Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Прокурор почитал, что соглашение заключено в нарушение земельного законодательства, так как арендатор участка, находящегося в муниципальной собственности, не имел преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Зиновьевой Т.А.
Севастьяновой М.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Новосибирской области на решение от 17.10.2016 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Наумова Т.А.) и постановление от 03.02.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-11065/2016 по иску прокуратуры Новосибирской области (630099, г. Новосибирск, ул. Каменская, д. 20а, ОГРН 1035402479936, ИНН 5406010055) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846), обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (630088, г. Новосибирск, ул. Петухова, 29, ОГРН 1115476038347, ИНН 5403327801) об оспаривании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Новосибирск-Торг".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Надежкина О.Б.) в заседании 30.05.2017 участвовали представители:
- от прокуратуры Новосибирской области - Герман О.Ю. по доверенности от 29.05.2017;
- от мэрии города Новосибирска - Королев Д.Б. по доверенности от 28.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" - Бугулова А.С. по доверенности от 01.08.2016.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Уколов А.А.) в заседании 13.06.2017 участвовали представители:
- от прокуратуры Новосибирской области - Герман О.Ю. по доверенности от 29.05.2017;
- от мэрии города Новосибирска - Королев Д.Б. по доверенности от 28.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" - Бугулова А.С. по доверенности от 01.08.2016.
Суд
установил:
заместитель прокурора Новосибирской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ООО "Фортуна", общество, ответчик) о признании недействительным по признаку ничтожности дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5 (далее - дополнительное соглашение N 5) к договору аренды земельного участка от 01.02.2006 N 51490т (далее - договор аренды) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Требования прокурора мотивированы тем, что оспариваемым дополнительным соглашением нарушены требования земельного законодательства, поскольку срок действия договора аренды продлен в отсутствие процедуры торгов, что является как нарушением интересов публичного образования (поскольку цена сделки при заключении на торгах могла быть значительно выше, и торги могло выиграть лицо, способное осуществить и завершить строительство запланированного объекта в кратчайшие сроки), так и неопределенного круга лиц (поскольку в торгах могли принять участие иные участники и на конкурентных началах получить право аренды земельного участка).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Новосибирск-Торг" (далее - ООО "Новосибирск-Торг"), прежний арендатор земельного участка.
Решением от 17.10.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 03.02.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Прокурор обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований прокурора.
В обоснование жалобы заявитель указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом нарушения публичного интереса. Предоставление земельного участка в аренду без торгов неправомерно ставит в превалирующее положение одно лицо перед иными возможными претендентами на получение этого участка в аренду, чем нарушает их права и законные интересы, а также публичные интересы. Допущенные нарушения при продлении срока договора аренды дополнительным соглашением повлекли нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, а также нарушение законных интересов муниципального образования, то есть публичных интересов; оспариваемое дополнительное соглашение заключено в период, когда действовали положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.
Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание довод прокуратуры о том, что оспариваемое дополнительное соглашение по своей правовой природе является новым договором аренды, поскольку этим соглашением изменен срок действия договора. Кроме того, оспариваемым соглашением было изменено существенное условие договора в части цены аренды, что также подтверждает довод истца о заключении нового договора аренды.
Заключение такого нового договора в период действия изменений, внесенных в ЗК РФ Федеральным законом N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) должно было осуществляться в соответствии с требованиями о проведении торгов на право заключения договора и оформлении в письменном виде нового договора, а не дополнительного соглашения к предыдущему договору, поскольку не предусмотрена возможность продления ранее заключенного договора аренды земельного участка. Как в момент заключения дополнительного соглашения, так и в момент истечения срока действия ранее заключенного договора аренды - 27.02.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2015 N 4) - предусмотренных законом оснований (статья 39.6 ЗК РФ) для предоставления спорного земельного участка без проведения торгов не имелось.
Является необоснованным вывод о применении к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как обстоятельства дела, в том числе заявление ООО "Фортуна" от 21.10.2015 свидетельствуют о намерении арендатора продлить арендные отношения на определенный срок. В результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения у общества возникло право пользования земельным участком на определенный срок - до 27.02.2018.
