Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.,
судей Башлаковой-Николаевой Е.Ю., Лялиной Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гофман Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Веракс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 августа 2017 года
по делу N А40-203238/16-26-1795, принятое судьей Нечипоренко Н.В.,
по иску ООО "АТБ" Банк (ИНН: 7727038017, ОГРН: 1027739408290, место нахождение: 111250, г. Москва, ул. Красноказарменная, д. 10)
к ООО "Веракс" (ИНН: 5053054834, ОГРН: 1085053001901, местонахождение: 144010, Московская обл., г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1А),
третьи лица: 1) ООО "ЕВРОПА" (ИНН: 5031100639, ОГРН: 1125031001545, местонахождение: 141100, Московская обл., Щелковский р-н., г. Щелково, пер. Советский 1-й, д. 25, пом. 2Б), 2) ООО "ЧМ Трейд" (ИНН: 5031099292, ОГРН: 1125031000027, местонахождение: 141100, Московская обл., Щелковский р-н., г. Щелково, пер. Советский 1-й, д. 25, пом. 2Б),
о взыскании задолженности в размере 72 892 332,39 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество
при участии в судебном заседании:
от истца, ответчика, третьих лиц - не явились, извещены
установил:
ООО "АТБ" Банк (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Веракс" (далее - ответчик) о взыскании (с учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений):
- 40 022 295,84 руб. задолженности по договору поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г.;
- 22 287 416,07 руб. задолженности по договору поручительства N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г.;
- 10 582 620,49 руб. задолженности по договору поручительства N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г.;
- об обращении взыскания на предмет ипотеки:
здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б., адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104 и земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для реализации с публичных торгов в размере 139 743 311 руб.
К участию в деле в качество третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ЕВРОПА" и ООО "ЧМ Трейд".
Арбитражный суд города Москвы решением от 22 августа 2017 года заявленные требования удовлетворил в полном объеме:
- взыскал с ООО "Веракс" в пользу ООО "АТБ" Банк денежные средства в сумме 72 892 332,39 руб., из которых: 40 022 295,84 рубля - задолженность по договору поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г.; 22 287 416,07 рублей - задолженность по договору поручительства N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г.; 10 582 620,49 рублей - задолженность по договору поручительства N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г., а также 200 000 рублей расходов по оплате госпошлины, 30 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы;
- Обратил взыскание на предмет ипотеки:
здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б., адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104 и земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для реализации с публичных торгов в размере 139 743 311 рублей.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, назначить по делу повторную экспертизу с целью определения рыночной стоимости:
- здания - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-х этажное, общей площадью 3010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104;
- земельного участка общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50.
В обоснование своей позиции ответчик указывает, что в разделе 9 Отчета об оценке "Расчет стоимости земельного участка" на стр. 43 производится сравнение оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами на наличие коммуникаций. При рассмотрении участка как застроенного оценщику необходимо было учесть наличие строения на участке, к которому подведены коммуникации или рассмотреть земельный участок как свободный от застроек. В этом случае, участок без учета строения будет иметь коммуникации, проходящие по границе, что сопоставимо с объектами-аналогами. Поскольку оценщиком данное требование не соблюдено, полученная рыночная стоимость земельного участка является не корректной.
В разделе 11 "Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода" стр. 48 нарушен принцип существенности, обозначенный ФСО N 3. Представленные объекты-аналоги N 2, 3, 4 являются арендными бизнесами, представленными к продаже с долгосрочными договорами. Объектом оценки является отдельно-стоящее нежилое здание с земельным участком. Таким образом, представленные объекты-аналоги не являются аналогами оцениваемому зданию.
На стр. 52 Отчета об оценке оценщик применяет максимальный размер корректировки на возможность торга, никак не обосновывая максимальную корректировку, таким образом существенно занижая стоимость объекта оценки.
В связи с некорректным расчетом стоимости земельного участка, на стр. 53 расчет стоимости улучшений без стоимости земельных участков, также является необоснованным.
На стр. 7 Отчета об оценке указано, что оценщик применяет только стандарт ФСО N 9 "Оценка для целей залога", что являйся нарушением ФСО N 3 принцип однозначности "содержащие отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов".
На странице 72 отчета об оценке в соответствии с ФСО N 7 в разделе "Согласование результатов" отсутствует суждение оценщика о возможных границах интервала "После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное", что также противоречит действующим нормам.
Отчет об оценке не содержит сведений об источниках используемой в нем информации, отсутствуют принтскрины интернет страниц объявлений с объектами аналогами, в связи с чем не представляется возможность установить достоверность используемой информации, что является нарушением Федеральных стандартов оценки N 3 раздел IV.
В нарушение Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" отчет не содержит анализа рынка коммерческой недвижимости, нет обоснования значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, в связи с чем не понятно, каким образом оценщик сделал вывод о рыночной стоимости объекта оценки.
По всем вышеописанным замечаниям в судебном заседании 10 августа 2017 года был опрошен эксперт Милега Сергей Владимирович, который не смог дать пояснении относительно допущенных нарушений, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания от 10 августа 2017 года
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.08.2014 между ООО "АТБ" Банк (Истец, Кредитор, Банк, Залогодержатель) и ООО "ЕВРОПА" (Заемщик 1, Третье лицо 1) был заключен Договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 9746-14/вкл (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 25.03.2015 года, N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Кредитный договор 1).
