Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен,
от ответчика (должника): не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23583/2016) ООО "Дельта-Инвест"
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.07.2016 по делу N А21-9979/2015 (судья Лобанова Е.А.), принятое
по иску Администрации МО "Зеленоградский городской округ"
к ООО "Дельта-Инвест"
о взыскании
Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" (ОГРН 1023902057134, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дельта-Инвест" (ОГРН 1153926008411, далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 8-КЗО/2008 от 17 января 2008 г. в размере 685 477 руб., пени в размере 478 945 руб., расторжении договора аренды N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 39:05:010325:23 (с учетом увеличения размера иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество обратилось со встречным иском об уменьшении размера арендных платежей путем освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы до устранения Администрацией обстоятельств, нарушающих права владения и пользования земельным участком.
Впоследствии Общество уточнило иск и просило уменьшить размер задолженности по арендной плате с 685477 руб. до 68448 руб.; освободить Общество от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.; обязать Администрацию принять меры по устранению нарушений договора аренды и обеспечить возможность владения и пользования земельным участком; признать незаконным решение депутатов муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" N 173 "О принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 39:05:010325:23 к зоне естественного ландшафта, градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
Судом приняты к рассмотрению уточненные требования по встречному иску в части уменьшения размера задолженности по арендной плате с 685 477 руб. до 68 448 руб. и освобождения Общества от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.; в удовлетворении ходатайства в остальной части отказано в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 19.07.2016 в редакции определения от 19.07.2016 об исправлении арифметической ошибки с ООО "Дельта-Инвест" в пользу Администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" взыскана задолженность по арендной плате в размере 656 787 руб. 71 коп., неустойка в размере 85 010 руб.; в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 29 836 руб., договор аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. расторгнут. В удовлетворении иска администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
ООО "Дельта-Инвест" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Как полагает Общество, суд не дал надлежащую оценку его доводам о том, что использование земельного участка по назначению является невозможным, поскольку Правила землепользования и застройки не допускают строительство на земельном участке объектов капитального строительства, а также в связи с заключением Администрацией с ИП Спиридоновым С.Н. договора аренды N 84/НСТО/2015 от 27.04.2015. Кроме того, Общество полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял к рассмотрению его уточненные требования. Также податель жалобы полагает, что суду первой инстанции следовало уменьшить размер начисленной истцом неустойки до 27294 руб. 55 коп.
Стороны, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 17.01.2008 г. между администрацией муниципального образования "Зеленоградский район" (арендодатель) и ООО "Авангард менеджмент" (арендатор) заключен договор N 8-КЗО/2008 аренды земельного участка (далее - договор аренды) из земель населенных пунктов площадью 17 000 кв. м, находящегося по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, пос. Малиновка города Зеленоградска, под строительство туристическо-гостиничного комплекса сроком на 5 лет.
Режим хозяйствования, проживания и использования земельного участка, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, установлен в соответствии с пунктом 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 г. N 1425 (пункт 1.2 договора аренды).
В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.3 договора аренды арендатор обязался выполнить в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Размер и порядок уплаты арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.
15.12.2011 г. между ООО "Авангард менеджмент" и ООО "Вега Северо-Запад" был заключен договор уступки прав, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО "Вега Северо-Запад".
Соглашением N 383-КЗО/2012 от 19.09.2012 г. на основании Постановления главы муниципального образования "Зеленоградский район" срок аренды земельного участка продлен до 15.11.2017 г.
10.06.2014 г. между ООО "Вега Северо-Запад" и ООО "Мольто" заключен договор уступки прав, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды перешли к ООО "Мольто", которое переуступило права и обязанности по названному договору ООО "Дельта-Инвест" (договор уступки прав (цессии) от 25.03.2015 г.).
Названные договоры и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Решением районного Совета депутатов муниципального образования Зеленоградский район" от 05.10.2015 г. N 290 Администрация муниципального образования "Зеленоградский район" переименована в Администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ".
Претензией от 20.07.2015 N 3485-ю Администрация уведомила Общество о наличии задолженности по арендной плате за второй квартал 2015 г. в размере 239 886 руб. и предложила оплатить задолженность и неустойку в срок до 15.08.2015 г., а в случае неуплаты в указанный срок прибыть для добровольного расторжения договора.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Администрация ссылается на ненадлежащее исполнение Обществом своей обязанности по уплате арендной платы. Согласно расчету Администрации, задолженность Общества по арендной плате за период с 25.03.2015 г. по 31.12.2015 г. составляет 685 477 руб.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2 договора аренды (в редакции соглашения N 383-КЗО/2012 от 19.09.2012 г.) истцом начислена неустойка в размере 478 945 руб.
Обращаясь со встречным иском в суд, Общество просило уменьшить размер арендных платежей путем освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы до устранения Администрацией обстоятельств, нарушающих права владения и пользования земельным участком.
