Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Арендатор более четырех месяцев не вносил арендные платежи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Дворецковой Л.Н. (доверенность от 29.12.2015 N 84849-42), от закрытого акционерного общества "Холдинговая строительная компания-2" Сухова С.В. (доверенность от 10.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 по делу N А56-60346/2014 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Холдинговая строительная компания-2", место нахождения: 193177, Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр., д. 13, лит. А, оф. 7Н, ОГРН 1027810245462, ИНН 7826017811 (далее - Общество), о взыскании 12 191 215 руб. 38 коп., в том числе 11 169 230 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.09.2014 в соответствии с договором от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 аренды земельного участка и 1 021 984 руб. 62 коп. пеней за период с 11.04.2014 по 25.08.2014; расторжении договора аренды; выселении ответчика с занимаемого земельного участка площадью 2333 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., уч. 1 (северо-восточнее дома 41, корпус 1, литера А по Ириновскому проспекту).
Решением от 27.02.2015 (судья Воробьева Ю.В.) иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 данное решение отменено в части расторжения договора аренды от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 и выселения Общества с занимаемого земельного участка; в удовлетворении иска в данной части отказано; в остальной части решение от 27.02.2015 оставлено без изменения; в порядке процессуального правопреемства КУГИ в связи с его реорганизацией заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН и ИНН те же (далее - Комитет).
Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит отменить постановление от 22.10.2015, оставить в силе решение от 27.02.2015. По мнению подателя жалобы, неоднократное нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы является основанием для досрочного расторжения договора, данное нарушение является существенным для арендодателя, и последствия этого нарушения не компенсируются взысканной судами неустойкой.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что ответчик по не зависящим от него обстоятельствам не имел возможности использовать земельный участок в указанных в договоре целях; за период действия договора внесены платежи, общая сумма которых составляет более 60% от суммы, предусмотренной договором.
Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2016 по ходатайству ответчика рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 01.03.2016 в связи с намерением сторон урегулировать спор мирным путем посредством заключения мирового соглашения.
К судебному заседанию, назначенному на 01.03.2016, стороны не представили мировое соглашение, в связи с чем кассационная жалоба в настоящем судебном заседании рассматривается по существу тем же составом суда.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, пояснив, что в настоящее время Общество совершает необходимые действия, направленные на реализацию инвестиционного проекта.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.07.2011 N 972 заключили договор от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 2333 кв. м с кадастровым номером 78:11:6114Б:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., уч. 1 (северо-восточнее дома 41, корпус 1, литера А по Ириновскому проспекту), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома сроком до 27.10.2014.
Согласно пункту 4.1 договора подлежащая перечислению арендатором общая сумма арендной платы за период действия договора составляет в соответствии с протоколом от 28.09.2011 признания аукциона несостоявшимся 72 600 000 руб. В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендная плата подлежит перечислению по графику перечисления денежных средств (приложение N 5 к договору) поквартально равными долями не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.
Пунктом 8.3 договора в случае нарушения обязательств по внесению арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 10.2.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при возникновении у арендатора задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) пеней в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.10.2011.
В связи с возникновением задолженности по арендной плате КУГИ направил Обществу претензию от 01.08.2014 N 8190/2014 с предложением погасить задолженность, подписать соглашение о расторжении договора и в трехдневный срок с даты подписания соглашения освободить занимаемый земельный участок.
КУГИ, ссылаясь на неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения договорных обязательств, суды правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования в части взыскания задолженности и пеней. Судебные акты в указанной части лицами, участвующими в деле, не обжалованы, возражения против выводов судов в этой части никем не заявлены.
