Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
при участии:
- от истца: Адаменко А.Н. по доверенности N 01-81/127/18 от 29.12.2015;
- от ответчика: Бойко Е.А. по доверенности от 01.02.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 31.10.2015 по делу N А32-40025/2014
по иску администрации муниципального образования город Армавир
к индивидуальному предпринимателю Анахасяну Роману Карленовичу
о взыскании задолженности, пени,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
администрация муниципального образования г. Армавир (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Анахасяну Роману Карленовичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 13.07.2011 N 3800006648 за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в размере 831 856,33 руб., пени за период с 11.01.2013 по 30.11.2014 в размере 83 881,79 руб.
Определением суда от 01.06.2015 настоящее дело объединено с делом А32-13137/2015 по иску администрации о взыскании с предпринимателя задолженности по тому же договору аренды, но за иной период (основной долг с 01.01.2015 по 31.03.2015 в размере 106 394,79 руб., пени за период с 01.12.2014 по 10.04.2015 в размере 32 600,90 руб.), делу присвоен номер А32-40025/2014.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды в части оплаты за пользование земельным участком.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил сумму требований и просил взыскать с ответчика в пользу администрации основной долг за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 877 996,58 руб., пени за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 в размере 108 934,06 руб.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, полагая, что истец применяет при расчете арендной платы неверную ставку, арендная плата подлежит перерасчету по ставке, предусмотренной для эксплуатации действующего объекта (1,5% от кадастровой стоимости участка).
Решением суда первой инстанции ходатайство истца об уменьшении требований удовлетворено. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации основной долг за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 877 996,58 руб., пени за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 в размере 108 934,06 руб., а также 22 738,62 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. Кроме того, суд взыскал с предпринимателя в пользу 13500 руб. судебных расходов за производство судебной экспертизы в пользу эксперта.
Суд установил, что между сторонами по результатам торгов заключен договор аренды земельного участка для строительства теплиц с условием о том, что после завершения строительства теплиц, арендная плата будет перерассчитана по ставке, предусмотренной для действующего объекта. Поскольку при площади участка равной почти 15 га площадь застройки составила 0,5 га, судом посредством судебной экспертизы установил площадь земельного участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости, а затем к соответствующей части площади участка применил ставку 1,5% от кадастровой стоимости, а к незастроенной части площади участка применил ставку, определенную на торгах.
Не согласившись с решением суда первой инстанции предприниматель обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований администрации в полном объеме.
Заявитель жалобы полагает, что суд не применил надлежащую ставку в расчете регулируемой арендной платы от кадастровой стоимости - в размере 1% вместо неправильно определенной Арендодателем ставки 1,5%, так как данный участок полностью соответствует пункту 7 в приложении N 2 к Постановлению губернатора Краснодарского края от 27.01.2011 г. N 50 (участок находится в сельской местности, на землях хутора Первомайский, по данным землеустройства ранее использовался под пастбища и не подлежал зонированию) и предоставлен с торгов для строительства теплиц, что является сельскохозяйственным видом деятельности.
Также заявитель полагает, что суд не рассмотрел основной нормативный документ, подлежащий применению в данном случае - принятое в период действия договора аренды Постановление губернатора Краснодарского края от 09.11.2012 г. N 1337, при законном применении которого суд должен был установить переплату денежных средств в бюджет со стороны арендатора.
С 07.12.2012 года действует норма, согласно которой в случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов, годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка. По истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, заявитель не соглашается с примененной судом методикой расчета путем применения различных ставок к выделенным экспертом частям земельного участка. Предприниматель полагает, что суд своим решением ликвидировал для расчета арендных платежей объект арендного правоотношения - земельный участок с кадастровым номером 23:38:0803000:115 площадью 149 835 кв. м, подменив его двумя площадями без правового статуса, незаконно определив правоустанавливающим документом на эти площади заключение частной землеустроительной экспертизы, проведенная в судебном процессе.
Предприниматель считает, что ко всему участку должна быть применена единая методика расчета: или по всему земельному участку применяется в расчете регулируемая арендная плата либо по всему земельному участку нерегулируемая арендная плата.
Настаивая на наличии переплаты, полагает соответственно штрафные санкции, взысканные судом за просрочку платежей, незаконными и необоснованными.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация полагала решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просила размер задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.01.2013 г. по 31.03.2015 г. составляет: 3614,50 (три тысячи шестьсот четырнадцать) рублей 50 копеек.
По указанию суда, не соглашаясь с методикой начисления, в порядке проверки расчета предпринимателя, администрация выполнила расчет задолженности по ставке 1% от кадастровой стоимости участка, с которым согласился впоследствии предприниматель, исправив арифметику ранее представленного расчета.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствие со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба слушалась с перерывом с 31 марта до 07 апреля 2016 года и далее с перерывом в течение дня.