Впоследствии Общество просило уменьшить размер задолженности по арендной плате с 685 477 руб. до 68 448 руб.; освободить Общество от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.; обязать Администрацию принять меры по устранению нарушений договора аренды и обеспечить возможность владения и пользования земельным участком; признать незаконным решение депутатов муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" N 173 "О принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 39:05:010325:23 к зоне естественного ландшафта, градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 3 постановления от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Судом первой инстанции обоснованно приняты к рассмотрению уточненные требования по встречному иску в части уменьшения размера задолженности по арендной плате с 685 477 руб. до 68 448 руб. и освобождения Общества от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.
В удовлетворении ходатайства в остальной части правомерно отказано, так как ООО "Дельта-Инвест" одновременно изменило и предмет, и основание иска.
В обоснование своих требований Общество указывает на то, что согласно Решению городского Совета депутатов Муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" от 12.12.2012 г. N 173 "О принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" арендуемый земельный участок находится в зоне естественного ландшафта (ЕЛ-1), градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
Как считает Общество, при утверждении названных Правил не было учтено назначение земельного участка, указанное в градостроительном плане земельного участка N RU39520101. Кроме того, как указывает ООО "Дельта-Инвест", в отношении арендуемого земельного участка без уведомления арендатора и его согласия на основании решения конкурсной комиссии по продаже права на размещение нестационарного сезонного торгового объекта (летнего кафе) (протокол N 2 от 21.04.2015 г.) между Администрацией муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" и Индивидуальным предпринимателем Спиридоновым С.Н. до 01.10.2015 г. был заключен срочный договор на размещение такого объекта.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, заключая договор уступки прав (цессии) от 25.03.2015 г. с ООО "Мольто", Общество знало о том, что арендуемый земельный участок находится в зоне естественного ландшафта (ЕЛ-1), градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
Судом обоснованно учтено, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.06.2014 г. по делу N А21-2283/2014, вступившим в законную силу, ООО "Вега Северо-Запад" было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Администрации муниципального образования "Зеленоградское городское поселение", выразившихся в отказе Обществу в выдаче разрешения на строительство гостиничного корпуса на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010325:23, обязании Администрации муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" выдать разрешение на строительство гостиничного корпуса на указанном земельном участке.
В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы Общества об отсутствии возможности использовать земельный участок по назначению отклоняются апелляционным судом как не имеющие надлежащего документального подтверждения.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия препятствий в пользовании арендованным земельным участком, равно как и доказательства обращения Общества в Администрацию с соответствующими заявлениями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Дельта-Инвест" обязано своевременно и полностью уплачивать арендную плату, предусмотренную договором.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения Обществом арендной платы в установленном порядке и размере, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в части долга за период с 07.04.2015 в размере 656 787 руб. 71 коп.
Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По мнению Общества, суду первой инстанции следовало уменьшить начисленную Администрацией неустойку до минимального размера.
В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
Исходя из анализа обстоятельств по делу, оценки соразмерности заявленной Администрацией суммы неустойки 478 945 руб. при наличии 656 787 руб. 71 коп. задолженности и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд первой инстанции на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно снизил размер неустойки до 85 010 руб.
Дальнейшее уменьшение неустойки, о чем фактически просит ответчик, не основано на законе.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 7.2 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при возникновении задолженности по внесению арендной платы более двух сроков оплаты подряд.
Администрация в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес ответчика претензию от 20.07.2015 N 3485-ю.
Поскольку ответчик допустил задолженность по арендной плате за период более двух сроков оплаты подряд, доказательств оплаты имеющейся задолженности в добровольном порядке ответчик не представил, требование о расторжении договора обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Кроме того, суд обоснованно учел, что решением арбитражного суда Калининградской области от 09.04.2015 г. по делу N А21-10895/2014, вступившим в законную силу, с ООО "Вега Северо-Запад" в пользу Администрации муниципального образования "Зеленоградский район" была взыскана задолженность по договору аренды N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. в размере 861 138 руб., что свидетельствует о нарушении прежним арендатором условий договора по уплате арендной платы.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.07.2016 по делу N А21-9979/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2016 N 13АП-23583/2016 ПО ДЕЛУ N А21-9979/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. N 13АП-23583/2016
Дело N А21-9979/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Кашиной Т.А.
судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: Григорьевой А.И.
