Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Ю.И. Павловой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.С. Косачевой (до перерыва), помощником судьи С.Г. Захаренко (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Сизов Я.М. по доверенности от 04.07.2017 (сроком на 1 год); Ермоленко Н.С. по доверенности от 22.06.2017 (сроком на 1 год),
от ответчика: Курилова Ю.К. по доверенности N 7-2-02/6 от 01.02.2017 (сроком на 1 год) - до перерыва,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-4702/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 апреля 2017 года по делу N А27-25053/2016 (судья И.А. Конарева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Азимут", г. Кемерово, ул. Красная, 4 оф. 89 (ОГРН 1124205017122, ИНН 4205251965)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, пр. Советский, 58 (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, по ходатайству представителей сторон отложено протокольным определением от 14 июля 2017 года,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - истец, Общество, ООО "Азимут") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым N 42:24:0101065:6985, площадью 10262 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово западнее жилого дома N 11Б по пр. Молодежному, для строительства комплекса социального обслуживания. Истец просит изложить пункты договора в предложенной редакции (требования уточнены в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):
пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения на 10 лет".
пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка".
пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора".
пункт 3.3. договора исключить.
Абзац 4 пункта 3.6. договора изложить в следующей редакции: "определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами".
Абзац 3 пункта 3.7. договора изложить в следующей редакции: "с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка".
подпункт 4.4.3. договора исключить.
подпункт 4.4.4. договора изложить в следующей редакции: "Своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим Договором и уведомлениями об одностороннем изменении размера арендной платы".
подпункт 4.4.6. договора исключить.
пункт 4.3. "Арендатор имеет право" договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
подпункт 4.3.1. Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.
подпункт 4.3.2. Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя, при условии его уведомления.
При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов".
подпункт 4.4.7. договора исключить.
пункт 4.3. договора дополнить подпунктом 4.3.3. следующего содержания: "Вправе передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), в т.ч. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя, при условии его уведомления".
подпункт 4.4.8. договора изложить в следующей редакции: "Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок".
подпункт 4.4.13. договора исключить.
подпункт 4.4.15. договора изложить в следующей редакции: "В течение 3-х дней с момента окончания срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, освободить Объект и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии, путем подписания Акта приема - передачи".
пункт 5.3. договора изложить в следующей редакции: "В течение трех дней с момента окончания срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, Арендатор передает земельный участок Арендодателю по акту приема - передачи".
пункт 6.1. договора изложить в следующей редакции: "В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленные Договором сроки, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере 0,0288% от просроченной суммы за каждый день просрочки".
пункт 6.2. договора изложить в следующей редакции: "В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего Договора (за исключением п. п. 4.4.9. и п. п. 4.4.14.), Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 10% годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий Договора, зафиксированного в акте с участием представителей Арендатора, либо при наличии его заблаговременного уведомления".
Абзац 1 пункта 6.5. договора изложить в следующей редакции: "В случае, если по окончании срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон Арендатор не возвратил земельный участок в срок, установленный пунктом 5.3. настоящего Договора, Арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы по Договору до момента подписания акта приема-передачи".
пункт 7.1. договора изложить в следующей редакции: "Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 3.8. настоящего договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)."
пункт 7.4. договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков только в судебном порядке, при существенном нарушении Арендатором Договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом".
подпункты 7.4.1., 7.4.2., 7.4.3., 7.4.4., 7.4.5. договора исключить.
пункт 7.5. договора исключить.
пункт 7.6. договора изложить в следующей редакции: "Досрочное расторжение Договора на основании решения суда или по соглашению сторон не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды".
пункт 4 акта приема - передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от N - исключить.
абзац 3 протокола определения величины арендной платы договору земельного участка от N, изложить в следующей редакции: "С момента заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается 3 471 руб. 50 коп. в месяц (три тысячи четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) и определяется по формуле:
А = КС x Кв х Ки x S / П, где:
- А - размер арендной платы;
- КС = 4 510.49 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв. м);
- Кв = 0.09% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение N 1 к настоящему Порядку);
- Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции (на 2016 г. - не установлен);
- S = 10 262.00 - площадь земельного участка (кв. м);
- П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20 апреля 2017 года по делу N А27-25053/2016 исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:6985, расположенным по адресу г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 116 по проспекту Молодежный, площадью 10262 кв. м, между Комитетом и обществом удовлетворены:
Пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения на 10 лет".
Пункт 2.3. договора аренды изложен в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка".
Пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора".
Пункт 3.3. договора исключен из текста договора.
Абзац 4 пункта 3.6. договора изложен в следующей редакции: "определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами".
Абзац 3 пункта 3.7. договора изложен в следующей редакции: "с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка".
Пункт 4.3. "Арендатор имеет право" договора изложен в следующей редакции: "Подпункт 4.3.1. Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.
Подпункт 4.3.2. Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя, при условии его уведомления.
При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов.
Подпункт 4.3.3. Вправе передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), в т.ч. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя, при условии его уведомления".
Подпункт 4.4.3. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.4. договора изложен в следующей редакции: "Своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим Договором и уведомлениями об одностороннем изменении размера арендной платы".
Подпункт 4.4.6. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.7. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.8. договора изложен в следующей редакции: "Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок".
Подпункт 4.4.13. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.15. договора изложен в следующей редакции: "В течение 3-х дней с момента окончания срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, освободить Объект и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии, путем подписания Акта приема - передачи".
Пункт 5.3. договора изложен в следующей редакции: "В течение трех дней с момента окончания срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, Арендатор передает земельный участок Арендодателю по акту приема - передачи".
Пункт 6.1. договора изложен в следующей редакции: "В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленные Договором сроки, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России в соответствующий период от суммы долга за каждый день просрочки".
Пункт 6.2. договора изложен в следующей редакции: "В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего Договора (за исключением п. п. 4.4.9. и п. п. 4.4.14.), Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 10% годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий Договора, зафиксированного в акте с участием представителей Арендатора, либо при наличии его заблаговременного уведомления".
