Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель Поздняк Е.А. по доверенности от 24.05.2017, паспорт, директор ООО "Квадро" - Коновалов В.А., паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 по делу N А32-8898/2017 по иску администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Квадро" (ИНН 2320000564, ОГРН 1022302837150), о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды, принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Квадро" (далее - ответчик) в пользу администрации города Сочи сумму задолженности за пользование земельным участком площадью 6 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 595 556,01 рублей - задолженность по арендной плате, задолженность по пени (по состоянию на 13.12.2016) - 74 760,42 рублей, расторгнуть договор аренды от 20.05.1998 N 4900000933 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 6000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что ответчик действительно допустил незначительную просрочку внесения платежей, однако на момент рассмотрения дела задолженность и неустойка оплачены. Таким образом, по мнению суда в деле отсутствуют доказательства существенного нарушения обществом условий договора аренды, основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды отсутствуют.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Ответчиком оплата за использование земельного участка площадью 6 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 не произведена. По мнению заявителя, решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и нарушает права администрации как участника договорных отношений.
В отзыве на апелляционную жалобу общество "Квадро" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из текста отзыва, до даты рассмотрения судом настоящего дела ответчиком полностью погашена задолженность и пени по договору аренды, что подтверждается платежными поручениями, приложенными к отзыву на исковое заявление, а также актом сверки взаимных расчетов на 19.09.2017. Таким образом, ответчиком устранены допущенные ранее нарушения своих обязательств по договору. Иных нарушений договора аренды ответчиком не допущено, истцом не заявлено. Поскольку несвоевременное внесение ответчиком арендной платы не повлекло существенного ущерба, иные нарушения договора аренды отсутствуют и обществом допущенное нарушение устранено в полном объеме в разумный срок, общество "Квадро" считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
В судебное заседание истец явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.05.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ТОО "Квадро" (арендатор) заключен договор N 933 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 6 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект.
Сторонами согласован срок действия договора с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 27.03.2003 номер договора N 933 от 20.05.1998 изменен на N 4900000933 от 20.05.1998.
Как следует из текста искового заявления, ответчиком оплата за использование земельного участка площадью 6 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 не произведена.
Указывая на наличие задолженности со стороны общества "Квадро", администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302026:16 обладает администрация города Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.12.2016 N 90-30341185.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено, что задолженность, отыскиваемая в рамках настоящего дела, отсутствует. Указанный факт подтвержден актом сверки расчетов по состоянию на 26.05.2017.
Судом установлено, что в дело представлен акт сверки расчетов (т. 1, л.д. 50-51), имеющий подпись сотрудника Департамента имущественных отношений города Сочи, в котором указано, что на дату составления переплата по основному обязательству составляет 358 805,71 руб., имеется переплата по неустойке в размере 134,04 руб. Кроме того, в дело представлены платежные поручения также свидетельствующие об оплате обществом "Квадро" арендных платежей (т. 1, л.д. 56-64).
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о наличии задолженности подлежат отклонению.
Таким образом, во взыскании денежных средств истцу судом первой инстанции отказано правомерно.
Истец также не согласен с обжалуемым решением в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка, указывая на соответствующее право арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы.
Данные отклоняются апелляционным судом в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными (не более двух периодов) и устранены в разумный срок. При этом администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что обществом планомерно осуществлялись все мероприятия для строительства объекта, под который был выделен земельный участок: планирование территории; подготовка проектов планировки и межевания, их утверждение; подготовка и утверждение градостроительного плана; изготовление получение технических условий на присоединение к объекту инженерной инфраструктуры; проведение инженерных изысканий, их государственная экспертиза; архитектурно-строительного проектирования объекта, его согласование; получение разрешения на строительство; само строительство; оформление имущественных прав на объект строительства и т.д.
Право собственности на объект незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект зарегистрировано ООО "Квадро" 08.08.2006, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 23 АА 815998, выданным 08.09.2006. К 2011 году обществом было возведено 6-этажное здание, что свидетельствует об использовании земельного участка в соответствии с договором аренды.
Вместе с тем, при проведении инженерно-технического обследования несущих строительных конструкций железобетонного каркаса здания административно-гостиничного комплекса, выполненного по заказу Общества ООО "Адлерпроектцентр" по договору N 27/11 от 08.09.2011 г., специалистами выявлено, что каркас здания не обладает необходимой жесткостью, а его элементы прочностью и устойчивостью для восприятия эксплуатационных и нормативных нагрузок в условиях 9-балльной сейсмической активности (стр. стр. 7, 19 заключения). На основании чего, здание отнесено к категории аварийного. В этом же заключении указано, что устранение указанных в заключении дефектов путем усиления строительных конструкций каркаса здания невозможно, однако возможно принятие за основу прежних фундаментов с устройством дополнительного свайного поля и монолитной ж/б плиты.
