Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 июля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 апреля 2016 года по делу N А05-13157/2015 (судья Тюпин А.Н.),
Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмогорский муниципальный район" (место нахождения: 164530, Архангельская область, село Холмогоры, улица Ломоносова, дом 18; ИНН 2923002032, ОГРН 1032902190100; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" (место нахождения: 163000, город Архангельск, проспект Чумбарова-Лучинского, дом 29, цокольный этаж; ИНН 2901215728, ОГРН 1112901005953; далее - ООО "РегионЭкоСтрой"), обществу с ограниченной ответственностью "МорСтройТехнологии" (место нахождения: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, Архангельское шоссе, дом 28, офис 31; ОГРН 1112932003348, ИНН 2902071589; далее - ООО "МорСтройТехнологии") и обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (место нахождения: 163000, город Архангельск, проспект Чумбарова-Лучинского, дом 29; ИНН 2901201620, ОГРН 1102901002786; далее - ООО "Континент") о взыскании 6 301 152 руб. 84 коп., в том числе:
- с ООО "РегионЭкоСтрой" 3 272 037 руб. 25 коп. задолженности, в том числе 1 268 627 руб. 66 коп. по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 за период с 26.03.2015 по 31.10.2015, 1 513 450 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334 за период с 29.04.2015 по 31.10.2015, по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015, а также 154 913 руб. 31 коп. пеней за период с 11.04.2015 по 02.02.2016;
- с ООО "МорСтройТехнологии" 517 112 руб. 27 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 30.12.2013 по 21.12.2014, а также 56 740 руб. 14 коп. пеней за период с 31.12.2014 по 02.02.2016;
- с ООО "Континент" 2 092 261 руб. 96 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 за период с 18.08.2014 по 25.03.2015, по договору аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334 за период с 23.01.2015 по 28.042015, а также 208 087 руб. 91 коп. пеней за период с 11.09.2014 по 02.02.2016.
ООО "РегионЭкоСтрой" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету о признании недействительным пункта 1.2 договора уступки прав (цессии) от 16.02.2015 по договору от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 в части "сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом N 2/Лот N 1 о результатах аукциона по аренде земельного участка от 04.08.2014 составляет 2 139 630 руб.". Иск принят к производству суда.
Делу присвоен N А05-632/2016.
Определение суда от 15.02.2016 дела N А05-13157/2015 и N А05-632/2016 объединены в одно производство.
Делу присвоен N А05-13157/2015.
ООО "Континент" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с встречным иском к Комитету о признании недействительным пункта 4.2 договора аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 в части "начальный размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 24.06.2014 N 1682 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:161906:9, площадью 1350 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6, и составляет 43 800 руб.".
Определением суда от 04.04.2016 принят встречный иск ООО "Континент" к Комитету.
Решением от 25.04.2016 суд взыскал с ООО "РегионЭкоСтрой" в пользу Комитета 3 272 037 руб. 25 коп. задолженности и 154 913 руб. 31 коп. пеней, а также в доход федерального бюджета 40 134 руб. 75 коп. государственной пошлины. Взыскал с ООО "МорСтройТехнологии" в пользу Комитета 517 112 руб. 27 коп. задолженности и 56 740 руб. 14 коп. пеней, а также в доход федерального бюджета 14 477 руб. 04 коп. государственной пошлины. Взыскал с ООО "Континент" в пользу Комитета 2 092 261 руб. 96 коп. задолженности и 208 087 руб. 91 коп. пеней, а также в доход федерального бюджета 34 501 руб. 74 коп. государственной пошлины. Встречные исковые заявления ООО "РегионЭкоСтрой" и ООО "Континент" оставлены без удовлетворения.
ООО "РегионЭкоСтрой" с решением суда не согласилось в части, в апелляционной жалобе просило его изменить в части взысканной задолженности путем исключения суммы задолженности в размере 489 959 руб. 42 коп. по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015, уменьшить размер задолженности до 2 782 077 руб. 83 коп., а также изменить в части уменьшения размера неустойки до 5000 руб., принять по делу новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Истцом заявлен неверный период начисления арендной платы по договору с требованием о взыскании суммы задолженности по 30.12.2015. Земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Заполье, дом 9а, в соответствии с условиями заключенного договора аренды от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 предоставлялся для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома. ООО "РегионЭкоСтрой" своевременно завершило строительство дома, получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передало все квартиры администрации муниципального образования "Емецкое" (далее - администрация) по актам приема-передачи от 03.12.2014. Свидетельства о государственной регистрации права собственности за Администрацией на жилые помещения оформлены 22.12.2014. Все указанные документы представлены в дело. Однако суд при принятии решения не учел эти обстоятельства. В соответствии с законодательством с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру (помещение) в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, на котором расположен дом, считается прекращенным в силу закона. Поскольку право собственности зарегистрировано Администрацией 22.12.2014, данный период начисления арендной платы с 22.12.2014 по 30.12.2015 подлежит исключению, поскольку все обязательства со стороны ООО "РегионЭкоСтрой" в рамках договора исполнены. Требуемая истцом неустойка по договорам аренды в размере 154 913 руб. 31 коп. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 81), информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 5-КГ14-131. Финансирование строительства осуществлялось из средств областного бюджета и Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. При заключении контракта заказчик оплачивал ООО "РегионЭкоСтрой" из полученных средств только авансовый платеж в размере 15% от стоимости контракта. Окончательная оплата выполненных работ производилась после сдачи объекта. В связи с несвоевременной оплатой арендных платежей, Комитет никаких материальных затрат не понес, доказательств суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, не представил. Ответчик выполнял социально значимую программу фактически за счет собственных средств и в силу объективных причин нарушил сроки внесения арендной платы. Взыскание неустойки в предъявленном истцом размере 154 913 руб. 31 коп. по договорам аренды несоразмерно последствиям нарушения обязательства и не отвечает принципам правовой справедливости. Ввиду неправомерности полностью подлежит исключению начисление пени в размере 19 743 руб. по договору аренды от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152.
