Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,
судей Смирникова А.В., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горячко Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "БУЙ"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 июня 2016 года по делу N А57-351/2016 (судья Огнищева Ю.П.)
по заявлению жилищно-строительного кооператива "БУЙ" (ИНН 6454044987, ОГРН 1026403357254, адрес местонахождения: 410600 г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, 31)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671, адрес местонахождения: 410012, г. Саратов, пл. Театральная, 11)
заинтересованные лица: Администрация муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280, адрес местонахождения: 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78)
Недочевский Олег Олегович (г. Нижний Новгород)
о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации,
при участии в судебном заседании:
представителя жилищно-строительного кооператива "БУЙ" Ефремова А.В., действующего по доверенности от 29.02.2016,
представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Романычевой Н.В., действующей по доверенности от 21.09.2015 N 72,
другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительный кооператив "БУЙ" (далее - заявитель, ЖСК "БУЙ") с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) об отказе в государственной регистрации согласно сообщению от 28.01.2016 N 64/001/683/2015-326; обязании Управления Росреестра по Саратовской области провести государственную регистрацию права собственности ЖСК "Буй" на объект, незавершенный строительством, общей площадью застройки 14 683,7 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31/27, на основании заявления ЖСК "Буй" от 17.12.2015, вх. N 64/001/683/2015-326 (том 1 л.д. 51).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация муниципального образования "Город Саратов", Недочевский Олег Олегович.
Решением от 17 июня 2016 года Арбитражный суд Саратовской области в удовлетворении заявления ЖСК "Буй" отказал.
Суд также возвратил ЖСК "Буй" уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб.
ЖСК "Буй" не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 27.07.2016, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ЖСК "Буй" осуществляет строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (гаражи) на двух земельных участках: N 64:48:050302:0980 (образован в результате раздела земельного участка N 64:48:050302:0028) и N 64:48:050302:63.
ЖСК "Буй" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением от 17.12.2015 вх. N 64/001/683/2015-326 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительством, общей площадью застройки 14 683,7 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, 27, в связи с его созданием застройщиком - ЖСК "Буй".
Управление Росреестра по Саратовской области отказало в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по двум основаниям:
- - согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенное использование земельного участка N 64:48:050302:63: "индивидуальный жилой дом", тогда как ведется строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома;
- - земельный участок N 64:48:050302:63 принадлежит на праве собственности иному лицу на законных основаниях.
Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Саратовской области, ЖСК "Буй" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ЖСК "Буй" осуществляет строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (гаражи) на двух земельных участках: N 64:48:050302:0980 (образован в результате раздела земельного участка N 64:48:050302:0028) и N 64:48:050302:63.
Постановлением мэра города Саратова N 630-34 от 13.08.2003 г. ЖСК "Буй" предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31 для строительства жилого дома переменной этажности в границах указанных в плане земельного участка, площадью 0,2173 га (том 2 л.д. 91).
15 января 2004 г. Администрацией г. Саратова (арендодатель) и ЖСК "Буй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 142, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, кадастровый номер: 64:48:05 03 02:0028, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, пл. 2173 кв. м; разрешенное использование: для строительства жилого дома переменной этажности. Срок аренды в п. 2.1. установлен с 13.08.2003 г. по 13.08.2008 г. (том 4 л.д. 53).
Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Саратовской области.
Уведомлением от 12.01.2009 г. Управление Росреестра по Саратовской области сообщило, что проведена государственная регистрация прекращения аренды по договору N 142 от 15.01.2004 г. (том 4 л.д. 61).
На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области (согласно действовавшим в данный период полномочиям) N Т-7503-р от 05.11.2008 г. (том 4 л.д. 68, том 2 л.д. 128, 135) между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ЖСК "Буй" заключен договор аренды земельного участка N 859 от 10.11.2008 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:05 03 02:0028, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, для завершения строительства жилого дома переменной этажности, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 22.07.2008 г. N С48/08-10023, пл. 2173 кв. м; сроком действия на пять лет (том 4 л.д. 62, том 2 л.д. 129-133).
На основании указанного договора между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ЖСК "Буй" 10.11.2008 г. составлен акт приема-передачи (том 4 л.д. 73, том 2 л.д. 140).
Уведомлением от 14.01.2009 г. Управление Росреестра по Саратовской области сообщило, что проведена государственная регистрация аренды по договору N 859 от 10.11.2008 г. (том 2 л.д. 141).
