Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2017 года по делу N А05-1017/2017 (судья Филипьева А.Б.),
общество с ограниченной ответственностью "Риверсайд" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 14, оф. 609; ОГРН 1152901001153, ИНН 2901255400; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинску, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) о признании незаконным метода расчета арендной платы по договору аренды от 05.05.2015 N 12 671 000 на основании пункта 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее - Порядок), утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2015 N 190-пп (далее - Постановление N 190-пп), в связи с неправомерностью его применения к правоотношениям, возникшим до даты вступления в силу данного нормативного акта.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Архангельской области (далее - Правительство), министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - Министерство).
Решением суда от 14 июня 2017 года заявленные требования удовлетворены частично, признан не подлежащим применению к договору аренды земельного участка от 05.05.2015 N 12 671 000, заключенному Администрацией и Обществом, метод расчета арендной платы на основании пункта 13.2 Порядка в редакции постановления правительства Архангельской области от 22.12.2015 N 555-пп, до начала календарного года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Этим же решением суда с Администрации в пользу Общества взыскано 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что пункт 13.2 Порядка, вступивший в силу с 30.12.2015, подлежит применению при расчете арендной платы за 2016 год. Считает, что внесенные в Постановление 190-пп изменения отвечают принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются экономически обоснованными.
Общество в представленном в апелляционный суд отзыве доводы жалобы отклонило, считает решение суда законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей не направили, третьи лица отзывы на жалобу не представили. Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, 11.11.2013 Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Борей-Инвест" (далее - ООО "Борей-Инвест") заключен договор N 12 619 00 аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Борей-Инвест" приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:28:103099:154 для строительства 5-9-этажного многоквартирного дома.
Указанный договор заключен с ООО "Борей-Инвест" по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 31.10.2013 N 2) как с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе.
За Обществом на основании договора от 18.03.2015 купли-продажи недвижимого имущества 10.04.2015 произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5%, расположенный на земельном участке, предоставленном ООО "Борей-Инвест" по договору от 11.11.2013 N 12 619 000.
В связи с этим соглашением от 05.05.2015 договор аренды от 11.11.2013 N 12 619 000 расторгнут его сторонами.
Обществом и Администрацией 05.05.2015 заключен договор аренды N 12 671 000, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 29:28:103099:154 передан Обществу в аренду с разрешенным использованием - для объекта незавершенного строительства многоквартирного дома.
В силу пункта 4.1 договора он заключен на срок с 22.04.2015 по 20.04.2018.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 10.04.2015. Сумма арендной платы на 2015 год из расчета ставки, установленной в соответствии с Постановлением N 190-пп, составляет: 23 899 x 3391,10 x 0,003 x 1,1103 x 266 / 365 = 196 730 руб. (пункт 5.2 договора).
Как указано в пункте 5.3 договора, стороны пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого решения органом, уполномоченным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, которое подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы на каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительного соглашения не требуется.
В 2016 году Администрация провела оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:28:103099:154.
В соответствии с отчетом от 31.07.2016 N КСЗ-07-16/10 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31.07.2016 составила 38 790 000 руб.
С сопроводительным письмом от 14.09.2016 Администрация направила Обществу расчет арендной платы на 2016 год по договору N 12 671 000 в сумме 4 266 900 руб.
Из расчета следует, что размер арендной платы определен как произведение рыночной стоимости земельного участка в сумме 38 790 000 руб. и ставки арендной платы, равной 11% годовых.
По платежным поручениям от 15.09.2016 N 275 на сумму 2 121 792 руб., от 06.10.2016 N 293 на сумму 1 072 554 руб. Общество внесло арендную плату за 1 - 3 кварталы 2016 года.
Общество в письме от 16.12.2016 заявило Администрации о незаконности расчета арендной платы в сумме 4 266 900 руб. и просило возвратить ту часть арендной платы, которая превышает сумму арендной платы, определенной по ставке, установленной для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.
В письме от 13.01.2017 Администрация отказала в удовлетворении требований Общества, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал заявленные требования правомерными.
Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
На основании пунктов 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Переданный Обществу по договору аренды земельный участок относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В рассматриваемом случае порядок расчета арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области утвержден Постановлением N 190-пп.
В пункте 4 Порядка предусмотрена формула расчета размер арендной платы при аренде земельного участка: А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м); Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%); Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов.
В соответствии с пунктом 13 Порядка в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, сумма арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 4 того же Порядка, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере трех десятых процента - в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.
Судом установлено, что размер арендной платы на 2015 год определен договором исходя из пунктов 4 и 13 Порядка по ставке в размере трех десятых процента.
Постановлением правительства Архангельской области от 22.12.2015 N 555-пп (далее - Постановление N 555-пп) в Постановление N 190-пп внесены изменения.
В частности в Порядок введен пункт 13.2, согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = Р x Ср, где: А - размер арендной платы (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Ср - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Пунктом 2 Постановления N 555-пп предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования.