После первого перерыва судебное заседание продолжено 07 апреля 2016 года в 09 час. 46 мин. в том же составе суда, при участии представителя ответчика и в порядке статьи 156 АПК РФ в отношении ответчика. После перерыва, объявленного в течение дня 07 апреля 2016, явка представителей сторон не обеспечена, дело слушалось в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между администрацией МО город Армавир и индивидуальным предпринимателем Анахасяном Р.К. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13 июля 2011 года N 3800006648 по результатам торгов, зарегистрированный в УФРС по Краснодарскому краю в городе Армавире 25.07.2011.
Предметом договора выступил земельный участок, расположенный по адресу: город Армавир, хутор Первомайский, улица Школьная, 2а, общей площадью 149835 кв. м, с кадастровым номером 23:38:0803000:115, имеющий согласно кадастровому паспорту разрешенный вид использования "для строительства теплиц" и относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Участок предоставлен в аренду сроком на три года.
Пунктом 3.2.5 договора аренды закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы установлен пунктом 4.1 заключенного договора аренды в размере 431 490 руб. в год (определен по результатам торгов).
Арендная плата вносится арендатором с 13.07.2011 ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала (п. 4.2 договора).
Согласно материалам дела договор аренды сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, предприниматель согласился, в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам торгов.
Однако, ответчик, в нарушение возложенных на него обязательств, не вносил арендную плату в полном объеме, что послужило для истца основанием для обращения в суд.
Пункт 4.3 договора предполагал, что в случае завершения строительства теплиц и ввода их в эксплуатацию арендная плата будет перерассчитана и будет начисляться по ставке, предусмотренной для эксплуатации действующего объекта.
Разногласия по размеру арендной платы возникли между сторонами именно в связи с применением указанного пункта.
На земельном участке по адресу: г. Армавир, хутор Первомайский, ул. Школьная, 2а, согласно представленных в дело Свидетельств о государственной регистрации права расположены принадлежащие ответчику на праве собственности следующие объекты недвижимости:
- - теплица N 1, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:205, право собственности зарегистрировано 28.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию 16.11.2012;
- - теплица N 2, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:207, право собственности зарегистрировано 26.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию 16.11.2012;
- - теплица N 3, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:206, право собственности зарегистрировано 28.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию 16.11.2012;
- - нежилое здание, площадью 42,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:208, право собственности зарегистрировано 05.06.2013;
- - нежилое здание, площадью 44,2 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:209, право собственности зарегистрировано 05.06.2013;
- - нежилое здание, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:210, право собственности зарегистрировано 05.06.2013.
Тепличный комплекс согласно разрешению на ввод в эксплуатацию введен в эксплуатацию 24.05.2013.
Полагая, что основания для изменения арендной платы возникли, предприниматель ссылается на неправомерность расчета администрацией суммы долга исходя из установленной пунктом 4.1 договора арендной платы в размере 431 490 руб.
Учитывая, что ни конкурсной документацией, ни договором не были определены критерии застройки земельного участка, количество теплиц, которые надлежало возвести, а также, исходя из незначительности площади застройки по отношению к площади всего земельного участка, администрация в суде первой инстанции ходатайствовала о проведении судебной экспертизы в целях установления площади земельного участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости.
Судом первой инстанции данное ходатайство было удовлетворено, проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю Картавиной М.П.
Как следует из заключения эксперта Картавиной М.П. от 11.08.2015, на спорном земельном участке расположены:
- тепличный комплекс общим размером (по наружному обмеру) 105,28 м х 51,48 м, площадь застройки - 5417,76 кв. м, состоящий из четырех теплиц,
- вспомогательные помещения: нежилое здание (котельная) размером, по наружному обмеру, 6,76 м х 7,68 м, площадь застройки 51,9 кв. м; нежилое здание (административное здание) размером, по наружному обмеру, - 5,07 м х 10,35 м, площадь застройки - 52,5 кв. м.
При площади застройки равной (5417,76 + 51,9 + 52,5) = 5522,16 кв. м требуется земельный участок минимальной площадью 9861 кв. м.
Основываясь на заключении эксперта, истец, уточняя требования в порядке статьи 49 АПК РФ, произвел новый расчет арендной платы и пени, исходя из необходимой площади для эксплуатации тепличного комплекса с учетом заключения эксперта 9861 кв. м по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, а в остальной части земельного участка (площадь земельного участка свободная от застройки -139 974 кв. м) - согласно условиям п. 4.1 договора аренды, то есть по цене аренды за 1 кв. м, определенной от общей суммы, принятой по результатам торгов.
Судом данный расчет истца признан верным.
При этом суд учел, что согласно заключению эксперта Картавиной от 11.08.2015, ее пояснениям в судебном заседании 10.09.2015, нормативная плотность застройки участка, предназначенного для строительства должна составлять 56% (83907,6 кв. м). На момент рассмотрения спора плотность застройки составляет 3,69% (5522,16 кв. м).