11 декабря 2013 г. Комитетом по управлению имуществом города Саратова (согласно действовавшим в данный период полномочиям) и ЖСК "Буй" заключено соглашение об изменении договора аренды земельного участка, согласно которому в договор аренды земельного участка от 10.11.2008 г. N 859, расположенного по адресу: город Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, дом 31, кадастровый номер: 64:48:050302:0028, площадью 0,2173 га, стороны решили внести изменения:
- образовать в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка площадью 0,2173 га с кадастровым номером 64:48:050302:0028 земельный участок площадью 0,1021 га с кадастровым номером 64:48:050302:0980 (том 4 л.д. 30).
Согласно сведениям Комитета по управлению имуществом города Саратова N 1305/16798 от 29.06.2015 г. срок действия договора аренды земельного участка N 859 от 10.11.2008 г. истек 11.01.2014 г., соглашение о расторжении не подписывалось.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (том 2 л.д. 21).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:980 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:050302:28, что подтверждено копией кадастрового дела указанного земельного участка (том 5 л.д. 51-106).
Постановлением Администрации Муниципального образования "Город Саратов" N 1040 от 15.10.2009 г. Ермолаеву А.А. и Белову А.А. предоставлен в общую долевую собственность земельный участок площадью 427 кв. м (83/100 доли - Белову А.А., 17/100 доли - Ермолаеву А.А.) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером - 64:48:050302:63, занимаемый индивидуальным жилым домом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 66-67).
18 ноября 2009 г. Администрацией муниципального образовании "Город Саратов" (продавец), Ермолаевым Александром Анатольевичем и Беловым Андреем Алексеевичем (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка N С-2009-18ор-05, согласно которому покупатели приняли на условиях договора земельный участок площадью 427 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером - 64:48:050302:63, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, занимаемый индивидуальным жилым домом, разрешенное использование: "индивидуальный жилой дом", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 29.07.2009 г. (том 3 л.д. 60-63).
11 января 2010 г. на основании указанного договора сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (том 3 л.д. 65).
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.02.2010 г. сделана запись о регистрации N 64-64/11/123/2010-012.
04 марта 2010 г. между ЖСК "Буй" (застройщик) и Ермолаевым А.А., Беловым А.А. (собственники) заключено соглашение о пользовании земельным участком, согласно которому собственники передают застройщику во временное пользование земельный участок, площадью 427 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, кадастровый номер - 64:48:050302:63; цель: "строительство жилого дома, подземной автостоянки". Срок действия соглашения - 11 месяцев и считается продленным сторонами на тот же строк, если ни от одной из сторон не поступит письменного заявления об изменении условий пользования (том 2 л.д. 19).
На основании указанного соглашения между ЖСК "Буй", Ермолаевым А.А. и Беловым А.А. подписан акт приема-передачи земельного участка (том 2 л.д. 20).
Как следует из кадастровой выписки о земельном участке, земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:63, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, площадью 427 кв. м имеет разрешенное использование: индивидуальный жилой дом (том 1 л.д. 52).
27 мая 2010 г. ЖСК "Буй" и Ермолаевым А.А., Беловым А.А. заключено дополнительное соглашение к соглашению о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г., согласно которому п. 7 указанного соглашения дополнен следующим: "За пользование земельным участком в п. 1 настоящего соглашения Застройщик уплачивает собственникам арендную плату, исчисляемую исходя из ставок арендной платы, предусмотренных в договорах аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности МО "Город Саратов" (том 2 л.д. 55).
Постановлением Администрации муниципального образования "Город Саратов" N 827 от 18.04.2011 г. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования "многоэтажные и подземные гаражи и стоянки (до 300 машино-мест)" земельного участка площадью 427 кв. м из земель населенный пунктов, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, приобретенного ЖСК "Буй" во временное пользование на основании соглашения о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г. (том 2 л.д. 39).
16 августа 2010 г. между Ермолаевым А.А. (продавец) и Майоровым М.А. заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок. Из п. 1.1 договора следует, что покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора: - 17/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, площадью 427 кв. м, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 39).
25 августа 2010 г. между Беловым А.А. (продавец) и Майоровым М.А. заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок. Из п. 1.1 договора следует, что покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора: - 83/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, площадью 427 кв. м, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 28).
