Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2017 по делу N А32-40559/2016 по иску администрации муниципального образования город Новороссийск
(ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-Бетон" (ИНН 2315167631, ОГРН 1112315007298) при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) о признании договора аренды незаключенным, принятое в составе судьи Данько М.М.
администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-Бетон" (далее - ответчик, общество) о признании незаключенным договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 16.07.2013 N 4700005393 площадью 12 574 кв. м с кадастровым номером 23:47:0105068:62 в г. Новороссийске, район п. Верхнебаканский (рядом с бывшим постом ГАИ) под размещение бетоно-растворного узла, подписанный Администрацией МО г. Новороссийск и ООО "Кубань-Бетон", об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации договора аренды земельного участка N 4700005393 от 16.07.2013 (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (л.д. 50-51).
Исковые требования мотивированы тем, что оформление передачи участка в аренду обществу было осуществлено в отсутствие фактической передачи. Ответчик во владение участком не вступил, арендную плату не оплачивает.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что заключенность договора от поведения сторон по его исполнению не зависит.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования город Новороссийск обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования администрации в полном объеме. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Существенные условия договора аренды земельного участка не исполняются, а именно:
- - фактической передачи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0105068:62 по договору аренды N 4700005393 не состоялось;
- - арендная плата за пользование земельным участком обществом с момента заключения договора и до настоящего времени в бюджет не вносилась.
Ответчик, как следует из текста жалобы, несмотря на многочисленные предложения истца, уклоняется от расторжения договора, при том, что использование земельного участка невозможно. Данные действия, по мнению заявителя, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правами, в частности при уклонении от погашения права аренды по неисполненному - незаключенному договору аренды, невнесения арендной платы, что приводит к необоснованному увеличению дебиторской задолженности муниципального образования г. Новороссийск.
Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, после процедуры предварительного согласования места размещения объекта, 16.07.2013 между администрацией города Новороссийска (арендодатель) и ООО "Кубань-Бетон" (арендатор) был заключен договор аренды N 4700005393 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0105068:62, площадью 12574 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район п. Верхнебаканский (рядом с бывшим постом ГАИ), под размещение бетонно-растворного узла на срок до 01.07.2023 г.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.08.2013, номер регистрации 23-23-21/175/2013-129.
Согласно пункту 1.3 договора, участок передан арендатору с 01.07.2013 (дата постановления администрации г. Новороссийска о принятии решения по предоставления участка обществу).
Истец, ссылаясь на положения статей 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что договор является незаключенным, в случае если сторонами договора не исполняются существенные условия договора. Являющийся предметом договора аренды N 4700005393 земельный участок фактически не был передан арендатору. ООО "Кубань-Бетон" за весь период действия договора арендную плату за использование земельного участка не вносило.
В удовлетворении исков о взыскании арендной платы с ответчика решениями арбитражных судов отказано (дела NN А32-11137/2014, N А32-27465/2015).
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для договора аренды объекта недвижимости существенными также являются условия о сроке договора, порядке передачи объекта аренды.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания условий договора аренды земельного участка от 16.07.2013 N 4700005393 следует, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды: определен объект аренды (пункт 1.1. договора), определен размер арендной платы (пункты 2.1., 2.2 договора, приложение к договору), установлен срок аренды (пункт 7.2 договора).
В пункте 1.3. договора указано, что объект аренды передан арендатору с 1.07.2013.
Указанный договор подписан сторонами без разногласий, зарегистрирован в установленном законом порядке 01.08.2013 г. За N 23-23-21/175/2013-129.
Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований для признания спорного договора аренды незаключенным.
Между тем, после подписания договора аренды арендатором была установлена фактическая невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению (размещение бетонно-растворного узла, пункт 1.1 договора).
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу N А32-11137/2014.