Суд указал, что ввод в эксплуатацию нескольких теплиц не может свидетельствовать о том, что весь земельный участок с этого момента будет использован для их эксплуатации.
Кроме того, суд учел, что в государственном кадастре недвижимости, и в договоре аренды земельного участка вид разрешенного использования остался прежним (для строительства теплиц).
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным расчетом по следующим причинам.
Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, применимой к спорному периоду правоотношений сторон использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как видно, спорный договор заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (включая статью 65 указанного кодекса, установившую правило о нормативной цене землепользования в отношении публичных земель).
Вместе с тем, в пункте 18 того же постановления Пленума ВАС Российской Федерации указано, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
Согласно извещению о проведении торгов предметом торгов являлось право на заключение договора аренды спорного земельного участка.
Вместе с тем, аукционной документацией не были отдельно определены та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам, и размер которой определяется по результатам этих торгов (начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка), а также та часть арендной платы, которая подлежит внесению периодически (размер арендной платы).
В публикации указано на "начальный размер годовой арендной платы", и отсутствует расшифровка порядка его определения. Конкурсная документация также не содержит таких сведений, что подтвердили суду представители сторон.
Вместе с тем, применение в правоотношениях сторон регулируемой арендной платы прямо следует из пункта 4.3 договора, который предполагал переход на такой расчет арендной платы с момента завершения строительства.
Следовательно, нельзя сделать вывод о том, что договор заключен сторонами по нерегулируемой цене и не предполагал в период его действия возможности изменения такой цены.
На момент заключения спорного договора аренды на территории Краснодарского края действовали Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденные Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, в первоначальной редакции, согласно которым размер годовой арендной платы при аренде земельных участков мог определяться одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.
Согласно разделу 3 названного постановления размер арендной платы в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, являющимися победителями торгов, конкурсов, аукционов, определяется по их результатам в соответствии с действующим законодательством.
Впоследствии Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.11.2012 N 1337 были внесены изменения в постановление от 27 января 2011 года N 50, в частности, раздел 3 изложен в следующей редакции: "В случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов (конкурса, аукциона), годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка.
По истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка либо ставки арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка в порядке, предусмотренном соответственно разделом 2 либо разделом 4 Правил".
Поскольку заключенный сторонами договор изначально не был рассчитан на применение нерегулируемой цены, так как заключался с учетом выставления на торги лишь права на заключение договора, а также предполагал переход на нормативную цену землепользования, постольку с момента вступления в силу вышеуказанных изменений в постановление от 27 января 2011 года N 50 (с 26.11.2012), правоотношения сторон подлежат регулированию с учетом названных правил.
Воля законодателя на применение соответствующих правил в том числе к ранее заключенным договорам следует из пункта 2 указанного постановления, которым рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
При этом, как указано выше, в отношении договоров, заключенных после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, новый размер арендной платы применяется независимо от внесения изменений в договор.
Таким образом, применительно к спорному земельному участку с 2013 года арендная плата вне зависимости от площади застройки участка теплицами подлежала определению по нормативной (регулируемой цене).
Согласно пункту 2.1 Правил 2.1 размер арендной платы должен определяться на основании кадастровой стоимости, если иное специально не оговорено законом, и рассчитывается по формуле: АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %. Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом отсутствия в ЕГРП сведения о зарегистрированном праве собственности конкретного публично-правового образования и исходя из обстоятельства дела спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено.
При этом постановлением N 50 от 27 января 2011 года утверждены ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (приложение N 3).
Исходя из установленного в ГКН разрешенного вида использования спорного земельного участка и категории земель, применимой является ставка в размере 1% от кадастровой стоимости.
Недопустимость примененного судом первой инстанции расчета исходя из установленного фактического использования участка в различных целях (часть - теплицы, а часть по указанию ответчика - пастбища) следует из пункта 2.2 постановления N 50 от 27.01.2011, согласно которой размер годовой арендной платы за использование земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.
Недопустимость выделения неких частей участка для целей определения арендной платы подтверждается и общим принятым законодателем подходом при определении кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования (Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, от 15.02.2007 N 39, Решение Верховного Суда РФ от 10.07.2009 N ГКПИ09-588).
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" такие характеристики, как площадь, категория земель, разрешенное использование, кадастровая стоимость, устанавливаются для объекта недвижимости, а не его части.
Пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N 222, предусмотрено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.
Подход к определению арендной платы не может быть иным в части определения порядка ее расчета применительно к участкам, используемым для нескольких видов деятельности.
Следовательно, суд первой инстанции должен был установить единый порядок (методику) расчета арендной платы применительно к спорному земельному участку.
