Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на оставление ответчиком без ответа извещения о смене собственника участка, предложения расторгнуть договор и воздержаться от проведения полевых работ на участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ширина Владислава Михайловича (ОГРНИП 312230815300040) - Ивановой А.А. (доверенность от 13.12.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Восход" (ОГРН 1062310036744) - Призова Е.А. (доверенность от 18.01.2017), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Зленко Людмилы Сергеевны, извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восход" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-37974/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ширин Владислав Михайлович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (далее - общество, ООО "Восход"), в котором просил:
- расторгнуть заключенный между Зленко Л.С. и обществом договор от 15.08.2014 б/н аренды земельного участка с кадастровым номером 23:26:0101000:1087, расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, в границах СПК "Нива".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Зленко Л.С. (л. д. 48-49).
Решением от 02.02.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.04.2017, договор аренды от 15.08.2014 б/н, заключенный между Зленко Людмилой Сергеевной и ООО "Восход", расторгнут. С общества в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей.
Судебные акты мотивированы следующим. Досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды истцом соблюден. В силу статей 1, 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гражданский оборот базируется на принципах свободы договора, добросовестности, разумности и справедливости действий контрагентов. Исходя из статьи 421 Гражданского кодекса, свобода договора состоит в том, что условие договора определяется по усмотрению сторон, за исключением случая, если его содержание предписано императивной нормой, а также диспозитивной нормой, если стороны не исключили ее применение или не установили условие, отличное от предусмотренного в ней. В рассматриваемом случае стороны воспользовались диспозитивными нормами Гражданского кодекса, включили в договор условие, предусматривающее основание для его досрочного расторжения - заключение собственниками земельного участка договора купли-продажи. Договор подписан сторонами без замечаний, данное условие принято арендатором и соответствует положениям Гражданского кодекса. Стороны договора являются субъектами предпринимательской деятельности, условия статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) о невозможности расторжения договора аренды, заключенного на срок свыше 5 лет, без существенных его нарушений, не применяются. По условиям договора арендатор вправе завершить цикл сезонных полевых работ. Определением суда от 11.01.2017 сторонам предложено составить совместный акт осмотра земельного участка. Согласно представленным в материалы дела актам от 13.01.2017 и от 27.01.2017 осмотра, о котором был извещен истцом, но не присутствовал ответчик, земельный участок с кадастровым номером 23:26:0101000:1087 находится в неудовлетворительном состоянии, земля не вспахана, не засеяна, цикл сезонных полевых работ не начат.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение от 02.02.2017 без изменения, также отметил, что согласно статье 450 Гражданского кодекса договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон; статья 619 Гражданского кодекса допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Отличие условий договора от содержания диспозитивной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", далее - постановление Пленума N 16). Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением (пункт 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66). Из дословного содержания пункта 5.6 спорного договора (об обязанности ООО "Восход" добровольно расторгнуть договор аренды при заключении собственниками земельного участка договора купли-продажи) не следует, что продажа участка возможна только арендатору участка, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в этой части отклонены. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом данная норма права не регламентирует возможность включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника; буквальное содержание пункта 5.6 договора пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса не противоречит.
В кассационной жалобе общество просит решение от 02.02.2017 и апелляционное постановление от 18.04.2017 отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем к обществу исковых требований в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, принятые по делу судебные акты основаны на неправильном толковании закона. Пункт 5.6 договора аренды определяет правоотношения между арендодателем участка и арендатором в случае продажи арендуемого имущества последнему (ООО "Восход"). В этом случае, в связи с совпадением арендатора и арендодателя в одном лице, арендные отношения должны прекращаться. Пунктом 5.6 договора аренды не предусмотрена обязанность общества в такой ситуации освободить земельный участок. В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В рассматриваемом случае императивной нормой, выражение которой сделано в категоричной форме, и отклонение от которой недопустимо, является статья 617 Гражданского кодекса, согласно которой, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данная норма не предоставляет субъектам правоотношений вариантов поведения по своему усмотрению (сделке). В пункте 3 постановления Пленума N 16 разъяснено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов, недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон, либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. Целью законодательного регулирования арендных отношений является сохранение баланса интересов арендатора и арендодателя. Статьей 617 Гражданского кодекса законодателем императивно исключена возможность расторжения договора аренды при смене собственника арендуемого имущества. Диспозитивное толкование данной нормы привело бы к возможному злоупотреблению правом со стороны арендодателя, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса.
От предпринимателя в окружной суд поступил отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы общества.
