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО г. Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258. С реализацией имущества путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 92 254 383,20 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121. С реализацией имущества путем продажи с публичных торгов, в порядке установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере 218 782 020 руб. Распределены судебные расходы.
Первый ответчик ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества.
Из апелляционной жалобы следует, что заявитель не согласен с заключением судебного эксперта ООО "Эксперт-Оценщикъ".
Свое несогласие заявитель мотивировал тем, что при исследовании экспертом был проведен анализ объектов исходя исключительно из разрешенных видов использования, при этом в экспертом заключении в отношении объектов экспертизы, не были проведены анализ максимальной продуктивности, анализ физической и финансовой осуществимости при различных вариантах использования объектов. Эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода к оценке. Неверно подобраны аналоги экспертизы при оценке земельных участков N 1 и 3. Доводы заявителя подробно изложены в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель заявителя жалобы заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Определением от 14.04.2017 указанное ходатайство было удовлетворено, по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Интеллект".
В судебных заседаниях в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялись перерывы 06.04.2017 до 10 час. 20 мин. 11.04 2017; 11.04.2017 до 10 час. 10 мин. 13.04.2017; 30.05.2017 до 10 час. 15 мин. 06.06.2017.
В судебном заседании представитель первого ответчика поддержал жалобу и просил установить начальную продажную цену земельных участков в соответствии с экспертным заключением ООО "Агентство оценки "Интеллект".
Представили истца отклонили доводы жалобы, представили дополнение к отзыву на апелляционную жалобу, в котором выразили свое несогласие с результатами повторной экспертизы, в связи с отсутствием полноценного анализа рынка, который привел к неправильному выбору метода оценки, грубым нарушением в реализации выбранного метода, который в свою очередь привел к завышению рыночной стоимости объектов исследования.
В обоснование своих доводов представители истца сослались на заключение специалиста от 26.05.2017, которое просили принять и приобщить к материалам дела.
Представитель второго ответчика ООО "Профит", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.
С учетом мнения представителей истца и первого ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ООО "Профит".
Проверив материалы дела, ознакомившись с отзывом истца, выслушав представителей сторон, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.
05.05.2014 между ОАО КБ "Солидарность" (Банк) и ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" (заемщик) был заключен кредитный договор N КР-14-003 от 05.05.2014 в соответствии с которым Банк предоставил заемщику кредит в сумме 500 000 000 руб. под 15,5% годовых, с погашением кредита в соответствии с графиком со сроком последнего платежа 14.05.2017.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по кредитному договору, между Банком и ООО "Профит" был заключен договор поручительства N 14-0003 от 05.05.2014, в соответствии с которым ООО "Профит" обязалось отвечать солидарно за исполнение первым ответчиком в полном объеме обязательств по кредитному договору.
Также в обеспечение исполнения обязательств первого ответчика по кредитному договору, между истцом и вторым ответчиком был заключен договор ипотеки N 14-003 от 05.05.2014, в соответствии с которым второй ответчик передал истцу в залог принадлежащее ему на праве собственности следующее недвижимое имущество:
земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 (объект 1).
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 (объект 2).
Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом.
Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 (объект 3).
Общая начальная продажная стоимость предмета залога установлена в размере 910 448 000,00 руб., в том числе объект 1-351 631 000 руб., объект 2-115 122 000 руб., объект 3-443 695 000 руб.
Кредитные средства были выданы заемщику Банком в сумме 500 000 000 руб., что подтверждено выпиской банка за период с 05.05.2014 по 01.12.2015 и не оспорено первым ответчиком.
Согласно подпункту "а" пункта 3.4.3 кредитного договора Банк вправе потребовать досрочного взыскания задолженности в случае если заемщик не выполнит какое-либо обязательство по кредитному договору, в том числе если нарушит сроки погашения кредита и/или уплаты процентов.
Неисполнение первым ответчиком принятых на себя обязательств по кредитному договору о погашении задолженности и уплате процентов послужили основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.
Согласно расчету истца по состоянию на 01.12.2015 задолженность ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" по кредитному договору составляет 317 222 129,86 руб., в том числе долг - 304 000 000 руб., проценты - 13 222 129 руб.
Согласно части 1 статьи 807, части 1 статьи 810, статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заемщик обязан возвратить истцу полученную сумму кредита в обусловленный кредитным договором срок и в установленный срок уплатить проценты за пользование кредитом.
Согласно статье 363 ГК РФ Федерации при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов.