С учетом правил раздела 3 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50 единственно возможной методикой для спорного договора являлась методика, основанная на расчете от кадастровой стоимости земельного участка.
По запросу апелляционного суда филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю предоставил суду сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, согласно которым в спорный период кадастровая стоимость участка составляла 1 597 241,10 руб., УПКС составлял 10,66.
В силу пункта 5.2, утвержденных постановлением N 50 от 27.01.2011 правил, арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
С учетом изложенных Правил администрацией подготовлен расчет арендной платы за период с 01.01.2013 по 01.03.2015 исходя из кадастровой стоимости участка по ставке 1% с увеличением арендной платы на коэффициенты инфляции 2013, 2014, 2015 годов (с учетом даты утверждения кадастровой стоимости) на сумму 39 147,05 руб.
При расчете арендодатель учел платежи ответчика на сумму 31 123,67 руб., осуществленные платежными поручениями N 40 от 07.07.2014, N 39 от 07.07.2014, N 89 от 29.05.2013, N 347 от 27.12.2012, указав, соответственно, что сумма долга на момент вынесения решения судом первой инстанции составляла 8 023,38 руб.
Несмотря на то, что администрация не соглашалась с данным расчетом, выполняя его исключительно по указанию суда, расчет является верным.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что данный расчет предпринимателем признается, наличие долга в соответствующей сумме не оспаривается. Представлен откорректированный контррасчет, совпадающий с расчетом администрации.
Доказательств погашения долга в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным, требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 01.03.2015 подлежат удовлетворению в части. С предпринимателя в пользу администрации надлежит взыскать 8 023,38 руб. задолженности. В остальной части оснований для удовлетворения иска не имелось.
Администрацией заявлена ко взысканию пеня, начисленная за просрочку внесения арендной платы. Размер пени определен администрацией от суммы долга, рассчитанной по-разному для частей земельного участка, занятых тепличным комплексом и свободных от застройки, за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 и составил 108 934,06 руб.
Пунктом 6.2 договора пеня определена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку ненадлежащее исполнение договора и нарушение сроков внесения платежей подтверждено материалами дела, истец имеет право на начисление договорной пени. Вместе с тем, с учетом частичного удовлетворения иска о взыскании долга, заявленный в уточненном иске расчет пени подлежит корректировке.
Такой корректировочный расчет выполнен по указанию апелляционного суда самой администрацией (без его признания) и признан ответчиком.
Расчет произведен по ставке 8,25% годовых от арендных платежей, определенных в размере 1% от кадастровой стоимости с увеличением на коэффициенты инфляции, в связи с чем методологически корректен.
Согласно данному расчету размер начисленной пени составил 1032,19 руб. Поскольку ответчиком платежным поручением N 54 от 07.07.2014 уплачено 1026,94 руб. пени, непогашенная сумма пени составила 5,25 руб.
Апелляционный суд принимает указанный расчет как методологически и арифметически корректный, в связи с чем приходит к выводу об обоснованности требований администрации о взыскании пени лишь в части суммы 5,25 руб. В остальной части оснований для удовлетворения исковых требований администрации не имелось.
Таким образом, решение суда первой инстанции надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму долга и пени.
Судебные расходы надлежит распределить между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 по делу N А32-40025/2014 изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.
Изложить абзацы второй-третий резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) в пользу администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) задолженность за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 8 023,38 руб. (восемь тысяч двадцать три рубля 38 копеек), пени за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 в размере 5,25 руб. (пять рублей 25 копеек).
Взыскать с индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) в доход федерального бюджета 185 (сто восемьдесят пять) рублей государственной пошлины по иску".
Дополнить резолютивную часть решения абзацем четыре следующего содержания: "Взыскать с администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) в пользу индивидуального предпринимателя Картавиной Марины Павловны (ИНН 230200616345, ОГРНИП 304230217000201) 13 500 (тринадцать тысяч пятьсот) рублей в счет оплаты судебной экспертизы".
Абзацы четвертый-пятый резолютивной части решения считать соответственно абзацами пятым и шестым.
Взыскать с администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) в пользу индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) 2 975,40 руб. (две тысячи девятьсот семьдесят пять рублей 40 копеек) судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.04.2016 N 15АП-21918/2015 ПО ДЕЛУ N А32-40025/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 апреля 2016 г. N 15АП-21918/2015
Дело N А32-40025/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
при участии:
- от истца: Адаменко А.Н. по доверенности N 01-81/127/18 от 29.12.2015;
- от ответчика: Бойко Е.А. по доверенности от 01.02.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 31.10.2015 по делу N А32-40025/2014
по иску администрации муниципального образования город Армавир
к индивидуальному предпринимателю Анахасяну Роману Карленовичу
о взыскании задолженности, пени,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
администрация муниципального образования г. Армавир (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Анахасяну Роману Карленовичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 13.07.2011 N 3800006648 за период с 01.01.2013 по 31.12.2014 в размере 831 856,33 руб., пени за период с 11.01.2013 по 30.11.2014 в размере 83 881,79 руб.