Так, в постановлении от 09.02.2015 по делу N А32-11137/2014 суд указал, что общество лишено доступа к арендуемому земельному участку, поскольку единственный возможный въезд на него через смежный федеральный участок перекрыт воротами ООО "РЖД" в связи с металлическим ограждением в виде забора, которое находиться на балансе Новороссийской дистанции пути. На данные обстоятельства общество неоднократно указывало администрации, в том числе письмами от 06.03.2014 и от 23.12.2013, от 13.03.2015. Как видно из материалов дела, истец принимал меры по обеспечению доступа на земельный участок, в частности, обращался в Новороссийскую транспортную прокуратуру, согласно проведенной проверке нашли подтверждение указанные ответчиком факты отсутствия доступа на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0105068:62 ввиду размещения ОАО "РЖД" ограждения и ворот на смежном федеральном участке (письмо от 05.12.2013). Из письма ОАО "РЖД" в адрес ответчика от 13.03.2015 г. также следует, что ООО "Кубань-Бетон" не выдавалось разрешений на доступ на спорный земельный участок. В судебном заседании судом обозревалась видеосъемка осмотра земельного участка, из которой также следует отсутствие доступа к земельному участку иным способом, нежели через ворота, которые ведут к специально оборудованному съезду на участок.
Из представленных истцом схемы земельного участка, составленной главным архитектором г. Новороссийска, видео- и фотоматериала следует, что предоставленный обществу в аренду земельный участок представляет собой забетонированную площадку, имеющую единственный въезд через закрытые ворота и бетонное ограждение по всему периметру, препятствующее возможности доступа на данный участок иным способом, нежели через ворота, которые ведут к специально оборудованному съезду на участок. Следов деятельности арендатора на участке не имеется.
Аналогичные обстоятельства установлены в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу N А32-27465/2015.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, материалами дела подтверждается существенное изменение обстоятельств, возникшее уже после заключения договора аренды, свидетельствующее о невозможности фактического использования арендатором представленного земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При наличии оснований для расторжения или изменения договора, основания для признания его незаключенным отсутствуют.
Изложенное является основанием для отказа в исковых требованиях.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2017 по делу N А32-40559/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2017 N 15АП-10223/2017 ПО ДЕЛУ N А32-40559/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N 15АП-10223/2017
Дело N А32-40559/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Новик В.Л.,
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Николаевой Н.В.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Новороссийск на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2017 по делу N А32-40559/2016 по иску администрации муниципального образования город Новороссийск
(ИНН 2315061988, ОГРН 1032309077635) к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-Бетон" (ИНН 2315167631, ОГРН 1112315007298) при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510) о признании договора аренды незаключенным, принятое в составе судьи Данько М.М.
установил:
администрация муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью "Кубань-Бетон" (далее - ответчик, общество) о признании незаключенным договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 16.07.2013 N 4700005393 площадью 12 574 кв. м с кадастровым номером 23:47:0105068:62 в г. Новороссийске, район п. Верхнебаканский (рядом с бывшим постом ГАИ) под размещение бетоно-растворного узла, подписанный Администрацией МО г. Новороссийск и ООО "Кубань-Бетон", об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации договора аренды земельного участка N 4700005393 от 16.07.2013 (требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) (л.д. 50-51).
Исковые требования мотивированы тем, что оформление передачи участка в аренду обществу было осуществлено в отсутствие фактической передачи. Ответчик во владение участком не вступил, арендную плату не оплачивает.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что заключенность договора от поведения сторон по его исполнению не зависит.
Не согласившись с принятым судебным актом, администрация муниципального образования город Новороссийск обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования администрации в полном объеме. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы. Существенные условия договора аренды земельного участка не исполняются, а именно:
- - фактической передачи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0105068:62 по договору аренды N 4700005393 не состоялось;
- - арендная плата за пользование земельным участком обществом с момента заключения договора и до настоящего времени в бюджет не вносилась.
Ответчик, как следует из текста жалобы, несмотря на многочисленные предложения истца, уклоняется от расторжения договора, при том, что использование земельного участка невозможно. Данные действия, по мнению заявителя, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правами, в частности при уклонении от погашения права аренды по неисполненному - незаключенному договору аренды, невнесения арендной платы, что приводит к необоснованному увеличению дебиторской задолженности муниципального образования г. Новороссийск.
