Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению общества, в связи с невозможностью истребования незаконно занятых частей участка ему, как собственнику, причинен ущерб в размере рыночной стоимости утраченного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Иристон" (ИНН 1513030926, ОГРН 1111513011940) - Дзеранова Б.К. (доверенность от 01.04.2017), от ответчика - администрации местного самоуправления города Владикавказа (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087) - Багаева А.Р. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие ответчиков: муниципального предприятия похоронного обслуживания (ИНН 1502002807, ОГРН 1021500578395), финансового управления администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1502013076, ОГРН 1021500580925), третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия - Алания, управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А61-1612/2014 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Марченко О.В.), установил следующее.
ООО "Иристон" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) и муниципальному предприятию похоронного обслуживания (далее - муниципальное предприятие) о взыскании 33 538 578 рублей убытков в виде рыночной стоимости занятых захоронениями частей площадью 9906 кв. м и 8846 кв. м земельного участка площадью 292 570 кв. м (кадастровый номер 15:09:0011601:12), расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, Карцинское шоссе, 11.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия - Алания, управление муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 05.05.2015 исковое заявление удовлетворено. С администрации в пользу общества взыскана стоимость занятых захоронениями земельных участков (площадью 18 752 кв. м) в размере 33 538 578 рублей. В удовлетворении искового заявления к муниципальному предприятию отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 решение от 05.05.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.04.2016 апелляционное постановление от 17.12.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Арбитражный суд округа признал ошибочным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у общества права на предварительное и равноценное возмещение стоимости фактически изъятой земли, а также указал на необходимость обсуждения вопроса о назначении судебной экспертизы.
На основании определения от 02.08.2016 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела судом первой инстанции (т. 6, л.д. 28-30).
К участию в деле в качестве соответчика привлечено финансовое управление администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - финансовое управление).
Определениями от 22.08.2016 и 21.02.2017 по делу назначались судебно-оценочные экспертизы (т. 6, л.д. 71-73; т. 7, л.д. 48-51).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 исковое заявление удовлетворено частично. С муниципального образования г. Владикавказ в лице финансового управления в пользу общества взыскано 30 844 402 рубля убытков и 65 тыс. рублей в возмещение расходов по оплате экспертизы. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. Суд апелляционной инстанции установил, что часть земельного участка, принадлежащего обществу на праве собственности, фактически занята Восточным кладбищем. Предусмотренные законом либо сделкой основания для использования земельного участка общества муниципальным образованием отсутствовали. Земельный участок в установленном порядке не изъят. Утрата земельных участков в связи с невозможностью их освобождения и использования по целевому назначению наделяет истца правом требовать взыскания соответствующей компенсации. Рыночная стоимость фактически изъятых частей земельных участков определена судом апелляционной инстанции на основании заключения повторной судебной экспертизы от 21.03.2017 N ЭЗ-160317/32. Доводы представителя администрации о том, что экспертное заключение выполнено с нарушением стандартов оценки, содержит недостоверные сведения об объектах-аналогах и арифметические ошибки, суд апелляционной инстанции отклонил.
Администрация обжаловала постановление суда апелляционной инстанции по правилам главы 35 Кодекса. Податель жалобы указывает, что апелляционный суд не дал надлежащей оценки доводам о некорректности выводов, содержащихся в экспертном заключении от 21.03.2017 N ЭЗ-160317/32. Эксперт не принял во внимание результаты лабораторных исследований, подтверждающих невозможность использования участков для сельскохозяйственного производства, не внес поправки по местоположению участков-аналогов, неправильно применил поправку на торг, а также допустил фактические и арифметические ошибки. Апелляционный суд без достаточных оснований отказал в вызове эксперта в судебное заседание.
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.
Заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания (статья 153.1 Кодекса).
В заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены постановления.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 28.04.2017 следует изменить.
Как видно из материалов дела, общество является собственником земельного участка из земель населенных пунктов (разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства) площадью 292 570 кв. м (кадастровый номер 15:09:0011601:12), расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, Карцинское шоссе, д. 11 (т. 1, л.д. 12, 13).
В ходе проведения кадастровых работ по определению на местности границ земельного участка установлено наличие на двух его частях захоронений Восточного кладбища. В соответствии с заключением землеустроительной экспертизы N 16/2014 площадь занятых захоронениями частей земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011601:12 составляет 9906 и 8846 кв. м (т. 2, л.д. 71-94).