Признание оспариваемого дополнительного соглашения недействительным не повлечет неблагоприятных последствий для ООО "Фортуна", поскольку в связи с регистрацией права собственности общества на незавершенный строительством объект спорный земельный участок подлежит предоставлению обществу в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Фортуна" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. Считает, что договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок ввиду заключения договора до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, не подтверждено нарушение ответчикам публичных интересов, не подтвержден факт занижения арендной платы за пользование земельным участком при заключении дополнительного соглашения от 04.12.2015.
Мэрия в отзыве на кассационную жалобу просит в удовлетворении жалобы отказать, оставив решение от 17.10.2016 и постановление от 03.02.2017 без изменения. Полагает, что воля сторон на заключение договора аренды спорного имущества сформирована и выражена при подписании договора аренды до вступления в силу норм, предписывающих предоставление муниципального имущества в аренду путем проведения конкурса либо аукциона, оспариваемая сделка является пролонгацией арендных правоотношений, возникших 01.02.2006.
Прокуратурой представлены возражения на отзыв мэрии и дополнительные пояснения, в которых указано, что строительство торгового комплекса не начато, что свидетельствует об отсутствии заинтересованности в осуществлении и завершении строительства объекта.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, прокуратурой города Новосибирска проведена проверка по поступившему от депутата законодательного собрания Новосибирской области Андреева А.А. обращению гражданина Прудникова Д.С. о несогласии с предоставлением мэрией земельного участка ООО "Новосибирск-Торг" по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.02.2006 N 51490т и продлением 04.12.2015 срока действия данного договора аренды дополнительным соглашением N 5, заключенным с ООО "Фортуна".
В ходе проверки прокуратурой установлено, что на основании решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (подпункт 2.1.2 протокола от 27.01.2005 N 85) издано распоряжение мэра от 04.08.2005 N 5312-р "Об утверждении проекта границ земельного участка по ул. Бориса Богаткова в Дзержинском районе для предоставления земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)".
В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 27.01.2006 N 32 земельный участок площадью 3 901 кв. м с кадастровым номером 54:35:014180:0009, с разрешенным использованием: под строительство административно-торгового комплекса, передан мэрией по договору аренды ООО "Новосибирск-Торг", срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 25.02.2015 N 4 установлен до 27.02.2016.
ООО "Новосибирск-Торг" 29.05.2015 заключило с ООО "Фортуна" соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.02.2006. Передача прав и обязанностей по указанному договору согласована мэрией (письмо департамента земельных и имущественных отношений от 21.04.2015 N 31/19/04142).
Постановлением мэрии от 14.08.2015 N 5230 утвержден градостроительный план от 13.08.2015 N Ru543030006193 земельного участка площадью 3 901 кв. м с кадастровым номером 54:35:014180:9.
Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии 01.10.2015 выдало ООО "Фортуна" разрешение N 54-RU54303000-314-2015 на строительство административно-торгового комплекса со сроком до 31.10.2016.
Дополнительным соглашением от 04.12.2015 N 5 к договору аренды срок действия договора продлен до 27.02.2018.
Обращаясь в арбитражный суд с иском по настоящему делу, прокурор ссылался на то, что указанное дополнительное соглашение от 04.12.2015 N 5 заключено в нарушение пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, так как арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Также истец указывал, что предоставление земельных участков без проведения торгов противоречит части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходил из того, что совокупностью представленных в дело доказательств не подтверждено нарушение публичных интересов и интересов неопределенного круга лиц в результате заключения дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5. Суд счел, что истец фактически оспаривает указанное дополнительное соглашение только в части продления срока действия договора, а так как срок действия договора аренды земельного участка не является существенным, то дополнительное соглашение, которым также изменяется существенное условие договора в части цены аренды, могло быть заключено в отсутствие условия о сроке.
Суд признал, что в данном случае указанные интересы будут нарушены удовлетворением требований истца, что затянет освоение земельного участка.
С учетом правовой позиции общества, совершенных им действий и полученных необходимых документов и согласований, включая разрешение на строительство, суд пришел к выводу о возможности завершения ООО "Фортуна" процедуры освоения земельного участка в разумный срок.