В соответствии с условиями Кредитного договора 1 Банк открыл Заемщику 1 возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 10 августа 2016 г. (включительно) с лимитом в сумме 35 000 000 руб. с уплатой процентов по переменной процентной ставке, определяемой в соответствии с п. 4.1 Кредитного договора 1.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения Заемщиком 1 обязательств по Кредитному договору 1 между ООО "АТБ" Банк и ООО "Веракс" (далее - Поручитель, Залогодатель) были заключены: Договор ипотеки N 9746/1-14/зал от 11.08.2014 г. (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 25.03.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор ипотеки 1); Договор поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г. (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 25.03.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор поручительства 1).
Согласно Договору ипотеки 1 Ответчик предоставил в залог принадлежащее ему недвижимое имущество (далее - Предмет ипотеки), а именно:
- - Здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104, залоговая стоимость 123 719 578,20 рублей;
- - Земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли заселенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, залоговой стоимостью 1 349 407,40 рублей.
Факт наличия земельного участка и здания и их принадлежность Ответчику подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2016 г. N 77/100/094/2016-222. Денежная оценка Предмета ипотеки, согласованная сторонами, составляет 132 068 985,60 руб.
По условиям Договора поручительства 1 (пункты 1.1, 1.2, 2.1) Поручитель обязался отвечать перед Банком за исполнение Заемщиком всех обязательств по Кредитному договору 1, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, платы за пользование лимитом кредитной линии, неустойки.
Обязательства Банка по предоставлению Заемщику кредита были исполнены путем зачисления денежных средств в сумме 35 000 000 руб. на расчетный счет Заемщика N 40702810500000001442, открытый в ООО "АТБ" Банк.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ и п. 4.2 Кредитного договора 1 Заемщик обязан уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее последнего рабочего дня каждого месяца.
Как указывает истец, начиная с 29.02.2016 г. Третье лицо 1 перестало надлежащим образом исполнять указанную обязанность по оплате процентов за пользование кредитом, в результате чего образовалась просроченная задолженность, о чем Заемщик был письменно уведомлен.
15.03.2016 г. в адрес Третьего лица 1 направлено требование о досрочном возврате суммы задолженности по Кредитному договору 1, основанное на п. 7.1.8 Кредитного говора 1, предусматривающего право кредитора в случае неисполнения или надлежащего исполнения Заемщиком платежных обязательств по договору требовать досрочного возврата всей суммы кредита, уплате причитающихся процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей.
В нарушение п. 8.2.1 Кредитного договора N 9746-14/вкл Заемщик не погасил задолженность в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения требования о досрочном погашении кредита, в связи с чем, вся сумма основного долга по кредиту также стала задолженностью, просроченной к погашению.
При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, процентов Заемщик уплачивает Банку неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки за период с даты возникновения просроченной задолженности по дату полного погашения просроченной задолженности включительно (п. 11.2 Кредитного договора N 9746-14/вкл).
В соответствии со ст. 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства N 9746/1-14/пор Ответчик при ненадлежащем исполнении Кредитного договора 1 Третьим лицом 1 отвечает перед Истцом солидарно.
21.04.2016 г. Банк, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 361, 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 1, направил требование Поручителю о погашении просроченной задолженности Третьего лица 1 по Кредитному договору 1.
Ответчик данное обязательство не исполнил.
Таким образом, по состоянию на 02.08.2016 г. сумма задолженности Поручителя по договору поручительства 1 составляет 40 022 295,84 руб., в том числе: 35 000 000 руб. - задолженность по основному долгу; 1 474 590,17 руб. - задолженность по просроченным процентам; 3 360 000 - неустойка по просроченному основному долгу; 187 705,67 руб. - неустойка по просроченным процентам.
23.09.2015 г. между Банком и Третьим лицом 1 заключен Договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 11615-15/вкл (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г.. N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 05.06.2015 г.) (далее - Кредитный договор 2).
В соответствии с условиями Кредитного договора 2 Банк открыл Третьему лицу 1 возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 22.03.2016 г. (включительно) с лимитом в сумме 20 000 000 руб. с уплатой процентов по переменной процентной ставке, определяемой в соответствии с п. 4.1 Кредитного договора 2.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения Третьим лицом 1 обязательств по Кредитному договору 2 между Банком и Ответчиком заключены: Договор ипотеки N 11615-15/зал от 23.09.2015 г. (с учетом Дополнительных соглашений 361 от 14.01.2015 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор ипотеки 2); Договор поручительства N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г. (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 25.06.2015 г.) (далее по тексту - Договор поручительства 2).
Согласно условиям Договора ипотеки 2 Ответчик предоставил в залог принадлежащее ему недвижимое имущество (далее - Предмет ипотеки 2), а именно:
- - Здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:005 01 01:0050:001, залоговая стоимость 127 943 758,32 руб.;
- - Земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, залоговой стоимостью 8 650 198,46 руб.
Денежная оценка Предмета ипотеки 2, согласованная сторонами, составляет 136 593 956,78 руб.
В п. 2.1.1 Договора ипотеки 2 сторонами согласован тот факт, что вышеуказанные объекты недвижимости также являются предметом залога по Договору ипотеки 1 (последующая ипотека).
Факт наличия земельного участка и принадлежность его Ответчику подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2016 г. N 77/100/094/2016-222.
По условиям Договора поручительства 2 (пункты 1.1, 1.2, 2.1) Ответчик обязался отвечать перед Банком за исполнение Третьим лицом 1 всех обязательств по Кредитному договору 2, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, платы за пользование лимитом кредитной линии, неустойки. Обязательства Банка по предоставлению Заемщику кредита были исполнены путем зачисления денежных средств в сумме 20 000 000 руб. на расчетный счет Заемщика N 40702810500000001442, открытый в ООО "АТБ" Банк.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ и п. 4.2 Кредитного договора 2 Заемщик обязан уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее последнего рабочего дня каждого месяца.