В рамках настоящего дела общество предъявило иск о взыскании с ответчика денежной компенсации (в размере рыночной стоимости) за фактически изъятые у него для муниципальных нужд части принадлежащего ему земельного участка.
В соответствии со статьями 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в действовавшей в момент фактического занятия частей земельного участка захоронениями редакции допускалось изъятие земельного участка у собственника для муниципальных нужд путем выкупа. Плата за изымаемый земельный участок определялась соглашением с собственником участка и включала в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понес в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на получение соответствующей компенсации.
К вопросам местного значения поселения, согласно пункту 22 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" относятся организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения. В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 12.01.1996 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" органы местного самоуправления районов, поселений и городских округов создают специализированные службы по вопросам похоронного дела, на которые возлагается обязанность по осуществлению погребения умерших. Порядок деятельности специализированных служб по вопросам похоронного дела определяется органами местного самоуправления районов, поселений и городских округов. Судебная практика исходит из недопустимости присвоения статуса специализированной службы по вопросам похоронного дела коммерческим организациям (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2012 N ВАС-16422/12).
Местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них, в том числе кладбищами для захоронения тел (останков) умерших. Создаваемые, а также существующие места погребения не подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов местного самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней, после землетрясений и других стихийных бедствий (статья 4 Федерального закона от 12.01.1996 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле").
Суд апелляционной инстанции, установив, что процедура изъятия у общества спорных частей земельного участка для муниципальных нужд и выплаты обществу соответствующей компенсации, не соблюдена, факт занятия частей земельного участка захоронениями ответчиками не оспаривается, а освобождение частей земельного участка от захоронений невозможно, сделал правильный вывод о том, что общество вправе требовать взыскания рыночной стоимости изъятого имущества.
Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015; далее - Обзор).
При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора).
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).
При определении размера рыночной стоимости фактически изъятых у истца частей земельного участка суд апелляционной инстанции руководствовался заключением повторной судебной экспертизы от 21.03.2017 N ЭЗ-160317/32 (т. 7, л.д. 61-94).
В то же время суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковое заявление общества в сумме 30 844 402 рублей, не принял во внимание следующее.
По смыслу статей 280 и 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В пункте 8 Обзора приведена правовая позиция, согласно которой выкупная цена земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования, который установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.
Согласно кадастровому паспорту от 16.08.2011 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0011601:12 относился к категории "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" (т. 1, л.д. 13; т. 2, л.д. 103). Данный вид разрешенного использования не изменен и на момент разрешения иска судом апелляционной инстанции (согласно экспертному заключению N ЭЗ-160317/32 кадастровый номер земельного участка общества изменен на 15:09:0011601:43, что подтверждено сведениями, содержащимися на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
С учетом изложенного рыночная стоимость фактически изъятых у общества частей земельного участка подлежала определению исходя из юридически закрепленного вида разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".
Из заключения N ЭЗ-160317/32 следует, что определение рыночной стоимости земельного участка эксперт произвел исходя из двух вариантов использования: 1) расчет рыночной стоимости объектов экспертизы как условно свободных земельных участков (т. 7, л.д. 79); 2) расчет рыночной стоимости объектов экспертизы как земельных участков, занятых захоронениями (т. 7, л.д. 86).
При реализации первого варианта расчета эксперт исходил из возможности изменения вида разрешенного использования спорных частей земельного участка под жилую застройку и учитывал характеристики участков-аналогов с видом разрешенного использования "для жилищного строительства" (т. 7, л.д. 80). Данный вариант расчета не соответствует положениям статьи 281 Гражданского кодекса, предполагающей, что земельный участок подлежит оценке исходя из юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия.
Второй вариант расчета произведен исходя из возможности изменения текущего вида разрешенного использования земельного участка на "размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения". При этом эксперт учитывал характеристики участков-аналогов, вид разрешенного использования которых практически соответствовал спорному участку (т. 7, л.д. 87-92). В то же время для определения рыночной стоимости в этом случае применен коэффициент перевода из вида разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" к виду разрешенного использования "для размещения кладбищ, крематориев, мест захоронения", равный 6,093253 (т. 7, л.д. 86, 89, 92). Поскольку в данном случае определение рыночной стоимости фактически изъятых частей земельного участка следовало производить исходя из юридически закрепленного вида разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), названный коэффициент перевода не подлежал применению.
Таким образом, при определении рыночной стоимости изъятых частей земельного участка по второму варианту расчета эксперт правильно определил средневзвешенную стоимость каждого из участков исходя из существующего вида разрешенного использования, однако ошибочно применил коэффициент перевода в иной вид разрешенного использования (т. 7, л.д. 92).
