Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2016 по делу N А07-25184/2015 (судья Кузнецов Д.П.).
В заседании принял участие представитель:
индивидуального предпринимателя Григоряна Гагика Рафиковича - Нуруллин Д.А. (доверенность от 11.11.2014).
Индивидуальный предприниматель Григорян Гагик Рафикович (далее - ИП Григорян, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23, общей площадью 3307 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, по цене равной 136 224 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.01.2016 (резолютивная часть объявлена 21.01.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 3307 кв. м с кадастровым номером 02:55:011101:23, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, между Администрацией и ИП Григоряном: суд предписал в пункте 2.1 договора стоимость земельного участка принять в сумме 136 224 руб.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм и процессуального права. Так, ответчик указывает, что в 2011 году ИП Григорян обращался с заявлением в Администрацию за предоставлением спорного земельного участка в собственность, в 2012 году предприниматель обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, ответы на указанные заявления (непредставление ответов) предпринимателем обжалованы не были. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2014 по делу N А07-26299/2014 была установлено только незаконность отказа в выкупе земельного участка от 17.09.2014. Ввиду указанного выкупная стоимость земельного участка должна определяться на момент соответствующего обращения ИП Григоряна. Кроме того, истец не представил доказательства приобретения объекта недвижимости из государственной собственности.
Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ИП Григорян является собственником административных зданий: нежилого помещения общей площадью 823,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бельская, 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2011 серии 04АГ N 052494; нежилого помещения общей площадью 78,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бельская, 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2011 серии 04АГ N 052496; нежилого помещения общей площадью 11 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бельская, 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2011 серии 04АГ N 052495 (л. д. 53-55).
16 октября 2002 года Чегодаева Гульнара Спартаковна и Праведников Михаил Николаевич приобрели в равных долях по договору купли-продажи нежилое помещение - гараж, литера А, площадью 212,1 кв. м, расположенное по адресу: ул. Бельская, 25, у муниципального унитарного предприятия "Уфимский лесопродукт" (л. д. 44).
19 сентября 2003 года Чегодаева Г.С. и Праведников М.Н. продали Кузнецову Борису Николаевичу нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, общей площадью 212,1 кв. м, литера А (л. д. 48, 49).
10 февраля 2005 года Кузнецов Б.Н. продал Кузнецовой Ларисе Сергеевне нежилое помещение - гараж, литера А, общей площадью 212,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25 (л. д. 50, 51).
11 мая 2006 года Кузнецова Лариса Сергеевна продала Мансурову Марсу Каусаровичу и Мубинову Венеру Фанисовичу по 1/2 доле в праве на нежилое помещение - гараж, литера А, общей площадью 212,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25 (л. д. 52).
Решением Кировского районного суда города Уфы от 15.09.2010 удовлетворен иск Григоряна Г.Р. к Мансурову М.К. и Мубинову В.Ф. о взыскании долга по договору новации, прекращено право общей долевой собственности Мансурова М.К. и Мубинова В.Ф. на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, признано право собственности Григоряна Г.Р. на помещения, литера А, 1 этаж по указанному адресу (л. д. 37-40). Среди прочего в судебном акте установлено, что Мансуров М.К. и Мубинов В.Ф. произвели реконструкцию объекта, приобретенного в 2006 году. Объект передан Мансуровым М.К. и Мубиновым В.Ф. в собственность Григоряна Г.Р. на основании договора новации от 24.06.2009 в силу неоплаты указанными лицами Григоряну Г.Р. ранее полученного от последнего займа.
Названное решение суда послужило основанием для государственной регистрации права собственности истца на указанные выше помещения.
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011101:23.
Земельный участок площадью 3307 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, д. 25, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 18.10.2010, с кадастровым номером 02:55:011101:23, с разрешенным использованием: занимаемый административно-торговыми помещениями (непродовольственные товары), с кадастровой стоимостью в размере 5 448 943 руб. 90 коп., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 29.07.2011 N 02/11/1-194068 (л. д. 14, 15).
26 сентября 2011 года истец обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23 в собственность за плату (л. д. 12, 13). К заявлению были приложены документы, подтверждающие принадлежность предпринимателю объектов недвижимости, находящихся на испрашиваемом земельном участке, кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка, а также иные необходимые документы.
12 сентября 2012 года предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23 (л. д. 57).
Доказательства того, что предпринимателю в ответ на указанные заявления были направлены ответы, Администрация в материалы дела не представила.
27 августа 2014 года ИП Григорян вновь обратился в Администрацию с заявлением от 25.08.2014 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23, занимаемого вышеуказанными объектами (л. д. 33).