Комитет в отзыве на жалобу возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО "МорСтройТехнологии" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152.
По условиям пункта 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 11.11.2013 N 2900/201/13-139200, с кадастровым номером 29:19:035201:83, из земель населенных пунктов, площадью 2455 кв. м, для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома. Местоположение: примерно в 32 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Заполье, дом 9.
Участок предоставлен в аренду на основании протокола N 2 о результатах аукциона (открытого по форме подачи предложений по цене) по аренде земельного участка от 16.12.2013.
В пункте 4.1 договора указано, что он заключен на срок 2 года - с 30.12.2013 по 30.12.2015. Договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия, то есть с 31.12.2015.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкого автономного округа 05.02.2014, запись регистрации 29-29-07/002/2014-093.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом от 16.12.2013 N 2 и составляет 535 080 руб. Сумма годовой арендной платы не меняется в течение действия данного договора. Начальный размер арендной платы определен в соответствии с кратким отчетом от 11.11.2013 N 1540/1 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:035201:83 площадью 2455 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 32 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Заполье, дом 9.
Согласно пунктам 4.4, 4.5 договора сумма арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.12.2013 составляет 2932 руб. Внесенный задаток в размере 6240 руб. засчитывается в счет арендной платы.
В силу пункта 4.6 договора внесение арендной платы производится арендатором за 2013 год в срок до 31.12.2013, за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в срок до 31.12.2014, за период с 01.01.2015 по 30.12.2015 в срок до 30.12.2015.
В соответствии с пунктом 6.3 договора в случае нарушения арендатором пунктов 3.2.13, 4.6 договора начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент исполнения денежного обязательства, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
ООО "МорСтройТехнологии" (цедент) и ООО "РегионЭкоСтрой" (цессионарий) 15.05.2014 заключили договор уступки прав (цессии) по договору аренды земельного участка N РФ 29-19-001152.
По условиям пункта 1.1 договора цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору N РФ 29-19-001152 аренды земельного участка. К новому арендатору (ООО "РегионЭкоСтрой") перешли как обязанности по своевременному внесению арендных платежей, так и ответственность за нарушение сроков исполнения такой обязанности.
Договор цессии зарегистрирован Управлением 22.12.2014, запись регистрации 29-29-07/029/2014-426.
Договором цессии от 15.05.2014 не предусмотрено обязательство, по которому цессионарий принимает на себя обязательства погашения за цедентом уже имеющейся задолженности по арендной плате за периоды, предшествующие заключению указанного договора цессии. В договоре цессии от 15.05.2014 не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором. Какое-либо соглашение между ООО "РегионЭкоСтрой" и ООО "МорСтройТехнологии" о переводе на цессионария уже имеющегося долга цедента по оплате арендной платы не заключалось.
Как указано в исковом заявлении, по условиям договора аренды от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 у ООО "МорСтройТехнологии" перед истцом образовалась задолженность в размере 517 112 руб. 27 коп., в том числе: с 30.12.2013 по 31.12.2013-2932 руб., с 01.01.2014 по 21.12.2014-520 420 руб. 27 коп. У ООО "РегионЭкоСтрой" перед истцом также образовалась задолженность по указанному договору аренды за период с 22.12.2014 по 30.12.2015 в размере 489 959 руб. 42 коп.
Истец начислил и предъявил ООО "МорСтройТехнологии" 56 740 руб. 14 коп. неустойки за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Истец начислил и предъявил ООО "РегионЭкоСтрой" 19 743 руб. за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Комитет (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 16.06.2014 N 2900/201/14-91763, с кадастровым номером 29:19:161906:9, из земель населенных пунктов, площадью 1350 кв. м, для строительства и эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома. Местоположение: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6.
Участок предоставлен в аренду на основании протокола N 2 о результатах аукциона (открытого по форме подачи предложений по цене) по аренде земельного участка от 04.08.2014.
Согласно пункту 4.1 договор заключен на срок 3 года - с 18.08.2014 по 18.08.2017 и зарегистрирован 11.09.2014, запись регистрации 29-29-07/017/2014-244.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что начальный размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 24.06.2014 N 1682 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:161906:9, площадью 1350 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6, и составляет 43 800 руб. Сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом от 04.08.2014 N 2 и составляет 2 139 630 руб. Сумма годовой арендной платы не меняется в течение действия настоящего договора. Сумма арендной платы в месяц составляет 178 302 руб. 50 коп.
