Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилого здания. Заключил договор аренды земельных участков. Позднее ответчик направил сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья: Купчин В.С.
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Ставича В.В.,
Судей Гордеевой О.В., Михайловой Р.Б.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гордеевой О.В.
административное дело по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности фио на решение Измайловского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) в государственной регистрации Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090), выраженный в Сообщении N 77/003/209/2015-164 от дата
Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090).
Взыскать в пользу фио с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма,
установила:
фио обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и взыскании судебных расходов.
В обоснование требований фио указал, что является собственником нежилого здания, общей площадью 1968 кв. м, расположенного по адресу: адрес. дата административный истец заключил с Департаментом городского имущества адрес Договор аренды земельных участков N М-телефон предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке. Предметом указанного договора являются земельные участки, предоставляемые в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания, принадлежащего административному истцу. дата указанный договор аренды земельных участков был направлен на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. дата 20015 года административный ответчик направил в адрес административного истца сообщение об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды земельных участков. фио считает отказ в регистрации договора аренды земельных участков незаконным и необоснованным.
В судебное заседание суда первой инстанции административный истец фио не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, обеспечил явку своего представителя адвоката фио; представитель административного ответчика Управления Росреестра по Москве не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит административный ответчик, указывая на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя административного истца по доверенности фио, представителя заинтересованного лица Департамента городского имущества адрес по доверенности фио, сочтя возможным в соответствии с правилами, установленными статьями 150 и 152 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие административного ответчика, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не явившегося в заседание суда апелляционной инстанции и не сообщившего об уважительных причинах своей неявки, проверив решение, судебная коллегия, руководствуясь положениями части 2 статьи 310 КАС РФ, приходит к выводу о том, что обжалуемое в апелляционном порядке решение суда подлежит отмене в части ввиду следующего.
Частью 1 статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ).
Применительно к названным нормам, а также предписаниям части 3 статьи 62 КАС РФ судом было установлено, что фио являясь собственником административного нежилого здания, расположенного по адресу: адрес. дата заключил с Департаментом городского имущества адрес Договор аренды N М-телефон земельных участков предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке. Предметом указанного договора являются: земельный участок, площадью 500 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:телефон:114, и земельный участок площадью 735 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:телефон:4090. Указанные земельные участки, имеют адресный ориентир: адрес, и предоставлены в пользование административному истцу на условиях аренды для целей эксплуатации объекта административно-производственного назначения. Указанный договор заключен до дата.
дата административным истцом указанный договор был передан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
дата 20015 года административный ответчик направил в адрес административного истца Сообщение N 77/003/209/2015-164 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес (кадастровые номера 77:03:телефон:114; 77:03:телефон:4090), на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для отказа, послужило то, что на земельном участке с кадастровым номером: 77:03:телефон:4090 не располагаются здания или сооружения, принадлежащие административному истцу, и данный земельный участок может быть предоставлен в аренду только после проведения публичных торгов в порядке, установленном ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 39.12 ЗК РФ. Также согласно сведениям ГКН и ЕГРП, на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 располагается часть нежилого здания с кадастровым номером 77:03:телефон:1027, принадлежащего на праве собственности иному лицу. В этой связи, по мнению административного ответчика, предоставление в аренду заявленного к регистрации прав земельного участка представляется неоднозначным, с учетом положений п. 1 и 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 10).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя административный иск, суд основывался на том, что бесспорных оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации по спорному вопросу не имелось, сфера действия статьи 24 Федерального закона N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не ограничена исключительно присоединенными территориями; исследования вопроса о правомерности предоставления земельного участка с кадастровым номером: 77:03:телефон:4090, для эксплуатации объекта административно-производственного назначения при проведении экспертизы документов правового значения не имело; земельные участки, предоставленные административному истцу были поставлены на кадастровый учет после составления межевых планов, с учетом их фактического расположения, с уточнением границ, как самих участков, так и недвижимого имущества расположенного на земельном участке, указанное обстоятельство исключает возможность нахождения на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что решение Росреестра по адрес противоречит требованиям ст. 24 Федерального закона от дата N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с названной нормой права установлены особенности предоставления в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы смежных земельных участков собственникам земельных участков, землепользователям, арендаторам земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.
Пунктом 2 указанной статьи определено, что арендаторы земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в аренду без проведения торгов смежные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции правильными, мотивированными, подтвержденными имеющимися в деле доказательствами, получившими оценку по правилам ст. 84 КАС РФ.
Мотивы для отказа в регистрации права аренды земельных адрес по адрес повторяются в доводах апелляционной жалобы, в соответствии с которыми из общих положений Федерального закона от дата N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в частности, его статьи 1, усматривается, что его требования распространяются только на те земельные участки, которые были присоединены к территории адрес.