Начиная с 29.02.2016 г. Третье лицо 1 перестало надлежащим образом выполнять указанную обязанность по оплате процентов за пользование кредитом, в результате чего образовалась просроченная задолженность, о чем Заемщик был уведомлен.
15.03.2016 г. в адрес Третьего лица 1 направлено требование о досрочном возврате всей суммы задолженности по Кредитному договору 2, основанное на п. 7.1.8, предусматривающего право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком платежных обязательств по договору требовать досрочного возврата всей суммы кредита, уплате причитающихся процентов за пользование литом, неустоек и других платежей.
В нарушение п. 8.2.1 Кредитного договора N 11615-15/вкл Заемщик не погасил задолженность в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения требования о досрочном погашении кредита, в связи с чем, вся сумма основного долга по кредиту также стала задолженностью, просроченной к погашению.
При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, процентов Заемщик уплачивает Банку неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки за период с даты возникновения просроченной задолженности по дату полного погашения просроченной задолженности включительно (п. 11.2 Кредитного договора N 11615-15/вкл).
В соответствии со ст. 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 2 Ответчик при ненадлежащем исполнении Кредитного договора 2 Третьим лицом 1 отвечает перед Банком (Истцом) солидарно.
21.04.2016 г. Банк, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 361, 363 ГК РФ, 1.1, 2.1 Договора поручительства 2, направил требование Ответчику о погашении просроченной задолженности Третьего лица 1 по Кредитному договору 2.
Ответчик данное обязательство не исполнил.
Таким образом, по состоянию на 02.08.2016 г. сумма задолженности Поручителя по Договору поручительства 2 составляет 22 287 416,07 руб., из которых: 19 060 000 руб. - задолженность по основному долгу; 327 253,28 руб. - задолженность по просроченным процентам; 744,81 руб. - просроченная плата за пользование лимитом; 2 848 660 руб. - сумма неустойки по просроченному основному долгу; 50 638,06 руб. - неустойка по просроченным процентам; 119,92 руб. - неустойка по плате за пользование лимитом.
23.09.2015 г. между Банком и Обществом с ограниченной ответственностью "ЧМ Трейд" (далее - Третье лицо 2) заключен Договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 9750-14/вкл (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2016 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Кредитный договор 3).
В соответствии с условиями Кредитного договора 3 Банк открыл Третьему лицу 2 возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 10.08.2016 г. (включительно) с лимитом в сумме 10 000 000 руб. с уплатой процентов по переменной процентной ставке, определяемой в соответствии с п. 4.1 Кредитного договора 3.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения Третьим лицом 2 обязательств по Кредитному договору 3 между Банком и Ответчиком заключены: Договор ипотеки N 9750/1-14/зал от 11.08.2014 г. (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор ипотеки 3); Договор поручительства N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г. (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее по тексту - Договор поручительства 3).
Согласно условиям Договора ипотеки 3 Ответчик предоставил в залог принадлежащее ему недвижимое имущество (далее - Предмет ипотеки 3), а именно:
- - Здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:005 01 50:001, залоговая стоимость 127 943 758,32 руб.;
- - Земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, залоговой стоимостью 1 650 198,46 руб.
Денежная оценка Предмета ипотеки 3, согласованная сторонами, составляет 136 593 956,78 руб. Факт наличия земельного участка и принадлежность его Ответчику подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2016 г. N 77/100/094/2016-222.
По условиям Договора поручительства 3 (пункты 1.1, 1.2, 2.1) Ответчик обязался отвечать перед Банком за исполнение Третьим лицом 1 всех обязательств по Кредитному договору 3, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, платы за пользование лимитом кредитной линии, неустойки.
Обязательства Банка по предоставлению Третьему лицу 2 кредита были исполнены путем зачисления денежных средств в сумме 10 000 000 руб. на расчетный счет Третьего лица 2, открытый в ООО "АТБ" Банк.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ и п. 4.2 Кредитного договора 3 Заемщик обязан уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее последнего рабочего дня каждого месяца. Начиная с 29.07.2016 г. Третье лицо 1 перестало надлежащим образом исполнять указанную обязанность по оплате процентов за пользование кредитом, с 01.08.2016 г. - обязанность по уплате основного долга, в результате чего образовалась просроченная задолженность, о чем Третье лицо 2 было письменно уведомлено.
02.08.2016 г. в адрес Третьего лица 2 направлено требование о досрочном возврате суммы задолженности по Кредитному договору 3, основанное на п. 7.1.8 Кредитного договора 3, предусматривающего право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком платежных обязательств по договору требовать досрочного возврата всей суммы кредита, уплате причитающихся процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей.
В соответствии со ст. 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 3 Ответчик при ненадлежащем исполнении Кредитного договора 3 Третьим лицом 2 отвечает перед Банком (Истцом) солидарно.
02.08.2016 г., Банк, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 361, 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 3, направил требование Ответчику о погашении просроченной задолженности Третьего лица 2 по Кредитному договору 3.
До настоящего момента данное обязательство Ответчиком не исполнено.
Таким образом, по состоянию на 02.08.2016 г. сумма задолженности Поручителя по Договору поручительства 3 составляет 10 582 620,48 руб., из которых: 10 000 000 руб. - задолженность по основному долгу; 179 836,05 руб. - задолженность по просроченным процентам; 395 000 руб. - сумма неустойки по просроченному основному долгу; 8 122,30 руб. - неустойка по просроченным процентам.