Суд первой инстанции, установив факт невнесения арендатором платежей за период более четырех месяцев и соблюдения арендодателем досудебного порядка расторжения договора, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения по требованию КУГИ договора аренды от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 и о выселении Общества с арендуемого земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, посчитав, что в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной допущенному арендатором нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон с учетом сохранения у Санкт-Петербурга заинтересованности в реализации Обществом инвестиционного проекта, пришел к выводу об отмене решения суда в части расторжения договора и выселения ответчика с земельного участка и об отказе в удовлетворении иска в данной части.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из пояснений ответчика и имеющегося в деле протокола от 23.12.2014 N 403-3ам совещания, проведенного заместителем председателя КУГИ с участием представителей заинтересованных ведомств, препятствием к реализации инвестиционного проекта послужила невозможность в связи со сложными геологическими условиями размещения на земельном участке заглубленного паркинга на 69 машиномест - в количестве, предусмотренном градостроительной документацией как минимально возможным, в то время как фактически имеется возможность разместить заглубленный паркинг только на 41 машиноместо. В связи со сложившейся ситуацией Комитету по градостроительству и архитектуре и Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга предписано представить предложения по корректировке градостроительного плана земельного участка и возможности выдать разрешения на строительство. В настоящее время Общество принимает меры по устранению выявленных несоответствий и оформлению разрешительной документации. В случае расторжения договора аренды земельного участка с Обществом у собственника земельного участка возникнет необходимость проведения соответствующих процедур по предоставлению земельного участка другому инвестору, вследствие чего до оформления документов на землепользование субъект Российской Федерации - город Санкт-Петербург - будет лишен возможности извлекать доходы от использования земельного участка.
При таком положении апелляционный суд, приняв во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, не свидетельствующие о том, что расторжение договора в данном случае в большей степени будет соответствовать публичному интересу, чем сохранение арендных отношений с Обществом, обоснованно посчитал возможным не применять к арендатору такую крайнюю меру за ненадлежащее исполнение обязательств, как расторжение договора, и отказал в иске в этой части.
Доводы Комитета о наличии предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя подлежат отклонению, так как предоставление одной из сторон права на предъявление соответствующего требования не влечет безусловную обязанность суда удовлетворить такое требование, решение по которому принимается судом по результатам оценки всех обстоятельств спора в совокупности.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления и считает возможным оставить его в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 по делу N А56-60346/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 09.03.2016 ПО ДЕЛУ N А56-60346/2014
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, расторжении договора и выселении арендатора.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Арендатор более четырех месяцев не вносил арендные платежи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. по делу N А56-60346/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Ракчеевой М.А., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Дворецковой Л.Н. (доверенность от 29.12.2015 N 84849-42), от закрытого акционерного общества "Холдинговая строительная компания-2" Сухова С.В. (доверенность от 10.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 по делу N А56-60346/2014 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.),
установил:
Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Холдинговая строительная компания-2", место нахождения: 193177, Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр., д. 13, лит. А, оф. 7Н, ОГРН 1027810245462, ИНН 7826017811 (далее - Общество), о взыскании 12 191 215 руб. 38 коп., в том числе 11 169 230 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 30.09.2014 в соответствии с договором от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 аренды земельного участка и 1 021 984 руб. 62 коп. пеней за период с 11.04.2014 по 25.08.2014; расторжении договора аренды; выселении ответчика с занимаемого земельного участка площадью 2333 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., уч. 1 (северо-восточнее дома 41, корпус 1, литера А по Ириновскому проспекту).
Решением от 27.02.2015 (судья Воробьева Ю.В.) иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 данное решение отменено в части расторжения договора аренды от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 и выселения Общества с занимаемого земельного участка; в удовлетворении иска в данной части отказано; в остальной части решение от 27.02.2015 оставлено без изменения; в порядке процессуального правопреемства КУГИ в связи с его реорганизацией заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН и ИНН те же (далее - Комитет).
Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит отменить постановление от 22.10.2015, оставить в силе решение от 27.02.2015. По мнению подателя жалобы, неоднократное нарушение арендатором обязательств по внесению арендной платы является основанием для досрочного расторжения договора, данное нарушение является существенным для арендодателя, и последствия этого нарушения не компенсируются взысканной судами неустойкой.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что ответчик по не зависящим от него обстоятельствам не имел возможности использовать земельный участок в указанных в договоре целях; за период действия договора внесены платежи, общая сумма которых составляет более 60% от суммы, предусмотренной договором.
Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2016 по ходатайству ответчика рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 01.03.2016 в связи с намерением сторон урегулировать спор мирным путем посредством заключения мирового соглашения.