Абзац 1 пункта 6.5. договора изложен в следующей редакции: "В случае, если по окончании срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон Арендатор не возвратил земельный участок в срок, установленный пунктом 5.3. настоящего Договора, Арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы по Договору до момента подписания акта приема-передачи".
Пункт 7.1. договора изложен в следующей редакции: "Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 3.8. настоящего договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)."
Пункт 7.4. договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков только в судебном порядке, при существенном нарушении Арендатором Договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом".
Подпункты 7.4.1., 7.4.2., 7.4.3., 7.4.4., 7.4.5. договора исключены из текста договора.
Пункт 7.5. договора исключен из текста договора.
Пункт 7.6. договора изложен в следующей редакции: "Досрочное расторжение Договора на основании решения суда или по соглашению сторон не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды".
Пункт 4 акта приема - передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от N - исключен.
Абзац 3 протокола определения величины арендной платы договору земельного участка от N, изложен в следующей редакции: "На момент заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается 3 471 руб. 50 коп. в месяц (три тысячи четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) и определяется по формуле:
А = КС x Кв x Ки x S / П, где:
- А - размер арендной платы;
- КС = 4 510.49 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв. м);
- Кв = 0.09% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение N 1 к настоящему Порядку);
- Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции (на 2016 г. - не установлен);
- S = 10 262.00 - площадь земельного участка (кв. м);
- П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.
При установлении коэффициента, учитывающего уровень инфляции на 2017 год, данный коэффициент подлежит применению при расчете арендной платы".
С Комитета в пользу общества взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Не согласившись с состоявшимся решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит следующие доводы: при определении срока аренды земельного участка судом неправомерно применены положения пунктов 8, 12 статьи 39.8 ЗК РФ, поскольку обращение истца за заключением договора является продолжением оформления отношений сторон по заключению договора аренды, начавшегося в 2012 году, следовательно, к отношениям сторон подлежат применению нормы ЗК РФ в редакции до 01.03.2015; поскольку сведения в государственный кадастр недвижимости в отношении спорного земельного участка внесены 24.06.2016, то с указанной даты начались договорные отношения; в связи с неправильным определением срока аренды неправомерно исключены из договора аренды п. п. 4.4.6, 4.4.7, приняты п. п. 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.4.15, 5.3, 5.5, 3.1, 4.4.4, 4.6 в редакции истца; предложенная ответчиком редакция договора аренды является специально разработанной и утвержденной типовой формой договора аренды, является обязательной для применения всеми физическими и юридическими лицами без исключения; основания для исключения из формулы определения размера арендной платы коэффициентов инфляции отсутствуют; судом неправомерно внесены изменения в протокол расчета арендной платы в части применения коэффициента вида использования 0,09%, а не 7,51%, с учетом того, что земельный участок предоставлен для предпринимательской деятельности и аналогичным в данном случае является вид деятельности - административно-управленческие здания с применением коэффициента 7,51%.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
11.07.2017, 28.08.2017, 07.09.2017 в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения истца, в которых указано на необоснованность доводов ответчика, а также представлено ходатайство о приобщении к материалам дополнительных доказательств.
Комитет 30.08.2017 представил отзыв на возражения истца в котором поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе; представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал выводы суд первой инстанции, просил решение оставить без изменения.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представители истца и ответчика заявили ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
Рассмотрев вопрос о возможности приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их приобщения к материалам дела по следующим причинам.
В соответствии частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, представленные истцом и ответчиком документы, принял в качестве дополнительных доказательств.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, письменных пояснений, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество 13.12.2012 обратилось в комитет с заявлением об осуществлении выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта капитального строительства - комплекса социального обслуживания населения. В качестве предполагаемого места размещения комплекса заявитель указал земельный участок площадью 3050 кв. м западнее жилого дома N 11б по пр. Молодежному в г. Кемерово. В дальнейшем площадь участка уточнена до 10 000 кв. м.
Комитетом в письме от 20.09.2013 N 10-6-12/1089 сообщил обществу об отказе в выборе земельного участка в связи с отсутствием правовых оснований.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.06.2014 по делу N А27-18150/2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказ Администрации г. Кемерово, комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области признаны незаконными, на Администрацию г. Кемерово возложена обязанность обеспечить выбор земельного участка ориентировочной площадью 10000 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, западнее жилого дома N 116 по пр. Молодежному, для размещения комплекса социального обслуживания населения.
17.11.2014 Администрация г. Кемерово в рамках исполнительного производства по обеспечению выбора места размещения объекта пришла к выводу о возможности размещения объекта - комплекса социального обслуживания населения на испрашиваемой территории. Данная территория отнесена к резервной, что предполагает возможность строительства объекта. По результатам публичных слушаний постановлением администрации г. Кемерово от 19.12.2014 N 3323 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования и об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования" Заявителю предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка западнее жилого дома N 116 по пр. Молодежному в г. Кемерово для строительства комплекса социального обслуживания населения, жилая зона с многоэтажными жилыми домами Ж1. Данный земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет. Согласно сведений публичной кадастровой карты пересечение границ с земельным участком 42:24:0101065:279 отсутствует.
Письмом от 26.01.2015 за N 10-6-01/999 комитет отказал ООО "Азимут" в размещения объекта на земельном участке по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 11 "Б" по просп. Молодежный в связи с нахождением на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.11.2015 по делу N А27-8363/2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, признан незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, оформленный письмом от 26.01.2015 за N 10-6-01/999, в размещения объекта на земельном участке по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 11 "Б" по просп. Молодежный.
Суд возложил обязанность на комитет устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Азимут" места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 11 "Б" по просп. Молодежный, площадью 10262 кв. м для строительства комплекса социального обслуживания населения.
Во исполнение указанных решений суда комитетом принято решение от 18.03.2016 N 10-2/526 "О предварительном согласовании ООО "Азимут" места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 116 по пр. Молодежный, для строительства комплекса социального обслуживания".