Письмом от 17.09.2014 N Г-11923 Администрацией в лице Управления по земельным ресурсам в предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность отказано.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2015 по делу N А07-26299/2014 отказ Администрации в предоставлении в собственность ИП Григоряну земельного участка площадью 3307 кв. м, с кадастровым номером 02:55:011101:23, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, выраженный в письме Управления по земельным ресурсам от 17.09.2014 N Г-11923, признан незаконным, суд обязал ответчика направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка.
Истец, получив и рассмотрев проект договора купли-продажи земельного участка (л. д. 22), не согласился с пунктом 2.1 договора в части определения выкупной стоимости земельного участка в размере 50 657 485 руб. 82 коп.
Для согласования условий договора купли-продажи предприниматель направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи (л. д. 25).
Письмом от 21.10.2015 N Г-3025 Администрация отказала предпринимателю в согласовании условий договора в редакции, предложенной покупателем (л. д. 20, 21).
Истец, считая, что выкупная цена земельного участка должна быть определена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на дату первого обращения за выкупом участка (5 448 943 руб. 90 коп.), обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по условию договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23, приобретаемого истцом в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), относительно цены выкупа земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, в данном случае нежилые строения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
В соответствии с пунктом 6 указанной статьи в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Из содержания приведенных норм права следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности, собственником которых стало лицо, претендующее на выкуп земельного участка. Таким образом, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также имеют право выкупить указанные земельные участки по льготной цене.
Аналогичное толкование пункта 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08.
Из материалов настоящего дела следует, что находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости путем последовательного совершения ряда сделок были отчуждены в собственность предпринимателя из муниципальной собственности.
Вопреки доводу подателя жалобы ИП Григорян представил надлежащие доказательства указанного.
С заявлением о выкупе указанного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации истец впервые обратился 26.09.2011, следовательно, вправе претендовать на выкуп земельного участка по льготной цене.
Администрация в апелляционной жалобе указывает, что предприниматель также в 2012 году обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Ответы на указанные заявления (непредставление ответов) предпринимателем обжалованы не были. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2014 по делу N А07-26299/2014 была установлено только незаконность отказа в выкупе земельного участка от 17.09.2014. Соответственно, по мнению ответчика, выкупная стоимость земельного участка должна определяться на момент обращения ИП Григоряна от 25.08.2014.
Указанный довод нельзя принять в качестве обоснованного.
Так, доказательства того, что предпринимателю в ответ на указанные заявления были направлены ответы, Администрация в материалы дела не представила.
Таким образом, Администрация допустила незаконное бездействие в отношении истца.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.
То обстоятельство, что бездействие Администрации, допущенное по заявлению предпринимателя от 26.09.2011, не было обжаловано истцом в судебном порядке, не свидетельствует о том, что истцом утрачено предоставленного законом право на выкуп земельного участка по льготной цене (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104).
Также, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не свидетельствует об указанном и факт последующего обращения ИП Григоряна в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Так, из пояснений представителя истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что указанное обращение было вынужденной мерой ввиду того, что в результате незаконного бездействия Администрации по заявлению предпринимателя от 26.09.2011 права на земельный участок оказались никаким образом не оформленными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что отсутствие оформления прав на фактически используемый земельный участок влечет негативные последствия для пользователя, создает неопределенность в отношениях между пользователем и собственником земельного участка.
При этом, как отмечено ранее, и по заявлению истца от 12.09.2012 Администрация также допустила незаконное бездействие, никаким образом не ответив на заявление.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Ввиду приведенного выше ссылку ответчика на указанные обстоятельства нельзя признать правомерной, соответствующей названному принципу гражданского законодательства.
Истец подтвердил намерение именно на выкуп земельного участка также заявлением от 25.08.2014.
Право истца на приватизацию спорного земельного участка подтверждено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2015 по делу N А07-26299/2014.
Исходя из названного, цена выкупаемого земельного участка должна определяться в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Соответственно, при урегулировании разногласий по договору купли-продажи выкупная цена должна быть определена исходя из кадастровой стоимости в размере 5 448 943 руб. 90 коп. на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе, что подтверждается кадастровым паспортом от 29.07.2011 N 02/11/1-194068 (л. д. 14).
Таким образом, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23 должна составлять 136 224 руб., что составляет 2,5% кадастровой стоимости участка, равной 5 448 943 руб. 90 коп.
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм закона и не опровергают выводы арбитражного суда первой инстанции, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2016 по делу N А07-25184/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2016 N 18АП-2919/2016 ПО ДЕЛУ N А07-25184/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. N 18АП-2919/2016
Дело N А07-25184/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2016 по делу N А07-25184/2015 (судья Кузнецов Д.П.).
В заседании принял участие представитель:
индивидуального предпринимателя Григоряна Гагика Рафиковича - Нуруллин Д.А. (доверенность от 11.11.2014).