П. 7.1.8 Кредитных договоров 1, 2, 3 сторонами согласованы случаи, при возникновении которых Банку предоставлено право прекратить выдачу кредита и/или потребовать от заемщика (Третье лицо 1, Третье лицо 2) досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей, предусмотренных Кредитным договором, при этом Истец имеет право предъявить аналогичные требования поручителям и гарантам, а также обратить взыскание на заложенное имущество в определенных случаях. К таким случаям, в том числе, относятся: неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком (Третьим лицом 1, Третьим лицом 2) обязательств по кредитному договору; предъявление заявления в арбитражный суд о признании заемщика (Третье лицо 1, Третье лицо 2) и/или залогодателя и/или поручителя несостоятельным (банкротом) в установленном действующим законодательством порядке.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.10.2016 по делу N А41-45869/16 в отношении ООО "Европа" введена процедура наблюдения.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2017 г., дело N А41-46677/16, Общество с ограниченной ответственностью "ЧМ ТРЕЙД" признано банкротом с открытием процедуры конкурсного производства.
Руководствуясь ст. ст. 309, 310, 329, 330, 334, 349, 350, 361, 807, 809 - 811, 819 ГК РФ, положениями пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из следующего.
В период производства по делу заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества.
Определением от 06.06.2017 г. судом было удовлетворено ходатайство ответчика, и назначена судебная экспертиза по оценке и подготовке отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки (Здание Чистые материалы) на земельном участке Московская область, г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1А, площадь 3010 кв. м, кадастровый номер 50:46:0050101:104, земельный участок, расположенный под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, общая площадь 6318 кв. м, проведение которой поручено ООО "НИК Оценка" (143500, Московская область, г. Истра, ул. Гл. конструктора В.И. Адасько, д. 11).
В соответствии с Отчетом об оценке ООО "НИК Оценка" N П-457412/17 от 29.07.2017 г. рыночная стоимость объекта оценки (Здание Чистые материалы) на земельном участке Московская область, г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1А, площадь 3010 кв. м, кадастровый номер 50:46:0050101:104, земельный участок, расположенный под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, общая площадь 6318 кв. м, составляет 139 743 311 руб. с учетом НДС и 109 162 098 руб. без учета НДС.
В соответствии с пп. 4 п. 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта о рыночной стоимости, суду не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, исходя из положений статей 334, 350 ГК РФ, пп. 4 п. 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", сведений о стоимости залога согласно Отчету об оценке N П-457412/17 от 29.06.2017 г. по делу N А40-203238/16-26-1795, суд устанавливает начальную продажную стоимость имущества, заложенного по договору залога N ДЗ-КД58/1109 от 11.09.2013 в размере 139 743 311 руб.
Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и несостоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.
Поскольку поручителем доказательств исполнения обязательства в полном объеме по возврату суммы кредита и уплате процентов, неустоек по кредитному договору не представлено, право на досрочное истребование кредита у истца возникло, требования истца документально подтверждены, соответствуют условиям кредитного договора, договорам поручительства и договоров залога, то требования истца о взыскании суммы долга по договорам поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г., N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г., N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г. и об обращении взыскании на предметы залога признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения как незаконного по доводам апелляционной жалобы, которые сводятся к несогласию с экспертным заключением.
Представитель ответчика заявлял ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство ответчика в порядке 82, 87 АПК РФ, не усмотрел оснований для его удовлетворения, указав, что оснований не доверять выводам эксперта, изложенным в отчете об оценке N П-457412/17 от 29.07.2017, у суда отсутствуют. Кроме того, суд также учитывает, что экспертом Малегой С.В. в судебном заседании были даны дополнительные пояснения по результатам проведенной экспертизы.
Суд первой инстанции при принятии решения исходил из положений ст. 71 АПК РФ, в связи с чем не имеется оснований для переоценки его выводов, сделанных им из имеющихся в материалах дела документальных доказательств.
Документальных оснований для вывода о значительном увеличении рыночной стоимости заложенного имущества с момента заключения договора залога не имеется.
Процедура реализации имущества посредством продажи с публичных торгов призвана обеспечить его реализацию по наиболее высокой цене предложения на рыночных условиях.
Кроме того, суд в решении установил начальную продажную цену предмета ипотеки для реализации с публичных торгов в размере 139 743 311 рублей даже без применения положений о ее установлении исходя из восьмидесяти процентов рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, заявитель апелляционной жалобы не представил доказательств нарушения его прав решением суда первой инстанции в обжалуемой части.
Соответственно, ответчик не представил и доказательств обоснованности ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости предмета залога. К тому же ответчик в суд не явился, соответствующих процессуальных действий не произвел. В связи с изложенным ходатайство оставлено без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от от 22 августа 2017 года по делу N А40-203238/16-26-1795 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.11.2017 N 09АП-51886/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-203238/16-26-1795
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции; Банковский кредит
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2017 г. N 09АП-51886/2017-ГК
Дело N А40-203238/16-26-1795
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Гарипова В.С.,
судей Башлаковой-Николаевой Е.Ю., Лялиной Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гофман Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "Веракс"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 августа 2017 года
по делу N А40-203238/16-26-1795, принятое судьей Нечипоренко Н.В.,
по иску ООО "АТБ" Банк (ИНН: 7727038017, ОГРН: 1027739408290, место нахождение: 111250, г. Москва, ул. Красноказарменная, д. 10)
к ООО "Веракс" (ИНН: 5053054834, ОГРН: 1085053001901, местонахождение: 144010, Московская обл., г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1А),
третьи лица: 1) ООО "ЕВРОПА" (ИНН: 5031100639, ОГРН: 1125031001545, местонахождение: 141100, Московская обл., Щелковский р-н., г. Щелково, пер. Советский 1-й, д. 25, пом. 2Б), 2) ООО "ЧМ Трейд" (ИНН: 5031099292, ОГРН: 1125031000027, местонахождение: 141100, Московская обл., Щелковский р-н., г. Щелково, пер. Советский 1-й, д. 25, пом. 2Б),
о взыскании задолженности в размере 72 892 332,39 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество
при участии в судебном заседании:
от истца, ответчика, третьих лиц - не явились, извещены
установил:
ООО "АТБ" Банк (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Веракс" (далее - ответчик) о взыскании (с учетом принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнений):
- 40 022 295,84 руб. задолженности по договору поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г.;
- 22 287 416,07 руб. задолженности по договору поручительства N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г.;
- 10 582 620,49 руб. задолженности по договору поручительства N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г.;
- об обращении взыскания на предмет ипотеки:
здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б., адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104 и земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для реализации с публичных торгов в размере 139 743 311 руб.