Поскольку смежные земельные участки к такой территории не относятся, заключение договора аренды без проведения торгов или аукциона является неправомерным.
С изложенными доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку правовая экспертиза, которую вправе проводить Росреестр по адрес, не позволяет данному органу государственной власти разрешать спор о праве.
В силу пункта 1 статьи 2, подпункта 3 пункта 8 статьи 12, пункта 2 статьи 21, пункта 3 статьи 24 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, проверку законности сделки, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Кроме того, руководствуясь п. 1 ст. 17 данного Федерального закона, регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.
С целью установления единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, с учетом анализа представленной территориальными органами Росреестра информации по данному вопросу, обсуждения его на заседании Научно-консультативного совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии издано Письмо Росреестра от дата N 14-исх/07892-ГЕ/13 "О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов".
Согласно указанному Письму закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.
Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.
Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.
С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.
В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.
Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:
- соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;
- обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;
- соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;
- наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.
Таким образом, при наличии бесспорных оснований, препятствующих регистрации права аренды Росреестр по адрес мог отказать в осуществлении государственной регистрации.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от дата N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 43-ФЗ) сфера действия Закона N 43-ФЗ ограничена присоединенными в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от дата N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и адрес" с дата к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территориями (далее - присоединенные территории) и периодом времени до дата.
Вместе с тем в главу 5 Закона N 43-ФЗ, посвященную заключительным положениям Закона N 43-ФЗ, включена статья 24, устанавливающая особенности предоставления в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы смежных земельных участков собственникам земельных участков, землепользователям, арендаторам земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.
Так, согласно статье 24 Закона N 43-ФЗ собственники земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов смежные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений; лица, указанные в том числе в части 1 статьи 24 Закона N 43-ФЗ, приобретают права на смежные земельные участки в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы о предоставлении смежных земельных участков.
В статье 24 Закона N 43-ФЗ сфера ее действия не ограничена исключительно присоединенными территориями.
Статья 24 Закона N 43-ФЗ с учетом ее места в структуре Закона N 43-ФЗ регулирует правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков, расположенных в городе федерального значения Москве, вне зависимости от того, на присоединенных территориях они расположены или нет.
При таком положении ссылку Росреестра по адрес на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в обоснование отказа в государственной регистрации права аренды земельных участков нельзя признать обоснованной.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части об ошибочности выводов суда не свидетельствуют.
Вместе с тем, согласиться с законностью и обоснованностью вывода суда в части, касающейся объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027 и выводов о возможности или не возможности его нахождения на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090, судебная коллегия не может; он не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит нормам материального права, регулирующим вопросы кадастрового учета.
Материалами дела объективно подтверждается тот факт, что согласно сведениям ГКН, а также Единого государственного реестра прав на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 располагается часть нежилого здания с кадастровым номером 77:03:телефон:1027, принадлежащего на праве собственности иному лицу.
Вывод суда о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027 был привязан к земельному участку с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 технически без проведения работ по координированию с необходимой точностью, а земельные участки, предоставленные административному истцу были поставлены на кадастровый учет после составления межевых планов, с учетом их фактического расположения, с уточнением границ, как самих участков, так и недвижимого имущества расположенного на земельном участке, что исключает возможность нахождения на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027 нельзя признать законным и обоснованным.
Росреестр по адрес мог отказать в осуществлении государственной регистрации при наличии бесспорных оснований, препятствующих регистрации права аренды.
При таких данных, судебная коллегия, руководствуясь частью 2 статьи 310 КАС РФ, полагает, что обжалуемое решение суда в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090) подлежит отмене с принятием в этой части по делу нового решения, которым обязать Управление Росреестра по Москве повторно рассмотреть заявление фио о государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес (кадастровые номера 77:03:телефон:114; 77:03:телефон:4090).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 177, 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Измайловского районного суда адрес от дата отменить в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090).
Принять в указанной части новое решение, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) повторно рассмотреть заявление фио о государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес (кадастровые номера 77:03:телефон:114; 77:03:телефон:4090).
В остальной части решение Измайловского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.04.2017 ПО ДЕЛУ N 33А-1722/2017
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником нежилого здания. Заключил договор аренды земельных участков. Позднее ответчик направил сообщение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по делу N 33а-1722
судья: Купчин В.С.
Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Ставича В.В.,
Судей Гордеевой О.В., Михайловой Р.Б.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гордеевой О.В.
административное дело по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по доверенности фио на решение Измайловского районного суда адрес от дата, которым постановлено:
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) в государственной регистрации Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090), выраженный в Сообщении N 77/003/209/2015-164 от дата
Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090).
Взыскать в пользу фио с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма,
установила:
фио обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка и взыскании судебных расходов.