Индивидуальный предприниматель Григорян Гагик Рафикович (далее - ИП Григорян, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23, общей площадью 3307 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, по цене равной 136 224 руб.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.01.2016 (резолютивная часть объявлена 21.01.2016) исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, площадью 3307 кв. м с кадастровым номером 02:55:011101:23, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, между Администрацией и ИП Григоряном: суд предписал в пункте 2.1 договора стоимость земельного участка принять в сумме 136 224 руб.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм и процессуального права. Так, ответчик указывает, что в 2011 году ИП Григорян обращался с заявлением в Администрацию за предоставлением спорного земельного участка в собственность, в 2012 году предприниматель обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, ответы на указанные заявления (непредставление ответов) предпринимателем обжалованы не были. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2014 по делу N А07-26299/2014 была установлено только незаконность отказа в выкупе земельного участка от 17.09.2014. Ввиду указанного выкупная стоимость земельного участка должна определяться на момент соответствующего обращения ИП Григоряна. Кроме того, истец не представил доказательства приобретения объекта недвижимости из государственной собственности.
Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, указал на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ИП Григорян является собственником административных зданий: нежилого помещения общей площадью 823,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бельская, 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2011 серии 04АГ N 052494; нежилого помещения общей площадью 78,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бельская, 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2011 серии 04АГ N 052496; нежилого помещения общей площадью 11 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Бельская, 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.02.2011 серии 04АГ N 052495 (л. д. 53-55).
16 октября 2002 года Чегодаева Гульнара Спартаковна и Праведников Михаил Николаевич приобрели в равных долях по договору купли-продажи нежилое помещение - гараж, литера А, площадью 212,1 кв. м, расположенное по адресу: ул. Бельская, 25, у муниципального унитарного предприятия "Уфимский лесопродукт" (л. д. 44).
19 сентября 2003 года Чегодаева Г.С. и Праведников М.Н. продали Кузнецову Борису Николаевичу нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, общей площадью 212,1 кв. м, литера А (л. д. 48, 49).
10 февраля 2005 года Кузнецов Б.Н. продал Кузнецовой Ларисе Сергеевне нежилое помещение - гараж, литера А, общей площадью 212,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25 (л. д. 50, 51).
11 мая 2006 года Кузнецова Лариса Сергеевна продала Мансурову Марсу Каусаровичу и Мубинову Венеру Фанисовичу по 1/2 доле в праве на нежилое помещение - гараж, литера А, общей площадью 212,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25 (л. д. 52).
Решением Кировского районного суда города Уфы от 15.09.2010 удовлетворен иск Григоряна Г.Р. к Мансурову М.К. и Мубинову В.Ф. о взыскании долга по договору новации, прекращено право общей долевой собственности Мансурова М.К. и Мубинова В.Ф. на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, признано право собственности Григоряна Г.Р. на помещения, литера А, 1 этаж по указанному адресу (л. д. 37-40). Среди прочего в судебном акте установлено, что Мансуров М.К. и Мубинов В.Ф. произвели реконструкцию объекта, приобретенного в 2006 году. Объект передан Мансуровым М.К. и Мубиновым В.Ф. в собственность Григоряна Г.Р. на основании договора новации от 24.06.2009 в силу неоплаты указанными лицами Григоряну Г.Р. ранее полученного от последнего займа.
Названное решение суда послужило основанием для государственной регистрации права собственности истца на указанные выше помещения.
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011101:23.
Земельный участок площадью 3307 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, д. 25, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 18.10.2010, с кадастровым номером 02:55:011101:23, с разрешенным использованием: занимаемый административно-торговыми помещениями (непродовольственные товары), с кадастровой стоимостью в размере 5 448 943 руб. 90 коп., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 29.07.2011 N 02/11/1-194068 (л. д. 14, 15).
26 сентября 2011 года истец обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23 в собственность за плату (л. д. 12, 13). К заявлению были приложены документы, подтверждающие принадлежность предпринимателю объектов недвижимости, находящихся на испрашиваемом земельном участке, кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка, а также иные необходимые документы.
12 сентября 2012 года предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23 (л. д. 57).
Доказательства того, что предпринимателю в ответ на указанные заявления были направлены ответы, Администрация в материалы дела не представила.
27 августа 2014 года ИП Григорян вновь обратился в Администрацию с заявлением от 25.08.2014 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23, занимаемого вышеуказанными объектами (л. д. 33).
Письмом от 17.09.2014 N Г-11923 Администрацией в лице Управления по земельным ресурсам в предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность отказано.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2015 по делу N А07-26299/2014 отказ Администрации в предоставлении в собственность ИП Григоряну земельного участка площадью 3307 кв. м, с кадастровым номером 02:55:011101:23, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Бельская, 25, выраженный в письме Управления по земельным ресурсам от 17.09.2014 N Г-11923, признан незаконным, суд обязал ответчика направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка.