Доводы истца о том, что продление договора аренды на конкурентных началах могло привести к увеличенной арендной плате и скорейшему завершению строительства и достижению целей предоставления земельного участка, признаны судом необоснованными, поскольку прокуратурой не исследовался вопрос о наличии объективных причин неосвоения земельного участка с 2006 года, о необходимости выноса коммуникаций, о наличии заинтересованных лиц на получение аренды земельного участка. Кроме этого, суд принял во внимание представленный обществом для информации отчет о рыночной цене права аренды, согласно которому такая цена в настоящее время стала уменьшаться.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 621 ГК РФ и исключение дополнительным соглашением N 4 пункта 6.5 договора о том, что истечение срока действия договора влечет его прекращение, если не будет достигнуто соглашение о пролонгации ко дню истечения срока действия договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что даже при отсутствии дополнительного соглашения N 5 действие договора было бы продлено в настоящее время, поскольку возражений против освоения земельного участка обществом со стороны арендодателя не имеется, участок не возвращен арендатором, условие о прекращении договора после 27.02.2016 отсутствует, соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 29.05.2015 не оспорено.
Суд апелляционной инстанции принял дополнительные доказательства, представленные ООО "Фортуна": копию разрешения на строительство с отметкой о его продлении до 01.12.2017, выписку из ЕГРП, кадастровую выписку в подтверждение доводов о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал следующее.
Учитывая отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор, заключенный 01.02.2006, в данном случае по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Федеральный закон N 171-ФЗ не содержит указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие до его принятия. Оценив условия договора аренды от 01.02.2006, суд апелляционной инстанции установил, что воля сторон на заключение договора аренды спорного имущества сформирована и выражена при подписании договора аренды до вступления в силу норм, предписывающих предоставление муниципального имущества в аренду путем проведения конкурса либо аукциона, именно тогда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды недвижимого имущества, произошла фактическая передача имущества в пользование арендатору, который осуществляет его до настоящего времени.
Оспариваемая сделка - дополнительное соглашение от 23.04.2015 - является пролонгацией сторонами договора от 01.01.2006, следовательно, признание дополнительного соглашения недействительным не приведет к восстановлению прав и законных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц. Кроме того, апелляционный суд принял во внимание доказательства, подтверждающие наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Между тем судами не принято во внимание следующее.
Исходя из части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").
Согласно пунктам 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В настоящем деле прокурором была оспорена сделка в виде дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5 к договору аренды земельного участка, предназначенного для целей строительства административно-торгового комплекса, которым срок действия договора продлен до 27.02.2018.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.
Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков под строительство, действующим в момент ее заключения.
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).
Федеральным законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В статье 34 Федерального закона N 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.
В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
При этом в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Выводы судов о том, что к правоотношениям сторон не применяются положения ЗК РФ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, неправомерны, поскольку в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
Из правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.
Таким образом, поскольку в результате оспариваемого дополнительного соглашения установлен новый срок аренды, изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает по сути заключение нового договора, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды является самостоятельной сделкой, порядок заключения которой определяется с учетом изменений, вступивших в силу с 01.03.2015.
Также суды пришли к неверному выводу, что в данном случае договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как установлено судами, 21.10.2015 в мэрию поступило заявление о продлении действия договора аренды от 01.02.2016, что свидетельствует о намерении арендатора продлить арендные отношения на определенный срок, а не по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ. При этом согласно дополнительному соглашению от 25.02.2015 N 4 срок действия договора аренды был продлен до 27.02.2016. Оспариваемое дополнительное соглашение N 5 заключено 04.12.2015, то есть до истечения срок действия договора аренды от 01.02.2016, в нем установлен новый срок действия договора - до 27.02.2018. Указанные обстоятельства исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Кроме указанного суды пришли к неверному выводу об отсутствии подлежащего судебной защите публичного интереса при подаче иска.
В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.
В системной взаимосвязи с положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.
Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.
Такой установленный законом порядок заключения договоров аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.
Если органы местного самоуправления совершают действия по предоставлению земельного участка, на котором ими фактически одобрено осуществление предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли, указанные органы должны отобрать лицо, получающее право на земельный участок, на конкурентной основе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 306-КГ15-1652).
Следовательно, является обоснованным довод подателя жалобы о том, что при заключении дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5 были нарушены права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование на конкурсных началах (путем проведения торгов), в том числе на получение выгоды от продажи права аренды по максимально возможной цене. При заключении оспариваемого соглашения были созданы преимущественные условия для одного юридического лица, при этом не были выявлены другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц), которые были лишены возможности через участие в торгах реализовать свое право на получение земельного участка на праве аренды.
