Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель Курилюк И.А. по доверенности N 59-30-20587/13 от 16.09.2016, паспорт;
- от ответчика: представитель Киселева Т.И. по доверенности N 59-1/21 от 14.11.2016, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- эксперт - Кавелин А.С., паспорт.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.02.2017 по делу N А53-19256/2016
по иску Департамента имущественно-земельных отношений
города Ростова-на-Дону
к ответчику - Администрация города Ростова-на-Дону
при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"
о признании права муниципальной собственности
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права муниципальной собственности за муниципальным образованием "Город Ростов-на-Дону" на сооружение - подпорная стена из бетонных плит; объект незавершенного строительства - свайное поле литер А, площадью 757,1 кв. м, расположенные в г. Ростове-на-Дону, ул. Вересаева, 107.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2017 по делу N А53-19256/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение отменить, исковые требования удовлетворить.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- суд указал в решении, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества, вместе с тем, в экспертном заключении эксперт указал, что это объекты недвижимого имущества. Кроме того, возведенные объекты не нарушают прав третьих лиц, возведены в соответствии со строительными нормами и правилами.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца заявил ходатайство о допросе эксперта.
Суд определил допросить эксперта Кавелина А.С.
Эксперт Кавелин А.С. предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, за отказ или уклонение от дачи показаний по статьям 307, 308 Уголовного Кодекса Российской Федерации.
На вопрос суда о том, по каким признакам эксперт пришел к выводу о том, что объекты являются капитальными и относятся к объектам недвижимого имущества, эксперт пояснил, что данные конструкции нельзя переместить или демонтировать без ущерба их функциональному назначению.
На вопрос суда о подпорной стенке эксперт пояснил, что подпорная стенка - плоское железобетонное сооружение размерами около 50 метров в длину и 6 метров в высоту, ее перемещение без ущерба ее назначению также невозможно.
На вопрос суда, каким образом эксперт пришел к выводу о том, что все эти сооружения соответствуют градостроительным нормам и правилам, с учетом отсутствия в деле проекта и иных документов для строительства объекта, эксперт пояснил, что визуально обследовал объект, я не делал проверку прочности бетона. Исходя из визуального осмотра он сделал вывод о том, что фундамент не представляет собой угрозы жизни и здоровью граждан, так как данные конструкции не накренены и не нависают и разрушение их под большим сомнением.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" был заключен договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005, по условиям которого обществу с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 368 718 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107, для использования в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.
Срок аренды установлен с 01.10.2003 по 01.10.2052. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
29.05.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" было заключено соглашение о переуступке права аренды земельного участка, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" принимает на себя права и обязанности правообладателя общества с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" и становится стороной арендатором по договору аренды N 27183 от 14.03.2005. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
08.09.2009 право на аренду спорного земельного участка было приобретено в рамках исполнительного производства обществом с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк". На основании акта приема-передачи от 08.09.2009 общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" приняло право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: город Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.03.2010 право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107 зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк".
11.06.2013 отделом муниципального контроля Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону был обследован земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107, площадью 368 718 кв. м, в результате обследования было установлено, что на указанном земельном участке расположено свайное поле, подпорная стена, на участке установлено два временных объекта, строительные работы не ведутся.
В связи с невыполнением существенных условий договора по освоению земельного участка и окончанием срока освоения, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в январе 2014 года обратился в суд с иском к ООО "Фрунзе Парк" о расторжении договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005, обязании освободить и передать департаменту указанный земельный участок.
Решением арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015 по делу N А53-22484/15, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции требования департамента удовлетворены.
В настоящее время на земельном участке по просп. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107 с кадастровым номером 61:44:0030402:11, площадью 368 718 кв. м, расположено сооружение - подпорная стена и объект незавершенного строительства - свайное поле. I Из письма Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 03.03.2011 следует, что разрешение на строительство данных объектов не выдавалось.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 26.09.2016 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Новая судебная экспертиза" на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1. Являются ли подпорная стенка и свайное поле, расположенные по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107, объектами недвижимого имущества?
2. Нарушает ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц и создает ли угрозу жизни или здоровью граждан сохранение подпорной стенки и свайного поля по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107?
По результатам исследования в материалы дела представлена судебная строительно-техническая экспертиза N 38/16.
В заключении эксперты пришли к следующим выводам.