Общество в порядке статьи 31 ЗК РФ обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по адресу: г. Кемерово, западнее жилого дома N 11б по пр. Молодежный для строительства комплекса социального обслуживания населения.
Решением Комитета от 18.03.2016 N 10-2/526 обществу предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка.
13.07.2016 общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
29.07.2016 комитетом принято решение N 10-2/1449 о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:6985, площадью 10262, расположенного по адресу: г. Кемерово, западнее жилого дома N 11Б по пр. Молодежному, для строительства комплекса социального обслуживания (далее - земельный участок).
12.08.2016 сопроводительным письмом N 9-6-08/713 Комитет направил в адрес общества проект договора аренды земельного участка.
Общество подписало данный проект договора с протоколом разногласий от 20.09.2016.
Комитет сопроводительным письмом от 20.10.2016 N 9-6-10/1044 направил обществу протокол согласования к протоколу разногласий с изложением своей редакции текста договора аренды.
Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по спорным пунктам договора, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, исходил из того, что редакция п. 2.1, п. 2.3, п. 3.1, п. 3.6, п. 3.7, п. 4.3, п. 4.4.4, п. 4.4.8, п. 4.4.15, п. 5.3, п. 6.1, п. 6.2, п. 6.5, п. 7.1, п. 7.4, п. 7.6, абз. 3 протокола определения величины арендной платы по договору предложенная истцом соответствует требованиям действующего законодательства и должна быть изложена в этой редакции, остальные пункты подлежат исключению.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции.
В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Пунктом 5 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. Согласно пункту 6 статьи 31 Земельного кодекса исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Вместе с тем, с 01.03.2015 утратили силу статьи 30 - 32 ЗК РФ, которыми была предусмотрена возможность предоставления земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта без проведения торгов.
С 01.03.2015 предоставление публичных участков для строительства возможно только на торгах, за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, если до 01.03 2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статей 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.
Таким образом, введение законодателем переходных положений, установленных частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, направлено на предоставление возможности завершения уже начатой до вступления в силу данного Федерального закона процедуры предоставления права на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей строительства объекта недвижимости.
Внесенными Законом N 171-ФЗ изменениями в ЗК РФ с 01.03.2015 предоставление в аренду для строительства спорного земельного участка допускается только по результатам торгов.
Перечень случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен введенной в действие с 01.03.2015 нормой пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Предоставление спорного земельного участка в этом перечне не предусмотрено.
Пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ с 01.03.2015 введено правило о том, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Предусмотренное пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ ограничение срока аренды земельного участка, предоставляемого с 01.03.2015 для строительства, реконструкции зданий, сооружений (за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ), составляет от 3 до 10 лет.
По смыслу приведенных правовых норм право выбора обществом срока аренды, предоставленное с 01.03.2015, может быть реализовано в тех случаях заключения договора аренды без проведения торгов, которые установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, также введенной в действие с 01.03.2015.
Указанный вывод основан на последовательности и взаимной связи законодательного регулирования предоставления земельных участков на торгах и без проведения таковых. Так, предоставление арендатору земельного участка, предназначенного для строительства и без проведения торгов, права определения срока аренды, взаимосвязано с одновременным установлением законодателем конкретных случаев получения права аренды без торгов.
Поскольку, как указано выше, спорный случай предоставления обществу земельного участка не предусмотрен в перечне случаев заключения договора после 01.03.2015 без проведения торгов, то суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для применения положений пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при определении условия о сроке аренды.
Между тем, неверный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта относительно этого условия договора.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В рассматриваемом случае отношения сторон касаются публичного земельного участка, предоставление которого для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось до 01.03.2015 в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Однако, законодательством, действовавшим в период возникновения между сторонами отношений по предоставлению земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не был установлен срок аренды публичного земельного участка.
В связи с этим, соглашаясь с редакцией Общества о сроке аренды, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия обоснования комитетом предлагаемого им срока, на который земельный участок предоставляется в целях осуществления на нем строительства спорного объекта.
При этом Общество в обоснование испрашиваемого срока аренды в суде апелляционной инстанции представило в материалы дела обоснование срока и масштаба строительства, также представила доказательства в обоснование своей позиции, в том числе и письма с указанием нормативных сроках строительства с приложением топографического материала, выписок из СНиП, технических условий.
Ответчик в свою очередь в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил каких-либо обоснования предлагаемого срока аренды (11 месяцев) ни в суд первой инстанции, ни в апелляционной суд.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 65 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отличие от комитета, Общество представило в материалы дела обоснование испрашиваемого срока аренды.
В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта относительно указанного условия договора. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает и отсутствие доводов Комитета о каких-либо возможных негативных последствиях для общественных интересов, интересов третьих лиц предложенным истцом сроком аренды.
Доводы Комитета, основанные исключительно на его праве устанавливать срок аренды в связи с осуществлением полномочий собственника земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное не исключает необходимости обоснования заявляемых условий договора.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о применении в расчете арендной платы на 2016 год коэффициента инфляции 2010-2015 годов.
Как правильно указал суд первой инстанции, применение коэффициента инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, однако неприменение коэффициентов инфляции обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.
Поскольку решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, применяемая при расчете арендной платы с 01.01.2016, и на 2016 год нормативным актом не утвержден коэффициент инфляции в целях расчета арендной платы, то условия договора относительно расчета арендной платы правомерно приняты судом первой инстанции в редакции истца.
Также суд первой инстанции правомерно отклонил возражения ответчика в части определения размера арендной платы, исходя из следующего.
На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом за спорный период должен производится в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово".
При определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов (пункт 2.1 Порядка N 62).
В соответствии с пунктом 2.4. Порядка N 62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:
А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П.
В случае, если фактический вид использования земельного участка не предусмотрен приложением N 1 к настоящему Порядку, для расчета размера арендной платы за использование данного земельного участка применяется коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков, установленный для подобных (аналогичных) видов использования (пункт 2.8. Порядка N 62).
Вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен для строительства комплекса социального обслуживания населения.
Подобный (аналогичный) вид использования земельного участка "учреждения социального обеспечения" содержится в пункте 6.1 Приложения N 1 к Порядку N 62, которым установлен коэффициент равный 0,09%.
Комитетом же предлагается использовать при расчете арендной платы коэффициент 7,51% который соответствует виду использования земельного участка под административно-управленческими зданиями, что не соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка.
Социальное обслуживание и административно - управленческие здания это не аналогичные (подобные) виды разрешенного использования, тем более, что Постановление N 62 предусматривает такое назначение земель как социальное обеспечение.
В здании, предназначенном для социального обслуживания, перечень видов деятельности имеет свою специфику. При этом как следует из анализа пункта 6.1 приложения N 1 к Порядку N 62, законодатель различает, когда подлежит применению коэффициент 0,09% к медицинским учреждениям. В частности установлено, что коэффициент 0,09 применяется за исключением объектов медицинского обслуживания, находящихся в частной собственности. Между тем, в отношении социального обеспечения таких исключений не имеется.
Отклоняя довод ответчика, обосновывающий необходимость применения коэффициента 7,51% со ссылкой на предоставление земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности, суд апелляционной инстанции учитывает то, что в комплексе социального обслуживания населения в соответствии с ГОСТом Р 52143-2003 (действующей на момент возникновения спорных отношений) "Социальное обслуживание населения. Основные виды социальных услуг" могут быть предусмотрены следующие виды деятельности: социально-бытовые, направленные на поддержание жизнедеятельности граждан в быту; социально-медицинские, направленные на поддержание и улучшение здоровья граждан; социально-психологические, предусматривающие коррекцию психологического состояния граждан для их адаптации в среде обитания (обществе); социально-педагогические, направленные на профилактику отклонения в поведении и аномалий личного развития клиентов социальных служб, формирование у них позитивных интересов, в том числе в сфере досуга, организацию их досуга, оказание содействия в семейном воспитании детей; социально-экономические, направленные на поддержание и улучшение жизненного уровня; социально-правовые, направленные на поддержание или изменение правового статуса, оказание юридической помощи, защиту законных прав и интересов граждан.
Таким образом, само по себе определение обществом назначение объекта - комплекс социального обслуживания населения с возможными видами деятельности, предусмотренными ГОСТ Р 52143-2003, и не исключающими возможность осуществления предпринимательской деятельности и получения дохода, не может является основание для применения предложенного комитетом коэффициента (7,51%) не соответствующего фактическому виду использования земельного участка.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что предложенная ответчиком редакция договора аренды является специально разработанной и утвержденной типовой формой договора аренды, а ее изменение или дополнение невозможно, апелляционным судом отклоняется, поскольку разработка и утверждение, уполномоченным органом типового договора аренды земельного участка не является основанием для его применения в утвержденной редакции и не лишает другую сторону права заявить разногласия по такому договору, кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что та редакция пунктов, которая принята в предложенном истцом варианте не противоречит действующему законодательству.
В связи с чем, основания для изложения спорных пунктов договора в редакции Комитета так же отсутствуют. Кроме того, необходимость изложения указанных пунктов в редакции ответчика, Комитет с учетом норм действующего законодательства не обосновал.
Ссылка ответчика на то что с 24.06.2016 начались договорные отношения, поскольку земельный участок не мог быть больше предоставлен иным лицам, должен был быть использован истцом, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку комитетом предложены условия договора аренды, согласно которым условия договора применяются к отношениям сторон с момента начала фактического использования земельного участка, а именно с 24.06.2016. Между тем, Комитетом не представлено доказательств того, что спорный земельный участок использовался общество с указанной даты, то есть существовали какие-либо правоотношения по использованию данного участка. Кроме того, включения подобных условий гражданское законодательство относит на волеизъявление обеих сторон. Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным изложение пункта 2.3 в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка".
Также суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и правовой оценки суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поэтому не могут являться основанием для отмены оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 апреля 2017 года по делу N А27-25053/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2017 N 07АП-4702/2017 ПО ДЕЛУ N А27-25053/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. по делу N А27-25053/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Ю.И. Павловой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.С. Косачевой (до перерыва), помощником судьи С.Г. Захаренко (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Сизов Я.М. по доверенности от 04.07.2017 (сроком на 1 год); Ермоленко Н.С. по доверенности от 22.06.2017 (сроком на 1 год),
от ответчика: Курилова Ю.К. по доверенности N 7-2-02/6 от 01.02.2017 (сроком на 1 год) - до перерыва,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (07АП-4702/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 апреля 2017 года по делу N А27-25053/2016 (судья И.А. Конарева)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Азимут", г. Кемерово, ул. Красная, 4 оф. 89 (ОГРН 1124205017122, ИНН 4205251965)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, пр. Советский, 58 (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, по ходатайству представителей сторон отложено протокольным определением от 14 июля 2017 года,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Азимут" (далее - истец, Общество, ООО "Азимут") обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым N 42:24:0101065:6985, площадью 10262 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово западнее жилого дома N 11Б по пр. Молодежному, для строительства комплекса социального обслуживания. Истец просит изложить пункты договора в предложенной редакции (требования уточнены в порядке статьи 49 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ):
пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения на 10 лет".
пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка".
пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора".
пункт 3.3. договора исключить.
Абзац 4 пункта 3.6. договора изложить в следующей редакции: "определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами".
Абзац 3 пункта 3.7. договора изложить в следующей редакции: "с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка".
подпункт 4.4.3. договора исключить.
подпункт 4.4.4. договора изложить в следующей редакции: "Своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим Договором и уведомлениями об одностороннем изменении размера арендной платы".
подпункт 4.4.6. договора исключить.
пункт 4.3. "Арендатор имеет право" договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
подпункт 4.3.1. Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.