К участию в деле в качество третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "ЕВРОПА" и ООО "ЧМ Трейд".
Арбитражный суд города Москвы решением от 22 августа 2017 года заявленные требования удовлетворил в полном объеме:
- взыскал с ООО "Веракс" в пользу ООО "АТБ" Банк денежные средства в сумме 72 892 332,39 руб., из которых: 40 022 295,84 рубля - задолженность по договору поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г.; 22 287 416,07 рублей - задолженность по договору поручительства N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г.; 10 582 620,49 рублей - задолженность по договору поручительства N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г., а также 200 000 рублей расходов по оплате госпошлины, 30 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы;
- Обратил взыскание на предмет ипотеки:
здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б., адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104 и земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для реализации с публичных торгов в размере 139 743 311 рублей.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение, назначить по делу повторную экспертизу с целью определения рыночной стоимости:
- здания - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-х этажное, общей площадью 3010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104;
- земельного участка общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50.
В обоснование своей позиции ответчик указывает, что в разделе 9 Отчета об оценке "Расчет стоимости земельного участка" на стр. 43 производится сравнение оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами на наличие коммуникаций. При рассмотрении участка как застроенного оценщику необходимо было учесть наличие строения на участке, к которому подведены коммуникации или рассмотреть земельный участок как свободный от застроек. В этом случае, участок без учета строения будет иметь коммуникации, проходящие по границе, что сопоставимо с объектами-аналогами. Поскольку оценщиком данное требование не соблюдено, полученная рыночная стоимость земельного участка является не корректной.
В разделе 11 "Определение стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода" стр. 48 нарушен принцип существенности, обозначенный ФСО N 3. Представленные объекты-аналоги N 2, 3, 4 являются арендными бизнесами, представленными к продаже с долгосрочными договорами. Объектом оценки является отдельно-стоящее нежилое здание с земельным участком. Таким образом, представленные объекты-аналоги не являются аналогами оцениваемому зданию.
На стр. 52 Отчета об оценке оценщик применяет максимальный размер корректировки на возможность торга, никак не обосновывая максимальную корректировку, таким образом существенно занижая стоимость объекта оценки.
В связи с некорректным расчетом стоимости земельного участка, на стр. 53 расчет стоимости улучшений без стоимости земельных участков, также является необоснованным.
На стр. 7 Отчета об оценке указано, что оценщик применяет только стандарт ФСО N 9 "Оценка для целей залога", что являйся нарушением ФСО N 3 принцип однозначности "содержащие отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов".
На странице 72 отчета об оценке в соответствии с ФСО N 7 в разделе "Согласование результатов" отсутствует суждение оценщика о возможных границах интервала "После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное", что также противоречит действующим нормам.
Отчет об оценке не содержит сведений об источниках используемой в нем информации, отсутствуют принтскрины интернет страниц объявлений с объектами аналогами, в связи с чем не представляется возможность установить достоверность используемой информации, что является нарушением Федеральных стандартов оценки N 3 раздел IV.
В нарушение Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" отчет не содержит анализа рынка коммерческой недвижимости, нет обоснования значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, в связи с чем не понятно, каким образом оценщик сделал вывод о рыночной стоимости объекта оценки.
По всем вышеописанным замечаниям в судебном заседании 10 августа 2017 года был опрошен эксперт Милега Сергей Владимирович, который не смог дать пояснении относительно допущенных нарушений, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания от 10 августа 2017 года
В соответствии со ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных в порядке статей 121 - 123 АПК РФ о времени и месте судебного заседания.
Законность и обоснованность принятого решения проверены по доводам жалобы в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения Арбитражного суда города Москвы не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 11.08.2014 между ООО "АТБ" Банк (Истец, Кредитор, Банк, Залогодержатель) и ООО "ЕВРОПА" (Заемщик 1, Третье лицо 1) был заключен Договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 9746-14/вкл (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 25.03.2015 года, N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Кредитный договор 1).
В соответствии с условиями Кредитного договора 1 Банк открыл Заемщику 1 возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 10 августа 2016 г. (включительно) с лимитом в сумме 35 000 000 руб. с уплатой процентов по переменной процентной ставке, определяемой в соответствии с п. 4.1 Кредитного договора 1.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения Заемщиком 1 обязательств по Кредитному договору 1 между ООО "АТБ" Банк и ООО "Веракс" (далее - Поручитель, Залогодатель) были заключены: Договор ипотеки N 9746/1-14/зал от 11.08.2014 г. (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 25.03.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор ипотеки 1); Договор поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г. (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 25.03.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор поручительства 1).