Свайное поле и подпорная стенка, расположенные по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107 фундаментально связаны с земельным участком таким образом, что их перемещение невозможно, без несоразмерного ущерба по назначению, следовательно: свайное поле и подпорная стенка являются объектом недвижимого имущества, что, как указывают эксперты, соответствует статье 130 "Недвижимые и движимые вещи" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Свайное поле и подпорная стенка, расположенные по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107 (при фактически выявленном натурном осмотре виде, а именно в объеме смонтированных конструкций), соответствуют строительным, градостроительным и противопожарным нормам и правилам, а следовательно, сохранение указанных объектов исследования свайного поля и подпорной стенки угрозу жизни и здоровью граждан не создают, а также не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц на том основании, что при экспертном исследовании несоответствия нормативным требованиям не выявлены.
Из ответа общества с ограниченной ответственностью "Новая судебная экспертиза" на запрос Департамента следует, что свайный фундамент обладает всеми признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества и может быть поставлен на кадастровый учет. Подпорная стенка является сооружением, которое входит в общую систему функционирования будущего здания и не может рассматриваться отдельно от уже возведенного свайного фундамента, так как это может привести к снижению надежности и безопасности будущего здания. Подпорная стенка обладает всеми признаками объекта недвижимого имущества и не может рассматриваться отдельно от уже возведенного свайного фундамента, а, следовательно, объект может быть поставлен на кадастровый учет.
Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.
В силу пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В экспертном заключении эксперт указал, что свайное поле и подпорная стенка являются объектом недвижимого имущества, не нарушают права третьих лиц, не нарушают строительные нормы и правила.
Так, согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016) объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Объектом незавершенного строительства может быть признан только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент, поскольку характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного строительства.
Следовательно, для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости должно быть завершено возведение фундамента Из технического паспорта на объект незавершенного строительством, свайное поле, следует, что он состоит из бетонных свай.
Вместе с тем, проектная документация по объекту строительства отсутствует в наличии у истца. Отсутствует какая-либо информация о том, что собой представляет объект, который предполагался к строительству.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что земельный участок, на котором возведены спорные объекты не находится в муниципальной собственности. Принимая во внимание изложенное, ссылка истца на пункт 3 статьи 222 в обоснование заявленных требований Гражданского кодекса Российской Федерации является не обоснованной.
Также, учитывая, что отсутствует проектная документация, из степени готовности объекта невозможно установить, что объект представляет из себя, отсутствует возможность сделать вывод о том, что объект соответствует градостроительным нормам и правилам, соответствует разрешенному использованию земельного участка. Также невозможно установить сколько этажей дома планировалось возвести на указанном фундаменте первоначальным пользователем земельного участка, также не известно, сколько этажей в дальнейшем планируется к возведению на указанном фундаменте лицом, которое просит признать право муниципальной собственности.
Согласно требованиям, определенным сводом правил СНиП 2.02.03-85 (утвержденным приказом Минрегиона России от 27.12.2010 N 786) свайный фундамент - комплекс свай, объединенных в единую конструкцию, свайное поле - большая групп свай, объединенных общим ростверком.
Эксперт указывает, что свайное поле (свайный фундамент) представлено в виде группы погруженных свай в грунт и относится к подземной части будущего здания или сооружения, на момент исследования находится на стадии незавершенного строительства.
Однако, отдельно находящиеся сваи, погруженные в определенном порядке в грунт, не являются готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания. Указанные сваи могут рассматриваться только как части сборного элемента фундамента.
Более того, отсутствие проектной документации на объект не позволяет установить функциональное назначение возводимого объекта и, следовательно, нельзя сказать, что техническое состояние конструкций обеспечит нормальные условия эксплуатации будущего здания.
Право собственности на подпорную стену также не может быть признано судом. Это сооружение возведено на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию.
Подпорная стена предназначена для удержания от обрушения и сползания находящегося за ней массива грунта на уклонах местности, однако, она не обладает самостоятельными (полезными) свойствами, а лишь обеспечивает устойчивость будущего здания в целом, а также его отдельных элементов.
Поскольку истец не доказал должную легитимацию для предъявления соответствующего иска по статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок истцу на праве собственности не принадлежит, за муниципальным образованием не зарегистрирован. Право распоряжения земельным участком, собственность на который не разграничена, не предоставляет прав муниципальному образованию для регистрации за муниципальным образованием прав собственности на строения, возведенные на таком земельном участке.