подпункт 4.3.2. Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя, при условии его уведомления.
При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов".
подпункт 4.4.7. договора исключить.
пункт 4.3. договора дополнить подпунктом 4.3.3. следующего содержания: "Вправе передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), в т.ч. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя, при условии его уведомления".
подпункт 4.4.8. договора изложить в следующей редакции: "Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок".
подпункт 4.4.13. договора исключить.
подпункт 4.4.15. договора изложить в следующей редакции: "В течение 3-х дней с момента окончания срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, освободить Объект и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии, путем подписания Акта приема - передачи".
пункт 5.3. договора изложить в следующей редакции: "В течение трех дней с момента окончания срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, Арендатор передает земельный участок Арендодателю по акту приема - передачи".
пункт 6.1. договора изложить в следующей редакции: "В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленные Договором сроки, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере 0,0288% от просроченной суммы за каждый день просрочки".
пункт 6.2. договора изложить в следующей редакции: "В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего Договора (за исключением п. п. 4.4.9. и п. п. 4.4.14.), Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 10% годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий Договора, зафиксированного в акте с участием представителей Арендатора, либо при наличии его заблаговременного уведомления".
Абзац 1 пункта 6.5. договора изложить в следующей редакции: "В случае, если по окончании срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон Арендатор не возвратил земельный участок в срок, установленный пунктом 5.3. настоящего Договора, Арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы по Договору до момента подписания акта приема-передачи".
пункт 7.1. договора изложить в следующей редакции: "Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 3.8. настоящего договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)."
пункт 7.4. договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков только в судебном порядке, при существенном нарушении Арендатором Договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом".
подпункты 7.4.1., 7.4.2., 7.4.3., 7.4.4., 7.4.5. договора исключить.
пункт 7.5. договора исключить.
пункт 7.6. договора изложить в следующей редакции: "Досрочное расторжение Договора на основании решения суда или по соглашению сторон не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды".
пункт 4 акта приема - передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от N - исключить.
абзац 3 протокола определения величины арендной платы договору земельного участка от N, изложить в следующей редакции: "С момента заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается 3 471 руб. 50 коп. в месяц (три тысячи четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) и определяется по формуле:
А = КС x Кв х Ки x S / П, где:
- А - размер арендной платы;
- КС = 4 510.49 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв. м);
- Кв = 0.09% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение N 1 к настоящему Порядку);
- Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции (на 2016 г. - не установлен);
- S = 10 262.00 - площадь земельного участка (кв. м);
- П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году".
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20 апреля 2017 года по делу N А27-25053/2016 исковые требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:6985, расположенным по адресу г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 116 по проспекту Молодежный, площадью 10262 кв. м, между Комитетом и обществом удовлетворены:
Пункт 2.1. договора изложен в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента его заключения на 10 лет".
Пункт 2.3. договора аренды изложен в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка".
Пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора".
Пункт 3.3. договора исключен из текста договора.
Абзац 4 пункта 3.6. договора изложен в следующей редакции: "определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами".
Абзац 3 пункта 3.7. договора изложен в следующей редакции: "с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка".
Пункт 4.3. "Арендатор имеет право" договора изложен в следующей редакции: "Подпункт 4.3.1. Использовать земельный участок в соответствии с условиями настоящего Договора.
Подпункт 4.3.2. Сдавать земельный участок в целом или частично в субаренду (поднаем) без согласия Арендодателя, при условии его уведомления.
При передаче земельного участка в субаренду размер арендной платы подлежит перерасчету с учетом соответствующих коэффициентов.
Подпункт 4.3.3. Вправе передавать свои права и обязанности по Договору другому лицу (перенаем), в т.ч. отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, а также осуществлять иные действия, приводящие к обременению земельного участка правами третьих лиц, в пределах срока договора аренды без согласия Арендодателя, при условии его уведомления".
Подпункт 4.4.3. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.4. договора изложен в следующей редакции: "Своевременно и полностью вносить арендную плату, установленную настоящим Договором и уведомлениями об одностороннем изменении размера арендной платы".
Подпункт 4.4.6. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.7. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.8. договора изложен в следующей редакции: "Обеспечить Арендодателю беспрепятственный доступ на земельный участок".
Подпункт 4.4.13. договора исключен из текста договора.
Подпункт 4.4.15. договора изложен в следующей редакции: "В течение 3-х дней с момента окончания срока действия договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, освободить Объект и передать его Арендодателю в надлежащем состоянии, путем подписания Акта приема - передачи".
Пункт 5.3. договора изложен в следующей редакции: "В течение трех дней с момента окончания срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон, Арендатор передает земельный участок Арендодателю по акту приема - передачи".
Пункт 6.1. договора изложен в следующей редакции: "В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы в установленные Договором сроки, Арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку в размере в размере 1/300 ключевой ставки, установленной Банком России в соответствующий период от суммы долга за каждый день просрочки".
Пункт 6.2. договора изложен в следующей редакции: "В случае нарушения Арендатором других обязанностей, перечисленных в разделах 4 и 5 настоящего Договора (за исключением п. п. 4.4.9. и п. п. 4.4.14.), Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере 10% годовой арендной платы, рассчитываемой по величине арендной платы на момент обнаружения факта нарушения условий Договора, зафиксированного в акте с участием представителей Арендатора, либо при наличии его заблаговременного уведомления".
Абзац 1 пункта 6.5. договора изложен в следующей редакции: "В случае, если по окончании срока действия Договора, его досрочного расторжения на основании решения суда или по соглашению сторон Арендатор не возвратил земельный участок в срок, установленный пунктом 5.3. настоящего Договора, Арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком в размере арендной платы по Договору до момента подписания акта приема-передачи".
Пункт 7.1. договора изложен в следующей редакции: "Все приложения к Договору, а также вносимые в него изменения (за исключением предусмотренных пунктами 3.8. настоящего договора) и дополнения действительны, если они совершены в письменной форме, подписаны полномочными представителями сторон, зарегистрированы в установленном порядке (в случаях предусмотренных законодательством) и скреплены оттисками печатей (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей)."