Следовательно, нарушение интереса неопределенного круга лиц свидетельствует о наличии публичного интереса в оспаривании прокуратурой дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5.
Таким образом, дополнительное соглашение от 04.12.2015 было заключено в период действия пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, когда у арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, отсутствовало преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Кроме того, материалами дела не подтверждено наличие объекта незавершенного строительства на момент заключения дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2016, согласно сведениям которой право на объект незавершенного строительства было зарегистрировано лишь 08.11.2016. Доказательства создания объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды также не представлены, об указанном свидетельствует имеющийся в деле акт осмотра земельного участка от 10.05.2016.
Законодателем предусмотрено предоставление земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта по правилам пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, однако наличие предусмотренных данной нормой условий на момент заключения дополнительного соглашения не доказано.
С учетом изложенного исковые требования заявлены правомерно и подлежали удовлетворению.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ, пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 17.10.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 03.02.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-11065/2016 отменить.
Принять новый судебный акт.
Исковые требования прокуратуры Новосибирской области удовлетворить. Признать недействительным дополнительное соглашение от 04.12.2015 N 5 к договору аренды земельного участка от 01.02.2006 N 51490 т.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" 3 000 рублей государственной пошлины по иску, 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам в доход федерального бюджета.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2017 N Ф04-1332/2017 ПО ДЕЛУ N А45-11065/2016
Требование: О признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Прокурор почитал, что соглашение заключено в нарушение земельного законодательства, так как арендатор участка, находящегося в муниципальной собственности, не имел преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2017 г. по делу N А45-11065/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Зиновьевой Т.А.
Севастьяновой М.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу прокуратуры Новосибирской области на решение от 17.10.2016 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Наумова Т.А.) и постановление от 03.02.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.) по делу N А45-11065/2016 по иску прокуратуры Новосибирской области (630099, г. Новосибирск, ул. Каменская, д. 20а, ОГРН 1035402479936, ИНН 5406010055) к мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846), обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (630088, г. Новосибирск, ул. Петухова, 29, ОГРН 1115476038347, ИНН 5403327801) об оспаривании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Новосибирск-Торг".
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Надежкина О.Б.) в заседании 30.05.2017 участвовали представители:
- от прокуратуры Новосибирской области - Герман О.Ю. по доверенности от 29.05.2017;
- от мэрии города Новосибирска - Королев Д.Б. по доверенности от 28.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" - Бугулова А.С. по доверенности от 01.08.2016.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Уколов А.А.) в заседании 13.06.2017 участвовали представители:
- от прокуратуры Новосибирской области - Герман О.Ю. по доверенности от 29.05.2017;
- от мэрии города Новосибирска - Королев Д.Б. по доверенности от 28.12.2016;
- от общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" - Бугулова А.С. по доверенности от 01.08.2016.
Суд
установил:
заместитель прокурора Новосибирской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ООО "Фортуна", общество, ответчик) о признании недействительным по признаку ничтожности дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5 (далее - дополнительное соглашение N 5) к договору аренды земельного участка от 01.02.2006 N 51490т (далее - договор аренды) и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Требования прокурора мотивированы тем, что оспариваемым дополнительным соглашением нарушены требования земельного законодательства, поскольку срок действия договора аренды продлен в отсутствие процедуры торгов, что является как нарушением интересов публичного образования (поскольку цена сделки при заключении на торгах могла быть значительно выше, и торги могло выиграть лицо, способное осуществить и завершить строительство запланированного объекта в кратчайшие сроки), так и неопределенного круга лиц (поскольку в торгах могли принять участие иные участники и на конкурентных началах получить право аренды земельного участка).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Новосибирск-Торг" (далее - ООО "Новосибирск-Торг"), прежний арендатор земельного участка.
Решением от 17.10.2016 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 03.02.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Прокурор обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований прокурора.