Согласно Договору ипотеки 1 Ответчик предоставил в залог принадлежащее ему недвижимое имущество (далее - Предмет ипотеки), а именно:
- - Здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:0050101:104, залоговая стоимость 123 719 578,20 рублей;
- - Земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли заселенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, залоговой стоимостью 1 349 407,40 рублей.
Факт наличия земельного участка и здания и их принадлежность Ответчику подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2016 г. N 77/100/094/2016-222. Денежная оценка Предмета ипотеки, согласованная сторонами, составляет 132 068 985,60 руб.
По условиям Договора поручительства 1 (пункты 1.1, 1.2, 2.1) Поручитель обязался отвечать перед Банком за исполнение Заемщиком всех обязательств по Кредитному договору 1, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, платы за пользование лимитом кредитной линии, неустойки.
Обязательства Банка по предоставлению Заемщику кредита были исполнены путем зачисления денежных средств в сумме 35 000 000 руб. на расчетный счет Заемщика N 40702810500000001442, открытый в ООО "АТБ" Банк.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ и п. 4.2 Кредитного договора 1 Заемщик обязан уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее последнего рабочего дня каждого месяца.
Как указывает истец, начиная с 29.02.2016 г. Третье лицо 1 перестало надлежащим образом исполнять указанную обязанность по оплате процентов за пользование кредитом, в результате чего образовалась просроченная задолженность, о чем Заемщик был письменно уведомлен.
15.03.2016 г. в адрес Третьего лица 1 направлено требование о досрочном возврате суммы задолженности по Кредитному договору 1, основанное на п. 7.1.8 Кредитного говора 1, предусматривающего право кредитора в случае неисполнения или надлежащего исполнения Заемщиком платежных обязательств по договору требовать досрочного возврата всей суммы кредита, уплате причитающихся процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей.
В нарушение п. 8.2.1 Кредитного договора N 9746-14/вкл Заемщик не погасил задолженность в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения требования о досрочном погашении кредита, в связи с чем, вся сумма основного долга по кредиту также стала задолженностью, просроченной к погашению.
При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, процентов Заемщик уплачивает Банку неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки за период с даты возникновения просроченной задолженности по дату полного погашения просроченной задолженности включительно (п. 11.2 Кредитного договора N 9746-14/вкл).
В соответствии со ст. 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства N 9746/1-14/пор Ответчик при ненадлежащем исполнении Кредитного договора 1 Третьим лицом 1 отвечает перед Истцом солидарно.
21.04.2016 г. Банк, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 361, 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 1, направил требование Поручителю о погашении просроченной задолженности Третьего лица 1 по Кредитному договору 1.
Ответчик данное обязательство не исполнил.
Таким образом, по состоянию на 02.08.2016 г. сумма задолженности Поручителя по договору поручительства 1 составляет 40 022 295,84 руб., в том числе: 35 000 000 руб. - задолженность по основному долгу; 1 474 590,17 руб. - задолженность по просроченным процентам; 3 360 000 - неустойка по просроченному основному долгу; 187 705,67 руб. - неустойка по просроченным процентам.
23.09.2015 г. между Банком и Третьим лицом 1 заключен Договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 11615-15/вкл (с учетом дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г.. N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 05.06.2015 г.) (далее - Кредитный договор 2).
В соответствии с условиями Кредитного договора 2 Банк открыл Третьему лицу 1 возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 22.03.2016 г. (включительно) с лимитом в сумме 20 000 000 руб. с уплатой процентов по переменной процентной ставке, определяемой в соответствии с п. 4.1 Кредитного договора 2.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения Третьим лицом 1 обязательств по Кредитному договору 2 между Банком и Ответчиком заключены: Договор ипотеки N 11615-15/зал от 23.09.2015 г. (с учетом Дополнительных соглашений 361 от 14.01.2015 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор ипотеки 2); Договор поручительства N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г. (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 25.06.2015 г.) (далее по тексту - Договор поручительства 2).
Согласно условиям Договора ипотеки 2 Ответчик предоставил в залог принадлежащее ему недвижимое имущество (далее - Предмет ипотеки 2), а именно:
- - Здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:005 01 01:0050:001, залоговая стоимость 127 943 758,32 руб.;
- - Земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, залоговой стоимостью 8 650 198,46 руб.
Денежная оценка Предмета ипотеки 2, согласованная сторонами, составляет 136 593 956,78 руб.
В п. 2.1.1 Договора ипотеки 2 сторонами согласован тот факт, что вышеуказанные объекты недвижимости также являются предметом залога по Договору ипотеки 1 (последующая ипотека).
Факт наличия земельного участка и принадлежность его Ответчику подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2016 г. N 77/100/094/2016-222.
По условиям Договора поручительства 2 (пункты 1.1, 1.2, 2.1) Ответчик обязался отвечать перед Банком за исполнение Третьим лицом 1 всех обязательств по Кредитному договору 2, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, платы за пользование лимитом кредитной линии, неустойки. Обязательства Банка по предоставлению Заемщику кредита были исполнены путем зачисления денежных средств в сумме 20 000 000 руб. на расчетный счет Заемщика N 40702810500000001442, открытый в ООО "АТБ" Банк.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ и п. 4.2 Кредитного договора 2 Заемщик обязан уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее последнего рабочего дня каждого месяца.
Начиная с 29.02.2016 г. Третье лицо 1 перестало надлежащим образом выполнять указанную обязанность по оплате процентов за пользование кредитом, в результате чего образовалась просроченная задолженность, о чем Заемщик был уведомлен.