18 февраля 2014 г. между Майоровым М.А. (продавец) и Недочевским Олегом Олеговичем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому покупатель купил и принял в собственность земельный участок общей площадью 427 кв. м принадлежащий продавцу, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 12).
Собственником земельного участка N 64:48:050302:63 с 24.03.2014 г. согласно данным Выписки из ЕГРП от 02.06.2016 г. является Недочевский О.О. (том 4 л.д. 45).
Согласно заявлению Ермолаева А.А. и Белова А.А. от 30.12.2015 г., адресованному Управлению Росреестра по Саратовской области, по истечении срока, указанного в соглашении о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г., ЖСК "Буй" продолжил пользоваться земельным участком, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27. Возражения со стороны собственников участка не предъявлялись (том 2 л.д. 34).
В отношении выданных ЖСК "Буй" разрешений на строительство судами установлено следующее.
Согласно разрешению на строительство N RU 64304000-59 от 04.04.2011 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства жилого дома переменной этажности ЖСК "Буй" блок-секция 1В, площадь земельных участков - 2173,00 м2, 427,00 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, сроком действия до 04.12.2012 г. (том 1 л.д. 13).
Разрешением на строительство N RU 64304000-162 от 08.08.2012 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства жилого дома переменной этажности ЖСК "Буй" блок-секция 1В, площадь земельных участков - 2173,00 м2, 427,00 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, сроком действия до 12.01.2014 г. (том 1 л.д. 14).
Распоряжением Администрации МО г. Саратов от 12.03.2013 г. N 118-р отменено разрешение на строительство N RU 64304000-162 от 08.08.2012 г. (том 4 л.д. 84).
Разрешением на строительство N RU 64304000-66 от 17.04.2013 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства жилого дома переменной этажности ЖСК "Буй" блок-секция 1В, площадь земельных участков - 2173,00 м2, 427,00 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, сроком действия до 10.11.2013 г. (том 1 л.д. 15).
Разрешением на строительство N RU 64304000-260 от 03.12.2014 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными нежилыми помещениями (жилой дом переменной этажности блок-секция "1В") на земельных участках площадью - 1021 м2, 427 м2, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, д. 27, сроком действия до 31.08.2016 г. (том 1 л.д. 17).
17 декабря 2015 г. ЖСК "Буй", согласно расписке (том 1 л.д. 32), обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 14 683,7 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, 27.
Сообщением N 64/001/683/2015-326 от 28.12.2015 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановила сроком до 28.01.2015 г. государственную регистрацию в связи с непредставлением документов удостоверяющих права ЖСК "Буй" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:63 (том 1 л.д. 33-34).
Управление Росреестра по Саратовской области сообщением N 64/001/683/2015-326 от 28.01.2016 отказало в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по двум основаниям:
- - согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенное использование земельного участка N 64:48:050302:63: "индивидуальный жилой дом", тогда как ведется строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома;
- - земельный участок N 64:48:050302:63 принадлежит на праве собственности иному лицу на законных основаниях.
Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) закрепляет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В части 2 указанной статьи закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
По правилам части 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:
- - документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В отношении такого основания отказа в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект как - земельный участок N 64:48:050302:63 принадлежит на праве собственности иному лицу на законных основаниях, суд первой инстанции правомерно указал, что между собственниками на тот момент земельного участка Беловым А.А., Ермолаевым А.А. и ЖСК "БУЙ" было заключено соглашение о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г. сроком на 11 месяцев.
Документов, подтверждающих расторжение (либо прекращение действия) данного соглашения не представлено.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Однако, как верно указал суд, из текста соглашения от 04.03.2010 г. следует, что земельный участок N 64:48:050302:63 с разрешенным использованием: "индивидуальный жилой дом" предоставлен для: "строительство жилого дома, подземной автостоянки", а не "многоэтажного жилого дома".
Кроме того, в ходе правовой экспертизы документов регистрирующий орган установил, что согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:63 имеет разрешенное использование - "индивидуальный жилой дом", территориально расположен в территориальной зоне многоквартирной жилой застройки Ж/1.
Отношения, связанные с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).
В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 7 названного закона в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.
Пунктом 5 статьи 4 Закона о кадастре предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном названным Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено этим законом.
При ведении государственного кадастра недвижимости осуществляется информационное взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления. Для реализации этого взаимодействия соответствующие органы обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка (подпункт 6 пункта 1 статьи 15 названного закона).