Стороны в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, после процедуры предварительного согласования места размещения объекта, 16.07.2013 между администрацией города Новороссийска (арендодатель) и ООО "Кубань-Бетон" (арендатор) был заключен договор аренды N 4700005393 земельного участка с кадастровым номером 23:47:0105068:62, площадью 12574 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, район п. Верхнебаканский (рядом с бывшим постом ГАИ), под размещение бетонно-растворного узла на срок до 01.07.2023 г.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.08.2013, номер регистрации 23-23-21/175/2013-129.
Согласно пункту 1.3 договора, участок передан арендатору с 01.07.2013 (дата постановления администрации г. Новороссийска о принятии решения по предоставления участка обществу).
Истец, ссылаясь на положения статей 432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает, что договор является незаключенным, в случае если сторонами договора не исполняются существенные условия договора. Являющийся предметом договора аренды N 4700005393 земельный участок фактически не был передан арендатору. ООО "Кубань-Бетон" за весь период действия договора арендную плату за использование земельного участка не вносило.
В удовлетворении исков о взыскании арендной платы с ответчика решениями арбитражных судов отказано (дела NN А32-11137/2014, N А32-27465/2015).
Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Для договора аренды объекта недвижимости существенными также являются условия о сроке договора, порядке передачи объекта аренды.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из содержания условий договора аренды земельного участка от 16.07.2013 N 4700005393 следует, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды: определен объект аренды (пункт 1.1. договора), определен размер арендной платы (пункты 2.1., 2.2 договора, приложение к договору), установлен срок аренды (пункт 7.2 договора).
В пункте 1.3. договора указано, что объект аренды передан арендатору с 1.07.2013.
Указанный договор подписан сторонами без разногласий, зарегистрирован в установленном законом порядке 01.08.2013 г. За N 23-23-21/175/2013-129.
Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований для признания спорного договора аренды незаключенным.
Между тем, после подписания договора аренды арендатором была установлена фактическая невозможность использования арендуемого земельного участка по назначению (размещение бетонно-растворного узла, пункт 1.1 договора).
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу N А32-11137/2014.
Так, в постановлении от 09.02.2015 по делу N А32-11137/2014 суд указал, что общество лишено доступа к арендуемому земельному участку, поскольку единственный возможный въезд на него через смежный федеральный участок перекрыт воротами ООО "РЖД" в связи с металлическим ограждением в виде забора, которое находиться на балансе Новороссийской дистанции пути. На данные обстоятельства общество неоднократно указывало администрации, в том числе письмами от 06.03.2014 и от 23.12.2013, от 13.03.2015. Как видно из материалов дела, истец принимал меры по обеспечению доступа на земельный участок, в частности, обращался в Новороссийскую транспортную прокуратуру, согласно проведенной проверке нашли подтверждение указанные ответчиком факты отсутствия доступа на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0105068:62 ввиду размещения ОАО "РЖД" ограждения и ворот на смежном федеральном участке (письмо от 05.12.2013). Из письма ОАО "РЖД" в адрес ответчика от 13.03.2015 г. также следует, что ООО "Кубань-Бетон" не выдавалось разрешений на доступ на спорный земельный участок. В судебном заседании судом обозревалась видеосъемка осмотра земельного участка, из которой также следует отсутствие доступа к земельному участку иным способом, нежели через ворота, которые ведут к специально оборудованному съезду на участок.
Из представленных истцом схемы земельного участка, составленной главным архитектором г. Новороссийска, видео- и фотоматериала следует, что предоставленный обществу в аренду земельный участок представляет собой забетонированную площадку, имеющую единственный въезд через закрытые ворота и бетонное ограждение по всему периметру, препятствующее возможности доступа на данный участок иным способом, нежели через ворота, которые ведут к специально оборудованному съезду на участок. Следов деятельности арендатора на участке не имеется.
Аналогичные обстоятельства установлены в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу N А32-27465/2015.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, материалами дела подтверждается существенное изменение обстоятельств, возникшее уже после заключения договора аренды, свидетельствующее о невозможности фактического использования арендатором представленного земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
При наличии оснований для расторжения или изменения договора, основания для признания его незаключенным отсутствуют.
Изложенное является основанием для отказа в исковых требованиях.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2017 по делу N А32-40559/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.Л.НОВИК
В.Л.НОВИК
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)