Пункт 7.4. договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения Договора и возмещения убытков только в судебном порядке, при существенном нарушении Арендатором Договора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом".
Подпункты 7.4.1., 7.4.2., 7.4.3., 7.4.4., 7.4.5. договора исключены из текста договора.
Пункт 7.5. договора исключен из текста договора.
Пункт 7.6. договора изложен в следующей редакции: "Досрочное расторжение Договора на основании решения суда или по соглашению сторон не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, выплате неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды".
Пункт 4 акта приема - передачи земельного участка по договору аренды земельного участка от N - исключен.
Абзац 3 протокола определения величины арендной платы договору земельного участка от N, изложен в следующей редакции: "На момент заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается 3 471 руб. 50 коп. в месяц (три тысячи четыреста семьдесят один рубль 50 копеек) и определяется по формуле:
А = КС x Кв x Ки x S / П, где:
- А - размер арендной платы;
- КС = 4 510.49 - кадастровая стоимость земельного участка (руб. / кв. м);
- Кв = 0.09% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение N 1 к настоящему Порядку);
- Ки = коэффициенты, учитывающие уровень инфляции (на 2016 г. - не установлен);
- S = 10 262.00 - площадь земельного участка (кв. м);
- П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.
При установлении коэффициента, учитывающего уровень инфляции на 2017 год, данный коэффициент подлежит применению при расчете арендной платы".
С Комитета в пользу общества взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Не согласившись с состоявшимся решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит следующие доводы: при определении срока аренды земельного участка судом неправомерно применены положения пунктов 8, 12 статьи 39.8 ЗК РФ, поскольку обращение истца за заключением договора является продолжением оформления отношений сторон по заключению договора аренды, начавшегося в 2012 году, следовательно, к отношениям сторон подлежат применению нормы ЗК РФ в редакции до 01.03.2015; поскольку сведения в государственный кадастр недвижимости в отношении спорного земельного участка внесены 24.06.2016, то с указанной даты начались договорные отношения; в связи с неправильным определением срока аренды неправомерно исключены из договора аренды п. п. 4.4.6, 4.4.7, приняты п. п. 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.4.15, 5.3, 5.5, 3.1, 4.4.4, 4.6 в редакции истца; предложенная ответчиком редакция договора аренды является специально разработанной и утвержденной типовой формой договора аренды, является обязательной для применения всеми физическими и юридическими лицами без исключения; основания для исключения из формулы определения размера арендной платы коэффициентов инфляции отсутствуют; судом неправомерно внесены изменения в протокол расчета арендной платы в части применения коэффициента вида использования 0,09%, а не 7,51%, с учетом того, что земельный участок предоставлен для предпринимательской деятельности и аналогичным в данном случае является вид деятельности - административно-управленческие здания с применением коэффициента 7,51%.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Истец в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
11.07.2017, 28.08.2017, 07.09.2017 в суд апелляционной инстанции представлены письменные пояснения истца, в которых указано на необоснованность доводов ответчика, а также представлено ходатайство о приобщении к материалам дополнительных доказательств.
Комитет 30.08.2017 представил отзыв на возражения истца в котором поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе; представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал выводы суд первой инстанции, просил решение оставить без изменения.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представители истца и ответчика заявили ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
Рассмотрев вопрос о возможности приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их приобщения к материалам дела по следующим причинам.
В соответствии частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
По смыслу частей 2, 3 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции при наличии ходатайства лица, участвующего в деле, о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств и при условии надлежащего обоснования лицом, участвующим в деле, невозможности представления в суд первой инстанции данных доказательств по причинам, не зависящим от него, а также в случае отказа судом первой инстанции в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Учитывая необходимость оценки представленных документов в совокупности с другими, имеющимися доказательствами, а также, исходя из того, что их не приобщение может привести к принятию необоснованного судебного акта (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009), суд апелляционной инстанции, в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, руководствуясь частью 1, 2 статьи 268 АПК РФ, представленные истцом и ответчиком документы, принял в качестве дополнительных доказательств.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, письменных пояснений, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, общество 13.12.2012 обратилось в комитет с заявлением об осуществлении выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта капитального строительства - комплекса социального обслуживания населения. В качестве предполагаемого места размещения комплекса заявитель указал земельный участок площадью 3050 кв. м западнее жилого дома N 11б по пр. Молодежному в г. Кемерово. В дальнейшем площадь участка уточнена до 10 000 кв. м.
Комитетом в письме от 20.09.2013 N 10-6-12/1089 сообщил обществу об отказе в выборе земельного участка в связи с отсутствием правовых оснований.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.06.2014 по делу N А27-18150/2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, отказ Администрации г. Кемерово, комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области признаны незаконными, на Администрацию г. Кемерово возложена обязанность обеспечить выбор земельного участка ориентировочной площадью 10000 кв. м, расположенного по адресу: г. Кемерово, западнее жилого дома N 116 по пр. Молодежному, для размещения комплекса социального обслуживания населения.
17.11.2014 Администрация г. Кемерово в рамках исполнительного производства по обеспечению выбора места размещения объекта пришла к выводу о возможности размещения объекта - комплекса социального обслуживания населения на испрашиваемой территории. Данная территория отнесена к резервной, что предполагает возможность строительства объекта. По результатам публичных слушаний постановлением администрации г. Кемерово от 19.12.2014 N 3323 "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования и об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования" Заявителю предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка западнее жилого дома N 116 по пр. Молодежному в г. Кемерово для строительства комплекса социального обслуживания населения, жилая зона с многоэтажными жилыми домами Ж1. Данный земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет. Согласно сведений публичной кадастровой карты пересечение границ с земельным участком 42:24:0101065:279 отсутствует.