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен,
от ответчика (должника): не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23583/2016) ООО "Дельта-Инвест"
на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.07.2016 по делу N А21-9979/2015 (судья Лобанова Е.А.), принятое
по иску Администрации МО "Зеленоградский городской округ"
к ООО "Дельта-Инвест"
о взыскании
установил:
Администрация муниципального образования "Зеленоградский городской округ" (ОГРН 1023902057134, далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Дельта-Инвест" (ОГРН 1153926008411, далее - Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 8-КЗО/2008 от 17 января 2008 г. в размере 685 477 руб., пени в размере 478 945 руб., расторжении договора аренды N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. земельного участка с кадастровым номером 39:05:010325:23 (с учетом увеличения размера иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Общество обратилось со встречным иском об уменьшении размера арендных платежей путем освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы до устранения Администрацией обстоятельств, нарушающих права владения и пользования земельным участком.
Впоследствии Общество уточнило иск и просило уменьшить размер задолженности по арендной плате с 685477 руб. до 68448 руб.; освободить Общество от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.; обязать Администрацию принять меры по устранению нарушений договора аренды и обеспечить возможность владения и пользования земельным участком; признать незаконным решение депутатов муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" N 173 "О принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 39:05:010325:23 к зоне естественного ландшафта, градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
Судом приняты к рассмотрению уточненные требования по встречному иску в части уменьшения размера задолженности по арендной плате с 685 477 руб. до 68 448 руб. и освобождения Общества от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.; в удовлетворении ходатайства в остальной части отказано в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением суда от 19.07.2016 в редакции определения от 19.07.2016 об исправлении арифметической ошибки с ООО "Дельта-Инвест" в пользу Администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" взыскана задолженность по арендной плате в размере 656 787 руб. 71 коп., неустойка в размере 85 010 руб.; в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 29 836 руб., договор аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. расторгнут. В удовлетворении иска администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" в остальной части отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.
ООО "Дельта-Инвест" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Как полагает Общество, суд не дал надлежащую оценку его доводам о том, что использование земельного участка по назначению является невозможным, поскольку Правила землепользования и застройки не допускают строительство на земельном участке объектов капитального строительства, а также в связи с заключением Администрацией с ИП Спиридоновым С.Н. договора аренды N 84/НСТО/2015 от 27.04.2015. Кроме того, Общество полагает, что суд первой инстанции необоснованно не принял к рассмотрению его уточненные требования. Также податель жалобы полагает, что суду первой инстанции следовало уменьшить размер начисленной истцом неустойки до 27294 руб. 55 коп.
Стороны, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является процессуальным препятствием для рассмотрения жалобы по существу.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, 17.01.2008 г. между администрацией муниципального образования "Зеленоградский район" (арендодатель) и ООО "Авангард менеджмент" (арендатор) заключен договор N 8-КЗО/2008 аренды земельного участка (далее - договор аренды) из земель населенных пунктов площадью 17 000 кв. м, находящегося по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, пос. Малиновка города Зеленоградска, под строительство туристическо-гостиничного комплекса сроком на 5 лет.
Режим хозяйствования, проживания и использования земельного участка, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск, установлен в соответствии с пунктом 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 г. N 1425 (пункт 1.2 договора аренды).
В соответствии с пунктами 4.4.1, 4.4.3 договора аренды арендатор обязался выполнить в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.
Размер и порядок уплаты арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.
15.12.2011 г. между ООО "Авангард менеджмент" и ООО "Вега Северо-Запад" был заключен договор уступки прав, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ООО "Вега Северо-Запад".
Соглашением N 383-КЗО/2012 от 19.09.2012 г. на основании Постановления главы муниципального образования "Зеленоградский район" срок аренды земельного участка продлен до 15.11.2017 г.
10.06.2014 г. между ООО "Вега Северо-Запад" и ООО "Мольто" заключен договор уступки прав, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды перешли к ООО "Мольто", которое переуступило права и обязанности по названному договору ООО "Дельта-Инвест" (договор уступки прав (цессии) от 25.03.2015 г.).
Названные договоры и соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Решением районного Совета депутатов муниципального образования Зеленоградский район" от 05.10.2015 г. N 290 Администрация муниципального образования "Зеленоградский район" переименована в Администрацию муниципального образования "Зеленоградский городской округ".
Претензией от 20.07.2015 N 3485-ю Администрация уведомила Общество о наличии задолженности по арендной плате за второй квартал 2015 г. в размере 239 886 руб. и предложила оплатить задолженность и неустойку в срок до 15.08.2015 г., а в случае неуплаты в указанный срок прибыть для добровольного расторжения договора.
Обращаясь с настоящим иском в суд, Администрация ссылается на ненадлежащее исполнение Обществом своей обязанности по уплате арендной платы. Согласно расчету Администрации, задолженность Общества по арендной плате за период с 25.03.2015 г. по 31.12.2015 г. составляет 685 477 руб.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2 договора аренды (в редакции соглашения N 383-КЗО/2012 от 19.09.2012 г.) истцом начислена неустойка в размере 478 945 руб.