В обоснование требований фио указал, что является собственником нежилого здания, общей площадью 1968 кв. м, расположенного по адресу: адрес. дата административный истец заключил с Департаментом городского имущества адрес Договор аренды земельных участков N М-телефон предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке. Предметом указанного договора являются земельные участки, предоставляемые в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации здания, принадлежащего административному истцу. дата указанный договор аренды земельных участков был направлен на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. дата 20015 года административный ответчик направил в адрес административного истца сообщение об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды земельных участков. фио считает отказ в регистрации договора аренды земельных участков незаконным и необоснованным.
В судебное заседание суда первой инстанции административный истец фио не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, обеспечил явку своего представителя адвоката фио; представитель административного ответчика Управления Росреестра по Москве не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит административный ответчик, указывая на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя административного истца по доверенности фио, представителя заинтересованного лица Департамента городского имущества адрес по доверенности фио, сочтя возможным в соответствии с правилами, установленными статьями 150 и 152 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие административного ответчика, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не явившегося в заседание суда апелляционной инстанции и не сообщившего об уважительных причинах своей неявки, проверив решение, судебная коллегия, руководствуясь положениями части 2 статьи 310 КАС РФ, приходит к выводу о том, что обжалуемое в апелляционном порядке решение суда подлежит отмене в части ввиду следующего.
Частью 1 статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ).
Применительно к названным нормам, а также предписаниям части 3 статьи 62 КАС РФ судом было установлено, что фио являясь собственником административного нежилого здания, расположенного по адресу: адрес. дата заключил с Департаментом городского имущества адрес Договор аренды N М-телефон земельных участков предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке. Предметом указанного договора являются: земельный участок, площадью 500 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:телефон:114, и земельный участок площадью 735 кв. м из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:телефон:4090. Указанные земельные участки, имеют адресный ориентир: адрес, и предоставлены в пользование административному истцу на условиях аренды для целей эксплуатации объекта административно-производственного назначения. Указанный договор заключен до дата.
дата административным истцом указанный договор был передан на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
дата 20015 года административный ответчик направил в адрес административного истца Сообщение N 77/003/209/2015-164 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес (кадастровые номера 77:03:телефон:114; 77:03:телефон:4090), на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Основанием для отказа, послужило то, что на земельном участке с кадастровым номером: 77:03:телефон:4090 не располагаются здания или сооружения, принадлежащие административному истцу, и данный земельный участок может быть предоставлен в аренду только после проведения публичных торгов в порядке, установленном ст. 39.6 ЗК РФ, ст. 39.12 ЗК РФ. Также согласно сведениям ГКН и ЕГРП, на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 располагается часть нежилого здания с кадастровым номером 77:03:телефон:1027, принадлежащего на праве собственности иному лицу. В этой связи, по мнению административного ответчика, предоставление в аренду заявленного к регистрации прав земельного участка представляется неоднозначным, с учетом положений п. 1 и 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абз. 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 10).
Разрешая спор по существу и удовлетворяя административный иск, суд основывался на том, что бесспорных оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации по спорному вопросу не имелось, сфера действия статьи 24 Федерального закона N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не ограничена исключительно присоединенными территориями; исследования вопроса о правомерности предоставления земельного участка с кадастровым номером: 77:03:телефон:4090, для эксплуатации объекта административно-производственного назначения при проведении экспертизы документов правового значения не имело; земельные участки, предоставленные административному истцу были поставлены на кадастровый учет после составления межевых планов, с учетом их фактического расположения, с уточнением границ, как самих участков, так и недвижимого имущества расположенного на земельном участке, указанное обстоятельство исключает возможность нахождения на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что решение Росреестра по адрес противоречит требованиям ст. 24 Федерального закона от дата N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с названной нормой права установлены особенности предоставления в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы смежных земельных участков собственникам земельных участков, землепользователям, арендаторам земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.
Пунктом 2 указанной статьи определено, что арендаторы земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в аренду без проведения торгов смежные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений.
Судебная коллегия находит приведенные выводы суда первой инстанции правильными, мотивированными, подтвержденными имеющимися в деле доказательствами, получившими оценку по правилам ст. 84 КАС РФ.
Мотивы для отказа в регистрации права аренды земельных адрес по адрес повторяются в доводах апелляционной жалобы, в соответствии с которыми из общих положений Федерального закона от дата N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в частности, его статьи 1, усматривается, что его требования распространяются только на те земельные участки, которые были присоединены к территории адрес.
Поскольку смежные земельные участки к такой территории не относятся, заключение договора аренды без проведения торгов или аукциона является неправомерным.
С изложенными доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку правовая экспертиза, которую вправе проводить Росреестр по адрес, не позволяет данному органу государственной власти разрешать спор о праве.
В силу пункта 1 статьи 2, подпункта 3 пункта 8 статьи 12, пункта 2 статьи 21, пункта 3 статьи 24 Федерального закона от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.