Определением суда от 01.06.2015 настоящее дело объединено с делом А32-13137/2015 по иску администрации о взыскании с предпринимателя задолженности по тому же договору аренды, но за иной период (основной долг с 01.01.2015 по 31.03.2015 в размере 106 394,79 руб., пени за период с 01.12.2014 по 10.04.2015 в размере 32 600,90 руб.), делу присвоен номер А32-40025/2014.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды в части оплаты за пользование земельным участком.
В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил сумму требований и просил взыскать с ответчика в пользу администрации основной долг за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 877 996,58 руб., пени за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 в размере 108 934,06 руб.
Ответчик против удовлетворения иска возражал, полагая, что истец применяет при расчете арендной платы неверную ставку, арендная плата подлежит перерасчету по ставке, предусмотренной для эксплуатации действующего объекта (1,5% от кадастровой стоимости участка).
Решением суда первой инстанции ходатайство истца об уменьшении требований удовлетворено. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации основной долг за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 877 996,58 руб., пени за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 в размере 108 934,06 руб., а также 22 738,62 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. Кроме того, суд взыскал с предпринимателя в пользу 13500 руб. судебных расходов за производство судебной экспертизы в пользу эксперта.
Суд установил, что между сторонами по результатам торгов заключен договор аренды земельного участка для строительства теплиц с условием о том, что после завершения строительства теплиц, арендная плата будет перерассчитана по ставке, предусмотренной для действующего объекта. Поскольку при площади участка равной почти 15 га площадь застройки составила 0,5 га, судом посредством судебной экспертизы установил площадь земельного участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости, а затем к соответствующей части площади участка применил ставку 1,5% от кадастровой стоимости, а к незастроенной части площади участка применил ставку, определенную на торгах.
Не согласившись с решением суда первой инстанции предприниматель обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований администрации в полном объеме.
Заявитель жалобы полагает, что суд не применил надлежащую ставку в расчете регулируемой арендной платы от кадастровой стоимости - в размере 1% вместо неправильно определенной Арендодателем ставки 1,5%, так как данный участок полностью соответствует пункту 7 в приложении N 2 к Постановлению губернатора Краснодарского края от 27.01.2011 г. N 50 (участок находится в сельской местности, на землях хутора Первомайский, по данным землеустройства ранее использовался под пастбища и не подлежал зонированию) и предоставлен с торгов для строительства теплиц, что является сельскохозяйственным видом деятельности.
Также заявитель полагает, что суд не рассмотрел основной нормативный документ, подлежащий применению в данном случае - принятое в период действия договора аренды Постановление губернатора Краснодарского края от 09.11.2012 г. N 1337, при законном применении которого суд должен был установить переплату денежных средств в бюджет со стороны арендатора.
С 07.12.2012 года действует норма, согласно которой в случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов, годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка. По истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.
Кроме того, заявитель не соглашается с примененной судом методикой расчета путем применения различных ставок к выделенным экспертом частям земельного участка. Предприниматель полагает, что суд своим решением ликвидировал для расчета арендных платежей объект арендного правоотношения - земельный участок с кадастровым номером 23:38:0803000:115 площадью 149 835 кв. м, подменив его двумя площадями без правового статуса, незаконно определив правоустанавливающим документом на эти площади заключение частной землеустроительной экспертизы, проведенная в судебном процессе.
Предприниматель считает, что ко всему участку должна быть применена единая методика расчета: или по всему земельному участку применяется в расчете регулируемая арендная плата либо по всему земельному участку нерегулируемая арендная плата.
Настаивая на наличии переплаты, полагает соответственно штрафные санкции, взысканные судом за просрочку платежей, незаконными и необоснованными.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация полагала решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просила размер задолженности по арендной плате за земельный участок за период с 01.01.2013 г. по 31.03.2015 г. составляет: 3614,50 (три тысячи шестьсот четырнадцать) рублей 50 копеек.
По указанию суда, не соглашаясь с методикой начисления, в порядке проверки расчета предпринимателя, администрация выполнила расчет задолженности по ставке 1% от кадастровой стоимости участка, с которым согласился впоследствии предприниматель, исправив арифметику ранее представленного расчета.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствие со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба слушалась с перерывом с 31 марта до 07 апреля 2016 года и далее с перерывом в течение дня.
После первого перерыва судебное заседание продолжено 07 апреля 2016 года в 09 час. 46 мин. в том же составе суда, при участии представителя ответчика и в порядке статьи 156 АПК РФ в отношении ответчика. После перерыва, объявленного в течение дня 07 апреля 2016, явка представителей сторон не обеспечена, дело слушалось в порядке статьи 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между администрацией МО город Армавир и индивидуальным предпринимателем Анахасяном Р.К. заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13 июля 2011 года N 3800006648 по результатам торгов, зарегистрированный в УФРС по Краснодарскому краю в городе Армавире 25.07.2011.