Без применения названного коэффициента рыночная стоимость части земельного участка площадью 9906 кв. м составит 2 553 073 рубля 05 копеек (15 556 520 рублей / 6,093253), части земельного участка площадью 8846 кв. м - 2 279 622 рубля 07 копеек (13 890 314 рублей / 6,093253). Общая рыночная стоимость фактически изъятых у общества частей земельного участка составит 4 832 695 рублей 12 копеек (2 553 073 рубля 05 копеек 2 279 622 рубля 07 копеек).
Таким образом, с публично правового образования в пользу общества необходимо взыскать рыночную стоимость фактически изъятых частей спорного участка в размере 4 832 695 рублей 12 копеек, в удовлетворении остальной части исковых требований следовало отказать.
Иные доводы жалобы администрации подлежат отклонению. Как следует из аудиопротокола судебного заседания от 27.04.2017, представитель администрации указывал на использование экспертом одного подхода к определению рыночной стоимости, несоответствие характеристик участков-аналогов и объекта экспертизы, невозможность проверить сведения об объектах, наличие в заключении повторной судебной экспертизы фактических и арифметических ошибок.
В силу статей 11 и 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Закона.
Статьей 20 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование.
В данном случае экспертное заключение N ЭЗ-160317/32 содержит подробное описание методологии определения рыночной стоимости объектов экспертизы, описание подходов к оценке, обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, указание на основные экономические, материальные, технические и другим характеристики участков-аналогов, ссылки на соответствующие сведения о них в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, что позволяет суду использовать данный источник доказательственной информации для определения причитающейся обществу компенсации исходя из рыночной стоимости фактически изъятых частей земельного участка на момент рассмотрения спора.
Доводы администрации о том, что действительные физические и экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключали их принятие в качестве таковых в целях оценки рыночной стоимости спорного земельного участка (существенно влияли на итоговый результат), не подтверждены документально. Сведения о дате осмотра участка зафиксированы в приложении к заключению (т. 7, л.д. 103-118).
Аргумент ответчика о том, что у эксперта, проводившего экспертизу, приостановлено право осуществления оценочной деятельности, не принимается, поскольку данное событие имело место после завершения рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Ссылка администрации на рецензию на заключение не принимается, поскольку данный документ не был предметом исследования суда апелляционной инстанции, представлен ответчиком непосредственно в суд округа. В силу части 3 статьи 286 Кодекса при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Заключение эксперта N 32-16э (т. 6, л.д. 98-146) правомерно не принято судом апелляционной инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства. Ссылку ответчика на результаты лабораторных исследований почвы следует отклонить, поскольку податель жалобы не учитывает возможность восстановления соответствующих показателей качества почвы при проведении комплекса агротехнических мероприятий.
Вывод суда апелляционной инстанций об отнесении на ответчика расходов, связанных с проведением экспертизы, соответствует правилам статьи 110 и части 1 статьи 111 Кодекса и установленным в рамках настоящего дела обстоятельствам.
В связи с частичным отказом в удовлетворении искового заявления с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 17 645 рублей 65 копейки государственной пошлины по исковому заявлению (статья 110 Кодекса).
Поскольку суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, а законность судебных актов повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции, постановление апелляционного суда следует изменить, уменьшив размер взысканной с ответчика компенсации за фактические изъятые части земельного участка общества, а также увеличив размер взысканной с истца (ООО "Иристон") в доход федерального бюджета государственной пошлины (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 28.04.2017 следует оставить без изменения.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А61-1612/2014 изменить, уменьшив размер взысканных с муниципального образования город Владикавказ в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иристон" убытков до 4 832 695 рублей 12 копеек, а также увеличив размер взысканной с истца в доход федерального бюджета государственной пошлины до 17 645 рублей 65 копеек.
В остальной части постановление от 28.04.2017 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 07.07.2017 N Ф08-4530/2017 ПО ДЕЛУ N А61-1612/2014
Требование: О взыскании убытков в виде рыночной стоимости занятых захоронениями частей земельного участка.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: По мнению общества, в связи с невозможностью истребования незаконно занятых частей участка ему, как собственнику, причинен ущерб в размере рыночной стоимости утраченного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. по делу N А61-1612/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Иристон" (ИНН 1513030926, ОГРН 1111513011940) - Дзеранова Б.К. (доверенность от 01.04.2017), от ответчика - администрации местного самоуправления города Владикавказа (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087) - Багаева А.Р. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие ответчиков: муниципального предприятия похоронного обслуживания (ИНН 1502002807, ОГРН 1021500578395), финансового управления администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1502013076, ОГРН 1021500580925), третьих лиц: федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия - Алания, управления муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказа на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А61-1612/2014 (судьи Луговая Ю.Б., Егорченко И.Н., Марченко О.В.), установил следующее.