Письмом от 26.01.2015 за N 10-6-01/999 комитет отказал ООО "Азимут" в размещения объекта на земельном участке по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 11 "Б" по просп. Молодежный в связи с нахождением на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 16.11.2015 по делу N А27-8363/2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, признан незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, оформленный письмом от 26.01.2015 за N 10-6-01/999, в размещения объекта на земельном участке по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 11 "Б" по просп. Молодежный.
Суд возложил обязанность на комитет устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "Азимут" места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 11 "Б" по просп. Молодежный, площадью 10262 кв. м для строительства комплекса социального обслуживания населения.
Во исполнение указанных решений суда комитетом принято решение от 18.03.2016 N 10-2/526 "О предварительном согласовании ООО "Азимут" места размещения объекта и утверждении акта о выборе земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, Заводский район, западнее жилого дома N 116 по пр. Молодежный, для строительства комплекса социального обслуживания".
Общество в порядке статьи 31 ЗК РФ обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта по адресу: г. Кемерово, западнее жилого дома N 11б по пр. Молодежный для строительства комплекса социального обслуживания населения.
Решением Комитета от 18.03.2016 N 10-2/526 обществу предварительно согласовано место размещения объекта и утвержден акт о выборе земельного участка.
13.07.2016 общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
29.07.2016 комитетом принято решение N 10-2/1449 о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101065:6985, площадью 10262, расположенного по адресу: г. Кемерово, западнее жилого дома N 11Б по пр. Молодежному, для строительства комплекса социального обслуживания (далее - земельный участок).
12.08.2016 сопроводительным письмом N 9-6-08/713 Комитет направил в адрес общества проект договора аренды земельного участка.
Общество подписало данный проект договора с протоколом разногласий от 20.09.2016.
Комитет сопроводительным письмом от 20.10.2016 N 9-6-10/1044 направил обществу протокол согласования к протоколу разногласий с изложением своей редакции текста договора аренды.
Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по спорным пунктам договора, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, исходил из того, что редакция п. 2.1, п. 2.3, п. 3.1, п. 3.6, п. 3.7, п. 4.3, п. 4.4.4, п. 4.4.8, п. 4.4.15, п. 5.3, п. 6.1, п. 6.2, п. 6.5, п. 7.1, п. 7.4, п. 7.6, абз. 3 протокола определения величины арендной платы по договору предложенная истцом соответствует требованиям действующего законодательства и должна быть изложена в этой редакции, остальные пункты подлежат исключению.
Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с данными выводами суда первой инстанции.
В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Согласно пункту 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Пунктом 5 статьи 31 ЗК РФ предусмотрено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. Согласно пункту 6 статьи 31 Земельного кодекса исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Вместе с тем, с 01.03.2015 утратили силу статьи 30 - 32 ЗК РФ, которыми была предусмотрена возможность предоставления земельного участка для строительства по процедуре предварительного согласования места размещения объекта без проведения торгов.
С 01.03.2015 предоставление публичных участков для строительства возможно только на торгах, за исключением случая, предусмотренного частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, если до 01.03 2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду в соответствии со статей 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.
Таким образом, введение законодателем переходных положений, установленных частью 1 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, направлено на предоставление возможности завершения уже начатой до вступления в силу данного Федерального закона процедуры предоставления права на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей строительства объекта недвижимости.
Внесенными Законом N 171-ФЗ изменениями в ЗК РФ с 01.03.2015 предоставление в аренду для строительства спорного земельного участка допускается только по результатам торгов.
Перечень случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен введенной в действие с 01.03.2015 нормой пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Предоставление спорного земельного участка в этом перечне не предусмотрено.
Пунктом 12 статьи 39.8 ЗК РФ с 01.03.2015 введено правило о том, что при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Предусмотренное пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ ограничение срока аренды земельного участка, предоставляемого с 01.03.2015 для строительства, реконструкции зданий, сооружений (за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ), составляет от 3 до 10 лет.
По смыслу приведенных правовых норм право выбора обществом срока аренды, предоставленное с 01.03.2015, может быть реализовано в тех случаях заключения договора аренды без проведения торгов, которые установлены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, также введенной в действие с 01.03.2015.
Указанный вывод основан на последовательности и взаимной связи законодательного регулирования предоставления земельных участков на торгах и без проведения таковых. Так, предоставление арендатору земельного участка, предназначенного для строительства и без проведения торгов, права определения срока аренды, взаимосвязано с одновременным установлением законодателем конкретных случаев получения права аренды без торгов.
Поскольку, как указано выше, спорный случай предоставления обществу земельного участка не предусмотрен в перечне случаев заключения договора после 01.03.2015 без проведения торгов, то суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для применения положений пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при определении условия о сроке аренды.
Между тем, неверный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного акта относительно этого условия договора.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 3 статьи 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора аренды имущества могут устанавливаться только законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В рассматриваемом случае отношения сторон касаются публичного земельного участка, предоставление которого для целей строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществлялось до 01.03.2015 в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).
Однако, законодательством, действовавшим в период возникновения между сторонами отношений по предоставлению земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, не был установлен срок аренды публичного земельного участка.
В связи с этим, соглашаясь с редакцией Общества о сроке аренды, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия обоснования комитетом предлагаемого им срока, на который земельный участок предоставляется в целях осуществления на нем строительства спорного объекта.
При этом Общество в обоснование испрашиваемого срока аренды в суде апелляционной инстанции представило в материалы дела обоснование срока и масштаба строительства, также представила доказательства в обоснование своей позиции, в том числе и письма с указанием нормативных сроках строительства с приложением топографического материала, выписок из СНиП, технических условий.
Ответчик в свою очередь в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил каких-либо обоснования предлагаемого срока аренды (11 месяцев) ни в суд первой инстанции, ни в апелляционной суд.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 65 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в отличие от комитета, Общество представило в материалы дела обоснование испрашиваемого срока аренды.
В связи с этим суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения судебного акта относительно указанного условия договора. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции учитывает и отсутствие доводов Комитета о каких-либо возможных негативных последствиях для общественных интересов, интересов третьих лиц предложенным истцом сроком аренды.