Предметом договора выступил земельный участок, расположенный по адресу: город Армавир, хутор Первомайский, улица Школьная, 2а, общей площадью 149835 кв. м, с кадастровым номером 23:38:0803000:115, имеющий согласно кадастровому паспорту разрешенный вид использования "для строительства теплиц" и относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Участок предоставлен в аренду сроком на три года.
Пунктом 3.2.5 договора аренды закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы установлен пунктом 4.1 заключенного договора аренды в размере 431 490 руб. в год (определен по результатам торгов).
Арендная плата вносится арендатором с 13.07.2011 ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала (п. 4.2 договора).
Согласно материалам дела договор аренды сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, предприниматель согласился, в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам торгов.
Однако, ответчик, в нарушение возложенных на него обязательств, не вносил арендную плату в полном объеме, что послужило для истца основанием для обращения в суд.
Пункт 4.3 договора предполагал, что в случае завершения строительства теплиц и ввода их в эксплуатацию арендная плата будет перерассчитана и будет начисляться по ставке, предусмотренной для эксплуатации действующего объекта.
Разногласия по размеру арендной платы возникли между сторонами именно в связи с применением указанного пункта.
На земельном участке по адресу: г. Армавир, хутор Первомайский, ул. Школьная, 2а, согласно представленных в дело Свидетельств о государственной регистрации права расположены принадлежащие ответчику на праве собственности следующие объекты недвижимости:
- - теплица N 1, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:205, право собственности зарегистрировано 28.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию 16.11.2012;
- - теплица N 2, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:207, право собственности зарегистрировано 26.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию 16.11.2012;
- - теплица N 3, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:206, право собственности зарегистрировано 28.12.2012, разрешение на ввод в эксплуатацию 16.11.2012;
- - нежилое здание, площадью 42,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:208, право собственности зарегистрировано 05.06.2013;
- - нежилое здание, площадью 44,2 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:209, право собственности зарегистрировано 05.06.2013;
- - нежилое здание, площадью 1349,3 кв. м, этажность: 1, кадастровый номер: 23:38:0803000:210, право собственности зарегистрировано 05.06.2013.
Тепличный комплекс согласно разрешению на ввод в эксплуатацию введен в эксплуатацию 24.05.2013.
Полагая, что основания для изменения арендной платы возникли, предприниматель ссылается на неправомерность расчета администрацией суммы долга исходя из установленной пунктом 4.1 договора арендной платы в размере 431 490 руб.
Учитывая, что ни конкурсной документацией, ни договором не были определены критерии застройки земельного участка, количество теплиц, которые надлежало возвести, а также, исходя из незначительности площади застройки по отношению к площади всего земельного участка, администрация в суде первой инстанции ходатайствовала о проведении судебной экспертизы в целях установления площади земельного участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости.
Судом первой инстанции данное ходатайство было удовлетворено, проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю Картавиной М.П.
Как следует из заключения эксперта Картавиной М.П. от 11.08.2015, на спорном земельном участке расположены:
- тепличный комплекс общим размером (по наружному обмеру) 105,28 м х 51,48 м, площадь застройки - 5417,76 кв. м, состоящий из четырех теплиц,
- вспомогательные помещения: нежилое здание (котельная) размером, по наружному обмеру, 6,76 м х 7,68 м, площадь застройки 51,9 кв. м; нежилое здание (административное здание) размером, по наружному обмеру, - 5,07 м х 10,35 м, площадь застройки - 52,5 кв. м.
При площади застройки равной (5417,76 + 51,9 + 52,5) = 5522,16 кв. м требуется земельный участок минимальной площадью 9861 кв. м.
Основываясь на заключении эксперта, истец, уточняя требования в порядке статьи 49 АПК РФ, произвел новый расчет арендной платы и пени, исходя из необходимой площади для эксплуатации тепличного комплекса с учетом заключения эксперта 9861 кв. м по ставке 1,5% от кадастровой стоимости, а в остальной части земельного участка (площадь земельного участка свободная от застройки -139 974 кв. м) - согласно условиям п. 4.1 договора аренды, то есть по цене аренды за 1 кв. м, определенной от общей суммы, принятой по результатам торгов.
Судом данный расчет истца признан верным.
При этом суд учел, что согласно заключению эксперта Картавиной от 11.08.2015, ее пояснениям в судебном заседании 10.09.2015, нормативная плотность застройки участка, предназначенного для строительства должна составлять 56% (83907,6 кв. м). На момент рассмотрения спора плотность застройки составляет 3,69% (5522,16 кв. м).