В соответствии с пунктом 4.3 договора внесенный задаток в размере 8760 руб. засчитывается в счет арендной платы.
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата за период с 18.08.2014 по 31.08.2014 в размере 71 763 руб. 71 коп. должна быть оплачена ответчиком в срок до 10.09.2014, далее внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно до 10 числа каждого последующего месяца.
ООО "Континент" (цедент) и ООО "РегионЭкоСтрой" (цессионарий) 16.02.2015 заключили договор уступки прав (цессии) по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243.
По условиям пункта 1.1 договора цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору N РФ 29-19-001243 аренды земельного участка от 18.08.2014.
Договор цессии зарегистрирован 26.03.2015, запись регистрации 29-29/007-29/001 /028/2015-105/1.
Комитет (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:19:034801:387, из земель населенных пунктов, площадью 7104 кв. м для строительства многоквартирных малоэтажных домов. Местоположение: участок находится примерно в 16 метрах на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Мыза, дом 32а.
Участок предоставлен в аренду на основании протокола N 2 о результатах аукциона (открытого по форме подачи предложений по цене) по аренде земельного участка от 19.01.2015.
В силу пункта 4.1 договор заключен на срок 3 года - с 23.01.2015 по 23.01.2018 и зарегистрирован 16.02.2015, запись регистрации 29-29/007-29/007/004/2015-217/1.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что начальный размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 20.10.2014 N 1855 об оценке рыночной стоимости начального размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 29:19:034801:387, площадью 7104 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Мыза, в 16 м на юго-восток от дом 32а, и составляет 158 600 руб.
Сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом от 19.01.2015 N 2 и составляет 3 021 330 руб. Сумма годовой арендной платы не меняется в течение действия настоящего договора. Сумма арендной платы в месяц составляет 251 777 руб. 50 коп.
Внесенный задаток в размере 32 000 руб. засчитывается в счет арендной платы (пункт 4.3 договора).
В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата за период с 19.01.2015 по 31.01.2015 в размере 109 103 руб. 58 коп. должна быть оплачена ответчиком в срок до 10.02.2015. В дальнейшем внесение арендной платы производится арендатором в размере 251 777 руб. 50 руб. ежемесячно до 10 числа каждого последующего месяца.
ООО "Континент" (цедент) и ООО "РегионЭкоСтрой" (цессионарий) 16.05.2015 заключили договор уступки прав (цессии) по договору аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334.
По условиям пункта 1.1 договора цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору N РФ 29-19-001334 аренды земельного участка от 23.01.2015.
Договор цессии зарегистрирован 29.04.2015, запись регистрации 29-29/007-29/001/040/2015-290/1.
По расчету истца, ООО "Континент" обязано уплатить истцу задолженность в размере 2 092 261 руб. 96 коп., в том числе:
- 1 276 611 руб. 05 коп. по договору N РФ 29-19-001243, в том числе 776 213 руб. 71 коп. за период с 18.08.2014 по 31.12.2014, 500 397 руб. 34 коп. за период с 01.01.2015 по 25.03.2015;
- 815 650 руб. 91 коп. по договору N РФ 29-19-001334 за период с 23.01.2015 по 28.04.2015;
- ООО "РегионЭкоСтрой" обязано уплатить истцу задолженность в размере 3 272 037 руб. 25 коп., в том числе:
- 1 268 627 руб. 66 коп. по договору N РФ 29-19-001243 за период с 26.03.2015 по 31.10.2015;
- 1 513 450 руб. 17 коп. по договору N РФ 29-19-001334 за период с 29.04.2015 по 31.10.2015;
- 489 959 руб. 42 коп. по договору N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015;
- В соответствии с пунктом 6.3 договоров аренды N РФ 29-19-001243 и N РФ 29-19-001334 в случае нарушения арендатором пунктов 3.2.13, 4.6 договоров начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент исполнения денежного обязательства, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Истец начислил и предъявил ООО "РегионЭкоСтрой" 154 913 руб. 31 коп. пеней, в том числе 62 571 руб. 16 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001243 за период с 11.04.2015 по 02.02.2016, 72 599 руб. 15 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001334 за период с 13.05.2015 по 02.02.2016, 19 743 руб. по договору N РФ 29-19-001152 за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Истец начислил и предъявил ООО "МорСтройТехнологии" 56 740 руб. 14 коп. пеней по договору N РФ 29-19-001152 за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Истец начислил и предъявил ООО "Континент" 208 087 руб. 91 коп. пеней, в том числе 139 352 руб. 64 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001243 за период с 11.09.2014 по 02.02.2016, 68 735 руб. 27 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001334 за период с 11.02.2015 по 02.02.2016.
ООО "РегионЭкоСтрой" обратилось к Комитету с встречным иском о признании недействительным пункта 1.2 договора уступки прав (цессии) от 16.02.2015 по договору от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 в части "сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом N 2/Лот N 1 о результатах аукциона по аренде земельного участка от 04.08.2014 составляет 2 139 630 руб.".