Обращаясь со встречным иском в суд, Общество просило уменьшить размер арендных платежей путем освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы до устранения Администрацией обстоятельств, нарушающих права владения и пользования земельным участком.
Впоследствии Общество просило уменьшить размер задолженности по арендной плате с 685 477 руб. до 68 448 руб.; освободить Общество от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.; обязать Администрацию принять меры по устранению нарушений договора аренды и обеспечить возможность владения и пользования земельным участком; признать незаконным решение депутатов муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" N 173 "О принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" в части отнесения земельного участка с кадастровым номером 39:05:010325:23 к зоне естественного ландшафта, градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 3 постановления от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.
Судом первой инстанции обоснованно приняты к рассмотрению уточненные требования по встречному иску в части уменьшения размера задолженности по арендной плате с 685 477 руб. до 68 448 руб. и освобождения Общества от обязанности по выплате арендной платы до устранения нарушений Администрацией по договору аренды земельного участка N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г.
В удовлетворении ходатайства в остальной части правомерно отказано, так как ООО "Дельта-Инвест" одновременно изменило и предмет, и основание иска.
В обоснование своих требований Общество указывает на то, что согласно Решению городского Совета депутатов Муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" от 12.12.2012 г. N 173 "О принятии Правил землепользования и застройки муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" арендуемый земельный участок находится в зоне естественного ландшафта (ЕЛ-1), градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
Как считает Общество, при утверждении названных Правил не было учтено назначение земельного участка, указанное в градостроительном плане земельного участка N RU39520101. Кроме того, как указывает ООО "Дельта-Инвест", в отношении арендуемого земельного участка без уведомления арендатора и его согласия на основании решения конкурсной комиссии по продаже права на размещение нестационарного сезонного торгового объекта (летнего кафе) (протокол N 2 от 21.04.2015 г.) между Администрацией муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" и Индивидуальным предпринимателем Спиридоновым С.Н. до 01.10.2015 г. был заключен срочный договор на размещение такого объекта.
В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как обоснованно указал суд первой инстанции, заключая договор уступки прав (цессии) от 25.03.2015 г. с ООО "Мольто", Общество знало о том, что арендуемый земельный участок находится в зоне естественного ландшафта (ЕЛ-1), градостроительный регламент которой не допускает строительство объектов капитального строительства.
Судом обоснованно учтено, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 26.06.2014 г. по делу N А21-2283/2014, вступившим в законную силу, ООО "Вега Северо-Запад" было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий Администрации муниципального образования "Зеленоградское городское поселение", выразившихся в отказе Обществу в выдаче разрешения на строительство гостиничного корпуса на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010325:23, обязании Администрации муниципального образования "Зеленоградское городское поселение" выдать разрешение на строительство гостиничного корпуса на указанном земельном участке.
В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доводы Общества об отсутствии возможности использовать земельный участок по назначению отклоняются апелляционным судом как не имеющие надлежащего документального подтверждения.
В материалах дела отсутствуют доказательства наличия препятствий в пользовании арендованным земельным участком, равно как и доказательства обращения Общества в Администрацию с соответствующими заявлениями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за землю являются земельный налог и арендная плата.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Дельта-Инвест" обязано своевременно и полностью уплачивать арендную плату, предусмотренную договором.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения Обществом арендной платы в установленном порядке и размере, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в части долга за период с 07.04.2015 в размере 656 787 руб. 71 коп.
Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По мнению Общества, суду первой инстанции следовало уменьшить начисленную Администрацией неустойку до минимального размера.
В силу правовой позиции, сформированной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 81), соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
Исходя из анализа обстоятельств по делу, оценки соразмерности заявленной Администрацией суммы неустойки 478 945 руб. при наличии 656 787 руб. 71 коп. задолженности и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, суд первой инстанции на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно снизил размер неустойки до 85 010 руб.
Дальнейшее уменьшение неустойки, о чем фактически просит ответчик, не основано на законе.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 7.2 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при возникновении задолженности по внесению арендной платы более двух сроков оплаты подряд.
Администрация в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес ответчика претензию от 20.07.2015 N 3485-ю.
Поскольку ответчик допустил задолженность по арендной плате за период более двух сроков оплаты подряд, доказательств оплаты имеющейся задолженности в добровольном порядке ответчик не представил, требование о расторжении договора обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
Кроме того, суд обоснованно учел, что решением арбитражного суда Калининградской области от 09.04.2015 г. по делу N А21-10895/2014, вступившим в законную силу, с ООО "Вега Северо-Запад" в пользу Администрации муниципального образования "Зеленоградский район" была взыскана задолженность по договору аренды N 8-КЗО/2008 от 17.01.2008 г. в размере 861 138 руб., что свидетельствует о нарушении прежним арендатором условий договора по уплате арендной платы.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.07.2016 по делу N А21-9979/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.КАШИНА
Т.А.КАШИНА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)