Суд указал, что ввод в эксплуатацию нескольких теплиц не может свидетельствовать о том, что весь земельный участок с этого момента будет использован для их эксплуатации.
Кроме того, суд учел, что в государственном кадастре недвижимости, и в договоре аренды земельного участка вид разрешенного использования остался прежним (для строительства теплиц).
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным расчетом по следующим причинам.
Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, применимой к спорному периоду правоотношений сторон использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Как видно, спорный договор заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (включая статью 65 указанного кодекса, установившую правило о нормативной цене землепользования в отношении публичных земель).
Вместе с тем, в пункте 18 того же постановления Пленума ВАС Российской Федерации указано, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.
Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 ЗК РФ). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.
Согласно извещению о проведении торгов предметом торгов являлось право на заключение договора аренды спорного земельного участка.
Вместе с тем, аукционной документацией не были отдельно определены та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам, и размер которой определяется по результатам этих торгов (начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка), а также та часть арендной платы, которая подлежит внесению периодически (размер арендной платы).
В публикации указано на "начальный размер годовой арендной платы", и отсутствует расшифровка порядка его определения. Конкурсная документация также не содержит таких сведений, что подтвердили суду представители сторон.
Вместе с тем, применение в правоотношениях сторон регулируемой арендной платы прямо следует из пункта 4.3 договора, который предполагал переход на такой расчет арендной платы с момента завершения строительства.
Следовательно, нельзя сделать вывод о том, что договор заключен сторонами по нерегулируемой цене и не предполагал в период его действия возможности изменения такой цены.
На момент заключения спорного договора аренды на территории Краснодарского края действовали Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденные Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, в первоначальной редакции, согласно которым размер годовой арендной платы при аренде земельных участков мог определяться одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости.
Согласно разделу 3 названного постановления размер арендной платы в случае заключения договора аренды земельного участка с лицами, являющимися победителями торгов, конкурсов, аукционов, определяется по их результатам в соответствии с действующим законодательством.
Впоследствии Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.11.2012 N 1337 были внесены изменения в постановление от 27 января 2011 года N 50, в частности, раздел 3 изложен в следующей редакции: "В случае заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов (конкурса, аукциона), годовой размер арендной платы, определенный по результатам торгов, устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка.
По истечении двенадцати месяцев со дня государственной регистрации заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка размер арендной платы за земельный участок рассчитывается на основании ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка либо ставки арендной платы от рыночной стоимости земельного участка в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка в порядке, предусмотренном соответственно разделом 2 либо разделом 4 Правил".
Поскольку заключенный сторонами договор изначально не был рассчитан на применение нерегулируемой цены, так как заключался с учетом выставления на торги лишь права на заключение договора, а также предполагал переход на нормативную цену землепользования, постольку с момента вступления в силу вышеуказанных изменений в постановление от 27 января 2011 года N 50 (с 26.11.2012), правоотношения сторон подлежат регулированию с учетом названных правил.
Воля законодателя на применение соответствующих правил в том числе к ранее заключенным договорам следует из пункта 2 указанного постановления, которым рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
При этом, как указано выше, в отношении договоров, заключенных после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, новый размер арендной платы применяется независимо от внесения изменений в договор.
Таким образом, применительно к спорному земельному участку с 2013 года арендная плата вне зависимости от площади застройки участка теплицами подлежала определению по нормативной (регулируемой цене).
Согласно пункту 2.1 Правил 2.1 размер арендной платы должен определяться на основании кадастровой стоимости, если иное специально не оговорено законом, и рассчитывается по формуле: АП = Кс x С, где АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, %. Ставка арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
С учетом отсутствия в ЕГРП сведения о зарегистрированном праве собственности конкретного публично-правового образования и исходя из обстоятельства дела спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено.
При этом постановлением N 50 от 27 января 2011 года утверждены ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края (приложение N 3).
Исходя из установленного в ГКН разрешенного вида использования спорного земельного участка и категории земель, применимой является ставка в размере 1% от кадастровой стоимости.
Недопустимость примененного судом первой инстанции расчета исходя из установленного фактического использования участка в различных целях (часть - теплицы, а часть по указанию ответчика - пастбища) следует из пункта 2.2 постановления N 50 от 27.01.2011, согласно которой размер годовой арендной платы за использование земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.
Недопустимость выделения неких частей участка для целей определения арендной платы подтверждается и общим принятым законодателем подходом при определении кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования (Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, от 15.02.2007 N 39, Решение Верховного Суда РФ от 10.07.2009 N ГКПИ09-588).
Согласно Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" такие характеристики, как площадь, категория земель, разрешенное использование, кадастровая стоимость, устанавливаются для объекта недвижимости, а не его части.
Пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 N 222, предусмотрено, что в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.
Подход к определению арендной платы не может быть иным в части определения порядка ее расчета применительно к участкам, используемым для нескольких видов деятельности.