В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель предпринимателя просил жалобу отклонить.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.08.2014 Зленко Л.С. (арендодатель) и общество (арендатор) заключили сроком на 5 лет договор аренды выделенного в натуре земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 255 953 кв. м, с кадастровым номером 23:26:0101000:1087, расположенного в Северском районе Краснодарского края, в границах СПК "Нива". Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; л.д. 28-29).
В пункте 5.6 договора стороны предусмотрели, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, после завершения цикла сезонных полевых работ, ООО "Восход" обязуется добровольно расторгнуть договор аренды. Основанием для расторжения договора аренды служит зарегистрированный договор купли-продажи участка.
16.09.2015 Зленко Л.С. (продавец) и Ширин В.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 255 953 кв. м, с кадастровым номером 23:26:0101000:1087, расположенный в Северском районе Краснодарского края, в границах СПК "Нива", а покупатель обязуется принять участок, уплатить за него цену, предусмотренную в договоре (л. д. 24-27).
В пункте 1.5 договора купли-продажи отражено, что земельный участок имеет обременение в виде аренды.
28.09.2015 в ЕГРП зарегистрирован переход к Ширину В.М. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0101000:1087 (л. д. 23).
Предприниматель 06.09.2016 направил в адрес общества извещение, в котором сообщил о смене собственника земельного участка, и на основании пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 предложил расторгнуть договор с 05.10.2016, а также воздержаться от проведения полевых работ на данном участке (л. д. 19, 20).
11.10.2016 предприниматель повторно обратился к обществу с предложением о расторжении в срок до 20.10.2016 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:26:0101000:1087 на основании пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 (л. д. 17, 18).
Не получив какого-либо ответа от общества, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Статьей 309 Гражданского кодекса установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Следует из нормы статьи 619 Гражданского кодекса, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 информационного письма N 66).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что в пункте 5.6 договора аренды земельного участка от 15.08.2014 стороны добровольно согласовали вопрос о его досрочном расторжении в случае отчуждения земельного участка собственником (арендодателем), гарантировав при этом арендатору возможность завершения цикла сезонных полевых работ. Установив, что арендодателем Зленко Л.С. земельный участок продан Ширину В.М. по договору от 16.09.2015, и переход права собственности на участок к приобретателю зарегистрирован в ЕГРП, досудебный порядок урегулирования спора новым собственником (арендодателем) соблюден, суд удовлетворил исковые требования.
Доводы жалобы, обусловленные относимостью пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 только к случаям продажи земельного участка арендатору (ООО "Восход"), окружным судом не принимаются, как противоречащие действительному содержанию названного пункта договора.
Кроме того, ссылаясь на прекращение арендных отношений совпадением арендатора и арендодателя в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса), общество не учитывает отсутствие необходимости и правовой возможности расторжения договора по соглашению сторон в таком случае.
Ссылка заявителя на отсутствие в пункте 5.6 договора аренды обязанности общества освободить земельный участок несостоятельна, поскольку обязательство возвратить участок арендодателю возникает у арендатора после прекращения договора в силу закона (статья 622 Гражданского кодекса) и не является предметом регулирования названным пунктом.
Приведенный в жалобе аргумент о несоответствии пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 положениям статьи 617 Гражданского кодекса о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, подлежит отклонению.
Оценив условия рассматриваемой сделки, и руководствуясь приведенными в пунктах 3, 4 постановления Пленума N 16 разъяснениями, суды верно исходили из того, что статья 617 Гражданского кодекса не содержит явно выраженного запрета сторонам договора установить иное, законодательное регулирование арендных правоотношений прямо допускает право сторон устанавливать по собственному усмотрению случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса), положения пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 направлены на обеспечение баланса интересов сторон. Само по себе отличие условий пункта 5.6 спорного договора от нормы статьи 617 Гражданского кодекса не может служить основанием для признания этих условий недействительными (статья 168 Гражданского кодекса).
Доказательства оспаривания договора аренды земельного участка от 15.08.2014, как заключенного арендатором (в рассматриваемой части) под влиянием существенного заблуждения (статья 178 Гражданского кодекса), под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса), суду не представлены, при рассмотрении настоящего дела встречный иск по таким основаниям обществом не заявлен.
Суждение о том, что диспозитивное толкование статьи 617 Гражданского кодекса привело бы к возможному злоупотреблению правом со стороны арендодателя, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса, безосновательно, поскольку заведомо исключает любое усмотрение сторон.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 02.02.2017 и апелляционного постановления от 18.04.2017 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 по делу N А32-37974/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2017 N Ф08-4314/2017 ПО ДЕЛУ N А32-37974/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылался на оставление ответчиком без ответа извещения о смене собственника участка, предложения расторгнуть договор и воздержаться от проведения полевых работ на участке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2017 г. по делу N А32-37974/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Ширина Владислава Михайловича (ОГРНИП 312230815300040) - Ивановой А.А. (доверенность от 13.12.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Восход" (ОГРН 1062310036744) - Призова Е.А. (доверенность от 18.01.2017), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Зленко Людмилы Сергеевны, извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восход" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-37974/2016, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Ширин Владислав Михайлович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Восход" (далее - общество, ООО "Восход"), в котором просил:
- расторгнуть заключенный между Зленко Л.С. и обществом договор от 15.08.2014 б/н аренды земельного участка с кадастровым номером 23:26:0101000:1087, расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, в границах СПК "Нива".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Зленко Л.С. (л. д. 48-49).