В обоснование жалобы заявитель указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о недоказанности истцом нарушения публичного интереса. Предоставление земельного участка в аренду без торгов неправомерно ставит в превалирующее положение одно лицо перед иными возможными претендентами на получение этого участка в аренду, чем нарушает их права и законные интересы, а также публичные интересы. Допущенные нарушения при продлении срока договора аренды дополнительным соглашением повлекли нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, а также нарушение законных интересов муниципального образования, то есть публичных интересов; оспариваемое дополнительное соглашение заключено в период, когда действовали положения пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) об отсутствии у арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, предусматривающий преимущественное право на заключение нового договора аренды без торгов, утратил силу с 01.03.2015.
Суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание довод прокуратуры о том, что оспариваемое дополнительное соглашение по своей правовой природе является новым договором аренды, поскольку этим соглашением изменен срок действия договора. Кроме того, оспариваемым соглашением было изменено существенное условие договора в части цены аренды, что также подтверждает довод истца о заключении нового договора аренды.
Заключение такого нового договора в период действия изменений, внесенных в ЗК РФ Федеральным законом N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ) должно было осуществляться в соответствии с требованиями о проведении торгов на право заключения договора и оформлении в письменном виде нового договора, а не дополнительного соглашения к предыдущему договору, поскольку не предусмотрена возможность продления ранее заключенного договора аренды земельного участка. Как в момент заключения дополнительного соглашения, так и в момент истечения срока действия ранее заключенного договора аренды - 27.02.2016 (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2015 N 4) - предусмотренных законом оснований (статья 39.6 ЗК РФ) для предоставления спорного земельного участка без проведения торгов не имелось.
Является необоснованным вывод о применении к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как обстоятельства дела, в том числе заявление ООО "Фортуна" от 21.10.2015 свидетельствуют о намерении арендатора продлить арендные отношения на определенный срок. В результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения у общества возникло право пользования земельным участком на определенный срок - до 27.02.2018.
Признание оспариваемого дополнительного соглашения недействительным не повлечет неблагоприятных последствий для ООО "Фортуна", поскольку в связи с регистрацией права собственности общества на незавершенный строительством объект спорный земельный участок подлежит предоставлению обществу в порядке пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ однократно для завершения строительства объекта недвижимости.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Фортуна" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству. Считает, что договор аренды мог быть возобновлен на неопределенный срок ввиду заключения договора до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, не подтверждено нарушение ответчикам публичных интересов, не подтвержден факт занижения арендной платы за пользование земельным участком при заключении дополнительного соглашения от 04.12.2015.
Мэрия в отзыве на кассационную жалобу просит в удовлетворении жалобы отказать, оставив решение от 17.10.2016 и постановление от 03.02.2017 без изменения. Полагает, что воля сторон на заключение договора аренды спорного имущества сформирована и выражена при подписании договора аренды до вступления в силу норм, предписывающих предоставление муниципального имущества в аренду путем проведения конкурса либо аукциона, оспариваемая сделка является пролонгацией арендных правоотношений, возникших 01.02.2006.
Прокуратурой представлены возражения на отзыв мэрии и дополнительные пояснения, в которых указано, что строительство торгового комплекса не начато, что свидетельствует об отсутствии заинтересованности в осуществлении и завершении строительства объекта.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судами, прокуратурой города Новосибирска проведена проверка по поступившему от депутата законодательного собрания Новосибирской области Андреева А.А. обращению гражданина Прудникова Д.С. о несогласии с предоставлением мэрией земельного участка ООО "Новосибирск-Торг" по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.02.2006 N 51490т и продлением 04.12.2015 срока действия данного договора аренды дополнительным соглашением N 5, заключенным с ООО "Фортуна".
В ходе проверки прокуратурой установлено, что на основании решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (подпункт 2.1.2 протокола от 27.01.2005 N 85) издано распоряжение мэра от 04.08.2005 N 5312-р "Об утверждении проекта границ земельного участка по ул. Бориса Богаткова в Дзержинском районе для предоставления земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)".
В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 27.01.2006 N 32 земельный участок площадью 3 901 кв. м с кадастровым номером 54:35:014180:0009, с разрешенным использованием: под строительство административно-торгового комплекса, передан мэрией по договору аренды ООО "Новосибирск-Торг", срок действия договора с учетом дополнительного соглашения от 25.02.2015 N 4 установлен до 27.02.2016.