При изложенных обстоятельствах судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2017 по делу N А53-19256/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2017 N 15АП-3841/2017 ПО ДЕЛУ N А53-19256/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2017 г. N 15АП-3841/2017
Дело N А53-19256/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель Курилюк И.А. по доверенности N 59-30-20587/13 от 16.09.2016, паспорт;
- от ответчика: представитель Киселева Т.И. по доверенности N 59-1/21 от 14.11.2016, паспорт;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- эксперт - Кавелин А.С., паспорт.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 07.02.2017 по делу N А53-19256/2016
по иску Департамента имущественно-земельных отношений
города Ростова-на-Дону
к ответчику - Администрация города Ростова-на-Дону
при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк"
о признании права муниципальной собственности
принятое в составе судьи Палий Ю.А.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации г. Ростова-на-Дону о признании права муниципальной собственности за муниципальным образованием "Город Ростов-на-Дону" на сооружение - подпорная стена из бетонных плит; объект незавершенного строительства - свайное поле литер А, площадью 757,1 кв. м, расположенные в г. Ростове-на-Дону, ул. Вересаева, 107.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2017 по делу N А53-19256/2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение отменить, исковые требования удовлетворить.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- суд указал в решении, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества, вместе с тем, в экспертном заключении эксперт указал, что это объекты недвижимого имущества. Кроме того, возведенные объекты не нарушают прав третьих лиц, возведены в соответствии со строительными нормами и правилами.
В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца заявил ходатайство о допросе эксперта.
Суд определил допросить эксперта Кавелина А.С.
Эксперт Кавелин А.С. предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, за отказ или уклонение от дачи показаний по статьям 307, 308 Уголовного Кодекса Российской Федерации.
На вопрос суда о том, по каким признакам эксперт пришел к выводу о том, что объекты являются капитальными и относятся к объектам недвижимого имущества, эксперт пояснил, что данные конструкции нельзя переместить или демонтировать без ущерба их функциональному назначению.
На вопрос суда о подпорной стенке эксперт пояснил, что подпорная стенка - плоское железобетонное сооружение размерами около 50 метров в длину и 6 метров в высоту, ее перемещение без ущерба ее назначению также невозможно.
На вопрос суда, каким образом эксперт пришел к выводу о том, что все эти сооружения соответствуют градостроительным нормам и правилам, с учетом отсутствия в деле проекта и иных документов для строительства объекта, эксперт пояснил, что визуально обследовал объект, я не делал проверку прочности бетона. Исходя из визуального осмотра он сделал вывод о том, что фундамент не представляет собой угрозы жизни и здоровью граждан, так как данные конструкции не накренены и не нависают и разрушение их под большим сомнением.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между Департаментом и обществом с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" был заключен договор аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005, по условиям которого обществу с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" в аренду был предоставлен земельный участок общей площадью 368 718 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107, для использования в целях проектирования, строительства и последующей эксплуатации агротехнического комплекса.
Срок аренды установлен с 01.10.2003 по 01.10.2052. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
29.05.2007 между обществом с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" было заключено соглашение о переуступке права аренды земельного участка, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Александра" принимает на себя права и обязанности правообладателя общества с ограниченной ответственностью "Донагроэнерго" и становится стороной арендатором по договору аренды N 27183 от 14.03.2005. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
08.09.2009 право на аренду спорного земельного участка было приобретено в рамках исполнительного производства обществом с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк". На основании акта приема-передачи от 08.09.2009 общество с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк" приняло право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: город Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.03.2010 право аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 368 718 кв. м с кадастровым номером 61:44:03 04 02:0011, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107 зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Фрунзе Парк".
11.06.2013 отделом муниципального контроля Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону был обследован земельный участок по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107, площадью 368 718 кв. м, в результате обследования было установлено, что на указанном земельном участке расположено свайное поле, подпорная стена, на участке установлено два временных объекта, строительные работы не ведутся.
В связи с невыполнением существенных условий договора по освоению земельного участка и окончанием срока освоения, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в январе 2014 года обратился в суд с иском к ООО "Фрунзе Парк" о расторжении договора аренды земельного участка N 27183 от 14.03.2005, обязании освободить и передать департаменту указанный земельный участок.
Решением арбитражного суда Ростовской области от 12.11.2015 по делу N А53-22484/15, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанции требования департамента удовлетворены.
В настоящее время на земельном участке по просп. 40-летия Победы, 1/4 - ул. Вересаева, 107 с кадастровым номером 61:44:0030402:11, площадью 368 718 кв. м, расположено сооружение - подпорная стена и объект незавершенного строительства - свайное поле. I Из письма Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 03.03.2011 следует, что разрешение на строительство данных объектов не выдавалось.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением суда от 26.09.2016 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы по делу поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Новая судебная экспертиза" на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:
1. Являются ли подпорная стенка и свайное поле, расположенные по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107, объектами недвижимого имущества?
2. Нарушает ли права и охраняемые законом интересы третьих лиц и создает ли угрозу жизни или здоровью граждан сохранение подпорной стенки и свайного поля по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107?
По результатам исследования в материалы дела представлена судебная строительно-техническая экспертиза N 38/16.
В заключении эксперты пришли к следующим выводам.