Решением от 02.02.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 18.04.2017, договор аренды от 15.08.2014 б/н, заключенный между Зленко Людмилой Сергеевной и ООО "Восход", расторгнут. С общества в пользу предпринимателя взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 тыс. рублей.
Судебные акты мотивированы следующим. Досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды истцом соблюден. В силу статей 1, 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) гражданский оборот базируется на принципах свободы договора, добросовестности, разумности и справедливости действий контрагентов. Исходя из статьи 421 Гражданского кодекса, свобода договора состоит в том, что условие договора определяется по усмотрению сторон, за исключением случая, если его содержание предписано императивной нормой, а также диспозитивной нормой, если стороны не исключили ее применение или не установили условие, отличное от предусмотренного в ней. В рассматриваемом случае стороны воспользовались диспозитивными нормами Гражданского кодекса, включили в договор условие, предусматривающее основание для его досрочного расторжения - заключение собственниками земельного участка договора купли-продажи. Договор подписан сторонами без замечаний, данное условие принято арендатором и соответствует положениям Гражданского кодекса. Стороны договора являются субъектами предпринимательской деятельности, условия статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) о невозможности расторжения договора аренды, заключенного на срок свыше 5 лет, без существенных его нарушений, не применяются. По условиям договора арендатор вправе завершить цикл сезонных полевых работ. Определением суда от 11.01.2017 сторонам предложено составить совместный акт осмотра земельного участка. Согласно представленным в материалы дела актам от 13.01.2017 и от 27.01.2017 осмотра, о котором был извещен истцом, но не присутствовал ответчик, земельный участок с кадастровым номером 23:26:0101000:1087 находится в неудовлетворительном состоянии, земля не вспахана, не засеяна, цикл сезонных полевых работ не начат.
Суд апелляционной инстанции, оставляя решение от 02.02.2017 без изменения, также отметил, что согласно статье 450 Гражданского кодекса договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон; статья 619 Гражданского кодекса допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Отличие условий договора от содержания диспозитивной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 Гражданского кодекса (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", далее - постановление Пленума N 16). Стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением (пункт 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - информационное письмо N 66). Из дословного содержания пункта 5.6 спорного договора (об обязанности ООО "Восход" добровольно расторгнуть договор аренды при заключении собственниками земельного участка договора купли-продажи) не следует, что продажа участка возможна только арендатору участка, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в этой части отклонены. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом данная норма права не регламентирует возможность включения или невключения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника; буквальное содержание пункта 5.6 договора пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса не противоречит.
В кассационной жалобе общество просит решение от 02.02.2017 и апелляционное постановление от 18.04.2017 отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных предпринимателем к обществу исковых требований в полном объеме.
По мнению подателя жалобы, принятые по делу судебные акты основаны на неправильном толковании закона. Пункт 5.6 договора аренды определяет правоотношения между арендодателем участка и арендатором в случае продажи арендуемого имущества последнему (ООО "Восход"). В этом случае, в связи с совпадением арендатора и арендодателя в одном лице, арендные отношения должны прекращаться. Пунктом 5.6 договора аренды не предусмотрена обязанность общества в такой ситуации освободить земельный участок. В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В рассматриваемом случае императивной нормой, выражение которой сделано в категоричной форме, и отклонение от которой недопустимо, является статья 617 Гражданского кодекса, согласно которой, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Данная норма не предоставляет субъектам правоотношений вариантов поведения по своему усмотрению (сделке). В пункте 3 постановления Пленума N 16 разъяснено, что при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов, недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон, либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. Целью законодательного регулирования арендных отношений является сохранение баланса интересов арендатора и арендодателя. Статьей 617 Гражданского кодекса законодателем императивно исключена возможность расторжения договора аренды при смене собственника арендуемого имущества. Диспозитивное толкование данной нормы привело бы к возможному злоупотреблению правом со стороны арендодателя, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса.
От предпринимателя в окружной суд поступил отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы общества.