Данное постановление 30.12.2015 размещено на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru.
Администрация, руководствуясь пунктом 13.2 Порядка, на основании проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка установила размер арендной платы на 2016 год по договору аренды в сумме 4 266 900 руб.
Между тем суд первой инстанции признал неправомерным применение Администрацией 13.2 Порядка к рассматриваемому договору аренды с 01.01.2016. При этом суд обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как указано в пункте 21 Постановления N 73, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Размер арендной платы по договору от 05.05.2015 N 12 671 000 рассчитан на основании пунктов 4 и 13 Порядка и установлен с 10.04.2015. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изменение размера арендной платы по этому договору в связи с применением пункта 13.2 Порядка возможно не ранее, чем с 10.04.2016.
Следует отметить, что Постановлением N 555-пп не урегулирован вопрос о применении пункта 13.2 Порядка к договорам, заключенным до его принятия и введения в действие.
Вместе с тем формулой, изложенной в пункте 13.2 Порядка, предусмотрено производить расчет арендной платы исходя рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка.
В данном случае оценка рыночной стоимости земельного участка произведена по состоянию на 31.07.2016.
В соответствии с пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила N 582) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Принимая во внимание нормы пункта 3 статьи 614 ГК РФ, установленную пунктом 13.2 Порядка формулу для расчета арендной платы, а также применяя в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии закона положения пункта 10 Правил N 582, суд первой инстанции правомерно указал, что размер арендной платы по спорному договору не может быть определен исходя из пункта 13.2 Порядка до начала календарного года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
С учетом установленных фактических обстоятельств дела и исходя из приведенных правовых норм суд признал требования Общества обоснованными в части признания не подлежащим применению к договору аренды метода расчета арендной платы на основании пункта 13.2 Порядка до начала календарного года, следующего за годом, в котором была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.
Оснований не согласиться с выводами суда апелляционный суд не усматривает, считает, что обжалуемый судебный акт принят при правильном применении судом норм материального права.
Доводы, приведенные Администрацией в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на ином толковании норм гражданского и земельного законодательства и иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Таким образом, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2017 года по делу N А05-1017/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2017 ПО ДЕЛУ N А05-1017/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2017 г. по делу N А05-1017/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 8 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 15 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Воробьевой С.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2017 года по делу N А05-1017/2017 (судья Филипьева А.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Риверсайд" (место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 14, оф. 609; ОГРН 1152901001153, ИНН 2901255400; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к администрации муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинску, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) о признании незаконным метода расчета арендной платы по договору аренды от 05.05.2015 N 12 671 000 на основании пункта 13.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее - Порядок), утвержденного постановлением правительства Архангельской области от 15.12.2015 N 190-пп (далее - Постановление N 190-пп), в связи с неправомерностью его применения к правоотношениям, возникшим до даты вступления в силу данного нормативного акта.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены правительство Архангельской области (далее - Правительство), министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - Министерство).
Решением суда от 14 июня 2017 года заявленные требования удовлетворены частично, признан не подлежащим применению к договору аренды земельного участка от 05.05.2015 N 12 671 000, заключенному Администрацией и Обществом, метод расчета арендной платы на основании пункта 13.2 Порядка в редакции постановления правительства Архангельской области от 22.12.2015 N 555-пп, до начала календарного года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Этим же решением суда с Администрации в пользу Общества взыскано 3000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Полагает, что пункт 13.2 Порядка, вступивший в силу с 30.12.2015, подлежит применению при расчете арендной платы за 2016 год. Считает, что внесенные в Постановление 190-пп изменения отвечают принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются экономически обоснованными.
Общество в представленном в апелляционный суд отзыве доводы жалобы отклонило, считает решение суда законным и обоснованным.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей не направили, третьи лица отзывы на жалобу не представили. Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ в их отсутствие.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, 11.11.2013 Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Борей-Инвест" (далее - ООО "Борей-Инвест") заключен договор N 12 619 00 аренды земельного участка, по условиям которого ООО "Борей-Инвест" приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:28:103099:154 для строительства 5-9-этажного многоквартирного дома.
Указанный договор заключен с ООО "Борей-Инвест" по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 31.10.2013 N 2) как с единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе.
За Обществом на основании договора от 18.03.2015 купли-продажи недвижимого имущества 10.04.2015 произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5%, расположенный на земельном участке, предоставленном ООО "Борей-Инвест" по договору от 11.11.2013 N 12 619 000.
В связи с этим соглашением от 05.05.2015 договор аренды от 11.11.2013 N 12 619 000 расторгнут его сторонами.
Обществом и Администрацией 05.05.2015 заключен договор аренды N 12 671 000, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 29:28:103099:154 передан Обществу в аренду с разрешенным использованием - для объекта незавершенного строительства многоквартирного дома.