ООО "Новосибирск-Торг" 29.05.2015 заключило с ООО "Фортуна" соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 01.02.2006. Передача прав и обязанностей по указанному договору согласована мэрией (письмо департамента земельных и имущественных отношений от 21.04.2015 N 31/19/04142).
Постановлением мэрии от 14.08.2015 N 5230 утвержден градостроительный план от 13.08.2015 N Ru543030006193 земельного участка площадью 3 901 кв. м с кадастровым номером 54:35:014180:9.
Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии 01.10.2015 выдало ООО "Фортуна" разрешение N 54-RU54303000-314-2015 на строительство административно-торгового комплекса со сроком до 31.10.2016.
Дополнительным соглашением от 04.12.2015 N 5 к договору аренды срок действия договора продлен до 27.02.2018.
Обращаясь в арбитражный суд с иском по настоящему делу, прокурор ссылался на то, что указанное дополнительное соглашение от 04.12.2015 N 5 заключено в нарушение пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, так как арендатор земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Также истец указывал, что предоставление земельных участков без проведения торгов противоречит части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которой заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, исходил из того, что совокупностью представленных в дело доказательств не подтверждено нарушение публичных интересов и интересов неопределенного круга лиц в результате заключения дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5. Суд счел, что истец фактически оспаривает указанное дополнительное соглашение только в части продления срока действия договора, а так как срок действия договора аренды земельного участка не является существенным, то дополнительное соглашение, которым также изменяется существенное условие договора в части цены аренды, могло быть заключено в отсутствие условия о сроке.
Суд признал, что в данном случае указанные интересы будут нарушены удовлетворением требований истца, что затянет освоение земельного участка.
С учетом правовой позиции общества, совершенных им действий и полученных необходимых документов и согласований, включая разрешение на строительство, суд пришел к выводу о возможности завершения ООО "Фортуна" процедуры освоения земельного участка в разумный срок.
Доводы истца о том, что продление договора аренды на конкурентных началах могло привести к увеличенной арендной плате и скорейшему завершению строительства и достижению целей предоставления земельного участка, признаны судом необоснованными, поскольку прокуратурой не исследовался вопрос о наличии объективных причин неосвоения земельного участка с 2006 года, о необходимости выноса коммуникаций, о наличии заинтересованных лиц на получение аренды земельного участка. Кроме этого, суд принял во внимание представленный обществом для информации отчет о рыночной цене права аренды, согласно которому такая цена в настоящее время стала уменьшаться.
Ссылаясь на пункт 2 статьи 621 ГК РФ и исключение дополнительным соглашением N 4 пункта 6.5 договора о том, что истечение срока действия договора влечет его прекращение, если не будет достигнуто соглашение о пролонгации ко дню истечения срока действия договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что даже при отсутствии дополнительного соглашения N 5 действие договора было бы продлено в настоящее время, поскольку возражений против освоения земельного участка обществом со стороны арендодателя не имеется, участок не возвращен арендатором, условие о прекращении договора после 27.02.2016 отсутствует, соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 29.05.2015 не оспорено.
Суд апелляционной инстанции принял дополнительные доказательства, представленные ООО "Фортуна": копию разрешения на строительство с отметкой о его продлении до 01.12.2017, выписку из ЕГРП, кадастровую выписку в подтверждение доводов о том, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал следующее.
Учитывая отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор, заключенный 01.02.2006, в данном случае по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Федеральный закон N 171-ФЗ не содержит указания на то, что его действие распространяется на отношения, возникшие до его принятия. Оценив условия договора аренды от 01.02.2006, суд апелляционной инстанции установил, что воля сторон на заключение договора аренды спорного имущества сформирована и выражена при подписании договора аренды до вступления в силу норм, предписывающих предоставление муниципального имущества в аренду путем проведения конкурса либо аукциона, именно тогда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды недвижимого имущества, произошла фактическая передача имущества в пользование арендатору, который осуществляет его до настоящего времени.
Оспариваемая сделка - дополнительное соглашение от 23.04.2015 - является пролонгацией сторонами договора от 01.01.2006, следовательно, признание дополнительного соглашения недействительным не приведет к восстановлению прав и законных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц. Кроме того, апелляционный суд принял во внимание доказательства, подтверждающие наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Между тем судами не принято во внимание следующее.
