Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от истца: Иванова С.В., представитель по доверенности от 13.01.2017,
от ответчика: Мишнева К.В., представитель по доверенности от 05.06.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.07.2017, принятое судьей Гриневой А.В. по делу N А41-43356/17 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к Акционерному обществу "Бизнес Коммерц" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 5 629 652 руб. 28 коп., пени за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 684 002 руб. 75 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи,
с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - Министерства имущественных отношений Московской области,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Бизнес Коммерц" (далее - ответчик, АО "Бизнес Коммерц") с иском о:
- - взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 5 629 652 руб. 28 коп., а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 684 002 руб. 75 коп., а всего 6 313 655 руб. 03 коп..;
- - расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z;
- - обязании ответчика передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 33468 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0010203:223, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Ромашково (т. 1, л.д. 2 - 7).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 10 - 14).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражала против доводов апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 17.12.2004 между Министерством имущественных отношений Московской области и Государственным унитарным предприятием "Экспериментальное сельскохозяйственное предприятие "Немчиновка" Российской академии сельскохозяйственных наук" был заключен договор N 21087-Z аренды земельного участка.
Согласно пункту 1.1 договора предметом договора аренды является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:20:001:02:15:0092, имеющий адресные ориентиры: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Ромашково, общей площадью 36900 кв. м.
Срок действия договора установлен на 49 лет, с 17.12.2004 по 16.12.2053 (п. 2.1 договора).
Земельный участок был предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.
Размер арендной платы определен в разделе 3 договора и в Приложении N 2.
При заключении договора аренды в соответствии с пунктом 3.2 договора ГУП ЭСП "Немчиновка" приняло на себя обязательство ежеквартально, в полном объеме в течение первого месяца текущего квартала, вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Согласно п. 3.4 договора N 21087-Z размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения (введения) базовой ставки арендной платы (ставок земельного налога), коэффициентов к ставкам (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, а также в случаях, указанных в п. 3.5, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора аренды и письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре, об изменении ставки арендной платы.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также, с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
21.03.2007 между ГУП ЭСП "Немчиновка" и АО "Бизнес Коммерц" был заключен договор N 3-У передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 17.12.2004 N 21087-Z.
В соответствии с п. 2.4 указанного договора АО "Бизнес Коммерц" имеет право осуществлять в полном объеме права и обязанности по договору аренды после государственной регистрации передачи ему прав и обязанностей по настоящему договору в ЕГРП.
Договор N 3-У передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 17.12.2004 N 21087-Z зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 17.04.2007.
Таким образом, с 17.04.2007 арендатором по договору N 21087-Z является ответчик - АО "Бизнес Коммерц".
28.11.2007 между Министерством имущественных отношений Московской области и АО "Бизнес Коммерц" было подписано дополнительного соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым срок действия договора аренды установлен на 49 лет с 17.04.2001 по 16.04.2056, арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
08.04.2009 между Министерством имущественных отношений Московской области и АО "Бизнес Коммерц" было подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, именуемый в дальнейшем "Земельный участок", площадью 36900 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0010215:92, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г.п. Одинцово, с. Ромашково".
Пункт 1.2 договора аренды изложен в следующей редакции "земельный участок предоставлен для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для строительства многофункционального офисно-складского комплекса".
19.01.2010 между Министерством имущественных отношений Московской области, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и Закрытым акционерным обществом "Бизнес Коммерц" было заключено дополнительное соглашение N 3 к договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z, в соответствии с которым комитет принял от Минмособлимущества все права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды земельного участка.
На основании Постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 07.02.2011 N 244 в результате раздела земельного участка площадью 36900 кв. м с кадастровым номером 50:20:001:02:15:0092, образованы земельные участки, в том числе: участок площадью 33468 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:223 и участок площадью 3432 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:224, земли населенных пунктов, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса, расположенные в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в с. Ромашково, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района поручено заключить с АО "Бизнес Коммерц" соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z в части изменения предмета договора.
24.02.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и АО "Бизнес Коммерц" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым пункт 1.1 данного договора был изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 36900 кв. м, в том числе: участок площадью 33468 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:223 и участок площадью 3432 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:224 из земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровых паспортах, прилагаемых к настоящему договору и являющихся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с. Ромашково, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса.
06.06.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и АО "Бизнес Коммерц" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым в связи с изъятием земельного участка для нужд Российской Федерации стороны пришли к соглашению о прекращении договорных отношений в части земельного участка площадью 3432 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:224, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с. Ромашково, с момента государственной регистрации данного соглашения - с 15.07.2011.