ООО "Континент" обратилось с встречным иском к Комитету о признании недействительным пункта 4.2 договора аренды земельного участка N РФ 29-19-001243 от 18.08.2014 в части "начальный размер арендной платы, определен в соответствии с отчетом от 24.06.2014 N 1682 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:161906:9, площадью 1350 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6 и составляет 43 800 руб.".
Ненадлежащее выполнение сторонами договорных обязательств явилось основанием для их обращения в арбитражный суд с настоящими исками.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции взыскал с ООО "РегионЭкоСтрой" в пользу Комитета 3 272 037 руб. 25 коп. задолженности и 154 913 руб. 31 коп. пеней, с ООО "МорСтройТехнологии" в пользу Комитета 517 112 руб. 27 коп. задолженности и 56 740 руб. 14 коп. пеней, с ООО "Континент" в пользу Комитета 2 092 261 руб. 96 коп. задолженности и 208 087 руб. 91 коп. пеней. Встречные исковые требования оставил без удовлетворения.
С решением суда не согласилось ООО "РегионЭкоСтрой" в части взыскания с него 489 959 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015 и пеней, просило уменьшить размер пеней до 5000 руб.
Апелляционная инстанция, проверив судебный акт в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений иных лиц, участвующих в деле, признает обоснованными доводы ООО "РегионЭкоСтрой" в части неправомерного взыскания с него 489 959 руб. 42 коп. долга и 16 778 руб. 74 коп. пеней по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Как следует из материалов дела, ООО "РегионЭкоСтрой" завершило строительство дома, получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передало все квартиры администрации по актам приема-передачи от 03.12.2014.
Кроме того, свидетельства о государственной регистрации права собственности за администрацией на жилые помещения оформлены 22.12.2014.
Все указанные документы представлены в деле. Однако суд первой инстанции при принятии решения не учел эти обстоятельства.
В соответствии с законодательством с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру (помещение) в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, на котором расположен дом, считается прекращенным в силу закона.
В связи с этим доводы Комитета о том, что начисление платежей прекращается с момента расторжения договора аренды, являются ошибочными.
Таким образом, правовых оснований для начисления, предъявления и взыскания 489 959 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015 ни у Комитета, ни у суда не имелось. Поскольку истец также начислил ответчику пени в размере 16 778 руб. 74 коп. за неуплату данной суммы в виде долга по договору, а такое требование является производным от основного требования о взыскании долга, оснований для его удовлетворения также не имеется. Решение суда в этой части подлежит отмене. В удовлетворении иска в этой части следует отказать.
Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с доводами ООО "РегионЭкоСтрой" о наличии правовых оснований для снижения размера всей заявленной истцом неустойки до 5000 руб.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки внесения арендной платы, требование о взыскании неустойки предъявлено истцом обоснованно. Размер неустойки определен истцом правильно, в соответствии с условиями договора.
В силу статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 71 Постановления Пленума N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Как указано в пункте 73 Постановления Пленума N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Согласно пункту 74 Постановления Пленума N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
В силу пункта 75 Постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Согласно пункту 77 Постановления Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Аналогичные положения ранее были заложены в Постановление Пленума N 81.
Применительно к настоящему спору видно, что суд первой инстанции, рассматривая заявление ответчика о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ и отказывая в его удовлетворении, учитывал конкретные обстоятельства дела, а также условия, при которых возникла заявленная истцом задолженность, период неуплаты, размер долга, действия сторон в сложившихся правоотношениях в спорный период.
Поэтому нарушений норм права при рассмотрении требований Комитета о взыскании пеней с ответчика в остальной части требований судом первой инстанции не допущено.
Исходя из вышеизложенного доводы Общества, изложенные в апелляционной жалобе относительно снижения пеней до 5000 руб., не принимаются во внимание, поскольку направлены на переоценку установленных судом по делу обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы признаются обоснованными только частично, а решение суда подлежит отмене в части взыскания 489 959 руб. 42 коп. долга и 16 778 руб. 74 коп. пеней по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 апреля 2016 года по делу N А05-13157/2015 в обжалуемой части отменить, изложив первый и второй абзацы резолютивной части в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмогорский муниципальный район" 2 782 077 руб. 83 коп. задолженности и 138 134 руб. 57 коп. пеней.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" в доход федерального бюджета 34 200 руб. государственной пошлины".