К судебному заседанию, назначенному на 01.03.2016, стороны не представили мировое соглашение, в связи с чем кассационная жалоба в настоящем судебном заседании рассматривается по существу тем же составом суда.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, пояснив, что в настоящее время Общество совершает необходимые действия, направленные на реализацию инвестиционного проекта.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.07.2011 N 972 заключили договор от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 2333 кв. м с кадастровым номером 78:11:6114Б:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., уч. 1 (северо-восточнее дома 41, корпус 1, литера А по Ириновскому проспекту), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного дома сроком до 27.10.2014.
Согласно пункту 4.1 договора подлежащая перечислению арендатором общая сумма арендной платы за период действия договора составляет в соответствии с протоколом от 28.09.2011 признания аукциона несостоявшимся 72 600 000 руб. В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендная плата подлежит перечислению по графику перечисления денежных средств (приложение N 5 к договору) поквартально равными долями не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января) в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга.
Пунктом 8.3 договора в случае нарушения обязательств по внесению арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 10.2.1 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при возникновении у арендатора задолженности по внесению установленной договором арендной платы и (или) пеней в течение четырех месяцев независимо от последующего внесения платежей.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.10.2011.
В связи с возникновением задолженности по арендной плате КУГИ направил Обществу претензию от 01.08.2014 N 8190/2014 с предложением погасить задолженность, подписать соглашение о расторжении договора и в трехдневный срок с даты подписания соглашения освободить занимаемый земельный участок.
КУГИ, ссылаясь на неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения договорных обязательств, суды правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требования в части взыскания задолженности и пеней. Судебные акты в указанной части лицами, участвующими в деле, не обжалованы, возражения против выводов судов в этой части никем не заявлены.
Суд первой инстанции, установив факт невнесения арендатором платежей за период более четырех месяцев и соблюдения арендодателем досудебного порядка расторжения договора, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения по требованию КУГИ договора аренды от 06.10.2011 N 07/ЗКС-05142 и о выселении Общества с арендуемого земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, посчитав, что в данном случае расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной допущенному арендатором нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон с учетом сохранения у Санкт-Петербурга заинтересованности в реализации Обществом инвестиционного проекта, пришел к выводу об отмене решения суда в части расторжения договора и выселения ответчика с земельного участка и об отказе в удовлетворении иска в данной части.
В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Как следует из пояснений ответчика и имеющегося в деле протокола от 23.12.2014 N 403-3ам совещания, проведенного заместителем председателя КУГИ с участием представителей заинтересованных ведомств, препятствием к реализации инвестиционного проекта послужила невозможность в связи со сложными геологическими условиями размещения на земельном участке заглубленного паркинга на 69 машиномест - в количестве, предусмотренном градостроительной документацией как минимально возможным, в то время как фактически имеется возможность разместить заглубленный паркинг только на 41 машиноместо. В связи со сложившейся ситуацией Комитету по градостроительству и архитектуре и Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга предписано представить предложения по корректировке градостроительного плана земельного участка и возможности выдать разрешения на строительство. В настоящее время Общество принимает меры по устранению выявленных несоответствий и оформлению разрешительной документации. В случае расторжения договора аренды земельного участка с Обществом у собственника земельного участка возникнет необходимость проведения соответствующих процедур по предоставлению земельного участка другому инвестору, вследствие чего до оформления документов на землепользование субъект Российской Федерации - город Санкт-Петербург - будет лишен возможности извлекать доходы от использования земельного участка.
При таком положении апелляционный суд, приняв во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, не свидетельствующие о том, что расторжение договора в данном случае в большей степени будет соответствовать публичному интересу, чем сохранение арендных отношений с Обществом, обоснованно посчитал возможным не применять к арендатору такую крайнюю меру за ненадлежащее исполнение обязательств, как расторжение договора, и отказал в иске в этой части.
Доводы Комитета о наличии предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя подлежат отклонению, так как предоставление одной из сторон права на предъявление соответствующего требования не влечет безусловную обязанность суда удовлетворить такое требование, решение по которому принимается судом по результатам оценки всех обстоятельств спора в совокупности.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления и считает возможным оставить его в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2015 по делу N А56-60346/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
М.А.РАКЧЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)