В соответствии с данным соглашением пункт 1.1 договора аренды земельного участка N 21087-Z был изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 33468 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:223 из земель населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с. Ромашково, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса.
20.03.2014 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено в адрес АО "Бизнес Коммерц" уведомление исх. N 7.1.18/755 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2014 размер оплаты стал составлять 2 677 774,68 руб. в квартал.
30.01.2014 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено в адрес АО "Бизнес Коммерц" уведомление исх. N 7.1.18/0300 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2015 размер оплаты стал составлять 2 814 826,14 руб. в квартал.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то обстоятельство, что задолженность ответчика за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 составила 6 313 655 руб. 03 коп. в том числе основной долг в размере 5 629 652 руб. 28 коп. и пени в сумме 684 002 руб. 75 коп.
Истец также осуществил проверку выполнения условий договора аренды от 17.12.2004 N 21087-Z в части обязанности использования земельного участка по целевому назначению, в результате которой установил, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010203:223 не огорожен, на территории участка отсутствует какая-либо деятельность, произрастает кустарниковая и древесная растительность, строительство не ведется.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 03.04.2017 N б/н, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в срок до 04.05.2017.
Также 10.04.2017 истец направил в адрес ответчика претензию N б/н, в которой указал на необходимость принятия мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования в срок до 12.05.2017, в случае невыполнения требования истец предложил расторгнуть договор аренды.
Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 составила 5 629 652 руб. 28 коп., сумма пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 составила 684 002 руб. 75 коп.
В ходе судебного разбирательства ответчик оплатил задолженность по арендной плате и пени в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 22.06.2017 N 56 и от 22.06.2017 N 57.
Указанные суммы учтены Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.
При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе во взыскании арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 и пени за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 является правомерным.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 03.04.2017 N б/н, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в срок до 04.05.2017.
10.04.2017 истец направил в адрес ответчика претензию Nб/н, в которой указал на необходимость принятия мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования в срок до 12.05.2017, в случае невыполнения требования предложил расторгнуть договор аренды.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным земельным участком ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей.
Однако, на момент рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме, а также погасил задолженность по уплате пеней.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Формальное наличие условий, указанных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств именно настоящего дела не может являться достаточным основанием для расторжения договора аренды.
Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы и не использование земельного участка по целевому назначению.
Поскольку на момент рассмотрения дела по существу имевшаяся у ответчика задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей не привели к наступлению ущерба для арендодателя, в связи с чем, данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.
Таким образом, оснований для расторжения договора аренды по мотиву невнесения арендной платы не имеется.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района просит расторгнуть договор аренды от 17.12.2004 N 21087-Z в связи с не использованием земельного участка по целевому назначению.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 17.12.2004 N 21087-Z земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010203:223 был заключен для строительства многофункционального офисно-складского центра.
Главой городского поселения г. Одинцово было вынесено Постановление от 13.08.2014 N 753 "О разработке проекта планировки территории земельного участка расположенного в районе с. Ромашково городского поселения Одинцово для строительства многофункционального офисно-складского центра (МФОТЦ)" согласно которому ответчику было указано о необходимости разработать проект планировки территории земельного участка.
На основании данного Постановления ответчик разработал проект планировки территории для освоения земельного участка и представил его для утверждения в контролирующие органы.
Ответчик осуществил подготовку градостроительного плана земельного участка.
Управление архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района Московской области предоставило заключение по проекту планировки территории от 30.10.2014 N 2014.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.10.2017 N 10АП-13326/2017 ПО ДЕЛУ N А41-43356/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 октября 2017 г. по делу N А41-43356/17
Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2017 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,
судей Боровиковой С.В., Коновалова С.А.,
при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,
при участии в заседании:
от истца: Иванова С.В., представитель по доверенности от 13.01.2017,
от ответчика: Мишнева К.В., представитель по доверенности от 05.06.2017,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 17.07.2017, принятое судьей Гриневой А.В. по делу N А41-43356/17 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области к Акционерному обществу "Бизнес Коммерц" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 5 629 652 руб. 28 коп., пени за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 684 002 руб. 75 коп., расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи,
с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора - Министерства имущественных отношений Московской области,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Бизнес Коммерц" (далее - ответчик, АО "Бизнес Коммерц") с иском о:
- - взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 5 629 652 руб. 28 коп., а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 в сумме 684 002 руб. 75 коп., а всего 6 313 655 руб. 03 коп..;
- - расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z;
- - обязании ответчика передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области по акту приема-передачи земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 33468 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0010203:223, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, с. Ромашково (т. 1, л.д. 2 - 7).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2, л.д. 10 - 14).