Исходя из части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе").
Согласно пунктам 1, 2 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В настоящем деле прокурором была оспорена сделка в виде дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5 к договору аренды земельного участка, предназначенного для целей строительства административно-торгового комплекса, которым срок действия договора продлен до 27.02.2018.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.
Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков под строительство, действующим в момент ее заключения.
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).
Федеральным законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В статье 34 Федерального закона N 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.
В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
При этом в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, с 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.
Выводы судов о том, что к правоотношениям сторон не применяются положения ЗК РФ в редакции Федерального закона N 171-ФЗ, неправомерны, поскольку в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
Из правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следует, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.
Таким образом, поскольку в результате оспариваемого дополнительного соглашения установлен новый срок аренды, изменение условия договора о сроке аренды в силу положений норм действующего гражданского законодательства означает по сути заключение нового договора, дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды является самостоятельной сделкой, порядок заключения которой определяется с учетом изменений, вступивших в силу с 01.03.2015.
Также суды пришли к неверному выводу, что в данном случае договор аренды по истечении срока его действия считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как установлено судами, 21.10.2015 в мэрию поступило заявление о продлении действия договора аренды от 01.02.2016, что свидетельствует о намерении арендатора продлить арендные отношения на определенный срок, а не по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ. При этом согласно дополнительному соглашению от 25.02.2015 N 4 срок действия договора аренды был продлен до 27.02.2016. Оспариваемое дополнительное соглашение N 5 заключено 04.12.2015, то есть до истечения срок действия договора аренды от 01.02.2016, в нем установлен новый срок действия договора - до 27.02.2018. Указанные обстоятельства исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Кроме указанного суды пришли к неверному выводу об отсутствии подлежащего судебной защите публичного интереса при подаче иска.
В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.
В системной взаимосвязи с положениям пункта 2 статьи 607 ГК РФ, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.
Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.
Такой установленный законом порядок заключения договоров аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов и отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в подпункте 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.
В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.
Если органы местного самоуправления совершают действия по предоставлению земельного участка, на котором ими фактически одобрено осуществление предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли, указанные органы должны отобрать лицо, получающее право на земельный участок, на конкурентной основе (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 306-КГ15-1652).
Следовательно, является обоснованным довод подателя жалобы о том, что при заключении дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5 были нарушены права муниципального образования как распорядителя земельного участка на его максимально эффективное использование на конкурсных началах (путем проведения торгов), в том числе на получение выгоды от продажи права аренды по максимально возможной цене. При заключении оспариваемого соглашения были созданы преимущественные условия для одного юридического лица, при этом не были выявлены другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц), которые были лишены возможности через участие в торгах реализовать свое право на получение земельного участка на праве аренды.
Следовательно, нарушение интереса неопределенного круга лиц свидетельствует о наличии публичного интереса в оспаривании прокуратурой дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5.
Таким образом, дополнительное соглашение от 04.12.2015 было заключено в период действия пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, когда у арендатора земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, отсутствовало преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Кроме того, материалами дела не подтверждено наличие объекта незавершенного строительства на момент заключения дополнительного соглашения от 04.12.2015 N 5, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2016, согласно сведениям которой право на объект незавершенного строительства было зарегистрировано лишь 08.11.2016. Доказательства создания объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды также не представлены, об указанном свидетельствует имеющийся в деле акт осмотра земельного участка от 10.05.2016.
Законодателем предусмотрено предоставление земельного участка без проведения торгов однократно для завершения строительства объекта по правилам пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, однако наличие предусмотренных данной нормой условий на момент заключения дополнительного соглашения не доказано.
С учетом изложенного исковые требования заявлены правомерно и подлежали удовлетворению.
Судебная коллегия считает возможным в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ, пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 17.10.2016 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 03.02.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-11065/2016 отменить.
Принять новый судебный акт.
Исковые требования прокуратуры Новосибирской области удовлетворить. Признать недействительным дополнительное соглашение от 04.12.2015 N 5 к договору аренды земельного участка от 01.02.2006 N 51490 т.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" 3 000 рублей государственной пошлины по иску, 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам в доход федерального бюджета.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
В.В.СИРИНА
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
В.В.СИРИНА
Судьи
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
М.А.СЕВАСТЬЯНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)