ООО "Иристон" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация) и муниципальному предприятию похоронного обслуживания (далее - муниципальное предприятие) о взыскании 33 538 578 рублей убытков в виде рыночной стоимости занятых захоронениями частей площадью 9906 кв. м и 8846 кв. м земельного участка площадью 292 570 кв. м (кадастровый номер 15:09:0011601:12), расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, Карцинское шоссе, 11.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия - Алания, управление муниципальным имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации местного самоуправления города Владикавказа.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 05.05.2015 исковое заявление удовлетворено. С администрации в пользу общества взыскана стоимость занятых захоронениями земельных участков (площадью 18 752 кв. м) в размере 33 538 578 рублей. В удовлетворении искового заявления к муниципальному предприятию отказано.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 решение от 05.05.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.04.2016 апелляционное постановление от 17.12.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Арбитражный суд округа признал ошибочным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у общества права на предварительное и равноценное возмещение стоимости фактически изъятой земли, а также указал на необходимость обсуждения вопроса о назначении судебной экспертизы.
На основании определения от 02.08.2016 Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела судом первой инстанции (т. 6, л.д. 28-30).
К участию в деле в качестве соответчика привлечено финансовое управление администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее - финансовое управление).
Определениями от 22.08.2016 и 21.02.2017 по делу назначались судебно-оценочные экспертизы (т. 6, л.д. 71-73; т. 7, л.д. 48-51).
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 исковое заявление удовлетворено частично. С муниципального образования г. Владикавказ в лице финансового управления в пользу общества взыскано 30 844 402 рубля убытков и 65 тыс. рублей в возмещение расходов по оплате экспертизы. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано. Суд апелляционной инстанции установил, что часть земельного участка, принадлежащего обществу на праве собственности, фактически занята Восточным кладбищем. Предусмотренные законом либо сделкой основания для использования земельного участка общества муниципальным образованием отсутствовали. Земельный участок в установленном порядке не изъят. Утрата земельных участков в связи с невозможностью их освобождения и использования по целевому назначению наделяет истца правом требовать взыскания соответствующей компенсации. Рыночная стоимость фактически изъятых частей земельных участков определена судом апелляционной инстанции на основании заключения повторной судебной экспертизы от 21.03.2017 N ЭЗ-160317/32. Доводы представителя администрации о том, что экспертное заключение выполнено с нарушением стандартов оценки, содержит недостоверные сведения об объектах-аналогах и арифметические ошибки, суд апелляционной инстанции отклонил.
Администрация обжаловала постановление суда апелляционной инстанции по правилам главы 35 Кодекса. Податель жалобы указывает, что апелляционный суд не дал надлежащей оценки доводам о некорректности выводов, содержащихся в экспертном заключении от 21.03.2017 N ЭЗ-160317/32. Эксперт не принял во внимание результаты лабораторных исследований, подтверждающих невозможность использования участков для сельскохозяйственного производства, не внес поправки по местоположению участков-аналогов, неправильно применил поправку на торг, а также допустил фактические и арифметические ошибки. Апелляционный суд без достаточных оснований отказал в вызове эксперта в судебное заседание.
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления.
Заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания (статья 153.1 Кодекса).
В заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, представитель общества указал на отсутствие оснований для отмены постановления.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 28.04.2017 следует изменить.
Как видно из материалов дела, общество является собственником земельного участка из земель населенных пунктов (разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства) площадью 292 570 кв. м (кадастровый номер 15:09:0011601:12), расположенного по адресу: Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, Карцинское шоссе, д. 11 (т. 1, л.д. 12, 13).
В ходе проведения кадастровых работ по определению на местности границ земельного участка установлено наличие на двух его частях захоронений Восточного кладбища. В соответствии с заключением землеустроительной экспертизы N 16/2014 площадь занятых захоронениями частей земельного участка с кадастровым номером 15:09:0011601:12 составляет 9906 и 8846 кв. м (т. 2, л.д. 71-94).
В рамках настоящего дела общество предъявило иск о взыскании с ответчика денежной компенсации (в размере рыночной стоимости) за фактически изъятые у него для муниципальных нужд части принадлежащего ему земельного участка.