В связи с чем, обществом было принято решение о демонтаже аварийных частей незавершенного строительством объекта (шести возведенных этажей) и продолжении строительства с использованием имеющегося фундамента.
Акт о приемке выполненных работ по демонтажу был подписан сторонами 06.11.2012. Снос объекта был произведен с целью дальнейшего строительства здания по иному, соответствующему строительным нормам и правилам проекту, с необходимой жесткостью, прочностью и устойчивостью его каркаса для восприятия эксплуатационных и нормативных нагрузок в условиях 9-балльной сейсмической активности, однако на прежнем фундаменте.
20.07.2012 Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, по результатам рассмотрения представленных ООО "Квадро" материалов по объекту, выдано Заключение по отклонению от предельных параметров разрешенного строительства N Х/48гп-12 от 20.07.2012, и материалы были направлены в Комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, для дальнейшего прохождения публичных слушаний по отклонению от предельных параметров разрешенного строительства в территориальной зоне "РК" и "ОГК".
Согласно Решению комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки Муниципального образования город-курорт Сочи от 10.08.2012 комиссия посчитала возможным рассмотреть на публичных слушаниях вопрос Общества о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта. Данные слушания были назначены на 07.09.2012, но не проводились.
В 2013 году, в связи с подготовкой к проведению XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских игр 2014 года в городе Сочи, Администрацией г. Сочи в лице Департамента строительства в адрес ООО "Квадро" было направлено Требование N 56 от 14.04.2013 о консервации объекта капитального строительства (незавершенного строительством объекта), и приведении к единому архитектурно-планировочному облику в срок до 01.06.2013.
В связи с чем, обществом был заключен с ООО "КОМСТРОЙ" договор N 12/02 от 10.02.2013 на создание ограждения, монтаж забора, что также привело к приостановке процесса использования земельного участка по назначению.
05.07.2013 обществом заключен договор N 24/13 с подрядчиком ООО "СочиТизисПроект" на производство инженерно-геологических, инженерно-геофизических, инженерно-экологических и гидрометеорологических изысканий на земельном участке площадью 6000 кв. м кадастровый номер 23:49:0302026:16, для разработки проектной документации. Работы по данному договору подрядчиком выполнены, обществом приняты и оплачены, что подтверждается Актом сдачи-приемки выполненных работ от 03.10.2013.
13.09.2013 обществом заключен договор N 27/13 с подрядчиком ООО "СочиТизисПроект" на производство инженерно-геодезических изысканий на земельном участке площадью 6000 кв. м кадастровый номер 23:49:0302026:16, для разработки проектной документации. Работы по данному договору подрядчиком выполнены, обществом приняты и оплачены.
21.05.2014, для проведения обязательной государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и оценки соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и нормативных документов РФ в области проектирования и строительства, обществом заключен договор N С-15 с ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза". Указанные работы были предварительно оплачены Обществом, выполнены Исполнителем в полном объеме, и 30.06.2014 приняты обществом вместе с Заключением государственной экспертизы.
С этого времени, обществом осуществляются мероприятия по реализации нового проекта в связи с изменением концепции строительства и разработки соответствующей рабочей документации.
15.02.2017 обществом с ООО "Архитектурное-конструкторское бюро "Гепар" заключен договор N 6 на создание (передачу) научно-технической продукции на земельном участке площадью 6000 кв. м кадастровый номер 23:49:0302026:16 для разработки архитектурного эскизного проекта реконструкции "Гостиница ООО "КВАДРО".
23.05.2017 обществом с ООО "Архитектурное-конструкторское бюро "Гепар" заключен Договор N 24 на выполнение проектной и рабочей документации - реконструкция "Гостиница ООО КВАДРО" Шератон Сочи, на земельном участке площадью 6000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302026:16) по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 95 "А".
С учетом изложенного судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что изложенные факты свидетельствуют о последовательных действиях ответчика в целях осуществления его намерений по возобновлению и завершению строительства Гостиницы.
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена судом кассационной инстанции по аналогичному спору о расторжении договора аренды по иску Администрации города Сочи в рамках дела N А32-36160/2016 (постановление от 04.07.2017).
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 по делу N А32-8898/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2017 N 15АП-14374/2017 ПО ДЕЛУ N А32-8898/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. N 15АП-14374/2017
Дело N А32-8898/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Величко М.Г., Барановой Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель Поздняк Е.А. по доверенности от 24.05.2017, паспорт, директор ООО "Квадро" - Коновалов В.А., паспорт,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 по делу N А32-8898/2017 по иску администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Квадро" (ИНН 2320000564, ОГРН 1022302837150), о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды, принятое в составе судьи Боровика А.М.