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 1 Закона о кадастре государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Таким образом, как верно указал суд, государственный регистратор, при проведении правовой экспертизы документов, в порядке, установленном статьей 13 Закона о регистрации, руководствуется сведениями государственного кадастра недвижимости.
Из содержания пункта 3 статьи 1 и пункта 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре следует, что государственным кадастровым учетом сведений о виде разрешенного использования земельного участка подтверждается существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 указано, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.
В данном случае целевым назначением земельного участка, на котором расположен спорный объект, является "индивидуальный жилой дом".
Как указано выше, из текста соглашения от 04.03.2010 г. следует, что земельный участок N 64:48:050302:63 с разрешенным использованием: "индивидуальный жилой дом" предоставлен заявителю для: "строительство жилого дома, подземной автостоянки".
Доказательств того, что собственниками земельного участка с кадастровым номером 64:48:050302:63 было выбрано иное разрешенное использование, чем "индивидуальный жилой дом", и земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, в материалах дела не содержится.
Управление Росреестра по Саратовской области, установив несоответствие вида разрешенного использования, содержащегося в Государственном кадастре недвижимости, правомерно на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ отказало Обществу в осуществлении регистрационных действий в связи с тем, что Общество не представило документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции законным, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Апелляционная жалоба ЖСК "БУЙ" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 июня 2016 года по делу N А57-351/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.08.2016 N 12АП-8016/2016 ПО ДЕЛУ N А57-351/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 августа 2016 г. по делу N А57-351/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2016 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,
судей Смирникова А.В., Цуцковой М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Горячко Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу жилищно-строительного кооператива "БУЙ"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 июня 2016 года по делу N А57-351/2016 (судья Огнищева Ю.П.)
по заявлению жилищно-строительного кооператива "БУЙ" (ИНН 6454044987, ОГРН 1026403357254, адрес местонахождения: 410600 г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, 31)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671, адрес местонахождения: 410012, г. Саратов, пл. Театральная, 11)
заинтересованные лица: Администрация муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280, адрес местонахождения: 410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78)
Недочевский Олег Олегович (г. Нижний Новгород)
о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации,
при участии в судебном заседании:
представителя жилищно-строительного кооператива "БУЙ" Ефремова А.В., действующего по доверенности от 29.02.2016,
представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Романычевой Н.В., действующей по доверенности от 21.09.2015 N 72,
другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительный кооператив "БУЙ" (далее - заявитель, ЖСК "БУЙ") с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области) об отказе в государственной регистрации согласно сообщению от 28.01.2016 N 64/001/683/2015-326; обязании Управления Росреестра по Саратовской области провести государственную регистрацию права собственности ЖСК "Буй" на объект, незавершенный строительством, общей площадью застройки 14 683,7 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31/27, на основании заявления ЖСК "Буй" от 17.12.2015, вх. N 64/001/683/2015-326 (том 1 л.д. 51).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Администрация муниципального образования "Город Саратов", Недочевский Олег Олегович.
Решением от 17 июня 2016 года Арбитражный суд Саратовской области в удовлетворении заявления ЖСК "Буй" отказал.
Суд также возвратил ЖСК "Буй" уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 руб.
ЖСК "Буй" не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 27.07.2016, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ЖСК "Буй" осуществляет строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (гаражи) на двух земельных участках: N 64:48:050302:0980 (образован в результате раздела земельного участка N 64:48:050302:0028) и N 64:48:050302:63.
ЖСК "Буй" обратилось в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлением от 17.12.2015 вх. N 64/001/683/2015-326 о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительством, общей площадью застройки 14 683,7 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, 27, в связи с его созданием застройщиком - ЖСК "Буй".
Управление Росреестра по Саратовской области отказало в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по двум основаниям:
- - согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенное использование земельного участка N 64:48:050302:63: "индивидуальный жилой дом", тогда как ведется строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома;
- - земельный участок N 64:48:050302:63 принадлежит на праве собственности иному лицу на законных основаниях.
Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Саратовской области, ЖСК "Буй" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ЖСК "Буй" осуществляет строительство многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (гаражи) на двух земельных участках: N 64:48:050302:0980 (образован в результате раздела земельного участка N 64:48:050302:0028) и N 64:48:050302:63.