В соответствии со статьями 279 и 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в действовавшей в момент фактического занятия частей земельного участка захоронениями редакции допускалось изъятие земельного участка у собственника для муниципальных нужд путем выкупа. Плата за изымаемый земельный участок определялась соглашением с собственником участка и включала в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понес в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на получение соответствующей компенсации.
К вопросам местного значения поселения, согласно пункту 22 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" относятся организация ритуальных услуг и содержание мест захоронения. В соответствии со статьей 29 Федерального закона от 12.01.1996 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле" органы местного самоуправления районов, поселений и городских округов создают специализированные службы по вопросам похоронного дела, на которые возлагается обязанность по осуществлению погребения умерших. Порядок деятельности специализированных служб по вопросам похоронного дела определяется органами местного самоуправления районов, поселений и городских округов. Судебная практика исходит из недопустимости присвоения статуса специализированной службы по вопросам похоронного дела коммерческим организациям (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2012 N ВАС-16422/12).
Местами погребения являются отведенные в соответствии с этическими, санитарными и экологическими требованиями участки земли с сооружаемыми на них, в том числе кладбищами для захоронения тел (останков) умерших. Создаваемые, а также существующие места погребения не подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов местного самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней, после землетрясений и других стихийных бедствий (статья 4 Федерального закона от 12.01.1996 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле").
Суд апелляционной инстанции, установив, что процедура изъятия у общества спорных частей земельного участка для муниципальных нужд и выплаты обществу соответствующей компенсации, не соблюдена, факт занятия частей земельного участка захоронениями ответчиками не оспаривается, а освобождение частей земельного участка от захоронений невозможно, сделал правильный вывод о том, что общество вправе требовать взыскания рыночной стоимости изъятого имущества.
Выводы суда апелляционной инстанции в указанной части соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015; далее - Обзор).
При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора (пункт 7 Обзора).
Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).
При определении размера рыночной стоимости фактически изъятых у истца частей земельного участка суд апелляционной инстанции руководствовался заключением повторной судебной экспертизы от 21.03.2017 N ЭЗ-160317/32 (т. 7, л.д. 61-94).
В то же время суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковое заявление общества в сумме 30 844 402 рублей, не принял во внимание следующее.
По смыслу статей 280 и 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было.
В пункте 8 Обзора приведена правовая позиция, согласно которой выкупная цена земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования, который установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.
Согласно кадастровому паспорту от 16.08.2011 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0011601:12 относился к категории "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" (т. 1, л.д. 13; т. 2, л.д. 103). Данный вид разрешенного использования не изменен и на момент разрешения иска судом апелляционной инстанции (согласно экспертному заключению N ЭЗ-160317/32 кадастровый номер земельного участка общества изменен на 15:09:0011601:43, что подтверждено сведениями, содержащимися на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
С учетом изложенного рыночная стоимость фактически изъятых у общества частей земельного участка подлежала определению исходя из юридически закрепленного вида разрешенного использования - "для сельскохозяйственного производства".
Из заключения N ЭЗ-160317/32 следует, что определение рыночной стоимости земельного участка эксперт произвел исходя из двух вариантов использования: 1) расчет рыночной стоимости объектов экспертизы как условно свободных земельных участков (т. 7, л.д. 79); 2) расчет рыночной стоимости объектов экспертизы как земельных участков, занятых захоронениями (т. 7, л.д. 86).
При реализации первого варианта расчета эксперт исходил из возможности изменения вида разрешенного использования спорных частей земельного участка под жилую застройку и учитывал характеристики участков-аналогов с видом разрешенного использования "для жилищного строительства" (т. 7, л.д. 80). Данный вариант расчета не соответствует положениям статьи 281 Гражданского кодекса, предполагающей, что земельный участок подлежит оценке исходя из юридически закрепленного вида разрешенного использования до начала процедуры изъятия.
Второй вариант расчета произведен исходя из возможности изменения текущего вида разрешенного использования земельного участка на "размещение кладбищ, крематориев и мест захоронения". При этом эксперт учитывал характеристики участков-аналогов, вид разрешенного использования которых практически соответствовал спорному участку (т. 7, л.д. 87-92). В то же время для определения рыночной стоимости в этом случае применен коэффициент перевода из вида разрешенного использования "для сельскохозяйственного производства" к виду разрешенного использования "для размещения кладбищ, крематориев, мест захоронения", равный 6,093253 (т. 7, л.д. 86, 89, 92). Поскольку в данном случае определение рыночной стоимости фактически изъятых частей земельного участка следовало производить исходя из юридически закрепленного вида разрешенного использования (для сельскохозяйственного производства), названный коэффициент перевода не подлежал применению.