Факт получения ответчиком суммы кредита, размер задолженности по кредиту и процентам, факт невозвращения суммы кредита материалами дела подтверждены, ответчиками не оспорены. Документы, свидетельствующие об исполнении денежного обязательства в полном объеме, ответчиком также не представлены.
Учитывая, что условиями договора поручительства N 14-003 от 05.05.2014 предусмотрена солидарная ответственность по кредитному договору N КР-14-003 от 05.05.2014 требование истца о взыскании с ООО "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" и ООО "Профит" задолженности по кредитному договору в размере 317 222 129,86 руб., в том числе, долг - 304 000 000 руб., проценты - 13 222 129 руб. судом первой инстанции правомерно признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о расторжении кредитного договора.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 4.1 кредитного договора установлено, что он действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору.
Согласно подпункту "а" пункта 3.4.3 кредитного договора в случае если заемщик не выполнит какое-либо обязательство по кредитному договору, в том числе если нарушит сроки погашения кредита и/или уплаты процентов, банк вправе расторгнуть кредитный договор.
Неисполнение должником обязанности по своевременному возврату кредитору заемных средств, неуплате процентов за пользование кредитом является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения.
Досудебный порядок урегулирования данного вопроса соблюден истцом путем направления первому ответчику требования о погашении задолженности, которое содержит в том числе предложение о расторжении кредитного договора, факт получения указанного требования первый ответчик не отрицал. Соглашение о расторжении кредитного договора между Банком и первым ответчиком заключено не было.
При таких обстоятельствах указанное требование судом первой инстанции удовлетворено обоснованно.
Согласно статье 348 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по кредитному договору, залогодержатель (кредитор) имеет право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований из его стоимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
В соответствии со статьей 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная цена продажи имущества на торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
В связи с наличием спора между сторонами о рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества определением суда от 13.09.2016 была назначена судебная экспертиза для установления рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, проведение которой было поручено ООО "Эксперт-Оценщикъ".
Согласно экспертному заключению N 284-01 общая рыночная стоимость земельных участков составляет 605 527 313 руб. в том числе: объекта N 1-216 731 627 руб.; объекта N 2-115 317 979 руб.; объекта N 3-273 477 525 руб.
Суд признал указанное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу и на его основании установил начальную продажную стоимость заложенного имущества.
При этом суд учел, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Данное положение в силу прямой аналогии подлежит применению и при определении рыночной стоимости на основании заключения судебного эксперта.
Исходя из изложенного суд установил начальную продажную цену заложенных объектов недвижимости в размере 80% от их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Эксперт-Оценщикь" N 284-010.
Поскольку рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества значительно превышает сумму задолженности по иску, взыскание обоснованно обращено в пределах суммы долга.
Изучив доводы жалобы первого ответчика и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что согласно отчету о залоговой стоимости имущества N 2016.08-282 от 25.08.2016, подготовленного экспертом ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт", рыночная стоимость земельных участков на дату оценки составляет 557 786 000 руб., согласно заключению судебной экспертизы N 284-10 "ООО "Эксперт-Оценщик" рыночная стоимость земельных участков составляет 605 527 131 руб.
Истец и ответчики не согласились с выводами судебного эксперта ООО "Эксперт-Оценщикъ". Первый ответчик заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта Уткина В.Н., которое судом первой инстанции было оставлено без удовлетворения.
Истец настаивал на установлении начальной продажной стоимости объектов на основании выводов эксперта ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт".
Учитывая, что результаты оценок имеют существенные расхождения, эксперт в судебное заседание не вызван и сомнения ответчика не устранил, суд апелляционной инстанции признал ходатайство первого ответчика о назначении повторной экспертизы обоснованным и назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Агентство оценки "Интеллект".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство оценки "Интеллект" N 10 рыночная стоимость земельных участков составляет:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 - 275 343 692 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 - 180 294 576,80 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-х этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 - 347 435 732 руб.
Оценив указанное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами и проведя сравнительный анализ экспертных заключений ООО "Агентство оценки "Гранд Эстейт" и "ООО "Эксперт-Оценщик" суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться на основании результатов повторной экспертизы ООО "Агентство оценки "Интеллект".
При этом суд исходит из того, что заключение эксперта является полным, мотивированным, выводы эксперта обоснованны исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства, экспертом изучены кадастровые паспорта, проведен анализ рынка, к которому относятся объекты экспертизы, проанализировано местонахождение объектов экспертизы, проведен анализ наиболее эффективного использование земельных участков, выбор подхода к оценке земельных участков является мотивированным.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его профессиональные навыки не вызывают сомнения.