15.03.2016 г. в адрес Третьего лица 1 направлено требование о досрочном возврате всей суммы задолженности по Кредитному договору 2, основанное на п. 7.1.8, предусматривающего право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком платежных обязательств по договору требовать досрочного возврата всей суммы кредита, уплате причитающихся процентов за пользование литом, неустоек и других платежей.
В нарушение п. 8.2.1 Кредитного договора N 11615-15/вкл Заемщик не погасил задолженность в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения требования о досрочном погашении кредита, в связи с чем, вся сумма основного долга по кредиту также стала задолженностью, просроченной к погашению.
При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, процентов Заемщик уплачивает Банку неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки за период с даты возникновения просроченной задолженности по дату полного погашения просроченной задолженности включительно (п. 11.2 Кредитного договора N 11615-15/вкл).
В соответствии со ст. 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 2 Ответчик при ненадлежащем исполнении Кредитного договора 2 Третьим лицом 1 отвечает перед Банком (Истцом) солидарно.
21.04.2016 г. Банк, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 361, 363 ГК РФ, 1.1, 2.1 Договора поручительства 2, направил требование Ответчику о погашении просроченной задолженности Третьего лица 1 по Кредитному договору 2.
Ответчик данное обязательство не исполнил.
Таким образом, по состоянию на 02.08.2016 г. сумма задолженности Поручителя по Договору поручительства 2 составляет 22 287 416,07 руб., из которых: 19 060 000 руб. - задолженность по основному долгу; 327 253,28 руб. - задолженность по просроченным процентам; 744,81 руб. - просроченная плата за пользование лимитом; 2 848 660 руб. - сумма неустойки по просроченному основному долгу; 50 638,06 руб. - неустойка по просроченным процентам; 119,92 руб. - неустойка по плате за пользование лимитом.
23.09.2015 г. между Банком и Обществом с ограниченной ответственностью "ЧМ Трейд" (далее - Третье лицо 2) заключен Договор об открытии возобновляемой кредитной линии N 9750-14/вкл (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2016 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Кредитный договор 3).
В соответствии с условиями Кредитного договора 3 Банк открыл Третьему лицу 2 возобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по 10.08.2016 г. (включительно) с лимитом в сумме 10 000 000 руб. с уплатой процентов по переменной процентной ставке, определяемой в соответствии с п. 4.1 Кредитного договора 3.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения Третьим лицом 2 обязательств по Кредитному договору 3 между Банком и Ответчиком заключены: Договор ипотеки N 9750/1-14/зал от 11.08.2014 г. (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 от 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее - Договор ипотеки 3); Договор поручительства N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г. (с учетом Дополнительных соглашений N 1 от 14.01.2015 г., N 2 01.04.2015 г., N 3 от 25.06.2015 г.) (далее по тексту - Договор поручительства 3).
Согласно условиям Договора ипотеки 3 Ответчик предоставил в залог принадлежащее ему недвижимое имущество (далее - Предмет ипотеки 3), а именно:
- - Здание - торговый центр "Чистые материалы", назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 3 010 кв. м, инв. N 341:100-2615, лит. Б, адрес: Московская область, город Электросталь, ул. Журавлева, д. 1а, кадастровый номер 50:46:005 01 50:001, залоговая стоимость 127 943 758,32 руб.;
- - Земельный участок общей площадью 6 318 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, залоговой стоимостью 1 650 198,46 руб.
Денежная оценка Предмета ипотеки 3, согласованная сторонами, составляет 136 593 956,78 руб. Факт наличия земельного участка и принадлежность его Ответчику подтверждается выпиской из ЕГРП от 19.07.2016 г. N 77/100/094/2016-222.
По условиям Договора поручительства 3 (пункты 1.1, 1.2, 2.1) Ответчик обязался отвечать перед Банком за исполнение Третьим лицом 1 всех обязательств по Кредитному договору 3, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, платы за пользование лимитом кредитной линии, неустойки.
Обязательства Банка по предоставлению Третьему лицу 2 кредита были исполнены путем зачисления денежных средств в сумме 10 000 000 руб. на расчетный счет Третьего лица 2, открытый в ООО "АТБ" Банк.
В соответствии со ст. 819 ГК РФ и п. 4.2 Кредитного договора 3 Заемщик обязан уплачивать проценты за пользование кредитом не позднее последнего рабочего дня каждого месяца. Начиная с 29.07.2016 г. Третье лицо 1 перестало надлежащим образом исполнять указанную обязанность по оплате процентов за пользование кредитом, с 01.08.2016 г. - обязанность по уплате основного долга, в результате чего образовалась просроченная задолженность, о чем Третье лицо 2 было письменно уведомлено.
02.08.2016 г. в адрес Третьего лица 2 направлено требование о досрочном возврате суммы задолженности по Кредитному договору 3, основанное на п. 7.1.8 Кредитного договора 3, предусматривающего право кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком платежных обязательств по договору требовать досрочного возврата всей суммы кредита, уплате причитающихся процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей.
В соответствии со ст. 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 3 Ответчик при ненадлежащем исполнении Кредитного договора 3 Третьим лицом 2 отвечает перед Банком (Истцом) солидарно.
02.08.2016 г., Банк, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 361, 363 ГК РФ, п. п. 1.1, 2.1 Договора поручительства 3, направил требование Ответчику о погашении просроченной задолженности Третьего лица 2 по Кредитному договору 3.
До настоящего момента данное обязательство Ответчиком не исполнено.
Таким образом, по состоянию на 02.08.2016 г. сумма задолженности Поручителя по Договору поручительства 3 составляет 10 582 620,48 руб., из которых: 10 000 000 руб. - задолженность по основному долгу; 179 836,05 руб. - задолженность по просроченным процентам; 395 000 руб. - сумма неустойки по просроченному основному долгу; 8 122,30 руб. - неустойка по просроченным процентам.