При этом регистрирующий орган проводит правовую экспертизу всех представленных на регистрацию документов, проверку законности сделки, устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также другие основания для отказа в государственной регистрации прав (абз. 3 п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Кроме того, руководствуясь п. 1 ст. 17 данного Федерального закона, регистрирующий орган осуществляет проверку юридической силы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию прав.
С целью установления единообразной практики проведения территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов, с учетом анализа представленной территориальными органами Росреестра информации по данному вопросу, обсуждения его на заседании Научно-консультативного совета при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии издано Письмо Росреестра от дата N 14-исх/07892-ГЕ/13 "О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов".
Согласно указанному Письму закон с государственной регистрацией связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.
Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.
Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.
С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.
В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.
Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:
- соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;
- обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;
- соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;
- наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.
Таким образом, при наличии бесспорных оснований, препятствующих регистрации права аренды Росреестр по адрес мог отказать в осуществлении государственной регистрации.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от дата N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 43-ФЗ) сфера действия Закона N 43-ФЗ ограничена присоединенными в соответствии с Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от дата N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и адрес" с дата к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территориями (далее - присоединенные территории) и периодом времени до дата.
Вместе с тем в главу 5 Закона N 43-ФЗ, посвященную заключительным положениям Закона N 43-ФЗ, включена статья 24, устанавливающая особенности предоставления в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы смежных земельных участков собственникам земельных участков, землепользователям, арендаторам земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения.
Так, согласно статье 24 Закона N 43-ФЗ собственники земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, вправе приобрести в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов и без проведения торгов смежные земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не предоставлены иным лицам, если в соответствии с утвержденным проектом межевания территории использование этих смежных земельных участков предусматривается для эксплуатации таких зданий, строений, сооружений; лица, указанные в том числе в части 1 статьи 24 Закона N 43-ФЗ, приобретают права на смежные земельные участки в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, на основании решений уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы о предоставлении смежных земельных участков.
В статье 24 Закона N 43-ФЗ сфера ее действия не ограничена исключительно присоединенными территориями.
Статья 24 Закона N 43-ФЗ с учетом ее места в структуре Закона N 43-ФЗ регулирует правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков, расположенных в городе федерального значения Москве, вне зависимости от того, на присоединенных территориях они расположены или нет.
При таком положении ссылку Росреестра по адрес на абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в обоснование отказа в государственной регистрации права аренды земельных участков нельзя признать обоснованной.
Доводы апелляционной жалобы в указанной части об ошибочности выводов суда не свидетельствуют.
Вместе с тем, согласиться с законностью и обоснованностью вывода суда в части, касающейся объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027 и выводов о возможности или не возможности его нахождения на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090, судебная коллегия не может; он не соответствует фактическим обстоятельствам дела и противоречит нормам материального права, регулирующим вопросы кадастрового учета.
Материалами дела объективно подтверждается тот факт, что согласно сведениям ГКН, а также Единого государственного реестра прав на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 располагается часть нежилого здания с кадастровым номером 77:03:телефон:1027, принадлежащего на праве собственности иному лицу.
Вывод суда о том, что объект капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027 был привязан к земельному участку с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 технически без проведения работ по координированию с необходимой точностью, а земельные участки, предоставленные административному истцу были поставлены на кадастровый учет после составления межевых планов, с учетом их фактического расположения, с уточнением границ, как самих участков, так и недвижимого имущества расположенного на земельном участке, что исключает возможность нахождения на земельном участке с кадастровым номером 77:03:телефон:4090 объекта капитального строительства с кадастровым номером 77:03:телефон:1027 нельзя признать законным и обоснованным.
Росреестр по адрес мог отказать в осуществлении государственной регистрации при наличии бесспорных оснований, препятствующих регистрации права аренды.
При таких данных, судебная коллегия, руководствуясь частью 2 статьи 310 КАС РФ, полагает, что обжалуемое решение суда в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090) подлежит отмене с принятием в этой части по делу нового решения, которым обязать Управление Росреестра по Москве повторно рассмотреть заявление фио о государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес (кадастровые номера 77:03:телефон:114; 77:03:телефон:4090).
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 177, 309 - 311 КАС РФ, судебная коллегия
определила:
решение Измайловского районного суда адрес от дата отменить в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) осуществить государственную регистрацию Договора аренды земельных участков N М-телефон от дата предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке (кадастровые номера земельных участков: 77:03:телефон:114, 77:03:телефон:4090).
Принять в указанной части новое решение, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Управление Росреестра по Москве) повторно рассмотреть заявление фио о государственной регистрации договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: адрес (кадастровые номера 77:03:телефон:114; 77:03:телефон:4090).
В остальной части решение Измайловского районного суда адрес от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)