В остальной обжалуемой части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" - без удовлетворения.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмогорский муниципальный район" в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" 2370 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2016 ПО ДЕЛУ N А05-13157/2015
Требование: О взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, а также пеней.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2016 г. по делу N А05-13157/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 18 июля 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 апреля 2016 года по делу N А05-13157/2015 (судья Тюпин А.Н.),
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмогорский муниципальный район" (место нахождения: 164530, Архангельская область, село Холмогоры, улица Ломоносова, дом 18; ИНН 2923002032, ОГРН 1032902190100; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" (место нахождения: 163000, город Архангельск, проспект Чумбарова-Лучинского, дом 29, цокольный этаж; ИНН 2901215728, ОГРН 1112901005953; далее - ООО "РегионЭкоСтрой"), обществу с ограниченной ответственностью "МорСтройТехнологии" (место нахождения: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, Архангельское шоссе, дом 28, офис 31; ОГРН 1112932003348, ИНН 2902071589; далее - ООО "МорСтройТехнологии") и обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (место нахождения: 163000, город Архангельск, проспект Чумбарова-Лучинского, дом 29; ИНН 2901201620, ОГРН 1102901002786; далее - ООО "Континент") о взыскании 6 301 152 руб. 84 коп., в том числе:
- с ООО "РегионЭкоСтрой" 3 272 037 руб. 25 коп. задолженности, в том числе 1 268 627 руб. 66 коп. по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 за период с 26.03.2015 по 31.10.2015, 1 513 450 руб. 17 коп. по договору аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334 за период с 29.04.2015 по 31.10.2015, по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015, а также 154 913 руб. 31 коп. пеней за период с 11.04.2015 по 02.02.2016;
- с ООО "МорСтройТехнологии" 517 112 руб. 27 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 30.12.2013 по 21.12.2014, а также 56 740 руб. 14 коп. пеней за период с 31.12.2014 по 02.02.2016;
- с ООО "Континент" 2 092 261 руб. 96 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 за период с 18.08.2014 по 25.03.2015, по договору аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334 за период с 23.01.2015 по 28.042015, а также 208 087 руб. 91 коп. пеней за период с 11.09.2014 по 02.02.2016.
ООО "РегионЭкоСтрой" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету о признании недействительным пункта 1.2 договора уступки прав (цессии) от 16.02.2015 по договору от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 в части "сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом N 2/Лот N 1 о результатах аукциона по аренде земельного участка от 04.08.2014 составляет 2 139 630 руб.". Иск принят к производству суда.
Делу присвоен N А05-632/2016.
Определение суда от 15.02.2016 дела N А05-13157/2015 и N А05-632/2016 объединены в одно производство.
Делу присвоен N А05-13157/2015.
ООО "Континент" обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с встречным иском к Комитету о признании недействительным пункта 4.2 договора аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 в части "начальный размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 24.06.2014 N 1682 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:161906:9, площадью 1350 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6, и составляет 43 800 руб.".
Определением суда от 04.04.2016 принят встречный иск ООО "Континент" к Комитету.
Решением от 25.04.2016 суд взыскал с ООО "РегионЭкоСтрой" в пользу Комитета 3 272 037 руб. 25 коп. задолженности и 154 913 руб. 31 коп. пеней, а также в доход федерального бюджета 40 134 руб. 75 коп. государственной пошлины. Взыскал с ООО "МорСтройТехнологии" в пользу Комитета 517 112 руб. 27 коп. задолженности и 56 740 руб. 14 коп. пеней, а также в доход федерального бюджета 14 477 руб. 04 коп. государственной пошлины. Взыскал с ООО "Континент" в пользу Комитета 2 092 261 руб. 96 коп. задолженности и 208 087 руб. 91 коп. пеней, а также в доход федерального бюджета 34 501 руб. 74 коп. государственной пошлины. Встречные исковые заявления ООО "РегионЭкоСтрой" и ООО "Континент" оставлены без удовлетворения.
ООО "РегионЭкоСтрой" с решением суда не согласилось в части, в апелляционной жалобе просило его изменить в части взысканной задолженности путем исключения суммы задолженности в размере 489 959 руб. 42 коп. по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015, уменьшить размер задолженности до 2 782 077 руб. 83 коп., а также изменить в части уменьшения размера неустойки до 5000 руб., принять по делу новый судебный акт.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Истцом заявлен неверный период начисления арендной платы по договору с требованием о взыскании суммы задолженности по 30.12.2015. Земельный участок, расположенный по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Заполье, дом 9а, в соответствии с условиями заключенного договора аренды от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 предоставлялся для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома. ООО "РегионЭкоСтрой" своевременно завершило строительство дома, получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передало все квартиры администрации муниципального образования "Емецкое" (далее - администрация) по актам приема-передачи от 03.12.2014. Свидетельства о государственной регистрации права собственности за Администрацией на жилые помещения оформлены 22.12.2014. Все указанные документы представлены в дело. Однако суд при принятии решения не учел эти обстоятельства. В соответствии с законодательством с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру (помещение) в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, на котором расположен дом, считается прекращенным в силу закона. Поскольку право собственности зарегистрировано Администрацией 22.12.2014, данный период начисления арендной платы с 22.12.2014 по 30.12.2015 подлежит исключению, поскольку все обязательства со стороны ООО "РегионЭкоСтрой" в рамках договора исполнены. Требуемая истцом неустойка по договорам аренды в размере 154 913 руб. 31 коп. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 81), информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", определению Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 5-КГ14-131. Финансирование строительства осуществлялось из средств областного бюджета и Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. При заключении контракта заказчик оплачивал ООО "РегионЭкоСтрой" из полученных средств только авансовый платеж в размере 15% от стоимости контракта. Окончательная оплата выполненных работ производилась после сдачи объекта. В связи с несвоевременной оплатой арендных платежей, Комитет никаких материальных затрат не понес, доказательств суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, не представил. Ответчик выполнял социально значимую программу фактически за счет собственных средств и в силу объективных причин нарушил сроки внесения арендной платы. Взыскание неустойки в предъявленном истцом размере 154 913 руб. 31 коп. по договорам аренды несоразмерно последствиям нарушения обязательства и не отвечает принципам правовой справедливости. Ввиду неправомерности полностью подлежит исключению начисление пени в размере 19 743 руб. по договору аренды от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152.