Свайное поле и подпорная стенка, расположенные по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107 фундаментально связаны с земельным участком таким образом, что их перемещение невозможно, без несоразмерного ущерба по назначению, следовательно: свайное поле и подпорная стенка являются объектом недвижимого имущества, что, как указывают эксперты, соответствует статье 130 "Недвижимые и движимые вещи" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Свайное поле и подпорная стенка, расположенные по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Вересаева, 107 (при фактически выявленном натурном осмотре виде, а именно в объеме смонтированных конструкций), соответствуют строительным, градостроительным и противопожарным нормам и правилам, а следовательно, сохранение указанных объектов исследования свайного поля и подпорной стенки угрозу жизни и здоровью граждан не создают, а также не нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц на том основании, что при экспертном исследовании несоответствия нормативным требованиям не выявлены.
Из ответа общества с ограниченной ответственностью "Новая судебная экспертиза" на запрос Департамента следует, что свайный фундамент обладает всеми признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества и может быть поставлен на кадастровый учет. Подпорная стенка является сооружением, которое входит в общую систему функционирования будущего здания и не может рассматриваться отдельно от уже возведенного свайного фундамента, так как это может привести к снижению надежности и безопасности будущего здания. Подпорная стенка обладает всеми признаками объекта недвижимого имущества и не может рассматриваться отдельно от уже возведенного свайного фундамента, а, следовательно, объект может быть поставлен на кадастровый учет.
Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.
В силу пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В экспертном заключении эксперт указал, что свайное поле и подпорная стенка являются объектом недвижимого имущества, не нарушают права третьих лиц, не нарушают строительные нормы и правила.
Так, согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016) объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Объектом незавершенного строительства может быть признан только тот объект, который имеет хотя бы готовый фундамент, поскольку характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного строительства.
Следовательно, для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости должно быть завершено возведение фундамента Из технического паспорта на объект незавершенного строительством, свайное поле, следует, что он состоит из бетонных свай.
Вместе с тем, проектная документация по объекту строительства отсутствует в наличии у истца. Отсутствует какая-либо информация о том, что собой представляет объект, который предполагался к строительству.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что земельный участок, на котором возведены спорные объекты не находится в муниципальной собственности. Принимая во внимание изложенное, ссылка истца на пункт 3 статьи 222 в обоснование заявленных требований Гражданского кодекса Российской Федерации является не обоснованной.
Также, учитывая, что отсутствует проектная документация, из степени готовности объекта невозможно установить, что объект представляет из себя, отсутствует возможность сделать вывод о том, что объект соответствует градостроительным нормам и правилам, соответствует разрешенному использованию земельного участка. Также невозможно установить сколько этажей дома планировалось возвести на указанном фундаменте первоначальным пользователем земельного участка, также не известно, сколько этажей в дальнейшем планируется к возведению на указанном фундаменте лицом, которое просит признать право муниципальной собственности.
Согласно требованиям, определенным сводом правил СНиП 2.02.03-85 (утвержденным приказом Минрегиона России от 27.12.2010 N 786) свайный фундамент - комплекс свай, объединенных в единую конструкцию, свайное поле - большая групп свай, объединенных общим ростверком.
Эксперт указывает, что свайное поле (свайный фундамент) представлено в виде группы погруженных свай в грунт и относится к подземной части будущего здания или сооружения, на момент исследования находится на стадии незавершенного строительства.
Однако, отдельно находящиеся сваи, погруженные в определенном порядке в грунт, не являются готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания. Указанные сваи могут рассматриваться только как части сборного элемента фундамента.
Более того, отсутствие проектной документации на объект не позволяет установить функциональное назначение возводимого объекта и, следовательно, нельзя сказать, что техническое состояние конструкций обеспечит нормальные условия эксплуатации будущего здания.
Право собственности на подпорную стену также не может быть признано судом. Это сооружение возведено на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию.
Подпорная стена предназначена для удержания от обрушения и сползания находящегося за ней массива грунта на уклонах местности, однако, она не обладает самостоятельными (полезными) свойствами, а лишь обеспечивает устойчивость будущего здания в целом, а также его отдельных элементов.
Поскольку истец не доказал должную легитимацию для предъявления соответствующего иска по статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок истцу на праве собственности не принадлежит, за муниципальным образованием не зарегистрирован. Право распоряжения земельным участком, собственность на который не разграничена, не предоставляет прав муниципальному образованию для регистрации за муниципальным образованием прав собственности на строения, возведенные на таком земельном участке.
При изложенных обстоятельствах судом правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.02.2017 по делу N А53-19256/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
В.В.ВАНИН
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)