В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель предпринимателя просил жалобу отклонить.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.08.2014 Зленко Л.С. (арендодатель) и общество (арендатор) заключили сроком на 5 лет договор аренды выделенного в натуре земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 255 953 кв. м, с кадастровым номером 23:26:0101000:1087, расположенного в Северском районе Краснодарского края, в границах СПК "Нива". Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП; л.д. 28-29).
В пункте 5.6 договора стороны предусмотрели, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, после завершения цикла сезонных полевых работ, ООО "Восход" обязуется добровольно расторгнуть договор аренды. Основанием для расторжения договора аренды служит зарегистрированный договор купли-продажи участка.
16.09.2015 Зленко Л.С. (продавец) и Ширин В.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 255 953 кв. м, с кадастровым номером 23:26:0101000:1087, расположенный в Северском районе Краснодарского края, в границах СПК "Нива", а покупатель обязуется принять участок, уплатить за него цену, предусмотренную в договоре (л. д. 24-27).
В пункте 1.5 договора купли-продажи отражено, что земельный участок имеет обременение в виде аренды.
28.09.2015 в ЕГРП зарегистрирован переход к Ширину В.М. права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0101000:1087 (л. д. 23).
Предприниматель 06.09.2016 направил в адрес общества извещение, в котором сообщил о смене собственника земельного участка, и на основании пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 предложил расторгнуть договор с 05.10.2016, а также воздержаться от проведения полевых работ на данном участке (л. д. 19, 20).
11.10.2016 предприниматель повторно обратился к обществу с предложением о расторжении в срок до 20.10.2016 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:26:0101000:1087 на основании пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 (л. д. 17, 18).
Не получив какого-либо ответа от общества, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.
Статьей 309 Гражданского кодекса установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Следует из нормы статьи 619 Гражданского кодекса, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса договором аренды могут быть установлены и дополнительные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 информационного письма N 66).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что в пункте 5.6 договора аренды земельного участка от 15.08.2014 стороны добровольно согласовали вопрос о его досрочном расторжении в случае отчуждения земельного участка собственником (арендодателем), гарантировав при этом арендатору возможность завершения цикла сезонных полевых работ. Установив, что арендодателем Зленко Л.С. земельный участок продан Ширину В.М. по договору от 16.09.2015, и переход права собственности на участок к приобретателю зарегистрирован в ЕГРП, досудебный порядок урегулирования спора новым собственником (арендодателем) соблюден, суд удовлетворил исковые требования.
Доводы жалобы, обусловленные относимостью пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 только к случаям продажи земельного участка арендатору (ООО "Восход"), окружным судом не принимаются, как противоречащие действительному содержанию названного пункта договора.
Кроме того, ссылаясь на прекращение арендных отношений совпадением арендатора и арендодателя в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса), общество не учитывает отсутствие необходимости и правовой возможности расторжения договора по соглашению сторон в таком случае.
Ссылка заявителя на отсутствие в пункте 5.6 договора аренды обязанности общества освободить земельный участок несостоятельна, поскольку обязательство возвратить участок арендодателю возникает у арендатора после прекращения договора в силу закона (статья 622 Гражданского кодекса) и не является предметом регулирования названным пунктом.
Приведенный в жалобе аргумент о несоответствии пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 положениям статьи 617 Гражданского кодекса о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, подлежит отклонению.
Оценив условия рассматриваемой сделки, и руководствуясь приведенными в пунктах 3, 4 постановления Пленума N 16 разъяснениями, суды верно исходили из того, что статья 617 Гражданского кодекса не содержит явно выраженного запрета сторонам договора установить иное, законодательное регулирование арендных правоотношений прямо допускает право сторон устанавливать по собственному усмотрению случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса), положения пункта 5.6 договора аренды от 15.08.2014 направлены на обеспечение баланса интересов сторон. Само по себе отличие условий пункта 5.6 спорного договора от нормы статьи 617 Гражданского кодекса не может служить основанием для признания этих условий недействительными (статья 168 Гражданского кодекса).
Доказательства оспаривания договора аренды земельного участка от 15.08.2014, как заключенного арендатором (в рассматриваемой части) под влиянием существенного заблуждения (статья 178 Гражданского кодекса), под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 Гражданского кодекса), суду не представлены, при рассмотрении настоящего дела встречный иск по таким основаниям обществом не заявлен.
Суждение о том, что диспозитивное толкование статьи 617 Гражданского кодекса привело бы к возможному злоупотреблению правом со стороны арендодателя, что недопустимо в силу статьи 10 Гражданского кодекса, безосновательно, поскольку заведомо исключает любое усмотрение сторон.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 02.02.2017 и апелляционного постановления от 18.04.2017 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 по делу N А32-37974/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
В.А.АНЦИФЕРОВ
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)