Комитет в отзыве на жалобу возразил против изложенных в ней доводов и требований, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО "МорСтройТехнологии" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152.
По условиям пункта 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 11.11.2013 N 2900/201/13-139200, с кадастровым номером 29:19:035201:83, из земель населенных пунктов, площадью 2455 кв. м, для строительства многоквартирного малоэтажного жилого дома. Местоположение: примерно в 32 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Заполье, дом 9.
Участок предоставлен в аренду на основании протокола N 2 о результатах аукциона (открытого по форме подачи предложений по цене) по аренде земельного участка от 16.12.2013.
В пункте 4.1 договора указано, что он заключен на срок 2 года - с 30.12.2013 по 30.12.2015. Договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия, то есть с 31.12.2015.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкого автономного округа 05.02.2014, запись регистрации 29-29-07/002/2014-093.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом от 16.12.2013 N 2 и составляет 535 080 руб. Сумма годовой арендной платы не меняется в течение действия данного договора. Начальный размер арендной платы определен в соответствии с кратким отчетом от 11.11.2013 N 1540/1 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:035201:83 площадью 2455 кв. м, расположенный по адресу: примерно в 32 метрах по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Заполье, дом 9.
Согласно пунктам 4.4, 4.5 договора сумма арендной платы за период с 30.12.2013 по 31.12.2013 составляет 2932 руб. Внесенный задаток в размере 6240 руб. засчитывается в счет арендной платы.
В силу пункта 4.6 договора внесение арендной платы производится арендатором за 2013 год в срок до 31.12.2013, за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в срок до 31.12.2014, за период с 01.01.2015 по 30.12.2015 в срок до 30.12.2015.
В соответствии с пунктом 6.3 договора в случае нарушения арендатором пунктов 3.2.13, 4.6 договора начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент исполнения денежного обязательства, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
ООО "МорСтройТехнологии" (цедент) и ООО "РегионЭкоСтрой" (цессионарий) 15.05.2014 заключили договор уступки прав (цессии) по договору аренды земельного участка N РФ 29-19-001152.
По условиям пункта 1.1 договора цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору N РФ 29-19-001152 аренды земельного участка. К новому арендатору (ООО "РегионЭкоСтрой") перешли как обязанности по своевременному внесению арендных платежей, так и ответственность за нарушение сроков исполнения такой обязанности.
Договор цессии зарегистрирован Управлением 22.12.2014, запись регистрации 29-29-07/029/2014-426.
Договором цессии от 15.05.2014 не предусмотрено обязательство, по которому цессионарий принимает на себя обязательства погашения за цедентом уже имеющейся задолженности по арендной плате за периоды, предшествующие заключению указанного договора цессии. В договоре цессии от 15.05.2014 не указана конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором. Какое-либо соглашение между ООО "РегионЭкоСтрой" и ООО "МорСтройТехнологии" о переводе на цессионария уже имеющегося долга цедента по оплате арендной платы не заключалось.
Как указано в исковом заявлении, по условиям договора аренды от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 у ООО "МорСтройТехнологии" перед истцом образовалась задолженность в размере 517 112 руб. 27 коп., в том числе: с 30.12.2013 по 31.12.2013-2932 руб., с 01.01.2014 по 21.12.2014-520 420 руб. 27 коп. У ООО "РегионЭкоСтрой" перед истцом также образовалась задолженность по указанному договору аренды за период с 22.12.2014 по 30.12.2015 в размере 489 959 руб. 42 коп.
Истец начислил и предъявил ООО "МорСтройТехнологии" 56 740 руб. 14 коп. неустойки за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Истец начислил и предъявил ООО "РегионЭкоСтрой" 19 743 руб. за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Комитет (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 16.06.2014 N 2900/201/14-91763, с кадастровым номером 29:19:161906:9, из земель населенных пунктов, площадью 1350 кв. м, для строительства и эксплуатации малоэтажного многоквартирного дома. Местоположение: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6.
Участок предоставлен в аренду на основании протокола N 2 о результатах аукциона (открытого по форме подачи предложений по цене) по аренде земельного участка от 04.08.2014.
Согласно пункту 4.1 договор заключен на срок 3 года - с 18.08.2014 по 18.08.2017 и зарегистрирован 11.09.2014, запись регистрации 29-29-07/017/2014-244.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что начальный размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 24.06.2014 N 1682 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:161906:9, площадью 1350 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6, и составляет 43 800 руб. Сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом от 04.08.2014 N 2 и составляет 2 139 630 руб. Сумма годовой арендной платы не меняется в течение действия настоящего договора. Сумма арендной платы в месяц составляет 178 302 руб. 50 коп.
В соответствии с пунктом 4.3 договора внесенный задаток в размере 8760 руб. засчитывается в счет арендной платы.