Постановлением мэра города Саратова N 630-34 от 13.08.2003 г. ЖСК "Буй" предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31 для строительства жилого дома переменной этажности в границах указанных в плане земельного участка, площадью 0,2173 га (том 2 л.д. 91).
15 января 2004 г. Администрацией г. Саратова (арендодатель) и ЖСК "Буй" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 142, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, кадастровый номер: 64:48:05 03 02:0028, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, пл. 2173 кв. м; разрешенное использование: для строительства жилого дома переменной этажности. Срок аренды в п. 2.1. установлен с 13.08.2003 г. по 13.08.2008 г. (том 4 л.д. 53).
Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Саратовской области.
Уведомлением от 12.01.2009 г. Управление Росреестра по Саратовской области сообщило, что проведена государственная регистрация прекращения аренды по договору N 142 от 15.01.2004 г. (том 4 л.д. 61).
На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области (согласно действовавшим в данный период полномочиям) N Т-7503-р от 05.11.2008 г. (том 4 л.д. 68, том 2 л.д. 128, 135) между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и ЖСК "Буй" заключен договор аренды земельного участка N 859 от 10.11.2008 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:05 03 02:0028, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, для завершения строительства жилого дома переменной этажности, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 22.07.2008 г. N С48/08-10023, пл. 2173 кв. м; сроком действия на пять лет (том 4 л.д. 62, том 2 л.д. 129-133).
На основании указанного договора между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ЖСК "Буй" 10.11.2008 г. составлен акт приема-передачи (том 4 л.д. 73, том 2 л.д. 140).
Уведомлением от 14.01.2009 г. Управление Росреестра по Саратовской области сообщило, что проведена государственная регистрация аренды по договору N 859 от 10.11.2008 г. (том 2 л.д. 141).
11 декабря 2013 г. Комитетом по управлению имуществом города Саратова (согласно действовавшим в данный период полномочиям) и ЖСК "Буй" заключено соглашение об изменении договора аренды земельного участка, согласно которому в договор аренды земельного участка от 10.11.2008 г. N 859, расположенного по адресу: город Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, дом 31, кадастровый номер: 64:48:050302:0028, площадью 0,2173 га, стороны решили внести изменения:
- образовать в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка площадью 0,2173 га с кадастровым номером 64:48:050302:0028 земельный участок площадью 0,1021 га с кадастровым номером 64:48:050302:0980 (том 4 л.д. 30).
Согласно сведениям Комитета по управлению имуществом города Саратова N 1305/16798 от 29.06.2015 г. срок действия договора аренды земельного участка N 859 от 10.11.2008 г. истек 11.01.2014 г., соглашение о расторжении не подписывалось.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (том 2 л.д. 21).
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:980 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:050302:28, что подтверждено копией кадастрового дела указанного земельного участка (том 5 л.д. 51-106).
Постановлением Администрации Муниципального образования "Город Саратов" N 1040 от 15.10.2009 г. Ермолаеву А.А. и Белову А.А. предоставлен в общую долевую собственность земельный участок площадью 427 кв. м (83/100 доли - Белову А.А., 17/100 доли - Ермолаеву А.А.) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером - 64:48:050302:63, занимаемый индивидуальным жилым домом, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 66-67).
18 ноября 2009 г. Администрацией муниципального образовании "Город Саратов" (продавец), Ермолаевым Александром Анатольевичем и Беловым Андреем Алексеевичем (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка N С-2009-18ор-05, согласно которому покупатели приняли на условиях договора земельный участок площадью 427 кв. м, из земель населенных пунктов с кадастровым номером - 64:48:050302:63, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, занимаемый индивидуальным жилым домом, разрешенное использование: "индивидуальный жилой дом", в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 29.07.2009 г. (том 3 л.д. 60-63).
11 января 2010 г. на основании указанного договора сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (том 3 л.д. 65).
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.02.2010 г. сделана запись о регистрации N 64-64/11/123/2010-012.
04 марта 2010 г. между ЖСК "Буй" (застройщик) и Ермолаевым А.А., Беловым А.А. (собственники) заключено соглашение о пользовании земельным участком, согласно которому собственники передают застройщику во временное пользование земельный участок, площадью 427 кв. м, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, кадастровый номер - 64:48:050302:63; цель: "строительство жилого дома, подземной автостоянки". Срок действия соглашения - 11 месяцев и считается продленным сторонами на тот же строк, если ни от одной из сторон не поступит письменного заявления об изменении условий пользования (том 2 л.д. 19).