Следовательно, суд первой инстанции должен был установить единый порядок (методику) расчета арендной платы применительно к спорному земельному участку.
С учетом правил раздела 3 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года N 50 единственно возможной методикой для спорного договора являлась методика, основанная на расчете от кадастровой стоимости земельного участка.
По запросу апелляционного суда филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю предоставил суду сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, согласно которым в спорный период кадастровая стоимость участка составляла 1 597 241,10 руб., УПКС составлял 10,66.
В силу пункта 5.2, утвержденных постановлением N 50 от 27.01.2011 правил, арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения арендной платы в связи с изменением рыночной или кадастровой стоимости земельного участка соответственно размер уровня инфляции на этот год не применяется.
С учетом изложенных Правил администрацией подготовлен расчет арендной платы за период с 01.01.2013 по 01.03.2015 исходя из кадастровой стоимости участка по ставке 1% с увеличением арендной платы на коэффициенты инфляции 2013, 2014, 2015 годов (с учетом даты утверждения кадастровой стоимости) на сумму 39 147,05 руб.
При расчете арендодатель учел платежи ответчика на сумму 31 123,67 руб., осуществленные платежными поручениями N 40 от 07.07.2014, N 39 от 07.07.2014, N 89 от 29.05.2013, N 347 от 27.12.2012, указав, соответственно, что сумма долга на момент вынесения решения судом первой инстанции составляла 8 023,38 руб.
Несмотря на то, что администрация не соглашалась с данным расчетом, выполняя его исключительно по указанию суда, расчет является верным.
В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что данный расчет предпринимателем признается, наличие долга в соответствующей сумме не оспаривается. Представлен откорректированный контррасчет, совпадающий с расчетом администрации.
Доказательств погашения долга в материалы дела не представлено.
В связи с изложенным, требования администрации о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 01.03.2015 подлежат удовлетворению в части. С предпринимателя в пользу администрации надлежит взыскать 8 023,38 руб. задолженности. В остальной части оснований для удовлетворения иска не имелось.
Администрацией заявлена ко взысканию пеня, начисленная за просрочку внесения арендной платы. Размер пени определен администрацией от суммы долга, рассчитанной по-разному для частей земельного участка, занятых тепличным комплексом и свободных от застройки, за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 и составил 108 934,06 руб.
Пунктом 6.2 договора пеня определена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Поскольку ненадлежащее исполнение договора и нарушение сроков внесения платежей подтверждено материалами дела, истец имеет право на начисление договорной пени. Вместе с тем, с учетом частичного удовлетворения иска о взыскании долга, заявленный в уточненном иске расчет пени подлежит корректировке.
Такой корректировочный расчет выполнен по указанию апелляционного суда самой администрацией (без его признания) и признан ответчиком.
Расчет произведен по ставке 8,25% годовых от арендных платежей, определенных в размере 1% от кадастровой стоимости с увеличением на коэффициенты инфляции, в связи с чем методологически корректен.
Согласно данному расчету размер начисленной пени составил 1032,19 руб. Поскольку ответчиком платежным поручением N 54 от 07.07.2014 уплачено 1026,94 руб. пени, непогашенная сумма пени составила 5,25 руб.
Апелляционный суд принимает указанный расчет как методологически и арифметически корректный, в связи с чем приходит к выводу об обоснованности требований администрации о взыскании пени лишь в части суммы 5,25 руб. В остальной части оснований для удовлетворения исковых требований администрации не имелось.
Таким образом, решение суда первой инстанции надлежит изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму долга и пени.
Судебные расходы надлежит распределить между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2015 по делу N А32-40025/2014 изменить, уменьшив присужденную ко взысканию сумму.
Изложить абзацы второй-третий резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) в пользу администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) задолженность за период с 01.01.2013 по 31.03.2015 в размере 8 023,38 руб. (восемь тысяч двадцать три рубля 38 копеек), пени за период с 11.01.2013 по 10.04.2015 в размере 5,25 руб. (пять рублей 25 копеек).
Взыскать с индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) в доход федерального бюджета 185 (сто восемьдесят пять) рублей государственной пошлины по иску".
Дополнить резолютивную часть решения абзацем четыре следующего содержания: "Взыскать с администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) в пользу индивидуального предпринимателя Картавиной Марины Павловны (ИНН 230200616345, ОГРНИП 304230217000201) 13 500 (тринадцать тысяч пятьсот) рублей в счет оплаты судебной экспертизы".
Абзацы четвертый-пятый резолютивной части решения считать соответственно абзацами пятым и шестым.
Взыскать с администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444) в пользу индивидуального предпринимателя Анахасяна Романа Карленовича (ИНН 230200583107, ОГРНИП 304230216100028) 2 975,40 руб. (две тысячи девятьсот семьдесят пять рублей 40 копеек) судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)