Таким образом, при определении рыночной стоимости изъятых частей земельного участка по второму варианту расчета эксперт правильно определил средневзвешенную стоимость каждого из участков исходя из существующего вида разрешенного использования, однако ошибочно применил коэффициент перевода в иной вид разрешенного использования (т. 7, л.д. 92).
Без применения названного коэффициента рыночная стоимость части земельного участка площадью 9906 кв. м составит 2 553 073 рубля 05 копеек (15 556 520 рублей / 6,093253), части земельного участка площадью 8846 кв. м - 2 279 622 рубля 07 копеек (13 890 314 рублей / 6,093253). Общая рыночная стоимость фактически изъятых у общества частей земельного участка составит 4 832 695 рублей 12 копеек (2 553 073 рубля 05 копеек 2 279 622 рубля 07 копеек).
Таким образом, с публично правового образования в пользу общества необходимо взыскать рыночную стоимость фактически изъятых частей спорного участка в размере 4 832 695 рублей 12 копеек, в удовлетворении остальной части исковых требований следовало отказать.
Иные доводы жалобы администрации подлежат отклонению. Как следует из аудиопротокола судебного заседания от 27.04.2017, представитель администрации указывал на использование экспертом одного подхода к определению рыночной стоимости, несоответствие характеристик участков-аналогов и объекта экспертизы, невозможность проверить сведения об объектах, наличие в заключении повторной судебной экспертизы фактических и арифметических ошибок.
В силу статей 11 и 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Закона.
Статьей 20 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе данным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование.
В данном случае экспертное заключение N ЭЗ-160317/32 содержит подробное описание методологии определения рыночной стоимости объектов экспертизы, описание подходов к оценке, обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, указание на основные экономические, материальные, технические и другим характеристики участков-аналогов, ссылки на соответствующие сведения о них в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, что позволяет суду использовать данный источник доказательственной информации для определения причитающейся обществу компенсации исходя из рыночной стоимости фактически изъятых частей земельного участка на момент рассмотрения спора.
Доводы администрации о том, что действительные физические и экономические характеристики выбранных объектов-аналогов исключали их принятие в качестве таковых в целях оценки рыночной стоимости спорного земельного участка (существенно влияли на итоговый результат), не подтверждены документально. Сведения о дате осмотра участка зафиксированы в приложении к заключению (т. 7, л.д. 103-118).
Аргумент ответчика о том, что у эксперта, проводившего экспертизу, приостановлено право осуществления оценочной деятельности, не принимается, поскольку данное событие имело место после завершения рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Ссылка администрации на рецензию на заключение не принимается, поскольку данный документ не был предметом исследования суда апелляционной инстанции, представлен ответчиком непосредственно в суд округа. В силу части 3 статьи 286 Кодекса при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
Заключение эксперта N 32-16э (т. 6, л.д. 98-146) правомерно не принято судом апелляционной инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства. Ссылку ответчика на результаты лабораторных исследований почвы следует отклонить, поскольку податель жалобы не учитывает возможность восстановления соответствующих показателей качества почвы при проведении комплекса агротехнических мероприятий.
Вывод суда апелляционной инстанций об отнесении на ответчика расходов, связанных с проведением экспертизы, соответствует правилам статьи 110 и части 1 статьи 111 Кодекса и установленным в рамках настоящего дела обстоятельствам.
В связи с частичным отказом в удовлетворении искового заявления с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 17 645 рублей 65 копейки государственной пошлины по исковому заявлению (статья 110 Кодекса).
Поскольку суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, а законность судебных актов повторно проверяется арбитражным судом кассационной инстанции, постановление апелляционного суда следует изменить, уменьшив размер взысканной с ответчика компенсации за фактические изъятые части земельного участка общества, а также увеличив размер взысканной с истца (ООО "Иристон") в доход федерального бюджета государственной пошлины (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).
В остальной части постановление суда апелляционной инстанции от 28.04.2017 следует оставить без изменения.
В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А61-1612/2014 изменить, уменьшив размер взысканных с муниципального образования город Владикавказ в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иристон" убытков до 4 832 695 рублей 12 копеек, а также увеличив размер взысканной с истца в доход федерального бюджета государственной пошлины до 17 645 рублей 65 копеек.
В остальной части постановление от 28.04.2017 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)