На основании указанного соглашения между ЖСК "Буй", Ермолаевым А.А. и Беловым А.А. подписан акт приема-передачи земельного участка (том 2 л.д. 20).
Как следует из кадастровой выписки о земельном участке, земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:63, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, площадью 427 кв. м имеет разрешенное использование: индивидуальный жилой дом (том 1 л.д. 52).
27 мая 2010 г. ЖСК "Буй" и Ермолаевым А.А., Беловым А.А. заключено дополнительное соглашение к соглашению о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г., согласно которому п. 7 указанного соглашения дополнен следующим: "За пользование земельным участком в п. 1 настоящего соглашения Застройщик уплачивает собственникам арендную плату, исчисляемую исходя из ставок арендной платы, предусмотренных в договорах аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности МО "Город Саратов" (том 2 л.д. 55).
Постановлением Администрации муниципального образования "Город Саратов" N 827 от 18.04.2011 г. предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования "многоэтажные и подземные гаражи и стоянки (до 300 машино-мест)" земельного участка площадью 427 кв. м из земель населенный пунктов, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27, приобретенного ЖСК "Буй" во временное пользование на основании соглашения о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г. (том 2 л.д. 39).
16 августа 2010 г. между Ермолаевым А.А. (продавец) и Майоровым М.А. заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок. Из п. 1.1 договора следует, что покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора: - 17/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, площадью 427 кв. м, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 39).
25 августа 2010 г. между Беловым А.А. (продавец) и Майоровым М.А. заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок. Из п. 1.1 договора следует, что покупатель принял и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора: - 83/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальный жилой дом, площадью 427 кв. м, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 28).
18 февраля 2014 г. между Майоровым М.А. (продавец) и Недочевским Олегом Олеговичем (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому покупатель купил и принял в собственность земельный участок общей площадью 427 кв. м принадлежащий продавцу, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27 (том 3 л.д. 12).
Собственником земельного участка N 64:48:050302:63 с 24.03.2014 г. согласно данным Выписки из ЕГРП от 02.06.2016 г. является Недочевский О.О. (том 4 л.д. 45).
Согласно заявлению Ермолаева А.А. и Белова А.А. от 30.12.2015 г., адресованному Управлению Росреестра по Саратовской области, по истечении срока, указанного в соглашении о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г., ЖСК "Буй" продолжил пользоваться земельным участком, кадастровый номер 64:48:050302:63 по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 27. Возражения со стороны собственников участка не предъявлялись (том 2 л.д. 34).
В отношении выданных ЖСК "Буй" разрешений на строительство судами установлено следующее.
Согласно разрешению на строительство N RU 64304000-59 от 04.04.2011 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства жилого дома переменной этажности ЖСК "Буй" блок-секция 1В, площадь земельных участков - 2173,00 м2, 427,00 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, сроком действия до 04.12.2012 г. (том 1 л.д. 13).
Разрешением на строительство N RU 64304000-162 от 08.08.2012 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства жилого дома переменной этажности ЖСК "Буй" блок-секция 1В, площадь земельных участков - 2173,00 м2, 427,00 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, сроком действия до 12.01.2014 г. (том 1 л.д. 14).
Распоряжением Администрации МО г. Саратов от 12.03.2013 г. N 118-р отменено разрешение на строительство N RU 64304000-162 от 08.08.2012 г. (том 4 л.д. 84).
Разрешением на строительство N RU 64304000-66 от 17.04.2013 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства жилого дома переменной этажности ЖСК "Буй" блок-секция 1В, площадь земельных участков - 2173,00 м2, 427,00 м2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, сроком действия до 10.11.2013 г. (том 1 л.д. 15).
Разрешением на строительство N RU 64304000-260 от 03.12.2014 г. Администрация муниципального образования "Город Саратов" разрешает строительство объекта капитального строительства: многоквартирного жилого дома (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными нежилыми помещениями (жилой дом переменной этажности блок-секция "1В") на земельных участках площадью - 1021 м2, 427 м2, расположенных по адресу: г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 31, д. 27, сроком действия до 31.08.2016 г. (том 1 л.д. 17).