Доводы истца, изложенные в дополнении к отзыву на апелляционную жалобу о недостоверности выводов эксперта, отклоняются как необоснованные.
Несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта не свидетельствует о его недостоверности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Истец сомневаясь в обоснованности заключения эксперта, ходатайство о назначении повторной экспертизы или вызове эксперта в судебное заседание не заявил.
В обоснование своих возражений истец сослался на заключение специалиста от 26.05.2017, которое является рецензией на заключение судебной экспертизы.
Между тем, заключение специалиста на заключение повторной судебной экспертизы N 10 ООО "Агентство оценки" Интеллект", является субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.
Кроме того, при составлении заключения в рамках судебной экспертизы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом выводы эксперта истцом не опровергнуты.
Заключение специалиста от 26.05.2016, представленное истцом и заключение эксперта НО "Ассоциация Поволжское межрегиональное объединение судебных экспертов", представленное первым ответчиком на судебную экспертизу N 284-10 ООО "Эксперт-Оценщикъ", являющиеся недопустимыми доказательствами и возвращены истцу и первому ответчику.
Довод представителя истца, приведенный судебном заседании о том, что суд апелляционной инстанции обязан принять заключение специалиста от 26.05.2017 и дать ему оценку в силу пункта 2 статьи 268 АПК РФ отклоняется как необоснованный. Ссылка на указанную статью в данном случае является неуместной. Суд дал оценку указанному документу, признав его недопустимым доказательством по делу.
Закон не запрещает апелляционному суду принимать дополнительные документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы, а обязывает суд сделать это (абзац 2 части 2 статьи 268 АПК РФ). Вместе с тем заключение специалиста, представлено истцом не для обоснования своих возражений на апелляционную жалобу первого ответчика, а как доказательство, опровергающее выводы судебного эксперта, в связи с чем, указанный документ признан судом апелляционной инстанции недопустимым доказательством по делу по вышеуказанным основаниям и возвращен истцу.
Таким образом в установленном законом порядке заключение эксперта ООО "Агентство оценки "Интеллект" истцом не опровергнуто.
Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Руководствуясь указанной нормой, суд апелляционной инстанции устанавливает начальную продажную цену спорного заложенного имущества, исходя из 80% рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО "Агентство оценки "Интеллект" N 10 в размере 642 459 200 руб., в том числе:
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 в размере 220 274 953,60 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 в размере 144 235 660,80 руб.;
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 в размере 277 948 585, 60 руб.
В соответствии с частью 1 статья 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно пункту 5 указанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Поскольку судебный акт фактически принят в пользу истца, с изменением лишь начальной продажной цены заложенного имущества, судебные расходы относятся на первого ответчика.
При указанных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению в части установления начальной продажной цены заложенного имущества на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 26.12.2016 по делу N А55-29988/2015 изменить в части установления начальной продажной цены заложенного имущества. Установить общую начальную продажную цену заложенного имущества в размере 642 459 200 (шестисот сорока двух миллионов четырехсот пятидесяти девяти тысяч двухсот) руб., в том числе:
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 89 678 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:120 в размере 220 274 953 (двухсот двадцати миллионов двухсот семидесяти четырех тысяч девятисот пятидесяти трех) руб. 60 коп.;
- - Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: парки культуры и отдыха, детские парки, парки аттракционов, парковки легковых автомобилей, общая площадь 58 721 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 43 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:258 в размере 144 235 660 (ста сорока четырех миллионов двухсот тридцати пяти тысяч шестисот шестидесяти) руб. 80 коп.
- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: жилищное строительство средней этажности, общая площадь 113 158 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир 2-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 39 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Владимирская область, г. Владимир, ул. Сунгирская, д. 16. Кадастровый (или условный) номер: 33:22:031002:121 в размере 277 948 585 (двухсот семидесяти семи миллионов девятисот сорока восьми тысяч пятисот восьмидесяти пяти) руб. 60 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Судебные расходы по оплате экспертизы и уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе отнести на ответчика общество с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант".
Перечислить с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства за проведение судебной экспертизы на расчетный счет общества с ограниченной ответственностью "Агентство оценки "Интеллект" в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) руб.
Возвратить с лицевого счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства, перечисленные для оплаты экспертизы: обществу с ограниченной ответственностью "Инновационно-строительная компания "ИвСпецГарант" в размере 5000 (пяти тысяч) руб., открытому акционерному обществу коммерческий банк "Солидарность" в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.Г.ДЕМИНА
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
С.А.КУЗНЕЦОВ
Е.Г.ДЕМИНА
Судьи
В.А.МОРОЗОВ
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)