Доводы Комитета, основанные исключительно на его праве устанавливать срок аренды в связи с осуществлением полномочий собственника земельного участка, не могут быть приняты во внимание, поскольку указанное не исключает необходимости обоснования заявляемых условий договора.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о применении в расчете арендной платы на 2016 год коэффициента инфляции 2010-2015 годов.
Как правильно указал суд первой инстанции, применение коэффициента инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, однако неприменение коэффициентов инфляции обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.
Поскольку решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, применяемая при расчете арендной платы с 01.01.2016, и на 2016 год нормативным актом не утвержден коэффициент инфляции в целях расчета арендной платы, то условия договора относительно расчета арендной платы правомерно приняты судом первой инстанции в редакции истца.
Также суд первой инстанции правомерно отклонил возражения ответчика в части определения размера арендной платы, исходя из следующего.
На основании пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом за спорный период должен производится в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово".
При определении размера арендной платы учитываются вид использования, месторасположение, площадь, особые условия использования земельных участков и особые категории арендаторов (пункт 2.1 Порядка N 62).
В соответствии с пунктом 2.4. Порядка N 62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:
А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П.
В случае, если фактический вид использования земельного участка не предусмотрен приложением N 1 к настоящему Порядку, для расчета размера арендной платы за использование данного земельного участка применяется коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков, установленный для подобных (аналогичных) видов использования (пункт 2.8. Порядка N 62).
Вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен для строительства комплекса социального обслуживания населения.
Подобный (аналогичный) вид использования земельного участка "учреждения социального обеспечения" содержится в пункте 6.1 Приложения N 1 к Порядку N 62, которым установлен коэффициент равный 0,09%.
Комитетом же предлагается использовать при расчете арендной платы коэффициент 7,51% который соответствует виду использования земельного участка под административно-управленческими зданиями, что не соответствует виду разрешенного использования спорного земельного участка.
Социальное обслуживание и административно - управленческие здания это не аналогичные (подобные) виды разрешенного использования, тем более, что Постановление N 62 предусматривает такое назначение земель как социальное обеспечение.
В здании, предназначенном для социального обслуживания, перечень видов деятельности имеет свою специфику. При этом как следует из анализа пункта 6.1 приложения N 1 к Порядку N 62, законодатель различает, когда подлежит применению коэффициент 0,09% к медицинским учреждениям. В частности установлено, что коэффициент 0,09 применяется за исключением объектов медицинского обслуживания, находящихся в частной собственности. Между тем, в отношении социального обеспечения таких исключений не имеется.
Отклоняя довод ответчика, обосновывающий необходимость применения коэффициента 7,51% со ссылкой на предоставление земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности, суд апелляционной инстанции учитывает то, что в комплексе социального обслуживания населения в соответствии с ГОСТом Р 52143-2003 (действующей на момент возникновения спорных отношений) "Социальное обслуживание населения. Основные виды социальных услуг" могут быть предусмотрены следующие виды деятельности: социально-бытовые, направленные на поддержание жизнедеятельности граждан в быту; социально-медицинские, направленные на поддержание и улучшение здоровья граждан; социально-психологические, предусматривающие коррекцию психологического состояния граждан для их адаптации в среде обитания (обществе); социально-педагогические, направленные на профилактику отклонения в поведении и аномалий личного развития клиентов социальных служб, формирование у них позитивных интересов, в том числе в сфере досуга, организацию их досуга, оказание содействия в семейном воспитании детей; социально-экономические, направленные на поддержание и улучшение жизненного уровня; социально-правовые, направленные на поддержание или изменение правового статуса, оказание юридической помощи, защиту законных прав и интересов граждан.
Таким образом, само по себе определение обществом назначение объекта - комплекс социального обслуживания населения с возможными видами деятельности, предусмотренными ГОСТ Р 52143-2003, и не исключающими возможность осуществления предпринимательской деятельности и получения дохода, не может является основание для применения предложенного комитетом коэффициента (7,51%) не соответствующего фактическому виду использования земельного участка.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что предложенная ответчиком редакция договора аренды является специально разработанной и утвержденной типовой формой договора аренды, а ее изменение или дополнение невозможно, апелляционным судом отклоняется, поскольку разработка и утверждение, уполномоченным органом типового договора аренды земельного участка не является основанием для его применения в утвержденной редакции и не лишает другую сторону права заявить разногласия по такому договору, кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что та редакция пунктов, которая принята в предложенном истцом варианте не противоречит действующему законодательству.
В связи с чем, основания для изложения спорных пунктов договора в редакции Комитета так же отсутствуют. Кроме того, необходимость изложения указанных пунктов в редакции ответчика, Комитет с учетом норм действующего законодательства не обосновал.
Ссылка ответчика на то что с 24.06.2016 начались договорные отношения, поскольку земельный участок не мог быть больше предоставлен иным лицам, должен был быть использован истцом, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку комитетом предложены условия договора аренды, согласно которым условия договора применяются к отношениям сторон с момента начала фактического использования земельного участка, а именно с 24.06.2016. Между тем, Комитетом не представлено доказательств того, что спорный земельный участок использовался общество с указанной даты, то есть существовали какие-либо правоотношения по использованию данного участка. Кроме того, включения подобных условий гражданское законодательство относит на волеизъявление обеих сторон. Таким образом, суд первой инстанции правомерно посчитал возможным изложение пункта 2.3 в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, возникшим с момента заключения настоящего Договора аренды земельного участка".
Также суд апелляционной инстанции отмечает, что доводы апелляционной жалобы были предметом исследования и правовой оценки суда первой инстанции, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поэтому не могут являться основанием для отмены оспариваемого решения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд полно и всесторонне исследовал имеющиеся в материалах дела доказательства и дал им правильную оценку. Нарушения норм материального или процессуального права судом допущено не было, поэтому оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, установленных ст. 270 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20 апреля 2017 года по делу N А27-25053/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)