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и удовлетворить исковые требования.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы.
Представитель ответчика возражала против доводов апелляционной жалобы.
Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 17.12.2004 между Министерством имущественных отношений Московской области и Государственным унитарным предприятием "Экспериментальное сельскохозяйственное предприятие "Немчиновка" Российской академии сельскохозяйственных наук" был заключен договор N 21087-Z аренды земельного участка.
Согласно пункту 1.1 договора предметом договора аренды является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:20:001:02:15:0092, имеющий адресные ориентиры: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Ромашково, общей площадью 36900 кв. м.
Срок действия договора установлен на 49 лет, с 17.12.2004 по 16.12.2053 (п. 2.1 договора).
Земельный участок был предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.
Размер арендной платы определен в разделе 3 договора и в Приложении N 2.
При заключении договора аренды в соответствии с пунктом 3.2 договора ГУП ЭСП "Немчиновка" приняло на себя обязательство ежеквартально, в полном объеме в течение первого месяца текущего квартала, вносить арендную плату за пользование земельным участком.
Согласно п. 3.4 договора N 21087-Z размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения (введения) базовой ставки арендной платы (ставок земельного налога), коэффициентов к ставкам (в том числе коэффициентов индексации) полномочным органом государственной власти Российской Федерации, Московской области, а также в случаях, указанных в п. 3.5, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора аренды и письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре, об изменении ставки арендной платы.
Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также, с даты принятия распорядительного акта об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
21.03.2007 между ГУП ЭСП "Немчиновка" и АО "Бизнес Коммерц" был заключен договор N 3-У передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 17.12.2004 N 21087-Z.
В соответствии с п. 2.4 указанного договора АО "Бизнес Коммерц" имеет право осуществлять в полном объеме права и обязанности по договору аренды после государственной регистрации передачи ему прав и обязанностей по настоящему договору в ЕГРП.
Договор N 3-У передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 17.12.2004 N 21087-Z зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 17.04.2007.
Таким образом, с 17.04.2007 арендатором по договору N 21087-Z является ответчик - АО "Бизнес Коммерц".
28.11.2007 между Министерством имущественных отношений Московской области и АО "Бизнес Коммерц" было подписано дополнительного соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым срок действия договора аренды установлен на 49 лет с 17.04.2001 по 16.04.2056, арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
08.04.2009 между Министерством имущественных отношений Московской области и АО "Бизнес Коммерц" было подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, именуемый в дальнейшем "Земельный участок", площадью 36900 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0010215:92, категория земель - "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский р-н, г.п. Одинцово, с. Ромашково".
Пункт 1.2 договора аренды изложен в следующей редакции "земельный участок предоставлен для осуществления арендатором следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для строительства многофункционального офисно-складского комплекса".
19.01.2010 между Министерством имущественных отношений Московской области, Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и Закрытым акционерным обществом "Бизнес Коммерц" было заключено дополнительное соглашение N 3 к договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z, в соответствии с которым комитет принял от Минмособлимущества все права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды земельного участка.
На основании Постановления Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 07.02.2011 N 244 в результате раздела земельного участка площадью 36900 кв. м с кадастровым номером 50:20:001:02:15:0092, образованы земельные участки, в том числе: участок площадью 33468 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:223 и участок площадью 3432 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:224, земли населенных пунктов, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса, расположенные в границах Одинцовского муниципального района, городское поселение Одинцово, с местоположением в с. Ромашково, Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района поручено заключить с АО "Бизнес Коммерц" соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z в части изменения предмета договора.
24.02.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и АО "Бизнес Коммерц" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым пункт 1.1 данного договора был изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 36900 кв. м, в том числе: участок площадью 33468 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:223 и участок площадью 3432 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:224 из земель населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровых паспортах, прилагаемых к настоящему договору и являющихся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с. Ромашково, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса.
06.06.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района и АО "Бизнес Коммерц" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым в связи с изъятием земельного участка для нужд Российской Федерации стороны пришли к соглашению о прекращении договорных отношений в части земельного участка площадью 3432 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:224, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с. Ромашково, с момента государственной регистрации данного соглашения - с 15.07.2011.