Истец, получив и рассмотрев проект договора купли-продажи земельного участка (л. д. 22), не согласился с пунктом 2.1 договора в части определения выкупной стоимости земельного участка в размере 50 657 485 руб. 82 коп.
Для согласования условий договора купли-продажи предприниматель направил ответчику протокол разногласий к договору купли-продажи (л. д. 25).
Письмом от 21.10.2015 N Г-3025 Администрация отказала предпринимателю в согласовании условий договора в редакции, предложенной покупателем (л. д. 20, 21).
Истец, считая, что выкупная цена земельного участка должна быть определена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка на дату первого обращения за выкупом участка (5 448 943 руб. 90 коп.), обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя истца, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по условию договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23, приобретаемого истцом в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), относительно цены выкупа земельного участка.
В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, в данном случае нежилые строения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
В соответствии с пунктом 6 указанной статьи в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.
При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Из содержания приведенных норм права следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных земельных участков является факт отчуждения здания, строения, сооружения из государственной или муниципальной собственности, собственником которых стало лицо, претендующее на выкуп земельного участка. Таким образом, в случае перехода прав на такие здания, строения, сооружения от лиц, ставших их собственниками в результате отчуждения из государственной или муниципальной собственности, к другим лицам, ставшим их собственниками по договору купли-продажи или в результате иных видов сделок, данные лица также имеют право выкупить указанные земельные участки по льготной цене.
Аналогичное толкование пункта 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ дано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08.
Из материалов настоящего дела следует, что находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости путем последовательного совершения ряда сделок были отчуждены в собственность предпринимателя из муниципальной собственности.
Вопреки доводу подателя жалобы ИП Григорян представил надлежащие доказательства указанного.
С заявлением о выкупе указанного земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации истец впервые обратился 26.09.2011, следовательно, вправе претендовать на выкуп земельного участка по льготной цене.
Администрация в апелляционной жалобе указывает, что предприниматель также в 2012 году обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Ответы на указанные заявления (непредставление ответов) предпринимателем обжалованы не были. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.09.2014 по делу N А07-26299/2014 была установлено только незаконность отказа в выкупе земельного участка от 17.09.2014. Соответственно, по мнению ответчика, выкупная стоимость земельного участка должна определяться на момент обращения ИП Григоряна от 25.08.2014.
Указанный довод нельзя принять в качестве обоснованного.
Так, доказательства того, что предпринимателю в ответ на указанные заявления были направлены ответы, Администрация в материалы дела не представила.
Таким образом, Администрация допустила незаконное бездействие в отношении истца.
В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.
То обстоятельство, что бездействие Администрации, допущенное по заявлению предпринимателя от 26.09.2011, не было обжаловано истцом в судебном порядке, не свидетельствует о том, что истцом утрачено предоставленного законом право на выкуп земельного участка по льготной цене (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104).
Также, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не свидетельствует об указанном и факт последующего обращения ИП Григоряна в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
Так, из пояснений представителя истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции следует, что указанное обращение было вынужденной мерой ввиду того, что в результате незаконного бездействия Администрации по заявлению предпринимателя от 26.09.2011 права на земельный участок оказались никаким образом не оформленными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что отсутствие оформления прав на фактически используемый земельный участок влечет негативные последствия для пользователя, создает неопределенность в отношениях между пользователем и собственником земельного участка.
При этом, как отмечено ранее, и по заявлению истца от 12.09.2012 Администрация также допустила незаконное бездействие, никаким образом не ответив на заявление.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Ввиду приведенного выше ссылку ответчика на указанные обстоятельства нельзя признать правомерной, соответствующей названному принципу гражданского законодательства.
Истец подтвердил намерение именно на выкуп земельного участка также заявлением от 25.08.2014.
Право истца на приватизацию спорного земельного участка подтверждено решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.03.2015 по делу N А07-26299/2014.
Исходя из названного, цена выкупаемого земельного участка должна определяться в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Соответственно, при урегулировании разногласий по договору купли-продажи выкупная цена должна быть определена исходя из кадастровой стоимости в размере 5 448 943 руб. 90 коп. на момент обращения предпринимателя с заявлением о выкупе, что подтверждается кадастровым паспортом от 29.07.2011 N 02/11/1-194068 (л. д. 14).
Таким образом, выкупная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:011101:23 должна составлять 136 224 руб., что составляет 2,5% кадастровой стоимости участка, равной 5 448 943 руб. 90 коп.
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм закона и не опровергают выводы арбитражного суда первой инстанции, а потому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2016 по делу N А07-25184/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)