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата за период с 18.08.2014 по 31.08.2014 в размере 71 763 руб. 71 коп. должна быть оплачена ответчиком в срок до 10.09.2014, далее внесение арендной платы производится арендатором ежемесячно до 10 числа каждого последующего месяца.
ООО "Континент" (цедент) и ООО "РегионЭкоСтрой" (цессионарий) 16.02.2015 заключили договор уступки прав (цессии) по договору аренды земельного участка от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243.
По условиям пункта 1.1 договора цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору N РФ 29-19-001243 аренды земельного участка от 18.08.2014.
Договор цессии зарегистрирован 26.03.2015, запись регистрации 29-29/007-29/001 /028/2015-105/1.
Комитет (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:19:034801:387, из земель населенных пунктов, площадью 7104 кв. м для строительства многоквартирных малоэтажных домов. Местоположение: участок находится примерно в 16 метрах на юго-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Мыза, дом 32а.
Участок предоставлен в аренду на основании протокола N 2 о результатах аукциона (открытого по форме подачи предложений по цене) по аренде земельного участка от 19.01.2015.
В силу пункта 4.1 договор заключен на срок 3 года - с 23.01.2015 по 23.01.2018 и зарегистрирован 16.02.2015, запись регистрации 29-29/007-29/007/004/2015-217/1.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что начальный размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 20.10.2014 N 1855 об оценке рыночной стоимости начального размера годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 29:19:034801:387, площадью 7104 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Емецкое", деревня Мыза, в 16 м на юго-восток от дом 32а, и составляет 158 600 руб.
Сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом от 19.01.2015 N 2 и составляет 3 021 330 руб. Сумма годовой арендной платы не меняется в течение действия настоящего договора. Сумма арендной платы в месяц составляет 251 777 руб. 50 коп.
Внесенный задаток в размере 32 000 руб. засчитывается в счет арендной платы (пункт 4.3 договора).
В соответствии с пунктом 4.4 договора арендная плата за период с 19.01.2015 по 31.01.2015 в размере 109 103 руб. 58 коп. должна быть оплачена ответчиком в срок до 10.02.2015. В дальнейшем внесение арендной платы производится арендатором в размере 251 777 руб. 50 руб. ежемесячно до 10 числа каждого последующего месяца.
ООО "Континент" (цедент) и ООО "РегионЭкоСтрой" (цессионарий) 16.05.2015 заключили договор уступки прав (цессии) по договору аренды земельного участка от 23.01.2015 N РФ 29-19-001334.
По условиям пункта 1.1 договора цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности по договору N РФ 29-19-001334 аренды земельного участка от 23.01.2015.
Договор цессии зарегистрирован 29.04.2015, запись регистрации 29-29/007-29/001/040/2015-290/1.
По расчету истца, ООО "Континент" обязано уплатить истцу задолженность в размере 2 092 261 руб. 96 коп., в том числе:
- 1 276 611 руб. 05 коп. по договору N РФ 29-19-001243, в том числе 776 213 руб. 71 коп. за период с 18.08.2014 по 31.12.2014, 500 397 руб. 34 коп. за период с 01.01.2015 по 25.03.2015;
- 815 650 руб. 91 коп. по договору N РФ 29-19-001334 за период с 23.01.2015 по 28.04.2015;
- ООО "РегионЭкоСтрой" обязано уплатить истцу задолженность в размере 3 272 037 руб. 25 коп., в том числе:
- 1 268 627 руб. 66 коп. по договору N РФ 29-19-001243 за период с 26.03.2015 по 31.10.2015;
- 1 513 450 руб. 17 коп. по договору N РФ 29-19-001334 за период с 29.04.2015 по 31.10.2015;
- 489 959 руб. 42 коп. по договору N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015;
- В соответствии с пунктом 6.3 договоров аренды N РФ 29-19-001243 и N РФ 29-19-001334 в случае нарушения арендатором пунктов 3.2.13, 4.6 договоров начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент исполнения денежного обязательства, от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Истец начислил и предъявил ООО "РегионЭкоСтрой" 154 913 руб. 31 коп. пеней, в том числе 62 571 руб. 16 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001243 за период с 11.04.2015 по 02.02.2016, 72 599 руб. 15 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001334 за период с 13.05.2015 по 02.02.2016, 19 743 руб. по договору N РФ 29-19-001152 за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Истец начислил и предъявил ООО "МорСтройТехнологии" 56 740 руб. 14 коп. пеней по договору N РФ 29-19-001152 за период с 31.12.2014 по 02.02.2016.
Истец начислил и предъявил ООО "Континент" 208 087 руб. 91 коп. пеней, в том числе 139 352 руб. 64 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001243 за период с 11.09.2014 по 02.02.2016, 68 735 руб. 27 коп. по договору аренды N РФ 29-19-001334 за период с 11.02.2015 по 02.02.2016.
ООО "РегионЭкоСтрой" обратилось к Комитету с встречным иском о признании недействительным пункта 1.2 договора уступки прав (цессии) от 16.02.2015 по договору от 18.08.2014 N РФ 29-19-001243 в части "сумма годовой арендной платы установлена в соответствии с протоколом N 2/Лот N 1 о результатах аукциона по аренде земельного участка от 04.08.2014 составляет 2 139 630 руб.".