17 декабря 2015 г. ЖСК "Буй", согласно расписке (том 1 л.д. 32), обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки 14 683,7 кв. м, степенью готовности 15%, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Сакко и Ванцетти, д. 31, 27.
Сообщением N 64/001/683/2015-326 от 28.12.2015 г. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановила сроком до 28.01.2015 г. государственную регистрацию в связи с непредставлением документов удостоверяющих права ЖСК "Буй" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:63 (том 1 л.д. 33-34).
Управление Росреестра по Саратовской области сообщением N 64/001/683/2015-326 от 28.01.2016 отказало в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект по двум основаниям:
- - согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенное использование земельного участка N 64:48:050302:63: "индивидуальный жилой дом", тогда как ведется строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома;
- - земельный участок N 64:48:050302:63 принадлежит на праве собственности иному лицу на законных основаниях.
Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) закрепляет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть проведена на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В части 2 указанной статьи закреплен запрет истребовать у заявителя дополнительные документы, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
По правилам части 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:
- - документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- - правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
В отношении такого основания отказа в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект как - земельный участок N 64:48:050302:63 принадлежит на праве собственности иному лицу на законных основаниях, суд первой инстанции правомерно указал, что между собственниками на тот момент земельного участка Беловым А.А., Ермолаевым А.А. и ЖСК "БУЙ" было заключено соглашение о пользовании земельным участком от 04.03.2010 г. сроком на 11 месяцев.
Документов, подтверждающих расторжение (либо прекращение действия) данного соглашения не представлено.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Однако, как верно указал суд, из текста соглашения от 04.03.2010 г. следует, что земельный участок N 64:48:050302:63 с разрешенным использованием: "индивидуальный жилой дом" предоставлен для: "строительство жилого дома, подземной автостоянки", а не "многоэтажного жилого дома".
Кроме того, в ходе правовой экспертизы документов регистрирующий орган установил, что согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 64:48:050302:63 имеет разрешенное использование - "индивидуальный жилой дом", территориально расположен в территориальной зоне многоквартирной жилой застройки Ж/1.
Отношения, связанные с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности регулируются нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре).
В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 7 названного закона в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе сведения о разрешенном использовании, если объектом недвижимости является земельный участок.
Пунктом 5 статьи 4 Закона о кадастре предусмотрено, что сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном названным Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено этим законом.
При ведении государственного кадастра недвижимости осуществляется информационное взаимодействие с органами государственной власти и органами местного самоуправления. Для реализации этого взаимодействия соответствующие органы обязаны направлять документы для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости в случаях принятия ими решений, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка (подпункт 6 пункта 1 статьи 15 названного закона).
В соответствии с частями 2 и 3 статьи 1 Закона о кадастре государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
Таким образом, как верно указал суд, государственный регистратор, при проведении правовой экспертизы документов, в порядке, установленном статьей 13 Закона о регистрации, руководствуется сведениями государственного кадастра недвижимости.
Из содержания пункта 3 статьи 1 и пункта 14 части 2 статьи 7 Закона о кадастре следует, что государственным кадастровым учетом сведений о виде разрешенного использования земельного участка подтверждается существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 N 12651/11 указано, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.
В данном случае целевым назначением земельного участка, на котором расположен спорный объект, является "индивидуальный жилой дом".
Как указано выше, из текста соглашения от 04.03.2010 г. следует, что земельный участок N 64:48:050302:63 с разрешенным использованием: "индивидуальный жилой дом" предоставлен заявителю для: "строительство жилого дома, подземной автостоянки".
Доказательств того, что собственниками земельного участка с кадастровым номером 64:48:050302:63 было выбрано иное разрешенное использование, чем "индивидуальный жилой дом", и земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, в материалах дела не содержится.
Управление Росреестра по Саратовской области, установив несоответствие вида разрешенного использования, содержащегося в Государственном кадастре недвижимости, правомерно на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ отказало Обществу в осуществлении регистрационных действий в связи с тем, что Общество не представило документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объекты в порядке, предусмотренном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции законным, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Апелляционная жалоба ЖСК "БУЙ" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 17 июня 2016 года по делу N А57-351/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Ю.А.КОМНАТНАЯ
Судьи
А.В.СМИРНИКОВ
М.Г.ЦУЦКОВА
Ю.А.КОМНАТНАЯ
Судьи
А.В.СМИРНИКОВ
М.Г.ЦУЦКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)