В силу пункта 4.1 договора он заключен на срок с 22.04.2015 по 20.04.2018.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с 10.04.2015. Сумма арендной платы на 2015 год из расчета ставки, установленной в соответствии с Постановлением N 190-пп, составляет: 23 899 x 3391,10 x 0,003 x 1,1103 x 266 / 365 = 196 730 руб. (пункт 5.2 договора).
Как указано в пункте 5.3 договора, стороны пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого решения органом, уполномоченным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, которое подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы на каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительного соглашения не требуется.
В 2016 году Администрация провела оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 29:28:103099:154.
В соответствии с отчетом от 31.07.2016 N КСЗ-07-16/10 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31.07.2016 составила 38 790 000 руб.
С сопроводительным письмом от 14.09.2016 Администрация направила Обществу расчет арендной платы на 2016 год по договору N 12 671 000 в сумме 4 266 900 руб.
Из расчета следует, что размер арендной платы определен как произведение рыночной стоимости земельного участка в сумме 38 790 000 руб. и ставки арендной платы, равной 11% годовых.
По платежным поручениям от 15.09.2016 N 275 на сумму 2 121 792 руб., от 06.10.2016 N 293 на сумму 1 072 554 руб. Общество внесло арендную плату за 1 - 3 кварталы 2016 года.
Общество в письме от 16.12.2016 заявило Администрации о незаконности расчета арендной платы в сумме 4 266 900 руб. и просило возвратить ту часть арендной платы, которая превышает сумму арендной платы, определенной по ставке, установленной для земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.
В письме от 13.01.2017 Администрация отказала в удовлетворении требований Общества, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции признал заявленные требования правомерными.
Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
На основании пунктов 2, 3 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Переданный Обществу по договору аренды земельный участок относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В рассматриваемом случае порядок расчета арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности Архангельской области утвержден Постановлением N 190-пп.
В пункте 4 Порядка предусмотрена формула расчета размер арендной платы при аренде земельного участка: А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м); Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%); Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов.
В соответствии с пунктом 13 Порядка в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, сумма арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 4 того же Порядка, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере трех десятых процента - в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.
Судом установлено, что размер арендной платы на 2015 год определен договором исходя из пунктов 4 и 13 Порядка по ставке в размере трех десятых процента.
Постановлением правительства Архангельской области от 22.12.2015 N 555-пп (далее - Постановление N 555-пп) в Постановление N 190-пп внесены изменения.
В частности в Порядок введен пункт 13.2, согласно которому ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, предоставленном ранее для строительства объекта по результатам аукциона, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В этом случае арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = Р x Ср, где: А - размер арендной платы (руб.); Р - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Ср - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Пунктом 2 Постановления N 555-пп предусмотрено, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования.
Данное постановление 30.12.2015 размещено на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru.
Администрация, руководствуясь пунктом 13.2 Порядка, на основании проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка установила размер арендной платы на 2016 год по договору аренды в сумме 4 266 900 руб.
Между тем суд первой инстанции признал неправомерным применение Администрацией 13.2 Порядка к рассматриваемому договору аренды с 01.01.2016. При этом суд обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Как указано в пункте 21 Постановления N 73, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Размер арендной платы по договору от 05.05.2015 N 12 671 000 рассчитан на основании пунктов 4 и 13 Порядка и установлен с 10.04.2015. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изменение размера арендной платы по этому договору в связи с применением пункта 13.2 Порядка возможно не ранее, чем с 10.04.2016.
Следует отметить, что Постановлением N 555-пп не урегулирован вопрос о применении пункта 13.2 Порядка к договорам, заключенным до его принятия и введения в действие.
Вместе с тем формулой, изложенной в пункте 13.2 Порядка, предусмотрено производить расчет арендной платы исходя рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка.
В данном случае оценка рыночной стоимости земельного участка произведена по состоянию на 31.07.2016.
В соответствии с пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила N 582) при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Принимая во внимание нормы пункта 3 статьи 614 ГК РФ, установленную пунктом 13.2 Порядка формулу для расчета арендной платы, а также применяя в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ по аналогии закона положения пункта 10 Правил N 582, суд первой инстанции правомерно указал, что размер арендной платы по спорному договору не может быть определен исходя из пункта 13.2 Порядка до начала календарного года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
С учетом установленных фактических обстоятельств дела и исходя из приведенных правовых норм суд признал требования Общества обоснованными в части признания не подлежащим применению к договору аренды метода расчета арендной платы на основании пункта 13.2 Порядка до начала календарного года, следующего за годом, в котором была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка.
Оснований не согласиться с выводами суда апелляционный суд не усматривает, считает, что обжалуемый судебный акт принят при правильном применении судом норм материального права.
Доводы, приведенные Администрацией в жалобе, не опровергают правильность выводов суда, основаны на ином толковании норм гражданского и земельного законодательства и иной правовой оценке апеллянтом обстоятельств спора, что не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
Таким образом, апелляционная жалоба Администрации удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 июня 2017 года по делу N А05-1017/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)