ООО "Континент" обратилось с встречным иском к Комитету о признании недействительным пункта 4.2 договора аренды земельного участка N РФ 29-19-001243 от 18.08.2014 в части "начальный размер арендной платы, определен в соответствии с отчетом от 24.06.2014 N 1682 об оценке рыночной стоимости права аренды и определении начального размера годовой арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 29:19:161906:9, площадью 1350 кв. м, расположенного по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, муниципальное образование "Холмогорское", село Холмогоры, улица Шубина, дом 6 и составляет 43 800 руб.".
Ненадлежащее выполнение сторонами договорных обязательств явилось основанием для их обращения в арбитражный суд с настоящими исками.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции взыскал с ООО "РегионЭкоСтрой" в пользу Комитета 3 272 037 руб. 25 коп. задолженности и 154 913 руб. 31 коп. пеней, с ООО "МорСтройТехнологии" в пользу Комитета 517 112 руб. 27 коп. задолженности и 56 740 руб. 14 коп. пеней, с ООО "Континент" в пользу Комитета 2 092 261 руб. 96 коп. задолженности и 208 087 руб. 91 коп. пеней. Встречные исковые требования оставил без удовлетворения.
С решением суда не согласилось ООО "РегионЭкоСтрой" в части взыскания с него 489 959 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015 и пеней, просило уменьшить размер пеней до 5000 руб.
Апелляционная инстанция, проверив судебный акт в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам части 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений иных лиц, участвующих в деле, признает обоснованными доводы ООО "РегионЭкоСтрой" в части неправомерного взыскания с него 489 959 руб. 42 коп. долга и 16 778 руб. 74 коп. пеней по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Как следует из материалов дела, ООО "РегионЭкоСтрой" завершило строительство дома, получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию и передало все квартиры администрации по актам приема-передачи от 03.12.2014.
Кроме того, свидетельства о государственной регистрации права собственности за администрацией на жилые помещения оформлены 22.12.2014.
Все указанные документы представлены в деле. Однако суд первой инстанции при принятии решения не учел эти обстоятельства.
В соответствии с законодательством с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру (помещение) в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, на котором расположен дом, считается прекращенным в силу закона.
В связи с этим доводы Комитета о том, что начисление платежей прекращается с момента расторжения договора аренды, являются ошибочными.
Таким образом, правовых оснований для начисления, предъявления и взыскания 489 959 руб. 42 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 за период с 22.12.2014 по 30.12.2015 ни у Комитета, ни у суда не имелось. Поскольку истец также начислил ответчику пени в размере 16 778 руб. 74 коп. за неуплату данной суммы в виде долга по договору, а такое требование является производным от основного требования о взыскании долга, оснований для его удовлетворения также не имеется. Решение суда в этой части подлежит отмене. В удовлетворении иска в этой части следует отказать.
Вместе с тем, апелляционный суд не может согласиться с доводами ООО "РегионЭкоСтрой" о наличии правовых оснований для снижения размера всей заявленной истцом неустойки до 5000 руб.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Поскольку материалами дела подтверждается факт просрочки внесения арендной платы, требование о взыскании неустойки предъявлено истцом обоснованно. Размер неустойки определен истцом правильно, в соответствии с условиями договора.
В силу статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В соответствии с пунктом 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Согласно пункту 71 Постановления Пленума N 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Как указано в пункте 73 Постановления Пленума N 7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Согласно пункту 74 Постановления Пленума N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
В силу пункта 75 Постановления Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.
Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
Согласно пункту 77 Постановления Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
Аналогичные положения ранее были заложены в Постановление Пленума N 81.
Применительно к настоящему спору видно, что суд первой инстанции, рассматривая заявление ответчика о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ и отказывая в его удовлетворении, учитывал конкретные обстоятельства дела, а также условия, при которых возникла заявленная истцом задолженность, период неуплаты, размер долга, действия сторон в сложившихся правоотношениях в спорный период.
Поэтому нарушений норм права при рассмотрении требований Комитета о взыскании пеней с ответчика в остальной части требований судом первой инстанции не допущено.
Исходя из вышеизложенного доводы Общества, изложенные в апелляционной жалобе относительно снижения пеней до 5000 руб., не принимаются во внимание, поскольку направлены на переоценку установленных судом по делу обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы признаются обоснованными только частично, а решение суда подлежит отмене в части взыскания 489 959 руб. 42 коп. долга и 16 778 руб. 74 коп. пеней по договору аренды земельного участка от 30.12.2013 N РФ 29-19-001152 на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 25 апреля 2016 года по делу N А05-13157/2015 в обжалуемой части отменить, изложив первый и второй абзацы резолютивной части в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" в пользу Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмогорский муниципальный район" 2 782 077 руб. 83 коп. задолженности и 138 134 руб. 57 коп. пеней.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" в доход федерального бюджета 34 200 руб. государственной пошлины".
В остальной обжалуемой части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" - без удовлетворения.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Холмогорский муниципальный район" в пользу общества с ограниченной ответственностью "РегионЭкоСтрой" 2370 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
А.В.РОМАНОВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)