В соответствии с данным соглашением пункт 1.1 договора аренды земельного участка N 21087-Z был изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 33468 кв. м с кадастровым номером 50:20:0010203:223 из земель населенных пунктов, в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, с. Ромашково, для строительства многофункционального офисно-складского комплекса.
20.03.2014 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено в адрес АО "Бизнес Коммерц" уведомление исх. N 7.1.18/755 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2014 размер оплаты стал составлять 2 677 774,68 руб. в квартал.
30.01.2014 Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области было подготовлено и направлено в адрес АО "Бизнес Коммерц" уведомление исх. N 7.1.18/0300 об изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 21087-Z, в соответствии с которым был произведен перерасчет арендной платы и с 01.01.2015 размер оплаты стал составлять 2 814 826,14 руб. в квартал.
В обоснование исковых требований истец ссылается на то обстоятельство, что задолженность ответчика за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 составила 6 313 655 руб. 03 коп. в том числе основной долг в размере 5 629 652 руб. 28 коп. и пени в сумме 684 002 руб. 75 коп.
Истец также осуществил проверку выполнения условий договора аренды от 17.12.2004 N 21087-Z в части обязанности использования земельного участка по целевому назначению, в результате которой установил, что земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010203:223 не огорожен, на территории участка отсутствует какая-либо деятельность, произрастает кустарниковая и древесная растительность, строительство не ведется.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 03.04.2017 N б/н, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в срок до 04.05.2017.
Также 10.04.2017 истец направил в адрес ответчика претензию N б/н, в которой указал на необходимость принятия мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования в срок до 12.05.2017, в случае невыполнения требования истец предложил расторгнуть договор аренды.
Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано
Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 составила 5 629 652 руб. 28 коп., сумма пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 составила 684 002 руб. 75 коп.
В ходе судебного разбирательства ответчик оплатил задолженность по арендной плате и пени в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 22.06.2017 N 56 и от 22.06.2017 N 57.
Указанные суммы учтены Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области.
При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе во взыскании арендной платы за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 и пени за период с 01.10.2016 по 31.03.2017 является правомерным.
Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2004 N 21087-Z.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец направил в адрес ответчика претензию от 03.04.2017 N б/н, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в срок до 04.05.2017.
10.04.2017 истец направил в адрес ответчика претензию Nб/н, в которой указал на необходимость принятия мер по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования в срок до 12.05.2017, в случае невыполнения требования предложил расторгнуть договор аренды.
В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Материалами дела подтверждается, что в период пользования арендованным земельным участком ответчик нарушал сроки внесения арендных платежей.
Однако, на момент рассмотрения настоящего дела судом первой инстанции ответчик погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме, а также погасил задолженность по уплате пеней.
Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.
Формальное наличие условий, указанных в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств именно настоящего дела не может являться достаточным основанием для расторжения договора аренды.
Из материалов дела следует, что основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы и не использование земельного участка по целевому назначению.
Поскольку на момент рассмотрения дела по существу имевшаяся у ответчика задолженность по арендной плате погашена в полном объеме, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения по несвоевременному внесению арендных платежей не привели к наступлению ущерба для арендодателя, в связи с чем, данные нарушения нельзя отнести к существенным нарушениям договора аренды.
Таким образом, оснований для расторжения договора аренды по мотиву невнесения арендной платы не имеется.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района просит расторгнуть договор аренды от 17.12.2004 N 21087-Z в связи с не использованием земельного участка по целевому назначению.
Как следует из материалов дела, договор аренды от 17.12.2004 N 21087-Z земельного участка с кадастровым номером 50:20:0010203:223 был заключен для строительства многофункционального офисно-складского центра.
Главой городского поселения г. Одинцово было вынесено Постановление от 13.08.2014 N 753 "О разработке проекта планировки территории земельного участка расположенного в районе с. Ромашково городского поселения Одинцово для строительства многофункционального офисно-складского центра (МФОТЦ)" согласно которому ответчику было указано о необходимости разработать проект планировки территории земельного участка.
На основании данного Постановления ответчик разработал проект планировки территории для освоения земельного участка и представил его для утверждения в контролирующие органы.
Ответчик осуществил подготовку градостроительного плана земельного участка.
Управление архитектуры и градостроительства Администрации Одинцовского муниципального района Московской области предоставило заключение по проекту планировки территории от 30.10.2014 N 2014.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)