П. 7.1.8 Кредитных договоров 1, 2, 3 сторонами согласованы случаи, при возникновении которых Банку предоставлено право прекратить выдачу кредита и/или потребовать от заемщика (Третье лицо 1, Третье лицо 2) досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей, предусмотренных Кредитным договором, при этом Истец имеет право предъявить аналогичные требования поручителям и гарантам, а также обратить взыскание на заложенное имущество в определенных случаях. К таким случаям, в том числе, относятся: неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком (Третьим лицом 1, Третьим лицом 2) обязательств по кредитному договору; предъявление заявления в арбитражный суд о признании заемщика (Третье лицо 1, Третье лицо 2) и/или залогодателя и/или поручителя несостоятельным (банкротом) в установленном действующим законодательством порядке.
Определением Арбитражного суда Московской области от 24.10.2016 по делу N А41-45869/16 в отношении ООО "Европа" введена процедура наблюдения.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2017 г., дело N А41-46677/16, Общество с ограниченной ответственностью "ЧМ ТРЕЙД" признано банкротом с открытием процедуры конкурсного производства.
Руководствуясь ст. ст. 309, 310, 329, 330, 334, 349, 350, 361, 807, 809 - 811, 819 ГК РФ, положениями пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из следующего.
В период производства по делу заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества.
Определением от 06.06.2017 г. судом было удовлетворено ходатайство ответчика, и назначена судебная экспертиза по оценке и подготовке отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки (Здание Чистые материалы) на земельном участке Московская область, г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1А, площадь 3010 кв. м, кадастровый номер 50:46:0050101:104, земельный участок, расположенный под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, общая площадь 6318 кв. м, проведение которой поручено ООО "НИК Оценка" (143500, Московская область, г. Истра, ул. Гл. конструктора В.И. Адасько, д. 11).
В соответствии с Отчетом об оценке ООО "НИК Оценка" N П-457412/17 от 29.07.2017 г. рыночная стоимость объекта оценки (Здание Чистые материалы) на земельном участке Московская область, г. Электросталь, ул. Журавлева, д. 1А, площадь 3010 кв. м, кадастровый номер 50:46:0050101:104, земельный участок, расположенный под нежилым зданием торгового центра "Чистые материалы", кадастровый номер 50:46:0050101:50, общая площадь 6318 кв. м, составляет 139 743 311 руб. с учетом НДС и 109 162 098 руб. без учета НДС.
В соответствии с пп. 4 п. 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта о рыночной стоимости, суду не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, исходя из положений статей 334, 350 ГК РФ, пп. 4 п. 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", сведений о стоимости залога согласно Отчету об оценке N П-457412/17 от 29.06.2017 г. по делу N А40-203238/16-26-1795, суд устанавливает начальную продажную стоимость имущества, заложенного по договору залога N ДЗ-КД58/1109 от 11.09.2013 в размере 139 743 311 руб.
Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и несостоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.
Поскольку поручителем доказательств исполнения обязательства в полном объеме по возврату суммы кредита и уплате процентов, неустоек по кредитному договору не представлено, право на досрочное истребование кредита у истца возникло, требования истца документально подтверждены, соответствуют условиям кредитного договора, договорам поручительства и договоров залога, то требования истца о взыскании суммы долга по договорам поручительства N 9746/1-14/пор от 11.08.2014 г., N 11615-15/пор-1 от 23.09.2015 г., N 9750/1-14/пор от 11.08.2014 г. и об обращении взыскании на предметы залога признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения как незаконного по доводам апелляционной жалобы, которые сводятся к несогласию с экспертным заключением.
Представитель ответчика заявлял ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.
Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство ответчика в порядке 82, 87 АПК РФ, не усмотрел оснований для его удовлетворения, указав, что оснований не доверять выводам эксперта, изложенным в отчете об оценке N П-457412/17 от 29.07.2017, у суда отсутствуют. Кроме того, суд также учитывает, что экспертом Малегой С.В. в судебном заседании были даны дополнительные пояснения по результатам проведенной экспертизы.
Суд первой инстанции при принятии решения исходил из положений ст. 71 АПК РФ, в связи с чем не имеется оснований для переоценки его выводов, сделанных им из имеющихся в материалах дела документальных доказательств.
Документальных оснований для вывода о значительном увеличении рыночной стоимости заложенного имущества с момента заключения договора залога не имеется.
Процедура реализации имущества посредством продажи с публичных торгов призвана обеспечить его реализацию по наиболее высокой цене предложения на рыночных условиях.
Кроме того, суд в решении установил начальную продажную цену предмета ипотеки для реализации с публичных торгов в размере 139 743 311 рублей даже без применения положений о ее установлении исходя из восьмидесяти процентов рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, заявитель апелляционной жалобы не представил доказательств нарушения его прав решением суда первой инстанции в обжалуемой части.
Соответственно, ответчик не представил и доказательств обоснованности ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы с целью определения рыночной стоимости предмета залога. К тому же ответчик в суд не явился, соответствующих процессуальных действий не произвел. В связи с изложенным ходатайство оставлено без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от от 22 августа 2017 года по делу N А40-203238/16-26-1795 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Е.Ю.БАШЛАКОВА-НИКОЛАЕВА
Т.А.ЛЯЛИНА
В.С.ГАРИПОВ
Судьи
Е.Ю.БАШЛАКОВА-НИКОЛАЕВА
Т.А.ЛЯЛИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)