установил:
администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Квадро" (далее - ответчик) в пользу администрации города Сочи сумму задолженности за пользование земельным участком площадью 6 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в размере 595 556,01 рублей - задолженность по арендной плате, задолженность по пени (по состоянию на 13.12.2016) - 74 760,42 рублей, расторгнуть договор аренды от 20.05.1998 N 4900000933 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 6000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Мотивируя решение, суд первой инстанции указал, что ответчик действительно допустил незначительную просрочку внесения платежей, однако на момент рассмотрения дела задолженность и неустойка оплачены. Таким образом, по мнению суда в деле отсутствуют доказательства существенного нарушения обществом условий договора аренды, основания для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды отсутствуют.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Ответчиком оплата за использование земельного участка площадью 6 000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 не произведена. По мнению заявителя, решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно и нарушает права администрации как участника договорных отношений.
В отзыве на апелляционную жалобу общество "Квадро" просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Как следует из текста отзыва, до даты рассмотрения судом настоящего дела ответчиком полностью погашена задолженность и пени по договору аренды, что подтверждается платежными поручениями, приложенными к отзыву на исковое заявление, а также актом сверки взаимных расчетов на 19.09.2017. Таким образом, ответчиком устранены допущенные ранее нарушения своих обязательств по договору. Иных нарушений договора аренды ответчиком не допущено, истцом не заявлено. Поскольку несвоевременное внесение ответчиком арендной платы не повлекло существенного ущерба, иные нарушения договора аренды отсутствуют и обществом допущенное нарушение устранено в полном объеме в разумный срок, общество "Квадро" считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют.
В судебное заседание истец явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.05.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ТОО "Квадро" (арендатор) заключен договор N 933 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 6 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект.
Сторонами согласован срок действия договора с 01.01.1998 по 01.01.2047 (пункт 2.1 договора).
Дополнительным соглашением от 27.03.2003 номер договора N 933 от 20.05.1998 изменен на N 4900000933 от 20.05.1998.
Как следует из текста искового заявления, ответчиком оплата за использование земельного участка площадью 6 000 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302026:16, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, в районе Центрального военного санатория, Курортный проспект, за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 не произведена.
Указывая на наличие задолженности со стороны общества "Квадро", администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302026:16 обладает администрация города Сочи, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 13.12.2016 N 90-30341185.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.
В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено, что задолженность, отыскиваемая в рамках настоящего дела, отсутствует. Указанный факт подтвержден актом сверки расчетов по состоянию на 26.05.2017.
Судом установлено, что в дело представлен акт сверки расчетов (т. 1, л.д. 50-51), имеющий подпись сотрудника Департамента имущественных отношений города Сочи, в котором указано, что на дату составления переплата по основному обязательству составляет 358 805,71 руб., имеется переплата по неустойке в размере 134,04 руб. Кроме того, в дело представлены платежные поручения также свидетельствующие об оплате обществом "Квадро" арендных платежей (т. 1, л.д. 56-64).
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о наличии задолженности подлежат отклонению.
Таким образом, во взыскании денежных средств истцу судом первой инстанции отказано правомерно.
Истец также не согласен с обжалуемым решением в части отказа в иске по требованию о расторжении договора аренды земельного участка, указывая на соответствующее право арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы.
Данные отклоняются апелляционным судом в силу следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Вместе с тем, в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.
Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными (не более двух периодов) и устранены в разумный срок. При этом администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что обществом планомерно осуществлялись все мероприятия для строительства объекта, под который был выделен земельный участок: планирование территории; подготовка проектов планировки и межевания, их утверждение; подготовка и утверждение градостроительного плана; изготовление получение технических условий на присоединение к объекту инженерной инфраструктуры; проведение инженерных изысканий, их государственная экспертиза; архитектурно-строительного проектирования объекта, его согласование; получение разрешения на строительство; само строительство; оформление имущественных прав на объект строительства и т.д.
Право собственности на объект незавершенного строительством, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Курортный проспект зарегистрировано ООО "Квадро" 08.08.2006, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права N 23 АА 815998, выданным 08.09.2006. К 2011 году обществом было возведено 6-этажное здание, что свидетельствует об использовании земельного участка в соответствии с договором аренды.
Вместе с тем, при проведении инженерно-технического обследования несущих строительных конструкций железобетонного каркаса здания административно-гостиничного комплекса, выполненного по заказу Общества ООО "Адлерпроектцентр" по договору N 27/11 от 08.09.2011 г., специалистами выявлено, что каркас здания не обладает необходимой жесткостью, а его элементы прочностью и устойчивостью для восприятия эксплуатационных и нормативных нагрузок в условиях 9-балльной сейсмической активности (стр. стр. 7, 19 заключения). На основании чего, здание отнесено к категории аварийного. В этом же заключении указано, что устранение указанных в заключении дефектов путем усиления строительных конструкций каркаса здания невозможно, однако возможно принятие за основу прежних фундаментов с устройством дополнительного свайного поля и монолитной ж/б плиты.
В связи с чем, обществом было принято решение о демонтаже аварийных частей незавершенного строительством объекта (шести возведенных этажей) и продолжении строительства с использованием имеющегося фундамента.
Акт о приемке выполненных работ по демонтажу был подписан сторонами 06.11.2012. Снос объекта был произведен с целью дальнейшего строительства здания по иному, соответствующему строительным нормам и правилам проекту, с необходимой жесткостью, прочностью и устойчивостью его каркаса для восприятия эксплуатационных и нормативных нагрузок в условиях 9-балльной сейсмической активности, однако на прежнем фундаменте.
20.07.2012 Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи, по результатам рассмотрения представленных ООО "Квадро" материалов по объекту, выдано Заключение по отклонению от предельных параметров разрешенного строительства N Х/48гп-12 от 20.07.2012, и материалы были направлены в Комиссию по подготовке Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Сочи, для дальнейшего прохождения публичных слушаний по отклонению от предельных параметров разрешенного строительства в территориальной зоне "РК" и "ОГК".
Согласно Решению комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки Муниципального образования город-курорт Сочи от 10.08.2012 комиссия посчитала возможным рассмотреть на публичных слушаниях вопрос Общества о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта. Данные слушания были назначены на 07.09.2012, но не проводились.
В 2013 году, в связи с подготовкой к проведению XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских игр 2014 года в городе Сочи, Администрацией г. Сочи в лице Департамента строительства в адрес ООО "Квадро" было направлено Требование N 56 от 14.04.2013 о консервации объекта капитального строительства (незавершенного строительством объекта), и приведении к единому архитектурно-планировочному облику в срок до 01.06.2013.
В связи с чем, обществом был заключен с ООО "КОМСТРОЙ" договор N 12/02 от 10.02.2013 на создание ограждения, монтаж забора, что также привело к приостановке процесса использования земельного участка по назначению.
05.07.2013 обществом заключен договор N 24/13 с подрядчиком ООО "СочиТизисПроект" на производство инженерно-геологических, инженерно-геофизических, инженерно-экологических и гидрометеорологических изысканий на земельном участке площадью 6000 кв. м кадастровый номер 23:49:0302026:16, для разработки проектной документации. Работы по данному договору подрядчиком выполнены, обществом приняты и оплачены, что подтверждается Актом сдачи-приемки выполненных работ от 03.10.2013.
13.09.2013 обществом заключен договор N 27/13 с подрядчиком ООО "СочиТизисПроект" на производство инженерно-геодезических изысканий на земельном участке площадью 6000 кв. м кадастровый номер 23:49:0302026:16, для разработки проектной документации. Работы по данному договору подрядчиком выполнены, обществом приняты и оплачены.
21.05.2014, для проведения обязательной государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и оценки соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов и нормативных документов РФ в области проектирования и строительства, обществом заключен договор N С-15 с ГАУ КК "Краснодаркрайгосэкспертиза". Указанные работы были предварительно оплачены Обществом, выполнены Исполнителем в полном объеме, и 30.06.2014 приняты обществом вместе с Заключением государственной экспертизы.
С этого времени, обществом осуществляются мероприятия по реализации нового проекта в связи с изменением концепции строительства и разработки соответствующей рабочей документации.
15.02.2017 обществом с ООО "Архитектурное-конструкторское бюро "Гепар" заключен договор N 6 на создание (передачу) научно-технической продукции на земельном участке площадью 6000 кв. м кадастровый номер 23:49:0302026:16 для разработки архитектурного эскизного проекта реконструкции "Гостиница ООО "КВАДРО".
23.05.2017 обществом с ООО "Архитектурное-конструкторское бюро "Гепар" заключен Договор N 24 на выполнение проектной и рабочей документации - реконструкция "Гостиница ООО КВАДРО" Шератон Сочи, на земельном участке площадью 6000 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302026:16) по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 95 "А".
С учетом изложенного судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что изложенные факты свидетельствуют о последовательных действиях ответчика в целях осуществления его намерений по возобновлению и завершению строительства Гостиницы.
С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена судом кассационной инстанции по аналогичному спору о расторжении договора аренды по иску Администрации города Сочи в рамках дела N А32-36160/2016 (постановление от 04.07.2017).
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2017 по делу N А32-8898/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.Л.НОВИК
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
В.Л.НОВИК
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
Ю.И.БАРАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)